《房地產(chǎn)估價理論與實務》2025/7/241

2025/7/242收益法及其應用

估價師的困惑

2025/7/243導入案例

某住宅房地產(chǎn)抵押估價，比較法測算的結果為576萬元，收益法測算的結果為175萬元。為使兩種估價方法的測算結果一致，估價師將報酬率從5%調(diào)整到2.5%，從而將收益法的測算結果調(diào)整為345萬元。同時，估價師采用加權平均的方法（比較法和收益法的權重分別為0.7和0.3）綜合得到估價結果為507萬元并提交給委托人。但是委托人認為，該估價結果仍然低于實際市場行情，要求估價機構重新評估。估價師根據(jù)委托人要求，以誤差較大為由舍棄了收益法的測算結果，并直接將比較法測算結果作為新的估價結果并得到委托人的認可。

半年后，該報告被行業(yè)主管部門抽查。評審專家以報酬率取值偏低且舍棄收益法測算結果理由不充分為由判定該報告質(zhì)量不合格。對此，估價機構和估價師深感困惑并提出異議，認為該城市該類房地產(chǎn)的實際租售比不到2%，報酬率取2.5%已經(jīng)偏高，即便如此收益價值仍然低于比較價值，委托人也不認可，無法再取更高的報酬率。上述估價活動中存在哪些問題？應如何消除估價師的困惑？2025/7/244第一節(jié)收益法概述第二節(jié)選擇收益法估價公式第三節(jié)

測算收益期第四節(jié)

測算凈收益第五節(jié)

測算報酬率第六節(jié)

收益法的應用與問題

本章目錄一、收益法的含義

收益法是將估價對象所有未來正常凈收益折現(xiàn)到價值時點后累加來確定估價對象價值的方法。收益法又稱為收益資本化法、還原法、收益現(xiàn)值法，是以收益為導向來求取房地產(chǎn)價值的方法。采用收益法測算出的估價對象價值稱為收益價值。

可比實例成交價格與估價對象價值的差異主要體現(xiàn)在：價格基礎、交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況。對上述差異進行轉換、修正與調(diào)整就構成了比較法估價的核心步驟。

收益法的原理和技術，除了直接用來測算估價對象收益價值以外，還經(jīng)常用于比較法中因可比實例與估價對象的土地使用期限、收益期不同而進行的價格調(diào)整，成本法中不可修復的建筑物折舊測算以及房地產(chǎn)價值減損或價值增加的評估等。

2025/7/245第一節(jié)收益法概述2025/7/246二、收益法的理論依據(jù)

收益法的理論依據(jù)體現(xiàn)在估價原理和估價技術兩個層面。

在估價原理層面，收益法的理論依據(jù)是預期原理。收益法估價的預期原理是指決定當前房地產(chǎn)價值的是未來的收益而不是過去或現(xiàn)在的收益，是預期的收益而不是實際發(fā)生的收益。未來的預期收益可以利用預期理論來測算。

在估價技術層面，收益法的理論依據(jù)是地租理論。地價是地租的資本化，即地價等于地租與土地報酬率之比。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其價格特征很大程度上取決于土地的特征，房地產(chǎn)租金可以視為廣義的地租。因此，房地產(chǎn)價格也可以理解為房租的資本化，或者說是資本化的房租。房地產(chǎn)價值可以通過房地產(chǎn)租金的資本化得到，類似于地價與地租的關系。三、收益法的適用對象

收益法適用于具有直接收益的房地產(chǎn)，具體包括兩類：一是目前就有直接收益的房地產(chǎn)，二是目前沒有收益但是同類房地產(chǎn)有直接收益的房地產(chǎn)。《房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-2015》第4.1.2條規(guī)定：“估價對象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟收入的，應選用收益法?！笔找娣ㄒ话悴贿m用于公立學校、公立醫(yī)院、行政辦公樓、公園等公益性或只有間接收益的房地產(chǎn)估價。四、收益法適用的條件

收益法適用的適用條件主要是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地預測。如果估價對象類似房地產(chǎn)的未來市場行情變化很大，難以采用收益法進行估價。2025/7/247五、收益法的基本步驟

