《房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)》2025/7/241

2025/7/242成本法及其應(yīng)用

江西宜黃拆遷沖突事件

2025/7/243導(dǎo)入案例

江西省宜黃縣因建設(shè)需要對(duì)包括鐘某在內(nèi)的居民房屋進(jìn)行拆遷。但是雙方經(jīng)過(guò)五十余次協(xié)商仍無(wú)法就拆遷安置條件達(dá)成一致。2010年9月10日，宜黃縣對(duì)鐘某的住房進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，最終引發(fā)鐘家三人自焚并造成一人死亡、兩人重傷的慘劇，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注。新華社和《人民日?qǐng)?bào)》也對(duì)當(dāng)?shù)卣牟划?dāng)做法提出尖銳批評(píng)。

引發(fā)該事件的直接原因是雙方在拆遷補(bǔ)償與安置條件上的巨大分歧。政府認(rèn)為，鐘某的房屋位置偏僻，市場(chǎng)價(jià)格不高，42萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款已經(jīng)超過(guò)其房屋的建設(shè)成本，鐘某不應(yīng)“漫天要價(jià)”。鐘某認(rèn)為，其房屋有約400平方米，但拆遷補(bǔ)償款只夠購(gòu)買(mǎi)100多平方米商品房，難以解決鐘家十幾口人的居住問(wèn)題，因此補(bǔ)償條件無(wú)法接受，要求在此基礎(chǔ)上再增加三塊宅基地用于自建房。雙方的巨大分歧在強(qiáng)制拆遷等因素的刺激下，最終釀成了一起“多輸”的社會(huì)悲劇。根據(jù)上述案例材料，請(qǐng)從房地產(chǎn)估價(jià)的角度分析我國(guó)當(dāng)年房屋拆遷沖突頻發(fā)的原因。2025/7/244第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成第三節(jié)

選擇成本法估價(jià)公式第四節(jié)

測(cè)算重新購(gòu)建成本第五節(jié)

測(cè)算房地產(chǎn)折舊第六節(jié)

成本法的應(yīng)用與問(wèn)題

本章目錄一、成本法的含義

成本法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本和折舊，將重新購(gòu)建成本減去折舊或乘以成新率得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法是以成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。采用成本法測(cè)算的估價(jià)對(duì)象價(jià)值稱(chēng)為成本價(jià)值。

成本法中的“成本”不完全是通常意義上或會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用的概念，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是成本法中的“成本”包括了開(kāi)發(fā)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)應(yīng)得的正常利潤(rùn)，成本法的“成本”可以理解為“價(jià)格構(gòu)成要素”，因此成本法也可以理解為“價(jià)格累加法”；二是成本法中的“成本”不是估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成本和會(huì)計(jì)成本，而是客觀成本。2025/7/245第一節(jié)成本法概述2025/7/246二、成本法的理論依據(jù)

成本法的理論依據(jù)體現(xiàn)在估價(jià)原理和估價(jià)技術(shù)兩個(gè)層面。

在估價(jià)原理層面，成本法的理論依據(jù)是勞動(dòng)價(jià)值理論。根據(jù)基于馬克思主義勞動(dòng)價(jià)值理論的生產(chǎn)價(jià)格理論，商品生產(chǎn)價(jià)格等于成本價(jià)格與平均利潤(rùn)之和。房地產(chǎn)的成本價(jià)格包括土地、建筑原材料與半成品、建筑設(shè)備以及各種人工費(fèi)用。

在估價(jià)技術(shù)層面，成本法的理論依據(jù)是產(chǎn)生費(fèi)用價(jià)值理論。從賣(mài)方角度看，其愿意接受的最低價(jià)格不能低于開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的生產(chǎn)費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)之和；從買(mǎi)方角度看，其愿意支付的最高價(jià)格不能高于重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的生產(chǎn)費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)之和。買(mǎi)賣(mài)雙方都以估價(jià)對(duì)象的生產(chǎn)費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)之和為基礎(chǔ)進(jìn)行協(xié)商和討價(jià)還價(jià)，因此估價(jià)對(duì)象的價(jià)值可以根據(jù)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取。三、成本法的適用對(duì)象

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第4.1.2條規(guī)定：“估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有交易或交易很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類(lèi)房地產(chǎn)沒(méi)有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。”在實(shí)際估價(jià)中，成本法主要適用于以下三類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)：

