[中國水電·首郡高層發(fā)展戰(zhàn)略報告][北京中原地產唐山事業(yè)部][TANGSHAN09.04.2012]AnalyzeSystem>>項目本體解析>>

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市場研判>>項目定位>>建筑規(guī)劃建議報告體系項目區(qū)域：項目位于鳳凰新城邊緣，距離城市核心車行一刻鐘，道路規(guī)劃較好但尚未完全通達,未來唐山區(qū)域核心之一新華道市政府翔云道友誼路長寧道建設路鳳凰新城核心區(qū)遠洋商圈龍華道鳳凰新城擁有良好的地質景觀條件和城市規(guī)劃利好，客戶認知度較高，但本項目位于鳳凰新城邊緣、長寧道以北，屬于城市陌生區(qū)。項目屬于新城邊緣區(qū)域項目經濟指標：屬于鳳凰新城區(qū)域最高樓層的項目，預計擁有100-140米超高層產品。經濟指標樓座位于北側地塊西北角，緊臨長寧路和獨立商業(yè)樓體高度100-140m，樓梯呈鉆石型，預計標準層平面為860m2左右外立面要求公建化，具有商務感東臨大里路，南至裕華道，西臨友誼路，北至長寧道。大里路、長寧道為城市主干道，裕華道在建中。中國水電首郡北面臨長寧道，與鳳凰新城區(qū)域內未來政務中心僅一路之隔；東面臨連接唐山市路南路北的重要干道——大里路，車流量極大；西面臨近友誼東輔路，與鷺港金融街隔路相望，緊挨新建成的唐山市重點高中新一中；南面臨鳳凰新城區(qū)域內未來東西向干道裕華道，目前在建中；友誼東輔路長寧道大里路裕華道交通價值：項目周邊交通便利，友誼東輔路與長寧道交匯處不明顯，昭示性一般。友誼東輔路——鳳凰新城南北向干道之一，位置較隱蔽，在唐山知名度不高，車流量較?。婚L寧道——區(qū)域內東西向筆直通暢的干道，車流量大；大里路——貫通新城南北，是銜接市中心區(qū)與鳳凰新城的重要路線；裕華道——未來連接鳳凰新城與東部區(qū)域的重要東西向干道；大里路路段車流中國水電首郡長寧道路段車流友誼東輔路路段車流裕華道路段車流配套價值：項目自身及周邊都有著豐富且高價值的配套資源，充分的提升了項目的投資以及使用價值。青少年宮商業(yè)貿易唐山新一中總部基地二期及政務用地總部基地一期高檔社區(qū)聚集區(qū)，未來人口購買力較強。商務政務密集區(qū)，未來配套服務需求旺盛。橡樹灣中國水電首郡梧桐大道嘉里雅頌居唐城壹零壹萬科金域華府新天地鷺港項目的限制條件公建配套比例地塊占地24700平，建筑面積是61750平。按照規(guī)定，公建配套需要達到10%的比例。項目屬性界定較好的資源，但非獨占性鳳凰新城核心未來商務政務中心完善的交通體系，縮短時空距離中國水電首郡鳳凰新城區(qū)域140米，70年產權，超高層產品。屬性界定>>超高層是什么？從成本與技術角度：超高層相比普通高層產生了質的變化。100米以上的超高度帶來的質的變化戶型成本實用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設置避難層實用率多在70％左右成本比高層高出15%～25%對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運行能耗高后期維護管理費用高其他開發(fā)周期拉長智能化技術的使用水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化我國《民用建筑設計通則》（JG37—87）將住宅建筑層數劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發(fā)成本與技術要求方面會產生質的變化。從銷售價格角度：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現(xiàn)溢價。綜合案例經驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分：看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾；可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產品戶型設計可能與低樓層不同，而價格相比高層也會出現(xiàn)一個跳差超高層樓盤超高層均價高層均價備注深圳金域藍灣17000元/平米（2006年），排除市場泡沫，正常價位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍灣2008年五一推出，預計均價13000元/平米15000元/平米超高層33層以下價格與高層接近，33層以上價格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預計均價8500元/平米預計均價8000元/平米武漢世茂錦繡長江均價15000元/平米均價14500元/平米技術要求產生質的變化，成本增加與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實現(xiàn)溢價12所謂超高層，在技術與成本層面產生了變化，而銷售價格上都與高層無本質差別超高層除了在技術與成本層面比高層要求高，銷售價格和高層無任何差別。從成本角度和技術層面角度考慮，高層比超高層更經濟、實惠。從配套角度，需要建10%左右的公建配套，降低利潤率。如是做成公寓則無須做10%左右的公建配套。項目定位方向——以底商+住宅式公寓相結合的項目AnalyzeSystem>>項目本體解析>>

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市場研判>>項目定位>>建筑規(guī)劃建議報告體系唐山的發(fā)展趨勢：唐山在環(huán)渤海經濟圈中由依托京津冀城市帶布局升級為平衡發(fā)展的的階段.位置：

環(huán)渤海經濟圈銜接京津，覆蓋東北、西北、華北地區(qū)。唐山處在環(huán)渤海經濟圈中心位置。條件：

唐山灣擁有229.7公里海岸線，已經建成兩大深水港口即京唐港和曹妃甸港；擁有鋼鐵、能源等資源優(yōu)勢。功能：

中國能源、礦石等大宗貨物的集疏地，新型工業(yè)化基地，商業(yè)性能源儲備基地，國家級循環(huán)經濟示范區(qū)，中國北方商務休閑之都和生態(tài)宜居的濱海新城。

目標：

以曹妃甸為龍頭，唐山灣醞釀打造成為環(huán)渤海經濟圈乃至中國生產力布局中重要的增長極和強大引擎。唐山灣大規(guī)模開發(fā)建設將成為環(huán)渤海崛起的核心發(fā)動機。

