資產(chǎn)開發(fā)管理辦法一、總則（一）目的為加強公司資產(chǎn)開發(fā)管理，規(guī)范資產(chǎn)開發(fā)行為，提高資產(chǎn)開發(fā)效益，確保資產(chǎn)開發(fā)活動合法、合規(guī)、有序進行，實現(xiàn)公司資產(chǎn)的保值增值，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有涉及資產(chǎn)開發(fā)的項目，包括但不限于土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)等各類資產(chǎn)開發(fā)活動。（三）基本原則1.合法性原則：資產(chǎn)開發(fā)活動必須嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策規(guī)定，確保開發(fā)行為合法合規(guī)。2.效益性原則：以提高資產(chǎn)開發(fā)效益為核心目標(biāo)，合理規(guī)劃開發(fā)方案，優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化。3.規(guī)范性原則：建立健全資產(chǎn)開發(fā)管理制度和流程，規(guī)范開發(fā)操作程序，確保開發(fā)過程有序進行。4.風(fēng)險可控原則：對資產(chǎn)開發(fā)過程中的各類風(fēng)險進行全面評估和有效控制，保障公司資產(chǎn)安全。二、資產(chǎn)開發(fā)項目立項管理（一）項目發(fā)起1.公司各部門或下屬單位根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、市場需求及業(yè)務(wù)拓展需要，提出資產(chǎn)開發(fā)項目建議。2.項目建議應(yīng)包括項目背景、開發(fā)目標(biāo)、初步規(guī)劃方案、市場分析、經(jīng)濟效益預(yù)測等內(nèi)容。（二）立項審批1.項目建議提交后，由公司資產(chǎn)開發(fā)管理部門進行初審，初審主要對項目的必要性、可行性、合規(guī)性等進行審查。2.初審?fù)ㄟ^后，提交公司立項評審委員會進行評審。評審委員會由公司高層管理人員、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)技術(shù)專家組成。3.評審委員會對項目進行全面評估，重點審查項目的市場前景、技術(shù)方案、經(jīng)濟效益、風(fēng)險評估等方面。根據(jù)評審結(jié)果，做出是否立項的決策。4.立項決策通過后，由公司下達(dá)項目立項批復(fù)文件，明確項目名稱、開發(fā)主體、開發(fā)內(nèi)容、開發(fā)期限等內(nèi)容。三、資產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計管理（一）規(guī)劃設(shè)計委托1.項目立項后，開發(fā)主體應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計單位進行項目規(guī)劃設(shè)計。2.在委托規(guī)劃設(shè)計單位時，應(yīng)簽訂詳細(xì)的委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、設(shè)計要求、設(shè)計費用、設(shè)計周期等內(nèi)容。（二）規(guī)劃設(shè)計方案評審1.規(guī)劃設(shè)計單位完成初步設(shè)計方案后，開發(fā)主體應(yīng)組織內(nèi)部相關(guān)部門及專家對設(shè)計方案進行評審。2.評審內(nèi)容包括規(guī)劃布局、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、配套設(shè)施設(shè)計等方面，重點審查設(shè)計方案是否符合項目定位、是否滿足市場需求、是否符合相關(guān)規(guī)范要求等。3.根據(jù)評審意見，規(guī)劃設(shè)計單位對設(shè)計方案進行修改完善，直至通過評審。（三）規(guī)劃設(shè)計方案審批1.經(jīng)評審?fù)ㄟ^的規(guī)劃設(shè)計方案，報公司相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)進行審批。2.審批通過后的規(guī)劃設(shè)計方案作為項目開發(fā)建設(shè)的依據(jù)，不得擅自變更。如因特殊情況需要變更，應(yīng)按照規(guī)定程序重新進行審批。四、資產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)管理（一）招標(biāo)范圍及方式1.資產(chǎn)開發(fā)項目涉及的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等達(dá)到國家規(guī)定招標(biāo)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的，必須進行招標(biāo)。2.招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。公開招標(biāo)應(yīng)通過國家指定的招標(biāo)公告發(fā)布媒介發(fā)布招標(biāo)公告；邀請招標(biāo)應(yīng)向不少于三家具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。（二）招標(biāo)程序1.