①既無(wú)現(xiàn)實(shí)或潛在直接收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；②設(shè)計(jì)獨(dú)特或只針對(duì)特定使用者特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；③整體房地產(chǎn)中的建筑物或其組成部分。如果估價(jià)對(duì)象過(guò)于老舊，則測(cè)算其重新購(gòu)建成本和折舊的難度與誤差較大，不適合采用成本法進(jìn)行估價(jià)。2025/7/247四、成本法適用的條件

基于成本法的房地產(chǎn)價(jià)值形成機(jī)理是“價(jià)值等于成本加平均利潤(rùn)”，而實(shí)際的房地產(chǎn)價(jià)值取決于其效用而非成本。因此，保證成本法估價(jià)結(jié)果的合理性需要滿(mǎn)足以下假設(shè)前提：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是有效成本而非無(wú)效成本，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與其效用成正比，投入的成本都能成比例地提高效用；②房地產(chǎn)市場(chǎng)是供求平衡的市場(chǎng)，具體又包括兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)是自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，市場(chǎng)主體有進(jìn)出市場(chǎng)的自由；二是該類(lèi)房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

在實(shí)際估價(jià)中，上述條件很難同時(shí)滿(mǎn)足或者需要在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)才能得到滿(mǎn)足，導(dǎo)致成本法估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值出現(xiàn)偏差，需要根據(jù)實(shí)際情況對(duì)成本法的估價(jià)過(guò)程與結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2025/7/248五、成本法的基本步驟

運(yùn)用成本法估價(jià)主要有以下四個(gè)基本步驟：①根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況選擇成本法公式；②測(cè)算重新購(gòu)建成本，可選擇房地分估或房地合估的估價(jià)路徑；③測(cè)算房地產(chǎn)折舊，包括土地折舊和建筑物折舊；④利用相應(yīng)成本法估價(jià)公式計(jì)算成本價(jià)值。六、成本法的重點(diǎn)難點(diǎn)

成本法估價(jià)的重點(diǎn)在于房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本和折舊的測(cè)算。成本法估價(jià)的難點(diǎn)在于房地分估或房地合估路徑的運(yùn)用、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成要素的確定、房地產(chǎn)折舊的處理等。2025/7/2492025/7/2410第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成第三節(jié)

選擇成本法估價(jià)公式第四節(jié)

測(cè)算重新購(gòu)建成本第五節(jié)

測(cè)算房地產(chǎn)折舊第六節(jié)

成本法的應(yīng)用與問(wèn)題

本章目錄2025/7/2411

本節(jié)以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)然后銷(xiāo)售”這一典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式為例，分析房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素，包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。第二節(jié)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成2025/7/2412一、土地成本

土地成本也稱(chēng)為土地取得成本，是指購(gòu)置土地的必要支出或開(kāi)發(fā)土地的必要支出與應(yīng)得利潤(rùn)。根據(jù)土地開(kāi)發(fā)成熟程度和取得土地的途徑不同，土地成本的構(gòu)成和大小也有所不同。

1.市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)土地的成本

市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)是指通過(guò)“招拍掛”方式出讓或者向其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已完成征收補(bǔ)償?shù)慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)。通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的土地通常為熟地，其土地成本包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)。土地購(gòu)置價(jià)款是指購(gòu)買(mǎi)建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格，可通過(guò)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法來(lái)測(cè)算。相關(guān)稅費(fèi)包括契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，通常根據(jù)相關(guān)稅法以及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地購(gòu)置價(jià)款的一定比例來(lái)測(cè)算。2025/7/2413

2.征收集體土地的成本

土地取得成本土地征收補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)房補(bǔ)償費(fèi)、其他附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅、新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征收評(píng)估費(fèi)、征收管理服務(wù)費(fèi)、政府規(guī)定的其他稅費(fèi)其他費(fèi)用地上物拆除費(fèi)、廢棄物和渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、城市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（“大市政”建設(shè)費(fèi)）、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金2025/7/2414

3.征收國(guó)有土地上房屋的成本

土地取得成本房屋征收補(bǔ)償費(fèi)房屋補(bǔ)償費(fèi)(含裝飾裝修)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)(生產(chǎn)性房地產(chǎn))、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)相關(guān)稅費(fèi)房屋征收評(píng)估費(fèi)、征收管理服務(wù)費(fèi)和政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用其他費(fèi)用地上物拆除費(fèi)、廢棄物和渣土清運(yùn)費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、城市市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（“大市政”建設(shè)費(fèi)）、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接參與土地和房屋的征收工作，征收工作通常由政府征收部門(mén)或委托非盈利征收實(shí)施單位來(lái)完成。2025/7/2415

