2010年武漢市公寓辦公市場研究專題報(bào)告目錄2010年武漢房地產(chǎn)市場回顧2011年武漢房地產(chǎn)市場展望2010年武漢公寓市場專題2010年武漢寫字樓市場專題31835782010年武漢房地產(chǎn)市場回顧供應(yīng)量2010年中4、5月以及年末9-12月出現(xiàn)較大供應(yīng)量，借力“金九銀十”眾多樓盤選擇集中推案，年內(nèi)多次政策調(diào)控反而將今年樓市“越調(diào)越旺”。武漢市場漢陽市場沌口市場從月度供求比走勢來看，2009年武漢市全年供不應(yīng)求，在09年8月達(dá)到了供求比的最低谷。直到進(jìn)入10年3月，供求比開始走高，5月供求比與09年初存量較大的態(tài)勢相同，而在8月份淡季時(shí)，逆市呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)，隨之9月供應(yīng)量大增，供求比回到高位，直至年底才恢復(fù)到供求基本持平的水平。

2011年將有大量新項(xiàng)目上市，預(yù)示房源去化壓力較大，而供求比將基本維持穩(wěn)定。供求比武漢市場漢陽市場沌口市場成交量：自417調(diào)控到土地增值稅從嚴(yán)清算，再到公布閑置土地黑名單打擊“囤地”“囤房”，房價(jià)仍然像一只脫韁的野馬不斷創(chuàng)出新高；927二次調(diào)控千呼萬喚始出來，首套房首付30%以上，停發(fā)三套房貸……15城市也紛紛效仿北京出臺“限購令”，無疑，行政調(diào)控措施抑房價(jià)的措施已經(jīng)似乎“山窮水盡”，但成效甚微，市場價(jià)格全年水漲船高。武漢市場漢陽市場沌口市場成交結(jié)構(gòu)：2010年武漢住宅市場成交的主力仍然是80-100平方米的二房和100-140平方米的三房。

分戶型面積段來看，2010年一房成交量約占5%，二房約占40%，三房約占39%，四房約占16%，其中別墅約占3%。與去年相比，一房、二房占比上升，而三房、四房占比下降，說明剛性需求放量明顯。

另外，2010年成交結(jié)構(gòu)有幾個(gè)特點(diǎn)：首先，兩房成交更加集中，主要去化集中在80-100平米；其次，三房成交面積略降，120-140平米戶型仍是主力；最后，大面積產(chǎn)品維持穩(wěn)定成交，別墅產(chǎn)品占比3%。武漢市場漢陽市場沌口市場成交價(jià)格2010年價(jià)格遠(yuǎn)超07、08年之上，且其表現(xiàn)較為穩(wěn)定。年內(nèi)武漢商品住宅價(jià)格一路平穩(wěn)上漲，三外環(huán)周邊價(jià)格更是迅速拉高，直到年底出現(xiàn)7408元/平方米的價(jià)格高點(diǎn)。主要由于成交量穩(wěn)定上升，帶動成交價(jià)格上漲，而與09年不同的是，10年價(jià)格上漲極為穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)劇烈波動的現(xiàn)象，而是不斷地在爬坡。由于目前價(jià)格處于一個(gè)相對較高的位置，而成交量較大、存量不足以及年末大量地塊高價(jià)出讓、高端項(xiàng)目的蓄勢待發(fā)，預(yù)示2011年成交價(jià)格仍有高點(diǎn)待突破。武漢市場漢陽市場沌口市場成交價(jià)格段分析2010年武漢住宅市場價(jià)格結(jié)構(gòu)與2009年對比變化較大。4000以下-6000元/平方米的價(jià)格段內(nèi)成交量降幅明顯，尤其是5000-6000元/平米價(jià)格段產(chǎn)品成交量下降63%，而6000-9000以上價(jià)格段成交量上升明顯，最高漲幅達(dá)142%，位于9000元/平米以上價(jià)格段，兩極分化的主要原因是由于主力成交產(chǎn)品價(jià)格上漲以及中心城區(qū)客群向郊區(qū)溢出的原因。武漢市場漢陽市場沌口市場漢陽區(qū)域供應(yīng)量漢陽區(qū)整體略顯供不應(yīng)求，全年新增供應(yīng)量主要集中在年中的4、6月份以及年末的9、10月份，2010年，漢陽區(qū)總體供應(yīng)量為48.99萬平米，4月份金龍百靈景都、世茂錦繡長江、水墨清華加推，6月份頂琇廣場小戶型開盤，南國明珠新品加推，9、10月份華潤中央公園新品加推、南國明珠大量入市，區(qū)域新增供相對充足。漢陽市場武漢市場沌口市場漢陽區(qū)域供求比2010年漢陽區(qū)商品房新增供應(yīng)量為48.99萬方，商品房成交量為50.32萬方，成交套數(shù)為5165套，供求比為1：1.03。漢陽市場武漢市場沌口市場漢陽區(qū)域成交量2010年，漢陽區(qū)總體成交量為50.32萬方，比09年下降32%。10年市場處于調(diào)整期，標(biāo)桿項(xiàng)目中央公園、錦繡長江、南國明珠等樓盤品質(zhì)與口碑一如既往，新品入市后去化較快，同時(shí)區(qū)域內(nèi)的存量樓盤也逐漸消化，由于供應(yīng)節(jié)奏較慢，區(qū)域成交量從下半年開始處于平穩(wěn)狀態(tài)，波動幅度不大，目前區(qū)域處于供求基本平衡階段。漢陽市場武漢市場沌口市場漢陽區(qū)域成交價(jià)格2010年漢陽區(qū)整體成交均價(jià)為8390元/平米，同比2009年上漲36%，12月份區(qū)域成交價(jià)格達(dá)到8805元/平米，成為區(qū)域價(jià)格歷史新高。因10年漢陽區(qū)域主力成交樓盤為中央公園、錦繡長江、南國明珠、太子湖一號等標(biāo)桿項(xiàng)目，銷售均價(jià)維持在8000-13000元/平米的范圍，所以使得區(qū)域整體均價(jià)維持在較高水平。漢陽市場武漢市場沌口市場沌口區(qū)域供應(yīng)量2010年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)總體供應(yīng)量迅速增漲，全年新增供應(yīng)量為36.98萬方，較去年同期增長15%。新增供應(yīng)主要表現(xiàn)在新盤萬科金域藍(lán)灣、觀瀾御苑、絲寶疊翠園以及新品加推的太子湖一號、米蘭小鎮(zhèn)、中恒·云天國際花園等項(xiàng)目上。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)受關(guān)注度越來越高，明年供應(yīng)量或?qū)⑦h(yuǎn)超今年。沌口市場武漢市場漢陽市場沌口區(qū)域成交量2010年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)整體成交量為23.36萬方，同比去年下降20%，處于低位運(yùn)行狀態(tài)，但年末反彈較為明顯，與供應(yīng)有直接關(guān)系，由于明年和記黃埔觀湖園、金地瀾菲溪岸、綠地新都會、世茂嘉年華等項(xiàng)目的大量上市，可以預(yù)見經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交量在2011年會有大幅增漲。沌口市場武漢市場漢陽市場沌口區(qū)域成交價(jià)格10年經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)整體成交均價(jià)為5800元/平米，同比09年上漲34%，全年成交均價(jià)平穩(wěn)上漲，沒有出現(xiàn)明顯大幅度波動。以三環(huán)線周邊迅速發(fā)展的形勢來看，隨著較多名企的入駐，明年價(jià)格有望突破新高。沌口市場武漢市場漢陽市場2010年武漢房地產(chǎn)市場情況綜述2010年全年供應(yīng)量達(dá)到1011萬方，成交量903萬方，略顯供大于求。均價(jià)創(chuàng)新歷史高，達(dá)到6827元/平米，同比增幅26%。2010年被稱為“調(diào)控元年”，調(diào)控力度達(dá)到有史以來的最高點(diǎn)，央行數(shù)次調(diào)高準(zhǔn)備金率并且多次加息，卻并未給市場帶來較明顯的打擊，隨著一系列打壓房地產(chǎn)市場的措施頒布實(shí)施，市場價(jià)格卻持續(xù)小幅拉升，一再突破歷史新高，各主力項(xiàng)目價(jià)格堅(jiān)挺，成交量亦未受到較大影響，以知名開發(fā)商為首的實(shí)力企業(yè)不斷推出極具特色的新品登陸市場，搶占先機(jī)。使得今年的市場熱鬧非凡。年末大量出土的出讓，催生了一批新地王的誕生，為明年房價(jià)的看漲打了一劑強(qiáng)心針。明年初有較多高端項(xiàng)目上市，價(jià)格有持續(xù)走高跡象，后市保持基本穩(wěn)定。2011年市場無論是從需求方還是供應(yīng)方來看，尚未沒有出現(xiàn)回落勢頭。價(jià)格雖然漲勢不小，但仍有上升空間，目前整體市場存量并不大，尤其中心城區(qū)呈現(xiàn)供應(yīng)不足的態(tài)勢，購房者購房熱情不減，年末淡季仍出現(xiàn)部分樓盤開盤售罄現(xiàn)象，綜上所述，2011年武漢樓市仍然看好，活躍度不減。最后，2011年市場成交量維持亦或出現(xiàn)小幅下滑。由于09-10年市場需求受到了集中釋放，因此2010年成交量持續(xù)在較高水平，但隨著購房需求的不斷釋放以及價(jià)格的逐漸上升，可能會抑制一部分成交，使得量減。2011年武漢房地產(chǎn)市場展望限購令！2010，調(diào)控始起步；2011，調(diào)控正進(jìn)行?、裾攮h(huán)境沙限貸深圳價(jià)格深圳價(jià)格限購市場背景：10年調(diào)控效果不理想，一線城市四季度開始抬頭；二線城市在政策下價(jià)格出現(xiàn)下滑，四季度價(jià)格在大幅攀升

