西部國際總部基地一期工程產(chǎn)品策略分析報(bào)告工程一期產(chǎn)品價(jià)格分析工程一期產(chǎn)品推盤策略工程一期產(chǎn)品概述項(xiàng)目一期產(chǎn)品概述工程一期產(chǎn)品概述工程一期產(chǎn)品總平產(chǎn)品編號棟數(shù)V18V2C4V310H31R15R21H2B1單戶產(chǎn)品面積比照面積區(qū)間產(chǎn)品編號區(qū)間面積和面積占比區(qū)間戶數(shù)戶數(shù)占比300-400R1、R2約2476526.5%7641.4%400-500H3、H2B約2291624.5%5127.7%500-600H2B約53905.8%126.5%600-700R2、V3約2082022.3%3317.9%1200V1960010.3%84.3%2465V2C986010.6%42.2%工程一期產(chǎn)品配比在300至500面積區(qū)間戶數(shù)占比約高,可以在銷售環(huán)節(jié)更加靈活的進(jìn)行產(chǎn)品組合.在大面積產(chǎn)品上占比較低，在吸引招商主力企業(yè)進(jìn)駐時(shí)，需要進(jìn)行多產(chǎn)品組合，到達(dá)面積要求。6.24%2000以上200012.5%15002.08%12.5%10004.17%8004.17%60027.08%50010.42%4002.08%16.67%4.17%12003002002011年3月立信市場調(diào)研企業(yè)面積需求數(shù)據(jù)占比面積一期產(chǎn)品面積及戶數(shù)占比產(chǎn)品編號物業(yè)形態(tài)棟數(shù)單棟面積一期體量層數(shù)戶數(shù)面積占比戶數(shù)占比V1獨(dú)棟8120096004810.04%4.37%V2C獨(dú)棟4246598606410.31%2.19%V3疊拼1018811881063019.68%16.39%H3高層12208022080254823.10%26.23%H2B小高層18482848214158.87%7.65%R1多層537471873565819.60%31.69%R2綜合體屋頂獨(dú)棟1802680262+33+188.40%11.48%底部多層合計(jì)3095593184100%100%工程一期產(chǎn)品形態(tài)涉及大局部園區(qū)產(chǎn)品形態(tài),可對客戶進(jìn)行產(chǎn)品試水,便于后期開發(fā);高端純獨(dú)棟物業(yè)將可拉高園區(qū)售價(jià)(V1+V2C總計(jì)54棟,總建面>100800平米)產(chǎn)品編號物業(yè)形態(tài)棟數(shù)戶數(shù)單戶面積備注V1獨(dú)棟8812004層獨(dú)棟V2C獨(dú)棟4424656層獨(dú)棟V3疊拼10306256196372層躍層H3高層148417469500平層,1梯2戶H2B小高層1154185345441\2F為平層每戶,3F以上為兩層躍層R1多層558約320平層R2綜合體屋頂獨(dú)棟13約6702層獨(dú)棟底部多層18約335平層合計(jì)30184單戶產(chǎn)品面積比照一期預(yù)計(jì)入駐人數(shù)——中關(guān)村2021年寫字樓市場調(diào)查報(bào)告按照企業(yè)舒適型辦公需求，人均辦公面積按照15平方米測算。產(chǎn)品編號物業(yè)形態(tài)戶數(shù)單戶面積預(yù)計(jì)入駐人數(shù)V1獨(dú)棟81200640V2C獨(dú)棟42465660V3疊拼306256196371250H3高層484174695001440H2B小高層15418534544530R1多層58約3201200R2綜合體屋頂獨(dú)棟3約670135底部多層18約335400合計(jì)1846255一期預(yù)計(jì)入駐人數(shù)按照一期物業(yè)全部企業(yè)入駐，且最大員工承載量來分析，共可入駐184家企業(yè)，最多容納約6255人。