環(huán)渤海經濟圈指以遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經濟帶，屬于東北、西北、華北的接合部。2008年，環(huán)渤海三省二市地區(qū)生產總值達到77564.68億元，占全國國內生產總值的25.8%。日、韓京唐城際鐵路計劃2013年竣工，屆時京唐通行時間縮至30分鐘。唐山的定位:唐山從工業(yè)城市向生態(tài)城市發(fā)展，成為環(huán)渤海經濟圈中崛起戰(zhàn)略的重要角色。鳳凰新城——商務中心、金融中心，促進城市中高端住宅項目的建設。唐山南湖中央生態(tài)公園——集游憩觀賞和水上活動于一體的大型綜合性生態(tài)公園，有11.5平方公里的湖面面積，相當于兩個杭州西湖。環(huán)城水系——河河相連、河湖相通的水循環(huán)統(tǒng)，環(huán)繞中心城區(qū)的長約57公里的環(huán)城水系，構筑起“城在水中”“水清、岸綠、景美、人水和諧”的濱水生態(tài)景觀。唐山機車廠——我國第一臺蒸汽機車的誕生地，也是我國目前唯一的蒸汽機車生產廠家。

開灤(集團)有限責任公司，始建于1878年，至今已有124年歷史，是國有特大型煤炭炭生產基地。唐鋼——始建于1943年，是我國堿性側吹轉爐煉鋼的發(fā)祥地，現(xiàn)為深圳證券交易所上市公司中的藍籌股。于2005年跨入千萬噸級大鋼行列。

老唐山新唐山鳳凰新城區(qū)域——城市的綜合公共中心南湖區(qū)域——城市政務中心、生態(tài)居住區(qū)規(guī)劃層面三年大變樣工程將重點發(fā)展鳳凰新城、南湖、空港、曹妃甸四大功能區(qū)政策層面鳳凰新城——房地產開發(fā)已經逐步進行，唐山一中新址已投入使用，嘉里中心等大型公建設施配套陸續(xù)列入計劃。南湖——公園已經對外開放，天鵝莊溫泉酒店及會議中心、汽車展示城等配套設施將在建設。政府辦公樓也計劃動工。實施層面從中期發(fā)展來看，唐山市將形成一軸雙中心的新格局。南湖生態(tài)城老核心區(qū)鳳凰新城唐山發(fā)展趨勢：隨著鳳凰新城、南湖生態(tài)城的開發(fā)，未來唐山市將形成一軸雙中心的城市格局,唐山發(fā)展的帶來大飛躍。唐山經濟保持高速增長，GDP總額位居全國領先水平，甚至超越一些省會城市。未來將形成超大經濟強盛城市之一。GDP表現(xiàn)唐山市整體經濟保持平穩(wěn)增長趨勢，連續(xù)四年保持加速增長。唐山市11年GDP穩(wěn)坐河北省的頭把交椅，在全國各城市排名中位列第18，領先于長沙、濟南、哈爾濱等二線城市。數據來源：唐山市統(tǒng)計年鑒【11年全國各城市GDP總額統(tǒng)計排名】GDP總額增長率省內排名排名省份城市GDP(億元)增長率（%）10山東省青島市4890.3312.211廣東省佛山市4814.513.512湖北省武漢市4560.6213.713四川省成都市4502.614.714遼寧省大連市44101515遼寧省沈陽市4359.214.116江蘇省南京市4230.2611.517浙江省寧波市4214.68.618河北省唐山市3781.411.319廣東省東莞市3763.265.320湖南省長沙市3744.7614.721山東省煙臺市3728.6813.522山東省濟南市3351.412.223河南省鄭州市33001224黑龍江省哈爾濱市3258.11325河北省石家莊市3114.911.1一個偉大時代的到來唐山進入城市全面升級、擴張崛起階段>>我們來看鳳凰新城的現(xiàn)在鳳凰新城區(qū)域認知交通價值：六條城市動脈，銜接市中心、鳳凰新城和豐潤三大板塊。京沈高速、飛機場10公里火車站6公里唐百大樓7公里遠洋城3公里本案居住價值：坐擁鳳凰新城CBD核心位置，尊享周邊眾多高端配套資源。華潤橡樹灣鳳凰世嘉嘉里雅頌居榮泰尚都新天地鷺港天景美地梧桐大道景泰怡景文園景泰翰林宏揚香木林萬科金域華府唐城壹零壹本案總部基地CBD核心鳳凰新城迎來全面升級階段，繁華都市若現(xiàn)【升級】【裂變】成為主旋律…鳳凰新城崛起>>那么鳳凰新城區(qū)域的未來將會是什么樣的？鳳凰新城不斷完善的路網體系，促使鳳凰新城快速發(fā)展，加速城市商務核心的進程。城市支路龍富道龍富南道長寧道龍華道榮華道大慶南道大慶道城市主干道城市次干道裕華道朝陽道至機場至高新區(qū)至商務會展中心至南湖西至南湖西友誼路大里路學院路衛(wèi)國路長虹道翔云道興源道光明路青龍路一條城市主干道——長寧道：承接東西向交通，向西至機場，向東至商務會展中心。改造后的道路，紅線拓寬為40米，車行道30米，雙向為6車道，人行便道各5米。一條城市次干道——友誼路：承接南北向交通，向北至高新區(qū)，向南至南湖。雙向為4車道。11條已竣工的新建道路，拉通區(qū)域內外交通：長虹道(大里路——友誼路)、裕華道(衛(wèi)國北路——學院北路)、學院北路(興源道——長寧道)、龍富道(衛(wèi)國路——學院路)、朝陽道(衛(wèi)國路——友誼路)、大里北路(朝陽道——長寧道)、友誼北路、光明北路、友誼東輔路、友誼西輔路、翔云道。鳳凰新城規(guī)劃——以服務京津唐區(qū)域為目標，成為唐山市的商務中心、金融中心、總部基地、高科技產業(yè)基地。功能為“完善功能，提升品位，增強凝聚力和服務輻射帶動能力”。規(guī)模：鳳凰新城總占地面積達23平方公里，分為CBD（中央商務區(qū)）、總部基地、行政文化中心。現(xiàn)狀：其中起步區(qū)5.5平方公里，現(xiàn)已建成地稅大廈、檢查辦公大樓等；是目前唐山市房地產專案的主要區(qū)域之一。起步區(qū)鳳凰新城指標：總占地面積：23平方公里規(guī)劃人口：40萬住宅用地：9000畝住宅開發(fā)總量：1400萬平方米綠化面積：8000畝綠化率：45%未來鳳凰新城將是新唐山最靚麗的城市名片長寧道：城市主干道，承接東西向交通，向西至機場，向東至商務會展中心。友誼路：城市次干道，承接南北向交通，向北至高新區(qū)，向南至南湖。打造新城市名片：唐山的北大門，北京、東北三省進入唐山都需經過鳳凰新城未來唐山現(xiàn)代化的商務中心、金融中心、文化中心、總部基地、高新技術產業(yè)基地總部基地創(chuàng)新中心商業(yè)金融中心長寧路發(fā)展軸友誼路發(fā)展軸秦皇島市天津市渤海灣北京市唐山市山海關唐山的城市商業(yè)中心區(qū)將構建“一正、兩副、兩區(qū)域”的商業(yè)中心格局。即商業(yè)正中心——新華-建設商業(yè)中心區(qū)；商業(yè)副中心——長寧-建設商業(yè)中心區(qū)和渤海商業(yè)中心區(qū)；區(qū)域商業(yè)中心區(qū)——鳳凰新城區(qū)域商業(yè)中心區(qū)和南湖區(qū)域商業(yè)中心區(qū)。遠洋城商圈建設北路商圈新華-建設商業(yè)中心區(qū)南湖商業(yè)區(qū)鳳凰新城商業(yè)區(qū)鳳凰新城崛起之下，根據唐山的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃布局，將成為一個新的區(qū)域商業(yè)中心。鳳凰新城大量的商業(yè)項目入市，形成以總部基地為核心的CBD商業(yè)中心區(qū)。鳳之夢鳳凰世嘉商業(yè)街新天地金融街鷺港ONE日本永旺唐百新天地綜合體項目商圈升級中，高端居住群體是最核心驅動力量,區(qū)域將成為高端品質居住區(qū)域。項目名稱體量（㎡）產品形式橡樹灣46萬高層、洋房金域華府60萬高層唐城壹零壹73萬高層、洋房、別墅、酒店公寓雅頌居30.38萬高層、洋房梧桐大道49萬高層、洋房中水電首郡58萬高層城市升級時代的到來，強烈呼喚驅動區(qū)域升級和崛起的區(qū)域商圈組合而鳳凰新城未來將是一個集金融、政務、高端居住區(qū)于一體的城市綜合中心AnalyzeSystem>>項目本體解析>>

