物業(yè)管理辦法格式一、總則（一）目的為了規(guī)范本公司/組織物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本公司/組織實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織所管理的[具體物業(yè)管理區(qū)域名稱]內(nèi)的物業(yè)管理活動。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關行業(yè)標準，依法履行物業(yè)管理職責。2.服務至上原則：以業(yè)主需求為導向，提供優(yōu)質、高效、便捷的物業(yè)服務。3.公平公正原則：在物業(yè)管理活動中，公平對待所有業(yè)主和使用人，維護各方合法權益。4.公開透明原則：物業(yè)管理相關信息應及時、準確、完整地向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。二、管理機構與職責（一）公司/組織架構本公司/組織設立物業(yè)管理部門，負責具體的物業(yè)管理工作。物業(yè)管理部門下設綜合管理組、客服中心、工程維修組、安全保衛(wèi)組、環(huán)境衛(wèi)生組等職能小組，各小組分工明確，協(xié)同配合，共同做好物業(yè)管理工作。（二）職責分工1.綜合管理組負責制定和完善物業(yè)管理各項規(guī)章制度，組織實施公司/組織的年度工作計劃和預算。協(xié)調與政府相關部門、社區(qū)居委會等單位的關系，處理物業(yè)管理中的各類投訴和糾紛。負責物業(yè)管理檔案資料的收集、整理、歸檔和保管工作。2.客服中心負責接待業(yè)主來訪、來電、來信，解答業(yè)主咨詢，處理業(yè)主投訴和建議。辦理業(yè)主入住、裝修手續(xù)，簽訂物業(yè)服務合同及相關協(xié)議。定期回訪業(yè)主，了解業(yè)主需求，提供個性化服務，提高業(yè)主滿意度。3.工程維修組負責物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、保養(yǎng)和管理工作，確保設施設備正常運行。制定設施設備維修計劃和應急預案，及時處理設施設備故障和突發(fā)事件。負責房屋及附屬設施的修繕工作，保障業(yè)主正常使用。4.安全保衛(wèi)組負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度和應急預案，組織實施安全防范措施。負責門禁管理、巡邏檢查、車輛停放管理等工作，維護區(qū)域內(nèi)的公共秩序。協(xié)助公安機關處理各類治安案件和突發(fā)事件，保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全。5.環(huán)境衛(wèi)生組負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標準。定期進行衛(wèi)生消毒、滅蟲滅鼠等工作，保持區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔衛(wèi)生。負責垃圾分類收集、運輸和處理工作，倡導業(yè)主養(yǎng)成良好的環(huán)保習慣。三、物業(yè)服務內(nèi)容與標準（一）房屋及共用部位管理1.定期對房屋外觀進行檢查，確保房屋外觀整潔、完好，無明顯損壞和脫落現(xiàn)象。2.對房屋共用部位（如屋頂、外墻、樓梯間、走廊等）進行日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理滲漏、裂縫等問題。3.按照規(guī)定對房屋共用部位進行維修、養(yǎng)護和管理，保障其正常使用功能。（二）共用設施設備管理1.建立共用設施設備檔案，記錄設施設備的型號、規(guī)格、購置時間、維修保養(yǎng)情況等信息。2.制定設施設備運行管理制度和操作規(guī)程，定期對設施設備進行巡查、維護、保養(yǎng)和檢修，確保設施設備正常運行。3.對設施設備的運行狀況進行實時監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)并處理故障和隱患，保障設施設備的安全可靠運行。4.按照規(guī)定對設施設備進行更新改造和升級，提高設施設備的使用性能和服務質量。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標準，明確環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔的區(qū)域、頻次和質量要求。2.每日定時對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、廣場、綠地、樓道等公共區(qū)域進行清掃、保潔，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.定期對垃圾桶、垃圾中轉站等垃圾收集設施進行清理和消毒，確保垃圾日產(chǎn)日清，無異味。4.加強對衛(wèi)生死角的清理和整治，定期進行滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅蟑等除“四害”工作，防止病蟲害滋生。（四）安全保衛(wèi)管理1.制定安全保衛(wèi)管理制度和應急預案，明確安全保衛(wèi)工作的職責、流程和要求。2.實行24小時值班制度，安排專人負責門禁管理、巡邏檢查等工作，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全。3.對進出人員和車輛進行嚴格登記和檢查，防止無關人員和車輛進入。4.加強對重點部位（如配電室、消防控制室、電梯機房等）的安全防范，設置明顯的警示標志，配備必要的安全設施設備。5.定期組織安全演練，提高應對突發(fā)事件的能力，保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全。（五）綠化管理1.制定綠化管理制度和養(yǎng)護計劃，明確綠化養(yǎng)護的標準和要求。2.定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，保持綠化景觀美觀、整潔。3.加強對綠化設施（如花壇、草坪、綠籬等）的維護和管理，及時修復損壞的綠化設施。4.根據(jù)季節(jié)和業(yè)主需求，適時調整綠化布局，增加綠化品種，提升綠化景觀效果。（六）客戶服務1.建立客戶服務檔案，記錄業(yè)主的基本信息、服務需求、投訴建議等內(nèi)容。2.設立專門的客服熱線和投訴郵箱，及時受理業(yè)主的咨詢、投訴和建議，并在規(guī)定時間內(nèi)給予回復。3.定期組織業(yè)主滿意度調查，了解業(yè)主對物業(yè)服務的意見和建議，不斷改進服務質量。4.為業(yè)主提供個性化服務，如代辦水電繳費、快遞代收代發(fā)等，方便業(yè)主生活。四、物業(yè)費用管理（一）費用構成物業(yè)費用主要包括以下幾個部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）收費標準物業(yè)費用收費標準根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，結合市場行情和物業(yè)服務成本，按照合理、公開、與服務水平相適應的原則制定，并報物價部門備案。具體收費標準如下：1.住宅物業(yè)：[具體收費標準，如每月每平方米[X]元]2.商業(yè)物業(yè)：[具體收費標準，如每月每平方米[X]元]3.其他物業(yè)：[根據(jù)實際情況制定收費標準]（三）費用收繳1.