洲際公館產(chǎn)品定位建議寧波中原物業(yè)參謀2021.1市場(chǎng)論證，根據(jù)工程初步定位，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)論證，選擇本工程開(kāi)展的最正確產(chǎn)品。3工程屬性研判，通過(guò)對(duì)地塊所處區(qū)域以及自身內(nèi)外環(huán)境的解讀，明確本工程具備的各方面素質(zhì)條件，為工程開(kāi)展提供初步定位。2市場(chǎng)掃描，闡述市場(chǎng)最新動(dòng)向和走勢(shì)，為本工程開(kāi)展定位提供宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境依據(jù)。1報(bào)告根本框架市場(chǎng)論證工程屬性研判市場(chǎng)掃描寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)26條……減免交易稅費(fèi)，放松信貸松綁二套房……“國(guó)十一條〞、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲……土地款首付比例提高……住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)到5年……上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率……土地市場(chǎng)地塊土地面積容積率成交樓面價(jià)溢價(jià)競(jìng)得企業(yè)鄞州新城區(qū)聯(lián)心-3c地塊5904728707111%雅戈?duì)栔脴I(yè)寧波高新區(qū)梅墟新城南區(qū)SA-12-2地塊4738028170262%金地寧波高新區(qū)研發(fā)區(qū)2#地塊1058582.09920161%雅戈?duì)栔脴I(yè)鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-12-K居住地塊1064271.610406192%寧波城投置業(yè)東部新城B4花園72559__12030_興普濱江慶豐Ⅰ-1地塊138762.414220124%雅戈?duì)栔脴I(yè)濱江慶豐Ⅰ-2地塊268901.41874072%09年主城區(qū)局部地塊成交情況：09年主要熱門(mén)地塊成交溢價(jià)根本在100%以上，市場(chǎng)爭(zhēng)奪劇烈；土地價(jià)格節(jié)節(jié)高攀，為高房?jī)r(jià)提供了支撐平臺(tái)，同時(shí)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。市場(chǎng)走勢(shì)年度市場(chǎng)開(kāi)展概述年度住宅供求走勢(shì)09年住宅、辦公市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)是近幾年最出色，其中住宅市場(chǎng)表現(xiàn)為存量少，未來(lái)形勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀(guān)，辦公市場(chǎng)目前市場(chǎng)存量多，銷(xiāo)售壓力依舊較大。年均成交230萬(wàn)年均成交38萬(wàn)辦公物業(yè)年度走勢(shì)：各物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析從成交均價(jià)來(lái)看：住宅≥單身公寓(包括裝修)>寫(xiě)字樓，從產(chǎn)品溢價(jià)能力來(lái)看，產(chǎn)品居住性越強(qiáng)，溢價(jià)能力越高，寫(xiě)字樓是目前市場(chǎng)溢價(jià)能力最差的產(chǎn)品。價(jià)格上漲趨勢(shì)來(lái)看，居住型產(chǎn)品〔住宅和單身公寓〕價(jià)格上漲幅度明顯，其中上漲幅度住宅略大于單身公寓；而寫(xiě)字樓價(jià)格上漲乏力。住宅、單身公寓產(chǎn)品價(jià)值相對(duì)較高，溢價(jià)能力強(qiáng)，09年價(jià)格上漲幅度明顯；辦公產(chǎn)品價(jià)值低，產(chǎn)品溢價(jià)能力差、價(jià)格上漲乏力。價(jià)格環(huán)境各物業(yè)價(jià)格走勢(shì)：市場(chǎng)概述及后期預(yù)判12住宅、單身公寓產(chǎn)品價(jià)值相對(duì)較高，溢價(jià)能力強(qiáng)，價(jià)格上漲幅度明顯；辦公產(chǎn)品價(jià)值低，產(chǎn)品溢價(jià)能力差、價(jià)格上漲乏力。