根據(jù)對2021年二季度重慶寫字樓市場的空置率為33.2%,工程前端商業(yè)地塊成熟前,預(yù)計(jì)常規(guī)入駐企業(yè)將在50%—60%，約100家企業(yè)。另對一般企業(yè)員工日常在職率、到崗率分別按照80%，70%計(jì)算，一期工程日常員工人數(shù)約為1900人。工程一期產(chǎn)品價(jià)格分析工程一期產(chǎn)品推盤策略工程一期產(chǎn)品概述項(xiàng)目一期產(chǎn)品價(jià)格分析工程一期產(chǎn)品價(jià)格分析從市場回到市場，從前期市場調(diào)研中的客戶心理價(jià)位及目前市場同類產(chǎn)品或類似產(chǎn)品的價(jià)格中，尋找工程一期各類產(chǎn)品的價(jià)格肌理。工程一期產(chǎn)品價(jià)格分析方法一：本錢定價(jià)法〔客戶層面〕客戶決定檔次、檔次決定本錢、本錢決定價(jià)格·根據(jù)客戶可接受價(jià)格，對工程總本錢投入進(jìn)行控制，不求最好，最求適宜。前期迎合市場，贏得接受度和認(rèn)可度，后期再加大投入，持續(xù)提升品質(zhì)，拉高價(jià)格。方法二：市場定價(jià)法〔市場層面〕同類產(chǎn)品、類似產(chǎn)品、同區(qū)域住宅產(chǎn)品售價(jià)橫向比較·根據(jù)同類產(chǎn)品〔總部基地〕、類似產(chǎn)品〔寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)〕及周邊住宅的價(jià)格、品質(zhì)、配套等要素進(jìn)行綜合打分，進(jìn)行加權(quán)定價(jià)。本錢定價(jià)法〔客戶層面〕美聯(lián)物業(yè)前期通過市場調(diào)研，大局部客戶對工程的價(jià)位具有不好預(yù)判。普遍認(rèn)為可接受價(jià)格偏低，在5000元以內(nèi)比較適宜(2021年)。本錢定價(jià)法〔客戶層面〕立信研究前期通過市場調(diào)研，對客戶通過價(jià)格測試，得出聯(lián)排別墅〔中等物業(yè)〕的可接受價(jià)格在9000-10000。但需注意當(dāng)時(shí)的測評價(jià)格客戶對工業(yè)地產(chǎn)屬性價(jià)格了解較少。本錢定價(jià)法〔客戶層面〕前期兩家重慶本地代理公司對本工程進(jìn)行價(jià)格預(yù)估計(jì)，工程中等物業(yè)價(jià)格在7000-8000。本錢定價(jià)法〔客戶層面〕根據(jù)對客戶調(diào)研及專業(yè)代理公司對我公司工程的預(yù)估，工程一期的中等物業(yè)價(jià)格取中間值：7500元/平米市場定價(jià)法〔市場層面〕目前總部基地〔園區(qū)〕工程：目前主要工業(yè)用地商務(wù)工程：目前茶園片區(qū)代表工程：康田國際企業(yè)港、兩江山頂總部基地、協(xié)信渝中區(qū)總部經(jīng)濟(jì)園華雄總部時(shí)代、天海星工業(yè)社區(qū)同景國際城、中鐵山水一舍、銀翔翡翠谷、魯能領(lǐng)秀城目前典型商務(wù)工程：國匯中心、龍湖時(shí)代中心、威斯汀、貝蒙盤古市場定價(jià)法〔市場層面〕——價(jià)格制定參考工程區(qū)位康田國際企業(yè)港兩江山頂總部基地協(xié)信渝中總部經(jīng)濟(jì)園華雄總部時(shí)代天海星工業(yè)社區(qū)同景國際城中鐵山水一舍銀翔翡翠谷魯能領(lǐng)秀城國匯時(shí)代龍湖時(shí)代中心威斯汀貝蒙盤古市場定價(jià)法〔市場層面〕【權(quán)重排序】同產(chǎn)品類型>同用地屬性>典型商務(wù)物業(yè)>同區(qū)域住宅【打分標(biāo)準(zhǔn)】共9類比準(zhǔn)指標(biāo)，包括地段、交通、品牌、景觀、物管、產(chǎn)品、用地屬性、規(guī)模、配套【打分順序】選取可比樓盤——確定權(quán)重——工程打分——形成基準(zhǔn)均價(jià)通過市場競爭比照設(shè)定工程基準(zhǔn)均價(jià)項(xiàng)目名稱地段交通品牌景觀物管產(chǎn)品用地屬性規(guī)模配套設(shè)施合計(jì