同潤車墩工程商業(yè)定位易居中國.大上海二區(qū)2021年04月01日本工程商業(yè)局部毗鄰集“影視拍攝、旅游觀光〞于一體上海影視基地，此得天獨厚之資源，可為本工程商業(yè)定位之依托，在滿足自身住宅商業(yè)配套功能的根底上，本工程商業(yè)應(yīng)以最大程度迎合影視基地商業(yè)需求為定位之本。影視基地西上海高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部北松公路車墩鎮(zhèn)政府A5嘉金高速本案長途車站前言2項目解讀項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析、消費人口特征分析3商業(yè)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位、運營模式分析商業(yè)價格建議4商鋪溢價提升項目門頭標(biāo)識、上海弄堂文化營造、外墻燈光系統(tǒng)、路引指示系統(tǒng)、內(nèi)街頂棚處理商業(yè)調(diào)研商業(yè)環(huán)境、商業(yè)分布、業(yè)種業(yè)態(tài)1PART1市場調(diào)研車墩鎮(zhèn)松江新城1km2km3km本案abdfcegh10km8km工程周邊商業(yè)分布工程周邊集中商業(yè)分布在以下地點1公里范圍內(nèi)：a：上海影視基地〔旅游、影視〕B：影都小區(qū)商鋪〔生活配套〕c：高爾夫俱樂部〔會所、俱樂部〕2-3公里范圍內(nèi)：d：南聯(lián)小區(qū)商鋪〔生活配套〕e：達豐生活區(qū)〔百貨、餐飲〕更遠范圍：f：茸江路南樂路商業(yè)街〔服裝、百貨、餐飲〕g：松江汽車配件用品城h：建材城i：松江環(huán)城路商業(yè)街i車墩鎮(zhèn)商業(yè)大局部集中在上海影視基地〔即本工程所在〕周圍，除影視基地和高爾夫俱樂部外，其余業(yè)態(tài)根本以生活配套型商業(yè)為主；少局部商業(yè)分散在較遠范圍，以專業(yè)市場為主，目前商業(yè)分布為典型的“單中心〞城鎮(zhèn)商業(yè)格局。此外影視基地周邊酒店賓館非常少，大局部在3公里范圍外，而影視拍攝和旅游觀光，對住宿均有較大需求。集中商業(yè)

酒店、賓館商業(yè)分布為典型的“單中心〞城鎮(zhèn)商業(yè)格局。PART1工程周邊商業(yè)環(huán)境本案BACDEFG上海影視基地4km1.7km2km4.7km4.6-4.8kmA：西上海高爾夫明哲大酒店〔俱樂部度假酒店〕距上海影視基地1.7公里，為最近影視基地的酒店。共92間房間，2021年營業(yè)，房價252元起；B：云江商務(wù)酒店〔經(jīng)濟型酒店〕距上海影視基地2公里，臨近松江大學(xué)城。共116間房間，2021年營業(yè)，房價128元起；C：7天上海松江店〔經(jīng)濟型連鎖酒店〕距上海影視基地4公里，臨近松江大學(xué)城。共114間房間，2007年營業(yè)，房價119元起；D：如家快捷酒店〔經(jīng)濟型連鎖酒店〕距上海影視基地4.7公里，臨近松江工業(yè)區(qū)。共112間房間，2006年營業(yè)，房價156元起；E：莫泰168上海松江松衛(wèi)北路店〔經(jīng)濟型連鎖酒店〕距上海影視基地4.6公里，臨近方塔園景區(qū)。共242間房間，2006年營業(yè)，房價115元起F：茸庭商務(wù)酒店〔經(jīng)濟型酒店〕距上海影視基地4.7公里，臨近方塔園景區(qū)。房間數(shù)未知，2021年營業(yè)，房價134元起G：漢庭快捷上海松江店〔經(jīng)濟型連鎖酒店〕距上海影視基地4.7公里，臨近方塔園景區(qū)。