3寫(xiě)字樓市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，同時(shí)為緩解寫(xiě)字樓市場(chǎng)壓力而改裝的商業(yè)性質(zhì)的單身公寓也大量涌現(xiàn)，單身公寓市場(chǎng)表現(xiàn)繁榮，但未來(lái)隨著供給量增加，市場(chǎng)形勢(shì)將有所改變，銷(xiāo)售壓力將會(huì)增大。45市場(chǎng)論證工程屬性研判市場(chǎng)掃描工程屬性闡釋工程作為白金五星級(jí)洲際酒店副樓，享有洲際酒店的相關(guān)配套及影響力，也決定工程副樓的定位方向是高端的。北京金融街洲際酒店沈陽(yáng)洲際酒店高新區(qū)標(biāo)桿社區(qū)——皇冠花園。工程包括高端公寓、高檔寫(xiě)字樓和集中商業(yè)?；使诨▓@工程占據(jù)高新區(qū)核心地段，是高新區(qū)規(guī)模最大、開(kāi)發(fā)周期最長(zhǎng)的工程，是高新區(qū)的標(biāo)桿工程。洲際酒店作為與皇冠花園工程同期規(guī)劃建設(shè)的白金五星級(jí)酒店，對(duì)高檔住宅社區(qū)的塑造有很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，同時(shí)結(jié)合A01地塊內(nèi)的集中商業(yè)和辦公，支撐起高新區(qū)中心的聚集效應(yīng)。工程擁有河景優(yōu)勢(shì)洲際酒店辦公與集中商業(yè)居住社區(qū)皇冠花園集中了寧波東部片區(qū)高端的居住人群，其高端因素與白金五星級(jí)洲際酒店照應(yīng)，形成集聚效應(yīng)，已為本工程樹(shù)立了高端形象。工程屬性闡釋高新區(qū)、東部新城是城市重點(diǎn)開(kāi)展方向，洲際酒店位于高新區(qū)中心位置，其地段優(yōu)勢(shì)明顯，不僅能輻射高新區(qū)科貿(mào)客群和東部新城政商客群，而且能挖掘到全市高端富裕階層客群。工程屬性闡釋1km洲際酒店皇冠花園江東區(qū)高新區(qū)東部新城院士路2km學(xué)學(xué)學(xué)本工程中遠(yuǎn)期東部新城早期住宅區(qū)近期住宅開(kāi)發(fā)中及未來(lái)住宅工程已有寫(xiě)字樓及企業(yè)園區(qū)未來(lái)寫(xiě)字樓工程及用地BOBO城江南一品ART藍(lán)海高新區(qū)作為寧波高端住宅集中區(qū)域，其高端形象已經(jīng)奠定，決定了未來(lái)區(qū)域供給產(chǎn)品以走高端為主。工程屬性闡釋東部新城啟動(dòng)區(qū)近年來(lái)有序建設(shè)，區(qū)域價(jià)值不斷提升，土地價(jià)格明顯上漲，作為高端區(qū)域市場(chǎng)存在較大上升空間、未來(lái)區(qū)域潛力巨大。學(xué)學(xué)1km2km會(huì)展中心會(huì)展區(qū)地塊恒元置業(yè)地塊交通房產(chǎn)地塊寧波城投地塊東部新城城投興普地塊■區(qū)域主要地塊及工程會(huì)展區(qū)地塊〔組〕：由東部新城啟動(dòng)區(qū)的多塊商業(yè)、辦公、金融、綠化用地組成。土地總面積19.9萬(wàn)平方米，容積率1.0—5.5，總建筑面積超過(guò)35萬(wàn)。地塊規(guī)劃“進(jìn)出口交易中心〞、“酒店進(jìn)出口商務(wù)辦公〞、“政府辦公〞等功能。目前局部地塊已在施工中。恒元地塊：占地10700平方米，總建筑面積37450平方米。樓面地價(jià)4210元/平方米。商業(yè)住宅混合用地。07年9月15日成交。金地地塊：占地面積47380平米，容積率為2，成交樓面價(jià)8170元/平米,為城鎮(zhèn)住宅用地,09年7月30號(hào)成交.興普地塊:占地面積72559平米，總建筑面積157724，成交樓面價(jià)12030元/平米,為城鎮(zhèn)住宅用地,09年9月29號(hào)成交.雅戈?duì)柕貕K占地面積105858平米，總建筑面積211716平米，成交樓面價(jià)9920元/平米,為城鎮(zhèn)住宅用地,09年12月9號(hào)成交.交通房產(chǎn)、寧波城投等、東部新城城投地塊〔組〕：商辦混合使用類(lèi)用地，適建辦公和商業(yè)建筑，其中辦公建筑面積占總開(kāi)發(fā)量的比例不少于70%。2006年至2007年間成交。目前局部地塊已進(jìn)入施工階段。工程屬性闡釋雅戈?duì)柕貕K金地地塊工程屬性闡釋工程自身?xiàng)l件根據(jù)工程目前工程進(jìn)度以及土地用途〔商業(yè)性質(zhì)〕，本工程能開(kāi)展的產(chǎn)品主要有：辦公：在產(chǎn)品分割、層高等方面受限制，無(wú)法到達(dá)市場(chǎng)主流產(chǎn)品的要求。80平米公寓：存在產(chǎn)品面寬小，進(jìn)深大，在各功能區(qū)塊分布上，存在眾多缺乏，不利于產(chǎn)品價(jià)值表達(dá)。