恩施硒都茶城產(chǎn)品細(xì)分及銷售招商策劃定位報(bào)告合富輝煌

港聯(lián)（中國(guó)）出品●二零一零年十一月發(fā)展策略業(yè)態(tài)規(guī)劃租售策略財(cái)務(wù)分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌推廣項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略資源整合商業(yè)模式構(gòu)建策略定位項(xiàng)目資源整合政府資源整合產(chǎn)業(yè)資源整合資本資源整合城市發(fā)展政府支持產(chǎn)業(yè)資源市場(chǎng)空間區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)資源市場(chǎng)調(diào)研壹項(xiàng)目定位貳項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分叁項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路肆項(xiàng)目招商方案伍項(xiàng)目銷售方案陸VI視覺表現(xiàn)目錄CONTENTS項(xiàng)目定位A、項(xiàng)目整體定位

B、項(xiàng)目功能定位C、項(xiàng)目目標(biāo)D、商業(yè)定位Recallingtheoverallplanningproject壹鄂西腹地·茶產(chǎn)業(yè)綜合體·古韻新風(fēng)項(xiàng)目整體定位區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總體規(guī)劃理念產(chǎn)品核心特點(diǎn)購(gòu)物集主題式定向購(gòu)物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集購(gòu)物消費(fèi)、餐飲娛樂、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的全功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型泛城市綜合體。餐飲娛樂休閑健身辦公酒店居住項(xiàng)目功能定位目標(biāo)中國(guó)鄂西·茶產(chǎn)業(yè)泛城市綜合體一個(gè)集合國(guó)際茶產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、品牌展示、行業(yè)交流的鄂西集散地一個(gè)賦予城市特點(diǎn)、文化主題、國(guó)際化氣質(zhì)濃郁的文化薈萃地一個(gè)區(qū)域聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)整合、引領(lǐng)旅游市場(chǎng)需求的恩施旅游平臺(tái)一個(gè)多元發(fā)展、充滿時(shí)尚氣息和新興活力的泛城市中心休閑區(qū)一個(gè)融合全功能、全業(yè)態(tài)、全天候的新城市商業(yè)中心1#2#3#7#4#9#13#10#14#11#15#12#16#17#8#Shoppingmall高尚住宅概念風(fēng)情街酒店、酒店公寓茶文化廣場(chǎng)精品公寓茶文化商業(yè)街企業(yè)總部茶葉交易貿(mào)易區(qū)整體布局19#18#21#20#29#30#28#27#26#25#32#33#24#22#23#31#6#5#企業(yè)總部（1#、2#、3#）以武陵地區(qū)茶企業(yè)為主導(dǎo)，其它行業(yè)名企為輔茶葉交易貿(mào)易區(qū)（5#、6#、7#、8#）匯集武陵地區(qū)乃至全國(guó)的中高檔茶葉、精美茶具商業(yè)定位填補(bǔ)恩施優(yōu)質(zhì)寫字樓空白網(wǎng)聚武陵地區(qū)各大茶企滿足各階層茶葉消費(fèi)的各種需求茶文化商業(yè)街（4#、10#—15#）以茶為主題，各類茶葉延伸泛文化商業(yè)滿足市民日常游憩需要重拾硒都茶市往日繁華二期住宅裙樓

以品牌風(fēng)情街為主，居民生活配套為輔二期商業(yè)（shoppingmall、酒店裙樓、茶文化廣場(chǎng)）

以經(jīng)營(yíng)高檔時(shí)尚商品和品牌餐飲娛樂為主，時(shí)尚服務(wù)作輔助概念型住宅底商茶市延伸滿足居民綜合消費(fèi)吸引外來(lái)商務(wù)人士企事業(yè)機(jī)構(gòu)消費(fèi)群商業(yè)定位一期住宅裙樓

以居民生活配套為主，茶市配套為輔潛力型住宅底商便民、利民滿足居民綜合消費(fèi)項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分A、項(xiàng)目整體規(guī)劃B、交通動(dòng)線規(guī)劃C、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃D、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位E、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略F、分期開發(fā)時(shí)序segmentingtheoverallplanningproject貳項(xiàng)目整體規(guī)劃區(qū)域建筑面積(㎡)總面積(㎡）一期茶企業(yè)總部38730191600茶葉交易市場(chǎng)19200茶文化商業(yè)街47310精品公寓63360地下停車場(chǎng)23000二期酒店、酒店公寓42500218500茶文化廣場(chǎng)10000Shoppingmall32200風(fēng)情街15200高尚住宅87600地下停車場(chǎng)31000項(xiàng)目整體交通動(dòng)線建議城市道路內(nèi)部車行流線人行商業(yè)景觀流線地上停車場(chǎng)地下停車場(chǎng)出入口一期業(yè)態(tài)規(guī)劃C區(qū)精品公寓

一期西南角規(guī)整地塊，與商業(yè)相鄰又相對(duì)獨(dú)立，規(guī)劃項(xiàng)目生活配套——精品公寓A區(qū)茶企業(yè)總部茶葉交易貿(mào)易區(qū)

該區(qū)沿城市主干道，為項(xiàng)目核心地塊，將打造茶城重點(diǎn)商業(yè)——茶葉交易貿(mào)易區(qū)以及項(xiàng)目標(biāo)桿——茶企業(yè)總部B區(qū)茶文化商業(yè)街商業(yè)部分被中心綠化景觀自然劃分為兩大塊，該區(qū)為茶城內(nèi)街，根據(jù)交通人流動(dòng)線設(shè)置茶文化的延伸商業(yè)業(yè)態(tài)。1#2#5#6#7#4#9#13#10#14#11#15#12#16#17#8#19#18#3#A

區(qū)區(qū)域A區(qū)主題企業(yè)總部茶葉交易貿(mào)易區(qū)辦公樓集中貿(mào)易區(qū)街鋪業(yè)態(tài)辦公、銀行、物流研發(fā)、質(zhì)檢、展示茶葉、茶具、民俗、土特產(chǎn)、茶延伸產(chǎn)品茶樓、茶工藝目標(biāo)品牌銀行、知名物流企業(yè)武陵地區(qū)各大茶企業(yè)硒都綠茶、富硒農(nóng)產(chǎn)品、銀飾服飾品牌禮茶、紫砂陶瓷茶具1#2#5#6#7#4#9#13#10#14#11#15#12#16#17#8#19#18#3#A區(qū)樓棟1#/2#/3#樓層1-2F1F2F業(yè)態(tài)位置間數(shù)經(jīng)營(yíng)方式品牌茶葉、茶具3#41間委托經(jīng)營(yíng)、銷售茶葉批發(fā)交易區(qū)2#1-2F44間銷售銀行1#沿金桂大道1間自持出租商務(wù)中心、招商中心1#1間自持物流中心1#2F1間自持出租品牌茶葉茶具茶葉批發(fā)交易區(qū)銀行2#-3#的1-2F為兩層整體街鋪，層高6.2m，位于項(xiàng)目形象展示核心地段，重點(diǎn)打造茶葉核心品牌店。品牌茶葉茶具茶葉批發(fā)交易區(qū)銀行物流中心物流中心商務(wù)中心招商中心貴賓專區(qū)A

