上海公寓房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)上海公寓房的管理，規(guī)范公寓房租賃及使用行為，保障公寓房相關(guān)各方的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《商品房屋租賃管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)公寓房的租賃、使用及其相關(guān)管理活動(dòng)。本辦法所稱公寓房，是指在本市依法建設(shè)并用于出租居住的房屋，不包括宿舍型公寓及酒店式公寓中按照酒店業(yè)管理的客房。（三）基本原則公寓房管理應(yīng)當(dāng)遵循合法、公正、公開、便民的原則，保障房屋使用安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)公寓房市場(chǎng)健康有序發(fā)展。二、公寓房建設(shè)與規(guī)劃（一）規(guī)劃要求1.本市在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及住房發(fā)展規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮公寓房的需求，合理確定公寓房的布局、規(guī)模和配套設(shè)施等。2.新建公寓房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，包括但不限于物業(yè)管理用房、停車位、垃圾收集點(diǎn)等。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.公寓房的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合國家和本市有關(guān)建筑安全、消防安全、環(huán)保等方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。2.公寓房應(yīng)當(dāng)具備基本的居住功能，每套公寓應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立的臥室、廚房、衛(wèi)生間等空間，且布局合理，滿足居住者的生活需求。3.公寓房的裝修應(yīng)當(dāng)符合環(huán)保要求，使用的建筑材料和裝修材料應(yīng)當(dāng)符合國家和本市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得含有有害物質(zhì)超標(biāo)等情況。三、公寓房租賃管理（一）租賃合同1.公寓房租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同應(yīng)當(dāng)包括租賃雙方當(dāng)事人的姓名（名稱）、住所、聯(lián)系方式，房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，租金及押金數(shù)額、支付方式，租賃用途和房屋使用要求，租賃期限，房屋維修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納，爭(zhēng)議解決辦法以及違約責(zé)任等條款。2.租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。（二）租金管理1.公寓房租金實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由租賃雙方協(xié)商確定。但政府可以根據(jù)市場(chǎng)情況發(fā)布租金指導(dǎo)價(jià)格，供租賃雙方參考。2.租賃雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式支付租金。承租人無正當(dāng)理由未按照約定的時(shí)間支付租金的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。逾期不支付的，出租人可以解除租賃合同。（三）押金管理1.出租人可以與承租人約定收取押金。押金數(shù)額由租賃雙方協(xié)商確定，但不得超過月租金的兩倍。2.租賃關(guān)系終止時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)在扣除由承租人承擔(dān)的租金、水、電、燃?xì)?、物業(yè)管理等費(fèi)用以及違約金后，將剩余押金及時(shí)退還承租人。（四）轉(zhuǎn)租管理1.承租人未經(jīng)出租人書面同意不得擅自轉(zhuǎn)租公寓房。2.承租人經(jīng)出租人書面同意，可以將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。3.轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)變更、解除或者終止。四、公寓房使用管理（一）使用規(guī)范1.承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租賃用途合理使用公寓房，不得擅自改變房屋用途。2.承租人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和公寓房所在小區(qū)的管理規(guī)約，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.不得在公寓房?jī)?nèi)從事違法犯罪活動(dòng)，不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品。（二）安全管理1.公寓房的出租人應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋進(jìn)行安全檢查，及時(shí)消除安全隱患。對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、電氣設(shè)備等進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保房屋使用安全。2.承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管和使用公寓房?jī)?nèi)的設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人修復(fù)。因承租人使用不當(dāng)造成設(shè)施設(shè)備損壞的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3.公寓房應(yīng)當(dāng)配備必要的消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。承租人應(yīng)當(dāng)熟悉消防設(shè)施和器材的使用方法，掌握基本的消防安全知識(shí)。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.承租人應(yīng)當(dāng)保持公寓房?jī)?nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在公寓房?jī)?nèi)飼養(yǎng)家禽家畜等。2.公寓房所在小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，并及時(shí)清理垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的管理，定期進(jìn)行清掃和消毒。五、公寓房物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)；公共秩序維護(hù)；車輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全服務(wù)質(zhì)量考核制度，定期對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)改進(jìn)服務(wù)中存在的問題。