2025年物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題（含答案）一、單項選擇題（每題1分，共60分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理中，為了實現(xiàn)利潤最大化，需要對成本進行有效的控制。下列成本中，屬于固定成本的是（）。A.直接材料成本B.員工工資C.按使用量計算的水電費D.維修費用答案：B解析：固定成本是指在一定時期和一定業(yè)務量范圍內(nèi)，不受業(yè)務量增減變動影響而能保持不變的成本。員工工資通常在一定時期內(nèi)是固定的，不隨業(yè)務量的變化而變化，屬于固定成本。直接材料成本、按使用量計算的水電費以及維修費用都會隨著業(yè)務量的變動而變動，屬于變動成本。2.以下哪種市場細分變量不屬于消費者市場細分的依據(jù)（）。A.地理變量B.人口變量C.行為變量D.行業(yè)變量答案：D解析：消費者市場細分的依據(jù)主要包括地理變量、人口變量、心理變量和行為變量。行業(yè)變量是用于產(chǎn)業(yè)市場細分的依據(jù)，而不是消費者市場細分的依據(jù)。3.某物業(yè)管理公司負責管理的物業(yè)項目共有100套住宅，其中已出租80套，空置20套。該物業(yè)項目的出租率是（）。A.20%B.80%C.100%D.無法計算答案：B解析：出租率的計算公式為：出租率=已出租房屋數(shù)量÷房屋總數(shù)量×100%。將題目中的數(shù)據(jù)代入公式，可得出租率=80÷100×100%=80%。4.在物業(yè)租賃管理中，凈租通常是指（）。A.租戶僅支付租金，其他費用由業(yè)主承擔B.租戶支付租金和部分運營費用C.租戶支付租金和所有運營費用D.租戶不支付租金，僅承擔運營費用答案：C解析：凈租是指租戶除了支付租金外，還需要承擔物業(yè)的所有運營費用，如水電費、物業(yè)管理費、保險費等。而毛租則是指租戶只支付租金，其他費用由業(yè)主承擔。5.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略類型中，（）是指企業(yè)通過擴大規(guī)模、增加產(chǎn)量、降低成本等方式來提高市場份額和競爭力。A.成本領先戰(zhàn)略B.差異化戰(zhàn)略C.集中化戰(zhàn)略D.多元化戰(zhàn)略答案：A解析：成本領先戰(zhàn)略是指企業(yè)通過降低成本，使自己的產(chǎn)品或服務在價格上具有競爭力，從而吸引更多的客戶，提高市場份額。差異化戰(zhàn)略是指企業(yè)通過提供與競爭對手不同的產(chǎn)品或服務，滿足客戶的特殊需求，從而獲得競爭優(yōu)勢。集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)將資源集中于某一特定的市場或客戶群體，以獲得競爭優(yōu)勢。多元化戰(zhàn)略是指企業(yè)進入新的業(yè)務領域，開展多種經(jīng)營活動。6.以下關(guān)于物業(yè)管理績效評價的說法，錯誤的是（）。A.物業(yè)管理績效評價的對象是物業(yè)管理企業(yè)B.物業(yè)管理績效評價的指標體系包括財務效益狀況、資產(chǎn)營運狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況四個方面C.物業(yè)管理績效評價的方法主要有功效系數(shù)法和綜合分析判斷法D.物業(yè)管理績效評價的結(jié)果主要用于企業(yè)內(nèi)部管理，不對外公布答案：D解析：物業(yè)管理績效評價的結(jié)果不僅用于企業(yè)內(nèi)部管理，也可以對外公布，如向業(yè)主、投資者等展示企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和管理水平，增強他們對企業(yè)的信心。物業(yè)管理績效評價的對象是物業(yè)管理企業(yè)，指標體系包括財務效益狀況、資產(chǎn)營運狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況四個方面，方法主要有功效系數(shù)法和綜合分析判斷法。7.某物業(yè)項目的年毛租金收入為100萬元，運營費用為30萬元，該物業(yè)項目的凈租金收益率是（）。A.30%B.70%C.100%D.