二、建設(shè)成本序號(hào)項(xiàng)目組成內(nèi)容1前期工程費(fèi)項(xiàng)目市調(diào)、可研、策劃、環(huán)評(píng)、交評(píng)、勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、臨水臨電等費(fèi)用2建筑安裝工程費(fèi)包括房屋建筑及其附屬工程的建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等3市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑物外墻1.5米以外和項(xiàng)目用地范圍以?xún)?nèi)的“小市政”設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃要求配套的項(xiàng)目用地范圍外的“大市政”建設(shè)費(fèi)或接口費(fèi)4公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用5其他工程費(fèi)如工程監(jiān)理費(fèi)、工程檢測(cè)費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等6開(kāi)發(fā)期間的稅費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)的人防工程費(fèi)、水電增容費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等，不含施工單位承擔(dān)的稅費(fèi)注：避免漏算與重復(fù)計(jì)算。2025/7/2416三、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支出，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。管理費(fèi)用可按照土地成本與建設(shè)成本之和的一定比例來(lái)計(jì)算，實(shí)際估價(jià)中通常取3%-5%。四、銷(xiāo)售費(fèi)用

銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告費(fèi)、銷(xiāo)售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房（間）建設(shè)費(fèi)、銷(xiāo)售人員費(fèi)用或銷(xiāo)售代理費(fèi)等，一般按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值或房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的一定比例來(lái)測(cè)算，一般取2%-5%。為計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用的利息，銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷(xiāo)售完成之前發(fā)生的費(fèi)用和銷(xiāo)售完成時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。廣告費(fèi)、銷(xiāo)售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房（間）建設(shè)費(fèi)一般在銷(xiāo)售完成之前發(fā)生，銷(xiāo)售代理費(fèi)一般在銷(xiāo)售完成時(shí)發(fā)生。2025/7/2417五、投資利息1.計(jì)息項(xiàng)目

估價(jià)中的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同。無(wú)論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本和管理費(fèi)用。銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)之前發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用需要計(jì)算利息；銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)之時(shí)發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用無(wú)需計(jì)算利息。

2.計(jì)息周期與計(jì)息期計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間，可以是年、半年、季、月等，通常為年。計(jì)息期也稱(chēng)為計(jì)息周期數(shù)，等于計(jì)息時(shí)間除以計(jì)息周期。某項(xiàng)計(jì)息費(fèi)用的計(jì)息時(shí)間應(yīng)該是從該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)起至房地產(chǎn)投資回收即房地產(chǎn)銷(xiāo)售完成之時(shí)。2025/7/2418

在實(shí)際估價(jià)中，為簡(jiǎn)化計(jì)算通常做如下假設(shè)：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成后全部進(jìn)行銷(xiāo)售，不考慮出租和自營(yíng)情況；②在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成時(shí)集中完成銷(xiāo)售，不考慮預(yù)售和延期銷(xiāo)售情況；③對(duì)于分散在一段時(shí)間內(nèi)不斷發(fā)生的費(fèi)用，如建設(shè)成本、管理費(fèi)用等，假設(shè)其在該時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生且等價(jià)于在期中集中發(fā)生；④不考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期中的特殊情況。

3.計(jì)息方式：通常采用復(fù)利計(jì)算方式。4.利率類(lèi)型：通常采用類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的平均利率。2025/7/2419六、銷(xiāo)售稅費(fèi)

銷(xiāo)售稅費(fèi)是預(yù)售或銷(xiāo)售房地產(chǎn)應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅等，前三項(xiàng)通常簡(jiǎn)稱(chēng)為“兩稅一費(fèi)”。銷(xiāo)售稅費(fèi)不包含應(yīng)由買(mǎi)方繳納的契稅等稅費(fèi)以及應(yīng)由賣(mài)方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。

銷(xiāo)售稅費(fèi)一般按照房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的一定比例計(jì)取。在成本法估價(jià)中，通常是以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值即估價(jià)對(duì)象成本價(jià)值的一定比例來(lái)測(cè)算（5-6%左右）。2025/7/2420七、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)得的利潤(rùn)。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是稅前利潤(rùn)，即開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅；第二，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常情況下應(yīng)得的該類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)即客觀利潤(rùn)，不是個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)或期望利潤(rùn)（投資價(jià)值評(píng)估除外）；第三，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率計(jì)算；第四，注意開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率與開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)直接成本利潤(rùn)率土地成本、建設(shè)成本投資利潤(rùn)率土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用成本利潤(rùn)率土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和投資利息銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售價(jià)格（成本價(jià)值）2025/7/2421第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成第三節(jié)選擇成本法估價(jià)公式第四節(jié)

