潞城物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的與宗旨為了加強潞城物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合潞城實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于潞城行政區(qū)域內(nèi)各類住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足業(yè)主需求為出發(fā)點和落腳點，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法開展物業(yè)管理活動。3.公開公平公正原則：物業(yè)管理活動中的各項決策、收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等應(yīng)向業(yè)主公開，確保公平公正。4.專業(yè)服務(wù)原則：鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用專業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量。（四）管理體制1.潞城住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理相關(guān)工作。3.社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和運作。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利。參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。按時交納物業(yè)服務(wù)費用。法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會的成立1.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：物業(yè)管理區(qū)域證明。房屋及建筑物面積清冊。業(yè)主名冊。建筑規(guī)劃總平面圖。交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明。物業(yè)服務(wù)用房配置證明。其他有關(guān)的文件資料。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位報送的籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料之日起30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。3.籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和社區(qū)居民委員會、村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。4.籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。（三）業(yè)主大會的職責(zé)1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。2.制定和修改管理規(guī)約。3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。5.籌集和使用專項維修資金。6.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。7.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。（四）業(yè)主大會會議1.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。2.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。3.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。（五）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力。遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔。具有一定的組織能力。具備必要的工作時間。2.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。3.業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議。召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用。組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用。調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。4.業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全各項制度，實行少數(shù)服從多數(shù)的原則，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主的監(jiān)督。三、前期物業(yè)管理（一）前期物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。2.建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。3.前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)1.住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成。預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成。非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。（三）物業(yè)承接查驗1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對承接的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，并做好查驗記錄。3.物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，費用由建設(shè)單位承擔(dān)。4.承接查驗的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，滿足使用功能要求；共用設(shè)施設(shè)備還應(yīng)當(dāng)具備使用條件。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。3.國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。2.制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作負(fù)責(zé)。3.接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。4.定期公布物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營收支情況。5.配合有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、治安、消防等工作。6.按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作。7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容一般包括物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)；車輛停放管理；裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料管理等。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同類型的物業(yè)，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，結(jié)合潞城實際情況制定具體的量化指標(biāo)，包括服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)響應(yīng)時間、設(shè)施設(shè)備完好率等方面的要求。五、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守國家和地方有關(guān)裝飾裝修的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途。占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備。違章搭建、私設(shè)攤點。在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品。堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。違反規(guī)定飼養(yǎng)動物。隨意停放車輛，妨礙交通。法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻或者妨礙他人正常使用的情況時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?.專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)計劃和年度預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后組織實施。（三）專項維修資金管理1.專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.專項維修資金應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。3.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。六、法律責(zé)任（一）對業(yè)主、物業(yè)使用人的處罰1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列規(guī)定處以罰款：擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，處1000元以上5000元以下的罰款。損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途的，處5000元以上5萬元以下的罰款。占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，擅自移動物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的，處500元以上5000元以下的罰款。違章搭建、私設(shè)攤點的，處500元以上5000元以下的罰款。在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品的，處50元以上500元以下的罰款。堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲的，處200元以上2000元以下的罰款。違反規(guī)定飼養(yǎng)動物的，處50元以上500元以下的罰款。隨意停放車輛，妨礙交通的，處20元以上200元以下的罰款。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。給其他業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列規(guī)定處以罰款：未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，處5000元以上3萬元以下的罰款。未制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作不負(fù)責(zé)的，處1000元以上1萬元以下的罰款。未接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會監(jiān)督的，處500元以上5000元以下的罰款。未定期公布物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營收支情況的，處500元以上5000元以下的罰款。未按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作的，處1000元以上1萬元以下的罰款。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)拒絕；給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）對建設(shè)單位的處罰1.建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列規(guī)定處以罰款：未按照規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的，處1萬元以上5萬元以下的罰款。未按照規(guī)定與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作的，處5000元以上3萬元以下的罰款。未按照規(guī)定制定臨時管理規(guī)約的，處500元以上5000元以下的罰款。