東湖春樹里.二期

開展建議

目錄第一局部工程背景第二局部工程分析第三局部區(qū)域市場分析第四局部工程定位第五局部工程運(yùn)營第六局部工程收益預(yù)測第一局部

工程背景一、工程概況：東湖春樹里地處徐東大街與中北路交匯處，占地面積105畝，總建筑面積62萬㎡；集住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓一體的城市綜合體；其中住宅15萬㎡、寫字樓12萬㎡、商業(yè)及倉儲15萬㎡、酒店式公寓5萬㎡、停車場5.5萬㎡、空中花園2萬㎡。

東湖春樹里整體效果圖二期東湖春樹里總平面圖二、東湖春樹里.二期二期總建筑面積約8萬平米；底層裙樓約5萬平米；塔樓面積約3萬平米；三、戰(zhàn)略目標(biāo)一期銷售、招商已近尾聲，為加快工程的開發(fā)進(jìn)程，增加工程附加值，拉高工程整體售價(jià)，提升東湖春樹里品牌；二期應(yīng)根據(jù)市場需求，高定位、高規(guī)劃，打造成具有國際水準(zhǔn)的標(biāo)桿性工程；第二局部

工程分析工程一期整體銷售、招商情況尚好，住宅即將交房，居然之家、工行等在營業(yè)籌備期。這些利好必將推進(jìn)二期的順利開展。一、優(yōu)勢：地處徐東大街與中北路，緊靠地鐵4號線，交通地理?xiàng)l件優(yōu)越；工程物業(yè)形態(tài)豐富，為武昌最大都市綜合體；緊靠東湖風(fēng)景區(qū)，自然景觀優(yōu)美；區(qū)域商業(yè)配套齊全；停車位充足；二、劣勢：工程緊鄰高架橋，噪音大；車流量大，人流量??；四、工程威脅：市場競爭劇烈周邊類似物業(yè)會搶占局部客戶；市場對岳家嘴商圈認(rèn)可度不高；小結(jié)：本案自身?xiàng)l件十分優(yōu)越，為了在劇烈的市場競爭中順利實(shí)現(xiàn)工程利潤最大化，應(yīng)從市場定位、產(chǎn)品功能定位、客戶定位去提煉其核心賣點(diǎn)將其放大，打造一個標(biāo)桿性的工程，以次贏得市場，拔高工程形象，提高普提金的品牌度及美譽(yù)度。第三局部

區(qū)域市場分析一、城市經(jīng)濟(jì)概況：二、武漢樓市現(xiàn)狀：福星惠譽(yù)?福星國際城工程位于武漢城市內(nèi)環(huán)線核心區(qū)、汪家墩。工程總占地約15萬平米，總建筑面積59萬平米，綠地率30％。本工程總體定位于以高檔居住為主，集娛樂、休閑、商業(yè)、商務(wù)辦公、文化交流為一體的多功能城市綜合體。工程將為其所處區(qū)域創(chuàng)造新的生活空間，為特定人群創(chuàng)造新的生活方式，為客戶創(chuàng)造新的感受和體驗(yàn)。