區(qū)樓棟1#\2#\3#樓層3-4F業(yè)態(tài)位置間數(shù)經(jīng)營(yíng)方式質(zhì)檢中心1#3F1自持展示區(qū)1自持出租研發(fā)中心1自持電子信息中心1自持茶葉批發(fā)交易區(qū)2#3F、3#3F32銷售loft辦公區(qū)1#4F、2#4F西1銷售會(huì)議區(qū)2#4F東、3#4F5自持出租餐廳3#4F1自持出租3F展示區(qū)質(zhì)檢中心茶葉批發(fā)交易區(qū)研發(fā)中心電子信息中心4FLOFT辦公區(qū)會(huì)議區(qū)餐廳A

區(qū)辦公樓面積配比建議采用自由分隔方式設(shè)計(jì)，將14-17F服務(wù)于大客戶，用于整層出租或出售，這樣有利于降低空置率，帶來(lái)比較穩(wěn)定的收益樓層以自由分割，更有利于提升企業(yè)總部的整體形象。而較低樓層以自由分隔的方式靈活出租，吸引中小企業(yè)入駐。業(yè)態(tài)位置間數(shù)經(jīng)營(yíng)方式辦公1#5-17F13（根據(jù)客戶需求進(jìn)行分割）銷售樓棟1#\2#\3#樓層5-17F5-17F(標(biāo)準(zhǔn)層）A

區(qū)品牌精品展示廳會(huì)議室辦公室配套餐飲企業(yè)總部業(yè)態(tài)示意圖A

區(qū)樓棟5#\6#\7#\8#樓層1-6F6#精品茶葉交易區(qū)茶具、茶工藝品7#8#6#、7#對(duì)旗艦店的補(bǔ)充，設(shè)置精品茶葉店8#對(duì)旗艦店的補(bǔ)充，設(shè)置茶具、茶工藝品街鋪5#1-2F設(shè)置品牌茶葉茶具旗艦店，3-6F設(shè)置快捷酒店，滿足來(lái)往客商的居住需求5#該區(qū)域的1-2F為別墅式整體鋪面；其中6#-8#的北面3-4F為兩層整體鋪面業(yè)態(tài)位置間數(shù)經(jīng)營(yíng)方式快捷酒店5#150銷售品牌茶葉茶具旗艦店5#1-2F38委托經(jīng)營(yíng)精品茶葉6#、7#58銷售茶具、茶工藝品8#29銷售快捷酒店品牌茶葉茶具旗艦店精品茶葉交易區(qū)A

區(qū)茶葉市場(chǎng)業(yè)態(tài)示意圖B

區(qū)樓棟4#9#-15#主題茶文化商業(yè)街業(yè)態(tài)茶膳\茶吧\茶療會(huì)所淘寶小鋪\流行前線電影院\量販KTV

B區(qū)為街區(qū)布局，業(yè)態(tài)設(shè)置主要考慮與整體茶城的關(guān)聯(lián)性，圍繞茶文化進(jìn)行延伸，規(guī)劃與茶城相關(guān)聯(lián)以及提升商業(yè)氛圍的商業(yè)業(yè)態(tài)，以帶動(dòng)整體茶城的商業(yè)人氣。1#2#3#8#9#10#4#5#11#12#13#14#15#16#19#17#18#6#7#B

區(qū)樓棟4#9#-15#樓層1-2F茶品小吃街中西式茶膳茶品小吃街中西式茶膳茶療、茶藝、瑜伽、茶保健休閑會(huì)所（茶療、茶藝、瑜伽、茶保?。┚瓢娠L(fēng)情街茶品美膚美容酒吧風(fēng)情街1F：中式快餐連鎖中西式茶吧2F：服飾飾品娛樂休閑茶品美膚美容各業(yè)態(tài)分區(qū)間業(yè)種可以穿插，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，使整體業(yè)態(tài)更加豐富，有層次。4#10#11#12#13#15#9#超市、中藥鋪超市中藥鋪茶文化商業(yè)街老字號(hào)老字號(hào)（摔碗酒，萬(wàn)州面館、合渣）14#B

區(qū)樓棟4#10#-15#樓層3F電玩城、桌游、臺(tái)球、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所電玩城、桌游臺(tái)球區(qū)網(wǎng)絡(luò)會(huì)所電影玩具店休閑咖啡廳休閑咖啡廳

B區(qū)的3F整體相連通，可以整體利用為娛樂場(chǎng)所。

11#-15#在3F，自成一體，經(jīng)營(yíng)DIY綠茶蠟燭、香皂，茶枕等茶類創(chuàng)意門市，并針對(duì)年輕客群設(shè)置淘寶小鋪和流行前線。淘寶小鋪、流行前線15#淘寶小鋪/流行前線4#13#10#14#11#12#茶文化商業(yè)街B

區(qū)樓棟4#10#、13#樓層4F業(yè)態(tài)目標(biāo)品牌經(jīng)營(yíng)方式電影城金逸、中影星美出租量販KTV錢柜、米樂星出租休閑咖啡廳品牌咖啡廳自持露臺(tái)主題餐廳茶文化為主題銷售電影城量販KTV露臺(tái)餐廳4#13#茶文化商業(yè)街休閑咖啡廳10#B

區(qū)業(yè)態(tài)示意圖B

區(qū)業(yè)態(tài)示意圖C

區(qū)樓號(hào)16#-19#主題精品公寓16#-19#樓為一期項(xiàng)目的生活配套,小戶型設(shè)計(jì),充分滿足一期商戶的居住需求。16#-17#戶型面積18#-19#戶型面積戶型ABCDE合計(jì)套內(nèi)面積（㎡）5053555635——套數(shù)（套/層）8311215層數(shù)19F（去除底商）——

面積（㎡/棟）7600302110451064133014060樓棟兩棟公寓——總面積（㎡）15200604220902128266028120戶型2A3A合計(jì)套內(nèi)面積（㎡）9987——套數(shù)（套/層）448層數(shù)16F(去除底商）——