)比值成交均價(jià)參價(jià)比重加權(quán)價(jià)康田國際企業(yè)港0.880.90.90.880.870.920.850.880.97.981.01920092920.191765兩江山頂總部基地0.920.880.930.930.90.940.90.940.98.240.9724500237650.04950華雄總部時(shí)代0.80.840.850.850.850.80.90.830.87.521.07450048150.1481天海星工業(yè)社區(qū)0.820.830.850.860.850.80.90.830.827.561.06350037100.18667國匯中心0.950.940.940.880.940.930.950.90.938.370.9619500187200.03561龍湖時(shí)代中心0.930.940.940.90.950.930.950.90.938.360.9616000153600.03460威斯汀0.930.940.940.880.940.930.950.90.958.370.9623000220800.03662同景國際城0.840.880.870.90.870.830.930.930.97.951.01800080800.1808中鐵山水一舍0.840.880.880.90.870.840.930.90.97.941.01820082820.1828銀翔翡翠谷0.840.880.890.90.90.840.930.90.887.961.01800080800.1808魯能領(lǐng)秀城0.840.880.920.910.90.860.930.930.888.051.0010000100000.11000本項(xiàng)目0.830.860.90.950.930.90.870.950.858.04

18990經(jīng)測算工程一期市場均價(jià)=∑〔權(quán)重*參價(jià)〕=約9000元/㎡〔建面〕產(chǎn)品價(jià)格分析方法一:本錢定價(jià)法(客戶層面)7500元/M2方法二:市場定價(jià)法(市場層面)9000元/M2經(jīng)過本錢定價(jià)〔60%〕與市場定價(jià)〔40%〕的綜合評判，7500×60%+9000×40%那么工程一期均價(jià)建面售價(jià)約為8100元/㎡。傳統(tǒng)定價(jià)法目前重慶本地媒體預(yù)測工程價(jià)格作為重慶地區(qū)新興工業(yè)屬性的商務(wù)地產(chǎn)物業(yè)，我們試圖通過類似的區(qū)域案例工程定價(jià)的比較，尋找及印證我們工程的銷售價(jià)格。案例比較康田國際企業(yè)港聯(lián)東U谷（北京）東北總部基地案例比較項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址物業(yè)形態(tài)用地屬性銷售價(jià)格周邊項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)用地屬性銷售價(jià)格物業(yè)價(jià)比當(dāng)?shù)氐湫蛯懽謽卿N售價(jià)格物業(yè)價(jià)比康田國際企業(yè)港重慶西永獨(dú)棟（多層）工業(yè)用地8800-9500融城華府聯(lián)排別墅住宅100000.91英利國際金融中心280000.32東北總部基地沈陽沈北新區(qū)獨(dú)棟工業(yè)用地7600九如溪谷聯(lián)排別墅住宅81000.93新華國際金融中心170000.45聯(lián)東U谷北京通州中關(guān)村科技園獨(dú)棟工業(yè)用地8500珠江薩爾斯郡

聯(lián)排別墅住宅180000.47世貿(mào)·工三600000.14▼全國各地總部基地或類總部基地工程的獨(dú)棟物業(yè)銷售價(jià)格相對穩(wěn)定，控制在8000-8500區(qū)間；

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該類物業(yè)的銷售價(jià)格與周邊同業(yè)態(tài)住宅價(jià)格關(guān)聯(lián)度較低；