無法計算答案：B解析：凈租金收益率的計算公式為：凈租金收益率=（年毛租金收入-運營費用）÷年毛租金收入×100%。將題目中的數(shù)據(jù)代入公式，可得凈租金收益率=（100-30）÷100×100%=70%。8.在物業(yè)管理招投標中，評標委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為（）人以上單數(shù)。A.3B.5C.7D.9答案：B解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》和相關(guān)規(guī)定，評標委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。9.以下哪種物業(yè)類型的物業(yè)管理成本通常較高（）。A.普通住宅B.商業(yè)物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.政府辦公樓答案：B解析：商業(yè)物業(yè)通常具有較高的設施設備配置和管理要求，如需要提供24小時的安保服務、高質(zhì)量的環(huán)境衛(wèi)生服務、專業(yè)的設施設備維護等，因此物業(yè)管理成本通常較高。普通住宅的物業(yè)管理成本相對較低，工業(yè)物業(yè)的管理重點主要在廠房和設備的維護，成本也相對較為固定，政府辦公樓的物業(yè)管理成本則根據(jù)政府的預算和要求而定。10.物業(yè)管理企業(yè)在進行市場定位時，需要考慮的因素不包括（）。A.競爭對手的定位B.自身的優(yōu)勢和劣勢C.客戶的需求D.政府的政策法規(guī)答案：D解析：物業(yè)管理企業(yè)在進行市場定位時，需要考慮競爭對手的定位、自身的優(yōu)勢和劣勢以及客戶的需求等因素。政府的政策法規(guī)是企業(yè)經(jīng)營管理需要遵循的外部環(huán)境因素，但不是市場定位的直接考慮因素。市場定位主要是為了確定企業(yè)在市場中的位置和競爭策略，以滿足客戶需求并獲得競爭優(yōu)勢。二、多項選擇題（每題2分，共40分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動包括（）。A.物業(yè)的租賃管理B.物業(yè)的維修養(yǎng)護管理C.物業(yè)的清潔衛(wèi)生管理D.物業(yè)的安全保衛(wèi)管理E.物業(yè)的財務管理答案：ABCDE解析：物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動涵蓋了多個方面。物業(yè)的租賃管理涉及到房屋的出租、租金收取、租戶管理等；物業(yè)的維修養(yǎng)護管理保證物業(yè)的設施設備正常運行和房屋的完好；清潔衛(wèi)生管理為業(yè)主提供整潔的環(huán)境；安全保衛(wèi)管理保障物業(yè)區(qū)域的安全；財務管理則對企業(yè)的資金收支、成本控制等進行管理。這些活動相互關(guān)聯(lián)，共同構(gòu)成了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理體系。2.影響物業(yè)租金水平的因素有（）。A.物業(yè)的地理位置B.物業(yè)的類型C.市場供求關(guān)系D.租戶的信用狀況E.物業(yè)管理服務水平答案：ABCE解析：物業(yè)的地理位置是影響租金水平的重要因素，地理位置優(yōu)越的物業(yè)通常租金較高。物業(yè)的類型不同，如商業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)等，租金水平也會有很大差異。市場供求關(guān)系直接影響租金的高低，當供大于求時，租金可能下降，反之則上升。物業(yè)管理服務水平的高低也會影響租戶的意愿和租金的定價，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務可以提高物業(yè)的吸引力和租金水平。租戶的信用狀況主要影響其是否能夠順利租賃物業(yè)以及租賃的條件，但不是直接影響租金水平的因素。3.物業(yè)管理績效評價的基本指標包括（）。A.凈資產(chǎn)收益率B.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率C.資產(chǎn)負債率D.營業(yè)收入增長率E.