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市場研判>>項目定位>>建筑規(guī)劃建議報告體系世博廣場金色河畔萬達廣場富丁國際新華聯(lián)廣場中環(huán)廣場東潤國際廣場新華貿鉑金公寓金安硅谷國際紫金廣場新文化廣場天一紫御莊園鳳城國際廣場唐寧廣場鳳城國貿1.紅色的為在售項目。2.藍的為待售項目。3.紅色五星為本案項目。公寓市場布局：唐山的公寓項目主要位于高新區(qū)域與百貨大樓區(qū)域2010-2011年公寓放量近3000套，去化約1200余套。項目名稱放量去化量去化率銷售單價

（元/平米）優(yōu)惠力度開盤時間萬達廣場500套400套80%報價10500，均價9300130㎡戶型全款98折2011年10月鳳城國際廣場700套670套96%均價7980全款優(yōu)惠400元/平米。首付50%優(yōu)惠200元/平米2010年初天一紫御莊園718套500套50%最低價8000全款98折2010年6月富丁國際390套380套97%尾房均價5700基本售罄2010年10月紫金廣場462套260套56%均價8000全款97折2011年9月唐寧廣場266套200套75%均價7000全款優(yōu)惠200元/平米；首付50%優(yōu)惠100元/平米2011年5月大陸青年都匯300套左右————————2012下半年2010-2011年毛坯公寓在5700-7000元/平米左右，精裝公寓在8000-10000元/平米之間。項目名稱銷售單價

（元/平米）優(yōu)惠力度開盤時間萬達廣場均價9300130㎡戶型全款98折2011年10月鳳城國際廣場均價7980全款優(yōu)惠400元/平，首付50%優(yōu)惠200元/平2010年初天一紫御莊園最低價8000全款98折2010年6月富丁國際尾房均價5700基本售罄2010年10月紫金廣場均價8000全款97折2011年9月唐寧廣場均價7000全款優(yōu)惠200元/平米；首付50%優(yōu)惠100元/平米2011年5月未來供應格局：2012年中旬后，市場預售公寓近3000余套，市場存量較大，競爭將會十分激烈。2012年中旬后可預見供應3000套紫金廣場200套東潤廣場660套新華聯(lián)廣場世博廣場400套未來不可預知土地上市量中環(huán)廣場700套鳳城國貿18.6萬方萬達廣場1000套2011年--2013年2011年2012年2013年大陸青年都會300套左右

一室二室三室項目名稱

30平以下30-4040-5050-6060-7070-80平80-90平90-100平100-110平110-120平120-130平大陸青年都會供應量

432311

比例

58%42%

萬達廣場供應量

342342

533

比例

28.10%28.15

43.80%

新華貿供應量

6055

比例

52%48%

富丁國際供應量

3030

9090

供應比例

20%20%

30%30%

新華聯(lián)廣場供應量

164

110110

供應比例

30%

35%35%

中環(huán)廣場供應量

3630

4035

27供應比例

21%18%

24%21%

16%戶型配比分析——30-60平為市場主力戶型，而50-70平的一房及二房公寓成為稀缺產品。

競爭產品供應集中區(qū)