物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布物業(yè)費用收費標準、收費方式、收費時間等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。2.業(yè)主應按照物業(yè)服務合同約定的時間和方式繳納物業(yè)費用。逾期未繳納的，物業(yè)服務企業(yè)有權按照合同約定收取違約金。3.物業(yè)服務企業(yè)應建立物業(yè)費用收繳臺賬，記錄業(yè)主繳費情況，并定期向業(yè)主公布。4.對于長期拖欠物業(yè)費用的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)應通過上門催繳、發(fā)送催款函、在小區(qū)公告欄公示等方式進行催繳。經(jīng)多次催繳仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法通過訴訟等方式追討欠費。（四）費用使用1.物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同約定的用途使用物業(yè)費用，不得擅自改變費用用途。2.物業(yè)費用應實行專款專用，設立專門的賬戶進行管理。費用使用情況應定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。3.物業(yè)服務企業(yè)應定期編制物業(yè)費用收支預算和決算報告，報業(yè)主委員會備案。4.對于重大費用支出項目（如設施設備更新改造、大型維修等），物業(yè)服務企業(yè)應提前征求業(yè)主委員會和業(yè)主的意見，并按照規(guī)定進行審批。五、物業(yè)使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主應按照物業(yè)服務合同約定的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質。如需改變物業(yè)使用性質的，應依法辦理相關手續(xù)，并經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。2.業(yè)主應遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度，不得損害公共利益和他人合法權益。3.業(yè)主應按照規(guī)定繳納物業(yè)費用及其他相關費用，不得拖欠。4.業(yè)主應配合物業(yè)服務企業(yè)的管理工作，積極參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項活動。（二）物業(yè)維修與養(yǎng)護1.物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護責任，按照國家相關法律法規(guī)及物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護責任由業(yè)主自行承擔。業(yè)主專有部分需要維修、養(yǎng)護時，物業(yè)服務企業(yè)應提供必要的協(xié)助。3.物業(yè)服務企業(yè)應定期對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)并處理問題。對于影響業(yè)主正常使用的緊急情況（如電梯故障、水管爆裂等），物業(yè)服務企業(yè)應立即采取應急措施，并及時通知相關業(yè)主和維修單位進行維修。4.業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部位、共用設施設備存在問題時，應及時向物業(yè)服務企業(yè)反映。物業(yè)服務企業(yè)應及時進行處理，并將處理情況告知業(yè)主。（三）裝飾裝修管理1.業(yè)主進行房屋裝飾裝修前，應提前向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，并提交相關資料（如裝修設計方案、施工單位資質證明等）。2.物業(yè)服務企業(yè)應在收到業(yè)主裝修申請后，對裝修方案進行審核，審核通過后方可辦理裝修手續(xù)。3.物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主簽訂裝修管理服務協(xié)議，明確雙方的權利義務和裝修注意事項。4.裝修過程中，物業(yè)服務企業(yè)應加強對裝修現(xiàn)場的巡查和監(jiān)督，確保裝修施工符合相關規(guī)定，不影響其他業(yè)主正常生活。如發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為，應及時制止并要求整改。5.裝修工程竣工后，業(yè)主應通知物業(yè)服務企業(yè)進行驗收。驗收合格后方可退還裝修保證金。六、專項維修資金管理（一）資金來源專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。專項維修資金的繳存標準按照國家相關規(guī)定執(zhí)行。（二）資金使用1.專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的，由物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，經(jīng)業(yè)主委員會審核通過后，報專項維修資金管理部門備案。3.專項維修資金管理部門應按照規(guī)定對使用方案進行審核，并及時撥付維修資金。4.維修工程竣工后，物業(yè)服務企業(yè)應組織相關人員進行驗收，并將驗收情況報專項維修資金管理部門備案。5.專項維修資金使用情況應定期向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）資金管理1.專項維修資金應設立專門的賬戶進行管理，實行?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。2.專項維修資金管理部門應定期對專項維修資金的收支情況進行審計，并向業(yè)主公布審計結果。3.業(yè)主有權查詢專項維修資金的繳存、使用、管理情況，專項維修資金管理部門應及時提供相關信息。七、違約責任（一）業(yè)主違約責任1.業(yè)主未按照物業(yè)服務合同約定繳納物業(yè)費用及其他相關費用的，應按照合同約定承擔違約責任。2.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度，損害公共利益和他人合法權益的，應承擔相應的賠償責任。3.業(yè)主擅自改變物業(yè)使用性質，未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意的，應恢復原狀，并承擔相應的法律責任。4.業(yè)主在裝飾裝修過程中違反裝修管理規(guī)定，造成他人損失的，應承擔賠償責任。（二）物業(yè)服務企業(yè)違約責任1.物業(yè)服務企業(yè)未按照物業(yè)服務合同約定提供服務的，應承擔違約責任，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)限期整改；逾期未整改的，業(yè)主有權解除物業(yè)服務合同，并要求物業(yè)服務企業(yè)賠償損失。2.物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)費用用途的，應退還挪用的費用，并按照挪用金額的[X]%向業(yè)主支付違約金。3.物業(yè)服務企業(yè)在管理服務過程中存在過錯，導致業(yè)主生命財產(chǎn)受到損失的，應承擔相