1遼寧省營口市鲅魚圈區(qū)商品住宅市場調(diào)研報(bào)告蘇州偉業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略開展部2CONTENTS內(nèi)容目錄1城市開展研究

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房產(chǎn)市場環(huán)境3工程戰(zhàn)略思考>>>>>>>>>>>>>>>>>>3【城市概況】遼東經(jīng)濟(jì)區(qū)重要窗口，城市地位顯著，綜合實(shí)力處于東北領(lǐng)先水平市區(qū)鲅魚圈區(qū)67KM4【經(jīng)濟(jì)開展】近年來經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)健上揚(yáng)，為房地產(chǎn)業(yè)開展提供良好的支撐，外來人口向心力強(qiáng)于其他地區(qū)截止2021年底，營口市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)1381.2億元，鲅魚圈區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)600億元，占比全市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)43%；從近幾年鲅魚圈區(qū)和營口市的地區(qū)生產(chǎn)總值比照來看，鲅魚圈區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量在營口市的比重越來越大，增幅高于全市水平，未來開發(fā)區(qū)相對于營口市的其他地區(qū)對于外來人口的吸引力將更大。【備注：以上數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)部門信息】5宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速平穩(wěn)發(fā)展2021年鲅魚圈區(qū)城鎮(zhèn)人均GDP超40000元，根據(jù)房地產(chǎn)開展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，房地產(chǎn)市場主要以改善性需求為主；鲅魚圈區(qū)人口數(shù)量較少，產(chǎn)業(yè)以石油、化工、電力、鋼鐵等為主體，城市人口對于房地產(chǎn)需求逐步向改善型需求轉(zhuǎn)變，從實(shí)際來看，城市房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)開展階段。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$0-800US$啟動(dòng)期快速開展期平穩(wěn)開展期減緩開展期人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2021年，鲅魚圈區(qū)的GDP增速為20％，近幾年連續(xù)保持了20%以上的增速，經(jīng)濟(jì)開展勢頭良好；從國際慣例來看，當(dāng)GDP增速在8%以上時(shí)，該地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)開展將處于高速平穩(wěn)開展期。【經(jīng)濟(jì)開展】鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)市場處于高速開展階段，購房需求逐步向改善型需求階段過渡，市場需求處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整期6【經(jīng)濟(jì)開展】遼寧“五點(diǎn)一線〞沿海經(jīng)濟(jì)帶和沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)雙重國家戰(zhàn)略的唯一疊加區(qū)域，港口、旅游、交通、資源等優(yōu)勢明顯港口優(yōu)勢：東北第二大港口，營口港吞吐量達(dá)1.75億噸，全國排名第六；電力優(yōu)勢：華能營口電廠，發(fā)電能力180千萬瓦；旅游優(yōu)勢：依山傍海，溫帶季風(fēng)季候，四季分明；交通優(yōu)勢：哈大高鐵、沈大高速、哈大公路等；資源優(yōu)勢：自然資源種類豐富，擁有礦產(chǎn)，稻米，水果，鹽業(yè)，溫泉，水產(chǎn)等多種形態(tài)的資源。熊岳溫泉山海廣場營口港哈大高鐵華能電廠雙重戰(zhàn)略7【產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)】產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)得到一定開展，私營企業(yè)有所增加，農(nóng)業(yè)比重逐步下降2007年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重2012年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重鲅魚圈區(qū)產(chǎn)業(yè)格局二產(chǎn)獨(dú)大，三產(chǎn)次之，農(nóng)業(yè)最少，其中其中工業(yè)的增加值占GDP比例始終在50%以上，占據(jù)絕對優(yōu)勢，充分說明鲅魚圈區(qū)是以大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)城市；目前階段，第三產(chǎn)業(yè)無法取代第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的優(yōu)勢地位。工業(yè)明顯的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢導(dǎo)致第三產(chǎn)業(yè)比重上升不快的主要原因；第三產(chǎn)業(yè)近年來得到一定的發(fā)展，與之相應(yīng)的是私營業(yè)主比例有所增加，擴(kuò)大城市中層人群的規(guī)模，未來這部分人群有望成為本地中高端住宅市場的主力購買群體?！緜渥ⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)部門信息】8【城市人口】鲅魚圈區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝?3萬，占營口市總?cè)丝诒壤s