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.公寓房的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主和使用人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。（三）物業(yè)服務(wù)監(jiān)督1.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估。發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求其改正。2.業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)部門投訴。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行調(diào)查處理。六、公寓房相關(guān)部門職責(zé)（一）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門1.負(fù)責(zé)本市公寓房租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理工作，制定相關(guān)政策措施，規(guī)范租賃行為。2.指導(dǎo)和監(jiān)督公寓房建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等環(huán)節(jié)，確保建設(shè)質(zhì)量和安全。3.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)糾紛。（二）市場(chǎng)監(jiān)管部門1.負(fù)責(zé)公寓房租賃市場(chǎng)價(jià)格行為的監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。2.對(duì)公寓房租賃交易中的合同違法行為進(jìn)行查處，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序。3.加強(qiáng)對(duì)公寓房銷售、租賃中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范其經(jīng)營行為。（三）消防部門1.負(fù)責(zé)對(duì)公寓房的消防安全進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促整改火災(zāi)隱患。2.指導(dǎo)公寓房的消防安全宣傳教育工作，提高居住者的消防安全意識(shí)。（四）公安部門1.負(fù)責(zé)公寓房租賃登記備案信息的采集工作，加強(qiáng)對(duì)公寓房治安秩序的管理。2.依法查處公寓房?jī)?nèi)的違法犯罪行為，維護(hù)社會(huì)治安穩(wěn)定。（五）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府1.負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公寓房的日常管理工作，協(xié)調(diào)處理公寓房租賃及使用過程中的糾紛。2.組織開展公寓房安全隱患排查整治工作，配合相關(guān)部門做好公寓房管理的各項(xiàng)工作。七、公寓房租賃登記備案（一）備案要求1.公寓房租賃實(shí)行登記備案制度。租賃雙方應(yīng)當(dāng)自租賃合同簽訂（變更、終止）之日起三十日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案。2.辦理租賃登記備案，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：房屋租賃合同；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；租賃雙方當(dāng)事人的身份證明；法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。（二）備案效力1.房屋租賃登記備案證明是租賃行為合法有效的憑證。未經(jīng)登記備案的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。2.房屋租賃登記備案證明應(yīng)當(dāng)載明出租人的姓名（名稱）、承租人的姓名（名稱）、房屋的坐落、租賃用途、租賃期限等內(nèi)容。八、法律責(zé)任（一）出租人責(zé)任1.出租人有下列情形之一的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下罰款：未按照本辦法規(guī)定簽訂書面租賃合同的；未按照本辦法規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的；將不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的房屋出租的。2.出租人未履行房屋維修義務(wù)，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)維修責(zé)任；未按照約定履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租賃期限。3.出租人未經(jīng)承租人同意擅自進(jìn)入租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。（二）承租人責(zé)任1.承租人有下列情形之一的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一千元以下罰款：未按照本辦法規(guī)定合理使用房屋，擅自改變房屋用途的；未按照本辦法規(guī)定支付租金、押金等費(fèi)用的；未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租房屋的。2.承租人損壞房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。因承租人的原因造成房屋火災(zāi)等安全事故的，承租人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（三）中介機(jī)構(gòu)責(zé)任1.公寓房租賃中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員有下列情形之一的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門責(zé)令改正，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上三倍以下罰款；沒有違法所得的，處以一萬元以下罰款：提供虛假信息，隱瞞真實(shí)情況，誘騙、欺詐當(dāng)事人訂立、解除合同的；未按照本辦法規(guī)定辦理房屋租賃登記備案的；未按照本辦法規(guī)定簽訂租賃合同的。2.中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員在租賃活動(dòng)中泄露或者不當(dāng)使用委托人個(gè)人信息或者商業(yè)秘密的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（四）其他責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公安部門依法給予治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.當(dāng)事人對(duì)有關(guān)部門的行政處罰決定