面積（㎡/棟）6336556811904樓棟兩棟公寓——總面積（㎡）126721113623808C

區(qū)樓號(hào)16#-19#主題精品公寓業(yè)態(tài)住宅\住宅配套商業(yè)業(yè)態(tài)建議前期滿足公寓居民的生活需求，后期隨著茶城的全面開業(yè)，將逐漸服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目，引進(jìn)休閑娛樂業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成需求面積目標(biāo)品牌住宅配套便利店200-400㎡中百超市水果店80-100㎡私營(yíng)報(bào)刊雜志30-100㎡私營(yíng)藥店200-300㎡民生大藥房花店60-100㎡私營(yíng)照相館、彩擴(kuò)店80-100㎡柯達(dá)影印銀行300-600㎡建設(shè)銀行美容美發(fā)300-600㎡發(fā)源地咖啡廳300-800㎡上島咖啡汽車美容300-600㎡品牌加盟干洗店80-120㎡品牌加盟二期業(yè)態(tài)規(guī)劃D區(qū)酒店、酒店公寓茶文化廣場(chǎng)E區(qū)ShoppingmallF區(qū)高尚住宅概念風(fēng)情街主題茶文化廣場(chǎng)業(yè)態(tài)休閑會(huì)所\品牌專賣主題餐廳ABCD業(yè)態(tài)分布業(yè)種選擇備注會(huì)所A紅酒吧、雪茄屋黃金地段、酒店輔助配套設(shè)施、城市高端商務(wù)人群會(huì)客場(chǎng)所休閑會(huì)所B主題會(huì)員式水療spa會(huì)所式餐飲C精品概念菜肴主題餐廳D必勝客置身與流水之中環(huán)境優(yōu)雅舒適展示長(zhǎng)廊頂層連通區(qū)茶藝、茶文化、茶工藝流程展示日常提供茶藝教學(xué)D區(qū)將茶文化廣場(chǎng)其中的30%作為酒店配套，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理的自持物業(yè)。D區(qū)茶文化廣場(chǎng)業(yè)態(tài)示意圖D區(qū)業(yè)態(tài)分布經(jīng)營(yíng)方式備注大堂商務(wù)中心裙樓1F自持酒店接待配套酒店餐飲裙樓2F出租提供客人全天用餐室內(nèi)泳池健身房裙樓3F自持提供住客運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所會(huì)議廳多功能廳裙樓4F自持設(shè)置貴賓接待廳，可組合的大型多功能廳，中小型會(huì)議室提供酒會(huì)、會(huì)議等服務(wù)旋轉(zhuǎn)餐廳頂層自持提供景觀自助餐，提升酒店檔次主題五星享受業(yè)態(tài)酒店配套D區(qū)主題五星享受業(yè)態(tài)五星級(jí)酒店恩施目前還沒有五星級(jí)酒店，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，恩施四星酒店入住率較高，多為外來(lái)旅游、會(huì)務(wù)人士。為了區(qū)別于項(xiàng)目對(duì)面裝飾城將建的五星級(jí)酒店，我們要發(fā)揮高度優(yōu)勢(shì)，盡顯奢華，擬建177間客房，標(biāo)準(zhǔn)間面積從50㎡到70㎡，除了裙樓的商業(yè)配套外，為方便高層住客，在頂層圓頂設(shè)置旋轉(zhuǎn)餐飲，提升整體形象。酒店名稱檔次客房量客房類型門市價(jià)執(zhí)行價(jià)怡和國(guó)際大酒店四星級(jí)138間普通標(biāo)間568218商務(wù)標(biāo)間618258豪華單間豪華標(biāo)間888418豪華套房1588718總統(tǒng)套房108884388亞洲大酒店四星級(jí)80套標(biāo)準(zhǔn)間396280高級(jí)間400320標(biāo)準(zhǔn)套房790660高級(jí)套房968808總統(tǒng)套房49503960國(guó)際大酒店四星級(jí)138余套標(biāo)準(zhǔn)間599239豪華標(biāo)準(zhǔn)間609239商務(wù)套房1609669單人房539219總統(tǒng)套房159997999D區(qū)五星級(jí)酒店示意圖D區(qū)主題五星享受業(yè)態(tài)酒店公寓該酒店公寓建成后將服務(wù)項(xiàng)目、金子壩商圈乃至整個(gè)恩施市的商務(wù)人士、白領(lǐng)和機(jī)構(gòu)成員，為其提供中短期居住場(chǎng)所。經(jīng)營(yíng)模式分析返租模式開發(fā)商售出物業(yè)后，對(duì)業(yè)主物業(yè)進(jìn)行返租，每月返還業(yè)主固定的百分比利潤(rùn)或者金額；業(yè)主規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)反應(yīng)較好，售價(jià)高投資增值銷售模式開發(fā)商售出物業(yè)后，對(duì)業(yè)主提供各種形式的增值服務(wù)；降低投資業(yè)主的投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，較具競(jìng)爭(zhēng)力直接銷售模式開發(fā)商直接出售，不承諾任何投資回報(bào)；業(yè)主收益無(wú)保障，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)建議采用返租和投資增值銷售相結(jié)合的模式5-8F采用返租銷售模式9-18F采用投資增值服務(wù)銷售模式。E區(qū)業(yè)態(tài)分布目標(biāo)品牌經(jīng)營(yíng)方式大型超市負(fù)一層沃爾瑪純租精品百貨中庭1-5F大洋百貨\廣百百貨純租精品走廊外圍1-5F加盟\個(gè)體銷售環(huán)球餐飲6F桂林人\娘惹裙廚日本料理\韓國(guó)烤肉帶租賃銷售健身會(huì)所7F英派斯帶租賃銷售主題精品海洋業(yè)態(tài)精品百貨\餐飲健身會(huì)所

建議采用中庭環(huán)廊設(shè)計(jì)，空間變化增添購(gòu)物樂趣，一層中庭為節(jié)假日提供了活動(dòng)區(qū)域。E

區(qū)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)示意圖百貨業(yè)一般業(yè)態(tài)難以銷售，我們擬采用shoppingmall和百貨相結(jié)合的模式（即中心核心筒百貨+周邊商鋪），在招商期間試探市場(chǎng)，此方式較為靈活，后期可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整業(yè)態(tài)方向。F

區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)種選擇目標(biāo)品牌住宅裙樓概念風(fēng)情街幼兒園雙語(yǔ)幼兒園會(huì)所配套社區(qū)超市中百超市銀行建設(shè)銀行\(zhòng)工商銀行文體用品知名文體品牌家居家飾夢(mèng)潔\多喜愛生活精品千色生活藥店品牌大藥房Spa會(huì)館玫琳凱\自然美西點(diǎn)、蛋糕坊品牌蛋糕店酒吧特色清吧咖啡廳、餐吧中高端品牌咖啡廳、餐飲主題高尚住宅業(yè)態(tài)概念風(fēng)情街概念風(fēng)情街為一期茶市場(chǎng)的延伸。營(yíng)造項(xiàng)目整體商業(yè)氛圍。F

區(qū)主題高尚住宅

二期高尚住宅為項(xiàng)目的生活配套,建議以面積為100-130㎡為主力戶型區(qū)間，以適應(yīng)三口之家的需要。綠化中心建有稀有庭院別墅，適合追求高品質(zhì)人群居住要求。