共124間房間，2021年營業(yè)，房價140元起云江商務(wù)酒店莫泰168如家快捷酒店西上海高爾夫明哲大酒店周邊多為經(jīng)濟型連鎖酒店，定位較低，距影視基地2~5公里PART1工程周邊商業(yè)環(huán)境影都公寓上海影視基地好萊塢高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部本案南聯(lián)小區(qū)蓮福超市華聯(lián)超市聯(lián)發(fā)超市華聯(lián)超市聯(lián)佳超市好又多超市商業(yè)格局：“一個中心，一條專業(yè)街、多條商業(yè)街〞“一個中心〞：由北松公路商業(yè)街、虬長路商業(yè)街、好又多商業(yè)廣場、農(nóng)工商超市組成的商業(yè)中心，會聚了車墩鎮(zhèn)50%以上的商業(yè)營業(yè)面積，以服飾、建材、五金、餐飲、生活配套等業(yè)態(tài)為主，效勞于車墩鎮(zhèn)居民；“一條專業(yè)街〞：是指影視路，此商業(yè)街為近年來新興的專業(yè)街區(qū)，主要是效勞于“上海影視城〞的觀光旅游業(yè)務(wù)，及影視業(yè)的配套效勞，業(yè)態(tài)以婚紗攝影、餐飲、住宿為主；“多條商業(yè)街〞：主要以社區(qū)配套型商業(yè)節(jié)為主，如南聯(lián)小區(qū)周邊的振興路、聯(lián)營路社區(qū)商業(yè)街；這些商業(yè)街業(yè)態(tài)主要以小超市、副食、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)為主。工程周邊1-2公里范圍商業(yè)分布影視路虬長路北松公路祥東小區(qū)聯(lián)營路振興路集中商業(yè)

超市步行范圍內(nèi)含多條商業(yè)街，但對本工程并不便捷800m本工程距最近的生活配套商業(yè)街距離800余米，徒步往返需20分鐘，因此現(xiàn)有商業(yè)對本工程而言，并不便捷。PART1步行范圍商業(yè)分布商業(yè)格局商業(yè)街門店數(shù)量商業(yè)面積（㎡）業(yè)態(tài)虬長路16810000-12000服裝、餐飲、五金、美容美發(fā)、水果、旅館等北松公路11620000-25000建材、五金、機電、餐飲振興路958000-10000服裝、鞋帽、雜貨、餐飲、美容美發(fā)等影視路788000-10000婚紗影視、旅店、服裝、餐飲聯(lián)營路786000-8000服裝、鞋帽、餐飲、旅館影城路163000餐飲、美容美發(fā)、洗浴車墩影視街車墩市場/好又多工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、業(yè)種齊全，已具有成熟的商業(yè)環(huán)境，但這些商業(yè)多為車墩鎮(zhèn)常住居民的配套商業(yè)，絕大多數(shù)為個體私營戶，檔次普遍較低。與影視基地建筑風(fēng)格、消費檔次、文化氣氛并不貼合。而且影視文化消費類商業(yè)處于空白狀態(tài)。PART1步行范圍業(yè)種業(yè)態(tài)商業(yè)多為車墩鎮(zhèn)常住居民的配套商業(yè)，絕大多數(shù)為個體私營戶，檔次普遍較低綜上所述，本工程周邊商業(yè)為典型的“單中心〞城鎮(zhèn)商業(yè)格局，受本地消費者數(shù)量及能力限制、整體以生活配套型商業(yè)為主，檔次較低。以影視基地為中心的旅游觀光、影視文化消費等特色商業(yè)較少，此為本工程商業(yè)切入市場的時機點。PART1區(qū)域商業(yè)總結(jié)PART2工程解讀/定位PART2工程解讀工程地上計容面積：19792.47㎡其中餐飲可用面積：9310.54㎡商業(yè)可用面積：10437.13㎡工程住宅區(qū)規(guī)劃戶數(shù)：749戶按每戶常住人口2.5人那么本案未來常住人口可達749*2.5=1873人住宅區(qū)人均商業(yè)面積：0.8㎡/人那么本案實際需要配套商業(yè)面積0.8*1873=1498㎡實際需求商業(yè)面積：1498㎡規(guī)劃商業(yè)面積：19792.47㎡遠遠大于，需另導(dǎo)入消費人口23000人規(guī)劃商業(yè)面積遠遠大于實際需求商業(yè)面積，需另導(dǎo)入消費人口2.3萬人PART2工程解讀結(jié)論：根據(jù)本案商業(yè)工程消費人口的消費特征，生活配套、餐飲、旅游消費等業(yè)態(tài)將是本案主力商業(yè)業(yè)態(tài)。