2012年上半年長沙房地產(chǎn)市場報告目錄宏觀大勢土地市場商品房市場后市走勢研判宏觀大勢第一部1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢2012年歐債危機繼續(xù)往深層次發(fā)展，貨幣一體化的弊端開始真正顯山露水，而希臘退出歐元區(qū)也只是時間問題。美國當前并未找到新的經(jīng)濟增長點，美聯(lián)儲也并不愿采取第三輪貨幣寬松政策，國內(nèi)經(jīng)濟停滯不前，世界經(jīng)濟正朝著愈加悲觀的方向發(fā)展……世界經(jīng)濟一片頹靡，中國難以獨善其身歐元區(qū)5月失業(yè)率達11.1%，創(chuàng)歷史新高！6月美國制造業(yè)三年來首次進入收縮區(qū)間！國際形勢1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢美元及歐元近兩年對人民幣持續(xù)貶值，出口難以為繼，中國經(jīng)濟增長點尋求轉(zhuǎn)型美元對人民幣匯率自2011年初至今已貶值4.4%；歐元對人民幣從2011年初至今貶值約17.5%。中國近兩年損失近4000億美元外匯資產(chǎn)，約占2011年GDP總量的6%左右。人民幣相對歐元、美元持續(xù)升值，對中國出口造成巨大壓力，中國經(jīng)濟目前已難靠外向型經(jīng)濟維持高速增長。美元對人民幣匯率K線圖歐元對人民幣匯率K線圖國際形勢1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)下行，穩(wěn)增長成下半年主題中國2007年-2012年一季度GDP同比增幅（%）走勢圖國內(nèi)經(jīng)濟下行趨勢明顯，一季度GDP增速為近三年最低，但仍好過次貸危機爆發(fā)時的2009年，并且高于今年中央制定的7.5%的增長目標。但是從近期央行幾次下調(diào)存儲及降息的舉措來看，高層似乎無法真正抗住經(jīng)濟下滑的壓力。國內(nèi)形勢1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢實體經(jīng)濟緊縮嚴重，考驗中央維穩(wěn)能力中國2010年-2012年5月CPI、PPI走勢圖CPI已從2011年年中的高點6.5跌回到3附近。通脹雖然放緩，但是PPI持續(xù)下跌已至負區(qū)間，凸顯制造業(yè)嚴重緊縮，致使原材料價格下跌迅猛。國內(nèi)形勢1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢流動性緊縮，金融活躍度持續(xù)衰減！中國2011年-2012年5月M0、M1同比增速走勢圖下行M1反映居民和企業(yè)資金松緊變化，是經(jīng)濟周期波動的先行指標。M1增速從2011年至今一直處于下行趨勢，體現(xiàn)出居民及企業(yè)金融活動一直處在衰減狀態(tài)，這是貨幣政策從寬松至穩(wěn)健的必然結(jié)果。國內(nèi)形勢1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟步入衰退期，社會穩(wěn)定遇挑戰(zhàn)！時間基準利率2012年6月8日3.25%2011年7月7日3.50%2011年4月6日3.25%2011年2月9日3.00%2010年12月26日2.75%2010年10月20日2.50%2008年12月23日2.25%2008年11月27日2.52%2008年10月30日3.60%2008年10月9日3.87%2008年9月16日4.14%時間存款儲備金率時間存款儲備金率2012年5月18日20.00%2010年11月29日18.00%2012年2月24日20.50%2010年11月16日17.50%2011年12月5日21.00%2010年5月10日17.00%2011年6月20日21.50%2010年2月25日16.50%2011年5月18日21.00%2010年1月18日16.00%2011年4月21日20.50%2008年12月25日15.50%2011年3月25日20.00%2008年12月5日16.00%2011年2月24日19.50%2008年10月15日17.00%2011年1月20日19.00%2008年9月25日17.50%從近4年國內(nèi)GDP增速走勢可以看出，貨幣政策時滯效應(yīng)明顯，但是依靠政府財政支出進行大范圍投資，對經(jīng)濟的拉動效應(yīng)極其顯著。政府投資也必將帶來地價、房價上漲。2012年除了延續(xù)GDP的下滑趨勢外，一季度城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)近兩年首次出現(xiàn)負增長，減少200余萬人，成為社會穩(wěn)定的隱患。國內(nèi)形勢1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢長沙2009年-2012年一季度GDP同比增速走勢圖長沙市3月止累計實現(xiàn)GDP1247.22億元，同比增長10.8%，增幅較去年同期下降5.2個百分點，增速為09以來最低。長沙市一季度GDP同比增速較往年大幅下降，主要是源于一季度固定資產(chǎn)投資增速大幅下滑：2012年一季度長沙市固定資產(chǎn)投資同比增長1.7%，增幅同比大幅下降30.4個百分點。