測(cè)算重新購(gòu)建成本第五節(jié)

測(cè)算房地產(chǎn)折舊第六節(jié)

成本法的應(yīng)用與問(wèn)題

本章目錄2025/7/2422

成本法估價(jià)的基本思路是估價(jià)對(duì)象成本價(jià)值等于房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本減去房地產(chǎn)折舊，具體可分為土地成本法、建筑物成本法、房地成本法和在建工程成本法等公式。第三節(jié)選擇成本法估價(jià)公式2025/7/2423一、土地成本法估價(jià)公式

土地成本價(jià)值=土地重新購(gòu)建成本-土地折舊二、建筑物成本法估價(jià)公式

建筑物成本價(jià)值=建筑物重新購(gòu)建成本-建筑物折舊三、房地成本法估價(jià)公式

房地成本價(jià)值=房地重新購(gòu)建成本-房地折舊

上式中，房地重新購(gòu)建成本可以按照房地合估或房地分估的路徑分別測(cè)算，房地折舊包括土地折舊和建筑物折舊。四、在建工程成本法公式

在建工程成本價(jià)值=在建工程重新購(gòu)建成本-土地折舊2025/7/2424第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成第三節(jié)選擇成本法估價(jià)公式第四節(jié)測(cè)算重新購(gòu)建成本第五節(jié)

測(cè)算房地產(chǎn)折舊第六節(jié)

成本法的應(yīng)用與問(wèn)題

本章目錄一、重新購(gòu)建成本的概念

房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，或者重新購(gòu)置全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，有重置成本或重建成本兩大類(lèi)。

房地產(chǎn)重置成本包括為土地重置成本和建筑物重置成本。土地重置成本是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出或重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；建筑物重置成本是指采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。建筑物重建成本是指采用與估價(jià)對(duì)象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。采用重置成本還是重建成本據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的具體情況確定。2025/7/2425第四節(jié)測(cè)算重新購(gòu)建成本

理解重新購(gòu)建成本的內(nèi)涵需要把握以下幾點(diǎn)：

①重新購(gòu)建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

②重新購(gòu)建成本是客觀成本而非實(shí)際成本。

③重新購(gòu)建成本是估價(jià)對(duì)象“全新”狀況下的成本，包括土地的“全新”狀況和建筑物的“全新”狀況。土地的“全新”狀況是指在估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有條件下具有法定最高出讓年限的土地狀況；建筑物的“全新”狀況是指新開(kāi)發(fā)的與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同或具有相同效用的全新建筑物狀況。相應(yīng)地，土地重新購(gòu)建成本是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地狀況下且具有法定最高出讓年限、為進(jìn)行土地年限修正的土地價(jià)格；建筑物的重新購(gòu)建成本是指全新?tīng)顩r下、未扣除建筑物折舊的價(jià)格。2025/7/2426二、重新購(gòu)建成本的測(cè)算1.土地重新購(gòu)建成本

土地重新購(gòu)建成本是指在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出或重新開(kāi)發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

(1)重新購(gòu)置

土地重新購(gòu)建成本=土地購(gòu)置價(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)(2)重新開(kāi)發(fā)

土地重新購(gòu)建成本=土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)上式適用于整體開(kāi)發(fā)的土地，如果估價(jià)對(duì)象是整體開(kāi)發(fā)地塊中的某一宗土地，則該宗土地單價(jià)的計(jì)算公式為：某宗土地單價(jià)=整體土地的重新購(gòu)建成本÷（土地開(kāi)發(fā)總面積×開(kāi)發(fā)完成的可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）×宗地區(qū)位、用途、使用期限、容積率、形狀等因素調(diào)整系數(shù)2025/7/2427

2.建筑物重新購(gòu)建成本

建筑物重新購(gòu)建成本是指建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，有重置成本和重建成本之分。一般的建筑物宜測(cè)算重置成本；對(duì)具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物，宜測(cè)算重建成本。

在實(shí)際估價(jià)中，測(cè)算建筑物重置成本有兩種方式：一是利用當(dāng)?shù)卣蛳嚓P(guān)部門(mén)公布的相應(yīng)類(lèi)型的房屋重置成本扣除其中包含的土地價(jià)值并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定；二是利用建筑物的成本構(gòu)成公式進(jìn)行測(cè)算，其公式為：

建筑物重新購(gòu)建成本=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

上式中的“建筑物建設(shè)成本”可參照本章第二節(jié)有關(guān)“建設(shè)成本”的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中“建筑安裝工程費(fèi)”可以采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法測(cè)算。2025/7/24282025/7/2429單位比較法