運用收益法估價主要有以下五個基本步驟：①選擇具體估價公式；②測算收益期；③測算凈收益；④測算報酬率；⑤利用選擇的估價公式計算收益價值。其中，第②至第④個步驟分別測算收益法的三個核心參數(shù)，是報酬資本化法的核心步驟。六、收益法的重點難點

收益法估價的重點在于估價公式的選擇和估價參數(shù)的確定。同時，估價參數(shù)的確定也是收益法估價的難點，包括對未來收益的預測和報酬率的確定等。2025/7/2482025/7/249第一節(jié)收益法概述第二節(jié)選擇收益法估價公式第三節(jié)

測算收益期第四節(jié)

測算凈收益第五節(jié)

測算報酬率第六節(jié)

收益法的應用與問題

本章目錄2025/7/2410

將未來收益轉換為價值的過程類似于根據(jù)利息倒推出本金的過程，稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉換為價值的方式即資本化方式不同，收益法分為報酬資本化法和直接資本化法兩大類。報酬資本化法又分為全剩余壽命模式和持有加轉售模式，直接資本化法又分為資本化率法和收益乘數(shù)法。在實際估價中，應根據(jù)估價對象及其類似房地產(chǎn)的過去、現(xiàn)在和未來的收益變動情況，判斷估價對象未來的收益特征，選擇相應的估價公式。一般應優(yōu)先選用報酬資本化法，當收益期較長、預測收益期內(nèi)各期凈收益難度較大時，宜選用持有加轉售模式。第二節(jié)選擇收益法估價公式2025/7/2411一、報酬資本化法

報酬資本化是指預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值的方法，分為全剩余壽命和持有加轉售兩種模式。報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉換為估價對象價值的折現(xiàn)率。全剩余壽命模式的估價公式有：

1.報酬資本化法基本公式2.凈收益每年不變的公式

3.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

4.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

5.凈收益按一定比率遞增的公式

6.凈收益按一定比率遞減的公式7.凈收益前后變化不同的公式2025/7/2412(一)全剩余壽命模式

全剩余壽命模式是指在估價對象的全部剩余壽命內(nèi)均以租金作為收益的收益模式。根據(jù)租金收益模式不同，全剩余壽命模式包括以下七類具體的估價公式。

1.報酬資本化法基本公式

上式中：V為估價對象在價值時點的收益價值，Ai為估價對象未來第i期的凈收益調(diào)整，ri為估價對象未來第i期的報酬率，也稱為折現(xiàn)率，N為估價對象的收益期。若報酬率長期不變，即r1=r2=…rN=r，則上式可簡化為：2025/7/24132.凈收益每年不變的公式

(1)收益期為有限年的公式假設凈收益每年不變且收益期為有限年，則收益法公式為：

上式中，r大于0；若r等于0，則V=NA。

(2)收益期為無限年的公式

假設凈收益每年不變且收益期為無限年，則收益法公式為：

上式中，r大于0；若r等于0，則公式?jīng)]有意義。2025/7/2414

(3)凈收益每年不變的公式的應用①直接用于測算房地產(chǎn)的收益價值②用于不同收益期房地產(chǎn)價格的換算③用于比較不同收益期房地產(chǎn)價格的高低④用于比較法中因收益期不同進行的房地產(chǎn)價格調(diào)整

思考與討論：

①某宗具有70年使用期限的土地價格為7000萬元，則該土地具有50年使用期限的價格是否為5000萬元？②甲土地具有50年使用期限，價格為4000元/平方米；乙土地具有30年使用期限，價格為3600元/平方米。其他條件相同情況下，甲地的單價是否高于乙地的單價？2025/7/24153.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

(1)收益期為有限年的公式假設凈收益按一定數(shù)額遞增且收益期為有限年，則公式為：

上式中，b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，A為未來第一年的凈收益，其余參數(shù)同前。

(2)收益期為無限年的公式

假設凈收益按一定數(shù)額遞增且收益期為無限年，則公式為：

上式中，r大于0；若r等于0，則公式?jīng)]有意義。2025/7/24164.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式凈收益按一定數(shù)額遞減只有收益期為有限年一種情況，則收益法公式為：

