渭南住房管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)渭南市住房管理，規(guī)范住房市場秩序，保障住房權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)住房市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。本辦法旨在建立健全渭南市住房管理體系，確保住房的合理使用、交易安全以及相關(guān)各方的權(quán)益得到有效保障。通過明確管理職責(zé)、規(guī)范管理流程，為住房市場的有序運行提供堅實的制度支撐。（二）適用范圍本辦法適用于渭南市行政區(qū)域內(nèi)各類住房的規(guī)劃、建設(shè)、交易、使用、維修、養(yǎng)護(hù)等活動及其監(jiān)督管理。本辦法所指住房包括城鎮(zhèn)新建商品住房、二手住房、保障性住房以及農(nóng)村住房等各類居住性房屋。無論住房的性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬以及所處位置，均需遵守本辦法的相關(guān)規(guī)定。（三）基本原則1.依法管理原則嚴(yán)格依據(jù)國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開展住房管理工作，確保管理活動有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。2.公平公正原則在住房管理過程中，對各類住房主體一視同仁，保障公平競爭的市場環(huán)境，維護(hù)住房權(quán)利人的合法權(quán)益。3.服務(wù)與管理并重原則以服務(wù)住房市場主體為出發(fā)點，提供優(yōu)質(zhì)高效的管理服務(wù)，同時加強(qiáng)監(jiān)管力度，規(guī)范住房市場秩序。4.可持續(xù)發(fā)展原則注重住房資源的合理利用和保護(hù)，推動住房市場與經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。二、住房規(guī)劃與建設(shè)管理（一）規(guī)劃管理1.規(guī)劃編制渭南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)會同相關(guān)部門，根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，編制住房發(fā)展規(guī)劃。住房發(fā)展規(guī)劃應(yīng)明確住房建設(shè)的目標(biāo)、規(guī)模、布局、結(jié)構(gòu)以及配套設(shè)施等內(nèi)容，確保住房建設(shè)與城市發(fā)展相適應(yīng)。2.規(guī)劃審批新建住房項目必須符合住房發(fā)展規(guī)劃，并按照法定程序辦理規(guī)劃審批手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)提交詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計方案，包括建筑設(shè)計、戶型配比、配套設(shè)施等內(nèi)容，經(jīng)相關(guān)部門審核批準(zhǔn)后方可實施建設(shè)。（二）建設(shè)管理1.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管住房建設(shè)工程必須符合國家和地方有關(guān)工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)依法委托具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行工程建設(shè)，并對工程質(zhì)量負(fù)總責(zé)。2.施工安全管理施工單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)施工現(xiàn)場安全管理，確保施工安全。建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)對施工安全的監(jiān)督檢查，及時消除安全隱患。3.配套設(shè)施建設(shè)住房項目應(yīng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如道路、供水、供電、供氣、排水、通信、綠化、教育、醫(yī)療、文化等設(shè)施。配套設(shè)施應(yīng)與住房主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。三、住房交易管理（一）交易市場監(jiān)管1.市場準(zhǔn)入與退出從事住房交易的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等應(yīng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照規(guī)定辦理備案手續(xù)。加強(qiáng)對住房交易市場主體的動態(tài)監(jiān)管，對不符合條件或存在違法違規(guī)行為的企業(yè)，依法責(zé)令其整改或予以清退。2.交易行為規(guī)范規(guī)范住房交易合同的簽訂、履行等行為，明確交易雙方的權(quán)利義務(wù)。加強(qiáng)對住房交易價格的監(jiān)測和調(diào)控，防止房價過快上漲或下跌。嚴(yán)厲打擊捂盤惜售、虛假宣傳、惡意炒作等違法違規(guī)行為，維護(hù)住房交易市場秩序。（二）商品房預(yù)售管理1.預(yù)售許可房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可預(yù)售。申請預(yù)售許可時，應(yīng)提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上等證明材料。2.預(yù)售資金監(jiān)管建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保預(yù)售資金用于項目建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行按照工程進(jìn)度節(jié)點進(jìn)行撥付使用，保障項目順利竣工交付。（三）二手房交易管理1.交易流程規(guī)范明確二手房交易的流程，包括房源信息發(fā)布、購房資格審核、合同簽訂、資金監(jiān)管、產(chǎn)權(quán)過戶等環(huán)節(jié)。加強(qiáng)對二手房交易資金的監(jiān)管，保障交易資金安全。2.交易稅費管理嚴(yán)格按照國家稅收法律法規(guī)，規(guī)范二手房交易稅費征收管理。加強(qiáng)對二手房交易價格的評估，防止通過“陰陽合同”等方式逃避稅費。四、住房使用管理（一）物業(yè)服務(wù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)項目。加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)動態(tài)管理，定期進(jìn)行考核評價，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。2.物業(yè)服務(wù)合同管理業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。3.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核機(jī)制，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查評估。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對服務(wù)不滿意的，可以通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行整改。