甘肅省2025年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面的寫作試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益均為100萬元／年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12％，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6％，資本化率為9％．該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為。

A：923萬元

B：1111萬元

C：1353萬元

D：1872萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括__。①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費(fèi)用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；④辦公費(fèi)用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；⑥物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；⑦物業(yè)管理企業(yè)的酬金；⑧物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；⑨物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

A．①②③④⑤⑥⑧⑨

B．①②③⑤⑥⑦⑧

C．①②③④⑤⑥⑦⑨

D．①③④⑤⑥⑧⑨3、某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000㎡，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1．2，樓面地價(jià)為1500元／㎡．后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1．6，樓面地價(jià)不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補(bǔ)地價(jià)．【2025年考題】

A：375萬元

B：450萬元

C：500萬元

D：600萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的組織實(shí)施。

A：省級(jí)人民政府

B：市、縣人民政府

C：市、縣人民政府土地管理部門

D：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、已知一年期國(guó)債年利率為3．31％，貸款年利率為5．43％，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2．23％，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為1．32％，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率為1．42％，投資帶來的優(yōu)惠率為0．50％，利用累加法計(jì)算的報(bào)酬率為。

A：7．78％

B：8．28％

C：13．21％

D：14．21％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為__。

A．現(xiàn)金波動(dòng)值

B．現(xiàn)金后期值

C．凈現(xiàn)金流量

D．現(xiàn)金流量差值7、下列有關(guān)金融工具的表述中，錯(cuò)誤的是__。

A．一般而言，金融工具的流動(dòng)性與收益性呈負(fù)相關(guān)

B．本票是由出票人簽發(fā)，委托付款人在見票時(shí)或在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)

C．與銀行本票相比，支票不由銀行簽發(fā)，而是由存款人簽發(fā)

D．中國(guó)人民銀行發(fā)行的人民幣，實(shí)質(zhì)上就是一種銀行券，它表明中國(guó)人民銀行對(duì)持有人的一種負(fù)債8、需求規(guī)律的基本內(nèi)容是：在其他條件不變的情況下，某商品的需求量隨商品本身的價(jià)格上升而__。

A．減少

B．增加

C．不確定

D．不變9、a．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、b．建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c．選址規(guī)劃意見通知書和d．建設(shè)工程規(guī)劃許可證，它們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序?yàn)開_。

A．a(chǎn)bcd

B．a(chǎn)cdb

C．cadb

D．cbad10、開發(fā)商取得__后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。工程竣工驗(yàn)收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國(guó)家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。

A．《規(guī)劃意見書(選址)》

B．《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

C．設(shè)計(jì)方案審批階段

D．《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

11、是指商業(yè)銀行按中央銀行規(guī)定必須向中央銀行交存的法定存款準(zhǔn)備金與其存款總額的比率。

A：法定存款準(zhǔn)備金率

B：再貼現(xiàn)利率

C：公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)

D：證券保證金比率

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是（）。

A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定13、當(dāng)建筑場(chǎng)地的上部土層較弱、承載力較小，不適宜在天然地基上作淺基礎(chǔ)時(shí)，宜采用的基礎(chǔ)類型是。(2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識(shí)試題)

A：條形基礎(chǔ)

B：獨(dú)立基礎(chǔ)

C：筏板基礎(chǔ)

D：樁基礎(chǔ)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是__。

A．單元估算法

B．單位指標(biāo)估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指標(biāo)法15、會(huì)計(jì)的基本職能不包括__。

A．反映職能

B．監(jiān)督職能

C．管理職能

D．控制職能16、按，債券可分為公債券、金融債券、公司債券等幾人類。

A：發(fā)行主體的不同

B：償還期限的長(zhǎng)短

C：利息的不同支付方式

D：發(fā)行方式

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到__的極限值。

A．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

B．最大費(fèi)用

C．利潤(rùn)為零

D．最大利潤(rùn)18、下列關(guān)于地籍和地籍測(cè)量，表述不正確的是。

A：地籍亦稱土地的戶籍

B：地籍資料應(yīng)具有現(xiàn)實(shí)性和準(zhǔn)確性

C：基礎(chǔ)地籍資料包括地籍圖、地籍冊(cè)和地籍登記檔案

D：地籍測(cè)量，亦稱房地產(chǎn)測(cè)量

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元／㎡，建筑面積100㎡，首次支付24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元／㎡，建筑面積120㎡，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元／㎡，建筑面積90㎡，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元／㎡，建筑面積110㎡，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椤?/p>

A：甲>乙>丙>丁

B：乙>丁>甲>丙

C：乙>丙>甲>丁

D：丙>乙>丁>甲

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是__。

A．房產(chǎn)稅的課稅對(duì)象是房產(chǎn)

B．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按照交易合同上載明的價(jià)格征收契稅

C．農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D．城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)21、股份有限公司用以表現(xiàn)公司股份的形式是。

A：股份

B：股票

C：股份制

D：股單

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是。

A：收益原理

B：替代原理

C：地租理論

D：區(qū)位理論

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、一臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺．現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺．運(yùn)用“四三二一法則”，地塊乙的總地價(jià)為．【2025年考題】