15%，未來不斷呈增長趨勢。由開發(fā)區(qū)眾多企業(yè)的工薪階層、白領(lǐng)及當(dāng)?shù)刈≌丝跇?gòu)成，整體年齡構(gòu)呈中青年化開發(fā)區(qū)企業(yè)工薪階層白領(lǐng)及以上人次住宅區(qū)家庭消費(fèi)人流根據(jù)營口市總體開展規(guī)劃，至2021年開發(fā)區(qū)人口到達(dá)74萬人、2025年開發(fā)區(qū)人口到達(dá)94.4萬人，成為百萬人口城市?！緜渥ⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)部門信息〔11-12年數(shù)據(jù)無〕】9【收入支出】鲅魚圈區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入不斷增加，社會零售品總額不斷增長，人民生活水平日益提高鲅魚圈區(qū)城鎮(zhèn)人均可支配收入近幾年來一直保持在13%以上的增長幅度，截止2021年底達(dá)25059元，高于營口全市水平；鲅魚圈區(qū)社會零售品總額近年來一直保持15%以上的增長幅度，截止2021年底達(dá)61.5億，消費(fèi)品市場穩(wěn)定開展?！緜渥ⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)部門信息〔11-12年數(shù)據(jù)無〕】10【城市規(guī)劃】遼寧省“五點(diǎn)一線〞戰(zhàn)略實(shí)施，在多重利好合力作用下，營口成為遼東地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)增長極，鲅魚圈經(jīng)濟(jì)地位更加突出花園口產(chǎn)業(yè)園長興島產(chǎn)業(yè)園營口產(chǎn)業(yè)基地丹東產(chǎn)業(yè)園錦州灣經(jīng)濟(jì)區(qū)五個(gè)重點(diǎn)開展區(qū)域：大連長興島臨港工業(yè)區(qū)、營口沿海產(chǎn)業(yè)基地、遼西錦州灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、丹東產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大連花園口工業(yè)園區(qū)；以城鎮(zhèn)體系建設(shè)為載體，打造沿海宜居地帶：打造大連、錦葫興凌〔錦州、葫蘆島、興城、凌?！?、營盤鲅〔營口、盤錦、鲅魚圈〕等3個(gè)都15市區(qū)。把大連建成國際化城市，逐步把丹東、錦州開展為特大城市；加強(qiáng)與遼東灣、遼西良性互動(dòng)：根據(jù)“五點(diǎn)一線〞戰(zhàn)略部署，遼寧省加快環(huán)黃、渤海濱海公路建設(shè)。濱海公路的全面貫穿，把沿?！拔妩c(diǎn)〞從陸路聯(lián)系起來，形成“沿海經(jīng)濟(jì)帶〞。11【城市規(guī)劃】全市實(shí)施“南進(jìn)〞、“東拓〞開展戰(zhàn)略，遵循均衡布局、主次有別原那么，由老城區(qū)、新城區(qū)、大石橋區(qū)城區(qū)和蓋州市城區(qū)構(gòu)成“大三角〞形狀，最終將營口市開展成為具有多核結(jié)構(gòu)的組合型特大城市，開展戰(zhàn)略使鲅魚圈區(qū)成為核心開展地區(qū)老城區(qū)大石橋區(qū)蓋州市新城區(qū)東拓南進(jìn)南進(jìn)12【城市規(guī)劃】鲅魚圈區(qū)近期西向適度開發(fā)，北向受工業(yè)污染影響，南部將是城市長期主力開展區(qū)域五區(qū)：主城區(qū)、新城區(qū)、熊岳區(qū)域、蘆屯紅旗區(qū)域、望海新區(qū)五大片區(qū)；三帶：指城市三條旅游開展帶，既西部海濱旅游帶、中部城市旅游帶、東部特色旅游帶；四廊：指城市的四條沿河生態(tài)綠廊，既沙河生態(tài)綠廊、紅海河生態(tài)綠廊、二道河生態(tài)綠廊、熊岳河生態(tài)綠廊；兩園：指城市的兩大工業(yè)園區(qū)，既臨港工業(yè)區(qū)和濱海工業(yè)區(qū)；城南片區(qū)重點(diǎn)城市規(guī)劃地帶南部新城重點(diǎn)規(guī)劃配套南擴(kuò)西港東進(jìn)北調(diào)中心組團(tuán)地帶13【產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)】營口港作為東北第二大港口，吞吐量高速增長帶動(dòng)鲅魚圈區(qū)經(jīng)濟(jì)開展港區(qū)簡介——營口新港1982年興建，是我國沿海10個(gè)主樞紐港之一。