編制招標(biāo)文件：開發(fā)主體應(yīng)根據(jù)項目特點和要求，編制詳細(xì)的招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)包括招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）、投標(biāo)人須知、評標(biāo)辦法、合同條款及格式、工程量清單、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求、投標(biāo)文件格式等內(nèi)容。2.發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書）：按照規(guī)定的方式發(fā)布招標(biāo)公告（或投標(biāo)邀請書），邀請潛在投標(biāo)人參與投標(biāo)。3.資格預(yù)審（如有）：對潛在投標(biāo)人進行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)條件、業(yè)績、信譽等情況，確定合格投標(biāo)人名單。4.發(fā)售招標(biāo)文件：向合格投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件，并收取招標(biāo)文件費用。5.組織踏勘現(xiàn)場：根據(jù)需要組織潛在投標(biāo)人踏勘項目現(xiàn)場，使其了解項目情況。6.召開投標(biāo)預(yù)備會：解答潛在投標(biāo)人對招標(biāo)文件提出的疑問。7.接收投標(biāo)文件：在規(guī)定的投標(biāo)截止時間前，接收投標(biāo)人遞交的投標(biāo)文件。8.開標(biāo)：按照規(guī)定的時間和地點開標(biāo)，公布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報價、工期等主要內(nèi)容。9.評標(biāo)：組建評標(biāo)委員會，按照評標(biāo)辦法對投標(biāo)文件進行評審，推薦中標(biāo)候選人。10.定標(biāo)：根據(jù)評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人，確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。11.簽訂合同：中標(biāo)人應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)與開發(fā)主體簽訂合同。（三）投標(biāo)保證金及履約保證金1.招標(biāo)人可以要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金的金額不得超過招標(biāo)項目估算價的2%，且最高不得超過80萬元人民幣。2.中標(biāo)人應(yīng)按照合同約定提交履約保證金。履約保證金的金額不得超過中標(biāo)合同金額的10%。五、資產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)施工管理（一）施工單位選擇1.開發(fā)主體應(yīng)按照招投標(biāo)管理規(guī)定，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的施工單位承擔(dān)項目建設(shè)施工任務(wù)。2.與施工單位簽訂施工合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工程造價、工期要求、付款方式等內(nèi)容。（二）施工組織管理1.施工單位應(yīng)根據(jù)施工合同和施工圖紙，編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計和施工進度計劃，并報開發(fā)主體及監(jiān)理單位審核。2.開發(fā)主體應(yīng)定期對施工進度、質(zhì)量、安全等情況進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促施工單位整改。（三）工程質(zhì)量管理1.施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，嚴(yán)格按照工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工規(guī)范進行施工，確保工程質(zhì)量達(dá)到合同要求。2.開發(fā)主體應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進行全程監(jiān)理。監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同要求，認(rèn)真履行監(jiān)理職責(zé)，對工程質(zhì)量進行嚴(yán)格監(jiān)督檢查。3.工程竣工后，施工單位應(yīng)提交工程竣工報告，開發(fā)主體應(yīng)組織相關(guān)部門及單位進行竣工驗收。經(jīng)驗收合格的工程，方可交付使用。（四）工程安全管理1.施工單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，加強施工現(xiàn)場安全管理，確保施工安全。2.開發(fā)主體應(yīng)督促施工單位落實安全生產(chǎn)措施，定期對施工現(xiàn)場進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時要求施工單位整改。3.發(fā)生安全事故時，施工單位應(yīng)立即采取措施進行救援，并按照規(guī)定及時報告相關(guān)部門。