10.1210.1010.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.0210.1210.1010.0810.0610.0410.0209.1209.1009.0809.0609.0409.02

深圳上海北京

長沙鄭州武漢經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景政策下的一線城市房價(jià)走勢政策下的二線（華中）城市房價(jià)走勢限貸限購3政策環(huán)境：9.29后，一線及沿海發(fā)達(dá)城市紛紛出臺限購令；在10年4季度價(jià)格大幅攀升的環(huán)境先，限購令開始在中部城市蔓延

成都11.17限外令（境外一人一套）11.22公積金政策調(diào)整杭州10.12限購令三亞、?？?0.13限外令蘇州11.03限購令大連10.19限購令廣州05.21國十條廣州版10.15限購令大連10.15限購令天津10.13限購令南京10.12限購令寧波10.09限購令福州10.10限外令溫州10.11限購令武漢01.14限購令北京05.02限購令11.29高檔住宅公積金停貸蘭州11.14限購令上海10.07限購令深圳09.30限購令鄭州01.06限購令經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：與此同時(shí)，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對2011年整體環(huán)境進(jìn)行定調(diào)：繼2008年“從緊”和2009年、2010年“適度寬松”后，再次回歸長期實(shí)施的“穩(wěn)健”經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景2011.01.14上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%2010.11.19上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%2010.11.10上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%2010.05.02上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%2010.02.12上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%2010.01.12上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%年度定調(diào)2010定調(diào)2011積極穩(wěn)健審慎靈活2009定調(diào)2010更加注重推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整2008定調(diào)2009保增長擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)

推動又好又快發(fā)展2007定調(diào)2008控總量、穩(wěn)物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡2006定調(diào)2007國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展2005定調(diào)2006繼續(xù)搞好宏觀調(diào)控2004定調(diào)2005鞏固宏觀調(diào)控成果2003定調(diào)2004保持宏觀政策連續(xù)性2002定調(diào)2003繼續(xù)實(shí)施積極財(cái)政和穩(wěn)健貨幣政策99.0602.0204.1006.0406.0807.0307.0507.0707.0807.0907.1208.0908.1008.1008.1108.1298.1210.1010.1293.0796.0595.0795.0196.0897.1098.0398.0793.0591.04中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)5年以上貸款利率存款準(zhǔn)備金連續(xù)6次上調(diào)4武漢限購令：在房價(jià)明顯抬頭及后期政策趨嚴(yán)的環(huán)境下，中部城市開始進(jìn)入限購潮，武漢1月15日開始執(zhí)行限購令

以家庭為單位只能新購一套商品房【以往購買不算；一次性付款也不能購買】市人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（武政規(guī)[2011]1號：為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)房價(jià)保持合理水平，現(xiàn)就貫徹落實(shí)我市商品住房限購政策：自2011年1月15日起，暫定本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女,下同）及能夠提供在本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市中心城區(qū)（江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）新購一套商品住房。不能提供在本市納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市中心城區(qū)購買新建商品住房。對違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景政策環(huán)境限購限貸利率升高信貸收緊10.125710.109710.089410.069910.049310.0210609.1211009.101054709.087409.068309.049709.02100305946721325928104979875限貸限購武漢成交量價(jià)走勢4影響分析：從典型城市限購令推行后的情況看，一線城市成交量受到一定影響：主要表現(xiàn)在供應(yīng)上升而成交下滑，其中深圳價(jià)格大幅下滑；二線城市成交隨有變化，但表現(xiàn)并不明顯，成交依然處于較高的水平經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景月份類型2010年10月2010年11月2010年12月上海均價(jià)(元/M2)22,45923,28925,080供應(yīng)(M2)75107152成交(M2)13295140深圳均價(jià)(元/M2)21,44018,14818,681供應(yīng)(M2)242465成交(M2)462339廣州均價(jià)(元/M2)11,82211,83813,176供應(yīng)(M2)5341126成交(M2)1896786杭州均價(jià)(元/M2)23,38322,62821,371供應(yīng)(M2)883047成交(M2)303652南京均價(jià)(元/M2)11,45011,94811,010供應(yīng)(M2)967072成交(M2)906163天津均價(jià)(元/M2)9,4039,5879,553供應(yīng)(M2)141173220成交(M2)11211513420年10月典型限購城市四季度市場表現(xiàn)4影響分析：從限購后不通產(chǎn)品成交情況看，小戶型成交比例略有減少，大戶型成交比例有上升；主要表現(xiàn)在購房者更加謹(jǐn)慎，盡量一次購房需求一次性到位，更加偏好三房及以上產(chǎn)品130-15050-7070-9090-110110-130400以上0.3%300-400-0.8%250-300-3.6%200-250-6.5%150-2002.2%0.5%0.9%?*2.3%1.7%0.5%50以下2.5%占比變化9-10月成交占比10-11月成交占比廣州限購后不同產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)變化-0.9%200-2509.0%130-150-0.9%150-200110-13030以下-0.2%30-500.1%-0.4%-0.1%300-350?*250-300-0.1%-3.2%70-9050-70-2.9%90-110-0.4%350以上0.0%南京限購后不同產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)變化經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景4初步判斷后期政策繼續(xù)趨嚴(yán)，限購令極有可能由之前“臨時(shí)性政策”變?yōu)橹虚L期政策二線及中部城市后期會逐漸陸續(xù)推行限購令限購令對一線城市及發(fā)達(dá)沿海城市影響較大，但對二線城市的量、價(jià)影響力有限，短期不會在量價(jià)上明顯體現(xiàn)限購令對于投資性客戶的制約極為明顯，外地客戶購房比例大幅下滑由于“一次購房機(jī)會”的制約，購房者更加購房時(shí)更加希望“一次性置業(yè)到位”，中大面積產(chǎn)品更加受市場偏好經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策分析武漢限購政策環(huán)境市場背景2011年漢陽區(qū)域擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)投資，四新片區(qū)成建設(shè)重點(diǎn)Ⅱ區(qū)域動態(tài)漢陽：未來五年，沌口欲打造四大千億產(chǎn)業(yè)。

未來五年，沌口欲打造四大千億產(chǎn)業(yè)。在“十二五”期間，武漢開發(fā)區(qū)將圍繞“武漢的先進(jìn)制造業(yè)基地、中國的汽車之都、中部地區(qū)的集約經(jīng)濟(jì)和低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、宜業(yè)宜居的城市新區(qū)”四大戰(zhàn)略定位，建設(shè)以先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為引擎、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加速發(fā)展和特色產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步提升的主體產(chǎn)業(yè)群，打造汽車整車、汽車零部件、電子電器、新興產(chǎn)業(yè)(新能源、新材料等)四個(gè)千億元產(chǎn)業(yè)板塊，力爭到2015年，完成工業(yè)總產(chǎn)值3500億元，實(shí)現(xiàn)整車產(chǎn)銷150萬輛規(guī)模，使武漢開發(fā)區(qū)成為國內(nèi)最重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地之一。

