2021年合肥包河區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告中原集團(tuán)安徽開展部Foreword前言Thinking思路市場大勢大合肥背景工程開展研究包河區(qū)市場調(diào)查大合肥背景合肥經(jīng)濟(jì)開展概述合肥開展熱點(diǎn)及規(guī)劃GDP突破2700億元，增長率連續(xù)超過17%。合肥進(jìn)入高速開展階段，GDP增長速度連續(xù)三年位居全國省會(huì)城市之首。2006-2021年全市生產(chǎn)總值及增幅經(jīng)濟(jì)開展城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，處于高速開展階段數(shù)據(jù)來源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料2021年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為5：54：41，第二產(chǎn)業(yè)占全市GDP半壁江山。其中工業(yè)增長23.8%，零售商業(yè)增長20.9%，工業(yè)及商業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁。指標(biāo)絕對(duì)數(shù)比上年增長%生產(chǎn)總值2702.517.5第一產(chǎn)業(yè)132.63.5第二產(chǎn)業(yè)1457.622.3工業(yè)1122.623.8建筑業(yè)335.016.2第三產(chǎn)業(yè)1112.312.7交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)107.214.1批發(fā)和零售業(yè)228.920.9住宿和餐飲業(yè)36.77.2金融業(yè)151.16.4房地產(chǎn)業(yè)139.7-2.2營業(yè)性服務(wù)業(yè)201.516.7非營業(yè)性服務(wù)業(yè)247.215.32021年全市生產(chǎn)總值〔單位：億元〕產(chǎn)業(yè)開展工業(yè)、商業(yè)強(qiáng)勢增長，房地產(chǎn)首現(xiàn)負(fù)增長數(shù)據(jù)來源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料高速開展階段平穩(wěn)開展階段數(shù)據(jù)來源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料居民收入持續(xù)上升，商業(yè)消費(fèi)市場空間充裕2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19051元，增長11.0%；人均消費(fèi)性支出14012元，增長10.4%，其中教育文化娛樂效勞支出增長17.4%，衣著支出增長21.4%，食品支出增長6.3%。居民收入數(shù)據(jù)來源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料合肥城鎮(zhèn)家庭處于相對(duì)富裕階段2021年合肥城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為35.8%，比上年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。大于60%貧窮溫飽50%-60%40%-50%小康30%-40%相對(duì)富裕20%-30%富裕20%以下極其富裕恩格爾系數(shù)家庭生活水平恩格爾系數(shù)表生活水平處于相對(duì)富裕階段，家庭改善型消費(fèi)存在開展空間數(shù)據(jù)來源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料合肥市六普的數(shù)據(jù)顯示，合肥市人口普查結(jié)果顯示，2021年11月1日零時(shí)全市常住人口為5702466人，同第五次全國人口普查時(shí)的4467384人相比，十年共增加1235082人。普查時(shí)合肥市由市外〔戶籍在省外和省內(nèi)其他市〕流入的常住人口達(dá)230.85萬人，流出到市外162.55萬人，凈流入68.3萬人。人口結(jié)構(gòu)外來人口突破230萬人，助推城市開展數(shù)據(jù)來源：合肥市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)資料大合肥背景合肥經(jīng)濟(jì)開展概述合肥開展熱點(diǎn)及規(guī)劃國家重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，以合肥、蕪湖為核心的“一軸雙核兩翼〞空間開展格局，城市影響力及輻射能力提升國家主體——構(gòu)建以安慶、池州、銅陵、巢湖、蕪湖、馬鞍山沿江六市為開展軸，合肥、蕪湖為雙核，滁州、宣城為兩翼的“一軸雙核兩翼〞空間開發(fā)格局。

——提升合肥中心城市地位，完善綜合效勞功能，建設(shè)全國重要的科研教育基地、科技創(chuàng)新基地、先進(jìn)制造業(yè)基地和綜合交通樞紐。

——培育形成沿江開展帶，壯大主要節(jié)點(diǎn)城市規(guī)模，推進(jìn)蕪湖、馬鞍山一體化，建設(shè)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)。

——加強(qiáng)農(nóng)業(yè)根底設(shè)施建設(shè)，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，開展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，不斷提高農(nóng)業(yè)效益。