高尚住宅總建筑面積為：87600㎡

概念風(fēng)情街為：15200㎡住宅產(chǎn)品配比戶型面積區(qū)間擬規(guī)劃面積2室(舒適)70-9084500小3室(經(jīng)濟(jì))80-1003室(舒適)110-1404室(豪華)140-160庭院別墅160-2003000250-300小結(jié)分期空間形態(tài)主要業(yè)態(tài)總建面（㎡）一期茶企業(yè)總部辦公、會(huì)議、展示、銀行、質(zhì)檢、研發(fā)、茶葉零售批發(fā)、餐飲38730茶葉交易貿(mào)易區(qū)品牌茶葉、茶葉批發(fā)交易區(qū)、精品茶葉交易區(qū)、茶具茶工藝品、快捷酒店19200茶文化商業(yè)街影院電玩、量販KTV、茶膳、茶吧、茶品小吃街、淘寶小鋪、流行前線、特色老字號(hào)47310住宅及住宅配套居住、便利店、干洗、藥店、花店、報(bào)刊雜志63360二期酒店、酒店公寓五星酒店、餐飲、銀行、SAP會(huì)館、蛋糕坊42500茶文化廣場(chǎng)休閑會(huì)所、會(huì)所式餐飲、主題餐廳、展示長(zhǎng)廊10000購(gòu)物中心百貨、環(huán)球美食、健身、大型超市32200風(fēng)情街會(huì)所、超市、藥店、銀行、書報(bào)、園藝飾品、家居家飾、SAP會(huì)館、蛋糕坊15200住宅、別墅居住87600由核心品牌店來(lái)定項(xiàng)目的商業(yè)檔次及高檔形象；由特色店來(lái)突出項(xiàng)目商業(yè)的特色及層次；由主力店來(lái)吸更多的消費(fèi)者

第2期THESECOND第1期THEFIRST一期商業(yè)搭配比例類別位置業(yè)態(tài)總面積(㎡)經(jīng)營(yíng)比例銷售委托經(jīng)營(yíng)自持預(yù)估面積(㎡)業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）預(yù)估面積(㎡)業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）預(yù)估面積(㎡)業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）茶企業(yè)總部1#物流中心、商務(wù)中心、辦公、商鋪、銀行、展示、質(zhì)檢、研發(fā)2278015000664.213370150.954410191.242#-3#品牌茶葉、茶葉批發(fā)交易區(qū)、會(huì)議、餐飲159508825552.484800301.352325150.65茶葉交易貿(mào)易區(qū)5#-8#品牌茶葉、茶葉批發(fā)交易區(qū)、精品茶葉交易區(qū)、茶具茶工藝品、快捷酒店192009520502.679680502.72000.00茶文化商業(yè)街4#、10#影院、電玩城、量販KTV、超市、連鎖餐飲、潮流服飾257505920231.664830191.3615000584.219#、11#-15#茶膳、茶品小吃街、特色老字號(hào)、茶吧、淘寶小鋪、流行前線2156012060563.399500442.67000.00公寓裙樓16#—19#便利店、干洗、藥店、花店、報(bào)刊雜志90006000671.683000330.84000.00精品公寓16#—19#居住543605436010015.27000.00000.00一期合計(jì)

1686001116856631.3635180

219.8821735

136.10二期商業(yè)搭配比例類別位置業(yè)態(tài)總面積(㎡)經(jīng)營(yíng)比例銷售委托經(jīng)營(yíng)自持預(yù)估面積(㎡)業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）預(yù)估面積(㎡)業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）預(yù)估面積(㎡)業(yè)態(tài)比重（%）總體比重（%）購(gòu)物中心二期百貨、環(huán)球美食、健身、大型超市322008960282.529800302.7513440423.77茶文化廣場(chǎng)休閑會(huì)所、會(huì)所式餐飲、主題餐廳、展示長(zhǎng)廊100002000200.565000501.403000300.84酒店酒店、餐飲22550000.00000.00225501006.33酒店公寓居住19950199501005.60000.00000.00住宅裙樓、概念風(fēng)情街會(huì)所、超市、藥店、銀行、書報(bào)、家居家飾、SAP會(huì)館、蛋糕坊152007000461.975000331.403200210.90高尚住宅居住876008760010024.60000.00000.00二期合計(jì)

187500125510

6735.2519800

115.5642190

2211.85總體商業(yè)搭配比例總結(jié)：本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售面積為237195㎡，占總體業(yè)態(tài)比例的66.6%;

預(yù)計(jì)委托經(jīng)營(yíng)面積為54980㎡,占總體業(yè)態(tài)的15.4%;

預(yù)計(jì)自持面積為63925㎡，占總體業(yè)態(tài)比例的18.0%。自持部分：由于前期開發(fā)及后期運(yùn)營(yíng)需要一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，后期隨著項(xiàng)目的成熟，將逐步轉(zhuǎn)為可售。類別總面積(㎡)經(jīng)營(yíng)比例銷售委托經(jīng)營(yíng)自持預(yù)估面積(㎡)總體比重（%）預(yù)估面積(㎡)總體比重（%）預(yù)估面積(㎡)總體比重（%）一期合計(jì)16860011168531.36351809.88217356.10二期合計(jì)18750012551035.25198005.564219011.85合計(jì)35610023719566.65498015.46392518.0項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思路A、項(xiàng)目分期開發(fā)B、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式C、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析D、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略E、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)步驟Recallingtheoverallplanningproject叁分期開發(fā)時(shí)序一期依據(jù)城市規(guī)劃北移步調(diào)，由南向北開發(fā)，一期首先啟動(dòng)茶城核心建筑，再跨過商業(yè)街，先一步開發(fā)B區(qū)，吸引人氣，推動(dòng)項(xiàng)目招商進(jìn)程，配合銷售蓄客進(jìn)度，推出茶文化商業(yè)街，小吃街和公寓同時(shí)動(dòng)工，確保一期的順利交付。