區(qū)域動態(tài)漢陽：武漢三環(huán)91公里2010年12月全線畫圓“風(fēng)采迷人”根據(jù)武漢市總體規(guī)劃，三環(huán)線為城市快速路，設(shè)計(jì)時(shí)速80公里，路幅寬32米，雙向六車道，紅線寬50米，全長約91公里。全線有3座大型過江橋梁、27座立交橋、4座高架橋、3座跨湖(河)橋、37座跨線設(shè)施(31座天橋和6座地下通道)。主要實(shí)施項(xiàng)目有三環(huán)線東、南、西、北段，白沙洲長江大橋，天興洲長江大橋等工程，總投資約206億元。2009年12月，三環(huán)線平安鋪立交至青化路立交通車。2010年6月，三環(huán)線東北段三金潭立交至平安鋪立交、三環(huán)線南段關(guān)山二路至老武黃立交通車。2010年12月，三環(huán)線東段青化路立交至老武黃立交通車。2010年12月30日長9646米的武漢三環(huán)線東段舉行通車儀式，標(biāo)志著全長91公里的武漢三環(huán)線全線貫通。這是繼武漢外環(huán)線后建成的又一條快速環(huán)線公路。

區(qū)域動態(tài)漢陽：武漢國際博覽中心，將于2011年6月建成，9月左右開門迎客有60個(gè)足球場大的武漢國際博覽中心，將于明年6月建成，9月左右開門迎客，這是記者昨日從展館建設(shè)方獲悉的。昨日，記者在施工現(xiàn)場看到，展館主體工程已經(jīng)完工，由12扇“翅膀”合圍而成的展館主體結(jié)構(gòu)顯得氣勢恢宏，這將是一座“摩登”展館。項(xiàng)目位于武漢新區(qū)四新片區(qū)核心區(qū)域，西臨連通港路，東至長江江灘，北起四新北路、南至四新南路，由展館、會議中心、洲際酒店、海洋樂園、假日酒店、寫字樓等組成。武漢國際博覽中心主體工程，就有近4個(gè)新武展的規(guī)模。就單體面積而言，武漢國際博覽中心僅次于北京、上海、廣州的三大國際博覽展覽中心，為全國第四大，也是中部最大會展中心。

區(qū)域動態(tài)漢陽：總用地1.45平方公里武漢四新“方島”將建創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)城“方島”區(qū)域范圍：北至環(huán)湖北路、芳草北二街、梅子北三街，南至環(huán)湖南路、芳草南一街、梅子南一街，西至芳草路，東至江城大道，總用地面積約145.33公頃。據(jù)悉，“方島”是武漢第一座人工島，是巧借原四新農(nóng)場低洼地形成四周有“護(hù)城河”的特色城。它被道路、港渠自然劃分成9塊。在“護(hù)城河”的鑲嵌中，“方島”內(nèi)部也保留部分低洼濕地，“手指狀”地向各地塊延伸，形成生態(tài)谷，使土地因水升值。一張濱水、生態(tài)的“底圖”，為它描繪什么樣的明天？國內(nèi)專家為“四新生態(tài)新城方島區(qū)域”確立城市定位——最生態(tài)、最時(shí)尚的城市創(chuàng)意中心。專家指出，全世界制造業(yè)正面臨一場新的革命：進(jìn)入聯(lián)網(wǎng)時(shí)代。四新地區(qū)作為“城市副中心和生產(chǎn)性服務(wù)中心”的城市定位，應(yīng)成為武漢制造業(yè)高端設(shè)計(jì)的研發(fā)區(qū)。

區(qū)域動態(tài)漢陽：湖北最大光伏項(xiàng)目落戶漢陽四新濱江區(qū)目前，我省最大、功能最完善的會展中心“武漢新城國際博覽中心展覽館”(以下稱：新城展覽館)，建成后將披上“太陽能外衣”，并為新城展覽館提供20%左右的電力。記者昨從湖北省發(fā)改委獲悉，新城展覽館光伏發(fā)電項(xiàng)目已正式獲批。省發(fā)改委相關(guān)人士介紹，該項(xiàng)目為我省最大太陽能光伏項(xiàng)目，總投資達(dá)2.87億元，由武漢新博新能源投資有限公司投資興建。據(jù)悉，新城展覽館位于武漢新區(qū)漢陽四新濱江區(qū)，南臨白沙洲長江大橋，東側(cè)直面長江，陽光資源較豐富，適合光伏發(fā)電。相配套光伏項(xiàng)目采用“太陽能光電建筑一體化”的設(shè)計(jì)方式，利用展覽館的12個(gè)金屬屋頂建設(shè)光伏發(fā)電，相當(dāng)于近70個(gè)足球場大小。而電池組件鋪設(shè)面積達(dá)6300平方米，是我省電池鋪設(shè)面積最大的建筑一體化光伏發(fā)電工程。在不占土地同時(shí)，實(shí)現(xiàn)零碳排放。

區(qū)域動態(tài)漢陽：漢陽四新區(qū)域再添地產(chǎn)大佬上海綠地?fù)]師江城

在華潤、萬科、融科、聯(lián)發(fā)的夾擊下，綠地最終突出重圍。

9月27日，武漢市第十次土地拍賣。14宗土地中，以漢陽梅子路四新地塊的爭奪，最為激烈。地塊位于漢陽區(qū)江城大道與四新大道交會處，規(guī)模較大，地塊形狀規(guī)整，是城市干道沿線的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊。好地引來眾人奪，經(jīng)過363輪競價(jià)，此處編號為P(2010)096號地塊最終被綠地集團(tuán)攬入懷，成交價(jià)12.8億元，樓面地價(jià)2791元/平方米。綠地的高調(diào)拿地，對于漢陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，意味著除開萬科、華潤、萬達(dá)外，又迎來一位地產(chǎn)大佬;對于綠地集團(tuán)本身，意味著其在全國的戰(zhàn)略布局，再添棋子一枚，達(dá)到43座城市。

區(qū)域動態(tài)漢陽：后官湖生態(tài)宜居新城將建8個(gè)五星級酒店、2個(gè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)“十二五”期間，將有8個(gè)五星級酒店、2個(gè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)在后官湖生態(tài)宜居新城建成。蔡甸后官湖生態(tài)宜居新城是武漢市“兩型社會”建設(shè)6個(gè)功能區(qū)之一，目前已引進(jìn)和推進(jìn)20多個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，總投資430億元的世茂嘉年華項(xiàng)目、總投資50億元的和記黃埔商貿(mào)城項(xiàng)目、總投資48億元的“中國健康谷”等項(xiàng)目已開工建設(shè)。新城區(qū)域內(nèi)已建成新天大道、知音湖大道、天鵝湖大道等基礎(chǔ)設(shè)施，香港世茂嘉年華、和記黃埔、中國健康谷、長江大學(xué)等已經(jīng)進(jìn)駐。未來5～10年，新城居住人口將達(dá)30萬左右。