400平米公寓：產(chǎn)品面寬大，各功能區(qū)塊設(shè)方案分容易操作，防止小面戶(hù)型的缺乏，有利于產(chǎn)品價(jià)值表達(dá)。工程受自身?xiàng)l件限制，只適合開(kāi)展辦公、80平米小面積單身公寓或400平米大面積公寓等產(chǎn)品?！龉こ虒傩钥偨Y(jié)本工程作為白金五星級(jí)酒店副樓，順應(yīng)并依托白金五星級(jí)酒店的酒店資源、景觀(guān)資源、區(qū)域高端形象高端工程形象、國(guó)家高新區(qū)的開(kāi)展前景、城市向東的趨勢(shì)。未來(lái)周邊將聚集寧波城市先鋒產(chǎn)業(yè)人群、高端居住人群和行政辦公人群，工程作為高新區(qū)中心位置的商用類(lèi)物業(yè)，開(kāi)展?jié)摿薮螅唤Y(jié)合工程自身?xiàng)l件，初步判斷，工程可以作為高端辦公、酒店式公寓〔80平米〕或者大面積公寓〔400平米〕的定位方向加以思考和判斷。工程擁有白金五星級(jí)酒店、景觀(guān)資源、地段優(yōu)勢(shì)、區(qū)域高端形象以及區(qū)域開(kāi)展?jié)摿Φ膬r(jià)值要素支撐，工程初步判斷開(kāi)展高端辦公、高檔酒店公寓〔80平米〕或者大面積公館〔400平米〕等高端產(chǎn)品，才能充分表達(dá)項(xiàng)所具有的優(yōu)勢(shì)價(jià)值。工程屬性總結(jié)本項(xiàng)目本項(xiàng)目市場(chǎng)論證工程屬性研判市場(chǎng)掃描辦公市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)大面積公館市場(chǎng)最正確物業(yè)的選擇辦公市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)綜述經(jīng)歷08年市場(chǎng)低迷，09年市場(chǎng)明顯回暖，新增供給量合計(jì)45.1萬(wàn)方，成交合計(jì)62.9萬(wàn)方，供求比0.71，市場(chǎng)表現(xiàn)需求大于供給。09年底市場(chǎng)存量為44萬(wàn)方，依舊比08年初存量大；按09年的銷(xiāo)售速度，依舊需要8個(gè)月，市場(chǎng)依舊存在銷(xiāo)售壓力。09年寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活潑，需求旺盛；但由于08年市場(chǎng)低迷，大量積壓存量，目前市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力依舊較大。09年均成交5.24萬(wàn)08年均成交2.06萬(wàn)08年以來(lái)辦公市場(chǎng)月供求走勢(shì)〔單位：萬(wàn)方〕08年以來(lái)辦公市存量走勢(shì)〔單位：萬(wàn)方〕辦公市場(chǎng)09年各價(jià)格段成交面積比例：研發(fā)園高新科技廣場(chǎng)九五國(guó)際萬(wàn)特商務(wù)中心科貿(mào)中心新天地中信泰富名匯東方銀晨國(guó)際東城國(guó)際東方世紀(jì)廣場(chǎng)東方商務(wù)中心天潤(rùn)商座第五大道永和財(cái)富大廈十六城聯(lián)邦綠城綠園大廈世紀(jì)大道中興路未開(kāi)盤(pán)已開(kāi)盤(pán)本工程■工程周邊寫(xiě)字樓情況江南一品東部新城核心商務(wù)區(qū)總部基地楓葉地塊國(guó)際金融中心江東置業(yè)地塊辦公市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積(萬(wàn)方)標(biāo)準(zhǔn)層面積(平方米)主力分割面積（平方米）建筑類(lèi)型（層數(shù)）對(duì)外價(jià)格開(kāi)盤(pán)日期去化率（截至12月31日）華宏第五大道3.3130030-34、110-120241350008年6月62.20%綠園大廈3.11200200281000008.年6月69.90%16城聯(lián)邦5.9————?jiǎng)e墅式1400008年4月56.40%天潤(rùn)商座3.9120030-34、110-120241220008年10月72.20%恒富大廈5.3100040-25018、201250007年12月66%東城國(guó)際41600100-20020980007年95.10%銀晨國(guó)際4.2140080-34025950007年底71.40%泰富廣場(chǎng)5.7130080-300171450009年9月8.80%名匯東方7.61300300-40026——08年12月50.60%95國(guó)際5.42000130030-15020、18800008年5月76.6%科貿(mào)中心6.7120060-1800