競爭產品補缺性產品價格分析:各屬性項目價格梯度差幅不大，精裝公寓均價8000—10000元/㎡；毛坯公寓在6000-8000元/平.項目戶型區(qū)間公寓類型銷售單價總價萬達廣場50-90平精裝均價930046.5-83.7萬新華貿60平左右精裝1400084萬鳳城陽光40-130平毛坯6000左右24-78萬紫金廣場55-160平精裝8000左右55-160萬富丁國際45-98平毛坯750034-73.5萬新華聯(lián)廣場30-105平毛坯850025.5-89.25萬鳳城國際廣場38-130平精裝均價800028-104萬去化速度和價格的關系:精裝公寓的價格高于毛坯公寓，同時精裝公寓月均去化65-70套左右，去化速度要快于毛坯公寓產品,當價格高于9500元/平時，月均去化低于50套。毛坯公寓精裝公寓價格成交量新華貿鉑金公寓萬達廣場大陸青年都會中環(huán)廣場501400013000120009000100008000新華聯(lián)廣場紫金廣場富丁國際金安硅谷國際周邊項目戶型配比：從典型公寓項目戶型配比中30-40平占項目總體戶型20-40%；40-50平占項目總體戶型40%，50-60平占項目總體戶型15-20%，60-70平占項目總體戶型10%樓盤戶型面積區(qū)間（㎡）套數比例大陸青年都會一房60-65平43258%二房70-75平31142%萬達廣場一房50-70平68456.2%二房80-90平53343.8%新華貿鉑金公寓一房60-70平115100%富丁廣場一房40-60平12040%二房80-100平18060%新華聯(lián)廣場一房50-60平16430%二房80-100平22070%戶型面積與消化速度關系:從戶型面積的去化速度判斷，去化速度比較快的產品一房主要集中在50-70平，二房主要集中在80-100平大陸青年都會萬達廣場新華貿鉑金公寓新華聯(lián)廣場紫金廣場硅谷國際富丁國際中環(huán)廣場一房30-40平40-50平50-60平60-70平二房70-80平80-90平90-100平熱銷原因核心地段地段較好品牌開發(fā)商升值潛力大開發(fā)商實力地理位置升值潛力地段及項目自身配套未開盤升值潛力價格便宜客戶群體高新投資客電子城科研院所綠地世紀城業(yè)主高新區(qū)富人高新白領項目附近投資客剛需客戶為主剛需客戶為主典型個案選取標準競爭項目選擇思路：1、地理位置：對項目目標客戶群具有分流作用的在售項目。項目位置高新區(qū)建設路東側慶南道北側總占地面積14700㎡總建筑面積78000㎡物業(yè)形態(tài)LOFT樓體1-2層為底商，商業(yè)形態(tài)待定公寓樓體1-3層為底商，目前已整棟銷售給開發(fā)商關系戶，商業(yè)型態(tài)待定戶型5.4m挑高精裝LOFT40－80㎡、精裝平層40－130㎡主力戶型LOFT:60㎡；平層：50－60㎡總戶數LOFT260套，平層300套車位數機動車停車位271個，非機動車停車位3777個精裝修是，精裝標準1500－2000元/㎡綠化率35%容積率4發(fā)展商唐山大陸房地產開發(fā)有限公司物管公司唐山市大陸物業(yè)管理有限公司生活設施商水、商電、天然氣、煙槽平層公寓LOFT【大陸青年都會】地處高新區(qū)，中小體量40年產權商住精裝平層和LOFT產品，單層面積區(qū)間在50-60㎡之間大陸青年都會鳳城國際廣場新華貿萬達廣場新華聯(lián)廣場74平米LOFT優(yōu)勢：挑空客廳，采光極佳雙衛(wèi)設計，保證私密上下分層，抗干擾強劣勢：主臥室采光較差空間存在一定浪費