本案常住人口消費需求：基礎(chǔ)生活配套車墩鎮(zhèn)本地人口消費需求：差異化生活配套、餐飲影視基地、高爾夫度假村導(dǎo)入人口工作人員及旅游客消費需求：享受型生活配套、餐飲、旅游消費固定型消費人群，長期基礎(chǔ)型消費游離型消費人群，定期差異化消費臨時型消費人群，高端享受型消費根據(jù)本案主力消費人口的消費特征，生活配套、餐飲、旅游消費將是本案主力商業(yè)業(yè)態(tài)PART2工程解讀1號樓2號樓3號樓4號樓影佳路車峰路會所住宅商業(yè)商業(yè)地下車庫入口商業(yè)地下車庫出口小區(qū)主入口（車行）商業(yè)工程位于本案小區(qū)北向，緊鄰上海影視樂園。分為四棟樓，分別沿“影佳路〞南北向布置。每棟樓沿街步行僅入口3~5個。其中1、2號樓可用于餐飲業(yè)態(tài)。工程單套戶型面積控制較小，17~114㎡，每套均備有衛(wèi)生間。由于戶型較小，且南北向布置，單棟樓內(nèi)部均形成商業(yè)內(nèi)街。緊鄰上海影視樂園。分為四棟樓，分別沿“影佳路〞南北向布置電梯電梯消防樓梯內(nèi)部商業(yè)街綠地綠地綠地綠地消防樓梯消防樓梯消防樓梯內(nèi)部商業(yè)街電梯電梯電梯電梯消防樓梯消防樓梯內(nèi)部商業(yè)街一層平面圖二層平面圖三層平面圖1號樓平面分析1號樓分為3個層面，每層被分割為21個商鋪，均備有廚房及衛(wèi)生用房，可用于餐飲業(yè)態(tài)，面積段37.36~104.28㎡。1號樓一層沿“影佳路〞分布有3個商業(yè)入口，內(nèi)廊的設(shè)置形成內(nèi)街商業(yè)形態(tài)，垂直交通有2部電梯，及2個消防樓梯。PART2工程解讀1號樓立面分析5200320027005200520034003F贈送閣樓3F贈送閣樓內(nèi)街通道內(nèi)街通道內(nèi)街通道3F贈送閣樓3F贈送閣樓1號樓一層層高5.2米，二層層高3.2~5.2米，三層層高2.7~3.4米。其中3層戶型贈送閣樓，閣樓最高層高到達2.5~3.2米。PART2工程解讀2號樓平面分析2號樓分為3個層面，每層被分割為26~28個商鋪，均備有廚房及衛(wèi)生用房，可用于餐飲業(yè)態(tài)，面積段32.65~114.31㎡。2號樓一層沿“影佳路〞分布有5個商業(yè)入口，內(nèi)廊的設(shè)置形成內(nèi)街商業(yè)形態(tài)，垂直交通有1部電梯、1部手扶電梯及2個消防樓梯。電梯消防樓梯綠地綠地綠地綠地一層平面圖二層平面圖三層平面圖內(nèi)部商業(yè)街自動扶梯消防樓梯消防樓梯自動扶梯消防樓梯消防樓梯電梯消防樓梯內(nèi)部商業(yè)街消防樓梯消防樓梯消防樓梯自動扶梯電梯內(nèi)部商業(yè)街PART2工程解讀PART2商業(yè)定位精致美食區(qū)中外美食聚集，滿足不同旅游客需求。營造中西美食文化氣氛。引進中高端品牌連鎖餐飲，與周邊商業(yè)區(qū)形成差異化業(yè)態(tài)定位，吸引目的性消費客群。1、2號樓面積約9300㎡，戶均面積在32.65~114.31㎡，建議引進不同菜系中、小型餐飲店3號樓平面分析3號樓分為4個層面，每層被分割為21~22個商鋪，均備有衛(wèi)生用房，不可用于餐飲業(yè)態(tài)，面積段17.11~66.52㎡。3號樓一層沿“影佳路〞分布有3個商業(yè)入口，商業(yè)地下車庫入口，內(nèi)廊的設(shè)置形成內(nèi)街商業(yè)形態(tài)，垂直交通有2部電梯及2個消防樓梯。