宏觀調(diào)控下，流動性緊張導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難，房地產(chǎn)調(diào)控及“鐵公基”建設(shè)放緩導(dǎo)致工程機械行業(yè)的不景氣，從而造成固定資產(chǎn)投資增速大幅下滑，這導(dǎo)致長沙市一季度GDP下行趨勢極其明顯：2012年一季度長沙市GDP增速創(chuàng)09年以來最低，更是宏觀經(jīng)濟環(huán)境的體現(xiàn)，也反映了長沙在經(jīng)濟發(fā)展過程中的一些深層次問題，說明經(jīng)濟結(jié)構(gòu)亟需調(diào)整長沙經(jīng)濟受國內(nèi)外經(jīng)濟形勢影響，長沙經(jīng)濟增速放緩1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢長沙市2012年1-5月實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資1375.39億元，同比增長15.5%，增速為近年來較低水平。受整體宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響，長沙市一季度固定資產(chǎn)投資增速創(chuàng)近一年來最低，主要原因有兩點：一、銀根仍未根本松動，流動性緊張導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營困難，資金不足，減少了企業(yè)對生產(chǎn)設(shè)備的購置；二、“鐵公基”建設(shè)放緩及房地產(chǎn)調(diào)控，更減少了政府公共部門及企業(yè)對工程機械設(shè)備的購置。長沙市固定資產(chǎn)投資二季度企穩(wěn)回升，但是基礎(chǔ)仍不牢靠，仍需觀察后續(xù)政策走勢。長沙經(jīng)濟長沙2011年-2012年5月固定資產(chǎn)投資走勢圖長沙上半年投資增速明顯放緩1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢長沙市2012年1-5月社會消費品零售總額931.26億元，同比增長15.4%，社會消費品零售總額2012年持續(xù)低速增長。2012年長沙市社會消費品零售總額增速維持在15%左右，為近一年最低水平，在投資不振的前提下，內(nèi)需增長同樣面臨著不少壓力。長沙經(jīng)濟投資不振，內(nèi)需增長壓力加大長沙2011年-2012年5月社會消費品零售總額同比增速走勢圖1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢2012年上半年，中國經(jīng)濟及地方經(jīng)濟在頹勢中掙扎中央政府社會穩(wěn)定！HOLD的住嗎？！地方政府政績稅收！HOLD的住嗎？！誰能HOLD的?。空l能HOLD住誰？2政策調(diào)控及走向2政策調(diào)控及走向1月2月3月4月5月6月2月24日下調(diào)存款準備金率0.5%5月18日下調(diào)存款準備金率0.5%住建部：容積率條件不得擅自修改，不得以政府會議紀要等形式擅自修改，必須經(jīng)過公開論證，公布參與論證專家名單，接受社會監(jiān)督6月8日下調(diào)存貸款基準利率0.25%住建部、發(fā)改委、財政部、國稅總局等七部委聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵和引導(dǎo)民間資本參與保障房建設(shè)住建部：6月8日起下調(diào)個人住房公積金存貸款利率中央層面已開始逐步放松銀根，但是并未放松對房地產(chǎn)的行政調(diào)控，此外從七部委鼓勵民資參與保障房建設(shè)可以看出，地方政府財政已相當吃緊，在保障房建設(shè)方面財政收入捉襟見肘，既然中央對地方知根知底，那么為了維持以地方政府為基礎(chǔ)所建立的穩(wěn)定，政策的天枰不久將必然傾向地方。2012年上半年宏觀經(jīng)濟下滑，中央試圖HOLD住實體經(jīng)濟，試圖HOLD住調(diào)控政策，試圖HOLD住地方政府。政策調(diào)控2012年上半年中央層面重要宏觀政策房地產(chǎn)市場事關(guān)土地市場興衰財政收入事關(guān)地方政府的償債能力地方經(jīng)濟及官員政績需房地產(chǎn)作催化劑土地市場與地方財政收入休戚相關(guān)2政策調(diào)控及走向經(jīng)濟頹靡，房地產(chǎn)不振，不管中央能不能HOLD住，反正地方政府是HOLD不住了！政策調(diào)控2政策調(diào)控及走向地方政府試圖突破中央調(diào)控，一時“微調(diào)界”風(fēng)起云涌，地方政府紛紛微調(diào),或被中央勒令停止，或被中央默許城市時間微調(diào)政策具體措施馬鞍山2011-8-18稅費優(yōu)惠個人購買90平方米及以下家庭唯一普通住房；或具有本科以上學(xué)歷或相應(yīng)職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財政給予所納契稅100%的補助。常州2011-9-27公積金放寬家庭最高貸款額度由40萬調(diào)整為50萬元；個人最高貸款額度由24萬元調(diào)整至30萬元。吉林市2011-11-9公積金放寬公積金貸款90m2以下首套房可申請二套房公積金貸款長春2011-11月購房落戶對申請落戶者的經(jīng)濟能力和購房面積不再要求重慶2011-11-15購房補貼重提購房退稅，強調(diào)對首次置業(yè)補貼武漢2011-12-1稅費優(yōu)惠對普通住房的價格標準進行了調(diào)整，使得更多剛需享受到契稅減半優(yōu)惠合肥2011-12-1公積金放寬家庭最高貸款額度由35萬元調(diào)至45萬元；個人最高貸款額度由25萬元調(diào)整至35萬元。天津2012年2月住宅標準自2月1日起同時滿足建筑面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價格低于市場指導(dǎo)價三個條件，屬于普通住宅。二手房交易中涉及的營業(yè)稅、契稅等稅費的繳納與房屋是否為普通住宅直接相關(guān)。武漢2012-4-23武漢市公積金管理中心單方繳存的職工購買90平方米以下一手房，最低首付由三成調(diào)低到兩成；月按揭還款額從以前不能超過職工月收入35%上升到45%；以前需夫妻雙方繳存才能申請最高60萬元的貸款，現(xiàn)在單方繳存人就可申請最高額度60萬元。