123576二期購(gòu)物中心

住宅北區(qū)酒店酒店公寓住宅南區(qū)茶文化廣場(chǎng)4單一銷售66.6%先租后售15.1%自持18%銷售模式經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，由投資者自主經(jīng)營(yíng)，是一種純粹的銷售。對(duì)地塊原生的商業(yè)價(jià)值要求較高，商業(yè)物業(yè)的單體生存能力較強(qiáng)，由此實(shí)現(xiàn)自然銷售。小業(yè)主自營(yíng)或自行招商開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，在約定期限內(nèi)投資者委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，獲取穩(wěn)定的收益回報(bào)。約定期滿后，投資者自主決定經(jīng)營(yíng)權(quán)歸屬。委托經(jīng)營(yíng)開發(fā)商不出售產(chǎn)權(quán)，整體招租，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。招商問題針對(duì)周邊商業(yè)現(xiàn)狀，本項(xiàng)目面對(duì)的問題單一銷售模式，商業(yè)處于起步階段，商業(yè)氛圍如何營(yíng)造？招商模式，無(wú)回籠資金，如何解決資金循環(huán)？委托經(jīng)營(yíng)模式，如何解決投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)？·小業(yè)主自營(yíng)或自主招商問題：產(chǎn)權(quán)分散，單純依靠小業(yè)主自主招商無(wú)法保證經(jīng)營(yíng)方向；比重過大，造成不可控，項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)；秩序混亂，影響其他銷售和經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)；相對(duì)混亂，很難形成統(tǒng)一的商業(yè)形象發(fā)展商小業(yè)主經(jīng)營(yíng)者上繳租金招商出售解決：通過銷控方式，開發(fā)商作為大業(yè)主決定經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品業(yè)態(tài)，掌控話事權(quán)；將不可控轉(zhuǎn)化為可控，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)氛圍，保證規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)商資金回籠快；不用承擔(dān)后期風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)方式分析·委托經(jīng)營(yíng)發(fā)展商小業(yè)主商家購(gòu)買物業(yè)代理招商出租物業(yè)支付租金提供回報(bào)問題：開發(fā)商資金回籠慢；品牌租賃要求高招商壓力大需承擔(dān)投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)解決：先招商，引進(jìn)一定品牌及特色業(yè)態(tài)，緩解招商壓力；用帶租約銷售的方式，保障小業(yè)主的投資回報(bào)；利用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣方式，來(lái)滿足品牌商家對(duì)鋪位的要求優(yōu)點(diǎn)：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一業(yè)態(tài)增強(qiáng)投資信心，促進(jìn)銷售經(jīng)營(yíng)方式分析·招商問題：不回籠資金靠租金實(shí)現(xiàn)收益為達(dá)到整體效果，主力商戶進(jìn)駐租金低，開發(fā)商資金壓力大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大。解決：招商先行，項(xiàng)目啟動(dòng)即開始進(jìn)行招商工作，通過招商保持前期商業(yè)定位和形象，以此帶動(dòng)后期銷售；聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理公司，整合項(xiàng)目品牌，引進(jìn)大品牌及核心商戶，帶動(dòng)人流，樹立品牌形象；加大市場(chǎng)關(guān)注度，吸引投資者和商戶，以低利潤(rùn)帶動(dòng)后期利潤(rùn)更大化。優(yōu)點(diǎn)：整合品牌統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，便于管理；發(fā)展商商家商管公司上交利潤(rùn)委托上繳租金招商經(jīng)營(yíng)方式分析專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)物業(yè)形態(tài)純租賃品牌主力店售后返租品牌專賣店純售自營(yíng)店招商、協(xié)助簽約、商業(yè)管理招商、簽約、租金管理、商業(yè)管理商業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)方式策略本案的經(jīng)營(yíng)方式在專業(yè)商業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理下實(shí)行按區(qū)域分別實(shí)行招商+委托經(jīng)營(yíng)管理+小業(yè)主自營(yíng)組合的經(jīng)營(yíng)形式。無(wú)論是直接銷售、委托經(jīng)營(yíng)銷售模式亦或是自持物業(yè)，前期的招商都必須先行，只有通過招商選定品牌和目標(biāo)客戶，才能盤活整個(gè)商業(yè)銷售。故本案招商的成敗將是重中之重。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理策略策略一：統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃商家入駐須服從對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃，不同業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置。駐場(chǎng)前經(jīng)確認(rèn)業(yè)種及開業(yè)品牌，經(jīng)嚴(yán)格考察審核后，方可簽訂租賃合同，并且在經(jīng)營(yíng)期間，如要調(diào)整經(jīng)營(yíng)內(nèi)容需經(jīng)管理處書面同意。策略二：統(tǒng)一視覺形象經(jīng)營(yíng)者對(duì)店鋪的裝修、招牌制作、廣告設(shè)計(jì)方案須經(jīng)管理處審核同意后方可施工，以保證店鋪風(fēng)格符合項(xiàng)目整體形象，營(yíng)造規(guī)范化、一體化的經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)環(huán)境。策略三：統(tǒng)一租賃管理進(jìn)駐商家在經(jīng)營(yíng)過程中須服從統(tǒng)一管理。管理處同時(shí)提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，在給商家提供一個(gè)安全有序經(jīng)營(yíng)環(huán)境的同時(shí)，也為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)舒適、整潔的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。策略四：統(tǒng)一市場(chǎng)推廣運(yùn)營(yíng)公司項(xiàng)目進(jìn)行整體的市場(chǎng)推廣，降低經(jīng)營(yíng)商戶自行推廣成本，提升推廣質(zhì)量，旺市場(chǎng)，方能旺商戶。指在項(xiàng)目設(shè)定的定位或功能組合下，對(duì)客流帶動(dòng)、品牌引領(lǐng)、收入貢獻(xiàn)及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)安全起核心影響作用的大型品牌租戶。帶動(dòng)項(xiàng)目整體品牌效益、銷售，對(duì)整體定位和安全性起到主要支撐作用。指在項(xiàng)目設(shè)定的定位或功能組合下，在客流帶動(dòng)、品牌引領(lǐng)、收入貢獻(xiàn)一個(gè)或幾個(gè)方面起主要影響作用的品牌租戶。凸顯項(xiàng)目定位下的各業(yè)態(tài)業(yè)種的品牌檔次。對(duì)次主力店進(jìn)行業(yè)態(tài)補(bǔ)充靠主力店和次主力店帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)主力店次主力店一般品牌散戶商戶分類連環(huán)效應(yīng)階段一階段二階段三招商先行技術(shù)去化商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)步驟經(jīng)營(yíng)步驟步驟一：開盤之前，通過尋找主力商戶，完成自持部分的80%，確定酒店、百貨、電影城，主力商戶將發(fā)揮“羊群效應(yīng)”，帶領(lǐng)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展方向，為后期銷售樹立品牌。引進(jìn)商業(yè)管理公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃，整合優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和品牌資源，提高招商引資水平，做好招商前期工作。主力商戶招商峰會(huì)1、新聞發(fā)布會(huì)—形象宣傳2、目標(biāo)商家洽談會(huì)3、對(duì)自身項(xiàng)目的總結(jié)階段一：招商先行步驟二：開盤之前，通過尋找次主力商戶，來(lái)完成

委托經(jīng)營(yíng)部分的60%1、考慮到轟動(dòng)效應(yīng)，招商會(huì)的舉辦，同時(shí)亦邀請(qǐng)部分次主力商戶，但洽談會(huì)分別進(jìn)行。2、考慮到次主力商戶的特殊習(xí)慣，待一期項(xiàng)目可看實(shí)體店鋪后，舉辦定購(gòu)會(huì)。步驟三：開盤前，通過尋找一般品牌的商戶和散戶，來(lái)完成銷售部分的30%1、該部分交由招商部門，配合主力商戶、次主力商戶的新聞宣傳，作出相應(yīng)的推廣反應(yīng)。2、造環(huán)境，采用體驗(yàn)式營(yíng)銷，與商戶互動(dòng)，說(shuō)服商戶。

最終達(dá)到開盤前，完成整體項(xiàng)目43.62%商業(yè)招商工作，實(shí)現(xiàn)開盤即有29.22%的商戶可帶租約銷售，保證銷售工作的順利開展。招商工作完成項(xiàng)目整體面積43.62%委托經(jīng)營(yíng)部分的60%（即整體項(xiàng)目的9.24%）銷售部分的30%（即整體項(xiàng)目的19.98%）自持部分的80%（即整體項(xiàng)目的14.4%）類別總面積(㎡)經(jīng)營(yíng)比例銷售委托經(jīng)營(yíng)自持預(yù)估面積(㎡)總體比重（%）預(yù)估面積(㎡)總體比重（%）預(yù)估面積(㎡)總體比重（%）一期合計(jì)16860011168531.36351809.88217356.10二期合計(jì)18750012551035.25198005.564219011.85合計(jì)35610023719566.65498015.46392518.0