上式中，b為凈收益逐年遞減的數(shù)額，其余參數(shù)同前，收益期N≤A/b+1。

為什么凈收益按一定數(shù)額遞減沒有收益期為無限年的情況？2025/7/24175.凈收益按一定比率遞增的公式

(1)收益期為有限年的公式假設凈收益按一定比率遞增且收益期為有限年，則公式為：

上式中，g為凈收益逐年遞增的比率，g≠r，當g=r時，V=NA/（1+r），其余參數(shù)同前。

(2)收益期為無限年的公式

假設凈收益按一定比率遞增且收益期為無限年，則公式為：

上式中，g應小于r，其余參數(shù)同前。2025/7/24186.凈收益按一定比率遞減的公式

(1)收益期為有限年的公式假設凈收益按一定比率遞減且收益期為有限年，則公式為：

上式中，g為凈收益逐年遞減的比率，其余參數(shù)同前。

(2)收益期為無限年的公式

假設凈收益按一定比率遞減且收益期為無限年，則公式為：

上式中，參數(shù)同前。2025/7/24197.凈收益前后變化不同的公式凈收益前后變化不同的公式通常按照兩個階段考慮?？紤]前段和后段不同變化規(guī)律的組合情形，相應的估價公式種類繁多。下面以凈收益前段無規(guī)律變化、后段每年不變的情形來說明。

(1)收益期為有限年的公式假設前t年(含t年)凈收益無規(guī)律變化，此后凈收益每年不變且收益期為有限年，則收益法公式為：

上式中，t為凈收益有變化的期限，其余參數(shù)同前。

(2)收益期為無限年的公式

假設前t年(含t年)凈收益無規(guī)律變化，此后凈收益每年不變且收益期為無限年，則收益法公式為：

上式中，t為凈收益有變化的期限，其余參數(shù)同前。2025/7/2420(二)持有加轉售模式

持有加轉售模式是指投資人購買房地產(chǎn)并持有一段時間后轉售，通過持有期間的租金收益和期末轉售收益來獲得投資回報。當收益期較長、預測收益期內(nèi)各期凈收益難度較大時，宜選用持有加轉售模式。持有加轉售模式的公式為：

上式中，第一大項是預計在持有期間各年可獲得的凈收益折現(xiàn)和，稱為期間收益；第二大項是期末轉售收益的凈現(xiàn)值。t為持有期(一般取5-10年)，Ai為第i年持有期的凈收益，ri為持有期間第i期的報酬率，rt為第t期末的報酬率，通常假設報酬率相等，即ri=rt=r，Vt為估價在第t期末的轉售收益。

根據(jù)期間收益變化規(guī)律不同，上式又可分為若干種類型。2025/7/2421二、直接資本化法

直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值的方法。直接資本化法分為資本化率法和收益乘數(shù)法兩種類型。

1.資本化率法

資本化率是指房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值的比值，通常用百分比表示。利用資本化率將未來第一年的凈收益轉換為價值的方法稱為資本化率法，其公式為：

上式中，V為估價對象在價值時點的收益價值；A為估價對象未來第一年的凈收益，簡稱年凈收益，通過預測得到，當難以預測時，可以用近期的年凈收益或近幾年的平均年凈收益來代替；R為資本化率，通常采用市場提取法求取。2025/7/2422

當估價對象是某種投資組合時，如土地和建筑物的組合、抵押貸款與自有資金的組合等，估價對象的綜合資本化率可看成各組成部分資本化率的線性組合。

(1)土地和建筑物的投資組合

上式中，R為綜合資本化率，RL為土地資本化率，RB為建筑物資本化率，VL為土地價值，VB為建筑物價值。

(2)抵押貸款與自有資金的組合

R=M×RM+（1-M）RE

上式中，R為綜合資本化率；M為貸款價值比，是貸款金額與房地產(chǎn)價值的比率；RM為抵押貸款資本化率，等于抵押貸款常數(shù)，抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，即年還款額與抵押貸款金額的比率；RE為自有資金資本化率。2025/7/2423