電梯綠地綠地綠地一層平面圖二、三層平面圖四層平面圖內(nèi)部商業(yè)街消防樓梯電梯消防樓梯垃圾房變電箱電梯電梯消防樓梯消防樓梯內(nèi)部商業(yè)街電梯電梯內(nèi)部商業(yè)街消防樓梯消防樓梯PART2工程解讀3號樓立面分析520032003F贈送閣樓3F贈送閣樓3號樓一層層高5.2米，二層層高3.2米，三層層高3.2米，四層層高3.0~4.2米。其中4層戶型贈送閣樓，閣樓最高層高到達2.5~3.2米。320030004F贈送閣樓52003200320042004F贈送閣樓4F贈送閣樓PART2工程解讀4號樓平面分析4號樓分為4個層面，每層被分割為42~43個商鋪，均備有衛(wèi)生用房，不可用于餐飲業(yè)態(tài)，面積段17.11~88.77㎡。4號樓一層沿“影佳路〞分布有4個商業(yè)入口，商業(yè)地下車庫出口，內(nèi)廊的設(shè)置形成內(nèi)街商業(yè)形態(tài)，垂直交通有1部電梯、1部手扶電梯及3個消防樓梯。PART2工程解讀電梯綠地綠地一層平面圖三層平面圖內(nèi)部商業(yè)街消防樓梯消防樓梯消防樓梯手扶電梯綠地二層平面圖內(nèi)部商業(yè)街消防樓梯消防樓梯消防樓梯手扶電梯電梯消防樓梯消防樓梯消防樓梯電梯手扶電梯PART2商業(yè)定位3、4號樓1F面積共計約3000㎡，建議3號樓1F業(yè)態(tài)休閑、娛樂為主，“動〞與“靜〞結(jié)合休閑娛樂區(qū)美容、美發(fā)、美甲、SPA區(qū)，滿足消費客群需求，表達“沉靜〞的一面。休閑娛樂區(qū)小型酒吧，每周安排小型音樂演出，形成差異化業(yè)態(tài)競爭，表達“動感〞一面。PART2商業(yè)定位生活配套、精品零售區(qū)小型生活超市、書店、面包房、銀行等構(gòu)成生活配套區(qū)。精品零售那么主要以旗袍、電影服飾克隆制作、影視紀念品以及明星二手物品門店為主。3、4號樓1F面積共計約3000㎡，建議4號樓1F業(yè)態(tài)以超市、銀行、服裝等日常生活配套為主PART2商業(yè)定位酒店式公寓以老上海文化、電影文化為主題根據(jù)不同面積，可分為普通客房、精品套房、LOFT公寓等…3、4號樓2~3F總計面積約7000㎡，戶均面積17.11~88.77㎡約150套建議作為酒店式公寓對外進行銷售PART2商業(yè)定位總結(jié)本案商業(yè)體量約2萬，根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)體量遠遠超出實際客戶需求的面積，我們必須通過對市場的現(xiàn)狀分析以及消費客戶對未來產(chǎn)品的預(yù)見，實現(xiàn)其商業(yè)價值。建議1、2號樓〔約9300㎡〕業(yè)態(tài)為餐飲，規(guī)劃要求。對餐飲的規(guī)模建議中、小型不同菜系品牌餐飲店。建議3、4號樓的1F〔約3000㎡〕業(yè)態(tài)為休閑、娛樂。例如：影視酒吧、美容、美發(fā)、美甲、SPA等建議3號樓2~4F,4號樓2~3F〔約7000㎡〕為酒店式公寓，從產(chǎn)品設(shè)計而言具備打造性價比高的LOFT酒店式公寓產(chǎn)品，解決了商業(yè)物業(yè)資金積壓問題?？紤]目前周邊商業(yè)檔次低，商鋪價值難以表達，希望去化局部商業(yè)面積緩解商業(yè)資金囤積問題；同時由于商鋪需要人氣的培育，通過酒店式公寓的銷售帶動商鋪入駐率。影佳路影維路1號樓2號樓1F2F3F3號樓1F2F3F4號樓影維路休閑、娛樂、日常配套酒店式公寓餐飲4FPART3商業(yè)運營模式酒店式公寓◥出售，150套酒店式公寓進行先期銷售，推案時間根本為公寓產(chǎn)品售罄后進行銷售。其余商鋪◥出租再出售，餐飲及生活休閑區(qū)的商鋪，可先自持招商經(jīng)營，待商業(yè)氣氛培育成功后，可帶租約銷售。推案時間為酒店式公寓產(chǎn)品銷售完之后。