進(jìn)入銷售期，持續(xù)前期招商所集聚的人氣和商氣，通過項(xiàng)目的規(guī)劃和整合，完成項(xiàng)目的招商工作及項(xiàng)目銷售計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資金的回籠。經(jīng)營(yíng)步驟通過運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值和項(xiàng)目品牌附加值，達(dá)到資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的收益和資本收益的最大化。委托經(jīng)營(yíng)部分的40%（即整體項(xiàng)目的6.16%）通過對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)，打造產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)，逐步實(shí)現(xiàn)良性的產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)。銷售部分的70%（即整體項(xiàng)目的46.62%）階段二：技術(shù)去化依據(jù)開發(fā)商后期開發(fā)策略，自持部分在項(xiàng)目運(yùn)作成熟期，可整體打包出售，最終達(dá)到項(xiàng)目整體利益最大化。商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)步驟資本運(yùn)作對(duì)資本、招商問題進(jìn)行系統(tǒng)的分析、決策，通過持有物業(yè)，統(tǒng)一管理，最終完成由地產(chǎn)轉(zhuǎn)至商業(yè)經(jīng)營(yíng)，最終轉(zhuǎn)至資本運(yùn)作，獲得巨額回報(bào)，達(dá)到物業(yè)的持有者、商業(yè)營(yíng)運(yùn)公司、進(jìn)場(chǎng)商戶、項(xiàng)目品牌方能達(dá)至四方皆贏的局面階段三：資本運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目招商方案A、項(xiàng)目招商原則B、項(xiàng)目招商策略C、項(xiàng)目招商模式D、項(xiàng)目招商時(shí)間和周期Recallingtheoverallplanningproject肆原則六：多樣化合作招商八招制勝原則原則五：消除隱憂，保證銷售原則七：同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)原則二：先主力，后散戶原則三：控制重點(diǎn)、控制形象原則一：節(jié)點(diǎn)控制原則八：先收緊，后放松原則四：品牌先行項(xiàng)目招商原則原則一：節(jié)點(diǎn)控制項(xiàng)目招商原則招商期強(qiáng)銷、招商期招商運(yùn)營(yíng)招商工作完成43.62%開工奠基戰(zhàn)略商家確定誠(chéng)意認(rèn)租開盤試營(yíng)業(yè)正式開業(yè)竣工裝修進(jìn)場(chǎng)蓄客蓄客洗客挖掘客戶老帶新招商工作完成60%招商工作完成75—80%商戶入駐90%以上項(xiàng)目招商原則原則二：先主力，后散戶首先引進(jìn)具有號(hào)召力的品牌龍頭商戶，再借其品牌優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)，即核心主力店先行，輔助店隨后的原則。原則三：控制重點(diǎn)、控制形象

確保產(chǎn)品質(zhì)量，提升項(xiàng)目形象，形成口碑力量。原則四：品牌先行形成品牌氣候，樹立市場(chǎng)信心。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。原則五：消除隱憂，保證銷售招商不以贏利為首要目的，主要是全力消除后續(xù)經(jīng)營(yíng)隱憂，化解銷售風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目招商原則原則六：多樣化合作建議開發(fā)商可以多樣考慮，必要的時(shí)候與核心主力店的經(jīng)營(yíng)單位共同投資，開發(fā)商參與核心主力店投資，除了未來(lái)可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于本案的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，同時(shí)可加強(qiáng)其它商戶入駐的信心。原則七：同業(yè)差異，異業(yè)互補(bǔ)

在同類業(yè)種招商時(shí)，要注意區(qū)隔，保持良性競(jìng)爭(zhēng)又能共榮雙贏。原則八：先收緊，后放松遵循高品位，低門坎策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，招商中后期再放松各級(jí)散戶，力求滿場(chǎng)開業(yè)效果。項(xiàng)目招商模式權(quán)責(zé)模式所有權(quán)使用權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)投資客戶開發(fā)公司進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶商業(yè)管理公司分離分離收益收益項(xiàng)目招商時(shí)間和周期項(xiàng)目招商參考周期5000平方以上主力店-----開業(yè)前12個(gè)月—15個(gè)月包括百貨,超市,專業(yè)賣場(chǎng)等,如客戶意向較強(qiáng)并是本地客戶可縮短至6個(gè)月---10個(gè)月500平方以上,5000平方以下次主力店----開業(yè)前6個(gè)月—8個(gè)月包括品牌快餐、個(gè)人護(hù)理店、大型娛樂餐飲等500平方以下專賣店----開業(yè)前4個(gè)月—6個(gè)月包括品牌專賣店、專營(yíng)店、小型餐飲等50平方以下精品店----開業(yè)前2個(gè)月—4個(gè)月包括精品店、專營(yíng)店、小吃店等項(xiàng)目招商時(shí)間和周期租賃期限租期業(yè)態(tài)免租期備注五年中西餐飲、茶療會(huì)所、銀行、網(wǎng)吧、量販KTV3-12個(gè)月第三年每年遞增3%-5%三至五年茶葉零售批發(fā)、茶具店、茶樓3-12個(gè)月第三年每年遞增3%-5%項(xiàng)目招商時(shí)間和周期招商進(jìn)度計(jì)劃一期商業(yè)招商進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間招商進(jìn)度計(jì)劃2010.12完成茶葉交易市場(chǎng)主力店、以及恩施優(yōu)質(zhì)茶企的意向書簽訂2011.3完成銀行的意向書簽訂，茶葉交易市場(chǎng)主力店正式簽訂租賃合同2011.4完成次主力店的意向書簽訂，與銀行簽訂租賃合同，并收取押金2011.5完成百貨、影城、電玩、量販KTV、部分品牌餐飲的意向書簽訂2011.6與百貨、影城、電玩、量販KTV、部分品牌餐飲正式簽訂租賃合同一期開業(yè)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)間開業(yè)計(jì)劃2012.5電影院及臨金桂大道集中茶市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)2012.6-2012.10量販KTV、書店、茶葉交易市場(chǎng)60%商鋪開業(yè)2012.12茶企業(yè)進(jìn)駐辦公2013.4整個(gè)一期商業(yè)開業(yè)率達(dá)到80%以上2013.8一期全面正式營(yíng)業(yè)項(xiàng)目招商銷售進(jìn)度聯(lián)動(dòng)表工程節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)招商節(jié)點(diǎn)121234567（月）一期多層商鋪完工一期動(dòng)工招商工作啟動(dòng)一期多層商鋪封頂完成戰(zhàn)略銷售定位確定戰(zhàn)略銷售方案組建銷售團(tuán)隊(duì)完成內(nèi)部客戶名單招商工作完成43.62%一期完工開盤確定主力商戶、次主力品牌簽訂次主力商戶意向書主力商戶簽訂意向書次主力商戶現(xiàn)場(chǎng)定購(gòu)會(huì)完成推廣方案完成廣告推廣稿全面展開廣告鋪墊針對(duì)次主力商戶開展廣告宣傳招聘、銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)借主力商戶進(jìn)駐大力宣傳確定商業(yè)管理公司銷售預(yù)演開盤前造勢(shì)宣傳組建商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)確定物業(yè)服務(wù)公司組建物業(yè)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目銷售方案伍RecallingtheoverallplanningprojectA、整體銷售思路B、銷售策略C、商業(yè)定價(jià)D、經(jīng)濟(jì)測(cè)算-以保存非物質(zhì)文化遺產(chǎn)為核心口號(hào)，結(jié)合組織茶企、茶商、老字號(hào)、名小吃、土特產(chǎn)傳統(tǒng)工藝技藝等代表恩施文化的品牌活動(dòng)，增強(qiáng)社會(huì)形象力。樹立形象-以實(shí)事求是為根本,充分尊重項(xiàng)目商業(yè)定位,保障后期推售、價(jià)格、推廣等策略趨向合理性尊重定位-提交項(xiàng)目打造的方向思路，共同整合資源，運(yùn)用文化概念，打造城市名片，從而提升項(xiàng)目附加值。聯(lián)動(dòng)政府整體銷售思路