——加強(qiáng)大別山水土保持和水源修養(yǎng)功能，保護(hù)巢湖生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建以大別山、巢湖及沿江丘陵為主體的生態(tài)格局?！耙惠S雙核兩翼〞空間開展格局池州市一軸：雙核：兩翼：國家主體合肥——全國重要的科研教育基地、科技創(chuàng)新基地、先進(jìn)制造業(yè)基地及綜合交通樞紐安慶、池州、銅陵、蕪湖、馬鞍山、巢湖沿江六市為開展軸合肥、蕪湖市滁州、宣城市安徽省撤分巢湖市做大合肥誕生特大城市圈安徽省委、省政府２２日發(fā)布了撤銷巢湖市的具體內(nèi)容：撤銷原地級(jí)巢湖市居巢區(qū)，設(shè)立縣級(jí)巢湖市。新設(shè)的縣級(jí)巢湖市由安徽省直轄，合肥市代管。原地級(jí)巢湖市管轄的廬江縣劃歸合肥市管轄。原巢湖市局部區(qū)域的參加，把合肥面積擴(kuò)大了４０％。從６０００多平方公里變成１萬多平方公里。城市拓容，大合肥經(jīng)濟(jì)圈誕生。城市拓展合肥快速軌道交通線網(wǎng)遠(yuǎn)期2021年〕規(guī)劃方案合肥快速軌道交通近期〔至2021年〕建設(shè)方案城市交通

地鐵1號(hào)線站點(diǎn)：合肥站鳳陽路站明光路站大東門站蕪湖路站南一環(huán)站太湖路站水陽江路站葛大店站望湖城站高鐵站繁華大道站大連路站花園大道站錦繡大道站紫云路站中山路站方興大道站、云谷路站南寧路站貴陽路站湖南路站、徽州大道站合肥“十二五〞綱要提出，加快合肥經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)與開展，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化開展為核心，以共建共享同城化為主題，深化合肥與淮南、六安、巢湖、桐城等市的交流與合作，加快區(qū)域根底設(shè)施、產(chǎn)業(yè)分工合作、要素市場開展和環(huán)境保護(hù)合作，聚合開展能量，形成整體優(yōu)勢，努力推進(jìn)四個(gè)"一體化"建設(shè)，打造全國有影響力的都市圈品牌。解讀十二五合肥經(jīng)濟(jì)圈——構(gòu)筑安徽崛起核心增長極區(qū)域性特大城市，指明合肥城市開展方向。建設(shè)在國內(nèi)有較大影響力的區(qū)域性特大城市，規(guī)劃綱要明確提出要在城市空間布局上，按照“中心集聚、組團(tuán)拓展、區(qū)域協(xié)同〞的思路，深化“141〞空間開展戰(zhàn)略，建設(shè)由濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)構(gòu)成的中心城區(qū)；打造近期50萬人口，遠(yuǎn)期100萬人口的四大城市副中心，分別是店埠、雙鳳、高新、上派；按照10-20萬人口規(guī)模規(guī)劃試點(diǎn)建設(shè)一批鎮(zhèn)級(jí)市，分別為三河、長臨河、水湖、下塘，實(shí)現(xiàn)城市空間由單中心、高集聚向多元化、開敞式轉(zhuǎn)變。解讀十二五深化“141〞城市空間開展戰(zhàn)略，中心城區(qū)拓大合肥至圈內(nèi)城市“一小時(shí)通勤圈〞和“一小時(shí)生活圈〞初步形成。交通一體化步伐加快，新橋機(jī)場及機(jī)場高速連接線全面開工建設(shè)，淮南等異地航站樓啟用；合淮阜、合六葉高速建成通車，合馬路改造全面完成，環(huán)巢湖公路積極推進(jìn)；圈內(nèi)城際軌道交通正在謀劃。解讀十二五城際交通網(wǎng)，打造以合肥為中心的“一小時(shí)生活圈〞，發(fā)揮合肥核心區(qū)位價(jià)值開展背景判研Thinking思路大合肥背景市場大勢工程開展研究包河區(qū)市場調(diào)查市場大勢合肥一級(jí)市場供求情況合肥二級(jí)市場供求情況2011.12.2212月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在全國住房保障工作會(huì)上強(qiáng)調(diào)，在做好保障房建設(shè)的同時(shí)，要適應(yīng)城鎮(zhèn)居民合理的自住需求，增加普通商品住房供地，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)普通商品住房建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2011.12.9中共中央政治局12月9日召開會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。中共中央總書記胡錦濤主持會(huì)議。“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”成為三大會(huì)議內(nèi)容之一。2011.6.20央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011.5.12央行年內(nèi)第五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2011.4.6央行第四次上調(diào)一年期存貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，2011.3.31全國608個(gè)城市公布年度房價(jià)控制目標(biāo)2011.3.31合肥限購升級(jí)：隨后“新國八條”出臺(tái)，使得合肥版限購令在3月份升級(jí)，限購細(xì)則將于2011年3月31日開始執(zhí)行。根據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局印發(fā)的文件規(guī)定，除了延續(xù)本地戶口“限二禁三”、外地戶口“限一禁二”的主要內(nèi)容外，更加細(xì)化了執(zhí)行范圍等措施。《通知》中規(guī)定，限購令將在瑤海區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)等四個(gè)行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行，外地戶口在購房時(shí)需要提供納稅和社保證明。2011.3.18央行第九次提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2011.2.1合肥限購：合肥本地和外地居民家庭暫時(shí)只能新購一套商品住房，有效期一年。執(zhí)行“限二禁三”，即：本地戶口有1套房只能再買1套，暫停購買第3套住房。2011.2.9央行第三次上調(diào)一年期存貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他檔期利率相應(yīng)調(diào)整，其中5年以上貸款利率0.2個(gè)百分點(diǎn)2011.1.26國八條：各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市執(zhí)行限購，二套首付不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍合肥限購采用局部限購，即中心四區(qū)限購，將開發(fā)企業(yè)及改善型客戶引流至熱點(diǎn)區(qū)域政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)，實(shí)現(xiàn)合肥城市外拓開展。剛需客購房門檻提高改善客難具備購房資格市場大勢合肥一級(jí)市場供求情況合肥二級(jí)市場供求情況土地供給從2021、2021年放量頂峰期，急劇減少，與2021年相比，減少2443畝，降幅約29.7%。土地供給數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