2.收益乘數(shù)法

收益乘數(shù)是指房地產(chǎn)價值與其未來第一年的收益的比值。利用收益乘數(shù)將未來第一年的收益轉換為價值的方法稱為收益乘數(shù)法，其公式為：

V=A×M

上式中，V為估價對象在價值時點的收益價值；A為估價對象未來第一年的收益，簡稱年收益，可通過預測得到，當難以預測時，可以用近期的年收益或近幾年的平均年收益來代替；M為收益乘數(shù)，采用市場提取法求取。

收益乘數(shù)法中的年收益可以是年凈收益，也可以是年有效毛收入或年潛在毛收入，相應的收益乘數(shù)稱為凈收益乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)或潛在毛收入乘數(shù)，相應的收益乘數(shù)法稱為凈收益乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法或潛在毛收入乘數(shù)法。2025/7/2424三、報酬資本化法與直接資本化法的比較聯(lián)系與區(qū)別優(yōu)點缺點報酬資本化法

聯(lián)系：都是將房地產(chǎn)預期收益轉換為價值的比率。

區(qū)別：報酬率是通過折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)預期收益轉換為價值的比率，與利率、折現(xiàn)率、內(nèi)部收益率的性質(zhì)相同，能表示房地產(chǎn)的獲利能力；資本化率是房地產(chǎn)某種年收益(通常是未來第一年的凈收益)與其價值的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示房地產(chǎn)的獲利能力。資本化率不區(qū)分凈收益流模式，在所有情況下的未來第一年的凈收益與價值的比率都是資本化率。①既是預期原則的形象表述，又體現(xiàn)了資金的時間價值，具有較強的理論基礎；②未來各期的凈收益或現(xiàn)金流量都是直觀、明確和易于理解；③可以通過其他具有同等風險的投資收益率來求取報酬率。①各種簡化的收益流模式和相應的收益法估價公式不一定符合實際收益情況；②對未來各期凈收益的預測具有較強的主觀性。直接資本化法①只需預測未來第一年的(凈)收益，甚至還可用近期的年(凈)收益或近幾年的平均年(凈)收益來替代；②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況。①對可比實例的要求較高、依賴性強；②估價過程比較粗略，誤差可能較大。2025/7/2425第一節(jié)收益法概述第二節(jié)選擇收益法估價公式第三節(jié)測算收益期第四節(jié)

測算凈收益第五節(jié)

測算報酬率第六節(jié)

收益法的應用與問題

本章目錄一、收益期的概念

對于全剩余壽命模式而言，收益期是指預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即從價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。

收益期應根據(jù)估價對象的土地使用權剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命綜合判斷。土地使用權剩余期限是指從價值時點起至土地使用權使用期限結束時止的時間。建筑物剩余經(jīng)濟壽命是指從價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結束時止的時間。

對于持有加轉售模式而言，收益期具體表現(xiàn)為持有期，就是指預計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估價對象未來轉售時止的時間。2025/7/2426第三節(jié)測算收益期二、收益期的測算

2025/7/2427估價對象收益期限土地土地剩余使用年限建筑物建筑物剩余經(jīng)濟壽命房地建筑物剩余經(jīng)濟壽命=土地剩余使用年限土地剩余使用年限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命建筑物剩余經(jīng)濟壽命>土地剩余使用年限土地使用權可續(xù)期：(1)以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為整體收益期的房地價值減去土地使用權續(xù)期的費用；(2)以土地剩余使用期限為整體收益期限計算的房地產(chǎn)價值+土地使用權到期時建筑物價值在價值時點的現(xiàn)值土地使用權不可續(xù)期：土地剩余使用年限

建筑物剩余經(jīng)濟壽命<土地剩余使用年限按建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限計算的整體收益價值+超出建筑物經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值2025/7/2428第一節(jié)收益法概述第二節(jié)選擇收益法估價公式第三節(jié)測算收益期第四節(jié)測算凈收益第五節(jié)

測算報酬率第六節(jié)