63平米平層公寓優(yōu)勢：大開間設計，采光較佳功能分區(qū)明確劣勢：各功能區(qū)無分隔，私密性差開放式廚房，不利通風【大陸青年都會】40-80平米稀有5.4米挑空LOFT精裝產品，40-130平米精裝平層公寓滿足各類客戶的居住需求。面積數量占比40-50平9035%50-80平17065%面積數量占比40-60平9030%60-80平10033%80-100平6020%100平以上5017%11年6月11年9月11年12月12年3月12年6月6月項目開始認購銷售情況：2011年6月項目開始正式認購，目前LOFT產品已認購80％，平層產品已認購30％。具體開盤時間未定LOFT:11500－12000元/㎡客戶情況：客戶來源：主要為唐山市區(qū)客戶，35－45歲與20－35歲購買者各占一半購房目的：LOFT產品70%為自住，公寓產品自住和投資各一半購房驅動：LOFT產品對于客戶新鮮點比較足，并且買一層送一層，花很少的錢就能住上復式房，性價比較高；平層產品主要看重地段和社區(qū)升值潛力，投資客較多平層：7800元/㎡LOFT產品已認購80％，平層產品已認購30％【大陸青年都會】自2011年6月開始認購，截至目前LOFT認購約200套，平層認購約90套，主要客戶來自唐山城區(qū)，自住和投資各一半價格以及優(yōu)惠：LOFT均價11500－12000元/㎡、平層均價7800元/㎡；現(xiàn)購房全款可享92折，貸款可享97折優(yōu)惠。公寓公寓住宅住宅【鳳城國際廣場】14萬平米城市綜合體，住宅以70年精裝公寓平層產品為主，8萬平米商業(yè)引進樂購等知名品牌項目位置北新華道與友誼路交叉口東北角總占地面積20000㎡總建筑面積140000㎡物業(yè)形態(tài)2棟70年公寓、2棟住宅；商業(yè)：地下1層，地上1-4層，共8萬平米商業(yè)，已簽約引進樂購超市，亨利KTV等主力戶型公寓：一居50-60平米住宅：二居67-89平米，三居118-131平米總戶數600戶車位數1：1.5（共900個）精裝修是，精裝標準公寓：1500元/平米；住宅：毛坯綠化率15%容積率4.5發(fā)展商唐山天壤房地產開發(fā)有限公司大陸青年都會鳳城國際廣場新華貿萬達廣場新華聯(lián)廣場面積數量占比50平以下13727%51-70平28556%71-100平6312%100平以上224%55平米優(yōu)勢：小兩居設計，實用性強功能分區(qū)明確劣勢：衛(wèi)生間，書房均無采光客廳狹小，不利布局79平米優(yōu)勢：客餐廳一體設計，倍顯闊綽功能分區(qū)明確雙陽臥室，采光極佳劣勢：暗衛(wèi)設計，不利通風過道偏多，浪費面積大。公寓主要為50-70平米，小兩居設計。產品涵蓋30-120平米多種戶型，滿足不同客戶群體。2010年3月2010年9月2011年3月均價為7980元/㎡開盤7700元/㎡【鳳城國際廣場】公寓開盤至今銷售80％，目前均價為7980元/㎡，月均銷售17套，多以地緣性客戶投資為置業(yè)目的2011年9月2012年3月現(xiàn)銷售80％，月均銷售17套銷售情況：2010年3月開盤銷售，共507戶?，F(xiàn)已銷售80％，約銷售400套，月均銷售17套；價格以及優(yōu)惠：公寓：7980元/㎡（1500元/平米精裝）；全款優(yōu)惠400元/平米，首付50%以上優(yōu)惠200元/平米?？蛻羟闆r：客戶來源：客戶主要來之唐山市內地緣性客戶為主，以中青年客戶為主，多以投資為置業(yè)目的，下縣客戶占30％左右。購房目的：公寓產品自住和投資各一半開盤銷售2棟公寓、推售507套規(guī)劃效果圖（標清楚公寓、住宅）公寓住宅寫字樓項目位置路南區(qū)長青樓,緊鄰抗震紀念碑廣場東面總占地面積21萬㎡總建筑面積109萬㎡物業(yè)形態(tài)公寓：2棟，7萬㎡住宅：15棟，38萬㎡商業(yè)：購物中心21萬㎡，底商3.5萬㎡寫字樓：2棟，14萬㎡酒店：周記主力戶型公寓：54-95㎡住宅：130-140㎡總戶數公寓1148套，住宅1694戶，公建商業(yè)等單位312戶車位數機動車位2000個精裝修精裝標準1500元/㎡綠化率35%容積率3.56發(fā)展商唐山萬達投資置業(yè)有限公司物管公司大連萬達物業(yè)管理有限公司唐山分公司【萬達廣場】地處紀念碑核心區(qū)域，大體量綜合體，匯聚50年精裝公寓、商業(yè)、辦公產品以及70年住宅產品，公寓產品主力面積區(qū)間為54－58㎡大陸青年都會鳳城國際廣場新華貿萬達廣場新華聯(lián)廣場54平米優(yōu)勢：功能分區(qū)明確客、臥一體設計，空間闊綽劣勢：暗衛(wèi)設計不利通風58平米優(yōu)勢：客餐廳一體設計，倍顯闊綽功能分區(qū)明確臥室采光極佳劣勢：暗衛(wèi)設計，不利通風面積數量占比51-60平65657%70-80平16414%80-90平16414%90-100平16414%【萬達廣場】公寓主要為50-60平米，一居設計。產品涵蓋54-95平米多種戶型，全部為精裝修。11年4月11年7月11年11月12年1月12年4月銷售情況：2011年7月項目公寓正式開盤，公寓均價9500元/㎡，目前公寓產品已去化70%客戶情況：客戶來源：主要為唐山市區(qū)客戶占70%，下縣客戶占30%，以中青年客戶為主。購房目的：自住和投資各一半。購房驅動：項目處于唐山市核心區(qū)商業(yè)地段，具有極佳得得商業(yè)價值；萬達集團品牌，具備產品優(yōu)勢。公寓9500元/㎡自2011年4月項目開始蓄客項目正式銷售公寓產品認購300套，占產品總量的26%【萬達廣場】自2011年7月16日開盤，截至目前公寓銷售約800套，主要客戶來自唐山城區(qū)，自住和投資各一半開始蓄客開盤銷售價格以及優(yōu)惠：公寓均價9500元/㎡現(xiàn)購房全款可享98折寫字樓公寓商業(yè)項目位置路南新華道原農貿市場總占地面積1.4萬㎡總建筑面積13萬㎡（含地下）物業(yè)形態(tài)公寓：1棟寫字樓：1棟商業(yè)：購物中心戶型面積公寓：57-64㎡左右總戶數公寓：125套車位數近600個精裝修5000元/㎡容積率2.2物業(yè)費公寓：4.80元/㎡·月