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該類物業(yè)的銷售價(jià)格與該城市寫字樓物業(yè)的價(jià)格成正比；通過對全國總部基地或類總部基地物業(yè)的銷售價(jià)風(fēng)格研，接合通過傳統(tǒng)定價(jià)策略得出的銷售價(jià)格。進(jìn)一步印證一期物業(yè)中獨(dú)棟物業(yè)的目前參價(jià)在8000-8500。但目前的價(jià)格推算是基于目前的市場現(xiàn)狀得出，而我們的工程將預(yù)計(jì)在2021年年中推出。在未來一年的時(shí)間中，茶園會發(fā)生什么、房地產(chǎn)市場會發(fā)生什么。將對我們的工程起到直接或間接的影響。因此，對市場的預(yù)測將顯得尤其重要。▼房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測▼總部基地概念在重慶的開展▼茶園區(qū)域開展2021年7月—2021年7月房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測一、重慶GDP快速增長2021年一季度，重慶地區(qū)GDP到達(dá)16.3%，在全國范圍僅次于天津，位列第二。預(yù)計(jì)二季度GDP增幅將在14%以上。城市化進(jìn)程加快及外來人口逐漸增多的支撐，房地產(chǎn)市場價(jià)格估計(jì)仍將層現(xiàn)向上勢頭。房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測房地產(chǎn)宏觀市場預(yù)測總部基地概念在重慶的開展二、兩江山頂總部基地由高新區(qū)政府下轄高科地產(chǎn)公司獨(dú)立開發(fā)，重慶市政府招商。重點(diǎn)引進(jìn)世界500強(qiáng)、中國100強(qiáng)。工程2021年12月對外銷售，目前共三家企業(yè)入駐?？偛炕馗拍钤谥貞c的開展四、總部基地概念工程1、華雄總部時(shí)代工程位于江北港城工業(yè)園D區(qū)，由華雄實(shí)業(yè)開發(fā)。工程主打廣告語“中小企業(yè)開展平臺〞?！补こ炭偨ㄖ娣e26248平米，面市時(shí)間2021年2月〕2、康田國際企業(yè)港工程位于西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會對面，工程由重慶地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)。工程主打廣告語“硅谷特區(qū)、純獨(dú)棟企業(yè)總部公園〞?！补こ炭偨?6685平米，面市時(shí)間2021年5月〕3、貝蒙盤古工程位于江北區(qū)車管所前行200米，工程由貝蒙置地開發(fā)。工程主打廣告語“非傳統(tǒng)、非量產(chǎn)、定制級獨(dú)棟寫字樓〞。〔工程總建面55000平米，面市時(shí)間2021年6月〕總部基地概念在重慶的開展總部基地作為商務(wù)物業(yè)的新型業(yè)態(tài)進(jìn)入重慶時(shí)間較晚，普遍在2021年底，2021年初進(jìn)入。但概念宣傳，市場引導(dǎo)的力度較為迅猛。預(yù)計(jì)在2021年初各工程均進(jìn)入實(shí)質(zhì)銷售期，總部基地概念將逐漸走向成熟。茶園區(qū)域開展區(qū)域住宅市場2021年初金科和融創(chuàng)分別在茶園拿下三個(gè)地塊，根據(jù)常規(guī)時(shí)間測算，預(yù)計(jì)將在2021年初工程面市。屆時(shí)將進(jìn)一步提升茶園的整體區(qū)域形象。茶園區(qū)域開展區(qū)域配套市場一、2021年底，慈母山隧道通車，連通茶園與朝天門大橋。大大縮短我公司工程與主城的距離。二、2021年4月，南岸區(qū)對經(jīng)開區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃編制，預(yù)計(jì)2021年7月前，經(jīng)開區(qū)將圍繞“宜居、宜業(yè)、創(chuàng)新〞的開展，將更成體系。