收益法的應用與問題

本章目錄一、凈收益的概念

凈收益全稱凈運營收益，是指有關收入減去相應費用后歸屬于估價對象的收益。凈收益要與估價對象財產(chǎn)范圍相匹配。

(1)出租型房地產(chǎn)：租賃收入扣除出租人負擔的運營費用后的余額。這是求取房地產(chǎn)凈收益的主要形式。

(2)自營型房地產(chǎn)：經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后的余額。(3)自用型或未用房地產(chǎn)：參照類似有收益的房地產(chǎn)來測算。

(4)混合型房地產(chǎn)：將混合型房地產(chǎn)看成各種單一收益類型房地產(chǎn)簡單組合來測算或?qū)⒒旌闲头康禺a(chǎn)看成一個整體來測算。2025/7/2429第四節(jié)測算凈收益二、凈收益的測算

下面以出租型房地產(chǎn)為例介紹凈收益的測算。

1.凈收益測算公式凈收益=有效毛收入-運營費用=有效毛租金收入+其他收入-運營費用=應收毛租金收入-收租損失+其他收入-運營費用=潛在毛租金收入-空置損失-收租損失+其他收入-運營費用=潛在毛收入-空置損失-收租損失-運營費用

上式中，其他收入是指租賃保證金或押金或預訂金的利息收入以及附屬商業(yè)設施的收入，收租損失是因承租人不付租金、少付租金、拖延支付租金以及免租期等而造成的租金收入損失，空置損失是指因空置造成的租金收入損失，潛在毛租金收入等于估價對象所有可出租數(shù)量與市場租金水平的乘積。2025/7/2430

2.運營費用的確定

估價上的運營費用通常是指按照當?shù)刈赓U習慣確定或租賃合同約定由出租人負擔的維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出以及房地產(chǎn)收益中不歸屬于估價對象的其他資本的收益。

(1)運營費用包括：由出租人負擔的房地產(chǎn)稅、房屋保險費、房屋維修費、房屋短壽命項目折舊費、租賃費用、租賃稅費以及不歸屬于估價對象的其他資本的收益。

(2)運營費用不包括：抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)長壽命項目折舊費、房地產(chǎn)改擴建費用以及房地產(chǎn)所得稅。

以上針對的是評估出租人權益價值的情況，如果評估承租人權益價值的，凈收益等于市場租金減去合同租金。因此，承租人權益價值可能是正的，也可能是負的。2025/7/2431三、凈收益測算的幾個問題

(1)實際收益和客觀收益

房地產(chǎn)收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是估價對象在某個特定投資者或經(jīng)營者實際經(jīng)營狀況下所獲得的收益，與該特定投資者或經(jīng)營者實際經(jīng)營管理水平等因素相關；客觀收益是估價對象在一般投資者或經(jīng)營者正常情況下所能獲得的收益。實際收益與特定投資者或經(jīng)營者的經(jīng)營管理水平以及經(jīng)營管理狀況有關，不完全是房地產(chǎn)自身價值的體現(xiàn)。如果選擇實際收益進行估價，則房地產(chǎn)收益價值中包含了非房地產(chǎn)的收益在內(nèi)，不符合凈收益不包含其他資本和經(jīng)營收益的要求。

因此，除了投資價值評估以及有租約限制的房地產(chǎn)以外，收益法估價一般應采用客觀收益。2025/7/2432

(2)有租約限制的房地產(chǎn)

有租約限制的房地產(chǎn)是指在估價收益期內(nèi)已經(jīng)出租且受租賃合同限制的房地產(chǎn)。評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，首先應明確評估的目的和價值類型，是無租約限制的權益價值還是有租約限制條件下的出租人權益價值或承租人權益價值。

根據(jù)“買賣不破租賃”原則以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第4.3.10條規(guī)定，有租約限制且評估出租人權益價值的，已出租部分在租賃期間應按照合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應按市場租金確定租金收入。

有租約限制且評估承租人權益價值的，凈收益等于市場租金減去合同租金。合同租金是指租賃合同約定的租金，市場租金是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均租金即客觀租金。2025/7/2433