PART3商業(yè)運營工程商業(yè)運營模式建議：酒店式公寓銷售，商鋪先租后銷售PART3商業(yè)價值商鋪價格測算收益復(fù)原法的定價原那么公式：P’=日租金×30×〔12－N〕/M工程基準(zhǔn)價格11.1×30×〔12－1〕/0.05=7260工程基準(zhǔn)價格21.3×30×〔12－1〕/0.05=8580根據(jù)收益復(fù)原法測算商業(yè)銷售價格，商業(yè)價格為：7200～8500元/ｍ2商業(yè)價值低，無利潤可言，不建議商鋪地址商鋪面積層高月租金日租金其他說明車墩影視街車墩影視街118號198㎡4米8000元1.34元/㎡上下二層，通煤氣，可作餐飲車墩影視街213號150㎡-5000元1元/㎡上下二層，通煤氣，可作餐飲車墩影視街180號70㎡4米2800元1.3元/㎡一層，可作餐飲車墩影視街79-95號713㎡6米25000元1.16元/㎡上下三層，目前空關(guān)車墩影視街199號145㎡10米5000元1.15元/㎡目前空關(guān)車墩影視街110㎡3.8米5000元1.5元/㎡上下4個層面，開間10米其他沿街商業(yè)車峰路199弄147㎡-5000元0.95元/㎡開間10米，上下2層聯(lián)營路300㎡-10000元1.1元元/㎡上下三層，可作中型飯店車墩的商業(yè)主要集中在車墩影視街，緊鄰車墩影視基地，客群針對攝制組、外來游客，加上局部本地居民；目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金約在1-1.3元/平米/日根據(jù)周邊現(xiàn)有租金價格收益復(fù)原該商鋪價格╳在工程整體具有一定的居住形象及氣氛后進行酒店式公寓的銷售，由于其戶均面積為17.11~88.77ｍ2，商業(yè)物業(yè)首付比例50%，建議合理控制戶均總價。公寓產(chǎn)品售罄，進行酒店式公寓銷售開盤入市價格13500~14000元/ｍ2〔含裝修〕PART3商業(yè)價值酒店式公寓價格測算收益還原法按照住宅價格定價（參考P38~P39）價格（元/ｍ2）7200

～850013500~14000面積（ｍ2）70007000總收益（億元）0.5~0.60.94~0.98開發(fā)時限與住宅同時銷售公寓產(chǎn)品售罄開始銷售利入市快易于回籠資金開發(fā)時間長弊價格低，利潤低價格高、收益較高〔標(biāo)注：以上價格為市場的預(yù)估價格，最后價格判定需根據(jù)市場的實際情況而定〕PART3商業(yè)價值商鋪價格測算需要創(chuàng)造商鋪溢價增強商業(yè)工程標(biāo)識性、老上海弄堂文化培育、工程外墻燈光系統(tǒng)、商業(yè)內(nèi)街頂棚處理、商鋪指引系統(tǒng)…〔詳見P31~35〕通過工程前期酒店式公寓的熱銷，整體商業(yè)氣氛培育成熟，作為區(qū)域標(biāo)桿性目標(biāo)消費地，本案沿街商鋪租賃價格可由1-1.3元/平米/日上升為2.0~2.5元/平米/天起收益復(fù)原法的定價原那么公式：P’=日租金*30*〔12－N〕/M工程基準(zhǔn)價格2*30*〔12-1〕/0.05=132002.5*30*〔12-1〕/0.05=16500根據(jù)收益復(fù)原法測算商業(yè)銷售價格，首層沿街商鋪最終從租轉(zhuǎn)售價格：13200~16500元/ｍ2首層價格V1=[13200-16500元/ｍ2]二層價格V2=[11220-14025元/ｍ2]三層價格V3=[9900-12375元/ｍ2]四層價格V4=[7920-9900元/ｍ2]注釋：根據(jù)經(jīng)驗值，二層暫以一層價格系數(shù)0.85計算；三層以一層價格系數(shù)0.75計算；四層以一層價格系數(shù)0.6計算。