銀座物業(yè)管理辦法總則目的為規(guī)范銀座物業(yè)的管理，維護(hù)銀座物業(yè)的正常使用秩序，保障物業(yè)使用人的合法權(quán)益，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的工作和生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合銀座物業(yè)的實(shí)際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于銀座物業(yè)范圍內(nèi)的所有物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、使用等相關(guān)活動(dòng)，以及物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。定義1.銀座物業(yè)：指位于[具體地址]的商業(yè)、辦公、住宅等綜合性物業(yè)項(xiàng)目，包括建筑物本體、附屬設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域等。2.物業(yè)管理企業(yè)：指依法取得物業(yè)管理資質(zhì)，受銀座物業(yè)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委托，對(duì)銀座物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的企業(yè)。3.物業(yè)使用人：指銀座物業(yè)的業(yè)主、租戶、實(shí)際使用物業(yè)的單位或個(gè)人。管理原則1.依法管理原則：物業(yè)管理活動(dòng)必須遵守國(guó)家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法維護(hù)各方的合法權(quán)益。2.專業(yè)服務(wù)原則：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備專業(yè)的管理和服務(wù)能力，運(yùn)用先進(jìn)的管理理念和技術(shù)手段，為物業(yè)使用人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。3.公開(kāi)透明原則：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)等信息向物業(yè)使用人公開(kāi)，接受物業(yè)使用人的監(jiān)督。4.業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的自治作用，同時(shí)委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治與專業(yè)管理的有機(jī)結(jié)合。物業(yè)使用與維護(hù)物業(yè)使用規(guī)范1.物業(yè)使用人應(yīng)按照物業(yè)的規(guī)劃用途合理使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。如需改變物業(yè)使用性質(zhì)，應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，并符合物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。2.物業(yè)使用人應(yīng)愛(ài)護(hù)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得損壞、占用或擅自改變其用途。因使用不當(dāng)造成物業(yè)損壞的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。3.物業(yè)使用人不得在物業(yè)區(qū)域內(nèi)從事違法、違規(guī)、危害公共安全和公共利益的活動(dòng)，不得違反物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。物業(yè)裝修管理1.物業(yè)使用人進(jìn)行物業(yè)裝修前，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)登記，提交裝修方案、施工圖紙等相關(guān)資料，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝修管理協(xié)議。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在收到物業(yè)使用人裝修申報(bào)資料后[具體時(shí)間]內(nèi)進(jìn)行審核，對(duì)符合裝修管理規(guī)定的，予以批準(zhǔn)；對(duì)不符合規(guī)定的，應(yīng)書面通知物業(yè)使用人整改。3.物業(yè)使用人應(yīng)按照批準(zhǔn)的裝修方案和裝修管理協(xié)議進(jìn)行裝修，不得擅自改變裝修方案和施工圖紙。裝修過(guò)程中，應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)的裝修管理規(guī)定，不得影響相鄰物業(yè)的正常使用和安全。4.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)裝修的監(jiān)督管理，定期對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為的，應(yīng)及時(shí)制止并要求整改；對(duì)拒不整改的，可采取相應(yīng)的措施，直至報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門處理。5.裝修完畢后，物業(yè)使用人應(yīng)通知物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)驗(yàn)收合格的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還裝修保證金；對(duì)驗(yàn)收不合格的，應(yīng)要求物業(yè)使用人限期整改，直至驗(yàn)收合格。物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)制度，定期對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。2.物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定執(zhí)行。屬于保修范圍的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修；不屬于保修范圍的，由物業(yè)管理企業(yè)從專項(xiàng)維修資金中列支。3.物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或損壞的，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在接到報(bào)修后[具體時(shí)間]內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理；對(duì)緊急情況，應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修。4.物業(yè)使用人對(duì)其自有物業(yè)部分的維修養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)。因物業(yè)使用人自身原因造成物業(yè)損壞的，應(yīng)自行承擔(dān)維修費(fèi)用。物業(yè)安全管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全物業(yè)安全管理制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域的安全防范工作，制定應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防設(shè)施等，并確保其正常運(yùn)行。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域的巡邏檢查，做好安全防范工作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改；對(duì)重大安全隱患，應(yīng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。4.物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的安全管理工作，遵守安全管理規(guī)定，不得在物業(yè)區(qū)域內(nèi)存放易燃易爆、有毒有害等危險(xiǎn)物品。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用部位管理：對(duì)物業(yè)的房屋建筑本體、共用部位進(jìn)行日常管理和維護(hù)，包括房屋外觀的檢查、維修和保養(yǎng)，共用部位的清潔衛(wèi)生等。2.