寫字樓：13元/㎡·月發(fā)展商中赫集團唐山華巖地產【新華貿】城市中心區(qū)中小體量綜合體，提包入住式40年產權高端精裝公寓大陸青年都會鳳城國際廣場新華貿萬達廣場新華聯(lián)廣場【新華貿】公寓戶型為50-60平米，精裝標準5000元/平米。該項目采用現(xiàn)代簡約裝修風格。符合商務人士風格，在現(xiàn)代化理念中運用廣泛。60平米優(yōu)勢：功能分區(qū)明確客、臥一體設計，空間闊綽劣勢：暗衛(wèi)設計不利通風開放式廚房，不便清潔10年6月10年8月10年12月11年12月12年4月6月項目開始認購銷售情況：公寓產品2010年8月19日項目開盤，總房源125套，目前僅剩10套房源；客戶情況：客戶來源：主要為唐山市區(qū)客戶，20-30歲與40歲以上的客戶居多購房目的：70％為投資購房驅動：區(qū)域升值潛力，高檔次的精裝修與家電贈送付款情況：全款與貸款各占一半月均速度約6套左右【新華貿】公寓產品2010年中旬開始銷售，單價13000元/㎡左右，截至目前125套基本售罄，僅剩10套左右價格以及優(yōu)惠：公寓均價：14000元/㎡左右（5000元/平米精裝，送家電）2010年8月開盤公寓：14000元/㎡【新華聯(lián)廣場】地處唐山主干道-新華道，項目配套齊全。公寓、MINIoffice隨心轉換，宜商宜住。28-103平米精裝小戶型。項目位置路南衛(wèi)國路東，新華道與國防道之間總占地面積62390平方米總建筑面積310000平方米類型住宅、商鋪、公寓主力戶型住宅：100、130平方米公寓：70、93平米車位數1524個停車位，地上停車位有74個，地下有1450個精裝修住宅毛坯、公寓精裝修綠化率31％容積率5開發(fā)商新華聯(lián)集團·唐山新華聯(lián)置地有限公司開盤時間2011-5-13

均價公寓8500元/平方米、住宅8500元/平方米大陸青年都會鳳城國際廣場新華貿萬達廣場新華聯(lián)廣場公寓面積產品占比50平米以下9625%50-60平米246%61-70平米16844%90-100平米4813%100平米以上4813%70平米優(yōu)勢：功能分區(qū)明確純陽戶型，采光極佳劣勢：暗衛(wèi)設計不利通風客廳不利布局家具93平米優(yōu)勢：功能分區(qū)明確雙陽臥室，采光極佳劣勢：暗衛(wèi)設計，不利通風餐廳位置略顯尷尬，浪費面積大【新華聯(lián)廣場】公寓主力產品集中在60-70平米，全部為精裝修。11年5月11年8月11年11月12年2月12年5月銷售情況：公寓產品2011年5月11日項目開盤，公寓總房源384套，目前售出150套左右，月均去化14套客戶情況：客戶來源：主要為唐山市區(qū)客戶，20-30歲的客戶居多購房目的：60％為投資購房驅動：區(qū)域升值潛力，高檔次的精裝修與家電贈送付款情況：全款與貸款各占一半月均速度約14套左右【新華聯(lián)廣場】公寓產品2011年中旬開售，均價8500元/㎡左右，截至目前去化40%左右價格以及優(yōu)惠：公寓均價：8500元/㎡左右2011年5月11日開盤公寓：8500元/㎡小結1234目前供應項目少，未來供應個數較多，整體供應量比較大。居住類公寓以精裝修交房，部分提供整套家具電器，而辦公公寓則簡單裝修交房；居住以50-70平米的小戶型為主，辦公則以70-110平米為主；單層多戶的設計，板樓形式；目前復式產品（4.5米層高）是市場空缺。主要分布在繁華商圈，大部分位于主干道沿線.市場對高端公寓有一定的需求空間，高端公寓的環(huán)境是成為購買的首要因素之一。Q1：本項目做超高層在唐山是否可行？城市發(fā)展壁壘：未來區(qū)域將發(fā)展成為一個集金融、政務、高端居住區(qū)于一體的城市綜合中心。本項目屬于區(qū)域內的邊緣地帶。市場壁壘：唐山市公寓市場供應量較大但需求量有限，現(xiàn)有公寓價格并不高，與普通住宅接近。超高層除了在技術與成本層面比高層要求高，銷售價格和高層無任何差別。關鍵問題關鍵1：從成本和銷售角度判斷項目樓高做多少米合適。公寓需求量有限制，關鍵問題點分析AnalyzeSystem>>項目本體解析>>