最終本案純商業(yè)商鋪為最后銷售，入市均價為11100-13200元/㎡〔標(biāo)注：以上價格為市場的預(yù)估價格，最后價格判定需根據(jù)市場的實際情況而定〕PART3商業(yè)價值商業(yè)工程整體測算產(chǎn)品類型預(yù)計面積（㎡）預(yù)計開盤價格（元/㎡）預(yù)計總銷金額（萬元）預(yù)計上市時間酒店式公寓7000140009800公寓產(chǎn)品銷售結(jié)束純商業(yè)商鋪（非酒店式公寓）123001320016236先行招租培育商業(yè)氛圍，公寓產(chǎn)品與酒店式公寓銷售完畢后銷售總計26036商業(yè)工程分類產(chǎn)品總銷測算本案商業(yè)產(chǎn)品總銷金額估計2.6億元！〔標(biāo)注：以上價格為市場的預(yù)估價格，最后價格判定需根據(jù)市場的實際情況而定〕PART4商鋪溢價提升影佳路1號樓2號樓3號樓4號樓影維路增強工程標(biāo)識性←通往影視樂園的地面，其實是一條影視劇的“星光大道〞，增強工程的獨特性?！虡I(yè)街兩端入口都需設(shè)立醒目門頭標(biāo)識，或精神堡壘。增強目標(biāo)消費客群對工程的認知性。影佳路1號樓2號樓影維路3號樓4號樓老上海的弄堂文化←工程內(nèi)部形成商業(yè)內(nèi)街，延續(xù)影視樂園的老上海拍攝景點，商業(yè)內(nèi)街可培育老上海弄堂文化。PART4商鋪溢價提升流光溢彩夜上海工程外墻燈光系統(tǒng)↑↓→夜上海的魅力很大程度表達在“霓虹燈〞的閃耀之下，因此工程需注重外墻的燈光系統(tǒng)。PART4商鋪溢價提升本案工程構(gòu)成商業(yè)內(nèi)街，為了商業(yè)氣氛不受天氣影響，建議盡量不要出現(xiàn)露天走廊，可通過透明、或不透明的頂棚處理，美化商業(yè)內(nèi)街，增強實用性?！K影佳路1號樓2號樓影維路3號樓4號樓工程商業(yè)內(nèi)街頂棚處理PART4商鋪溢價提升↑↗→本案商業(yè)工程共分四棟樓，商鋪分布較為分散，為此工程內(nèi)部必須做好較為細致的商鋪指引系統(tǒng)。商鋪指引系統(tǒng)PART4商鋪溢價提升THANKS!工程附件補充2獨棟價格預(yù)判考慮獨棟別墅整體市場稀缺，工程溢價率最高，銷售周期安排在最后，33000~35000元/㎡3公寓頂層、底層房源銷售問題“底層〞戶型由于帶有地下室附加值，作為“類別墅〞產(chǎn)品，溢價值最高；“頂層〞戶型由于帶有屋頂花園，亦有一定附加空間公寓價格預(yù)判周邊商業(yè)的業(yè)態(tài)調(diào)整，檔次升級，整合公司資源，外區(qū)域客戶的導(dǎo)入，本案2021年10進行銷售建議公寓入市價格13500-14000元/㎡〔毛坯〕1比照相鄰板塊重點公寓工程part1公寓價格預(yù)判外部因素系數(shù)比對因素云間名門沿海酈墅合生城邦本項目說明10%地段優(yōu)勢評分15151510車墩為區(qū)屬下級鄉(xiāng)鎮(zhèn)，位置較偏遠，目前缺乏重大規(guī)劃利好10%配套優(yōu)勢評分15141510車墩商業(yè)等配套較弱，檔次低，僅能滿足區(qū)域內(nèi)需求，無輻射能力10%交通優(yōu)勢評分13151410車墩距人民廣場34KM，進入市區(qū)須經(jīng)滬杭高速，上下須繳費，郊區(qū)感強烈內(nèi)部因素15%開發(fā)商評分9101310合生的品牌影響力較強，本項目在打造別墅產(chǎn)品上積累了一定口碑10%項目規(guī)劃評分10131310合生和沿海項目體量大，且以別墅產(chǎn)品為主，檔次較高；云間名門項目體量較小，以公寓房為主10%內(nèi)外景觀評分9131310合生和沿海項目擁有較好的別墅景觀，且內(nèi)部擁有水系；本項目外臨水系和高爾夫，景觀也較好10%建筑品質(zhì)評分13101010云間名門為電梯多層，品質(zhì)高15%戶型設(shè)計評分910910沿海酈墅和本項目為2+1，3+1戶型，附加值高10%物業(yè)管理評分10101010均非品牌物業(yè)，差距不大100%系數(shù)累加11.21212.310本案在地段方面得分較低，戶型設(shè)計上有一定優(yōu)勢項目價格1.25萬1.4萬1.4萬？