區(qū)域動態(tài)2010年武漢公寓市場專題武漢市整體SOHO市場分析大漢陽區(qū)小戶型（90㎡以下）市場分析典型項(xiàng)目分析大漢陽區(qū)客戶分析供應(yīng)有限、成交不俗、受新政影響較小—武漢市09年至今公寓共成交5061套，均價(jià)8797元/㎡，成交量價(jià)受新政影響較小公寓價(jià)格均線：8797元/㎡對地段、環(huán)境要求高，在中央商務(wù)區(qū)及成熟商圈最能體現(xiàn)價(jià)值—以江岸江漢硚口為代表的大漢口是公寓產(chǎn)品的集中地，成交價(jià)格較高，武昌洪山漢陽等區(qū)域緊隨其后大漢口公寓典型代表：美奇青年匯、E品國際、格格屋、匯金國際、融僑錦城、天下晶立方、菱角湖萬達(dá)、新華名典…….大武昌公寓典型代表：奧山星座、領(lǐng)寓、橙屋、快樂時(shí)光公寓、南國SOHO、未來城、福星國際城、水岸國際……一房量價(jià)獨(dú)占鰲頭，50平米以下和50-60平米的成交較集中30-40萬，40-60萬是目前武漢市SOHO產(chǎn)品市場總價(jià)段的成交高峰武漢市目前在售SOHO項(xiàng)目主要集中在中心板塊，臨近商圈，整體供應(yīng)體量較少，大部分是項(xiàng)目點(diǎn)綴產(chǎn)品光谷時(shí)代廣場紫松楓林尚城保利才盛景苑水岸國際菱角湖萬達(dá)龍安港江城福星國際城新華名典航天雙城和居名爵經(jīng)開萬達(dá)武漢SOHO目前供應(yīng)量較少，市場空缺，存量較少，去化周期較短，市場壓力小區(qū)域項(xiàng)目名稱環(huán)線公寓體量（萬方）公寓面積段公寓銷售進(jìn)度價(jià)格（元/㎡）去化壓力江漢區(qū)菱角湖萬達(dá)一二環(huán)間8.340-100尾盤11000公寓產(chǎn)品6.14開盤，約1342套，已售98%，月均去化230套，尾盤江漢區(qū)新華名典一二環(huán)間0.8340-130在售17000-180009.12開盤，共131套，已售30%，價(jià)格太高，目前處于滯銷階段江岸區(qū)航天雙城一二環(huán)間6100-1000在售10000整體去化60%大漢陽區(qū)經(jīng)開萬達(dá)三環(huán)外1530-60在售7300-85001月17日開盤推出672套，當(dāng)日銷售約630套，開盤銷售率為94%；大漢陽區(qū)和居名爵三環(huán)外240-110在售52009.10開盤當(dāng)天去化33%，目前整體去化60%武昌區(qū)福星國際城一環(huán)內(nèi)2.540-80尾盤12000尾盤銷售，已去化95%武昌區(qū)水岸國際一環(huán)內(nèi)2.540-80尾盤11000-12000尾盤銷售，已去化92%武昌區(qū)保利才盛景苑一二環(huán)間1.690在售900090平米的一房，面積較大，整體銷售20%，滯銷東湖高新光谷時(shí)代廣場二三環(huán)間4.550-80尾盤9000整體去化95%東湖高新龍安·港江城二三環(huán)間335-75在售1100011.6開盤，當(dāng)天推462套，去化40%，目前整體去化80%東湖高新紫崧·楓林尚城二三環(huán)間1.3337-80尾盤9500開盤當(dāng)天銷售90%，整體去化98%武漢市SOHO項(xiàng)目未來供應(yīng)主要集中在漢口中心區(qū)域，稀缺至極，粗略估計(jì)約21萬方，本案占總供應(yīng)的28%，針對本項(xiàng)目，此類產(chǎn)品區(qū)域無未來供應(yīng)，本案獨(dú)尊，二期的快速去化不成問題中華城供量：6萬方產(chǎn)品：40-80㎡金域國際供量：1.2萬方產(chǎn)品：40-70㎡新華府供量：2萬方產(chǎn)品：40-80㎡福星城供量：3萬方產(chǎn)品：40-70㎡華潤MO+供量：2.4萬方產(chǎn)品：40-70㎡經(jīng)開萬達(dá)供量：6萬方產(chǎn)品：30-60㎡公寓市場現(xiàn)狀分析小結(jié)供應(yīng)有限、成交不俗、受新政影響較小—武漢市09年至今公寓共成交5061套，均價(jià)8797元/㎡，成交量價(jià)受新政影響較小對地段、環(huán)境要求高，在中央商務(wù)區(qū)及成熟商圈最能體現(xiàn)價(jià)值—以江岸江漢硚口為代表的大漢口是公寓產(chǎn)品的集中地，成交價(jià)格較高，武昌洪山漢陽等區(qū)域緊隨其后一房量價(jià)獨(dú)占鰲頭，50平米以下和50-60平米的成交較集中，30-40萬，40-60萬是目前武漢市SOHO產(chǎn)品市場總價(jià)段的成交高峰武漢市目前在售SOHO項(xiàng)目主要集中在中心板塊，臨近商圈，整體供應(yīng)體量較少，大部分是項(xiàng)目點(diǎn)綴產(chǎn)品，市場空缺，存量較少，去化周期較短，市場壓力小武漢市SOHO項(xiàng)目未來供應(yīng)主要集中在漢口中心區(qū)域，稀缺至極，粗略估計(jì)約21萬方，本案占總供應(yīng)的28%，針對本項(xiàng)目，此類產(chǎn)品區(qū)域無未來供應(yīng)，本案獨(dú)尊，二期的快速去化不成問題武漢市整體SOHO市場分析大漢陽區(qū)小戶型（90㎡以下）市場分析典型項(xiàng)目分析大漢陽區(qū)客戶分析08年至今漢陽、沌口區(qū)域90平米以下小戶型供應(yīng)分別為41.46萬方、30.37萬方，隨著沌口區(qū)域的大力發(fā)展，中心城區(qū)的土地稀少，未來供應(yīng)主要以沌口為主小戶型供應(yīng)主要以40-60㎡、80-90㎡的一房、兩房為主隨著沌口區(qū)域的大力發(fā)展，各個(gè)項(xiàng)目大展拳腳，成交不俗，成交價(jià)格不斷攀升隨著沌口商圈的不斷壯大發(fā)展，小面積產(chǎn)品成交不斷激張，以投資型50㎡以下和80-90㎡適舒面積段增長最為明顯20-30萬、30-40萬、40-50萬總價(jià)段區(qū)間成交最為集中，預(yù)計(jì)未來隨著單價(jià)的提升，總價(jià)段也會不斷攀升至一個(gè)新的高度公寓產(chǎn)品分割：面積段多樣化成為目前暢銷公寓的普遍選擇在公寓產(chǎn)品劃分上，可參考典型項(xiàng)目有：區(qū)域內(nèi)-湘隆時(shí)代商業(yè)中心C區(qū)，區(qū)域外：南國SOHO。湘隆時(shí)代商業(yè)中心C區(qū)（商業(yè)改公寓）面積段套數(shù)所占百分比20-30288.05%30-40308.62%40-504312.36%50-606017.24%60-705816.67%70-804613.22%80-907722.13%>10061.72%總計(jì)348100.00%南國SOHO(辦公改公寓）面積段套數(shù)所占百分比20-3017913.95%30-4041031.96%40-5013510.52%50-6021016.37%60-701199.28%80-9017113.33%90-100382.96%>100211.64%總計(jì)1283100.00%2011年大漢陽在售項(xiàng)目（90平米以下）分布圖2011年大漢陽在售項(xiàng)目（90平米以下）分布圖大漢陽在售項(xiàng)目（90平米以下）2011年上半年未來供應(yīng)詳細(xì)列表項(xiàng)目名稱板塊環(huán)線90平米以下供應(yīng)量（平米）主力面積段預(yù)計(jì)價(jià)格經(jīng)開萬達(dá)沌口三外環(huán)6000030-50

7500-8000

人信太子灣沌口三外環(huán)1600070-906000-7000官湖郡沌口三外環(huán)1200080-907000-7100湖墅觀止沌口三外環(huán)——————銀通麗水天城沌口三外環(huán)3000070-904600-4700西山林語沌口三外環(huán)1000080-904500-4600和居名爵沌口三外環(huán)1300050-905200-5300海濱城沌口三外環(huán)——————溫莎半島沌口三外環(huán)——————豪生國際酒店沌口三外環(huán)2000050-70——水墨蘭庭沌口三外環(huán)1500080-90——金地瀾菲西岸沌口二三環(huán)間——————絲寶疊翠園沌口三外環(huán)2600050-905200-5400中恒云天國際沌口三外環(huán)1100050-906900萬科金域藍(lán)灣沌口三外環(huán)3000070-908600-9000觀瀾御苑沌口三外環(huán)2800070-906800-7500東風(fēng)陽光城沌口三外環(huán)——————綠地新都會四新三外環(huán)——————水墨清華王家灣一二環(huán)間——————朗詩綠色街區(qū)王家灣二三環(huán)間——————漢府上院王家灣一二環(huán)間1000080-907900-8200百靈景都王家灣一二環(huán)間1000070-908000-8300錦樺豪庭王家灣一二環(huán)間——————世貿(mào)錦繡長江鐘家村一環(huán)內(nèi)1500050-9010500-12000塞納河畔鐘家村一二環(huán)間500050-9010000-11000蘭亭熙園鐘家村一二環(huán)間——————華潤中央公園鐘家村一環(huán)內(nèi)1000080-9012000-13000總結(jié)08年至今漢陽、沌口區(qū)域90平米以下小戶型供應(yīng)分別為41.46萬方、30.37萬方，隨著沌口區(qū)域的大力發(fā)展，中心城區(qū)的土地稀少，未來供應(yīng)主要以沌口為主小戶型供應(yīng)主要以40-60㎡、80-90㎡的一房、兩房為主隨著沌口區(qū)域的大力發(fā)展，各個(gè)項(xiàng)目大展拳腳，成交不俗，成交價(jià)格不斷攀升以投資型50㎡以下和80-90㎡適舒面積段增長最為明顯20-30萬、30-40萬、40-50萬總價(jià)段區(qū)間成交最為集中，預(yù)計(jì)未來隨著單價(jià)的提升，總價(jià)段也會不斷攀升至一個(gè)新的高度大漢陽區(qū)域90平米以下小戶型2011年上半年供應(yīng)約32萬方，沌口區(qū)供應(yīng)約27萬方，占總供應(yīng)的84%武漢市整體SOHO市場分析大漢陽區(qū)小戶型（90㎡以下）市場分析典型項(xiàng)目分析大漢陽區(qū)客戶分析漢商銀座：漢陽鐘家村中心商圈唯一一個(gè)成為銷售傳奇的大型商業(yè)建筑綜合體項(xiàng)目名稱漢商銀座物業(yè)形態(tài)商業(yè)街、精裝江寓、LOFT總建面13.5萬方公寓建面1.8萬方（簡精裝）項(xiàng)目總套數(shù)640套公寓套數(shù)380套項(xiàng)目主力面積段40-60㎡公寓面積段43-59㎡項(xiàng)目目前價(jià)格1.3-1.4萬元/㎡公寓價(jià)格1.1萬元/㎡項(xiàng)目銷售情況僅剩幾套81.23㎡LOFT產(chǎn)品公寓銷售情況已售罄公寓成交客戶自住的和辦公的32-50歲的中青年為主，還有部分投資客公寓LOFT商業(yè)普通住宅公寓外立面漢商銀座：區(qū)別此項(xiàng)目公寓與其他小戶型的重要因素之一是通透的采光性能和景觀功能D-1戶型：60-65㎡大開間客餐廳臥室?guī)Т箫h窗廚房帶陽臺，采光通透，更拓展了儲存空間D-2戶型：45-50㎡戶型方正臥室?guī)Т箨柵_明廚明衛(wèi)帶獨(dú)立洗漱D-3戶型：55-60㎡L型明廚功能性生活陽臺，可設(shè)為獨(dú)立洗衣房D-4戶型：50-55㎡戶型方正、雙陽臺設(shè)計(jì)干濕分離、動靜分區(qū)D-5戶型：45-50㎡戶型方正、浪費(fèi)空間較小獨(dú)立生活陽臺帶儲物空間D-6戶型：45-50㎡大臥室?guī)ш柟怙h窗廚房附帶生活陽臺，增加更多儲物空間干濕分離、動靜分區(qū)本案借鑒點(diǎn)：產(chǎn)品通透的采光性能和景觀功能南國SOHO520：采用蝶型設(shè)計(jì)，戶戶朝南，雙層雙室雙廳雙衛(wèi)設(shè)計(jì)。樓下客廳、廚房、衛(wèi)生間等一應(yīng)俱全，二層空間更加豐富，雙臥配合寬大衛(wèi)生間、衣帽間等，商住兩相宜。相比一期乃至之前南國所有開發(fā)的小戶產(chǎn)品，更為時(shí)尚與人性，故當(dāng)月售罄