福星國際城由“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)〞，“2007年度武漢市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實(shí)力第一名〞的福星惠譽(yù)地產(chǎn)傾力打造。是福星惠譽(yù)地產(chǎn)繼水岸星城后，在武漢內(nèi)環(huán)線的又一鉅作。該工程今年年底上市。三、主要競爭樓盤復(fù)地.東湖國際該工程位于武昌區(qū)中北路147號，為原“武重〞廠區(qū)。由上海復(fù)地集團(tuán)開發(fā)，總占地53萬㎡，規(guī)劃總建筑面積106萬㎡，規(guī)劃產(chǎn)品包括超高層住宅、花園洋房、別墅、商業(yè)、高級寫字樓、LOFT辦公、星級酒店、酒店式公寓、中小學(xué)校等。洋房均價(jià)：8000元/㎡高層均價(jià)：6500元/㎡水岸星城該工程由福星惠譽(yù)地產(chǎn)開發(fā)，位于團(tuán)結(jié)2路。水岸星城〞由香港羅麥莊馬公司和深圳大學(xué)設(shè)計(jì)院擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計(jì)，園林景觀設(shè)計(jì)由香港泛亞國際擔(dān)綱。工程規(guī)劃總建筑面積65萬平方米。各物業(yè)類型共80棟，分布有：聯(lián)排別墅〔3層〕、疊加別墅〔4層〕、花園洋房〔5—6層〕、高層住宅〔25－32層〕。戶型面積由高層95－210平方米，花園洋房140－195平方米，別墅195－275平方米組成，另有少量高層頂樓復(fù)式到達(dá)300－600平方米。各物業(yè)類型由南向北，由低向高依次分布，另借助區(qū)內(nèi)的五縱兩橫7條景觀軸，能沙湖美景最大限度的展現(xiàn)在人們面前。

現(xiàn)四期53層已經(jīng)認(rèn)籌，五月開盤小結(jié)：復(fù)地東湖國際和福星國際城定位為城市綜合體，是本案的主要競爭對手；兩者的商業(yè)局部年底會推出。本案需進(jìn)行差異化定位、求同存異去搶占市場份額。三、區(qū)域商業(yè)配套超市類：沃爾瑪、麥德龍、家樂福徐東平價(jià)廣場百貨類：

新世界百貨、武漢銷品茂中商百貨徐東店家電類：工貿(mào)家電、國美家電家居建材類：百安居、好美家、歐亞達(dá)國際家居中心金馬凱旋家居、家盛時(shí)代家居廣場酒店類：凱旋門五星級大酒店、萬麗五星級大酒店、梨園四星級大酒店快餐店：賣當(dāng)勞、肯德雞、必勝客、永和豆?jié){四、商圈分析工程的地處內(nèi)環(huán)線的關(guān)鍵點(diǎn)，距離徐東商圈2公里，距離中南商圈6公里，距離街道口商圈8公里。

我們來看一下這幾大商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)：徐東商圈徐東商圈經(jīng)過近十年的開展現(xiàn)已成為武漢最為繁華商圈之一，區(qū)域內(nèi)已聚集了新世界百貨、銷品茂、沃爾瑪、徐東平價(jià)、國美電器、歐亞達(dá)家居、金馬凱旋家居、麥德龍、好美家等商業(yè)巨頭，使得使徐東的商業(yè)業(yè)態(tài)變得豐富，消費(fèi)能力也得到進(jìn)一步提升，商圈的輻射范圍越來越廣，輻射人口達(dá)60萬。徐東商圈的業(yè)態(tài)集百貨、超市、家具、建材是目前武漢業(yè)態(tài)最齊全的商圈，人流量達(dá)40萬/天，租金水平400元/㎡中北路沿線：中北路沿線以臨街店鋪為主，及以楚天都市大廈〔35元/㎡.月〕、龍?jiān)创髲B〔30元/㎡.月〕、農(nóng)業(yè)銀行大廈為主的寫自樓主，其鋪面租金約200元/㎡.月，寫字樓租金在40元/㎡.月；

中南商圈中南商圈聚集了中商百貨、中南商業(yè)大樓〔45元/㎡.月〕、銀泰百貨、國美、易初蓮花超市等；

其人流量達(dá)60萬/天，租金水平500元/㎡小結(jié)：

以中南商圈為軸心的中北路沿線是政府著力打造的總部基地及金融中心，其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)零散，以中南大廈、洪廣酒店、龍?jiān)创髲B等少數(shù)寫字樓及酒店為代表；以徐東商圈為軸心的徐東大街沿線以銷品茂、新世界、歐亞達(dá)、中力名居、華天酒店、萬麗酒店為代表；其商務(wù)功能滿足不了日益增長商業(yè)需求。