860007年3月

42.1%工程周邊寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況：區(qū)域?qū)懽謽枪こ瘫憩F(xiàn)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力大；區(qū)域價(jià)格在8000-14000元/平米左右，其中高新區(qū)片價(jià)格在9000元/平米以?xún)?nèi)。辦公市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地17014平米，總建筑面積約12萬(wàn)平米，機(jī)動(dòng)車(chē)位705，非機(jī)動(dòng)車(chē)位3698個(gè)。產(chǎn)品類(lèi)型：A幢高級(jí)行政公寓，20F；B幢寫(xiě)字樓；C幢為威斯汀大酒店和高級(jí)行政公寓結(jié)合體；ABC1-5層均為商業(yè)。推盤(pán)和銷(xiāo)售情況：07年12月28日推出A幢行政公寓和寫(xiě)字樓。行政公寓價(jià)格在2.6萬(wàn)元/㎡〔精裝修，裝修價(jià)5000元/平米〕，目前銷(xiāo)售過(guò)半。寫(xiě)字樓價(jià)格價(jià)格2-2.5萬(wàn)元/平米。目前情況：寫(xiě)字樓價(jià)格在23000元/平米，酒店式公寓〔32000元/平米〕溢價(jià)能力明顯高于寫(xiě)字樓。目前銷(xiāo)售率在60%左右。合作團(tuán)隊(duì)：開(kāi)發(fā)商：銀億物業(yè)參謀：加拿大高力國(guó)際〔寧波首家引入〕。設(shè)計(jì)：德國(guó)GMP主持規(guī)劃設(shè)計(jì)，美國(guó)HBA擔(dān)綱裝設(shè)計(jì)ACB寫(xiě)字樓高級(jí)行政公寓酒店公寓環(huán)球中心環(huán)球中心：處三江口繁華地段，是寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等各細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)桿，從其市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，寫(xiě)字樓的溢價(jià)能力明顯不如酒店式公寓。辦公市場(chǎng)寫(xiě)字樓行政公寓〔單身公寓〕行政公寓：共20層，1-5層為商業(yè)。6-16層，單層行政公寓21套，面積在40~55㎡，其中有3套面積在120㎡左右；17~20層，單層行政公寓7套，面積為50、、70、90、110㎡。層高3.2m。單層配制5部電梯。寫(xiě)字樓：層面積為1250㎡，主力分割200-400平米，以整層或半層出售為主。公共局部精裝修、6部迅達(dá)電梯和中央空調(diào)。層高3.5m。環(huán)球中心：高端商辦工程出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)及獲取高利潤(rùn)的考慮，分別設(shè)置寫(xiě)字樓及酒店式公寓。辦公市場(chǎng)科貿(mào)中心環(huán)球中心：緊鄰本工程的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，代表了高新區(qū)主流的寫(xiě)字樓規(guī)格，7000—9000元/平方米的成交價(jià)格，主要瞄準(zhǔn)對(duì)于本錢(qián)控制較為嚴(yán)格、追求性?xún)r(jià)比的中小型企業(yè)；辦公市場(chǎng)三江口板塊：目前地段稀缺、價(jià)格高、供給量少，形勢(shì)相對(duì)樂(lè)觀(guān)。但未來(lái)2年內(nèi)主要供給工程有和豐創(chuàng)意廣場(chǎng)、寧奉路商務(wù)地塊、三江匯金融街南側(cè)地塊，寧波財(cái)富中心、三寶國(guó)際金融大廈等工程，預(yù)計(jì)供給量將到達(dá)60萬(wàn)方。城市東擴(kuò)片：預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)供給建筑面積可達(dá)152萬(wàn)，除去局部自用和出租，按可售面積50%計(jì)算，可達(dá)75萬(wàn)方，主要供給集中在東部新城、研發(fā)園、總部基地為主。鄞州板塊：南部商務(wù)區(qū)是該板塊未來(lái)集中供給區(qū)域，目前一期已經(jīng)有7個(gè)工程已經(jīng)上市，二期局部土地已經(jīng)出讓?zhuān)鶕?jù)土地情況預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)將上市130萬(wàn)，按政府的要求，可售面積占50%計(jì)算，可售面積有65萬(wàn)。未來(lái)寫(xiě)字樓供給量巨大，其中城市東擴(kuò)片預(yù)計(jì)可售量將達(dá)70萬(wàn)方以上，未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。辦公市場(chǎng)三大板塊未來(lái)供給建筑面積預(yù)測(cè)〔單位：萬(wàn)方〕辦公市場(chǎng)綜述辦公市場(chǎng)