“已出租部分在租賃期間應按照合同租金確定租金收入”的規(guī)定在實際估價中存在一定風險，例如人為提高或壓低租金水平以牟取不當利益，主要表現(xiàn)有：人為提高租金或租賃期限以騙取銀行貸款，人為簽訂低租金租約以達到低價收購國有資產(chǎn)的目的，為了逃避國家稅收而簽訂低租金租約等。因此，對于有租約限制的房地產(chǎn)，估價師應當進行適當甄別。

①租約的合法性：如租約是否符合有關“租賃期限不得超過二十年”的規(guī)定、是否進行了登記備案等；

②租約的真實性：包括租賃合同形式及內(nèi)容上的真實性；

③租金的合理性：當合同租金明顯高于或低于市場租金時，估價師應調(diào)查租賃合同的真實性，并分析解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。抵押價值評估時，為體現(xiàn)謹慎價值，當合同租金低于市場租金的，假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值應為出租人權益價值；當合同租金高于市場租金的，假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值應為無租約限制價值。2025/7/2434

(3)有形收益和無形收益

房地產(chǎn)的收益包括有形收益和無形收益。有形收益一般是指估價對象帶來的直接貨幣收益。無形收益是指估價對象帶來的間接收益，包括間接經(jīng)濟收益和非經(jīng)濟收益，如提高融資能力、品牌形象、社會信譽、成就感、安全感等。在求取凈收益時，既要考慮有形收益，又要考慮無形收益。但是無形收益通常難以貨幣化，在測算凈收益時不易量化，在實際估價中可以通過適當選取較低的報酬率或資本化率予以體現(xiàn)。

如果無形收益已經(jīng)通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應再考慮其無形收益，以免重復計算。例如，品牌、形象較好的高檔寫字樓，其無形收益通常已經(jīng)體現(xiàn)在較高的租金中了。2025/7/2435

(4)樂觀估計、保守估計和最可能估計

在實際估價中，除了抵押價值和抵押凈值評估需要遵循謹慎原則而應選用保守估計外，其他估價目的的估價一般應選用既不樂觀也不保守的最可能的估計值。為了提高預測的客觀性，對未來凈收益的預測應以估價對象過去一定年限（如3年以上）的實際凈收益為基礎，不得脫離實際，同時還應給出未來凈收益的較樂觀、較保守和最可能的估計值。(5)凈收益與報酬率的匹配問題

在實際估價中，需要注意凈收益與報酬率的匹配問題：①名義凈收益應與名義報酬率匹配；②實際凈收益應與實際報酬率匹配；③稅前凈收益與稅前報酬率匹配；⑤稅后凈收益與稅后報酬率匹配；⑥自有資金凈收益與自有資金報酬率匹配。2025/7/24362025/7/2437第一節(jié)收益法概述第二節(jié)選擇收益法估價公式第三節(jié)測算收益期第四節(jié)測算凈收益第五節(jié)測算報酬率第六節(jié)

收益法的應用與問題

本章目錄一、報酬率的概念

報酬率是指投資回報與所投入資金的比率，也稱為回報率、收益率，與利率、內(nèi)部收益率等概念的性質(zhì)和內(nèi)涵相似。收益法中的報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉換為估價對象價值的折現(xiàn)率。報酬率和投資風險成正相關關系，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低，即“高風險、高回報”。房地產(chǎn)投資報酬率也與投資風險正相關，估價對象的報酬率應等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風險的投資的報酬率。由于投資的風險不同，報酬率也不盡相同，在實際估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率。收益法估價中的報酬率一般是指名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。2025/7/2438第五節(jié)測算報酬率二、報酬率的測算

測算報酬率的方法有累加法、市場提取法、投資收益率排序插入法以及資本資產(chǎn)定價模型(詳見第十一章第八節(jié))。1.累加法(或稱為安全利率加風險調(diào)整值法)累加法是將報酬率分解為無風險投資報酬率和風險投資報酬率，分別求取每一部分再相加得到報酬率的方法。其公式為：

