天津市抵押管理辦法總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)天津市抵押管理，規(guī)范抵押行為，保障抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在天津市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的各類(lèi)抵押活動(dòng)，包括但不限于以房地產(chǎn)、車(chē)輛、機(jī)器設(shè)備、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的抵押。抵押定義本辦法所稱(chēng)抵押，是指抵押人以其合法擁有的財(cái)產(chǎn)作為抵押物，向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物的價(jià)款優(yōu)先受償。管理部門(mén)天津市負(fù)責(zé)抵押管理的相關(guān)部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理部門(mén)”），按照職責(zé)分工，對(duì)抵押活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。主要職責(zé)包括制定抵押管理的具體政策和規(guī)范，辦理抵押物登記，調(diào)解抵押糾紛等。抵押物范圍與條件可抵押財(cái)產(chǎn)1.建筑物和其他土地附著物；2.建設(shè)用地使用權(quán)；3.海域使用權(quán)；4.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；5.正在建造的建筑物、船舶、航空器；6.交通運(yùn)輸工具；7.法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。不得抵押財(cái)產(chǎn)1.土地所有權(quán)；2.宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；3.學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營(yíng)利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；4.所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；5.依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；6.法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押物條件抵押物應(yīng)當(dāng)是抵押人合法擁有且具有可轉(zhuǎn)讓性的財(cái)產(chǎn)。對(duì)于已設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)，再次抵押時(shí)，其價(jià)值超出所擔(dān)保債權(quán)的余額部分方可再次抵押。抵押合同的訂立合同形式抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：1.被擔(dān)保債權(quán)的種類(lèi)和數(shù)額；2.債務(wù)人履行債務(wù)的期限；3.抵押物的名稱(chēng)、數(shù)量等情況；4.擔(dān)保的范圍。合同內(nèi)容要求抵押合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸抵押權(quán)人所有。合同變更與解除抵押合同生效后，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或者解除抵押合同。變更或者解除抵押合同，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面協(xié)議，并辦理相關(guān)的變更或者注銷(xiāo)登記手續(xù)。抵押物登記登記的作用抵押物登記是抵押權(quán)設(shè)立的重要程序，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。通過(guò)抵押物登記，可以明確抵押物的權(quán)利狀態(tài)，保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益。登記部門(mén)不同類(lèi)型的抵押物，其登記部門(mén)不同：1.以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門(mén)；2.以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)；3.以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門(mén)；4.以航空器、船舶、車(chē)輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門(mén)；5.以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門(mén)。登記程序1.申請(qǐng)：抵押合同簽訂后，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)共同向登記部門(mén)提出抵押物登記申請(qǐng)，并提交下列文件：抵押登記申請(qǐng)書(shū)；抵押合同；抵押物的所有權(quán)或者使用權(quán)證書(shū)；雙方當(dāng)事人的身份證明；登記部門(mén)要求提供的其他文件。2.受理：登記部門(mén)收到申請(qǐng)文件后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。對(duì)于符合要求的，予以受理；對(duì)于不符合要求的，應(yīng)當(dāng)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。3.審核：登記部門(mén)對(duì)受理的申請(qǐng)進(jìn)行審核，核實(shí)抵押物的權(quán)利狀態(tài)、抵押合同的合法性等。4.登記：經(jīng)審核符合登記條件的，登記部門(mén)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理抵押物登記手續(xù)，向抵押權(quán)人頒發(fā)抵押登記證明文件。登記的變更與注銷(xiāo)1.變更登記：抵押合同變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更之日起規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，持變更協(xié)議、原抵押登記證明文件等材料，向原登記部門(mén)申請(qǐng)辦理變更登記手續(xù)。2.注銷(xiāo)登記：債務(wù)履行完畢或者抵押合同解除的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，持相關(guān)證明文件，向原登記部門(mén)申請(qǐng)辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)。抵押的效力對(duì)抵押人的效力1.抵押人應(yīng)當(dāng)妥善保管抵押物，保持抵押物的完好狀態(tài)。因抵押人的過(guò)錯(cuò)致使抵押物價(jià)值減少的，抵押人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)抵押物的價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。2.抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。對(duì)抵押權(quán)人的效力1.抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人履行抵押合同約定的義務(wù)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，依法行使抵押權(quán)。2.抵押權(quán)人可以將抵押權(quán)隨同債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。對(duì)抵押物孳息的效力債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權(quán)人未將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)條件債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。實(shí)現(xiàn)方式1.折價(jià)：抵押人和抵押權(quán)人可以協(xié)商將抵押物折價(jià)，抵償債務(wù)。折價(jià)的價(jià)格應(yīng)當(dāng)合理，不得損害其他債權(quán)人的利益。2.拍賣(mài)：抵押權(quán)人可以申請(qǐng)人民法院對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)。拍賣(mài)應(yīng)當(dāng)按照法定程序進(jìn)行，拍賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先用于清償債務(wù)。3.變賣(mài)：經(jīng)抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商一致，也可以將抵押物變賣(mài)。變賣(mài)價(jià)格應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格確定。價(jià)款分配抵押物折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物所得的價(jià)款按照以下規(guī)定清償：1.抵押權(quán)已經(jīng)登記的，按照登記的時(shí)間先后確定清償順序；2.抵押權(quán)已經(jīng)登記的先于未登記的受償；3.抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。法律責(zé)任抵押人的責(zé)任抵押人隱瞞抵押物存在共有、爭(zhēng)議、被查封、扣押等情況，給抵押權(quán)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。抵押人違反抵押合同約定，擅自處分抵押物的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。抵押權(quán)人的責(zé)任抵押權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定，濫用抵押權(quán)，給抵押人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記部門(mén)的責(zé)任登記部門(mén)工作人員在抵押物登記工作中，玩忽職守