資本積累率答案：ABCDE解析：凈資產(chǎn)收益率反映了企業(yè)運用自有資本獲取收益的能力；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量企業(yè)資產(chǎn)運營效率；資產(chǎn)負債率體現(xiàn)企業(yè)的償債能力；營業(yè)收入增長率反映企業(yè)的經(jīng)營增長情況；資本積累率則反映企業(yè)的資本積累能力。這些基本指標從不同方面對物業(yè)管理企業(yè)的績效進行評價，綜合反映企業(yè)的財務效益、資產(chǎn)營運、償債能力和發(fā)展能力等狀況。4.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略選擇應考慮的因素有（）。A.企業(yè)的資源和能力B.市場需求和競爭狀況C.政府的政策法規(guī)D.社會文化環(huán)境E.技術(shù)發(fā)展趨勢答案：ABCDE解析：企業(yè)的資源和能力是選擇經(jīng)營戰(zhàn)略的基礎，企業(yè)需要根據(jù)自身的人力、物力、財力等資源以及管理、技術(shù)等能力來確定合適的戰(zhàn)略。市場需求和競爭狀況決定了企業(yè)的市場定位和競爭策略。政府的政策法規(guī)對企業(yè)的經(jīng)營活動有一定的限制和引導作用，企業(yè)需要遵循相關(guān)政策法規(guī)。社會文化環(huán)境會影響消費者的需求和行為，企業(yè)需要適應社會文化環(huán)境的變化。技術(shù)發(fā)展趨勢可能會為企業(yè)帶來新的機遇和挑戰(zhàn)，企業(yè)需要關(guān)注技術(shù)發(fā)展并及時調(diào)整戰(zhàn)略。5.物業(yè)租賃管理的主要工作內(nèi)容包括（）。A.租金確定與調(diào)整B.租戶選擇與管理C.租賃合約的簽訂與執(zhí)行D.物業(yè)的維修與保養(yǎng)E.租賃市場的調(diào)研與分析答案：ABCDE解析：租金確定與調(diào)整需要考慮市場行情、物業(yè)狀況等因素，以保證租金的合理性和競爭力。租戶選擇與管理包括對租戶的信用、背景等進行審核，以及在租賃期間對租戶的行為進行管理。租賃合約的簽訂與執(zhí)行確保雙方的權(quán)利和義務得到明確和履行。物業(yè)的維修與保養(yǎng)保證物業(yè)的正常使用，提高租戶的滿意度。租賃市場的調(diào)研與分析有助于企業(yè)了解市場動態(tài)，制定合理的租賃策略。6.物業(yè)管理企業(yè)的成本控制方法有（）。A.預算控制B.定額控制C.標準成本控制D.作業(yè)成本控制E.質(zhì)量成本控制答案：ABCDE解析：預算控制是通過編制預算來控制成本，將實際成本與預算進行對比分析，及時發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施進行調(diào)整。定額控制是根據(jù)一定的標準和定額來控制成本支出。標準成本控制是預先制定標準成本，然后將實際成本與標準成本進行比較，分析差異原因并進行改進。作業(yè)成本控制是通過對作業(yè)活動的分析和管理，降低成本。質(zhì)量成本控制是在保證服務質(zhì)量的前提下，控制與質(zhì)量相關(guān)的成本，如預防成本、鑒定成本、內(nèi)部損失成本和外部損失成本等。7.以下屬于物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務收入的有（）。A.物業(yè)管理收入B.物業(yè)經(jīng)營收入C.物業(yè)大修收入D.其他業(yè)務收入E.投資收益答案：ABC解析：物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務收入包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供物業(yè)管理服務而取得的收入；物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入；物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。其他業(yè)務收入是指企業(yè)除主營業(yè)務以外的其他經(jīng)營活動取得的收入，投資收益是指企業(yè)對外投資所取得的收益或損失，不屬于主營業(yè)務收入。8.