A：65．4萬元

B：81．8萬元

C：87．2萬元

D：109．0萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格24、城市房屋租賃應(yīng)向__部門登記備案。

A．公安

B．工商管理

C．房地產(chǎn)管理

D．土地管理25、組合貸款是__貸款組合總稱。

A．自營(yíng)性和政策性

B．自營(yíng)性和商業(yè)性

C．政策性和商業(yè)性

D．政策性和委托性二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%2、在實(shí)施安全評(píng)價(jià)時(shí)，劃分評(píng)價(jià)單元的目的是__。

A．便于提高生產(chǎn)效率

B．為領(lǐng)導(dǎo)提出管理建議

C．便于行業(yè)歸口管理

D．為評(píng)價(jià)目標(biāo)和方法服務(wù)3、目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的稅種有。

A：經(jīng)營(yíng)稅金及附加

B：城鎮(zhèn)土地使用稅

C：房地產(chǎn)稅

D：物業(yè)稅

E：企業(yè)所得稅4、房地產(chǎn)資產(chǎn)分為__。

A．房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)

B．房地產(chǎn)開發(fā)投資

C．房地產(chǎn)證券

D．房地產(chǎn)置業(yè)投資

E．房地產(chǎn)混合投資5、若年利率是是%，存款額為2000元，計(jì)息周期是兩年，按單利計(jì)息方式算出的利息為__元。

A．320

B．1200

C．1210

D．2106、在工程建設(shè)定額中，分項(xiàng)最細(xì)、定額子目最多的是。

A：概算指標(biāo)

B：概算定額

C：預(yù)算定額

D：施工定額

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列屬于影響商品供給的主要因素包括。

A：消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期

B：其他商品的價(jià)格

C：商品本身的價(jià)格

D：政府的政策

E：生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)和生產(chǎn)要素的價(jià)格8、項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是__。

A．獲利能力分析

B．盈虧平衡分析

C．市場(chǎng)狀況分析

D．定性風(fēng)險(xiǎn)分析9、在實(shí)際的房地產(chǎn)估價(jià)中，房地產(chǎn)抵押價(jià)值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價(jià)值扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。

A．拖欠建設(shè)工程價(jià)款

B．已抵押擔(dān)保的債券數(shù)額

C．房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

D．訴訟費(fèi)用

E．其他法定優(yōu)先受償款10、根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)法，建筑工程安裝工程費(fèi)中，腳手架費(fèi)屬于。

A：直接費(fèi)

B：間接費(fèi)

C：直接工程費(fèi)

D：措施費(fèi)

E：企業(yè)管理費(fèi)

11、法的分類中，按法所規(guī)定的內(nèi)容不同分為。

A：實(shí)體法

B：普通法

C：特殊法

D：程序法

E：一般法12、下列不屬于業(yè)主大會(huì)職責(zé)的是__。

A．制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B．選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

C．監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

D．決定專項(xiàng)維修資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施13、下列關(guān)于間接融資的局限性，表述正確的是。

A：由于資金供給者與需求者之間加入了金融中介機(jī)構(gòu)，隔斷了資金供求雙方的直接聯(lián)系

B：在一定程度上會(huì)減少投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注

C：在一定程度上增強(qiáng)了投資者對(duì)企業(yè)生產(chǎn)的關(guān)注

D：減少了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束

E：增加了對(duì)籌資者使用資金的壓力和約束14、房地產(chǎn)交易活動(dòng)的部門__。

A．房地產(chǎn)管理部門

B．房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)

C．房地產(chǎn)交易所

D．房地產(chǎn)市場(chǎng)15、已知年利率為15%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為__。

A．13.55%

B．14.68%

C．15.87%

D．15.07%16、下列關(guān)于《物業(yè)服務(wù)合同》，說法正確的是__。

A．《物業(yè)服務(wù)合同》屬于我國(guó)合同分類中的委托合同

B．《物業(yè)服務(wù)合同》只可以發(fā)生在法人之間，不可發(fā)生在公民與法人之間

C．業(yè)主大會(huì)成立以后，一般要簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》；業(yè)主大會(huì)成立以前，一般要簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》

D．業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》一經(jīng)簽訂，原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》即自行失效17、房地專指__的合成體。

A．土地

B．建筑物

C．物產(chǎn)

D．物業(yè)

E．物流18、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人__。

A．應(yīng)重新辦理租賃登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效

B．可以收回房屋出租給其他人

C．可以要求增加租金

D．應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同19、下列關(guān)于地下室的卷材防水，表述正確的是。

A：地下室必須采取防水構(gòu)造做法，常用的防水做法是卷材防水

B：防水層粘貼在地下室墻外表面叫外防水

C：防水層粘貼在外墻內(nèi)表面叫內(nèi)防水

D：外防水的防水層貼在迎水面上，防水效果較差

E：內(nèi)防水的防水層貼在背水面上，防水效果較差，但施工簡(jiǎn)便、便于修補(bǔ)20、房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為__。

A．開發(fā)利潤(rùn)

B．銷售收入

C．投資收益

D．成本利潤(rùn)21、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為1億元，其項(xiàng)目資本金應(yīng)當(dāng)不低于萬元。

A：2000

B：2500

C：3000

D：3500

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在__下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。

A．同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B．同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法

C．同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D．同一