合肥土地供給下降，取決于開發(fā)企業(yè)資金壓力與拿地策略的調(diào)整，開發(fā)企業(yè)拿地逐漸回歸理性，土地市場進(jìn)入“過冬期〞。2021年10月29日，當(dāng)拍賣師宣布經(jīng)開區(qū)HJQ070地塊以總成交價(jià)26億元被綠城競得時(shí)，合肥土地史上一個(gè)新的“總價(jià)地王〞誕生了。在這個(gè)地王誕生僅一個(gè)小時(shí)后，“單價(jià)地王〞N0909地塊以1613萬/畝被德嘉置業(yè)拿走。一天誕生兩個(gè)地王，這在合肥土地拍賣史上還是第一次。縱觀2021年，“地王〞一次又一次被成功改寫，僅2021年“地王〞就被成功改寫過6次。2021年3月—12月，合肥兩千多畝土地首次登臺(tái)就遭遇“難產(chǎn)〞，政府為何在年底集中低價(jià)推地？據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年合肥土地流拍數(shù)達(dá)30宗，流拍面積達(dá)2144.41畝。直到12月21日，原方案在在合肥土地招投標(biāo)中心出讓8塊土地全部取消，都因?yàn)楦傎I人數(shù)缺乏而“擱淺〞。其中，多數(shù)百畝以上的土地遭受冷落，合肥土地市場遭遇前所未有的寒冬。2021“地王年〞2021“流拍年〞土地成交數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

市場大勢合肥一級(jí)市場供求情況合肥二級(jí)市場供求情況

2009年2010年2011年供應(yīng)面積（萬M2）1117.07927635.07成交量（萬M2）1064.36754.28422.04去化率95.3%81.4%66.5%成交均價(jià)(元/M2)445761676356成交金額(萬元)474385346516452682486數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

從2021年至2021年，合肥住宅成交整體走勢呈“量跌價(jià)漲〞開展態(tài)勢。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

2月1日,合肥限購令生效3月31日,明確限購區(qū)域:中心四區(qū)(瑤海區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū))為限購區(qū)域2021年合肥住宅月成交量處于波動(dòng)調(diào)整期，限購令出臺(tái)前，2021年1月合肥住宅成交到達(dá)頂峰值，2月份限購令出臺(tái)及限購區(qū)域明確后，合肥住宅成交量處于冷淡期。合肥住宅從2021年波動(dòng)振蕩調(diào)整期進(jìn)入冷淡期，成交量劇減，去化速度大幅下降。數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

3月31日,明確限購區(qū)域:中心四區(qū)(瑤海區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū))為限購區(qū)域數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

11月份合肥共成交2693套，九區(qū)成交量統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，四個(gè)限購區(qū)均進(jìn)入前五名，成交量合計(jì)占67.5%。單位：套注：標(biāo)色為限購區(qū)域數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

注：標(biāo)色為限購區(qū)域11月份合肥住宅整體均價(jià)6304元/平米，其中濱湖區(qū)成交均價(jià)排在首位為8074元/平米，末位為廬陽區(qū)5389元/平米，區(qū)域最高與最低均價(jià)差為2685元/平米。單位：元/平米11月成交量排名8157932645000-6000元/平米價(jià)格波段，為普通購房者的心理預(yù)期價(jià)格區(qū)間數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

中原·市場觀點(diǎn)Thinking思路市場大勢工程開展研究大合肥背包河區(qū)市場調(diào)查包河區(qū)市場態(tài)勢包河區(qū)樓盤調(diào)查包河區(qū)住宅產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)板塊北至南至西至東至1區(qū)蕪湖路望江東路金寨路馬鞍山路2區(qū)巢湖南路與馬鞍山交匯處馬鞍山路與當(dāng)涂路交匯處馬鞍山路巢湖南路與當(dāng)涂交匯處、3區(qū)望江東路繞城高速徽州大道馬鞍山路4區(qū)望江東路繞城高速金寨路徽州大道5區(qū)繁華大道人民大街包河大道南淝河路本次包河區(qū)市場調(diào)查，根據(jù)包河區(qū)主要城市干道進(jìn)行板塊劃分，共分為五個(gè)區(qū)，分別如下表。1區(qū)2區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)望江路