揚州7月1日起購房補貼針對精裝房建筑面積在90平方米及以下的，對購房人給予所購房屋合同價款6‰的獎勵；對90平方米以上、120平方米以下的，給予所購房屋合同價款5‰的獎勵；對120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購房屋合同價款4‰的獎勵。被中央默許地方微調(diào)政策被中央打壓的地方微調(diào)政策城市時間微調(diào)政策具體措施佛山2011-10-11放寬限購條件宣布放寬限購條件，當日即被叫停。對符合市、區(qū)人才引進政策的非本市戶籍人員，購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制。佛山市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房。成都2011年11月資格審核成都市房管局宣布，將放松對購房者的資格審查。迫于輿論壓力，該項舉措最終宣告流產(chǎn)。準備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時核查購房者的資格，而原本網(wǎng)上簽約時對購房者的資格審核，將轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。重慶2011-11-15購房補貼重提購房退稅，強調(diào)對首次置業(yè)補貼中山2012年1月住房限價上調(diào)2012年1月12日起，住房限價由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個標準之下成交的商品房均可進行網(wǎng)上備案。蕪湖2012年2月購房補貼2012年買房契稅全免；購90平米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補貼；根據(jù)不同學(xué)歷給予實用專業(yè)人才額外購房補貼；購房入戶政策等。上海2012年2月限購變化居住證3年以上可購二套房，一星期后叫停。河南2012-6-24限購放寬、貸款利率優(yōu)惠凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房，金融機構(gòu)在風(fēng)險收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予基準利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠?？梢钥闯觯醒胝畬Φ胤轿⒄{(diào)容忍的上限是不能觸及到限購政策的根本，即堅決不能放松對多套房需求的限制，但是地方政府可以適當?shù)爻雠_鼓勵首套剛需的政策。從揚州新政后，高層反應(yīng)來看，中央對地方微調(diào)的容忍程度確在提高。政策調(diào)控2政策調(diào)控及走向萬科機床廠項目規(guī)劃調(diào)整圖萬達廣場調(diào)規(guī)后鳥瞰圖長沙未出臺救市舉措，但“幫扶”企業(yè)小動作不斷2012年上半年長沙市政府并未放松限購，也未出臺任何購房補貼政策，但是針對開發(fā)商卻有“小動作”。2012年4月萬科天心區(qū)機床廠項目，建筑限高由原來的50米提高至100米。萬達廣場原規(guī)劃C、D區(qū)3棟住宅、1棟寫字樓，2012年2月規(guī)劃將C、D區(qū)合并，并將3棟住宅規(guī)劃調(diào)整至利潤更高的2棟寫字樓。長沙雖未在房地產(chǎn)行政調(diào)控方面有所松動，但是政策導(dǎo)致的損失，大開發(fā)商正以另一種方式獲得補償。政策調(diào)控國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢2012年上半年，中央與地方的政策博弈愈加激烈中央政府堅守底線，適當讓步！地方政府試探力度在不斷加大！第二部土地市場1全國土地市場形勢1全國土地市場形勢數(shù)據(jù)來源：CRIC全國土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場受調(diào)控影響陷入低迷，土地市場同步走低，市場供應(yīng)量較往年大幅下降2010-2012年上半年全國主要城市經(jīng)營性土地供應(yīng)總量走勢全國土地成交1全國土地市場2010-2012年上半年全國主要城市經(jīng)營性土地成交總量走勢土地供應(yīng)量縮減，成交量同比大幅下降數(shù)據(jù)來源：CRIC1全國土地市場全國土地價格數(shù)據(jù)來源：CRIC2010-2012年上半年全國主要城市經(jīng)營性土地成交價格走勢需求市場低迷，土地價格回落本輪調(diào)控進入2012年，上半年出現(xiàn)了很多不確定的因素，經(jīng)濟下滑、地方與中央的博弈等都對市場走勢造成了影響，對大多數(shù)房企來說，難以真正把握市場的脈絡(luò)走向。因此，即便土地市場的拿地成本較以往有所下降，但本著審慎的原則，上半年15家典型房地產(chǎn)企業(yè)的整體拿地量遠不及去年同期。其中，上半年銷售排行榜居前十位的世茂、綠城上半年均處于零拿地狀態(tài)。下半年隨著回暖趨勢加大，市場走向的明朗，房企拿地量有望較上半年有所上升。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)地價回落，企業(yè)拿地良機乍現(xiàn)，典型企業(yè)開始積極入市今年上半年，典型企業(yè)的拿地態(tài)度明顯分化。綠地集團、龍湖地產(chǎn)、金地集團、富力地產(chǎn)等在增加土地儲備上表現(xiàn)積極。其中，綠地集團位居上半年房企新增土地建面的首位。