物業(yè)管理招投標的原則包括（）。A.公開原則B.公平原則C.公正原則D.誠實信用原則E.效益原則答案：ABCD解析：物業(yè)管理招投標應遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。公開原則要求招投標活動的信息公開，包括招標公告、招標文件、評標標準等都要向社會公開。公平原則保證所有投標人在平等的條件下參與競爭，享有同等的權(quán)利和機會。公正原則要求評標過程公正，按照規(guī)定的標準和程序進行評標。誠實信用原則要求招投標雙方都要誠實守信，不得隱瞞真實情況或進行欺詐行為。效益原則雖然也是企業(yè)經(jīng)營管理需要考慮的因素，但不是物業(yè)管理招投標的基本原則。9.物業(yè)的公共設施設備包括（）。A.電梯B.消防設施C.給排水系統(tǒng)D.供電系統(tǒng)E.綠化設施答案：ABCD解析：物業(yè)的公共設施設備是指為整個物業(yè)區(qū)域服務的設施設備。電梯是高層建筑中重要的垂直運輸工具；消防設施用于保障物業(yè)的消防安全；給排水系統(tǒng)包括供水和排水設施，保證物業(yè)的用水和排水需求；供電系統(tǒng)為物業(yè)提供電力支持。綠化設施屬于物業(yè)的環(huán)境配套設施，不屬于公共設施設備的范疇。10.物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理中面臨的風險有（）。A.市場風險B.信用風險C.管理風險D.自然風險E.法律風險答案：ABCDE解析：市場風險是指由于市場供求關(guān)系、價格波動等因素導致企業(yè)經(jīng)營收益不穩(wěn)定的風險。信用風險是指租戶或合作伙伴違約導致企業(yè)遭受損失的風險。管理風險是指企業(yè)內(nèi)部管理不善，如人員管理、財務管理等方面出現(xiàn)問題，影響企業(yè)的正常運營。自然風險是指由于自然災害等不可抗力因素導致物業(yè)損壞或人員傷亡的風險。法律風險是指企業(yè)在經(jīng)營管理過程中違反法律法規(guī)，面臨法律訴訟和處罰的風險。三、案例分析題（每題20分，共60分）案例一某物業(yè)管理公司負責管理一個大型住宅小區(qū)，該小區(qū)共有50棟住宅樓，居民約2000戶。近期，小區(qū)內(nèi)頻繁發(fā)生車輛被盜事件，引起了業(yè)主的強烈不滿。物業(yè)管理公司采取了增加保安巡邏次數(shù)、安裝監(jiān)控攝像頭等措施，但效果不佳。問題：1.分析車輛被盜事件頻繁發(fā)生的可能原因。2.提出進一步解決車輛被盜問題的具體措施。答案：1.車輛被盜事件頻繁發(fā)生的可能原因如下：-安保管理方面：-保安人員配置不足或素質(zhì)不高，可能存在巡邏不認真、對可疑人員和車輛識別能力差等問題。雖然增加了巡邏次數(shù)，但如果人員責任心不強，仍然無法有效防范盜竊。-門禁系統(tǒng)可能存在漏洞，外來車輛和人員可以輕易進入小區(qū)，沒有嚴格的登記和管控措施。-監(jiān)控攝像頭可能存在盲區(qū)，部分區(qū)域無法被監(jiān)控覆蓋，導致盜竊行為難以被及時發(fā)現(xiàn)和追蹤。-車輛管理方面：-小區(qū)內(nèi)停車位規(guī)劃不合理，車輛停放混亂，增加了盜竊分子作案的機會。-沒有對業(yè)主車輛進行有效的標識和管理，難以區(qū)分小區(qū)內(nèi)車輛和外來車輛，不利于安全防范。-業(yè)主自身方面：-部分業(yè)主安全意識淡薄，沒有養(yǎng)成鎖好車輛、關(guān)好車窗等良好習慣，給盜竊分子提供了可乘之機。2.進一步解決車輛被盜問題的具體措施如下：-加強安保管理：-對保安人員進行專業(yè)培訓，提高其業(yè)務素質(zhì)和責任心，明確巡邏職責和要求，確保巡邏工作到位。-完善門禁系統(tǒng)，加強對外來車輛和人員的登記和管控，實行嚴格的出入管理制度。-對監(jiān)控攝像頭進行全面檢查和調(diào)整，消除監(jiān)控盲區(qū)，確保小區(qū)內(nèi)各個區(qū)域都能被有效監(jiān)控。同時，安排專人實時查看監(jiān)控視頻，及時發(fā)現(xiàn)異常情況并采取措施。-優(yōu)化車輛管理：-重新規(guī)劃小區(qū)內(nèi)停車位，合理劃分車位，確保車輛有序停放。設置明顯的停車位標識和引導標志，方便業(yè)主停車。-為業(yè)主車輛辦理專屬的停車卡或標識，加強對小區(qū)內(nèi)車輛的識別和管理。