單位比較法是以建筑物為整體，選取與該類(lèi)建筑物的建筑安裝工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類(lèi)似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法，實(shí)質(zhì)上是比較法。分部分項(xiàng)法

分部分項(xiàng)法是把建筑物分解為各個(gè)分部或分項(xiàng)工程，測(cè)算每個(gè)分部或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或單位成本，將各個(gè)分部或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。工料測(cè)量法

工料測(cè)量法是把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測(cè)算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類(lèi)和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量和人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法也稱(chēng)為成本指數(shù)趨勢(shì)法，是利用建筑安裝工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的歷史建筑安裝工程費(fèi)調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑安裝工程費(fèi)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑安裝工程費(fèi)的方法。

3.房地重新購(gòu)建成本

求取房地重新購(gòu)建成本有房地分估或房地合估兩個(gè)估價(jià)路徑。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑。

(1)房地分估

房地分估是把房地產(chǎn)分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物，分別測(cè)算其重新購(gòu)建成本，然后將兩者相加得到估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建成本的估價(jià)路徑，其估價(jià)公式為：

房地重新購(gòu)建成本=土地重新購(gòu)建成本+建筑物重新購(gòu)建成本

(2)房地合估

房地合估是把土地當(dāng)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“原材料”，通過(guò)模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購(gòu)建成本的估價(jià)路徑，其估價(jià)公式為（一般的新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)成本法公式）：

房地重新購(gòu)建成本=土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2025/7/2430

4.在建工程重新購(gòu)建成本

求取在建工程重新購(gòu)建成本有房地分估或房地合估兩個(gè)估價(jià)路徑。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑。

(1)房地分估

房地分估時(shí)，在建工程重新購(gòu)建成本為土地重新購(gòu)建成本與在建工程建筑物重新購(gòu)建成本之和，其中土地重新購(gòu)建成本課參照前述公式計(jì)算，在建工程建筑物重新購(gòu)建成本公式為：

在建工程建筑物重新購(gòu)建成本=已投入的建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

(2)房地合估

采用房地合估求取在建工程重新購(gòu)建成本的公式為：

在建工程重新購(gòu)建成本=土地成本+已投入的建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)2025/7/24312025/7/2432第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成第三節(jié)選擇成本法估價(jià)公式第四節(jié)測(cè)算重新購(gòu)建成本第五節(jié)測(cè)算房地產(chǎn)折舊第六節(jié)

成本法的應(yīng)用與問(wèn)題

本章目錄一、房地產(chǎn)折舊的概念

折舊分為會(huì)計(jì)折舊和估價(jià)折舊兩種類(lèi)型。會(huì)計(jì)折舊包括固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)。會(huì)計(jì)折舊注重的是固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)歷史成本的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收，扣除折舊以后的資產(chǎn)價(jià)值稱(chēng)為賬面價(jià)值，它無(wú)需與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值一致。

估價(jià)折舊是指因各種原因造成的資產(chǎn)價(jià)值減損，本質(zhì)上是減價(jià)修正，注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，扣除折舊以后的資產(chǎn)價(jià)值是實(shí)際價(jià)值，它必須與資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值一致。

房地產(chǎn)折舊是房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本與其市場(chǎng)價(jià)值之差，房地產(chǎn)折舊包括土地折舊與建筑物折舊。2025/7/2433第五節(jié)測(cè)算房地產(chǎn)折舊二、土地折舊

1.土地折舊的含義

從自然屬性看，土地不可毀滅或“變舊”，因此不存在折舊。但是我國(guó)實(shí)行有償有期限的土地使用制度，土地價(jià)值隨著時(shí)間推移逐漸減少，因此從價(jià)值屬性看，土地存在折舊。

由于行業(yè)慣例，土地折舊在不同領(lǐng)域有特定的稱(chēng)謂。在會(huì)計(jì)領(lǐng)域，土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，土地折舊被稱(chēng)為土地費(fèi)用攤銷(xiāo)。在估價(jià)領(lǐng)域，土地折舊通常被稱(chēng)為土地價(jià)值的年限修正。土地費(fèi)用攤銷(xiāo)和土地價(jià)值的年限修正兩個(gè)概念都反映了土地價(jià)值隨著其剩余期限的減少而減少的事實(shí)，本質(zhì)上就是折舊。

土地折舊是一個(gè)綜合的價(jià)值減損概念，全面考慮了各種造成土地價(jià)值減損的因素，而不僅僅是使用期限減少的因素，因此土地折舊的概念比土地價(jià)值的年限修正更為科學(xué)。2025/7/2434