徽州大道馬鞍山路

當(dāng)涂路

注：劃范圍內(nèi)為包河區(qū)地界板塊北至南至西至東至1區(qū)蕪湖路望江東路金寨路馬鞍山路1區(qū)板塊主要樓盤調(diào)查1、調(diào)查區(qū)域范圍：2、調(diào)查樓盤：東方廣場、曙光雅苑、桐城369、江南·新里程、頂峰國際公寓、蘭亭公寓、萬達(dá)廣場、和潤華府〔未售〕1區(qū)望江路馬鞍山路當(dāng)涂路開發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來源東方廣場>>>根本資料擬建商業(yè)大賣場2萬平方米，主力百貨商場3.5萬平方米，甲級(jí)寫字樓3萬平方米，高層公寓3萬平方米，星級(jí)酒店3.5萬平方米，高層住宅4萬平方米，商業(yè)步行街3萬平方米。55-71平米酒店式公寓，占38.7%82-102平米兩房，占30.7%：其中82-89兩房占10.1%；95-102兩房占23.6%116-148平米三房，占27.5%：其中116-117三房占7.2%；125-128三房占15.7%；148三房占4.6%酒店公寓、兩房、三房戶型分配比例成4：3：3結(jié)構(gòu)，分配相對(duì)均勻。其中酒店式公寓、95-102兩房戶型占較大比例，合計(jì)占62.3%比重。戶型定位缺乏客戶分析，局部戶型過大，戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中舉，缺乏創(chuàng)新戶型面積套數(shù)面積合計(jì)備注酒店公寓55-7152530000預(yù)計(jì)年內(nèi)推出兩房82.38-88.47927854.12

95.06-101.7218818291.48

三房116.3-116.73485592.72

125.45-128.289612178.8

148.29243558.96多層，一梯兩戶合計(jì)

97377476.08

東方廣場>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比酒店公寓55-7152538.7%兩房82.-899210.1%95-10218823.6%三房116-117487.2%125-1289615.7%148244.6%合計(jì)

973100%住宅〔含酒店式公寓〕共973套，住宅建筑面積約7.7萬平米，已推向市場約4.7萬平米，3萬平米酒店公寓預(yù)計(jì)年底推出。戶型由酒店式公寓〔一房〕、兩房及三房組成。住宅為毛坯銷售，酒店式公寓為帶裝修套餐銷售。據(jù)現(xiàn)場了解，酒店式公寓毛坯價(jià)格水平與住宅一致。戶型面積成交均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積備注酒店公寓55-71

-52530000預(yù)計(jì)年內(nèi)推出兩房82.38-88.47909990.30%141184.67

95.06-101.72904746.90%1009712.73

三房116.3-116.73900091.67%4465.63

125.45-128.28900060.52%384808.05

148.29940066.67%81186.32多層，一梯兩戶合計(jì)

908977.60%

47357.4

東方廣場>>>住宅銷售情況東方廣場>>>評(píng)述功能齊全，集酒店公寓、商場、住宅、辦公的26萬平米綜合體。地段優(yōu)越，臨近市商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)價(jià)值高。商業(yè)物業(yè)只租不售，寫字樓售價(jià)約11000元/平米。戶型定位缺乏市場深度分析，局部戶型面積過大，創(chuàng)新缺乏。商業(yè)引進(jìn)大連百年城商業(yè)經(jīng)營管理公司，寫字樓引入中信集團(tuán)進(jìn)駐，有望提升工程市場知名度及號(hào)召力。雖有百年城、中信集團(tuán)進(jìn)駐，但住宅推廣策略與商業(yè)沒有形成有效互動(dòng)，到達(dá)有效借勢的推廣效果。地段優(yōu)越，戶型定位缺精準(zhǔn)，推廣策略缺乏全盤考慮開發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來源曙光雅苑>>>根本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)一房52.28-57.94935097.64兩房77.9-88.4112410222.5291.96-97.52938871.27101.46-104.63646689.98三房109.56-114.97616960.43125.542251.08四房129.94628056.28合計(jì)

50046149.2曙光雅苑>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比一房52-589311.0%兩房77-8812422.2%91-979319.2%101-1046414.5%三房109-1146115.1%12520.5%四房1296217.5%合計(jì)