對無標識車輛進行嚴格盤查，防止外來車輛隨意停放。-提高業(yè)主安全意識：-通過小區(qū)公告、宣傳欄、業(yè)主微信群等多種渠道，宣傳車輛安全防范知識，提醒業(yè)主養(yǎng)成良好的停車習慣，如鎖好車輛、關(guān)好車窗、不將貴重物品留在車內(nèi)等。-組織開展安全知識講座或培訓活動，邀請專業(yè)人員為業(yè)主講解車輛防盜的方法和技巧，提高業(yè)主的安全防范意識和能力。案例二某商業(yè)物業(yè)位于城市中心繁華地段，共有10層，建筑面積20000平方米。該物業(yè)由一家物業(yè)管理公司進行管理。目前，該物業(yè)的出租率為80%，但租金水平較低，且租戶滿意度不高。物業(yè)管理公司經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)存在設施設備老化、物業(yè)服務質(zhì)量不高、周邊競爭激烈等問題。問題：1.分析該商業(yè)物業(yè)租金水平低和租戶滿意度不高的原因。2.提出提高該商業(yè)物業(yè)租金水平和租戶滿意度的具體措施。答案：1.該商業(yè)物業(yè)租金水平低和租戶滿意度不高的原因如下：-設施設備方面：-設施設備老化會影響租戶的正常使用，如電梯運行不穩(wěn)定、空調(diào)制冷效果差等，降低了物業(yè)的吸引力，導致租金水平難以提高。-老化的設施設備還可能增加維修成本和安全隱患，影響租戶的使用體驗，進而降低租戶滿意度。-物業(yè)服務質(zhì)量方面：-物業(yè)服務質(zhì)量不高，如環(huán)境衛(wèi)生差、安保措施不到位、客服響應不及時等，會讓租戶感到不滿，影響他們對物業(yè)的評價和續(xù)租意愿。-低質(zhì)量的物業(yè)服務也難以支撐較高的租金水平，導致租金競爭力下降。-市場競爭方面：-周邊競爭激烈，其他商業(yè)物業(yè)可能提供了更優(yōu)質(zhì)的設施設備和服務，且租金價格更有優(yōu)勢，使得該物業(yè)在市場上的競爭力減弱，租金水平難以提高。-租戶有更多的選擇空間，對該物業(yè)的滿意度要求也會更高，如果不能滿足他們的需求，就容易導致租戶流失。2.提高該商業(yè)物業(yè)租金水平和租戶滿意度的具體措施如下：-設施設備更新與維護：-制定設施設備更新計劃，逐步對老化的設施設備進行更換和升級，如更換新的電梯、空調(diào)系統(tǒng)等，提高物業(yè)的品質(zhì)和使用性能。-建立完善的設施設備維護管理制度，定期對設施設備進行檢查、保養(yǎng)和維修，確保其正常運行，減少故障發(fā)生的概率。-提升物業(yè)服務質(zhì)量：-加強環(huán)境衛(wèi)生管理，增加清潔頻次，提高清潔標準，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)干凈整潔。-強化安保措施，增加保安人員數(shù)量，加強巡邏力度，安裝先進的安防設備，保障租戶的人身和財產(chǎn)安全。-優(yōu)化客服服務流程，提高客服人員的服務意識和專業(yè)水平，及時響應租戶的需求和投訴，為租戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務。-市場定位與營銷：-重新對該商業(yè)物業(yè)進行市場定位，明確目標客戶群體，根據(jù)市場需求和競爭情況，制定合理的租金價格策略。-加強物業(yè)的營銷推廣，通過廣告宣傳、舉辦招商活動等方式，提高物業(yè)的知名度和吸引力，吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶入駐。-與租戶保持良好的溝通和互動，了解他們的需求和意見，及時調(diào)整服務內(nèi)容和質(zhì)量，提高租戶的滿意度和忠誠度。案例三某物業(yè)管理公司承接了一個新建的寫字樓項目，該項目建筑面積為50000平方米，共有20層。物業(yè)管理公司在項目前期介入階段，參與了項目的規(guī)劃設計和施工監(jiān)督等工作。在項目交付使用后，物業(yè)管理公司面臨著一系列問題，如設施設備調(diào)試困難、業(yè)主對物業(yè)服務不滿意等。問題：1.分析物業(yè)管理公司在項目前期介入階段可能存在的不足。2.針對設施設備調(diào)試困難和業(yè)主對物業(yè)服務不滿意的問題，提出相應的解決措施。答案：1.物業(yè)管理公司在項目前期介入階段可能存在的不足如下：