金地集團則改變了去年的全線退守策略，上半年新增土地建面同比增幅達352%；而恒大地產(chǎn)則以70.70億元占據(jù)上半年房企新增土地金額的第一，6月中旬獲取的廣州純商業(yè)地塊D4-B2以13.22億總價，32968元/平方米樓板價成為廣州新地王，良好的資金狀況使恒大在土地市場上極具競爭力，能夠把握機會獲取理想地塊。而招商地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華潤集團四家央企以及萬科集團、碧桂園兩大名企，今年以來拿地則相對穩(wěn)健，擴張速度相比去年正有意識地放緩。綠城中國、世茂房地產(chǎn)及遠洋地產(chǎn)今年來在土地市場上無作為。綠城暫停拿地是由于企業(yè)自身的高負債率和高存貨以及回籠資金不暢導(dǎo)致的現(xiàn)金壓力，世茂房地產(chǎn)和遠洋地產(chǎn)則受制于較高的土儲壓力，這倆家企業(yè)現(xiàn)有的土地儲備開發(fā)周期都在十年以上。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)上半年土地市場，房企拿地態(tài)度出現(xiàn)分化，綠地、恒大表現(xiàn)最為積極通過對2010年以來典型房企土地支出與銷售收入的對比情況，可以明顯看到，2010年至2011年上半年，都存在個別房企期間土地支出超過銷售收入的情況，比如世茂，遠洋，招商等等。但進入到2011年下半年之后，房企對拿地支出的控制明顯趨于嚴格，土地支出超過銷售收入的情況完全消失。至今年上半年，多個房企新增土地金額與銷售金額的比重均低于10%，僅招商地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)兩家企業(yè)的拿地支出與銷售收入的比值在30%以上。招商地產(chǎn)由于戰(zhàn)略布局偏向一二線城市，屬于一貫土地支出較高的企業(yè)，今年上半年先后在北京、天津兩地獲取了較大體量的新增土地儲備，拿地金額36.26億元，占企業(yè)上半年新增土地總金額的93%；龍湖同樣是由于在多個二線重點城市拿地，導(dǎo)致土地支出與銷售收入的比值較高。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)2012年來嚴控成本，多數(shù)房企拿地支出與銷售金額比值低于10%2012年上半年，15家典型企業(yè)的拿地成交較去年同期下降明顯，平均樓板價為2023元/平方米，同比跌幅10%。從單個典型企業(yè)來看，2012年來拿地成本最低的企業(yè)為富力地產(chǎn)，平均拿地成本為495元/平方米，相對去年同期下降了71%。其次是綠地和雅居樂，拿地成本也不足1500元/平方米。這三家房企拿地成本直線下降的主要原因，是由于大部分新增土地位于三、四線城市，比如富力地產(chǎn)，2012年來新增的7宗地塊全部位于四線城市河北香河縣；綠地集團在大同，雅居樂在海南文昌的新增土地價格也極低廉。逐步加大三、四線城市的土地儲備力度已經(jīng)成為當前房企發(fā)展的共識，除了三、四線城市目前較低的拿地成本對房企的吸引力外，調(diào)控帶來的市場格局轉(zhuǎn)變、對區(qū)域深耕的需要等等因素使得三、四線城市的進入數(shù)量及當?shù)厥袌稣加新实?，對房企而言早已悄然上升到?zhàn)略成長的層面。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)企業(yè)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略逐步轉(zhuǎn)向非一線的低能級城市，拿地成本大幅下降區(qū)域：企業(yè)重點布局華東和中南區(qū)域，濟南、武漢等地尤受關(guān)注。2012年上半年，典型企業(yè)的布局重心主要是華東區(qū)域和中南區(qū)域。華東區(qū)域中，典型企業(yè)在濟南的新增土地總幅數(shù)達到16幅，拿地建筑面積和金額占前6月企業(yè)拿地總量的比值分別為15%和14%，在濟南拿地的企業(yè)主要是恒大地產(chǎn)、綠地集團、華潤置地，這些企業(yè)今年提升了對濟南的重視程度；其次是中南區(qū)域，企業(yè)新增土地建面占到總量的兩成，而拿地金額占總量的近三成。另外，華北區(qū)域也較受企業(yè)關(guān)注，比如大同、香河、唐山等三四線城市，憑借資源優(yōu)勢及較低的土地成本吸引了富力地產(chǎn)、萬科集團、招商地產(chǎn)等大型房企。西南區(qū)域的成都、重慶等地，受到了龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等知名企業(yè)的關(guān)注。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)華東區(qū)域二線城市地塊受關(guān)注，綜合性用地新增建面占比55%從2012年上半年典型企業(yè)拿地的城市能級來看，二線城市仍是企業(yè)拿地的首選。典型企業(yè)在二線城市的新增土地建筑面積占比高達59%，拿地金額的占比達到65%，均超過企業(yè)拿地總規(guī)模的一半。另外，三四線城市的占比也有所擴大，華東的一些三四線城市，比如嘉興、慈溪，以及華北的香河、大同等城市均是當前房企關(guān)注重點。企業(yè)繼續(xù)控制在一線城市的拿地規(guī)模。今年上半年典型企在一線城市的新增土地建面占總建面的比值僅為3%，占總金額的比值為13%。今年前5月典型企業(yè)在一線城市拿地規(guī)模同比下降明顯，僅在廣州、北京兩地新增了3宗土地。隨著5月樓市回暖，綠地、恒大等實力房企在廣州、上海重金拿地，尤其是恒大地產(chǎn)在廣州天河區(qū)競得的地塊地價到達32968元/平方米。然而，這些僅是個例，更多的企業(yè)在一線土地市場中較為謹慎，原因是一線城市的拿地成本居高不下，加之宏觀調(diào)控影響，典型企業(yè)在一線城市拿地戰(zhàn)略收縮實屬正常。