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409年寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活潑，但由于08年市場(chǎng)市場(chǎng)低迷，大量積壓存量，市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力依舊較大。高端〔高價(jià)位〕辦公市場(chǎng)表現(xiàn)萎靡，市場(chǎng)難以實(shí)現(xiàn)高價(jià)位。區(qū)域價(jià)格處于8000-14500元/平米，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，銷(xiāo)售壓力大，溢價(jià)能力明顯不如單身公寓。未來(lái)辦公供給量大，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻。酒店式公寓市場(chǎng)月均成交155套月均成交507套08年以來(lái)市場(chǎng)單身公寓供求供求走勢(shì)(單位：套〕案例所在地段周邊配套設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施小區(qū)物業(yè)水平小區(qū)檔次定位裝修標(biāo)準(zhǔn)房型/朝向一般單身公寓朝陽(yáng)薈、立方寓處居住區(qū)、基本生活配套設(shè)施。普通的生活設(shè)施（電梯、健身器材、綠地等）基本物業(yè)服務(wù)（保安、公共部位打掃等）服務(wù)于普通大眾（投資、過(guò)渡型客戶(hù)）簡(jiǎn)單裝修或硬裝修四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室或一室一廳。商務(wù)公寓（辦公變臉）東寅商座；明天廣場(chǎng)商業(yè)、貿(mào)易相對(duì)集中地區(qū)基本的生活設(shè)施及良好的商貿(mào)配套設(shè)施?；镜男蓍e場(chǎng)所及良好的溝通平臺(tái)（會(huì)所等）基本且完善的物業(yè)服務(wù)服務(wù)于初創(chuàng)業(yè)階段或SOHO一族簡(jiǎn)單裝修，配備基本辦公設(shè)施設(shè)備四向均有，根據(jù)地塊等情況而定，常為一室房型。酒店式公寓城市之心環(huán)球中心、新城名苑良好的環(huán)境，成熟地段完善的、高檔次的餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，便捷的購(gòu)物環(huán)境。高品質(zhì)配套（高速電梯、豪華大堂、高檔會(huì)所、健身中心、游泳館、康樂(lè)中心等）高標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)酒店服務(wù)（24小時(shí)保安、定期室內(nèi)打掃、早晨叫醒服務(wù)、免費(fèi)訂票、叫車(chē)服務(wù)等）服務(wù)于高端、高收入人群，星級(jí)全方位服務(wù)。高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次裝修，所有生活、辦公設(shè)施一應(yīng)俱全通常朝南或南北通透（但也因?qū)嶋H情況而定），常為一室一廳或兩室一廳酒店式公寓市場(chǎng)單身公寓產(chǎn)品開(kāi)展?fàn)顩r：

主力面積(平方米)裝修情況(元/平米上市套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售價(jià)格備案銷(xiāo)售率(截止12月31日)東外灘34-69250025509年9月2500040.4%江南一品37-41150078709年8月1800096.7%匯豪天下44-63150012009年5月16500100%天水家園40-60250014808年10月1200098.6%東寅商座33-103250057209年5月1450039.2%環(huán)球中心40-100500056707年低3200063.3%寧波商會(huì)60-140250027309年4月1200097.4%朝陽(yáng)薈30-50120053209年8月750094.9%濱江國(guó)際38-50\70-90250048409年4月1700084.7%外灘風(fēng)景30-100250027109年11月2300043.1%寧波大公館38-4549509年12月1850017.6%立方寓38-62120031409年12月1350064%聯(lián)盛天連天30-100150057309年11月1500062.5%海頓公館55-150250019109年11月1800062.2%單身公寓市場(chǎng)表現(xiàn)銷(xiāo)售表現(xiàn)：?jiǎn)紊砉⒐こ陶w銷(xiāo)售銷(xiāo)售表現(xiàn)出色，其中純小面積產(chǎn)品〔如江南一品、匯豪天下、朝陽(yáng)薈等工程〕一經(jīng)推出即根本售完，而環(huán)球中心、濱江國(guó)際、東寅商座等工程都還有較高比例的大面積產(chǎn)品，其銷(xiāo)售表現(xiàn)相對(duì)緩慢；說(shuō)明大面積產(chǎn)品市場(chǎng)存在一定抗性。酒店式公寓市場(chǎng)