目前有生產(chǎn)性泊位27個(gè)，萬噸級泊位16個(gè)，擁有成品油化工、汽車滾裝、散糧、集裝箱、客輪等專業(yè)碼頭，每月內(nèi)外貿(mào)集裝箱班輪70余航次，地理位置優(yōu)越，曾以“東方貿(mào)易之良港”聞名中外；距東北腹地最近的海港，東北第二大港口——我國北方地區(qū)最近的深水不凍港，較大連縮短了210多公里的車程運(yùn)輸距離，該港口腹地縱深涉及遼寧、吉林、黑龍江三省及內(nèi)蒙古東部三盟一市，對刺激內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)起到了關(guān)鍵性作用；港口經(jīng)濟(jì)直接帶動(dòng)了鲅魚圈區(qū)（經(jīng)開區(qū)）的城市化發(fā)展——自1984年建港以來，鲅魚圈區(qū)依托港口經(jīng)濟(jì)，從一個(gè)小漁村發(fā)展成具有獨(dú)立城市功能組織的城市新區(qū)。14【交通環(huán)境】營口擁有不可復(fù)制的海陸空立體交通的地理優(yōu)勢，增強(qiáng)城市影響力和經(jīng)濟(jì)、文化輻射力交通方式路線公路沈大高速公路、哈大公路(202國道)、莊林公路(305國道)、營大公路、蓋岫公路鐵路長大鐵路、哈大高鐵、大營鐵路港口營口港、大連港航空沈陽桃仙國際機(jī)場、大連周水子國際機(jī)場、營口機(jī)場（在建中）營口市地理位置優(yōu)越，交通十分便捷。南接?xùn)|北第一大港大連港，北依省會沈陽，東臨丹東，西與錦州接壤。長大鐵路、沈大高速公路貫穿南北，遼溪鐵路橫跨東西；距大連港175公里，鲅魚圈港在其轄區(qū)內(nèi)，距桃仙國際機(jī)場145公里；還有沈營、沈環(huán)等干線公路交織網(wǎng)，水陸交十分便捷。15【高鐵影響】鲅魚圈區(qū)在高鐵拉動(dòng)下迅速崛起，催生新的資源組織、新的空間分布和新的生活方式哈大高速鐵路在營口設(shè)兩個(gè)車站：營口東站(老邊)和營口南站〔開發(fā)區(qū)〕。鲅魚圈區(qū)區(qū)站位于熊岳西，山海大道以南、高速公路以西；促進(jìn)旅游業(yè)的開展，吸引力與知名度增加，城市輻射范圍與能力增加；哈大高鐵的開通將擴(kuò)大鲅魚圈區(qū)臨海旅游資源及港口優(yōu)勢，推動(dòng)開發(fā)區(qū)商務(wù)、旅游業(yè)的開展，同時(shí)吸引外地買家對開發(fā)區(qū)住宅的需求。與此同時(shí)，便利的交通也將促進(jìn)開發(fā)區(qū)內(nèi)與區(qū)外人力資源的流動(dòng)，加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展；營口市區(qū)至鲅魚圈區(qū)50公里城際鐵路建設(shè)正在規(guī)劃建設(shè)中，該線路的開通將進(jìn)一步加快城市開展和對外開放程度。時(shí)間/地點(diǎn)鲅魚圈區(qū)至沈陽鲅魚圈區(qū)至大連火車需要時(shí)間2.5小時(shí)2小時(shí)高鐵需要時(shí)間45分鐘35分鐘至沈陽、大連時(shí)間縮短：16【研究總結(jié)】宏觀經(jīng)濟(jì)的快速開展推動(dòng)了城市置業(yè)需求規(guī)模的增加，為未來開展提供了市場開展?jié)摿艺邍壹壗?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為鲅魚圈區(qū)的發(fā)展帶來了動(dòng)力遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶“五點(diǎn)一線”的和沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃為鲅魚圈區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了機(jī)遇港口及支柱產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為鲅魚圈區(qū)經(jīng)濟(jì)注入了活力區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展鲅魚圈區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，使其經(jīng)濟(jì)地位在營口市占據(jù)主導(dǎo)地位；交通路線的增加、改善。港口吞吐量的增加，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)也將帶來外來人口的涌入；穩(wěn)定而持續(xù)走高的居民收入，帶來的是居民消費(fèi)能力的增強(qiáng)；城市人口的年輕化趨勢，為本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來豐富的人力資源，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來大量置業(yè)需求。17CONTENTS內(nèi)容提要1城市開展研究