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)企業(yè)減少一線城市拿地，二三線城市拿地占比提升從2012年上半年典型企業(yè)拿地建面的土地用途分布來看，綜合性地塊一貫是土地成交的主流，在建筑面積的占比上達到55%；其次是純住宅地塊，占比為31%，在房企拿地幅數(shù)的分布上，綜合性地塊的占比仍是最高的，為41%，其次是純住宅地塊，占比為39%。1全國土地市場典型房企表現(xiàn)綜合性用地占比最高，住宅仍是開發(fā)主流2長沙土地市場2長沙土地市場土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場低迷，政府謹慎推地，土地出讓總量大幅回落2008-2012年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)土地供應(yīng)量走勢數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局，供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計以公告時間為準2012年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)累計新增出讓土地33宗，出讓面積103.4萬㎡，同比2011年上半年小幅上漲8.6%，但環(huán)比2011年下半年降幅達到62.4%，出讓土地總量在近幾年來處于低位。規(guī)劃建筑面積355.4萬㎡，綜合容積率達到3.44，創(chuàng)近5年來新高；經(jīng)營性土地方面，2012年上半年累計新增出讓26宗，出讓面積83.8萬㎡，占土地出讓總量的81%，同比增幅達到40.5%，但環(huán)比降幅仍高達45.6%。規(guī)劃建筑面積達到312.12萬㎡，綜合容積率已超過3.7。2長沙土地市場土地供應(yīng)商品房交易回穩(wěn)，帶動土地市場年中回升作為中部最具競爭力，全國城市競爭力位列前十的城市，今年年初以來，長沙市政府相關(guān)單位和部門積極“走出去，引進來”，多次針對重點發(fā)展區(qū)域舉辦大型招商活動，吸引了國內(nèi)大批優(yōu)秀外地開發(fā)企業(yè)關(guān)注長沙房地產(chǎn)市場。受去年下半年以來的低迷氛圍影響，土地價格在今年上半年有小幅回落，刺激了企業(yè)進入一級市場抄底。長沙商品房交易在3月份開始逐步回升企穩(wěn)，也推動了土地市場回溫。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局2長沙土地市場土地供應(yīng)土地單價高位平穩(wěn)，樓面地價有所下降2012年上半年長沙市供應(yīng)土地單價達到431萬/畝，環(huán)比上漲3.4%，近年來走勢呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。樓面地價方面則與土地單價走勢相反，2012年上半年經(jīng)營性用地平均樓面地價1736元/㎡，同比下降27.6%，環(huán)比降幅也達到16.4%。一方面是由于出讓的綜合性用地綜合容積率逐年上升，攤平了平均樓面土地成本，另一方面則是由于在市場低迷環(huán)境下，政府為加速推地，也在土地價格上做出了一定幅度的讓步。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局2長沙土地市場土地供應(yīng)政府主動讓利，以推動優(yōu)質(zhì)土地順利成交2012-0072012-0082012-0202012-0192012-0182012-009地塊編號2012年出讓價格（元/㎡）過往出讓價格（元/㎡）調(diào)價幅度[2012]網(wǎng)掛007號2400[2011]網(wǎng)掛034號2800-14%[2012]網(wǎng)掛008號1372[2011]網(wǎng)掛030號1532-10%[2012]網(wǎng)掛009號2001[2011]網(wǎng)掛010號2853-30%[2012]網(wǎng)掛018號2121[2011]網(wǎng)掛018號2474-14%[2012]網(wǎng)掛019號2000[2011]網(wǎng)掛011號2845-30%[2012]網(wǎng)掛020號2000[2011]網(wǎng)掛011號2845-30%今年上半年出讓6宗存量土地，均為濱江新城和洋湖垸等重點開發(fā)片區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，在今年出讓過程中，土地價格較去年均有10%以上幅度的下調(diào)，最高降幅接近30%2長沙土地市場土地供應(yīng)商住綜合用地成出讓主流，未來商業(yè)物業(yè)開發(fā)量加大，綜合體類項目將大量涌現(xiàn)今年上半年出讓的83.8萬㎡經(jīng)營性土地中，商住綜合用地出讓面積達到67.6萬㎡，占比高達81%，初步估算商業(yè)開發(fā)體量約93萬㎡，占規(guī)劃總建筑面積的約30%。今年上半年出讓的土地中，單宗地塊商業(yè)配比在10-60%之間，其中主力集中在20-40%之間，未來綜合體類項目將明顯增多。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局2長沙土地市場土地供應(yīng)岳麓區(qū)一枝獨秀，土地出讓量大步領(lǐng)先，先導(dǎo)區(qū)濱江、洋湖、梅溪湖三大板塊仍是近年土地出讓重點區(qū)域行政區(qū)域幅數(shù)出讓面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)芙蓉區(qū)000開福區(qū)21.54.4天心區(qū)14.315.0雨花區(qū)919.792.2岳麓區(qū)1258.3200.4總計2483.8312.12012年上半年出讓經(jīng)營性土地區(qū)位分布圖2長沙土地市場土地供應(yīng)土地價格岳麓區(qū)領(lǐng)先，重點開發(fā)區(qū)域地價已超400萬/畝今年上半年出讓的83.8萬㎡經(jīng)營性土地中，岳麓區(qū)地價遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，三大核心板塊地價已超過400萬/畝，較2011年地價水平繼續(xù)呈現(xiàn)上行走勢。