茶園區(qū)域開展在2021年7月前，茶園區(qū)域隨著品牌物業(yè)及交通改善，統(tǒng)一規(guī)劃等利好信息的出臺，區(qū)域影響力將得到進(jìn)一步提升。2021年7月至2021年7月市場預(yù)測總部基地概念將作為新的辦公物業(yè)形態(tài)逐步在重慶市場推廣，并得到市場的認(rèn)知。茶園的區(qū)域價(jià)值，將在未來一年政府及相關(guān)知名企業(yè)的推動中，得到進(jìn)一步提升。因此，2021年我們工程的推出價(jià)格，將完全有可能在現(xiàn)有得出的市場參考價(jià)格根底上，上漲10-15%工程一期獨(dú)棟物業(yè)均價(jià)將在8000-8500的根底上上幅10-15%。預(yù)計(jì)一期獨(dú)棟物業(yè)在2021年7月銷售價(jià)格為9000—9800元。工程一期產(chǎn)品價(jià)格評估產(chǎn)品細(xì)分原那么：波士頓矩陣導(dǎo)用波士頓矩陣推導(dǎo)工程產(chǎn)品之間價(jià)格的合理性.具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成工程標(biāo)桿價(jià)值?？蛻粜枨罅扛?、可實(shí)現(xiàn)高市場價(jià)值。屬工程產(chǎn)品形象的標(biāo)竿成熟市場中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是工程資金的主要來源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。屬工程創(chuàng)造利潤的主力產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。應(yīng)該盡快處理該類戶型.明星型產(chǎn)品Stars現(xiàn)金牛產(chǎn)品Cashcows培養(yǎng)型產(chǎn)品Questionmarks瘦狗型產(chǎn)品Dogs綜合對市場供給、工程自身產(chǎn)品差異化及目標(biāo)客戶需求的分析，本工程的產(chǎn)品細(xì)分可借用波士頓矩陣表現(xiàn)：高市場增長率高明星型現(xiàn)金牛培養(yǎng)型瘦狗型相對市場份額波士頓矩陣低低工程一期產(chǎn)品價(jià)格評估明星型產(chǎn)品StarsR2〔屋頂別墅〕、V2C理由：作為整個(gè)園區(qū)中的特色產(chǎn)品，R2〔屋頂別墅〕具有物業(yè)形態(tài)上的創(chuàng)新性，且擁有園區(qū)中的稀缺水系資源，可博取較大利潤。V2C作為園區(qū)中為數(shù)不多的八棟親水獨(dú)棟物業(yè)，是工程整體檔次提升的標(biāo)桿性產(chǎn)品。定價(jià)目標(biāo)：高單價(jià)工程一期產(chǎn)品單戶總價(jià)分析R2〔多層局部〕、H3理由：以上兩類物業(yè)均具有，單戶面積較小，景觀資源豐富的特點(diǎn)。容易快速形成市場熱點(diǎn)，可考慮作為快速現(xiàn)金流產(chǎn)品。定價(jià)目標(biāo)：高單價(jià)、低總價(jià)現(xiàn)金牛產(chǎn)品Cashcows工程一期產(chǎn)品單戶總價(jià)分析V3、V1理由：V1作為園區(qū)的主打產(chǎn)品，貫穿整個(gè)項(xiàng)目，需要持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)品包裝，在后期將其培育為明星產(chǎn)品。V3在一期中的體量比例也相對較大，因此，可考慮在一期內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)品市場培養(yǎng)。定價(jià)目標(biāo)：低總價(jià)入市，為后期預(yù)留空間培養(yǎng)型產(chǎn)品Questionmarks工程一期產(chǎn)品單戶總價(jià)分析R1、H2B理由：以上兩類產(chǎn)品均背靠長江工業(yè)園，且產(chǎn)品密度較大，在一期中屬于優(yōu)勢相對較弱產(chǎn)品，需要快速消化。