報酬率=安全利率+風險調(diào)整值=安全利率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

上式中，安全利率是指無風險或極小風險的投資報酬率，實踐中取相對無風險的投資報酬率，如國務院金融主管部門公布的同一時期一定年期國債年收益率或定期存款年利率；風險調(diào)整值是指投資者為補償所承擔的較高風險所要求的額外報酬率；投資風險補償率是指投資者投資于風險較高的房地產(chǎn)時要求額外補償?shù)膱蟪曷?；管理負擔補償率是指投資者投資于管理負擔較重的房地產(chǎn)時要求額外補償?shù)膱蟪曷剩蝗狈α鲃有匝a償率是指投資者投資于變現(xiàn)能力較弱的房地產(chǎn)時要求額外補償?shù)膱蟪曷?；投資帶來的優(yōu)惠率是指投資者投資于房地產(chǎn)可能獲得某些額外利益和優(yōu)惠而降低要求的報酬率。2025/7/24392.市場提取法市場提取法是選取不少于3個與估價對象具有相同用途和相似收益特征的可比實例，選用相應收益法公式計算反算可比實例的報酬率并進行綜合得到估價對象報酬率的方法。

收益法中的報酬率是市場上典型投資者所預期或期望的報酬率。但是市場提取法所求取的報酬率反映的是估價對象同類房地產(chǎn)當前甚至過去的收益水平。因此還應著眼于可比實例的典型買者和典型賣者對該類房地產(chǎn)的預期或期望報酬率，對市場提取法求取的報酬率進行適當?shù)恼{(diào)整。2025/7/2440可比實例凈收益(萬元/年)房地產(chǎn)價格(萬元)報酬率(％)11210211.822319012.131513011.5市場提取法計算的報酬率為(11.8+12.1+11.5)/3=11.8%市場提取法求取報酬資本率的示例(假設凈收益每年不變且收益年限為無限年)3.投資收益率排序插入法

投資收益率排序插入法是找出有關不同類型投資的收益和風險資料并按照風險大小進行排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷并確定估價對象報酬率的方法。投資收益率排序插入法的步驟如下：①調(diào)查搜集各類投資特別是金融資產(chǎn)投資的收益率資料；②對各類投資風險進行量化打分并排序；③繪制各類投資收益與風險散點圖；④通過曲線擬合建立投資收益與風險的數(shù)學模型；⑤確定估價對象投資風險程度；⑥確定估價對象投資收益率。2025/7/24412025/7/2442第一節(jié)收益法概述第二節(jié)選擇收益法估價公式第三節(jié)測算收益期第四節(jié)測算凈收益第五節(jié)測算報酬率第六節(jié)收益法的應用與問題

本章目錄2025/7/2443一、收益法的應用

1.收益法應用算例

某辦公樓總建筑面積1萬平方米，可出租面積占80%，2年前建成投入使用。建設單位于5年前以出讓方式取得該辦公樓40年土地使用權。該辦公樓主體設計使用壽命為50年。據(jù)調(diào)查，該辦公樓目前已經(jīng)出租，租賃期還有10年，合同租金為每月每平方米建筑面積150元，租賃押金利息、洗衣房等其他收入平均每月為1萬元，目前該類辦公樓的市場租金為每月每平方米建筑面積180元。目前該類辦公樓年平均空置率為10%、收租損失率為5%、運營費用率為30%。假設目前銀行存、貸款利率分別為3%、6%，該類房地產(chǎn)投資的風險報酬率為4%，折現(xiàn)率為8%，土地出讓合同約定土地使用權不可續(xù)期，該類辦公樓的凈收益按每年2%的速度遞增。采用收益法測算該辦公樓目前的市場價值。第六節(jié)收益法的應用與問題2025/7/2444

【解】該辦公樓目前的市場價值測算如下：(1)選擇估價公式采用報酬資本化法中的全剩余壽命模式進行估價。估價對象為有租約限制的房地產(chǎn)，則整個收益期可分為兩個階段：租賃期間的收益價值按照合同租金采用凈收益每年不變、收益期為有限年的公式進行測算；租賃期間屆滿后應按市場租金采用凈收益按一定比率遞增、收益期為有限年的公式測算。(2)