吉林省2025年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：國有土地上房屋征收的管理體制考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風險最小的是__。

A．股票+投資基金

B．債券+投資基金

C．投資基金+股票+債券

D．股票+債券2、房產(chǎn)用地面積測算時，需計入用地面積的是。

A：公共使用的排水溝

B：市政道路

C：權(quán)屬不明的巷道

D：房屋占地面積

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用__作為其中的一種估價方法。

A．市場法

B．假設(shè)開發(fā)法

C．收益法

D．成本法4、房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以（）狀況為參照系進行的。

A．可比實例房地產(chǎn)

B．估價對象房地產(chǎn)

C．標準房地產(chǎn)

D．類似房地產(chǎn)5、下列不屬于房地產(chǎn)估價基本程序的是。

A：獲取估價業(yè)務(wù)

B：實地查看估價對象

C：確定估價結(jié)果

D：估價資料公開

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、原建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，拆遷當事人對原估價機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價的結(jié)果與原估價結(jié)果有差異且協(xié)商達不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價機構(gòu)出具的估價報告之日起日內(nèi)、可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章7、某物業(yè)當前的市場售價為5000元/m2，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為（）元/m2。

A．482.79

B．448.24

C．467.25

D．498.538、根據(jù)，民事權(quán)利可分為財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)。

A：權(quán)利標的的不同性質(zhì)

B：權(quán)利的作用

C：權(quán)利效力的不同

D：權(quán)利是否具有轉(zhuǎn)移性

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000㎡，房地總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元．某人購買了其中的300㎡，該部分的房地價值為126萬元．假如按土地價值進行分攤，則此人應(yīng)占有的土地份額為。

A：5．00％

B：5．25％

C：5．42％

D：5．75％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、房地產(chǎn)保險中，建筑工程承包合同保險不包括。

A：投標保證保險

B：預(yù)付款保證保險

C：貸款購房保證保險

D：維修保證保險

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、是指與保險人訂立保險合同，并按照保險合同承擔繳付保險費等義務(wù)的一方。

A：被保險人

B：受益人

C：保險人

D：投保人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、違章建筑是指。

A：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

B：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得《房屋所有權(quán)證》或者違反城市房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

C：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得《土地使用權(quán)證》或者違反土地管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

D：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章13、一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是__。①規(guī)劃設(shè)計與方案報批；②投資機會找尋；③可行性研究；④獲取土地使用權(quán)證；⑤投資機會篩選；⑥施工建設(shè)與竣工驗收；⑦市場營銷和物業(yè)管理；⑧簽署合作協(xié)議

A．②⑤④③①⑥③⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦

C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦14、A開發(fā)公司征收某村50公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為800元／畝，那么該耕地的土地補償費的最低額為萬元。

A：260

B：300

C：360

D：600

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章15、在某商業(yè)街，有一塊矩形街角地，其正街路線價(土地單價)為3000元／㎡，旁街路線價為2000元／㎡．其臨正街深度為22．86m(即75英尺)，臨旁街深度為15．24m(即50英尺)．根據(jù)下表中的深度價格修正率，另假設(shè)旁街影響加價率為10％，那么該宗地的總價為．

A：158．35萬元

B：135．17萬元

C：123．45萬元

D：126．38萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、按照目前我國的有關(guān)土地管理規(guī)定，征收耕地的補償費用不包括。

A：土地使用費

B：土地補償費

C：安置補助費

D：地上附著物和青苗的補償費

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章17、房地產(chǎn)估價師因工作單位變更等原因，間斷在原注冊時所在地的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)從業(yè)后，如被其他房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)聘用，需辦理__手續(xù)。

A．撤銷注冊

B．解聘

C．變更注冊

D．聘用18、某宗土地的總面積為5000㎡，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價為2000元／㎡，工業(yè)用地報酬率為6％；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價為12000元／㎡，商業(yè)用地報酬率為10％。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補交的地價款為萬元。

A：4000

B：4004

C：4021

D：4037

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道不包括（）資金。

A．政府政策性

B．資產(chǎn)變現(xiàn)

C．企業(yè)入股

D．個人入股范圍20、當總投資增加時，投資增量會引起國民收入成倍增加，這個倍數(shù)就是。

A：邊際產(chǎn)值

B：邊際產(chǎn)量

C：邊際收益

D：投資乘數(shù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，申請一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)有限責任公司資質(zhì)，其注冊資本人民幣在萬元以上。

A：50

B：100

C：150

D：200

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值__。

A．下降

B．上升

C．不變

D．不能確定23、__，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

A．制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)定

B．代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

C．選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人

D．籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金24、開發(fā)利潤與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值之比為__。

A．投資利潤率

B．成本利潤率

C．銷售利潤率

D．直接成本利潤率25、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算．【2025年考題】

A：平均增減量法

B：平均發(fā)展速度法

C：移動平均法

D：指數(shù)修勻法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、價格實質(zhì)上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且__的一種分配方式。

