香港大廈管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)香港大廈的管理，維護(hù)大廈的正常秩序，保障業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于香港大廈內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及進(jìn)入大廈的其他人員和單位。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家和地方的法律法規(guī)，依法進(jìn)行大廈的管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對(duì)待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類事務(wù)。4.團(tuán)結(jié)協(xié)作原則：大廈管理團(tuán)隊(duì)與業(yè)主、使用人以及各相關(guān)部門密切配合，共同做好大廈的管理工作。（四）管理職責(zé)1.大廈管理處負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行本管理辦法及相關(guān)規(guī)章制度，全面管理大廈的各項(xiàng)事務(wù)。制定并組織實(shí)施大廈的年度工作計(jì)劃和預(yù)算。負(fù)責(zé)大廈的安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等日常管理工作。協(xié)調(diào)與業(yè)主、使用人以及相關(guān)部門的關(guān)系，及時(shí)處理各類投訴和糾紛。定期向業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，是大廈的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。決定大廈的重大事項(xiàng)，如選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、制定和修改管理規(guī)約、籌集和使用專項(xiàng)維修資金等。監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，聽取和審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告。3.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時(shí)了解業(yè)主、使用人的意見和建議，反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)并監(jiān)督整改。二、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.業(yè)主、使用人應(yīng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途、外貌及附屬設(shè)施設(shè)備。如需改變，應(yīng)事先征得相關(guān)部門和其他利害關(guān)系人的同意，并辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，如賭博、吸毒、傳銷等。3.業(yè)主、使用人應(yīng)保持房屋的整潔衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在樓道、陽臺(tái)等公共區(qū)域堆放雜物。4.管理處應(yīng)定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋存在的安全隱患和質(zhì)量問題。（二）設(shè)施設(shè)備管理1.建立健全設(shè)施設(shè)備管理制度，明確設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任人和操作規(guī)程。2.定期對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)、檢查檢測(cè)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.對(duì)設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行籌集和使用。4.設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，管理處應(yīng)及時(shí)組織維修，確保業(yè)主、使用人的正常使用。5.加強(qiáng)對(duì)電梯、消防、供電、供水、排水等重要設(shè)施設(shè)備的管理，確保其安全可靠運(yùn)行。三、安全保衛(wèi)管理（一）人員出入管理1.大廈實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)。業(yè)主、使用人憑有效證件出入，外來人員和車輛須經(jīng)登記并征得業(yè)主同意后方可進(jìn)入。2.加強(qiáng)對(duì)出入口的值班管理，嚴(yán)格執(zhí)行人員和車輛出入登記制度，嚴(yán)禁無關(guān)人員和車輛進(jìn)入大廈。3.對(duì)進(jìn)入大廈的人員和車輛進(jìn)行安全檢查，防止攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入。（二）巡邏管理1.制定巡邏制度，安排專人負(fù)責(zé)大廈的巡邏工作。巡邏人員應(yīng)按時(shí)巡邏，做好巡邏記錄。2.巡邏范圍包括大廈內(nèi)的公共區(qū)域、樓道、停車場等，重點(diǎn)檢查安全設(shè)施設(shè)備、消防器材、環(huán)境衛(wèi)生等情況。3.發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。（三）消防安全管理1.貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，加強(qiáng)消防安全宣傳教育，提高業(yè)主、使用人的消防安全意識(shí)。2.建立健全消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任人和操作規(guī)程。3.定期對(duì)消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查檢測(cè)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。4.保持消防通道暢通，嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)堆放雜物。5.制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對(duì)火災(zāi)的能力。（四）監(jiān)控管理1.安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)大廈內(nèi)的公共區(qū)域、重要部位進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。2.監(jiān)控資料應(yīng)妥善保存，保存期限不少于規(guī)定時(shí)間。3.加強(qiáng)對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)的維護(hù)管理，確保其正常運(yùn)行。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域衛(wèi)生管理1.