項(xiàng)目名稱南國SOHO520總建面3.01萬方項(xiàng)目總套數(shù)602套項(xiàng)目主力面積段44-50㎡(40年)項(xiàng)目目前價(jià)格0.68萬元/㎡（平層）0.95萬元/㎡（復(fù)式）項(xiàng)目銷售情況開盤當(dāng)月售罄1棟16F；2棟18F；1-3樓為商鋪，4至頂樓為公寓總戶數(shù)602套，平層112套，復(fù)式490套。2房1廳2衛(wèi)-48~50平米：490套1房1廳1衛(wèi)-42~44平米：112套新華名典：金融街黃金地段，周邊同類型產(chǎn)品競爭少，萬科、萬達(dá)該類產(chǎn)品已進(jìn)入銷售尾期，切入契機(jī)點(diǎn)佳；但由于價(jià)格偏高，導(dǎo)致銷售滯留現(xiàn)象嚴(yán)重項(xiàng)目名稱新華名典總建面1.5萬方項(xiàng)目總套數(shù)131套項(xiàng)目主力面積段30-60㎡(40年)50-60㎡(70年)項(xiàng)目價(jià)格1.4-1.9萬元/㎡（整體市場報(bào)價(jià)）1.7萬元/㎡（40年產(chǎn)權(quán)均價(jià)）1.8萬元/㎡（70年產(chǎn)權(quán)均價(jià)）項(xiàng)目總價(jià)段50-270萬（40年）55-180萬（70年）項(xiàng)目銷售情況目前只售出40套房源，銷售滯留公寓成交客戶客戶主要以投資類為主，協(xié)和及金融街高收入人群占相當(dāng)部分項(xiàng)目詳情總建筑面積:15140平方米，為1棟20層高層，其中40年公寓位于10-15層，70年產(chǎn)權(quán)住宅位于16-20層；70年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)1產(chǎn)品劣勢無法規(guī)避，四梯11-13戶，私密性難以保證70年產(chǎn)權(quán)住宅位于16-20層40年公寓位于10-15層年限戶型面積段套數(shù)目前成交套數(shù)存量價(jià)格40年1*250-603610

2617000

50以下1510517000

2*270-8085

317000

80-9030

317000

90-10030

317000

3*2120-13010

117000

130-14020

217000

140-15010

117000

150-16020

217000

70年1*250-6030201018000

50以290-100505180003*290-1001001018000天下晶立方:5.4米LOFT空間、買一層送一層，用58%的面積贈送創(chuàng)造了30%的溢價(jià)空間；項(xiàng)目名稱天下晶立方總建面1.5萬方項(xiàng)目總套數(shù)套項(xiàng)目主力面積段30-60㎡(40年)項(xiàng)目目前價(jià)格1.4-1.9萬元/㎡項(xiàng)目銷售情況天下晶立方現(xiàn)還剩約35套房源在售，均價(jià)19000元/㎡公寓成交客戶以30-40歲的中青年客戶約占80%，自住、投資均有項(xiàng)目詳情天下晶立方LOFT總建筑面積1.5萬余㎡，為18層單體高層建筑體，由3層底商、15層挑高5.4米的臻品29-54㎡LOFT小戶型組合而成，是武漢首個(gè)全LOFT結(jié)構(gòu)建筑。天下晶立方:5.4米LOFT空間、買一層送一層，用58%的面積贈送創(chuàng)造了30%的溢價(jià)空間；戶型推出套數(shù)比例30-40㎡LOFT18075%40-50㎡LOFT3012.5%50-60㎡LOFT3012.5%天下晶立方建筑面積套內(nèi)建面實(shí)際使用建面贈送比例面積贈送分析38——6058%周邊價(jià)格成交價(jià)業(yè)主實(shí)際享受價(jià)溢價(jià)比例價(jià)格提升分析1000013000823330%164紫菘·楓尚國際：低價(jià)快速銷售，小面積，低總價(jià)成交快項(xiàng)目概況項(xiàng)目地址：洪山東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)民族大道159號(當(dāng)代學(xué)生公寓斜對面)；項(xiàng)目規(guī)劃說明：占地面積4667㎡，總建筑面積2萬㎡本次推售產(chǎn)品說明：該項(xiàng)目僅1棟18F小高層，層高3.3米，1-3F為商鋪，4F、17F、18F均未對外出售，因此，可售的為5-16F，3梯21戶。項(xiàng)目所有房源均為精裝修。銷售情況11月20日加推，本次推出252套，當(dāng)日銷售227套（截止到12：50），實(shí)際成交均價(jià)9310元/㎡，開盤銷售率為90.1%；當(dāng)天對外報(bào)價(jià)9500元/㎡均價(jià)，實(shí)際成交價(jià)格為9310元/㎡。當(dāng)天優(yōu)惠活動：開盤98折，當(dāng)天購房獲贈裝修大禮包，主要為贈送空調(diào)1臺。戶型面積可售套數(shù)銷售套數(shù)存量套數(shù)單價(jià)總價(jià)1房

3896960950035萬3912120950036萬421248950040萬49108999950046萬2房

5512120950052萬751248950071萬11房，49㎡1房，38㎡2房，55㎡紫菘·楓尚國際主要為40-70平方米的精裝小戶型（1200-1500㎡/元），