定價(jià)目標(biāo)：低單價(jià)、低總價(jià)瘦狗型產(chǎn)品Dogs工程一期產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品編號物業(yè)形態(tài)景觀朝向贈送面積單戶面積比例系數(shù)基價(jià)參考價(jià)格V10000195009500V2C0.10.20.1-0.051.35950013000V3-0.10-0.050.10.9595009000R2（屋頂獨(dú)棟）-0.050.100.051.1950010500R1-0.15-0.1-0.10.050.795006500R2多層-0.050.1-0.10.050.995008500H2B-0.15-0.1-0.050.050.7595007000H3-0.20.1-0.10.050.8595008000工程一期各產(chǎn)品價(jià)格根據(jù)因子比較法,這里以園區(qū)主打V1產(chǎn)品按照9500的銷售價(jià)格，得出相應(yīng)業(yè)態(tài)參考價(jià)格(以上價(jià)格不含推盤時(shí)間).工程一期產(chǎn)品價(jià)格分布V3疊拼均價(jià)9000R1多層均價(jià)6500H2B小高層均價(jià)7000V1獨(dú)棟均價(jià)9500R2屋底多層均價(jià)8000H3高層均價(jià)8000V2C親水獨(dú)棟均價(jià)13000R2屋頂獨(dú)棟均價(jià)10500工程一期產(chǎn)品單戶總價(jià)測算產(chǎn)品編號參考價(jià)格單戶面積單戶總價(jià)(萬)戶數(shù)一期體量一期總價(jià)格(萬)V1950012001,140896009,120V2C1300024653,2054986012,818V39000619-637約5583018810約16,929R2（屋頂獨(dú)棟）10500約670約70032010約2,110R16500約320約2085818735約12,178R2多層8500約330約280186016約5,113H2B7000418-544約290-380158482約5,937H38000417-500約330-4004822080約17,665合計(jì)18495593約81,870在得到各產(chǎn)品參考價(jià)格根底上，將其放在市場中與相關(guān)產(chǎn)品印證其價(jià)格的合理性是非常必要的。一、針對工程前期將盡可能的消化茶園及南岸周邊企業(yè)客戶。西部國際總部基地天海星自建區(qū)位------政策園區(qū)獨(dú)有政策茶園新區(qū)政策茶園新區(qū)政策價(jià)格6500（R1）3500500（地價(jià)）+建設(shè)成本產(chǎn)品設(shè)計(jì)多層（可售面積300平米起）多層帶廠房（可售面積1100平米起）根據(jù)自己需求建設(shè)建筑施工環(huán)保節(jié)能材質(zhì),成品交付成品交付自行施工配套大園區(qū)大配套有少量商業(yè)配套借助周邊區(qū)域配套形象園區(qū)整體推廣基本無推廣基本無推廣在區(qū)域中低端客戶爭奪中,6500的銷售低價(jià)具有很強(qiáng)的競爭優(yōu)勢.二、針對工程主推產(chǎn)品獨(dú)棟物業(yè),競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌觥Ｎ鞑繃H總部基地國匯中心金隅大成區(qū)位茶園南坪茶園政策園區(qū)獨(dú)有政策常規(guī)政策茶園新區(qū)政策價(jià)格9500（V1）20000商業(yè)用地屬性,業(yè)內(nèi)預(yù)測12000產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)棟（單棟面積1200平米）超高層（單層面積1640平米）未定配套園區(qū)配套南坪商圈項(xiàng)目自身配套企業(yè)形象園區(qū)整體推廣基本無推廣基本無推廣項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)工業(yè)商業(yè)商業(yè)三、針對工程特色產(chǎn)品,打造工程頂級物業(yè)調(diào)性。