開發(fā)主體應(yīng)積極配合相關(guān)部門進行事故調(diào)查處理。六、資產(chǎn)開發(fā)項目成本費用管理（一）成本預(yù)算編制1.開發(fā)主體應(yīng)在項目立項后，根據(jù)項目規(guī)劃設(shè)計方案和市場價格行情，編制項目成本預(yù)算。2.成本預(yù)算應(yīng)包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用等各項費用。（二）成本控制措施1.嚴(yán)格執(zhí)行成本預(yù)算，加強對各項成本費用的審核和控制，確保成本支出不超過預(yù)算。2.優(yōu)化項目設(shè)計方案，合理控制工程造價。通過招標(biāo)、詢價等方式，選擇性價比高的材料設(shè)備和施工單位。3.加強成本核算與分析，定期對項目成本費用進行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行調(diào)整。（三）成本結(jié)算與審計1.工程竣工后，施工單位應(yīng)按照合同約定提交工程結(jié)算報告。開發(fā)主體應(yīng)組織相關(guān)部門及單位對工程結(jié)算進行審核。2.審核通過后的工程結(jié)算金額作為項目成本結(jié)算的依據(jù)。開發(fā)主體應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的審計機構(gòu)對項目成本進行審計，確保成本核算準(zhǔn)確、合規(guī)。七、資產(chǎn)開發(fā)項目銷售與運營管理（一）銷售策劃1.開發(fā)主體應(yīng)根據(jù)項目特點和市場需求，制定詳細(xì)的銷售策劃方案。銷售策劃方案應(yīng)包括市場定位、目標(biāo)客戶群體、銷售價格策略、銷售渠道選擇、促銷活動策劃等內(nèi)容。2.銷售策劃方案應(yīng)報公司相關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)審批后實施。（二）銷售執(zhí)行1.按照銷售策劃方案，組織開展銷售工作。通過售樓處、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺等多種渠道進行銷售推廣。2.銷售人員應(yīng)具備專業(yè)的銷售知識和技能，熱情、耐心地為客戶提供服務(wù)，解答客戶疑問，促成銷售交易。3.簽訂銷售合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、房屋交付時間、付款方式、違約責(zé)任等內(nèi)容。（三）運營管理1.對于開發(fā)完成后的資產(chǎn)，如商業(yè)物業(yè)等，應(yīng)建立健全運營管理制度，加強運營管理。2.制定運營計劃，明確運營目標(biāo)、運營策略、運營流程等內(nèi)容。通過招商、租賃、物業(yè)管理等方式，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。3.定期對運營情況進行分析和評估，及時調(diào)整運營策略，提高運營效益。八、資產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別與評估1.建立資產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險識別與評估機制，對項目開發(fā)過程中可能面臨的市場風(fēng)險、政策風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、資金風(fēng)險、管理風(fēng)險等進行全面識別和評估。2.采用定性與定量相結(jié)合的方法，對風(fēng)險發(fā)生的可能性和影響程度進行評估，確定風(fēng)險等級。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.根據(jù)風(fēng)險評估結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。對于市場風(fēng)險，可通過加強市場調(diào)研、優(yōu)化產(chǎn)品定位、靈活調(diào)整銷售價格等方式進行應(yīng)對；對于政策風(fēng)險，應(yīng)密切關(guān)注政策變化，及時調(diào)整開發(fā)策略；對于技術(shù)風(fēng)險，應(yīng)選擇成熟可靠的技術(shù)方案，加強技術(shù)研發(fā)和技術(shù)管理；對于資金風(fēng)險，應(yīng)合理安排資金計劃，拓寬融資渠道，確保資金鏈穩(wěn)定；對于管理風(fēng)險，應(yīng)加強內(nèi)部管理，提高管理水平，建立健全風(fēng)險預(yù)警機制。2.定期對風(fēng)險應(yīng)對措施的執(zhí)行情況進行檢查和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行調(diào)整和完善。九、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督檢查1.公司資產(chǎn)開發(fā)管理部門負(fù)責(zé)對資產(chǎn)開發(fā)項目進行定期監(jiān)督檢查，重點檢查項目開發(fā)進度、質(zhì)量、安全、成本控制、銷售與運營等方面的情況。2.對于發(fā)現(xiàn)的問題，及時下達(dá)整改通知書，要求責(zé)任單位限期整改。整改完成后，進行復(fù)查，確保問題得到徹底解決。（二）考核評價1.建立資產(chǎn)開發(fā)項目考核評價制度，對項目開發(fā)主體及相關(guān)責(zé)