制定公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確保潔人員的工作責(zé)任和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。2.定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行清掃、消毒，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。3.及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾應(yīng)分類存放，定期運(yùn)至指定地點(diǎn)處理。4.加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域綠化的養(yǎng)護(hù)管理，保持綠化美觀。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定，推行垃圾分類制度。2.在大廈內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放點(diǎn)，配備相應(yīng)的垃圾分類設(shè)施設(shè)備。3.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、使用人的垃圾分類宣傳教育，引導(dǎo)其正確分類投放垃圾。4.保潔人員應(yīng)按照分類要求及時(shí)清理和運(yùn)輸垃圾。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃1.根據(jù)大廈的實(shí)際情況，制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，明確綠化養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間安排。2.綠化養(yǎng)護(hù)工作包括草坪修剪、樹木整形、花卉種植、病蟲害防治等。（二）綠化養(yǎng)護(hù)措施1.配備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)人員，定期對(duì)綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理。2.合理澆水、施肥、修剪，確保綠化植物生長良好。3.加強(qiáng)病蟲害防治，采取生物防治、物理防治等措施，減少化學(xué)農(nóng)藥的使用。4.保護(hù)綠化設(shè)施設(shè)備，不得隨意損壞。六、車輛管理（一）停車場管理1.制定停車場管理制度，明確停車場的管理責(zé)任人和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.對(duì)停車場進(jìn)行規(guī)范化管理，設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)牌，引導(dǎo)車輛有序停放。3.加強(qiáng)對(duì)停車場的安全管理，確保車輛停放安全。4.收取的停車費(fèi)用應(yīng)按照規(guī)定使用，主要用于停車場的設(shè)施設(shè)備維護(hù)、管理人員工資等。（二）車輛出入管理1.車輛憑有效證件出入停車場，管理人員應(yīng)認(rèn)真核對(duì)證件，確保車輛信息準(zhǔn)確無誤。2.對(duì)進(jìn)入停車場的車輛進(jìn)行登記，記錄車輛的車牌號(hào)碼、進(jìn)入時(shí)間等信息。3.車輛離開停車場時(shí)，管理人員應(yīng)檢查車輛外觀，確認(rèn)無誤后放行。七、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.業(yè)主、使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）專項(xiàng)維修資金1.按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定，建立專項(xiàng)維修資金制度。專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。2.專項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。3.維修項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)制定維修方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意后實(shí)施。維修費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支，不足部分由相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定分?jǐn)?。（三）其他費(fèi)用1.因業(yè)主、使用人違反本管理辦法或物業(yè)服務(wù)合同約定而產(chǎn)生的違約金、賠償金等費(fèi)用，由責(zé)任方承擔(dān)。2.大廈內(nèi)開展的其他經(jīng)營性活動(dòng)所產(chǎn)生的費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取和管理。八、投訴處理（一）投訴受理1.設(shè)立投訴受理渠道，如電話、郵箱、意見箱等，方便業(yè)主、使用人投訴。2.管理處應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)投訴受理工作，及時(shí)記錄投訴內(nèi)容、投訴人信息等。（二）投訴處理1.接到投訴后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，分析投訴原因，制定處理措施。2.一般投訴應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)處理完畢，并將處理結(jié)果反饋給投訴人。對(duì)于復(fù)雜投訴，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主、使用人說明情況，并跟蹤處理進(jìn)度。3.定期對(duì)投訴處理情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，總結(jié)共性問題，采取有效措施加以改進(jìn)，避免類似投訴再次發(fā)生。九、違約責(zé)任（一）業(yè)主、使用人違約責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本管理辦法或物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.如未按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)按照合同約定支付違約金。3.擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途等，應(yīng)恢復(fù)原狀，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。4.違反安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等規(guī)定，應(yīng)接受管理處的批評(píng)教育，并按照規(guī)定進(jìn)行整改。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理辦法或物業(yè)服務(wù)合同約定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.未按照合同約定