鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)費管理辦法一、總則（一）目的為加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)費的收取、使用和管理，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造整潔、舒適、安全的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)、商業(yè)物業(yè)及其他實行物業(yè)服務(wù)的區(qū)域物業(yè)費的管理。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則：物業(yè)費的管理應(yīng)嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，確保各項工作合法合規(guī)。2.公開透明原則：物業(yè)費的收取標準、使用情況等應(yīng)向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。3.合理公平原則：根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量，合理確定物業(yè)費標準，確保公平合理分擔費用。4.?？顚Ｓ迷瓌t：物業(yè)費應(yīng)專項用于物業(yè)服務(wù)相關(guān)支出，不得挪作他用。二、物業(yè)費的構(gòu)成與標準（一）物業(yè)費構(gòu)成1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等：包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、保安人員等的薪酬及相關(guān)福利費用。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用：涵蓋小區(qū)內(nèi)房屋建筑主體、公共區(qū)域道路、綠化、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯等設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)、維修及運行費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用：如公共區(qū)域的清掃、垃圾清運、樓道清潔等費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用：包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用：包含保安人員的工資、巡邏設(shè)備購置、門禁系統(tǒng)維護等費用。6.辦公費用：物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于日常辦公的文具、紙張、水電費等支出。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊：對用于物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)按照規(guī)定進行折舊計算的費用。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用：為保障物業(yè)及相關(guān)人員安全而購買的保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用：如小區(qū)公共區(qū)域的文化活動費用、特殊設(shè)備的更新改造費用等，需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意后列入物業(yè)費支出。（二）物業(yè)費標準制定1.定價機制物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)費構(gòu)成，結(jié)合物業(yè)服務(wù)的實際需求和成本情況，制定合理的物業(yè)費標準。物業(yè)費標準可采用包干制或酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的計費方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。2.定價程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在首次簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，將擬定的物業(yè)費標準報鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理主管部門備案。備案時需提交詳細的費用預(yù)算方案，包括各項費用的明細及測算依據(jù)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理主管部門對備案的物業(yè)費標準進行審核，如發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定或不合理的情況，應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行調(diào)整。經(jīng)審核通過的物業(yè)費標準，在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，并向業(yè)主公示。3.動態(tài)調(diào)整隨著物價水平的變化、物業(yè)服務(wù)成本的增減以及業(yè)主需求的變化，物業(yè)費標準可適時進行調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整物業(yè)費標準，應(yīng)提前召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，征求業(yè)主意見。經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，方可調(diào)整物業(yè)費標準，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理主管部門備案。三、物業(yè)費的收取（一）收費主體1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)費的收費主體，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主收取物業(yè)費。2.業(yè)主委員會可受業(yè)主委托，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)費的催繳等工作，但不得直接收取物業(yè)費。（二）收費方式1.現(xiàn)金繳納：業(yè)主可前往物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的收費地點，以現(xiàn)金方式繳納物業(yè)費。2.銀行轉(zhuǎn)賬：業(yè)主可通過銀行轉(zhuǎn)賬的方式，將物業(yè)費支付至物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的銀行賬戶。3.電子支付：支持業(yè)主使用微信、支付寶等電子支付平臺繳納物業(yè)費，方便快捷。（三）收費時間1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)費的收費時間。2.一般情況下，可按月、季、半年或年度收取物業(yè)費。首次收費時間應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的合理期限內(nèi)，如一個月內(nèi)。3.業(yè)主應(yīng)按照約定的時間足額繳納物業(yè)費。逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取滯納金。（四）收費公示1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)費收費標準、收費方式、收費時間等信息。2.公示內(nèi)容應(yīng)保持清晰、完整，便于業(yè)主查閱。如有調(diào)整，應(yīng)及時更新公示信息。四、物業(yè)費的使用（一）使用原則1.