2.土地折舊的內(nèi)容

土地折舊本質(zhì)上就是土地價(jià)值的減損。土地價(jià)值的減損主要包括兩個(gè)方面：一是土地使用權(quán)剩余期限的減少引起的土地價(jià)值減少；二是土地以外的各種不利因素造成的土地價(jià)值減損。前者可稱(chēng)之為期限折舊，后者可稱(chēng)之為外部折舊。

外部折舊是指土地以外的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及制度政策等不利因素造成的土地價(jià)值的減損，相應(yīng)的外部折舊可稱(chēng)為自然折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、社會(huì)折舊以及制度政策折舊。分析外部折舊應(yīng)重點(diǎn)考慮兩個(gè)方面：一是橫向比較，即通過(guò)與周邊其他地區(qū)進(jìn)行比較，分析估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的不利外部環(huán)境因素；二是縱向比較，即通過(guò)與近幾年的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及制度政策進(jìn)行比較，分析估價(jià)對(duì)象目前的不利外部環(huán)境因素。2025/7/2435

3.土地折舊的計(jì)算方法(1)土地期限折舊的計(jì)算方法

①直線(xiàn)法

直線(xiàn)法是將土地重新購(gòu)建成本在土地使用期限內(nèi)平均分?jǐn)倎?lái)計(jì)算土地年折舊額的方法，通常用于會(huì)計(jì)領(lǐng)域。

d=C/N

Dt=d×t

Vt=C-Dt

上式中，d是土地年折舊額；C是土地重新購(gòu)建成本；N是土地折舊年限，即土地使用期限；Dt是土地折舊額；t是土地已使用期限；Vt是使用t年后的土地市場(chǎng)價(jià)值。

按照直線(xiàn)法計(jì)算的土地年折舊額在土地使用期限內(nèi)每年相等，土地折舊額隨著土地已使用期限的增加按比例遞增，土地市場(chǎng)價(jià)值隨著土地已使用期限的增加逐漸遞減。2025/7/2436

②年限修正法

年限修正法是利用報(bào)酬資本化法中不同期限房地產(chǎn)價(jià)格之間的換算公式來(lái)直接求取扣除折舊以后的土地市場(chǎng)價(jià)值即土地現(xiàn)值的方法，通常用于房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域。

上式中，Kt是土地年限修正系數(shù)，r是土地報(bào)酬率，dt是第t年的土地折舊額，其余參數(shù)含義同前。

年限修正法是一種非線(xiàn)性折舊法，土地年折舊額在土地使用期限內(nèi)每年不相等，剛開(kāi)始時(shí)土地年折舊額較小，隨著土地使用期限的增加，土地年折舊額也逐漸增大。2025/7/2437

(2)土地外部折舊的計(jì)算方法

外部折舊就是根據(jù)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及制度政策等外部不利因素對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行減價(jià)修正。

土地外部折舊通常是永久性的價(jià)值損害?？梢岳脫p失資本化法求取各種外部不利因素導(dǎo)致的未來(lái)每年凈收益損失的現(xiàn)值之和作為折舊額，也可通過(guò)條件價(jià)值評(píng)估等方法直接測(cè)算。2025/7/2438三、建筑物折舊

1.建筑物折舊的含義

估價(jià)上的建筑物折舊是指因各種原因造成的建筑物的價(jià)值減損，其折舊額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差。將建筑物重新購(gòu)建成本減去建筑物折舊，相當(dāng)于把建筑物在其全新?tīng)顩r下的價(jià)值調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)值，調(diào)整后的結(jié)果為建筑物的市場(chǎng)價(jià)值。2025/7/2439

2.建筑物折舊的內(nèi)容

建筑物折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊三個(gè)部分。(1)物質(zhì)折舊。物質(zhì)折舊又稱(chēng)為物質(zhì)損耗、有形損耗、物質(zhì)性?xún)r(jià)值減損，是因自然或人為原因引起建筑物老化、磨損或損壞而造成的建筑物價(jià)值減損，包括自然老化折舊、使用磨損折舊、意外損壞折舊以及延遲維修損壞折舊。

(2)功能折舊。功能折舊又稱(chēng)為無(wú)形損耗、功能性?xún)r(jià)值減損，是由科技進(jìn)步、消費(fèi)觀念改變、建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、設(shè)計(jì)缺陷等原因?qū)е陆ㄖ锕δ懿蛔慊蚬δ苓^(guò)剩，從而造成建筑物價(jià)值減損，包括功能缺失折舊、功能落后折舊和功能過(guò)剩折舊。