雖然今年土地三大板塊部分存量土地降價10-30%出讓，但樓面地價依然保持在2000元/㎡以上的較高水平，這也充分顯示出了長沙市政府對于大河西先導(dǎo)區(qū)未來發(fā)展價值的信心和肯定。雨花區(qū)今年上半年出讓的9宗土地平均樓面地價僅在1245元/㎡，遠低于岳麓區(qū)約40%左右。從區(qū)位看，其中不乏高橋、韶山南路、勞動?xùn)|路、萬家麗路沿線優(yōu)質(zhì)地塊。導(dǎo)致雨花區(qū)土地價格偏低的原因，我司認為是由于區(qū)域今年出讓的多宗地塊都涉及一定面積的商業(yè)及住宅面積無償返還問題，返還面積比例高達25-35%之間，因此導(dǎo)致這些地塊樓板價明顯低于市場價值。若按市場價值評估，雨花區(qū)上半年土地樓板均價應(yīng)在1800-2000元/㎡。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局2長沙土地市場土地成交經(jīng)營性土地成交量環(huán)比小幅下降，總體表現(xiàn)平穩(wěn)，單宗土地規(guī)模縮減明顯數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局2008-2012年上半年長沙市內(nèi)五區(qū)土地成交量走勢2012年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)累計成交土地30宗，成交面積104萬㎡，同比環(huán)比降幅均達到39%，成交土地總量創(chuàng)下2009年下半年以來半年度成交量新低；經(jīng)營性土地方面，2012年上半年累計成交21宗，成交面積81.5萬㎡，占土地成交總量的77%，同比增幅達到42.5%，環(huán)比下降16%。規(guī)劃建筑面積達到309.3萬㎡，綜合容積率逼近3.8。今年上半年成交地塊平均面積僅58畝，最大成交單宗地塊面積僅150畝不到，土地規(guī)模逐年縮減。2長沙土地市場土地成交政府推地謹慎，供地宗數(shù)縮減，地塊流拍現(xiàn)象沒有大量出現(xiàn)數(shù)據(jù)來源：長沙市國土局今年上半年原擬成交經(jīng)營性用地25宗，最終成交21宗，流拍4宗，流拍率達到16%，流拍土地總面積9.5萬㎡，其中不乏濱江新城等優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊。2長沙土地市場土地成交雖然上半年土地成交價格有所下滑，但長沙平均地價仍保持超400萬/畝水平，并遙遙領(lǐng)先中部六省2012年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)成交的21宗經(jīng)營性用地平均成交均價408萬/畝，環(huán)比下降13%，成交平均樓板價約1613元/㎡，環(huán)比大幅下降約40%。政府土地出讓價格下調(diào)，地塊普遍底價成交是樓板價大幅下降主因。對比中部六省省會城市2012年上半年土地市場表現(xiàn)，雖然長沙在成交量上落后于其他城市，但在地價上，長沙以408萬/畝名列首位，也充分體現(xiàn)了長沙在中部六省中的競爭力地位。數(shù)據(jù)來源：CRIC2長沙土地市場土地成交上半年企業(yè)拿地表現(xiàn)謹慎，土地多以底價成交，個別溢價成交地塊溢價水平偏低2012年上半年成交的21宗土地中，僅有4宗為溢價成交，溢價成交比例不足20%，甚至低于2008年水平。溢價的4宗土地中，3宗土地溢價率在10-16%，溢價最高的一宗也僅為30%左右，而該宗土地最終成交樓板價不足700元/㎡，反映出今年企業(yè)拿地的謹慎態(tài)度。先導(dǎo)區(qū)今年上半年成交的7宗優(yōu)質(zhì)土地中，僅有合能拿下的洋湖垸地塊溢價成交，不過溢價率僅10%。數(shù)據(jù)來源：CRIC2長沙土地市場土地成交岳麓區(qū)和雨花區(qū)土地成交量旗鼓相當，兩區(qū)將主導(dǎo)未來長沙主城房地產(chǎn)市場流拍地塊成交地塊行政區(qū)域成交幅數(shù)出讓面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)芙蓉區(qū)000開福區(qū)000天心區(qū)14.315.0雨花區(qū)1136.3149.8岳麓區(qū)941.0144.5總計2181.5309.32長沙土地市場土地成交岳麓區(qū)主推重點板塊優(yōu)質(zhì)土地，土地價格遙遙領(lǐng)先數(shù)據(jù)來源：CRIC2長沙土地市場重點企業(yè)動向萬科、恒大深耕長沙，二線優(yōu)質(zhì)企業(yè)認可城市價值，積極開拓長沙市場企業(yè)拿地位置拿地面積建筑面積拿地金額拿地成本拿地時間萬科洋湖垸10萬29.8萬5.96億元2000元/㎡2012年6月方興梅溪湖10萬36.9萬7.44億元2018元/㎡2012年6月恒大濱江新城5萬19.9萬4.77億元2400元/㎡2012年4月河南楷林濱江新城3.4萬20.2萬4.30億元2125元/㎡2012年4月合能洋湖垸3.7萬11.3萬2.49億元2205元/㎡2012年4月2長沙土地市場重點企業(yè)動向萬科進軍洋湖板塊，積極擴充先導(dǎo)區(qū)土地儲備網(wǎng)掛020號、019號地塊，被長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以分別14930.8萬元、44718.9萬元摘下；長沙和順置業(yè)有限公司與湖南和順投資發(fā)展有限公司25870.0萬元共同競得網(wǎng)掛018號地塊。