共用設(shè)施設(shè)備管理：對(duì)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行運(yùn)行、維護(hù)和管理，包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等，確保其正常運(yùn)行。3.環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，包括公共區(qū)域的地面清潔、垃圾清運(yùn)、衛(wèi)生間清潔等。4.綠化管理：對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，包括花草樹(shù)木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等，保持綠化景觀的美觀。5.秩序維護(hù)管理：負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)工作，包括門禁管理、巡邏檢查、車輛管理等，保障物業(yè)區(qū)域的安全和秩序。6.客戶服務(wù)：為物業(yè)使用人提供咨詢、投訴處理、報(bào)修受理等服務(wù)，及時(shí)解決物業(yè)使用人遇到的問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.房屋及共用部位管理標(biāo)準(zhǔn)房屋外觀整潔，無(wú)明顯損壞、脫落現(xiàn)象；共用部位的墻面、地面、天花板等無(wú)裂縫、無(wú)滲漏。定期對(duì)房屋共用部位進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題。2.共用設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)故障隱患；定期對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保其性能良好。電梯運(yùn)行安全、平穩(wěn)，定期進(jìn)行年檢和維護(hù)保養(yǎng)；消防設(shè)施設(shè)備完好有效，定期進(jìn)行檢查和測(cè)試。3.環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域地面干凈整潔，無(wú)垃圾、雜物；衛(wèi)生間無(wú)異味，清潔衛(wèi)生。垃圾日產(chǎn)日清，垃圾桶、垃圾站定期清理和消毒。4.綠化管理標(biāo)準(zhǔn)花草樹(shù)木生長(zhǎng)良好，無(wú)病蟲害；定期對(duì)綠化進(jìn)行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護(hù)工作。綠化景觀布局合理，美觀大方。5.秩序維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)門禁系統(tǒng)正常運(yùn)行，人員、車輛進(jìn)出有序；巡邏人員按時(shí)巡邏，無(wú)脫崗、漏崗現(xiàn)象。車輛停放整齊，交通秩序良好。6.客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)客服人員熱情、周到，服務(wù)態(tài)度良好；及時(shí)受理物業(yè)使用人的咨詢、投訴和報(bào)修，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回復(fù)和處理。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)等。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)使用人提供物業(yè)管理服務(wù)所收取的費(fèi)用，主要用于物業(yè)的日常管理、維護(hù)、保養(yǎng)等支出。3.停車管理費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的停車場(chǎng)提供管理服務(wù)所收取的費(fèi)用，主要用于停車場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)等支出。4.特約服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)使用人的特殊需求提供的額外服務(wù)所收取的費(fèi)用，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定，并報(bào)相關(guān)部門備案。2.特約服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)服務(wù)的內(nèi)容、成本等因素，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)使用人協(xié)商確定。費(fèi)用繳納1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車管理費(fèi)等費(fèi)用按[收費(fèi)周期]繳納，物業(yè)使用人應(yīng)在每個(gè)收費(fèi)周期開(kāi)始后的[具體時(shí)間]內(nèi)繳納。2.物業(yè)使用人逾期未繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)進(jìn)行催繳；經(jīng)催繳仍未繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可按合同約定收取滯納金。3.物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，原物業(yè)使用人應(yīng)結(jié)清欠繳的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主自治管理業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉和更換業(yè)主委員會(huì)委員；審議批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)的選聘、解聘方案；審議批準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的調(diào)整方案等。3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)；臨時(shí)會(huì)議經(jīng)[一定比例]以上業(yè)主提議或業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要時(shí)，應(yīng)及時(shí)召開(kāi)。4.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)于會(huì)議召開(kāi)前[具體時(shí)間]將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等事項(xiàng)通知全體業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議；代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量；協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系等。3.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)具備一定的組織能力、溝通能力和責(zé)任心，遵守國(guó)家法律法規(guī)和物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定。4.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期召開(kāi)會(huì)議，研究解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。會(huì)議決議應(yīng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)，并及時(shí)向全體業(yè)主公布。物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)資質(zhì)與管理1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依法取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，方可從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。2.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。服務(wù)合同1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的違約責(zé)任等條款。3.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行義務(wù)，不得擅自減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)督與考核1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)加