由低向高：前期通過DM單張派送，人員的小眾傳播，達(dá)到低調(diào)蓄勢(shì)，銷售推廣逐步走高，在開盤達(dá)到高潮。

由內(nèi)而外：前期訴求以招商成果為重心，后期以主題定位、地段優(yōu)勢(shì)、商圈機(jī)會(huì)為主，樹立項(xiàng)目出身高貴的血統(tǒng)。逐步推進(jìn)：在銷售策略上，配合招商進(jìn)度，保持主動(dòng)式銷售，以饑餓營(yíng)銷的方式，達(dá)到快速銷售。以中檔價(jià)格入市，按階段分區(qū)域推出，快打快銷,穩(wěn)步拉升價(jià)格，使資金快速回籠；在客戶吸納方面，先吸引大客戶，快速提升銷售率，再憑借大機(jī)構(gòu)客戶的行業(yè)凝聚力，吸引中小客戶和投資客，將銷售均價(jià)進(jìn)一步向上拉升。銷售總體策略這是一場(chǎng)閃電戰(zhàn)商鋪銷售之前就要準(zhǔn)備充分一旦準(zhǔn)備不足將影響整個(gè)戰(zhàn)役的成??！銷售模式先租后售返租約銷售直接銷售只租不售招商規(guī)劃統(tǒng)一招商統(tǒng)一招商協(xié)助業(yè)主招商統(tǒng)一招商業(yè)態(tài)控制前期較好的控制業(yè)態(tài)前期較好的控制多數(shù)業(yè)態(tài)通過價(jià)格、招商等方式控制業(yè)態(tài)完全控制業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理租戶自主經(jīng)營(yíng)租戶自主經(jīng)營(yíng)租戶自主經(jīng)營(yíng)租戶自主經(jīng)營(yíng)資金回收短期不能回現(xiàn)短期回現(xiàn)短期回現(xiàn)短期不能回現(xiàn)長(zhǎng)期持有資產(chǎn)形象影響提升社區(qū)形象提升社區(qū)形象與商業(yè)價(jià)值提升社區(qū)形象與商業(yè)價(jià)值提升社區(qū)形象社區(qū)價(jià)值區(qū)位特征郊區(qū)物業(yè)，周邊商業(yè)氛圍不濃郊區(qū)物業(yè)，周邊存在大量潛在商業(yè)需求中心區(qū)物業(yè)，商業(yè)需求存在存在商業(yè)需求開發(fā)商條件實(shí)力、品牌，招商能力品牌實(shí)力吸引商家品牌實(shí)力吸引商家經(jīng)濟(jì)實(shí)力基于市場(chǎng)、項(xiàng)目環(huán)境、自身定位，建議項(xiàng)目銷售模式采用返租約銷售+直接銷售銷售策略銷售策略銷售模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)適用范圍直接銷售模式

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有一定影響。商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。返租約銷售通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。銷售模式優(yōu)劣對(duì)比分析項(xiàng)目開發(fā)商位置所在區(qū)域體量物業(yè)形態(tài)主力戶型均價(jià)備注中大·御城恩施中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司航空路60號(hào)小渡船6534.16㎡裙樓商業(yè)12000恩施崇文財(cái)富廣場(chǎng)恩施市成隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舞陽(yáng)大街26號(hào)舞陽(yáng)11453.27㎡裙樓商業(yè)18～5017000福星城恩施福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司大橋路43號(hào)小渡船8萬(wàn)㎡裙樓商業(yè)100～200014000（租金70元/㎡）一樓20000二樓8000返租三年武陵國(guó)際裝飾城（一期）湖北新楚源置業(yè)有限公司金桂大道與學(xué)院路交叉口東側(cè)金子壩25萬(wàn)㎡（一期）28666.77㎡建材專業(yè)市場(chǎng)40～136別墅型商鋪8500內(nèi)鋪單1F13000內(nèi)鋪單2F7000臨街商鋪15000返租三年直接抵扣房款航空路沿街商鋪私人持有航空路小渡船沿街商鋪30～8036000（租金90～125元/㎡）商鋪價(jià)格調(diào)研分析商鋪定價(jià)推導(dǎo)（權(quán)重比較法）根據(jù)可比項(xiàng)目銷售價(jià)格，通過市場(chǎng)比較法，得出項(xiàng)目市場(chǎng)參考價(jià)格，如下表：項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目武陵國(guó)際裝飾城中大·御城福星城恩施崇文財(cái)富廣場(chǎng)臨街均價(jià)(元/㎡)P15000120001400017000別墅式商鋪(元/㎡)P

8500

樓層商鋪(元/㎡)P

5750

8000

權(quán)重（%）W805105項(xiàng)目權(quán)重(%)評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分整體區(qū)位2081.681.681.691.891.8商業(yè)氛圍2061.261.271.481.691.8人流量1260.7260.7280.9680.9680.96交通狀況1270.8470.8480.9680.9680.96主力店1190.9980.8860.6680.8860.66發(fā)展商實(shí)力680.4870.4280.4890.5460.36升職潛力680.4880.4870.4270.4270.42營(yíng)銷策劃590.4580.480.490.4550.25規(guī)模主題590.4580.460.380.450.25停車位數(shù)量390.2780.2470.2170.2130.09合計(jì)(Q)100797.48747.18737.39818.22667.55商鋪定價(jià)臨街銷售均價(jià)：15800元/㎡

由于臨街地段位置不一，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為15000—16000元/㎡樓層商鋪銷售均價(jià)：7000元/㎡

由于商鋪具體位置不一，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為7000—7500元/㎡別墅式商鋪銷售均價(jià)：9000元/㎡