西部國際總部基地英利國際金融中心協(xié)信阿卡迪亞區(qū)位茶園解放碑高九路政策園區(qū)獨(dú)有政策常規(guī)政策常規(guī)政策價(jià)格13000（V2C）3000030000產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)棟（單棟面積2465平米）超高層（220平米起,單層2000）獨(dú)棟（單棟面積1100平米）配套園區(qū)配套解放碑商圈暫無配套項(xiàng)目特色臨湖水景商圈地標(biāo)一線江景企業(yè)形象園區(qū)整體推廣地標(biāo)建筑基本無推廣項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)工業(yè)商業(yè)住宅在與重慶一線商務(wù)物業(yè)的競爭中,在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和工程特色局部能做到非常出彩的情況下,13000的銷售價(jià)格是完全可以被群眾接受.以上是針對客觀市場層面分析得出的各物業(yè)價(jià)格，但工程的銷售需要兼顧品牌、速度、利潤三方面的問題。作為集團(tuán)公司在重慶地區(qū)的首次亮相，將園區(qū)內(nèi)明星產(chǎn)品的突出化，提升園區(qū)形象，顯得尤為重要。D1區(qū)8棟千萬級別墅協(xié)信·阿卡迪亞江山八棟房型面積棟數(shù)樓層套數(shù)D1區(qū)（千萬級別墅）獨(dú)立別墅1486.83D1棟負(fù)1-3層1獨(dú)立別墅1486.83D2棟負(fù)1-3層1獨(dú)立別墅1486.83D3棟負(fù)1-3層1獨(dú)立別墅1114.87D4棟負(fù)1-3層1獨(dú)立別墅1114.87D5棟負(fù)1-3層1獨(dú)立別墅1114.87D6棟負(fù)1-3層1獨(dú)立別墅1114.87D7棟負(fù)1-3層1獨(dú)立別墅1114.87D8棟負(fù)1-3層1合計(jì)8特色賣點(diǎn)：重慶一線江景資源；市場影響：作為新欣的高九路區(qū)域，該頂級物業(yè)的面市，作為西部頂級別墅的標(biāo)桿，吸引市場關(guān)注，助推區(qū)域內(nèi)協(xié)信其他物業(yè)的快速銷售。學(xué)府大道69號重慶28闋重慶28闕特色賣點(diǎn)：重慶一線山景資源；價(jià)格決定價(jià)值〔圈層營銷〕銷售情況：開盤僅27棟未賣出市場影響：圈層營銷，定位高端，促進(jìn)工程快速銷售。萬科·17英里一線海景資源+高價(jià)格=高價(jià)值上海·湯臣一品一線江景資源+高價(jià)格=高價(jià)值一線產(chǎn)品特色+高價(jià)格=高價(jià)值高價(jià)值明星產(chǎn)品：？思考將園區(qū)中的V2C親水獨(dú)棟；在造型、用材、功能結(jié)構(gòu)、贈送空間、現(xiàn)代化設(shè)施等方面做得足夠出彩；跳出市場進(jìn)行大膽定價(jià)；將可以更大程度的吸引市場眼光，提升園區(qū)品質(zhì)，提高銷售速度。工程一期產(chǎn)品價(jià)格分析工程一期產(chǎn)品推盤策略工程一期產(chǎn)品概述項(xiàng)目一期產(chǎn)品推盤策略作為恒德集團(tuán)首次在重慶地區(qū)的產(chǎn)品面市，品牌站位比利潤、速度更為重要；因此工程獨(dú)棟產(chǎn)品的面市，將可盡可能的吸引市場關(guān)注；同時(shí)考慮區(qū)域市場培育的問題，需要出臺低總價(jià)產(chǎn)品快速消化本區(qū)域客戶。工程一期產(chǎn)品推盤策略一組團(tuán)三組團(tuán)二組團(tuán)理由：1、以V1獨(dú)棟物業(yè)切入市場，表達(dá)工程檔次；同時(shí)通過R1物業(yè)快速消