第四局部

工程定位本案地處徐東商圈和中南商圈輻射的交叉點(diǎn)，周邊商業(yè)氣氛欠缺、銜接不夠，正為本案提供了時(shí)機(jī)；本案擁有絕佳的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢；我們?nèi)绾味ㄎ?？?/p>

工程所在地城市總體規(guī)劃本案及周邊地塊全為商業(yè)用地和商住用地，為本案的開展提供較大的時(shí)機(jī)本案東湖春樹里，地位就猶如美國紐約的曼哈頓。其岳家嘴立交的通車及未來4號地鐵線的建設(shè)在交通上克服了以往中北路與徐東大街路交通路網(wǎng)模式所帶來的諸多無法更改的交通死角問題。工程其設(shè)計(jì)采用的是裙樓空中通道、地面公路、與地下軌道三層的立體通模式，從而盡可能到達(dá)人車分流，暢通無阻，使工程真正成為地鐵上的綜合性物業(yè)，增值潛力無限。

東湖春樹里是武昌地區(qū)最大的都市綜合體，商業(yè)占有較大體量，且居然之家、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行〔一期底商〕、中商、武商〔二期底商〕都已簽訂協(xié)議；二期只有一座塔樓；且周邊無高級寫字樓及有影響力的星級酒店。把握市場先機(jī)，填補(bǔ)空白點(diǎn)；定位思路1、二期定位為五星級酒店和5A寫字樓；或2、二期定位為高級酒店式公寓和5A寫字樓建議一、產(chǎn)品市場定位

1、規(guī)劃建議：塔樓20層以下為五星級酒店，20層以上為5A寫字樓或塔樓20層以下為酒店式公寓，20層以上為5A寫字樓；以本工程這樣檔次的市場定位，其建筑造型及外立面等方面規(guī)劃設(shè)計(jì)必須要表達(dá)“超凡、氣勢、傲然〞的視覺觀感，這樣才能和工程的檔次相配合。何謂酒店式公寓？酒店式公寓，顧名思義，首先是公寓，公寓一般是用來出租的住宅物業(yè)，其室內(nèi)空間間隔及使用功能與住宅類似；而“酒店式公寓〞就是指提供酒店式全套效勞的公寓類型，其兼具傳統(tǒng)酒店和公寓之長，大多位于成熟商務(wù)區(qū)域、外資企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等配套設(shè)施都比較完善。酒店式公寓本身擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，住戶的日常起居、飲食、衛(wèi)生等均有周全效勞，生活非常舒適便利，星級效勞品質(zhì)更令客戶兼有尊貴感。同時(shí)，相對獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。

綜合而言，純粹的酒店式公寓一般具有如下特點(diǎn)：

位置——位于城市商業(yè)，商務(wù)中心，毗鄰五星級酒店，緊鄰城市主要交通線，交通便利而暢通。戶型與功能——戶型設(shè)計(jì)上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和良好的居住功能，同時(shí)配有全套的家具電器。公寓面積較為經(jīng)濟(jì)但大于酒店客房的面積，裝修標(biāo)準(zhǔn)與同類酒店相當(dāng)。提供高水準(zhǔn)效勞——與普通公寓相比，酒店式公寓能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)效勞，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、、打印、翻譯等。規(guī)?！?guī)模大于一般酒店，一般數(shù)量為300間左右。租金水平——工程以外地來漢長期辦公的商業(yè)客戶為主，租金比普通公寓高，但略低于同檔酒店價(jià)格。市場要求代表案例產(chǎn)權(quán)式酒店1、地段及周邊的商務(wù)環(huán)境。2、星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)（目前武漢市場同類物業(yè)的裝修成本約為1000-1500元/平方米）3、優(yōu)良的酒店服務(wù)團(tuán)隊(duì)。紐賓凱、恒源假日酒店酒店公寓1、地段及周邊的商務(wù)環(huán)境2、軟硬件配置及實(shí)際服務(wù)功能3、經(jīng)營管理水平4、酒店式公寓的開發(fā)與成長期大概需要兩三年的時(shí)間圣淘沙酒店式公寓案例分析紐賓凱酒店圣陶沙酒店2、戶型間隔建議：對于五星級酒店來說，因?yàn)槠淠繕?biāo)客戶原因，其戶型特點(diǎn)大房大廳，一般標(biāo)間在50平米左右，對于規(guī)劃中的高級公寓，除了參考現(xiàn)時(shí)的酒店式公寓外，建議多方面詳細(xì)討論分析后再確定最正確的戶型產(chǎn)品及其他因素。3、酒店式公寓戶型面積參考戶型參考一房兩房三房四房建筑面積70㎡110~130㎡160~190㎡