（二）住房專項維修資金管理1.資金繳存業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存住房專項維修資金。商品住房的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2.資金使用住房專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。使用住房專項維修資金應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，經(jīng)業(yè)主大會或相關(guān)業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)單位組織實施。3.資金監(jiān)管加強(qiáng)對住房專項維修資金的監(jiān)管，確保資金安全。住房專項維修資金應(yīng)存入專戶管理，專款專用，任何單位和個人不得挪作他用。定期公布住房專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）住房裝飾裝修管理1.裝修申報登記業(yè)主在進(jìn)行住房裝飾裝修前，應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)管理部門進(jìn)行申報登記，提交裝修方案、施工單位資質(zhì)證明等材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)管理部門應(yīng)告知業(yè)主裝修的禁止行為和注意事項。2.裝修行為規(guī)范業(yè)主和裝修施工單位應(yīng)遵守國家和地方有關(guān)住房裝飾裝修的規(guī)定，不得擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)，不得損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。加強(qiáng)對裝修施工現(xiàn)場的管理，防止施工噪聲、粉塵等污染環(huán)境，影響他人正常生活。五、住房安全管理（一）房屋安全鑒定1.鑒定機(jī)構(gòu)資質(zhì)管理從事房屋安全鑒定的機(jī)構(gòu)應(yīng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書，并按照資質(zhì)等級開展鑒定業(yè)務(wù)。加強(qiáng)對房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)的資質(zhì)動態(tài)管理，定期進(jìn)行考核評價，確保鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定質(zhì)量。2.鑒定范圍與程序房屋出現(xiàn)下列情形之一的，房屋所有人或使用人應(yīng)委托房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定：達(dá)到設(shè)計使用年限仍需繼續(xù)使用的；房屋結(jié)構(gòu)存在明顯裂縫、變形、傾斜等異常情況的；因自然災(zāi)害、事故災(zāi)難等可能導(dǎo)致房屋結(jié)構(gòu)受損的；其他需要進(jìn)行安全鑒定的情形。房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行鑒定，出具鑒定報告，并對鑒定結(jié)果負(fù)責(zé)。（二）危險房屋治理1.治理責(zé)任經(jīng)鑒定為危險房屋的，房屋所有人或使用人應(yīng)按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議及時采取治理措施。房屋所有人或使用人拒不治理的，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)責(zé)令其限期治理；逾期仍不治理的，可組織有關(guān)部門采取強(qiáng)制治理措施，所需費用由房屋所有人或使用人承擔(dān)。2.應(yīng)急處置對存在重大安全隱患的危險房屋，應(yīng)立即停止使用，并采取有效的應(yīng)急處置措施，如設(shè)置警示標(biāo)志、疏散人員等，確保人員生命財產(chǎn)安全。同時，應(yīng)及時組織相關(guān)部門進(jìn)行搶險救災(zāi)和治理工作。六、保障性住房管理（一）保障性住房供應(yīng)1.房源籌集渭南市應(yīng)通過新建、改建、收購、租賃等方式籌集保障性住房房源，滿足中低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員等群體的住房需求。2.供應(yīng)對象與標(biāo)準(zhǔn)明確保障性住房的供應(yīng)對象、準(zhǔn)入條件和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。保障性住房供應(yīng)對象應(yīng)符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的收入、住房等條件，按照規(guī)定的程序申請、審核和輪候。（二）保障性住房分配與使用1.分配程序保障性住房分配應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，按照申請、審核、公示、輪候、搖號、選房等程序進(jìn)行。加強(qiáng)對分配過程的監(jiān)督，確保分配結(jié)果公開透明。2.使用管理保障性住房承租人應(yīng)按照合同約定使用住房，不得擅自改變住房用途、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借等。加強(qiáng)對保障性住房使用情況的監(jiān)督檢查，對違規(guī)使用的承租人，依法責(zé)令其改正，直至收回住房。（三）保障性住房退出管理1.退出條件保障性住房承租人有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)騰退保障性住房：收入、住房等情況發(fā)生變化，不再符合保障性住房申請條件的；擅自改變住房用途、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的；無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上閑置保障性住房的；其他違反保障性住房使用規(guī)定的情形。2.退出程序保障性住房承租人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)騰退住房。逾期不騰退的，住房保障部門應(yīng)責(zé)令其限期騰退；逾期仍不騰退的，可依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。七、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.管理部門職責(zé)渭南市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及相關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)對住房管理工作的監(jiān)督檢查。建立健全監(jiān)督檢查制度，定期對住房規(guī)劃、建設(shè)、交易、使用、安全等方面進(jìn)行檢查，及時發(fā)現(xiàn)和糾正違法違規(guī)行為。2.檢查方式與內(nèi)容監(jiān)督檢查可采取日常巡查、專項檢查、隨機(jī)抽查等方式進(jìn)行。檢查內(nèi)容包括住房項目的規(guī)劃執(zhí)行情況、建設(shè)工程質(zhì)量、交易行為規(guī)范、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、住房安全狀況等方面。（二）法律責(zé)任1.對違法違規(guī)行為的處罰對違反本辦法規(guī)定的住房市場