3梯21戶，3.3米層高166客戶主要來自在光谷片區(qū)居住或工作人員，現(xiàn)場持本地口音客戶較少，客戶中有近70%為投資客戶，有20%左右選擇一次性付款。從年齡層次看，40歲左右客戶占70%左右個(gè)案分析小結(jié)由于是商業(yè)用地，多為臨街小規(guī)模地塊，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。臨街、容積率高、綠化率低、建筑密度大、樓間距小、公攤大、無景觀配套已成為產(chǎn)品的基本建筑特征。建筑內(nèi)部多為通廊式設(shè)計(jì)，一層樓從十多戶到幾十戶不等，住戶密集，而電梯只有3-5部，高峰時(shí)段電梯擁擠不堪，運(yùn)載負(fù)荷極高。戶型內(nèi)部多為通間設(shè)計(jì)，戶型在采光、通風(fēng)等方面普遍存在不足，空間局促，居住的舒適度大打折扣。戶型通常設(shè)計(jì)為標(biāo)間、套一、套二及少量套三。在銷售過程中，面積越小的戶型受到的市場歡迎程度越高，銷售速度也越快，導(dǎo)致產(chǎn)品戶型面積正在向越來越“小”的趨勢發(fā)展。標(biāo)間面積通常設(shè)計(jì)為25-40㎡，套一面積在40-60㎡之間，套二面積為60-80㎡，套三面積為80-100㎡左右，除去20%-25%的公攤面積，實(shí)際使用面積非常有限。要保證小面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)生活的全部功能，只有在戶型設(shè)計(jì)方面不斷創(chuàng)新，充分發(fā)掘空間利用價(jià)值。值得一提的是，40年產(chǎn)權(quán)公寓相對70年住宅來說，在建筑方面一個(gè)顯著的優(yōu)點(diǎn)是在建筑規(guī)劃層高方面可以不受住宅層高不能超過4.9米的限定，通?？梢赃_(dá)到5.5米。開發(fā)LOFT產(chǎn)品可以大大增加產(chǎn)品附加值，買一層送一層成為強(qiáng)有力的促銷手段，目前武漢市場是LOFT產(chǎn)品不多，但受到市場的熱捧。可以預(yù)見未來LOFT將會成為一種開發(fā)的潮流。近期市場上新上市的公寓項(xiàng)目開盤情況較佳，產(chǎn)品當(dāng)天價(jià)格優(yōu)惠較少，價(jià)格較堅(jiān)挺，但去化理想，剩余產(chǎn)品去化壓力較小，在產(chǎn)品上采用贈送面積、盡量保證明廚明衛(wèi)等設(shè)計(jì)，來規(guī)避公寓產(chǎn)品短處，豐富產(chǎn)品內(nèi)容。武漢市整體SOHO市場分析大漢陽區(qū)小戶型（90㎡以下）市場分析典型項(xiàng)目分析大漢陽區(qū)客戶分析漢陽板塊人口總量較高；沌口區(qū)域目前地廣人稀，作為大漢陽未來的主要發(fā)力區(qū)，房地產(chǎn)市場紅火開發(fā)，區(qū)域未來人口總量人口密度將不可限量板塊人口（萬人）土地面積（k㎡）人口密度（人/k㎡)Y1漢陽36.8932.2711431Y2泛后官湖8.15153.33532Y3四新5.237.51387Y4沌口14.96160.11934資料來源：漢陽區(qū)統(tǒng)計(jì)局及相關(guān)調(diào)查板塊行政區(qū)劃人口（人）土地面積（k㎡）人口密度（人/k㎡)漢陽晴川街道181852.76735月湖街道284243.877345建橋街道472501.924868翠微街道45092222546鸚鵡街道418002.5316522五里墩街道575194.7512109琴斷口街道635558.817214江漢二橋街道38007219004洲頭街道290333.717826四新江堤街道5212337.51387沌口沌口街道12533377.21623軍山街道2427282.91293泛后官湖永豐街道2317151.29452奓山街道58378102.04572沌口區(qū)20-50歲占總?cè)丝诘?9.91%，人口紅利現(xiàn)象明顯，具有改善置業(yè)、投資置業(yè)的需求潛力。而漢陽20-50歲僅占總?cè)丝诘?8.2%。資料來源：漢陽區(qū)統(tǒng)計(jì)局漢陽區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)圖沌口區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)圖——東風(fēng)汽車零部件公司1月27日正式動工興建，此次動工投建的生產(chǎn)項(xiàng)目總投資3.71億元，一期工程預(yù)計(jì)將于今年5月達(dá)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)年銷售收入6.6億元、稅收3000萬元，提供2000個(gè)就業(yè)崗位?！獤|風(fēng)本田二廠年內(nèi)啟動建設(shè)

——安得物流、泰康人壽后臺服務(wù)中心、萬國數(shù)據(jù)等多個(gè)項(xiàng)目正在武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)積極推進(jìn)?！?/p>

沌口，地大物博。隨著區(qū)域政策導(dǎo)向，汽車與科技產(chǎn)業(yè)、服務(wù)行業(yè)共謀發(fā)展宏圖，片區(qū)大中型企業(yè)將逐漸增多，人氣值數(shù)日漸攀升。年度新遷入人員置業(yè)需求調(diào)研——沌口市場增容計(jì)劃研判