220以上參考其他比較成功的酒店式公寓內(nèi)部的戶型間隔分布比例，考慮到現(xiàn)時(shí)客戶的實(shí)際需求，建議內(nèi)部間隔戶型比例如下：酒店式公寓戶型分配比例參考戶型一房兩房三房四房所占比例10%40%40%10%4、工程名稱：好的命名可使一個地產(chǎn)工程畫龍點(diǎn)睛，為了在市場上表達(dá)工程獨(dú)樹一幟的尊貴檔次形象，建議本工程可命名為：

普提金國際酒店或普提金國際廣場“國際〞這樣的字眼極具氣勢，讓人一看聯(lián)想起工程非同一般的檔次；充分表現(xiàn)了公司的形象品牌?！捌仗峤饑H酒店〞或“普提金國際廣場〞命名符合工程定位，讀起來朗朗上口，意義內(nèi)涵突出又易記，便讓人浮想遐連，尊貴品味油然而生。酒店大堂示意圖酒店會議室示意圖酒店室內(nèi)示意圖酒店餐廳示意圖酒店式公寓室內(nèi)示意圖商業(yè)功能特點(diǎn)：為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利，且能夠擴(kuò)大工程知名度，在市場中樹立高檔次的工程形象，有利于工程租金水平的提高。寫字樓功能特點(diǎn)：整個建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。酒店功能特點(diǎn)：有酒店的建筑綜合體，寫字樓租金都較高。公寓功能特點(diǎn)：其客群與寫字樓和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ)，支撐商業(yè)經(jīng)營，并延長了商業(yè)的經(jīng)營時(shí)間。同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。

6、各產(chǎn)品功能互動關(guān)系分析住宅寫字樓酒店借勢一期住宅和商業(yè)，以酒店和寫字樓為載體，成為工程開展的一個突破點(diǎn)商業(yè)二、客群定位

核心客戶重要客戶游離客戶高科技、化工、服裝、紡織、機(jī)械等行業(yè)以貿(mào)易、電子和金融三大行業(yè)為主酒店及寫字樓客戶群重要程度入口大堂電梯品牌及數(shù)量中央空調(diào)停車位內(nèi)部裝修智能化配置層高市調(diào)總結(jié)客戶關(guān)注度分析，指導(dǎo)重點(diǎn)超越方向第五局部

工程運(yùn)營工程擁有絕佳的地段；普提金公司雄厚的資金實(shí)力；鑒于本工程定位是頂級國際性酒店及寫字樓，為了打造“國際〞級的酒店/寫字樓形象，酒店式公寓可定位為五星級的商務(wù)酒店；工程產(chǎn)權(quán)由普提金集團(tuán)持有，成立一家酒店管理公司；為在日后的經(jīng)營管理中獲得價(jià)值最大化，建議工程可采取租賃經(jīng)營的市場營銷策略。

第六局部

工程收益預(yù)測1、客房收益：假假設(shè)酒店面積20000㎡，約250間客房；按每天500元/間，入住率50%；客房收益：250×500×365×50%=2280萬酒店收益2、配套設(shè)施經(jīng)營收入經(jīng)營項(xiàng)目

數(shù)量建議價(jià)格

營業(yè)額（萬元/年）備注中餐廳1——2000西餐廳1——1000商務(wù)酒吧1——400

會所

1——200多數(shù)