湖南和順投資發(fā)展有限公司和長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別以30%與70%的股份比例組建成湖南和順置業(yè)有限公司后打造萬科城項目。目前萬科雖沒有明確表示是否與和順合作開發(fā)，但從三宗土地位置來看，兩家公司合作可能性較大。此次萬科的拿地將加速洋湖垸片區(qū)的整體開發(fā)建設(shè)。此次萬科長沙拿地開始其新的擴張戰(zhàn)略，究其原因，樓市回暖促使開發(fā)商出現(xiàn)了樂觀情緒，擇機果斷出手拿地。2長沙土地市場重點企業(yè)動向恒大轉(zhuǎn)變拿地模式，現(xiàn)身長沙一級土地市場，挺近濱江新城網(wǎng)掛007號[2012]網(wǎng)掛007號地乃地是去年中止掛牌的[2011]網(wǎng)掛034號地，樓面價由之前的2800元/平方米降為2400元/平方米，該宗地宗地出讓面積為49696.13平方米（合74.544畝），為上半年出讓土地中較大的一塊土地，掛牌起始價為47708萬元（合640萬元/畝，樓面地價2400元/平方米），（商住比≥3:7）；容積率≤4.0；建筑密度≤35%；綠地率≥35%；建筑限高：150米。地塊位于濱江新區(qū)核心位置，緊鄰安居樂園，距長沙市政府不足2千米，地塊周邊配套資源豐富。恒大地產(chǎn)集團長沙置業(yè)有限公司以47708.0萬元的底價成交，這一次恒大拿地與其以往在長沙的拿地模式有所不同。以往長沙一級土地市場鮮見恒大地產(chǎn)的身影，在長沙開發(fā)的項目大多通過收購其他公司土地從而進行開發(fā)。此次恒大轉(zhuǎn)變拿地模式通過招拍掛拿地實屬少見。恒大此次拿地將有力的推動濱江新城建設(shè)加速。2長沙土地市場重點企業(yè)動向梅溪湖將迎來的首個國際化都市綜合體網(wǎng)掛016號地塊以底價74406.0萬元順利成交，由億豐置業(yè)有限公司摘牌。這宗商住用地是今年梅溪湖片區(qū)成交的第一宗土地。地塊位于梅溪湖路以南、環(huán)湖路以北、麓谷大道以東，緊鄰由扎哈?哈迪德設(shè)計的梅溪湖國際文化藝術(shù)中心，這個項目也將成為梅溪湖迎來的首個國際化都市綜合體。成交的016號地塊總占地99633.67㎡，容積率3.7，總建筑面積約1040萬平米，涵蓋高端住宅、商業(yè)辦公、綜合體、國際文化藝術(shù)中心、科技研發(fā)中心等業(yè)態(tài)。按照出讓要求，承諾競買人還須承諾在項目內(nèi)投資建設(shè)的五星級酒店為不低于希爾頓、威斯汀酒店品牌的國際一線品牌，并且在不晚于2016年6月30日前營業(yè)；其中自持酒店及購物中心計容建筑面積不少于9萬平方米；同時還須承諾本項目整體建筑風(fēng)格、布局、交通組織、設(shè)計與梅溪湖國際文化藝術(shù)中心相協(xié)調(diào)。這個逾36萬㎡國際化都市綜合體將會與梅溪湖國際文化藝術(shù)中心、梅溪湖國際研發(fā)中心一道成為梅溪湖國際新城的三大亮點。拿下016號地塊的億豐置業(yè)是香港上市企業(yè)——方興地產(chǎn)(中國)有限公司(以下簡稱方興地產(chǎn))的全資子公司。年初供地計劃制定之初，即以大幅下調(diào)2012年供地總量，長沙主城五區(qū)全年土地交易總量下滑幾乎已成定局。雖然上半年土地市場總體交易表現(xiàn)平淡，但年中的市場放量，萬科、恒大的相繼出手，都讓我們看到了市場復(fù)蘇的曙光。相信下半年長沙土地市場將會有令人欣喜的表現(xiàn)。第三部商品房市場1長沙商品房市場1長沙商品房市場2012年上半年長沙市內(nèi)六區(qū)新增供應(yīng)量429.06萬平米，比去年同期下降16.7%，環(huán)比去年下半年下降39.2%；商品房2012年上半年實現(xiàn)成交量成交量381.55萬平米，相比去年同期下降28%,環(huán)比去年下半年下降5.9%；上半年商品房成交均價7512元/平米，比去年同期上升7.3%，環(huán)比去年下半年下跌8.8%。市場供求受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2012年上半年商品房供求及價格均呈現(xiàn)不同程度的回落走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC12012年上半年商辦新增供應(yīng)占比較去年上升14%，成交占比較去年上升4%。

今年上半年，長沙多個優(yōu)質(zhì)城市綜合體項目相繼亮相，商辦物業(yè)市場活躍度明顯高于往年。同時在住宅物業(yè)限購限貸背景下，市場需求，尤其是投資需求更多的傾向于商辦物業(yè)

。區(qū)域供求2011年2012年上半年供應(yīng)結(jié)構(gòu)成交結(jié)構(gòu)2012年上半年商業(yè)、辦公市場突起，交易量大幅上揚數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品房市場1區(qū)域供求雨花、岳麓兩區(qū)供求量領(lǐng)先，形成長沙樓市第一梯隊開福、天心、雨花三區(qū)中高端項目云集，商品房價突破8000元數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品房市場2012年上半年，雨花區(qū)和岳麓區(qū)兩區(qū)商品房供求量占比達到主城六區(qū)的55%左右，市場交易活躍程度遙遙領(lǐng)先其他區(qū)域。過去三年在湘江世紀城、北辰三角洲等超級大盤拉動下的開福區(qū)與雨花、岳麓三強鼎立的局面，隨著湘江世紀城的謝幕將被打破。