499100%52-58平米一房，占11%77-104平米兩房，占55.9%：其中77-88兩房占22.2%；91-97兩房占19.2%；101-104兩房占14.5%，兩房為主力戶型109-125平米三房，占15.6%：其中109-114三房占15.1%；125三房占0.5%129平米四房，占17.5%樓盤兩棟塔樓、一棟板樓，底商結(jié)合，戶型結(jié)構(gòu)及采光透風(fēng)差。住宅共500套，住宅建筑面積約4.6萬平米。戶型由一房、兩房、三房及四房四種戶型組成。樓盤共含安置房185套，約占37%比例。曙光雅苑>>>住宅銷售情況住宅開盤時(shí)間為2021年10月，開盤時(shí)對(duì)外均價(jià)7000元/平米，整體成交均價(jià)約7600元/平米。住宅開盤距今一年零兩個(gè)月，銷售率約75%。一房及101-104平米兩房戶型為暢銷戶型。經(jīng)初步調(diào)查顯示，曙光雅苑現(xiàn)有存量約1.1萬平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積一房52.28-57.94-89.41%10865.1兩房77.9-88.41-77.05%342866.4191.96-97.52-71.83%272498.77101.46-104.63-92.27%5516.81三房109.56-114.97-64.67%222459.01125.54-0.00%2251.08四房129.94-72.58%172208.98合計(jì)

760074.72%11711666.16曙光雅苑>>>評(píng)述開發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來源桐城369>>>根本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)一房42-671447896兩房76-881088952三房127303810140304200復(fù)式106-116666615134531493447合計(jì)

32426424桐城369>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比一房42-6714429.9%兩房76-8810833.9%三房1273014.4%1403015.9%復(fù)式106-11662.5%15131.7%14931.7%合計(jì)

324100.0%42-67平米一房，占29.91%76-88平米兩房，占33.9%127-140平米三房，占30.3%：其中127三房占14.4%；140三房占15.9%106-151復(fù)式戶型，占5.9%。一房、兩房、三房三種戶型配比相對(duì)均衡，樓盤90平米以下，戶型占絕最大比例，90平米以下戶型供給合計(jì)占63.8%。住宅共324套，住宅建筑面積約2.6萬平米。戶型由一房、兩房、三房及少量復(fù)式四種戶型組成。桐城369>>>住宅銷售情況戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積備注一房42、47、57、608700---塔樓，朝北，帶800元/平米568300---塔樓，毛坯，朝南677800---塔樓，特價(jià)房兩房76、778500---塔樓，毛坯，朝南888700---板樓，毛坯三房127、1408000---板樓，毛坯復(fù)式106、116、149、1518000---塔樓，毛坯合計(jì)

8200約65%約9300住宅開盤時(shí)間為2021年8月，至12月份，銷售率約65%。目前住宅銷售緩慢，現(xiàn)推出底商鋪面，商鋪售價(jià)約2.8萬元/平米，開發(fā)商欲通過商業(yè)帶動(dòng)住宅銷售。經(jīng)初步調(diào)查顯示，桐城369現(xiàn)有存量約9300平米。桐城369>>>評(píng)述依托周邊曙光路小學(xué)、中科大幼兒園、電視播送大學(xué)等學(xué)校，主打“學(xué)區(qū)牌〞，吸引家長關(guān)注。規(guī)模有限，樓盤由一棟塔樓、一棟板樓及底商組成，缺乏園林配套。樓盤定價(jià)根據(jù)戶型、朝向等因素，采取拉開價(jià)位差，通過較高價(jià)格落差，引導(dǎo)客戶購置綜合素質(zhì)較低單元；同時(shí)推出精裝及特價(jià)房等組合手段，進(jìn)行促銷。住宅銷售緩慢，開發(fā)商推出底商，以期到達(dá)帶動(dòng)住宅銷售目的。樓盤規(guī)模小，自身配套缺乏，售價(jià)與周邊規(guī)模樓盤〔如江南·新里程〕價(jià)位相比，缺乏競爭力。主打?qū)W區(qū)牌，促銷手段組合運(yùn)用

開發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來源江南·新里程>>>根本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)單間公寓37.18-45.8158424402.1一房87.43-88.6322019341.42兩房75.88-76.9215511846.1117.29-118.4615518282.48125.09-128.9725131691.03復(fù)式63.49-67.5322514773.65113.84151707.6合計(jì)

1605122044.4江南·新里程>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比單間公寓37.18-45.8158420.0%一房87.43-88.6322015.8%兩房75.88-76.921559.7%117.29-118.4615515.0%125.09-128.9725126.0%復(fù)式63.49-67.5322512.1%113.84151.4%合計(jì)