剔除1200元裝修標(biāo)準(zhǔn)后，合生城邦毛坯售價1.4萬參考權(quán)重70%10%20%車墩鎮(zhèn)受松江新城影響更大，所以參考權(quán)重上，云間名門權(quán)重較高(12500*10)/11.2*70%+(14000*10)/12*10%+(14000*10)/12.3*20%=11255本工程公寓目前市場靜態(tài)毛坯價格11255元/㎡基于鄰近板塊在銷售工程的權(quán)重比較，車墩板塊受松江新城影響較大。按照松江新橋、新城、老閔行板塊商品住宅季度漲幅看，本案將參考以上板塊的季度價格漲幅預(yù)估2021年10月份的入市價格。穩(wěn)健型入市11255*〔1+20~25%〕=13500~14000元/㎡比照相鄰板塊公寓工程同比漲幅，本案公寓上市價格漲幅控制在20~25%part1公寓價格預(yù)判日期松江新橋板塊同比（%）松江新城板塊同比（%）老閔行同比（%）2008年第1季度9,344-5%6,8423%8,0830%2008年第2季度8,987-4%7,59911%8,1401%2008年第3季度10,67719%7,294-4%8,3863%2008年第4季度10,019-6%6,979-4%8,064-4%2009年第1季度10,4084%6,800-3%9,11813%2009年第2季度9,578-8%7,93117%8,480-7%2009年第3季度10,2177%8,3585%8,329-2%2009年第4季度10,8406%9,58515%11,76041%2010年第1季度12,94919%11,63921%11,593-1%房地產(chǎn)狀況因素細分因子算術(shù)平均分專家名單于丹丹陳炳祥馬彥文李德勇汪瓊孔兆文黃浩朱興華區(qū)位因素權(quán)重自然環(huán)境0.120.150.090.080.10.130.140.120.13人文氛圍0.120.130.140.10.140.130.120.120.11規(guī)劃條件0.170.150.190.210.190.160.160.140.18交通便捷程度0.240.240.250.250.20.250.220.240.23別墅聚集程度0.110.130.110.140.10.090.130.10.08商服設(shè)施配套0.110.10.120.070.110.110.110.130.12公共設(shè)施配套0.130.10.10.150.160.130.120.150.15total1.01.01.01.01.01.01.01.01.0個別因素權(quán)重社區(qū)景觀環(huán)境0.210.210.180.20.20.240.20.210.2社區(qū)配套設(shè)施0.090.090.10.060.070.120.090.080.09建材標(biāo)準(zhǔn)0.230.220.250.240.230.220.230.250.2物業(yè)形態(tài)0.200.20.190.230.190.20.210.180.23戶型設(shè)計0.190.190.230.150.220.160.180.190.21服務(wù)與管理0.080.090.050.120.090.060.090.090.07total1.01.01.01.01.01.01.01.01.0本次評估對房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重確實定，擬采用德爾菲法確定區(qū)位因素與個別因素的權(quán)重。德爾菲法，又稱專家意見法。德爾菲法作為一種主觀、定性的方法，不僅可以用于預(yù)測領(lǐng)域，也可以廣泛應(yīng)用于各種評價指標(biāo)體系的建立和具體指標(biāo)確實定過程。