(3)外部折舊。外部折舊是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。2025/7/2440

3.建筑物折舊的計(jì)算方法建筑物折舊的方法有年限法、市場(chǎng)提取法和分解法。年限法主要適用于建筑物物質(zhì)折舊，市場(chǎng)提取法和分解法可以用來(lái)求取建筑物物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

1)年限法

年限法也稱(chēng)為年齡-壽命法，是指根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)測(cè)算建筑物折舊的方法，具體又分為直線(xiàn)法和成新折扣法。(1)折舊年限的概念

①建筑物年齡：建筑物年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡，實(shí)際年齡是指建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)；有效年齡是指根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡。2025/7/2441

②建筑物壽命

建筑物壽命也稱(chēng)為建筑物使用壽命、使用期限、耐用年限等，分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。

建筑物自然壽命是指建筑物自竣工時(shí)起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間，也稱(chēng)為建筑物物理壽命，通常以設(shè)計(jì)使用年限作為建筑物自然壽命。

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)能夠產(chǎn)生正價(jià)值貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其不再有正價(jià)值貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命可在建筑物設(shè)計(jì)使用壽命的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周?chē)h(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。

建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短于建筑物自然壽命。建筑物剩余壽命是指建筑物壽命減去建筑物年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。剩余自然壽命是指建筑物自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。2025/7/2442

③建筑物折舊年限

求取建筑物折舊年限應(yīng)注意土地使用期限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響，具體分為以下幾種情況：

第一，住宅建筑物不論其經(jīng)濟(jì)壽命是早于還是晚于土地使用期限而結(jié)束，其折舊年限均為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。因?yàn)椤白≌ㄔO(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”

第二，非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限而結(jié)束的，其折舊年限為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。

第三，非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限而結(jié)束的，又分為兩種情況：一是土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)時(shí)無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)但根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償?shù)?，其折舊年限為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命；二是土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)時(shí)無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物的，其折舊年限為建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分年限后的壽命。2025/7/2443(2)直線(xiàn)法

直線(xiàn)法是指根據(jù)建筑物的有效年齡和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)測(cè)算建筑物折舊額的方法，主要適用于建筑物物質(zhì)折舊的測(cè)算。具體是將建筑物重新購(gòu)建成本在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)進(jìn)行平均分?jǐn)倎?lái)計(jì)算建筑物年折舊額的方法，其計(jì)算公式為：

d=(C-S)/N=C(1-R)/N

Dt=d×t

Vt=C-Dt

上式中，d是建筑物年折舊額，C是建筑物重新購(gòu)建成本，S是建筑物凈殘值，是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)，預(yù)計(jì)拆除的舊料價(jià)值減去拆除清理費(fèi)用后的余額，N是建筑物折舊年限，R是建筑物殘值率，是指建筑物的凈殘值與其重新購(gòu)建成本的比率，Dt是建筑物折舊額，t是建筑物有效年齡，Vt是使用t年以后的建筑物市場(chǎng)價(jià)值，即扣除折舊以后的建筑物現(xiàn)值。2025/7/2444(3)成新折扣法

成新折扣法是指通過(guò)建筑物成新率與其重新購(gòu)建成本的乘積來(lái)求取建筑物市場(chǎng)價(jià)值的方法，建筑物成新率是指建筑物市場(chǎng)價(jià)值與其重新購(gòu)建成本的比值，其計(jì)算公式為：

V=C×qD=C(1-q)

上式中，V是扣除折舊以后的建筑物市場(chǎng)價(jià)值即建筑物現(xiàn)值，C是建筑物重新購(gòu)建成本，q是建筑物成新率，D是建筑物折舊額。在實(shí)際估價(jià)中，建筑物成新率q可以利用直線(xiàn)法并結(jié)合實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象建筑物實(shí)際新舊程度以及建筑物建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況綜合確定。

成新折扣法比較粗略，主要用于建筑物物質(zhì)折舊的初步測(cè)算，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是在大范圍內(nèi)開(kāi)展建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。

2025/7/2445

2)市場(chǎng)提取法

市場(chǎng)提取法是指通過(guò)與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類(lèi)似折舊狀況的可比實(shí)例建筑物折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象建筑物折舊的方法。類(lèi)似折舊狀況是指可比實(shí)例建筑物折舊類(lèi)型(如物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊)和折舊程度與估價(jià)對(duì)象建筑物相同或相當(dāng)。