物業(yè)費應(yīng)嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的用途使用，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財務(wù)管理制度，規(guī)范費用支出審批流程，確保費用使用合理、透明。（二）使用范圍1.按照本辦法第二條規(guī)定的物業(yè)費構(gòu)成項目進行支出，確保物業(yè)服務(wù)的正常開展。2.用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修、更新改造等費用，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，并履行相應(yīng)的審批手續(xù)后列支。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的各類社區(qū)文化活動、便民服務(wù)等費用，應(yīng)在合理范圍內(nèi)支出，并向業(yè)主公開活動內(nèi)容和費用明細。（三）費用支出審批1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定費用支出審批制度，明確不同金額支出的審批流程和責任人。2.一般費用支出由項目經(jīng)理審核，財務(wù)負責人復(fù)核，分管領(lǐng)導(dǎo)審批；較大金額的支出需經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后，再按照企業(yè)內(nèi)部審批流程執(zhí)行。3.所有費用支出應(yīng)附有合法有效的票據(jù)，票據(jù)內(nèi)容應(yīng)與支出項目相符，經(jīng)審批后予以報銷入賬。（四）財務(wù)公開1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開物業(yè)費的收支情況，一般每季度公布一次。2.公開內(nèi)容包括收入明細、支出明細、余額等，以表格或報告的形式呈現(xiàn)，便于業(yè)主查閱和監(jiān)督。3.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)費的收支情況提出疑問，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時給予解答和說明。五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責（一）服務(wù)質(zhì)量保障1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準和內(nèi)容，提供優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。2.加強對管理服務(wù)人員的培訓(xùn)和考核，提高服務(wù)水平和專業(yè)素養(yǎng)。3.定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行自查自糾，及時發(fā)現(xiàn)問題并整改，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。（二）費用管理與公示1.嚴格按照本辦法規(guī)定的物業(yè)費管理要求，做好費用的收取、使用和管理工作。2.定期向業(yè)主公示物業(yè)費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督，積極回應(yīng)業(yè)主關(guān)切。（三）設(shè)施設(shè)備維護1.建立健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護管理制度，確保設(shè)施設(shè)備正常運行。2.制定設(shè)施設(shè)備維護計劃，定期進行巡查、保養(yǎng)和維修，及時處理設(shè)施設(shè)備故障和安全隱患。3.對設(shè)施設(shè)備的更新改造等重大事項，應(yīng)按照規(guī)定征求業(yè)主意見，履行相應(yīng)審批手續(xù)后實施。（四）溝通協(xié)調(diào)1.加強與業(yè)主的溝通交流，及時了解業(yè)主需求和意見，妥善處理業(yè)主投訴和糾紛。2.積極與業(yè)主委員會合作，共同推進物業(yè)管理工作，定期向業(yè)主委員會匯報工作情況。3.協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，配合做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理的各項工作。六、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.有權(quán)了解物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準、費用收支等情況。2.有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，對服務(wù)不滿意時有權(quán)提出意見和建議，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進。3.有權(quán)參與業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，對物業(yè)費標準調(diào)整、物業(yè)服務(wù)重大事項等行使表決權(quán)。4.有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。（二）義務(wù)1.按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額繳納物業(yè)費。2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作。3.愛護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自損壞或改變其用途。4.支持和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的各項服務(wù)活動，維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生。七、監(jiān)督管理（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理主管部門職責1.負責本鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和政策。2.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)費收取和使用等情況進行監(jiān)督檢查。3.調(diào)解處理業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，維護雙方合法權(quán)益。4.指導(dǎo)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的成立、運作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。（二）監(jiān)督檢查方式1.日常巡查：鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管理主管部門定期對物業(yè)管理區(qū)域進行巡查，檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備運行情況、環(huán)境衛(wèi)生等，發(fā)現(xiàn)問題及時責令整改。2.專項檢查：針對物業(yè)費管理、物業(yè)服務(wù)標準執(zhí)行等重點問題，開展專項檢查，深入了解相關(guān)情況，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理。3.投訴處理：受理業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴和舉報，及時進行調(diào)查核實，依法依規(guī)處理，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。（三）違規(guī)處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照要求收取、使用和管理物業(yè)費，或服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)物業(yè)管