面積08年上市套數(shù)09年上市截止09年12月總價(jià)位去化套數(shù)去化率東寅商座36——108526661%40-50——22358-708034%55-66——5080-951122%70-103——178100-1506838%環(huán)球中心37-4588——108-1307889%47-53246——136-15417370%55-60125——160-1746149%70-122117——203-3546254.7%濱江國(guó)際38——22491881%48-51——17662-6616694%55——22711677%70-90——26090-11020880%海頓公館55-59——921002729%60-66——381102155%70-114——57120-2001119%大面積產(chǎn)品〔70平米以上〕市場(chǎng)表現(xiàn)↘銷(xiāo)售表現(xiàn)明顯不如小面積(面積在30-50平米〕低總價(jià)產(chǎn)品；說(shuō)明70平米以上大面積單身公寓，由于總價(jià)位高、抗性相對(duì)較大，銷(xiāo)售緩慢，市場(chǎng)存在一定壓力。酒店式公寓市場(chǎng)酒店式公寓大面積市場(chǎng)表現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值支撐點(diǎn)產(chǎn)品總價(jià)位（萬(wàn)元）套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售表環(huán)球中心地段、配套、威斯汀酒店、豪華精裝修90-120

300-36011707年底54.7%濱江國(guó)際地段、配套、高星級(jí)酒店、精裝修70-90

110-15026009年4月80%鄞州商會(huì)中心南部商務(wù)區(qū)商務(wù)人士、精裝修70-80（主力）130-140

80-90；150-16022709年4月98%海頓公館地段、配套、精裝修70-114120-2005709年11月19.3%東寅商座精裝修70-103100-15017809年5月38%天連天地段、配套、精裝修70-110