城之新生>>

市場研判>>項目定位>>建筑規(guī)劃建議報告體系SWOT分析優(yōu)勢劣勢核心板塊價值稀缺；在核心區(qū)內，本項目算規(guī)模較大項目；交通便利，緊鄰主干道；比鄰核心商圈；高成本地價；并不處于一級核心板塊；項目周邊商業(yè)氛圍、居住氛圍較差機會威脅1.未來商務政務中心，公寓需求量大；2.寫字樓更新?lián)Q代時期到來；3.經濟向好，本地外地公司的發(fā)展，使得高端寫字樓市場看好；4.住宅、公寓市場看好，價格穩(wěn)步上升；未來土地供應量大，城市發(fā)展四面開花；中低檔商住樓供應較大；商業(yè)供過于求，多數商業(yè)經營困難酒店供應量較大，未來競爭激烈，且投入資金量巨大；項目的檔次定位高端居住型公寓>未來區(qū)域將發(fā)展成為一個集金融、政務、高端居住區(qū)于一體的城市綜合中心，本項目屬于區(qū)域內的邊緣地帶。>鳳凰新城區(qū)域高層產品，70年產權，首席地標型項目。>唐山市公寓市場供應量較大但需求量有限，現(xiàn)有公寓價格并不高，與普通住宅接近。區(qū)域因素項目因素市場因素高層的整體定位中國水電首郡公寓式住宅項目——片區(qū)轉型領跑者、品位青年棲息地項目所在片區(qū)標志性建筑，耳目一新的景觀整體社區(qū)點睛之筆片區(qū)地標交通樞紐幾步即達，城市核心幾站之遙地處大盤核心，坐享社區(qū)配套快捷生活星級公寓體驗，居家舒適氛圍遠離工作帶來的壓力，盡情享受生活的樂趣。高尚居所時尚與品位的融合，事業(yè)起步騰飛的港灣占據高新絕佳地段，居家投資兩相宜。青春港灣>>產品定位戶型建議：市場導向：目前市場消化速度最快，是90㎡以下的小戶型產品，小兩房緊湊型三房；總價控制：為了保證項目價值最大化，必須控制總價，控制在30-50萬之間；保證銷售：盡快回籠資金是本項目滾動開發(fā)的保證，產品必須保證良好銷售。項目面積戶型萬達廣場50-70平一房80-90平二房新華貿60-70平一房新華聯(lián)廣場50-60平一房富丁廣場40-60平一房80-100平二房周邊項目去化最快、最好的面積及戶型戶型建議戶型面積比例一房（公寓）30-45㎡60%緊湊兩房55-85㎡25%緊湊三房95-110㎡10%舒適三房110-139㎡5%>>客戶定位客戶群體這些公寓產品以40-50平的小戶型面積為主，因此投資客比重較大，占到80-90%，其目的也是自主兼投資；主城區(qū)內公寓產品客戶構成中，主要是唐山本地客戶、外縣客戶及外地客戶；投資收益：主城區(qū)40-50平的小面積精裝帶家電戶型租金能達到1500-1700元/月。項目名稱物業(yè)類型購買客戶使用客戶萬達廣場公寓投資客戶、生意人及企業(yè)中高層、本地客戶占70%辦公為主、少量自住新華貿鉑金公寓公寓投資客戶、企業(yè)投資兼少量自住中小企業(yè)辦公、少量自住客戶新華聯(lián)廣場公寓基本為投資客、私營小老板、企事業(yè)單位中高層較多短期租住、中小企業(yè)辦公富丁廣場住宅自住，投資客各半新婚夫婦自主、中小企業(yè)辦公大陸青年都會公寓loft基本為青年自住、投資客年輕客戶首次置業(yè)，自住為主購買客戶以投資客為主，多為本地企業(yè)中高層、生意人以及唐山能源縣市財富人群；使用客戶大部分為中小企業(yè)及部分居住客戶客戶群體客戶置業(yè)以投資類為主，兼顧少量自住人群，且多以區(qū)域內生意人及新婚夫婦為主。建設路沿線及市中心的公寓，投資客比重較大，占60-70%，其余區(qū)域項目是自住兼投資的年輕人及周邊高校學生家長為子女置業(yè)；區(qū)域內40-50平米的小面積精裝戶型租金能達到1300-1800元/月。項目客戶萬達廣場投資客占70%，一室一廳的戶型有部分自住客戶；周邊有穩(wěn)定收入的客戶，如公務員、企業(yè)高管、老師等，也有同行購買；新華貿鉑金公寓60%左右為企業(yè)辦公，含少量自住客戶；新華聯(lián)廣場以投資客為主，80%周邊區(qū)域的客戶為主；富丁國際投資自住比例各半；72客戶類型行為及置業(yè)特征置業(yè)關注點本地財富人群經濟實力很強，購買房產很大一部分原因是為資金找投資出口擁有多處房產，唐山出現(xiàn)優(yōu)質物業(yè)便會投資購買數量較大，部分為整層購買公寓客戶地段升值空間開發(fā)商品牌企業(yè)中高層經濟實力較強，多為區(qū)域內的企業(yè)中高管對物業(yè)的鑒賞力較高，追求品質產品購買數量通常為1-2套地段戶型配套私營小老板、生意人有一定的經濟基礎，投資意識強購房跟隨現(xiàn)象普遍地段開發(fā)商品牌唐山其他區(qū)域高端客戶到處買房，看到優(yōu)質物業(yè)便會購買，在唐山有多處房產地段配套省外投資客戶多與新城有地緣關系的投資客少量外地客戶全國性投資客戶（隨著一二線城市投資風險增加，這部分投資客戶數量將繼續(xù)增加）地段升值空間教師、學生家長項目的重點潛力客戶地段公寓投資客戶主要以本地客戶、區(qū)域內中高管、私營老板、公務員等幾類構成，對地段、未來升值潛力最為關注。公寓客戶定位客戶類型占比客戶構成置業(yè)關注點購買客戶投資客戶70%唐山市高端客戶：企業(yè)高管、行業(yè)老板、公務員等區(qū)域內私企老板、中高管、拆遷戶少量與唐山有地緣關系的外地投資客戶資產保值收益穩(wěn)定自住客戶30%首次置業(yè)、過渡居住的年輕白領性價比區(qū)位配套服務交通使用客戶使用100%企業(yè)高管年輕白領生意人主抓核心客戶實現(xiàn)穩(wěn)定回現(xiàn)目標；打造創(chuàng)新精品公寓，滿足客戶對高品質公寓的需求。核心客戶他們是片區(qū)最具消費潛力的人群，他們有著穩(wěn)定良好的工作，豐厚的收入；他們對居住有較高的要求，期望在本區(qū)域內找到他們理想的居所，檔次較高，上班便利，交通方便；他們追求有品位的生活，他們關注熱點與時尚，追求居住和生活的舒暢，仍可前衛(wèi)和創(chuàng)新；區(qū)域內客戶為主客戶一：區(qū)域大學教師、醫(yī)生、公務員、市區(qū)及外縣等區(qū)域中高技術及管理人員、資源財富擁有者。他們是片區(qū)最原始的居住群體，他們熱愛這片土地，有很強的地域依戀，安土重遷，希望在同一個片區(qū)可以找到自己安居的空間；他們備有資金，有很強的經濟實力選購新的物業(yè)；個體原住民改善居住過程，正是小區(qū)改造升級的個體樣本，大個體是片區(qū)在未來幾年存在的大量拆遷群體。原住民與拆遷戶客戶二：個體和社區(qū)改造升級客戶，區(qū)域原住居民和拆遷戶。財富，是他們身份的象征；追求財富，是他們奮斗的方向之一。他們不拘泥于日常人們的朝九晚五，他們自由支配時間。他們對新城區(qū)域發(fā)展持樂觀態(tài)度，認同項目區(qū)位和地段，看好項目物業(yè)的升值潛力！選擇這里他們認識是明智的投資行為。他們有的來自唐山市各區(qū)的高收入人群，有的來自地級市，對新城區(qū)域有較好的了解。他們可能是私營老板，可能是某企業(yè)CEO，可能是礦老板……認同片區(qū)發(fā)展投資客客戶三：投資客戶，認同片區(qū)發(fā)展，經濟實力雄厚的富裕人士。>>價格定位公寓產品價格分析項目名稱地段價格均價物業(yè)類型精裝盤區(qū)萬達廣場市中心報價10500公寓紫金廣場建設路沿線均價8000公寓東潤國際廣場建設路沿線未開盤公寓鳳城國際廣場八方商圈均價8000公寓毛坯盤區(qū)富丁國際建設路沿線均價7500公寓鳳城陽光高新區(qū)均價6000左右公寓新華聯(lián)廣場八方商圈均價8000左右公寓精裝修產品價格在8000-10000左右，毛坯公寓產品在60000-8000元左右區(qū)域內公寓的銷售情況項目銷售狀態(tài)戶型區(qū)間去化速度及暢銷戶型萬達廣場銷售中50-90平米主力戶型60-80㎡，約占85%，月銷售50套新華貿鉑金公寓售完60-70平米已入住新華聯(lián)廣場銷售中50-100平米主力戶型80-100平，月均去化20套富丁國際基本售罄340-100平米主力80-100平，約60%，月銷售30套紫金廣場銷售中55-160平米銷售狀況不佳，月均10套左右鳳城國際廣場銷售中38-130平米存量不多，月去化40套左右競品因素對比比較內容權重萬達廣場新華聯(lián)廣場紫金廣場擬合程度比較系數擬合程度比較系數擬合程度比較系數項目規(guī)模18%0.8000.1440.8000.1440.8000.144區(qū)域位置16%0.9500.1520.9930.1581.0150.162外部環(huán)境15%0.9500.1420.9000.1350.8500.128裝修15%1.0000.1500.9500.1430.7500.113房型設計14%1.0000.1400.9000.1260.8500.127配套設施14%1.0050.1410.9000.1260.9000.126開發(fā)商品牌8%0.9000.0720.9000.0720.9000.072根據酒店式公寓定價原則，主要考慮項目規(guī)模、區(qū)域位置、外部環(huán)境、裝修、房型設計、配套設施、開發(fā)商品牌作為影響因素。本案目前均格推算=以項目A為參考的定價×A權重+……+以項目C為參考的定價×C權重=8000