從估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集并選取不少于3個(gè)與估價(jià)對(duì)象建筑物具有類(lèi)似折舊狀況的可比實(shí)例建筑物，測(cè)算各個(gè)可比實(shí)例建筑物折舊。將各個(gè)可比實(shí)例建筑物折舊除以其建筑物重新購(gòu)建成本，得到各個(gè)可比實(shí)例的總折舊率：

總折舊率=建筑物折舊/建筑物重新購(gòu)建成本

將各個(gè)可比實(shí)例的總折舊率除以其建筑物年齡，得到各個(gè)可比實(shí)例的年折舊率：年折舊率=總折舊率/建筑物年齡。

采用適當(dāng)方式將各個(gè)可比實(shí)例的年折舊率調(diào)整為估價(jià)對(duì)象的年折舊率，再將估價(jià)對(duì)象建筑物重新購(gòu)建成本乘以年折舊率再乘以建筑物年齡，就可得到估價(jià)對(duì)象建筑物折舊：估價(jià)對(duì)象建筑物折舊=建筑物重新購(gòu)建成本×年折舊率×建筑物年齡。2025/7/2446

3)分解法

分解法是指把建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，再分別測(cè)算出各個(gè)組成部分折舊額后相加得到建筑物折舊額的方法。分解法是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的方法，適用于建筑物整體或局部折舊的測(cè)算。

各項(xiàng)折舊的相關(guān)概念及測(cè)算方法詳見(jiàn)教材。2025/7/24472025/7/2448第一節(jié)成本法概述第二節(jié)房地產(chǎn)的成本構(gòu)成第三節(jié)選擇成本法估價(jià)公式第四節(jié)測(cè)算重新購(gòu)建成本第五節(jié)測(cè)算房地產(chǎn)折舊第六節(jié)成本法的應(yīng)用與問(wèn)題

本章目錄2025/7/2449一、成本法的應(yīng)用

1.成本法應(yīng)用算例

某宗工業(yè)房地產(chǎn)的總建筑面積為5000平方米，占地面積為1200平方米。據(jù)調(diào)查，建設(shè)單位于10年前以出讓方式取得該房地產(chǎn)土地使用權(quán)，土地出讓年限為50年，土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)約定土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)后不可續(xù)期，土地使用期限屆滿(mǎn)時(shí)如果建筑物經(jīng)濟(jì)壽命未結(jié)束的可以獲得相應(yīng)補(bǔ)償。當(dāng)時(shí)取得該土地的成本為1000元/平方米，目前取得該類(lèi)土地50年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格為4000元/平方米。該房地產(chǎn)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，開(kāi)發(fā)期2年，目前已使用8年，據(jù)悉當(dāng)初建設(shè)成本與管理費(fèi)用為1500元/平方米，目前該類(lèi)建筑物的市場(chǎng)平均建設(shè)成本與管理費(fèi)用為2000元/平方米，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年、殘值率為0。假設(shè)該類(lèi)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)各為100元/平方米，另假設(shè)銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)在銷(xiāo)售時(shí)發(fā)生且開(kāi)發(fā)完成即完成銷(xiāo)售，年利率為8%，年投資利潤(rùn)率為10%，不動(dòng)產(chǎn)投資報(bào)酬率6%。采用成本法測(cè)算該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。第六節(jié)成本法的應(yīng)用與問(wèn)題2025/7/2450

【解】該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算過(guò)程如下：

(1)土地重新購(gòu)建成本=1200×4000=480(萬(wàn)元)(2)建筑物重新購(gòu)建成本=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)①建筑物建設(shè)成本與管理費(fèi)用=5000×2000=1000(萬(wàn)元)②銷(xiāo)售費(fèi)用與銷(xiāo)售稅費(fèi)=5000×100×2=100(萬(wàn)元)③投資利息=480×[(1+8%)2-1]+1000×[(1+8%)-1]=159.87(萬(wàn)元)④開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(480+1000+50)×10%×2=306(萬(wàn)元)則建筑物重新購(gòu)建成本=1000+100+159.87+306=1565.87(萬(wàn)元)(3)土地折舊=480×[1-((1+6%)10-1)÷(1+6%)50-1))×(1+6%)40]=255.86(萬(wàn)元)(4)建筑物折舊=1565.87÷50×8=250.54(萬(wàn)元)則估價(jià)對(duì)象成本價(jià)值=480+1565.87-255.86-250.54=1539.47(萬(wàn)元)該成本價(jià)值就是成本法求取的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。2025/7/2451

2.成本法應(yīng)用實(shí)例

某工業(yè)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)××街道××村工業(yè)園，估價(jià)對(duì)象建筑面積為