開發(fā)區(qū)現(xiàn)有人口約26萬人，其中常住人口約14萬。東風(fēng)系統(tǒng)每年新增青年員工比例6-8%，約為400-500人。隨著開發(fā)區(qū)企業(yè)的增多，東風(fēng)新廠的興建與投產(chǎn)，區(qū)域高素質(zhì)人口數(shù)量還將不斷擴(kuò)大。人口數(shù)量增長率原住民新搬遷企業(yè)人口數(shù)量年度新增員工數(shù)量年度新遷入人員置業(yè)需求調(diào)研——人口快速遞增，區(qū)域消費(fèi)潛力聚增第1塊：青年客群東風(fēng)系統(tǒng)每年新增大學(xué)生比例6-8%，約為500-600人；其他企業(yè)新進(jìn)青年員工合計(jì)約200-300人?；榉恐脴I(yè)、自住兼投資/首次置業(yè)第2塊：本地/異地調(diào)動的中年客群年度新增人口數(shù)主要置業(yè)用途東風(fēng)零部件公司預(yù)計(jì)異地調(diào)動2000余人至開發(fā)區(qū)。東風(fēng)系統(tǒng)異地跳槽至武漢估計(jì)100-200人。其他企業(yè)異地跳槽人員100人。異地搬遷/改善性置業(yè)追求品質(zhì)生活與個(gè)性空間居住舒適、自由配有網(wǎng)線等現(xiàn)代智能科技系統(tǒng)置業(yè)偏好舒適，滿足家庭成員生活需求；體面，社區(qū)品質(zhì)感強(qiáng)物業(yè)服務(wù)好，社區(qū)安全性能好變動遞增的人口量，是對本案的支撐；青年首次置業(yè)，市場潛力大，搬遷改善型置業(yè)，經(jīng)濟(jì)承受力強(qiáng)，剛性需求旺盛。年度新遷入人員置業(yè)需求調(diào)研——區(qū)域新進(jìn)員工普訪結(jié)論交通導(dǎo)入：兩大干道串聯(lián)的四大經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，主要是交通因素帶來的客群，受通達(dá)條件影響客群大致在半徑5-10公里范圍內(nèi)東風(fēng)大道：月湖橋以北的漢口中心區(qū)客群、漢陽中部客群及沌口中心板塊客群龍陽大道：龍陽大道銜接的漢陽西部群體及沌口板塊客群三環(huán)線：臺商投資區(qū)、江北板塊客群地鐵3號線/U6線：未來的漢口核心區(qū)及CBD區(qū)域客群半徑10公里范圍半徑5公里范圍產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：項(xiàng)目位于武漢國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富，配套建設(shè)日漸完善，項(xiàng)目附加值日益凸顯，項(xiàng)目周邊集聚眾多企業(yè)白領(lǐng)及往來商務(wù)人士。武漢外國語學(xué)校、江漢大學(xué)等眾多高校師生家長云集，租賃市場極為廣闊，區(qū)域租價(jià)不亞于漢口、武昌。項(xiàng)目位于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，作為中西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第一、年產(chǎn)值上千億元的國家開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近年來在區(qū)位、交通上出現(xiàn)較大改善，特別是規(guī)劃中的地鐵線正在建設(shè)，該重大利好將進(jìn)一步加強(qiáng)漢陽新區(qū)與武昌、漢口漢陽等傳統(tǒng)中心城區(qū)的聯(lián)系，進(jìn)一步帶動經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)樓市的發(fā)展在配套方面，雖然目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的各種配套還較為落后，但隨著入住人口的不斷增加和眾多大型知名企業(yè)的進(jìn)駐，可以預(yù)見武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將在未來商業(yè)環(huán)境和生活環(huán)境均更加舒適便利，人文環(huán)境更加濃厚。經(jīng)開萬達(dá)周邊匯聚可口可樂、匯豐銀行、美國德爾福、中糧集團(tuán)、東風(fēng)本田、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)雪鐵龍、東風(fēng)標(biāo)致等36家世界500強(qiáng)企業(yè)，占世界500強(qiáng)企業(yè)在漢投資總額90%，集聚眾多企業(yè)白領(lǐng)及往來商務(wù)人士。武漢外國語學(xué)校、江漢大學(xué)等眾多高校師生家長云集，租賃市場極為廣闊，區(qū)域租價(jià)不亞于漢口、武昌。2010年三環(huán)線全線貫通，作為城市重要快速干道，三環(huán)線流量將急劇增加，位于三環(huán)線重要出口的本項(xiàng)目將極大地受惠于此；品牌導(dǎo)入：萬達(dá)地產(chǎn)是中國地產(chǎn)知名企業(yè)，是中國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，品牌效應(yīng)趨之若鶩武漢經(jīng)開萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)暨江漢路萬達(dá)廣場、菱角湖萬達(dá)廣場、積玉橋萬達(dá)廣場后在武漢投資建設(shè)的第四座萬達(dá)廣場，是萬達(dá)集團(tuán)“大武漢戰(zhàn)略”的重要構(gòu)成部分。萬達(dá)所至，中心所在。萬達(dá)在中國城市深耕22年，所到之處為每一座城市締造新中心。二期客戶導(dǎo)入結(jié)論漢陽板塊人口總量較高；沌口區(qū)域目前地廣人稀，作為大漢陽未來的主要發(fā)力區(qū)，房地產(chǎn)市場紅火開發(fā)，區(qū)域未來人口總量人口密度將不可限量沌口區(qū)20-50歲占總?cè)丝诘?9.91%，人口紅利現(xiàn)象明顯，具有改善置業(yè)、投資置業(yè)的需求潛力。而漢陽20-50歲僅占總?cè)丝诘?8.2%。本案二期除自身產(chǎn)品外，客戶也可以依據(jù)以下結(jié)論導(dǎo)入：交通導(dǎo)入：兩大干道串聯(lián)的四大經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，主要是交通因素帶來的客群，受通達(dá)條件影響客群大致在半徑5-10公里范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入：項(xiàng)目位于武漢國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富，配套建設(shè)日漸完善，項(xiàng)目附加值日益凸顯，項(xiàng)目周邊集聚眾多企業(yè)白領(lǐng)及往來商務(wù)人士，武漢外國語學(xué)校、江漢大學(xué)等眾多高校師生家長云集，租賃市場極為廣闊，區(qū)域租價(jià)不亞于漢口、武昌。品牌導(dǎo)入：萬達(dá)地產(chǎn)是中國地產(chǎn)知名企業(yè)，是中國最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，品牌效應(yīng)趨之若鶩2010年武漢寫字樓市場專題武漢市寫字樓市場分析典型項(xiàng)目分析大漢陽區(qū)客戶分析時(shí)間階段特征1995年前萌芽期無代表性寫字樓，發(fā)展混亂1996年－1998年發(fā)展期由于政策傾斜，一大批由銀行機(jī)構(gòu)投資興建的甲級寫字樓入市沖擊市場，寫字樓市場極度繁榮。1999年－2003年緩慢發(fā)展期受到宏觀環(huán)境影響，主力資金緊縮，以泰合、招銀、瑞通為代表的甲級寫字樓開始拋售部分單位，寫字樓空置率大幅攀升，期間再無甲級寫字樓新建入市2004年－至今快速發(fā)展期城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善吸引大批外資企業(yè)入住擴(kuò)展，期間新世界國貿(mào)大廈、新時(shí)代商務(wù)中心等一批新興甲級寫字樓入市，市場供應(yīng)達(dá)到歷史頂點(diǎn)。武漢寫字樓市場總體經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段漢陽市場武漢市場2010年武漢市寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)量上升，未來寫字樓供應(yīng)量將會持續(xù)增加。整體供應(yīng)區(qū)域：從總體新增供應(yīng)來看，武昌供應(yīng)量明顯要高于漢口，武昌主要集中在光谷片區(qū)漢陽市場武漢市場09-10年武漢市寫字樓產(chǎn)品成交價(jià)格折線波動，從2010年4月起，價(jià)格在下降趨勢中略有上升，第四季度成交量大幅攀升。漢陽市場武漢市場各區(qū)域中，光谷成交量最大。江岸區(qū)成交價(jià)格最高，為12546元/平米，此區(qū)域?yàn)楦邫n寫字樓集中區(qū)域。漢陽市場武漢市場2009-2010年在售寫字樓產(chǎn)品去化情況比較好的為福星醫(yī)藥園、武漢海峽科技創(chuàng)業(yè)基地和光谷國際，大部分集中在光谷區(qū)域。項(xiàng)目名稱成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/平米）項(xiàng)目名稱成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/平米）大武漢家裝0.255806南國南湖城市廣場0.598805東合中心1.745194浦發(fā)銀行2.6612077福星醫(yī)藥園7.713651青山火炬大廈0.217661高科技產(chǎn)業(yè)大樓0.715132軟件產(chǎn)業(yè)41期B區(qū)B1B22.425424光谷國際1.448301時(shí)代廣場1.5015414光谷軟件園6.564278世紀(jì)彩城2.887505海峽科技創(chuàng)業(yè)基地1.062951世紀(jì)星語0.442388和居大廈0.324580武大科技園2.083762華工科技園創(chuàng)新基地1.423878武漢光谷中心花園0.706990匯豐企業(yè)總部0.359402武漢海峽科技創(chuàng)業(yè)基地3.323284嘉園大廈0.134000新時(shí)代商務(wù)中心1.809291金融港11.484311星光無限0.378647科邁工業(yè)園0.166540怡景青春驛棧0.715267明典工業(yè)廠房0.791600卓爾總部0.215589明澤麗灣0.476258紫菘大廈0.319601漢陽市場武漢市場近兩年寫字樓產(chǎn)品成交主力面積段集中在200平米以內(nèi)，所占比例達(dá)到78.08%。漢陽市場武漢市場辦公市場基礎(chǔ)：區(qū)域目前以二產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在未來幾年不會出現(xiàn)大的改觀，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特征限制了區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展的空間武漢市場漢陽市場辦公市場現(xiàn)狀：區(qū)域市場不容樂觀，租售價(jià)格低，空置率高，“價(jià)格倒掛”現(xiàn)象明顯項(xiàng)目地址級別建面租金售價(jià)出租率閩東國際城漢陽大道140號住宅樓用于辦公13.7171000040%東合中心武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)車城南路30號甲級1560600080%綠島大廈武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)神龍街126號丙級1.0920750070%漢商寫字樓漢陽區(qū)鐘家村天橋旁丙級119560070%宏陽國際商務(wù)大廈漢陽區(qū)翠微路特一號商住1.4825580080%漢陽SOHO漢陽區(qū)翠微路特一號商住2.1525610080%漢元中心漢陽鐘家村漢商大廈丙級2.1520550060%江山悅武漢市漢陽鸚鵡大道46號已級4019750070%武漢市場漢陽市場寫字樓市場分析小結(jié)市場供應(yīng)：寫字樓供應(yīng)主要集中在漢口和武昌區(qū)域，漢陽區(qū)域近年供應(yīng)較少市場需求去化：主要以出租型寫字樓為主，整體出租率和租金水平較低，銷售型整體去化不暢，且銷售價(jià)個(gè)上不去價(jià)格：寫字樓市場成交價(jià)格2010年較前幾年有所下降，究其原因，是新入市的高端寫字樓產(chǎn)品較少，在售項(xiàng)目基本都是品質(zhì)一般的產(chǎn)品武漢市寫字樓市場分析典型項(xiàng)目分析大漢陽區(qū)客戶分析東合中心：基本信息占地面積：110000平方米開盤時(shí)間：2007年10月建筑面積：

260000平方米入住時(shí)間：2008年5月容積率：2.18環(huán)線位置：二三環(huán)間開發(fā)商：武漢東合置業(yè)有限公司銷售均價(jià)：5470元/平米物業(yè)費(fèi)：8元/平米/月戶型面積：90-1000平米租金價(jià)格：60元/平米

裝修狀況：公共部分精裝修項(xiàng)目定位：是集五星級酒店、5A甲級寫字樓、國際商務(wù)區(qū)、酒店式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店于一體的城市CBD項(xiàng)目。作為武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前唯一的城市綜合體，東合中心與開發(fā)區(qū)管委會、東風(fēng)總部、城市廣場四者一道構(gòu)成開發(fā)區(qū)規(guī)劃新區(qū)的核心地標(biāo)。其它區(qū)域漢陽區(qū)域一期商務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)三期國際寫字樓會議中心及會所五星級酒店二期公寓經(jīng)濟(jì)型酒店二期定制寫字樓東合中心：項(xiàng)目規(guī)劃商務(wù)區(qū)規(guī)劃為五棟建筑，共九個(gè)單體，建筑形態(tài)為3-5層獨(dú)棟或聯(lián)體式，面積在1700㎡—4800㎡之間，未來將成為武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)極具代表性的商務(wù)基地。①金融服務(wù)：銀行、保險(xiǎn)、證券