100-1609109年11月34%酒店式公寓大面積產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)大面積產(chǎn)品〔70平米以上〕市場(chǎng)表現(xiàn)：市場(chǎng)銷(xiāo)售一般，其銷(xiāo)售周期會(huì)明顯較長(zhǎng)，市場(chǎng)總價(jià)位在100-150萬(wàn)，當(dāng)總價(jià)位過(guò)高〔環(huán)球中心〕產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力較大，說(shuō)明大面積單身公寓產(chǎn)品不容易達(dá)成高的溢價(jià)。酒店式公寓市場(chǎng)大面積產(chǎn)品〔70平米以上〕產(chǎn)品分析：兩房、大開(kāi)間、短進(jìn)深、多面采光通風(fēng)市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)相對(duì)突出。酒店式公寓市場(chǎng)濱江國(guó)際，89平米兩房、大開(kāi)間、臥室、廚房、客廳全景采光聯(lián)盛天連天，72平米兩房、大面寬、短進(jìn)深，兩面采光東寅商座，95平米大開(kāi)間、臥室、廚房、洗手間全景采光行政公寓：共20層，1-5層為商業(yè)。6-16層，單層行政公寓21套，面積在40~55㎡，其中有3套面積在120㎡左右；17~20層，單層行政公寓7套，面積為50、、70、90、110㎡。層高3.2m。單層配制5部電梯。威斯汀中心位置：海曙，天一廣場(chǎng)旁開(kāi)展商：寧波南苑置業(yè)單身公寓形態(tài)：20F點(diǎn)式高層。面積范圍：面積40~55平米。開(kāi)盤(pán)時(shí)間和均價(jià)：07年12日首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)26000元/平方米〔裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米〕，第二批08年5月推出。銷(xiāo)售情況：目前市場(chǎng)價(jià)格32000元/平米，銷(xiāo)售緩慢，目前銷(xiāo)售率63.3%。ACB寫(xiě)字樓高級(jí)行政公寓酒店公寓酒店式公寓市場(chǎng)工程位置：江東寧豐村桃源路以南、曙光路延伸段東側(cè)；體量：2幢24F的SOHO，3#樓286戶(hù)，4#樓176戶(hù)，共462套。戶(hù)型:3#樓戶(hù)型40-70㎡，4#樓戶(hù)型68－100㎡；裝修情況：精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平米；開(kāi)盤(pán)時(shí)間和銷(xiāo)售：09年4月，銷(xiāo)售率超過(guò)70%。價(jià)格情況：開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格13000元/平米，并有最大優(yōu)惠幅度1900元/平米。目前銷(xiāo)售價(jià)格在14000元/平米。目前市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格17000元/平米單身公寓單身公寓3#4#濱江國(guó)際建筑面積38平米個(gè)案分析：工程完善的商業(yè)配套，相對(duì)合理的入市價(jià)格〔并采用大幅度優(yōu)惠〕，是工程取得較好銷(xiāo)售的主要原因。酒店式公寓市場(chǎng)寫(xiě)字樓4550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785550455139787845457878554550455050455139787845457878554550504551397878454578785545505045513978784545787855455050455139787845457878554550504551397878454578785524489070709595707093234890707095957070932248907070959570709321489070709393707093204890707093937070931948907070939370709318489070709393707093174890707093937070931648907070939370709315489070709393707093144890707093937070931348907070939370709312489070709393707093114890707093937070931048907070939370709394890707093937070938489070709393707093748907070939370709364890707093937070935489070709393707093448907070939370709334890707093937070934#3#個(gè)案分析：濱江國(guó)際小面積市場(chǎng)表現(xiàn)出色，目前存量以大面積〔70平米〕為主，也說(shuō)明大面積單身公寓市場(chǎng)存在明顯抗性。酒店式公寓市場(chǎng)根據(jù)目前的工程統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)10年新增供給量6000套，加上目前市場(chǎng)存量2100套，10年市場(chǎng)可售量在8000套左右，未來(lái)市場(chǎng)存在較大壓力。單身公寓市場(chǎng)形勢(shì)明顯好于寫(xiě)字樓市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)寫(xiě)字樓“變臉〞單身公寓，隱性供給將增加。未來(lái)市場(chǎng)研判：未來(lái)供給量巨大，市場(chǎng)隱現(xiàn)銷(xiāo)售壓力。酒店式公寓市場(chǎng)預(yù)計(jì)10年市場(chǎng)單身公寓供給套數(shù)：未來(lái)市場(chǎng)研判類(lèi)別職業(yè)行為和心理特征置業(yè)特征白領(lǐng)技術(shù)企業(yè)中高層管理人員、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員高品位的精英層靠攏，容易受媒體影響，要求高品質(zhì)，價(jià)格敏感度高投資兼自住知識(shí)精英事業(yè)單位（醫(yī)生、教師、金融、電力等）、公務(wù)員、經(jīng)理人有自己獨(dú)特的品位，懂得享受生活，要求體面、文化、情調(diào)；事業(yè)基本定型，正處于上升期，價(jià)格敏感度高投資兼自住個(gè)體生意人小私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶(hù)資金使用謹(jǐn)慎、講究匯報(bào)率，置業(yè)考慮升值潛力，對(duì)生活質(zhì)量要求不高投資社會(huì)精英企業(yè)法人、金領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)、成交周期短、講究面子、對(duì)形象要求高。投資兼自住普通市民——有從眾心理，容易被引導(dǎo)投資客戶(hù)特征描述：酒店式公寓市場(chǎng)文化層次收入水平前衛(wèi)另類(lèi)階層高文化低收入清貧工薪階層中文化低收入社會(huì)低層低文化低收入知識(shí)精英階層高文化中收入白領(lǐng)技術(shù)階層中文化中收入普通市民階層低文化中收入富豪階層高文化高收入社會(huì)精英階層中文化高收入個(gè)體生意人階層低文化高收入

1

2

3

4未來(lái)供給量大，市場(chǎng)隱現(xiàn)銷(xiāo)售壓力。單身公寓市場(chǎng)總體市場(chǎng)表現(xiàn)出色,呈供需兩旺，但大面積產(chǎn)品銷(xiāo)售相對(duì)緩慢。小面積低總價(jià)產(chǎn)品銷(xiāo)售出色，大面積〔70平米以上〕銷(xiāo)售緩慢，市場(chǎng)存在一定壓力。酒店式公寓市場(chǎng)綜述酒店式公寓市場(chǎng)供給成交描述09年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)活潑，從1月份開(kāi)始，需求被激發(fā)，市場(chǎng)連續(xù)11個(gè)月供求比小于1；全年供求比為0.7，表現(xiàn)需求大于供給。成交價(jià)格在需求大于供給的情況下，住宅價(jià)格處于快速上行通道。

09年因素成交量?jī)r(jià)格國(guó)家政策刺激

寧波地方政策刺激

08年被抑制剛性需求釋放

經(jīng)濟(jì)回暖-投資需求

高價(jià)地頻出

通貨預(yù)期的投資/保值需求

城市化建設(shè)（拆遷帶動(dòng)）

08年1月開(kāi)始市四區(qū)住宅市場(chǎng)供求走勢(shì)大面積公館市場(chǎng)08年1月開(kāi)始市四區(qū)住宅成交均價(jià)走勢(shì)供需平衡線(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)位（萬(wàn)元）套數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售情況江南一品