A．應(yīng)急物品

B．一般物品

C．特殊商品

D．稀缺物品2、建筑物內(nèi)可出租面積與總建筑面積之比稱為__。

A．有效面積系數(shù)

B．建筑密度

C．空置率

D．建筑容積率3、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的地域范圍是__。

A．城市建成區(qū)內(nèi)的所有房地產(chǎn)

B．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)及擁有房屋所有權(quán)的各種房地產(chǎn)

C．城市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地及其上的房屋

D．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地范圍內(nèi)取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)4、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調(diào)查，屬于。

A：國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查

B：技術(shù)發(fā)展調(diào)查

C：市場需求容量調(diào)查

D：競爭情況調(diào)查

E：借款合同5、下列關(guān)于全民所有制企業(yè)同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同投資興辦的聯(lián)營企業(yè)所使用的集體土地的表述中，正確的是__。

A．由全民所有制企業(yè)向有關(guān)部門提出用地申請

B．經(jīng)批準使用的土地，必須按時國家建設(shè)用地的規(guī)定征地

C．不計算土地補償和各種補助費

D．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可按時協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件6、房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，主要是__。

A．投保時評估保險價值

B．投保時評估保險金額

C．事故發(fā)生后評估房屋所遭受的損失

D．事故發(fā)生后評估房屋的重建價格或重置價格

E．事故發(fā)生后評估的賠償金額7、屬于直接融資方式的有__。

A．抵押貸款

B．賒銷

C．發(fā)行股票

D．發(fā)行債券

E．分期付款8、被執(zhí)行人張某不能清欠張某所欠的債務(wù)，同時張某借給楊某的現(xiàn)金足以保證張某履行債務(wù)，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此以裁定對__的財務(wù)強制拍賣。

A．張某

B．張某或楊某

C．楊某

D．張某和楊某9、住房公積金管理中心。

A：為直屬城市人民政府以營利為目的的獨立事業(yè)單位

B：為直屬城市人民政府不以營利為目的的獨立事業(yè)單位

C：負責住房公積金的管理運作

D：是住房公積金運作管理部門

E：是住房公積金管理的主體10、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括__。

A．最佳區(qū)位

B．最佳規(guī)模

C．最佳用途

D．最佳集約度

11、在總登記之后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生繼承、買賣、贈與、交換、分拆、轉(zhuǎn)讓等情節(jié)，必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，即：__。

A．他項權(quán)利登記

B．轉(zhuǎn)移登記

C．變更登記

D．注銷登記12、某估價事務(wù)所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產(chǎn)于2025年4月6日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為__。

A．2025年4月6日

B．現(xiàn)在

C．重新估價的作業(yè)日期

D．要求重新估價的委托方指定的日期13、遵守合法原則應(yīng)做到。

A：在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等其他合法權(quán)益權(quán)屬證明為依據(jù)

B：法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當符合轉(zhuǎn)讓條件

C：在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制為依據(jù)

D：在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)

E：在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當符合國家的價格政策14、拆除租賃房屋時，如果被拆遷人與承租人未就解除租約達成協(xié)議，房屋拆遷補償方式是__。

A．面積結(jié)算

B．貨幣補償

C．產(chǎn)權(quán)調(diào)換

D．貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換15、影響供給價格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在。

A：從廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時期長短是決定供給價格彈性大小的主要因素

B：從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價格彈性的大小

C：商品的替代品數(shù)目和可替代程度

D：消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預(yù)算中所占的比例

E：商品本身用途的多樣性16、我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進行城市規(guī)劃圖體系的改革，將規(guī)劃分為等層次。

A：發(fā)展策略

B：次區(qū)域發(fā)展綱要

C：重點區(qū)位發(fā)展綱要

D：發(fā)展大綱圖

E：詳細藍圖17、房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者主要差異在于的設(shè)置。

A：項目定位

B：盈虧系數(shù)

C：平衡點

D：風險臨界值

E：借款合同18、下列關(guān)于住房公積金繳存的說法中，正確的是__。

A．我國住房公積金繳存實行動態(tài)調(diào)整機制

B．住房公積金繳存比例由住房公積金管理委員會擬訂，經(jīng)本級政府審核后，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準后執(zhí)行，一般不低于5%

C．住房公積金繳存的對象包括城鎮(zhèn)企業(yè)中的離退休職工

D．住房公積金繳存基數(shù)是職工本人的月平均工資，包括6部分

E．職工單位對職工繳存住房公積金的工資基數(shù)每年核定一次19、城市用地分類中，綠地不包括。

A：市級、區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地

B：居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護綠地

C：專用綠地

D：專用園地

E：專用林地20、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。

A．16

B．18

C．20

D．2221、可行性研究的作用有。

A：項目投資決策的依據(jù)

B：籌集建設(shè)資金的依據(jù)

C：開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

D：編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)

E：對項目進行經(jīng)濟評價的依據(jù)22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于__。

A．彌補企業(yè)以前年度的虧損

B．提取法定盈余公積金

C．提取公益金

D．向投資者分紅23、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須具備__條件。

A．具有2年房地產(chǎn)咨詢