元/平米價格定位>>商業(yè)定位鳳凰新城大量的商業(yè)項目入市，形成以總部基地為核心的CBD商業(yè)中心區(qū)。鳳之夢鳳凰世嘉商業(yè)街新天地金融街鷺港ONE日本永旺唐百新天地綜合體項目商圈升級中，高端居住群體是最核心驅動力量,區(qū)域將成為高端品質居住區(qū)域。項目名稱體量（㎡）產品形式橡樹灣46萬高層、洋房金域華府60萬高層唐城壹零壹73萬高層、洋房、別墅、酒店公寓雅頌居30.38萬高層、洋房梧桐大道49萬高層、洋房中水電首郡58萬高層項目屬于未來商業(yè)中心邊緣區(qū)域，未來鳳凰新城區(qū)域商業(yè)的輻射范圍內。市中心商圈建國路小山商圈八方購物商圈遠洋城商圈鳳凰新城商圈建華路商圈建設北路商圈項目北臨長寧道西臨友誼東輔路周邊未來規(guī)劃為政府部門金融寫字樓中心區(qū)域商業(yè)定位方向探討公寓底商部分商業(yè)體量并不大1周邊未來大型商業(yè)中心，超市等

商業(yè)林立，競爭激烈2周邊未來成為高端居住區(qū)。3定位方向中高端餐飲區(qū)主要服務未來金融、政務中心等高級人群沿街中高端餐飲為主；此功能需要人流容易到達，容易展示，同時周邊有政務部門及總部基地人員；特色餐飲、咖啡店、茶樓、高級餐廳，面積大小不一，穿插設置；業(yè)態(tài)商家選址需求餐飲中型餐飲花之林單店面積300-500㎡，西餐咖啡米蘿西餐(一般設置在2層)單店面積150~500㎡，建議引進1家商業(yè)投資客戶定位重要客戶游離客戶核心客戶重要客戶游離客戶區(qū)域來源：唐山市區(qū)在營業(yè)客戶職業(yè)特點：個體私營戶置業(yè)目的：自營為主價值取向：關注地段重要客戶區(qū)域來源：唐山市區(qū)，周邊縣城市等職業(yè)特點：個體私營業(yè)者、企事業(yè)管理中高人員置業(yè)目的：出租占一定比例價值取向：關注地段價值、區(qū)域升值潛力置業(yè)特征：購買商鋪投資供養(yǎng)老核心客戶：高端收入者趨于來源：周邊省市職業(yè)特點：不固定置業(yè)目的：投資價值取向：關注地段置業(yè)特征：看重唐山區(qū)域發(fā)展前景，投資置業(yè)游離客戶：原則二：基于對項目價值的理解，充分展現(xiàn)項目發(fā)展價值原則三：基于項目價值的分析，實現(xiàn)各類產品利益最大化原則一：基于對競爭項目的市場比較【定價原則】商業(yè)精準定價商業(yè)售價定位（市場類比法）：根據市場類比法進行定價模式，并加上對市場主觀預測等因素，再根據市場、項目的綜合情況確定本項目的最終售價。

因素權重本案金域華府鳳凰世嘉商業(yè)街梧桐大道鷺港one平均售價

X2.5萬0.9萬2.8萬1.8萬類比權重

0.30.250.250.2人流質數25%78776交通指數25%78886發(fā)展?jié)摿?5%