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房產(chǎn)市場環(huán)境3工程戰(zhàn)略思考>>>>>>>>>>>>>>>>>>18【備注：以上數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)部門信息〔11-12年數(shù)據(jù)無〕】19【市場運(yùn)行】7月鲅魚圈區(qū)商品房量價(jià)在營口市各區(qū)域處于中間水平，但仍低于營口全市平均水平7月營口全市商品房銷售額29億元，銷售面積62萬平米，銷售均價(jià)4677元/㎡；7月鲅魚圈區(qū)銷售面積65638平米，銷售均價(jià)4274元/㎡，在營口市各區(qū)域中處于中間水平，但仍低于營口全市平均水平?！緜渥ⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)-截止2021.08】20年份房屋施工面積（萬㎡）房屋竣工面積（萬㎡）商品房銷售面積（萬㎡）商品房成交額（億元）2009年758.8321.2152.247.12010年1186.2433.6203.978.22011年無相關(guān)信息2012年無相關(guān)信息【市場運(yùn)行】商品房施工量增幅迅猛，而竣工量缺乏導(dǎo)致整體開發(fā)周期不斷延長，預(yù)示未來市場壓力較大施工和竣工量增長態(tài)勢不一。鲅魚圈區(qū)商品房施工量保持了較快的增長，隨著南部新城建設(shè)的開發(fā)啟動(dòng)，09-10年兩年施工面積增幅出現(xiàn)明顯放大，累計(jì)商品房施工面積達(dá)1186萬㎡；而竣工面積雖然也在這期間有較大的增長，但仍只占施工量的17%；從開發(fā)周期角度考慮，較快的施工量對鲅魚圈區(qū)房地產(chǎn)市場未來市場供給較大，競爭日趨劇烈；年度成交量穩(wěn)步增長，市場開展速度平穩(wěn)。鲅魚圈房地產(chǎn)市場近2年出現(xiàn)了持續(xù)增長態(tài)勢，2021年以來表現(xiàn)尤為明顯,據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年全區(qū)商品房銷售面積約達(dá)203.9萬㎡，同比增長33.9%，主要原因一方面是由于房地產(chǎn)市場大環(huán)境的刺激，另一方面鲅魚圈區(qū)開展前景未來可期。【備注：以上數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)部門信息〔11-12年數(shù)據(jù)無〕】21【板塊劃分】城北板塊占據(jù)優(yōu)勢資源，環(huán)境較好；城中板塊開展成熟，土地日益稀缺；城南板塊新城規(guī)劃，板塊價(jià)值有待提升城南板塊4400-10000元/㎡城中板塊4590-10000元/㎡城北板塊4400-5900元/㎡根據(jù)城區(qū)區(qū)域特征，以閩江路與蝴蝶泉路為界限，將鲅魚圈主城大概的分為：閩江路以北區(qū)域?yàn)槌潜眳^(qū)、閩江路以與蝴蝶泉路之間區(qū)域?yàn)槌侵袇^(qū)、蝴蝶泉路以南為城南新區(qū)：城南板塊：作為政府未來著重打造的區(qū)域，隨著政府規(guī)劃的逐步實(shí)施，城南新區(qū)在商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療、自然環(huán)境等配套方面的完善，該板塊價(jià)值將進(jìn)一步表達(dá)，競爭力也將得到巨大提升；城中板塊：作為主城所在地，其相對成熟的商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療等配套是其他兩個(gè)區(qū)域暫時(shí)無法望其項(xiàng)背。但是由于主城開展成熟，可開發(fā)利用土地相對稀缺，因此在未來的市場競爭中將難以對其他兩個(gè)區(qū)域構(gòu)成威脅；城北板塊：地勢就整個(gè)鲅魚圈來說相對較高，可以居高臨下，附近又有青龍山公園等旅游景區(qū)，該區(qū)域整體環(huán)境較好，因此城北板塊將是城南新區(qū)的主要競爭板塊?！緜渥ⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)以普通住宅各類型產(chǎn)品衡量-截止2021.08】22板塊項(xiàng)目