411900(不帶裝修)52(包括2套頂層611平米)09年初備案剩余13套BOBO城

253

63072(還有36套未推)09年11月銷(xiāo)售率50%RAT藍(lán)海278680(不帶裝修)26(包括頂層300平米)09年12月銷(xiāo)售率31%玫瑰花園36090013(拼接后實(shí)際成交)08年7月售完綠城綠園200-3801100(不含軟裝)1200(包括軟裝)2207年5月目前只剩2套東外灘花園257700萬(wàn)左右24(包括4頂層350平米以上)08年12月目前剩2套柳逸花園380-406700-7801600290032（700平米以上4套）06年9月目前700平米1套凱德匯豪天下256-300

690-83042(以256平米為主)08年11月目前剩余2套大面積公館的市場(chǎng)表現(xiàn)大面積公館市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)：銷(xiāo)售相對(duì)緩慢，但經(jīng)市場(chǎng)長(zhǎng)期消化以后，依舊較好的市場(chǎng)接受度；目前市場(chǎng)總價(jià)位在600萬(wàn)以上，總價(jià)位相對(duì)上下對(duì)銷(xiāo)售影響不大，說(shuō)明該類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)敏感度不高，產(chǎn)品容易到達(dá)高溢價(jià)。推出時(shí)間套數(shù)面積（平方米）開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格（元/平米）江南一品09年2月58115、160、2201050009年3月5241015000（目前22000）BOBO09年8月83155-1651400009年11月72220-25326000（含5000元的裝修）ART藍(lán)海09年7月22190、139、1701600009年11月70165-1972200026027828000產(chǎn)品溢價(jià)能力分析溢價(jià)能力分析：在同一工程中，大面積產(chǎn)品占據(jù)工程的核心優(yōu)勢(shì)資源，其產(chǎn)品的溢價(jià)能力強(qiáng)其他小面積產(chǎn)品。大面積公館市場(chǎng)項(xiàng)目地段價(jià)值景觀(guān)資源內(nèi)部配套配套江南一品高檔住宅區(qū)、城市發(fā)展方向院士公園、河景會(huì)所——BOBO城高檔住宅區(qū)、城市發(fā)展方向一線(xiàn)江景會(huì)所——RAT藍(lán)海高檔住宅區(qū)、城市發(fā)展方向河景會(huì)所——玫瑰花園江東區(qū)、城市中心河景——世紀(jì)東方商業(yè)廣場(chǎng)綠城綠園江東區(qū)、城市中心河景會(huì)所——東外灘花園三江口、城市核心一線(xiàn)江景會(huì)所天一商圈柳逸花苑三江口、城市中心一線(xiàn)江景會(huì)所天一商圈凱德匯豪天下三江口、城市核心二線(xiàn)江景雙會(huì)所天一商圈大面積工程的優(yōu)勢(shì)〔價(jià)值支撐點(diǎn)〕：價(jià)值支撐點(diǎn)：地段、景觀(guān)資源、會(huì)所配套等是工程打造成高面積高端豪宅的先決因素大面積公館市場(chǎng)項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）主要品牌BOBO城5000柏麗櫥柜，杜拉維特潔具，德國(guó)高儀龍頭，德國(guó)博世雙開(kāi)門(mén)冰箱、燃?xì)庠睢⑾竟?、脫排，通力觀(guān)光電梯，日本大金中央空調(diào)，美國(guó)進(jìn)口的墻布，實(shí)木地板。玫瑰花園3500大金中央空調(diào)空調(diào)、杜拉維特潔具、漢斯格雅臺(tái)盆\花酒、斯寶雅創(chuàng)電熱氣、歐林櫥具、乳膠漆、實(shí)木復(fù)合地板綠城綠園5000（軟裝可根據(jù)客戶(hù)按套菜式選擇）愛(ài)惠浦凈水器、鉑浪高水槽及龍頭、漢斯格雅龍頭浴缸、杜拉維特潔具、帝朗衛(wèi)浴五金、德國(guó)柏麗廚柜、西門(mén)子廚房電器、三星廚具臺(tái)面、奇勝開(kāi)關(guān)插座、大金中央空調(diào)、日立電梯、蘭舍新風(fēng)系統(tǒng)柳逸花園4500美國(guó)Honeyell中央吸塵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，德國(guó)ROTO門(mén)窗五金件、德國(guó)nobi