②商務(wù)休閑娛樂：高檔餐飲、大型連鎖咖啡館、KTV、商務(wù)會所

③傳媒電臺：電視臺、電信、移動、聯(lián)通

④咨詢服務(wù)：法律咨詢、行政咨詢、手續(xù)代辦等

⑤健身服務(wù)：美容美體、健身會館

⑥創(chuàng)意辦公：區(qū)別于普通寫字樓的創(chuàng)意辦公空間

其它區(qū)域漢陽區(qū)域東合中心：建設(shè)周期一期包括2棟甲級寫字樓和9棟獨(dú)體式商業(yè)，一期于2006年12月正式奠基，于2008年5月交樓。二期項(xiàng)目包括一棟定制寫字樓、兩棟商務(wù)寫字樓及一棟綜合服務(wù)大樓，總建筑面積6萬余平方米,三棟寫字樓全部按5A甲級標(biāo)準(zhǔn)建制。二期已于2010年6月動工，預(yù)計(jì)于2011年上市。三期項(xiàng)目包括國際商務(wù)寫字樓和綜合服務(wù)區(qū)，建設(shè)周期為2010-2012年。六大業(yè)態(tài)面積分布：甲級寫字樓約15萬㎡，國際商務(wù)區(qū)約2.5萬㎡，五星級酒店及會所約2.5萬㎡，酒店式公寓約4.0萬㎡，綜合服務(wù)區(qū)約1.5萬㎡，經(jīng)濟(jì)型酒店約0.5萬㎡。其它區(qū)域漢陽區(qū)域東合中心：銷售情況2007年10月開盤以來，總共銷售去化74套，面積約為2.7萬方，月均去化量為2.5套左右，0.08萬方/月，去化周期為三年，目前在售產(chǎn)品為寫字樓配套商鋪。其它區(qū)域漢陽區(qū)域2007年7月東合中心一期正式對外銷售，目前已有銀行、電視臺、物流、機(jī)電、商貿(mào)、餐飲等單位入駐。具體入駐企業(yè)包括浦發(fā)銀行開發(fā)區(qū)支行、匯豐銀行、中信銀行、東風(fēng)汽車報(bào)社、東風(fēng)電視臺、東風(fēng)設(shè)計(jì)研究院、東風(fēng)嘉實(shí)多油品公司、戴蒙德電力機(jī)械（湖北）有限公司、遠(yuǎn)洋傳媒、太平洋保險(xiǎn)、武漢威能貿(mào)易、武漢達(dá)普科林部件、武漢市國家稅務(wù)局第三稽查局等。入駐企業(yè)主要為涵蓋汽車、化工等制造業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)以及文化、商貿(mào)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)。東合中心入駐企業(yè)其它區(qū)域漢陽區(qū)域閩東中天國際城物業(yè)地址：漢陽大道140號物業(yè)類別：寫字樓、商鋪、住宅容積率：5.7總建面：13.7萬方裝修狀況：毛坯物業(yè)費(fèi)：1.35元/平方米·月開盤時(shí)間：2010年9月開發(fā)商：武漢楚都房地產(chǎn)有限公司

銷售價(jià)格：10000元/平米

在售主力產(chǎn)品：141-170平米寫字樓其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：漢陽翠微路特一號物業(yè)類別：寫字樓、住宅、辦公樓容積率：4.77總建面：2.15萬方裝修狀況：全裝修物業(yè)費(fèi)：2.50元/平方米·月租金：25元/平方米·月開發(fā)商：武漢市漢陽區(qū)住宅開發(fā)公司入駐企業(yè)：華泰科技等小型公司漢陽SOHO其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：武漢市漢陽鸚鵡大道46號物業(yè)類別：寫字樓總建面：6萬方物業(yè)費(fèi)：12元/平方米·月租金：40元/平方米·月開發(fā)商：長江廣場發(fā)展（武漢）有限公司經(jīng)營業(yè)態(tài)：集星級酒店、SOHO公寓、甲級寫字樓、品牌ShoppingCenter為一體的多功能城市商務(wù)綜合體長江廣場其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：漢陽翠微路特一號物業(yè)類別：寫字樓容積率：2總建面：1.48萬方裝修狀況：毛坯物業(yè)費(fèi)：2元/平方米·月租金：25元/平方米·月開發(fā)商：武漢市漢陽區(qū)住宅開發(fā)公司宏陽大廈其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：漢陽神龍大街126號物業(yè)類別：寫字樓、住宅、辦公樓容積率：1.88總建面：1.09萬方裝修狀況：精裝修物業(yè)費(fèi)：5元/平方米·月租金：20元/平方米·月開發(fā)商：武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)綠島實(shí)業(yè)股份有限公司入駐企業(yè)：武漢新紀(jì)元空間膜工程有限公司、金德管業(yè)集團(tuán)等綠島大廈其它區(qū)域漢陽區(qū)域物業(yè)地址：漢陽大道139號總建面：21507.16平方米主推面積：40-80平方米租金：20元/平方米·月物業(yè)費(fèi)：3.80元/平方米·月裝修狀況：精裝修開發(fā)商：武漢漢商大廈股份有限公司入駐企業(yè)：清華IT學(xué)習(xí)認(rèn)證中心、武漢楚都房地產(chǎn)有限公司、武漢長峰醫(yī)療器械有限公司、馬應(yīng)龍歸元中心其它區(qū)域漢陽區(qū)域其它區(qū)域漢陽區(qū)域江山悅物業(yè)地址：武漢市漢陽鸚鵡大道46號物業(yè)類別：寫字樓,商鋪容積率：4.3總建面：0.6萬方裝修狀況：精裝修物業(yè)費(fèi)：12元/平方米·月開盤時(shí)間：2008年6月開發(fā)商：長江廣場發(fā)展公司典型項(xiàng)目案例：浦發(fā)銀行大廈占地面積：5979平方米開盤時(shí)間：2008年6月建筑面積：38205平方米入住時(shí)間：2009年4月容積率：6.39環(huán)線位置：一二環(huán)間開發(fā)商：武漢英德置業(yè)有限公司銷售均價(jià)：14000元/平米物業(yè)費(fèi)：9元/平米·月戶型面積：100-1000平米租金價(jià)格：150元/平米·月銷售情況：08年6月開盤以來，總共銷售去化70套，面積約為3.2萬方，月均去化量為3套左右，0.13萬方/月，去化周期為兩年多，銷售速度比較緩慢。其它區(qū)域漢陽區(qū)域典型項(xiàng)目案例：時(shí)代廣場占地面積：

17474平方米開盤時(shí)間：2008年7月建筑面積：

27646平方米入住時(shí)間：2009年1月容積率：11.00環(huán)線位置：一環(huán)內(nèi)開發(fā)商：漢龍實(shí)業(yè)綜合開發(fā)（武漢）有限公司銷售均價(jià)：13000元/平米物業(yè)費(fèi)：10元/平米/月戶型面積：78-1000平米租金價(jià)格：無銷售情況：08年6月開盤以來，總共銷售去化142套，面積約為1.9萬方，月均去化量為6套左右，0.08萬方/月，目前仍然在售。其它區(qū)域漢陽區(qū)域典型項(xiàng)目案例：新時(shí)代商務(wù)中心占地面積：13665平方米開盤時(shí)間：2007年11月建筑面積：

59891平方米入住時(shí)間：2006年12月容積率：9.63環(huán)線位置：一二環(huán)間開發(fā)商：武漢中建三局房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售均價(jià)：9800元/平米物業(yè)費(fèi)：18元/平米/月戶型面積：173-1800平米租金價(jià)格：不詳銷售情況：07年11月開盤以來，總共銷售去化91套，面積約為1.8萬方，月均去化量為2.5套左右，0.05萬方/月，去化周期為三年，目前仍然在售。其它區(qū)域漢陽區(qū)域典型項(xiàng)目分析小結(jié)漢陽區(qū)域的辦公產(chǎn)品中丙級寫字樓居多，租售價(jià)格較低，甲級和乙級寫字樓數(shù)量屈指可數(shù)，這其中以東合中心為代表。因此本案所面臨的區(qū)域競爭壓力較小目前區(qū)域內(nèi)在售的比較有競爭性的產(chǎn)品主要是閩東中天國際城和東合中心，由于閩東國際城處于鐘家村商圈，該區(qū)域吸引力較大，所以較東合中心來說，價(jià)格較高武漢市寫字樓市場分析典型項(xiàng)目分析大漢陽區(qū)客戶分析客戶分析沌口開發(fā)區(qū)潛在的商務(wù)資源能為本案帶來更多客戶資源具有潛力的武漢新區(qū)成長型商圈本案所有區(qū)域在政府的規(guī)劃藍(lán)圖指引下將成為開發(fā)區(qū)新興商業(yè)中心的核心和代表，具備強(qiáng)勁的商業(yè)