名稱開發(fā)

商建筑

面積

萬㎡住宅

產(chǎn)品

類型建筑

風(fēng)格銷售

面積

㎡銷售

價(jià)格

元/㎡最早

開盤城南

板塊中南世紀(jì)城中南集團(tuán)84高層西班牙64-1363800起，均價(jià)45002011.09萬科海港城萬科地產(chǎn)120高層/多層加勒比海高層39-90洋房40-150高層均價(jià)4900-6300（含精裝）

多層均價(jià)7000-10000（含精裝）2012.12城中

板塊昌宇星河灣昌宇建設(shè)22（小）高層地中海81-168均價(jià)6000(準(zhǔn)現(xiàn)房）2010.09恒基海韻東方恒基地產(chǎn)20（?。└邔拥刂泻?5-139高層3980起(準(zhǔn)現(xiàn)房）2011.05七星公館三合實(shí)業(yè)3酒店式公寓ARTDECO43-885800起，均價(jià)6200（含1200元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)）——世貿(mào)皇冠花園世貿(mào)地產(chǎn)18高層現(xiàn)代簡約51-138均價(jià)52002011.03中房金沙灘藍(lán)灣中房集團(tuán)157高層現(xiàn)代簡約42-125均價(jià)5700-65002009.08中房觀藍(lán)12中房集團(tuán)10(?。└邔蝇F(xiàn)代簡約高層49-90高層均價(jià)5500（含精裝）2010.08金泰城瓏悅府金泰房產(chǎn)18.9多層/（?。└邔游靼嘌姥蠓?20-200洋房8000-12000，均價(jià)100002013.06金泰城一期金泰房產(chǎn)12.7多層/小高層西班牙144-200一期均價(jià)7000（已售罄）2010.07金泰城二期金泰房產(chǎn)16.8高層現(xiàn)代簡約100-280二期毛坯6000，精裝88002012.04金泰城三期金泰房產(chǎn)36.7高層現(xiàn)代簡約49-144三期毛坯5500，精裝66002012.04華海城華海集團(tuán)60高層新古典主義50-241一期4590起，均價(jià)5500/二期尚未開發(fā)2010.06海楹臺嘉里建設(shè)41高層法式86-179預(yù)計(jì)均價(jià)6000預(yù)計(jì)2013.08底城北板塊萬隆廣場中冶置業(yè)36SOHO現(xiàn)代簡約40-100均價(jià)59002010【在售情況】高層為市場主力產(chǎn)品，主力均價(jià)集中在5000-6000元/㎡，歐式風(fēng)格占據(jù)市場主流，總體去化周期較長，后續(xù)存量大【備注：政府網(wǎng)簽無數(shù)據(jù)】23【城南新城-中南世紀(jì)城】84萬方西班牙純高層社區(qū)所屬板塊城南新城項(xiàng)目名稱中南世紀(jì)城售樓地址市區(qū)售樓處：遼東灣大街與蝴蝶泉路交匯處往南100米場現(xiàn)場：遼東灣大街與熊岳河路交匯處（山海廣場東南側(cè)）開發(fā)商中南集團(tuán)-營口中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積423，000㎡建筑面積840,000㎡產(chǎn)品類型高層總戶數(shù)8200戶開盤日期2010.09銷售價(jià)格3980