1605100.0%37-45平米一房，占20%87-88平米一房，占15.8%75-128平米兩房，合計(jì)占50.7%。其中75-76平米兩房，占9.7%；117-118兩房，占15%；125-128兩房，占26%63-113平米復(fù)式，占13.5%。其中63-67平米復(fù)式，占12.1%；113平米復(fù)式，占1.4%。戶型采用偷面積處理方式，一房可改為兩房，兩房可改為三、四房型，戶型結(jié)構(gòu)靈活，通過贈(zèng)送面積方式，吸引客戶眼球。復(fù)式房型以60多平米小復(fù)式為主，作為市場稀有的小復(fù)式，客戶接受度極高。目前推出住宅共1605套，住宅建筑面積約12萬平米。戶型由單間公寓、一房、兩房及復(fù)式四種戶型組成。6號(hào)樓尚未推出市場，戶型根本與7號(hào)樓一致，預(yù)計(jì)6號(hào)樓共520套，建筑面積約2.4萬平米。江南·新里程>>>住宅銷售情況住宅開盤時(shí)間為2021年3月，銷售率約85%。目前已推出1\2\3\5\7\8號(hào)樓，6號(hào)樓未入市。經(jīng)初步調(diào)查顯示，江南·新里程現(xiàn)有存量約1.78萬平米，未推出存量約2.4萬平米，合計(jì)存量約4.18萬平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積單間公寓37.18-45.81730085.40%22866.81一房87.43-88.63778084.10%353078.1兩房75.88-76.92779390.30%5386.5117.29-118.46779377.23%304163.3125.09-128.97780877.34%567181.23復(fù)式63.49-67.53930096.45%8524.35113.8493006.67%141593.76合計(jì)

85.42%17017794.05地處學(xué)交集中區(qū)域，是為數(shù)不多的新建建筑規(guī)模達(dá)10萬的樓盤，與桐城北路在售樓盤相比，其規(guī)模優(yōu)勢、園林、配套突出。樓盤戶型產(chǎn)品采用偷面積處理方式，將戶型實(shí)用率提升，通過贈(zèng)送面積，吸引客戶購置，市場反響良好。樓盤推出60多平米小復(fù)式，受到客戶追捧。樓盤通過規(guī)模及戶型產(chǎn)品優(yōu)勢，充分拋離桐城北路競爭對(duì)手，實(shí)現(xiàn)良好銷售業(yè)績。戶型特點(diǎn)突出，通過偷面積及小復(fù)式，提升產(chǎn)品競爭力，豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。江南·新里程>>>評(píng)述開發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來源頂峰國際公寓>>>根本資料產(chǎn)品面積套數(shù)面積合計(jì)一房61.58623817.96兩房95.03-100.738437778.44三房126.66-128.7425532554.5四房141.28608476.8合計(jì)

76182627.7頂峰國際公寓>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品面積套數(shù)戶型配比一房61.58624.6%兩房95.03-100.738445.7%三房126.66-128.7425539.4%四房141.286010.3%合計(jì)

761100.0%61平米一房，占4.6%95-100平米兩房，占45.7%126-128平米三房，占39.4%。141平米四房，占10.3%。戶型以大戶型為主，戶型方正，但缺乏特點(diǎn)，面積過大，總價(jià)高。尤其是后續(xù)D\E\F棟產(chǎn)品，主要戶型將集中在129平米以上的三、四房型。A、B、C棟，共計(jì)套數(shù)761套，建筑面積約8.26萬平米。其中A、B兩棟已入住，目前在售C棟住宅共246套，住宅建筑面積約2.4萬平米。戶型由一房、兩房、三房及四房四種戶型組成。D、E、F號(hào)共三棟樓尚未全面推向市場，戶型以三房、四房為主，共約738套，建筑面積約9.8萬平米。A\B\C號(hào)樓戶型產(chǎn)品面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積一房61.58870098.39%161.58兩房95.03-100.75500、870090.42%383618.24三房126.66-128.74550092.45%02459.01四房141.28870011.67%537487.84合計(jì)

870083.51%9213626.67頂峰國際公寓>>>住宅銷售情況住宅一期〔A、B棟〕開盤時(shí)間為2021年12月，已售罄；二期〔C棟〕開盤時(shí)間為2021年1月，銷售率約55%，去化速度緩慢。A\B\C號(hào)樓整體銷售率約83%。D號(hào)樓預(yù)計(jì)明年推出；12月30日，推出E號(hào)樓共40套129、136平米戶型特價(jià)房源，6680-6980元/平米；F號(hào)樓推出時(shí)間未定。經(jīng)初步調(diào)查顯示，頂峰國際公寓〔A\B\C棟〕在售存量約1.36萬平米，未完全推出存量〔D、E、F棟〕約738套，建筑面積約9.8萬平米。頂峰國際公寓未來供給量合計(jì)約11.26萬平米。產(chǎn)品定位缺乏精準(zhǔn)，戶型面積大，總價(jià)高。采取送裝修及特價(jià)房優(yōu)惠促銷，應(yīng)對(duì)市場壓力，以求盡快走量。目前采取特價(jià)房及送裝修方式，進(jìn)行促銷，價(jià)格優(yōu)惠幅度約1000元/平米?，F(xiàn)場包裝及銷售管理欠佳。售樓處現(xiàn)場氣氛營造缺乏，顯陳舊，銷售人員士氣缺佳。定位乏精準(zhǔn)，戶型過大，營銷細(xì)節(jié)處理欠佳。頂峰國際公寓>>>評(píng)述開發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來源蘭亭公寓>>>根本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)單間公寓31.58-39.332308075.8440.05-49.5845219752.5851.43-59.8940422157.7660.58-70.031248042.88兩房80.43-89.25564724.5897.98646270.72三房126.19313911.89143.91649210.24159.59243830.16合計(jì)