由于商鋪具體位置不一，價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間為8900—10000元/㎡由于本項(xiàng)目商業(yè)存在差異性，建議售價(jià)分區(qū)如圖示意根據(jù)公式P=Q(本）×（P1×W1/Q1+P2×W2/Q2+P3×W3/Q3+P4×W4/Q4）得出P（臨街商鋪）=15842.98元/㎡P（別墅式商鋪）=9059.46元/㎡P（樓層商鋪）=6988.34元/㎡商鋪定價(jià)分區(qū)示意1-2F具體定價(jià)還需要結(jié)合單鋪位置差異，視覺效果，流通情況等因素來(lái)定。別墅式商鋪1-2F均價(jià)10000元/㎡兩層整體商鋪均價(jià)8500元/㎡公寓裙樓均價(jià)6500元/㎡臨街兩層整體商鋪均價(jià)15000元/㎡集中商業(yè)均價(jià)7300元/㎡商鋪定價(jià)分區(qū)示意3F具體定價(jià)還需要結(jié)合單鋪位置差異，視覺效果，流通情況等因素來(lái)定。自持自持loft商鋪均價(jià)7100元/㎡住宅別墅式商鋪3-4F均價(jià)8100元/㎡茶市集中商鋪均價(jià)6800元/㎡快捷酒店均價(jià)6000元/㎡商鋪定價(jià)分區(qū)示意4F會(huì)議區(qū)LOFT辦公區(qū)均價(jià)5500元/㎡標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)均價(jià)4600元/㎡商鋪定價(jià)小結(jié)商鋪類別位置均價(jià)（元/㎡）茶企業(yè)辦公1#4600臨街兩層商鋪2#、3#9200茶文化街區(qū)4#、9#-15#7700茶葉貿(mào)易區(qū)5#-8#9000住宅底商16#-19#6500租金定價(jià)項(xiàng)目名稱月租金福星城70元/月/㎡武陵國(guó)際裝飾城（一期）1、上下兩層：45元/月/㎡2、臨街：70元/月/㎡3、單1F內(nèi)鋪：60元/月/㎡4、單2F：30元/月/㎡航空路沿街商鋪90-120元/月/㎡舞陽(yáng)大道沿街商鋪180元/月/㎡

通常是運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定價(jià)，通過項(xiàng)目周邊主要項(xiàng)目（相近或相類似的商業(yè)項(xiàng)目）的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行綜合比較：根據(jù)目前市場(chǎng)租金水平判斷，由于本項(xiàng)目商業(yè)處于成長(zhǎng)期，建議租金如圖示意商鋪?zhàn)饨鸱謪^(qū)示意1-2F：60-65元/月/㎡3F以上：10-20元/月/㎡1F：20-25元/月/㎡2F：10-20元/月/㎡45-50元/月/㎡1-2F：60-65元/月/㎡3F以上：10-20元/月/㎡1-2F：65-70元/月/㎡3F以上：15-25元/月/㎡備注：具體租金可結(jié)合業(yè)態(tài)來(lái)定住宅價(jià)格調(diào)研分析收集在售樓盤銷售市場(chǎng)價(jià)格，運(yùn)用權(quán)重比較法，確定本項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格：項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目長(zhǎng)大·錦繡名城中大·御城福星城恩施崇文財(cái)富廣場(chǎng)清江·中央國(guó)際均價(jià)(元/㎡)P34003600380033003800權(quán)重（%）W558055項(xiàng)目權(quán)重(%)評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定評(píng)定得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分得分加權(quán)得分位置環(huán)境1280.9670.8480.9691.0880.9691.08配套設(shè)施1291.0860.7270.8480.9680.9650.6規(guī)劃設(shè)計(jì)1190.9940.4450.5580.8840.4450.55物業(yè)管理1180.8850.5570.7790.9960.6650.55交通狀況1070.760.690.980.890.970.7營(yíng)銷策劃890.7250.480.6490.7260.4880.64項(xiàng)目規(guī)模890.7270.5670.5680.6450.460.48發(fā)展商實(shí)力780.5650.3580.5690.6360.4270.49升職潛力690.5450.380.4890.5470.4270.42建筑質(zhì)量380.2460.1870.2180.2460.1870.21外觀390.2770.2160.1880.2450.1570.21停車位數(shù)量390.2740.1270.2180.2430.0950.15戶型設(shè)計(jì)380.2460.1850.1580.2470.2170.21環(huán)保260.120010.0220.040010.02裝修190.090000000000合計(jì)(Q)1001108.17735.45927.011098.2806.27856.29住宅價(jià)格調(diào)研分析根據(jù)公式P=Q(本）×（P1×W1/Q1+P2×W2/Q2+P3×W3/Q3+P4×W4/Q4+P5×W5/Q5得出P=4012.021元/㎡本項(xiàng)目2010年12月動(dòng)工，通過市場(chǎng)保守分析估計(jì)當(dāng)時(shí)距現(xiàn)在的價(jià)格上漲幅度為15%，故最終確定精裝住宅類價(jià)格為4012.021×（1+15%）=4613元/㎡建議：精裝公寓均價(jià)：4600元/㎡

普通公寓均價(jià)：3500元/㎡經(jīng)濟(jì)測(cè)算規(guī)劃指標(biāo)前期準(zhǔn)備費(fèi)用注：三通一平中土地平整原始指標(biāo)為占地面積。說(shuō)明：項(xiàng)目前期投入費(fèi)用，主要分為：1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用2、市政配套費(fèi)用3、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)4、三通一平費(fèi)5、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)園林綠化費(fèi)用說(shuō)明：園林環(huán)境費(fèi)用主要包括：1、綠化建設(shè)費(fèi)2、建筑小品3、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)4、圍墻建造費(fèi)5、室外照明6、室外零星設(shè)施建安裝修成本銷售額預(yù)測(cè)注：總體按照72.2%的可售產(chǎn)品比例，預(yù)測(cè)可售總額將達(dá)到182,420.84萬(wàn)元。各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)估注：根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策及法律法規(guī)，對(duì)項(xiàng)目銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等，進(jìn)行一個(gè)預(yù)估，以便更加精確的計(jì)算項(xiàng)目開發(fā)成本。成本合計(jì)注：綜合上述各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目成本總費(fèi)用預(yù)計(jì)約為136,693.85萬(wàn)元。整體項(xiàng)目損益表預(yù)估及敏感性分析注：1、利潤(rùn)總額為45727萬(wàn)元；2、凈利潤(rùn)、可分配利潤(rùn)為34295.25萬(wàn)元；3、稅前利潤(rùn)率33.5%一期規(guī)劃指標(biāo)其中：一期項(xiàng)目產(chǎn)品分析一期損益表預(yù)估注：1、利潤(rùn)總額為27322.54萬(wàn)元；2、凈利潤(rùn)、可分配利潤(rùn)為20491.91.49萬(wàn)元；3、稅前利潤(rùn)率43.5%其中：一期項(xiàng)目產(chǎn)品分析其中：二期項(xiàng)目產(chǎn)品分析二期損益表預(yù)估注：1、利