元/㎡起，均價(jià)4500元/㎡物業(yè)管理營口中南物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)1.9元/㎡·月戶型組成戶型結(jié)構(gòu)戶型面積戶型結(jié)構(gòu)戶型面積2+1-2-1104㎡2-2-179-100㎡戶型結(jié)構(gòu)戶型面積戶型結(jié)構(gòu)戶型面積1-1-164㎡3-2-2136㎡銷售進(jìn)度1-4#在售，5-6待售，其余待定?？傮w銷售速度緩慢規(guī)劃配套小區(qū)以西班牙風(fēng)情為主導(dǎo)，以綠色生態(tài)生活、人居品質(zhì)生活為景觀主題。水景廣場、怡景連廊、下沉式花園、建筑小品、小橋、涼亭相映成趣。小區(qū)內(nèi)配套完善，室外游泳館、羽毛球場、高檔會所等設(shè)施相應(yīng)俱全；小區(qū)南端規(guī)劃為一所幼兒園和學(xué)校，滿足業(yè)主文化教育的需求客源組成以地域性客戶為主（含蓋州市），以東北黑龍江、吉林及周邊郊縣人口為輔24A1,104㎡,2+1/2/1A2,66㎡,1/1/1A3,96㎡,2+1/2/1C1,130㎡,3+1/2/2C2,80㎡,2/2/1C3,105㎡,2+1/2/125【城南新城-萬科海港城】120萬方加勒比海全家全享海社區(qū)所屬板塊城南新城項(xiàng)目名稱萬科海港城售樓地址鲅魚圈區(qū)平安大街，紅旺廣場東側(cè)，紅海新區(qū)A區(qū)，42-43號門市開發(fā)商營口萬科海港城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積540，000㎡建筑面積120，000，0㎡產(chǎn)品類型高層/多層總戶數(shù)10000戶開盤日期2012.12（高層）銷售價(jià)格高層4900起，均價(jià)6300洋房7000-10000物業(yè)管理萬科物業(yè)物業(yè)費(fèi)待定戶型組成（高層）戶型結(jié)構(gòu)戶型面積戶型結(jié)構(gòu)戶型面積1-1-139㎡2-2-163-67㎡戶型結(jié)構(gòu)戶型面積戶型結(jié)構(gòu)戶型面積2-2-191㎡3-2-2150㎡銷售進(jìn)度一期1-4#在售，5-10#待定?？傮w銷售速度緩慢規(guī)劃配套整體規(guī)劃三大主題景觀區(qū)，各具特色：加勒比海風(fēng)情沙灘及游艇碼頭、社區(qū)中央超長軸線景觀、熊岳河濱河風(fēng)情商業(yè)區(qū)，多主題景觀客源組成以地域性客戶為主（含蓋州市），以東北黑龍江、吉林及周邊郊縣人口為輔26【城南新城-萬科海港城】面積控制合理，戶型設(shè)計(jì)一般，小戶型南北不通透，附加值低B1,67㎡,2/2/1A6,91㎡,2/2/1B3,39㎡,1/1/127【城中板塊-華海城】60萬方新城核心新古典主義高品質(zhì)純高層社區(qū)所屬板塊城中板塊項(xiàng)目名稱華海城售樓地址鲅魚圈平安大街和文德路交匯處開發(fā)商營口華海（集團(tuán)）有限公司開發(fā)項(xiàng)目占地面積186，800㎡建筑面積600，000㎡產(chǎn)品類型高層總戶數(shù)2337開盤日期2010.06銷售價(jià)格高層4590起，均價(jià)5500（現(xiàn)房銷售）物業(yè)管理世邦魏理仕物業(yè)物業(yè)費(fèi)待定戶型組成