144985976.65蘭亭公寓>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)戶型面積套數(shù)戶型配比單間公寓31.58-39.332309.4%40.05-49.5845223.0%51.43-59.8940425.8%60.58-70.031249.4%兩房80.43-89.25565.5%97.98647.3%三房126.19314.5%143.916410.7%159.59244.5%合計(jì)

1449100.0%31-70平米一房，占67.5%。80-97平米兩房，占12.8%126-159平米三房，占19.7%。蘭亭公寓主力戶型為3、4號(hào)樓單間公寓，其中3號(hào)樓為帶裝修出售，4號(hào)樓毛坯出售。蘭亭公寓由1、2、3、4號(hào)樓共四棟住宅及底商組成，其中1、2號(hào)樓為兩、三房戶型；3、4號(hào)樓為單間公寓戶型。1、2號(hào)樓住宅，共計(jì)239套，建筑面積約2.79萬平米；3、4號(hào)樓單間公寓，共計(jì)套數(shù)1210套，建筑面積約5.8萬平米。合計(jì)套數(shù)共1449套，建筑面積約8.6萬平米。戶型由一房、兩房、三房及四房四種戶型組成。蘭亭公寓>>>住宅銷售情況1、2號(hào)樓戶型為兩、三房，2021年以前出售，現(xiàn)已根本售罄；3、4號(hào)樓為單間公寓戶型。其中4號(hào)樓開盤時(shí)間為2021年5月，均價(jià)7400元/平米；3號(hào)樓帶裝修出售，開盤時(shí)間為2021年1月，均價(jià)8700元/平米。整體銷售率約96%。蘭亭公寓現(xiàn)主要推出沿街底商物業(yè)，商業(yè)售價(jià)水平約3-4萬/平米。經(jīng)初步調(diào)查顯示，蘭亭公寓可售住宅存量約3327平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積戶型配比單間公寓31.58-39.337400\840086.90%281057.739.4%40.05-49.587400\840096.46%16699.3623.0%51.43-59.89740098.50%6332.9525.8%60.58-70.03740091.70%11667.359.4%兩房80.43-89.25390096.22%2178.55.5%97.98420093.75%4391.927.3%三房126.193900100.00%004.5%143.914200100.00%0010.7%159.594200100.00%004.5%合計(jì)

96.13%

3327.81100.0%蘭亭公寓>>>評(píng)述開發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來源萬達(dá)廣場>>>根本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)戶型配比三房

159.83-199.9822542796.3525.8%226.01-287.8449512285074.2%合計(jì)

720

165646.4100.0%萬達(dá)廣場>>>精裝豪宅戶型結(jié)構(gòu)159-199平米精裝三房豪宅，占25.8%。226－287精裝三房豪宅，占74.2%萬大廣場精裝豪宅戶型面積主要集中在226-287平米區(qū)間，豪宅特點(diǎn)不突出，銷售率約77%。9、10、11、12號(hào)樓共四棟，均為三房戶型。共計(jì)720套，建筑面積約16.5萬平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積三房

159.83-199.9811000、13000

66.08%7514516.7226.01-287.8411000、13000

80.38%9824102.32合計(jì)

11000、1300076.69%17338619.02戶型面積套數(shù)面積合計(jì)戶型配比一房50.82-50.97542748.932.7%兩房84.9-89.8329326068.6825.9%92.07-94.9620319134.8119.0%110.94232551.622.5%三房109.69-129.089010744.6510.7%139.93-144.1124434614.0434.4%151.85314707.354.7%合計(jì)

938100570.1100.0%萬達(dá)廣場>>>普通住宅戶型結(jié)構(gòu)50平米一房，占2.7%。84－110兩房，占47.5%。其中84－89平米兩房，占25.9%；92－94平米兩房，占19%。109－151三房，占49.8%。其中109-129平米三房，占10.7%；139－144平米三房，占34.4%1、3、15號(hào)樓共三棟，為普通住宅。共計(jì)938套，建筑面積約10.1萬平米。戶型面積銷售均價(jià)銷售率可售套數(shù)可售面積一房50.82-50.97

100.00%00兩房84.9-89.83

100.00%0092.07-94.96

75.80%494630.64110.94

100.00%00三房109.69-129.08

96.76%3348.46139.93-144.11

97.09%71008.77151.85

100.00%00合計(jì)