高層戶型結(jié)構(gòu)戶型面積戶型結(jié)構(gòu)戶型面積2-1-150-60㎡2-2-1102-112㎡戶型結(jié)構(gòu)戶型面積戶型結(jié)構(gòu)戶型面積3-2-2147-159㎡3+1-2-2161-241㎡銷售進(jìn)度一期1-9#在售，二期待定?？傮w銷售緩慢規(guī)劃配套社區(qū)園林整體采用巴洛克園林風(fēng)格。流線的花床，曲折的河道，精美的雕塑，在靜謐的園林中和諧靈動(dòng)地搭配在一起。每一步每一景都別有情趣。在園林植被的選擇上，華海城遵循四季觀賞性原則，即無論春夏秋冬都有對應(yīng)的觀賞性植物組群，并符合整體園林規(guī)劃。距區(qū)政府僅一河之隔，周邊環(huán)繞中心醫(yī)院、兩萬平歐陸商街、區(qū)圖書館、省重點(diǎn)中小學(xué)、大劇院等。內(nèi)部配套41600平的地下車庫，6000平綜合溫泉會所，3000平雙語幼兒園?？驮唇M成以核心區(qū)中高端人群為主28【城中板塊-華海城】產(chǎn)品線豐富，強(qiáng)調(diào)居住舒適性，均南北通透，性價(jià)比及附加值較低D5，126㎡，2/2/1G2，189㎡，3/2/2H1，241㎡，3+1/2/2F2，161㎡，3/2/2F1，158㎡，3/2/2E2，151㎡，3/2/2E1，147㎡，3/2/2D2，110㎡，2/2/129客源來源購房者狀況置業(yè)狀況置業(yè)關(guān)注點(diǎn)區(qū)域內(nèi)

客戶首次置業(yè)客戶區(qū)內(nèi)企亊業(yè)單位剛參加工作的年輕人首次置業(yè)，之前沒有房產(chǎn)，可能做為婚房。年輕人經(jīng)濟(jì)收入有限，但部分人癿父母會給予經(jīng)濟(jì)支持單價(jià)、總價(jià)敏感，生活基本配套齊全，追求生活居住品質(zhì)改善型客戶區(qū)內(nèi)及附近區(qū)域，企亊業(yè)單位的中層以上管理人員二次或多次置業(yè)、多為二次置業(yè)舒適的居住感，崇尚生活品質(zhì)且優(yōu)秀的社區(qū)環(huán)境區(qū)域外

客戶首次置業(yè)客戶市區(qū)其它區(qū)域、區(qū)域臨近剛參加工作的年輕人以及外來務(wù)工人員首次置業(yè)總價(jià)十分敏感、公共交通便利、基本生活配套齊全改善型客戶市區(qū)其它區(qū)域以及周邊市縣企亊業(yè)卑位領(lǐng)導(dǎo)及私營企業(yè)主多次置業(yè)秲?nèi)钡漠a(chǎn)品形式，不同于城市核心區(qū)的生活方式、居住的品質(zhì)且舒適感區(qū)域內(nèi)

外客戶投資型客戶區(qū)域、本地及外地專業(yè)投資客（東北黑龍江、吉林及周邊郊縣人口）多次置業(yè)，多地區(qū)置業(yè)升值潛力、資源價(jià)值、無明顯的產(chǎn)品類型偏好30從產(chǎn)品表現(xiàn)來看，工程產(chǎn)品線豐富，以高層為主，區(qū)域內(nèi)客戶對中小戶型面積產(chǎn)品接受度高；從戶型配比來看，受宏觀環(huán)境影響和城市開展的推進(jìn)以及土地資源的節(jié)約，高層工程開發(fā)量逐步增加，目前熱銷戶型偏向中小面積段的戶型，針對首置和首改客戶，而高端產(chǎn)品去化相對較慢；從銷售價(jià)格來看，目前城中板塊價(jià)值最高，城南板塊屬于新興開展區(qū)域，配套不健全，板塊價(jià)格低于城北板塊、城中板塊，可見城南板塊總體還存在較大的升值空間；從供給格局來看，目前大量新盤主要集中在城南和城中，城北供給量相對偏少，局部樓盤開發(fā)品質(zhì)較高。伴隨政治中心的南遷，商業(yè)配套的逐步完善，城南板塊的開展?jié)摿薮?；從建筑風(fēng)格來看，主流市場普遍認(rèn)可異域風(fēng)情，將持續(xù)影響市場；從附加值上來看，會所、智能化管理普遍采用，科技元素未充分使用；從客群構(gòu)成來看，中高檔樓盤的購置力根本集中企業(yè)高管、公務(wù)員、私企老板等客群。高層+二房和三房戶型為主流產(chǎn)品形態(tài)，但區(qū)域人口基數(shù)偏低和客群構(gòu)成相對單一，短期外來人口導(dǎo)入有限，未來市場存量巨大，存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)?！臼袌隹偨Y(jié)】31