860094.05%

5987.87萬達(dá)廣場>>>普通住宅銷售情況普通住宅整體銷售約約94%，銷售均價(jià)約9600元/平米，萬達(dá)廣場普通住宅銷售較豪宅銷售順暢。根據(jù)現(xiàn)萬達(dá)廣場銷售動(dòng)態(tài)，現(xiàn)在售豪宅均價(jià)下調(diào)至10000元/平米，而10#樓王單位仍維持在13000元/平米；普通住宅均價(jià)約8000元/平米，萬達(dá)廣場豪宅與普通住宅價(jià)格明顯下調(diào)。萬達(dá)廣場>>>評(píng)述開發(fā)商知名度高，具有較好品牌影響力。工程處于南一環(huán)位置優(yōu)越，為城市綜合體，功能豐富，涵蓋商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅等物業(yè)類型。商業(yè)定位為合肥高端商場，目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)合肥高端消費(fèi)人群，很大程度上，提升了工程的整體品質(zhì)及檔次。住宅分為精裝大戶型豪宅及普通住宅出售，作為包河區(qū)唯一推出帶精裝大戶型豪宅的工程，至今豪宅銷售率約為77%，銷售率極為緩慢，銷售速度明顯低于萬達(dá)廣場普通住宅銷售速度，區(qū)域市場對(duì)豪宅預(yù)期不高。開發(fā)商知名度高，工程功能齊備，號(hào)召力強(qiáng)，住宅戶型偏大，總價(jià)過高。開發(fā)商地址容積率綠化率占地面積建筑面積產(chǎn)品類型商業(yè)住宅寫字樓建筑風(fēng)格住宅戶型配比住宅起價(jià)住宅均價(jià)住宅最高價(jià)優(yōu)惠政策銷售率客戶來源和潤華府>>>根本資料戶型面積套數(shù)面積合計(jì)戶型配比單間公寓37-40582162.825.4%兩房78-9014512019.6330.1%三房76-9329025782.4564.5%合計(jì)

39964.9100.0%和潤華府>>>住宅戶型結(jié)構(gòu)37－40平米一房，占5.4%。78－90兩房，占30.1%。76－83三房，占64.5%。和潤華府，以小三房作為主力戶型，以居家戶型為主。工程目前尚未開始出售。2-5區(qū)板塊主要樓盤調(diào)查匯總1、調(diào)查區(qū)域范圍：2、調(diào)查樓盤：碧湖云溪、恒興廣場、星隆廣場、玫瑰紳城、藍(lán)鼎星河府、綠色港灣、創(chuàng)智廣場、吉瑞泰國際生活廣場、信達(dá)好第坊、柏林春天、天下錦城、寶業(yè)桐城綠苑、綠城玉蘭公寓、城建琥珀新天地、水麗坊自在城、盛景融城、九瓏灣花園、湖畔景苑2區(qū)板塊北至南至西至東至2區(qū)巢湖南路與馬鞍山交匯處馬鞍山路與當(dāng)涂路交匯處馬鞍山路巢湖南路與當(dāng)涂交匯處、3區(qū)望江東路繞城高速徽州大道馬鞍山路4區(qū)望江東路繞城高速金寨路徽州大道5區(qū)繁華大道人民大街包河大道南淝河路5區(qū)3區(qū)馬鞍山路4區(qū)徽州大道望江路當(dāng)涂路樓盤名稱占地面積(平方米)建筑面積(平方米)容積率戶型結(jié)構(gòu)可售套數(shù)可售面積在售均價(jià)碧湖云溪93333728981.33

6512730.1916000（別墅）恒興廣場772155393.127.17

2169.95

星隆廣場360001000002.78

818486.4

玫瑰紳城（別墅）1500004000002.66

4810761.86

玫瑰紳城（普通住宅）

274269

藍(lán)鼎星河府1333335500003.1

1247154411

綠色港灣20141001100000.55

9737781.66

創(chuàng)智廣場28737.4692247.253.21

00

吉瑞泰國際生活廣場640002200003.63

191233.11

信達(dá)好第坊27374.47850003.1

00

2-5區(qū)板塊主要樓盤調(diào)查匯總表1樓盤名稱占地面積(平方米)建筑面積(平方米)容積率戶型結(jié)構(gòu)可售套數(shù)可售面積在售均價(jià)柏林春天1600003680002.3

9781.77

天下錦城80120.41437061.79

19524199.5

寶業(yè)桐城綠苑533601930003.61

463277.86

綠城玉蘭公寓59367.82010003.38

429218.28

城建琥珀新天地710801421602

28731761.24

水麗坊自在城2000004000002.8

23822159.64

盛景融城23622800002.98

00

九瓏灣花園2800007700003.5

23527960.44

湖畔景苑951136141.83.8

4499.46

2-5區(qū)板塊主要樓盤調(diào)查匯總表2包河區(qū)市場態(tài)勢包河區(qū)主要盤調(diào)查包河區(qū)住宅產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

進(jìn)入2021年包河區(qū)住宅成交量回落數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)網(wǎng)

產(chǎn)品線套數(shù)面積合計(jì)比例別墅

77420