根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展主力方向，并結(jié)合近兩年土地市場交易情況來看，未來長沙主城樓市第一梯隊將形成雨花區(qū)和岳麓區(qū)分庭抗禮的局面。主城區(qū)房價始終保持“東高西低”的局面。雖然今年上半年，岳麓區(qū)1長沙商品房市場2012年上半年企業(yè)銷售面積TOP10（大長沙）名次品牌銷售面積（萬平米）市場份額1恒大17.83.0%2保利15.12.6%3萬科13.82.4%4綠地13.12.2%5新城控股11.72.0%6華潤9.61.6%7長房集團9.51.6%8五礦9.11.6%9碧桂園8.91.5%10中海8.21.4%2012年上半年企業(yè)銷售金額TOP10（大長沙）名次品牌銷售金額（億元）市場份額1萬達11.63.1%2恒大10.52.8%3萬科10.22.7%4綠地9.72.6%5保利9.72.6%6雙金7.72.1%7長房集團6.91.8%8北辰實業(yè)6.41.7%9五礦6.11.6%10中海5.41.5%數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：考慮到部分知名企業(yè)在長沙縣、瀏陽市及寧鄉(xiāng)縣有項目開發(fā)，本張企業(yè)排行榜統(tǒng)計區(qū)域范圍為大長沙企業(yè)排行國內(nèi)一線房企牢牢掌控長沙樓市話語權(quán)，本土優(yōu)質(zhì)企業(yè)有待進一步突破1長沙商品房市場名次品牌銷售面積（萬平米）市場份額1保利15.13.6%2萬科13.83.3%3恒大13.73.3%4新城控股11.72.8%5綠地10.42.5%6長房集團9.52.3%7中海8.22.0%8卓越7.91.9%9廣電7.71.8%10萬達7.51.8%名次品牌銷售金額（億元）市場份額1萬達11.64.0%2萬科10.23.5%3保利9.63.3%4恒大8.42.9%5綠地8.32.8%6雙金7.72.6%7長房集團6.92.3%8北辰實業(yè)6.42.2%9中海5.41.8%10廣電4.71.6%企業(yè)排行保利、萬科、恒大三大巨頭憑借品牌實力和開發(fā)規(guī)模，領(lǐng)跑主城樓市2012年上半年企業(yè)銷售面積TOP10（主城六區(qū)）2012年上半年企業(yè)銷售金額TOP10（主城六區(qū)）數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：統(tǒng)計范圍為主城六區(qū)1長沙商品房市場項目排行2012年上半年項目銷售面積TOP10（主城六區(qū)）名次項目名稱所在區(qū)域銷售面積（萬平米）1保利麓谷林語岳麓區(qū)12.22新城國際花都望城區(qū)11.73中海國際社區(qū)岳麓區(qū)8.24開福萬達廣場開福區(qū)7.55萬科城開福區(qū)7.36長沙恒大城雨花區(qū)6.77綠地中央廣場岳麓區(qū)6.78北辰三角洲開福區(qū)6.59卓越蔚藍海岸岳麓區(qū)6.410萬科金域華府雨花區(qū)6.12012年上半年項目銷售金額TOP10（主城六區(qū)）名次項目名稱所在區(qū)域銷售金額（億元）1開福萬達廣場開福區(qū)11.62保利麓谷林語岳麓區(qū)6.53北辰三角洲開福區(qū)6.44綠地中央廣場岳麓區(qū)5.55中海國際社區(qū)岳麓區(qū)5.46民生大廈岳麓區(qū)5.37萬科金域華府雨花區(qū)5.08萬科城開福區(qū)4.99友阿大廈天心區(qū)4.810涉外國際公館岳麓區(qū)4.7知名品牌、高性價比的剛需主打項目銷售領(lǐng)先數(shù)據(jù)來源：CRIC備注：統(tǒng)計范圍為主城流六區(qū)2長沙商品住宅市場2長沙商品住宅市場在新國十條及新國五條頒布的2010年，樓市調(diào)控難改長沙樓市的火爆，2010年金九銀十成交量出現(xiàn)大幅增長。而在2011年3月長沙市頒布限購令之后，長沙市場還出現(xiàn)過一段短暫的回升期。樓市真正步入下跌階段實際上是在2011年7月最后一次加息之后，此時緊縮的貨幣政策已由量變至質(zhì)變，五年期以上貸款利率已至7.05%的歷史高位，嚴重抑制了市場需求?？梢婇L沙房地產(chǎn)市場本身對行政調(diào)控有著良好的抗性，決定樓市成交的關(guān)鍵因素實際是貨幣政策。從2012年初的成交走勢來看，隨著貨幣政策逐漸松弛，樓市回暖的跡象相當明顯，預(yù)計下半年還將至少降息50個基點，降儲3-5次，樓市均價有望回歸到7000元/平附近的價值線上，同時成交量也將進一步回升。市場走勢從2010年至今，長沙市房地產(chǎn)市場量價走勢整體成相互背離的“喇叭形”，2010年金九銀十爆發(fā)，創(chuàng)下近兩年長沙樓市難以企及的高度,而后在2011年金九銀十逆周期慘淡收跌，2012年上半年開始逐漸回暖，長沙樓市正如一部跌宕起伏的大戲2上半年新增供應(yīng)量365.25萬平米，同比去年同期下降29.1%，環(huán)比去年下半年下降48.2%；上半年商品住宅成交336.7萬平米，比去年同期下降32.2%,環(huán)比去年下半年下降6.4%；上半年成交均價為6447元/平米，同比下跌1.2%，環(huán)比去年下半年下跌9.6%；上半年供求比1.08，市場整體維持供需平衡狀態(tài)。市場供求數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年上半年商品住宅交易總量出現(xiàn)量價齊跌，從3月開始，開發(fā)商以價換量手段奏效，市場成交止跌回穩(wěn)長沙商品住宅市場2區(qū)域供應(yīng)量（萬平米）供應(yīng)套數(shù)成交量（萬平米）成交套數(shù)成交均價（元/平）芙蓉19.01239017.0216846656開福41.62375860.5153987515天心56.89528639.8139277274望城48.16453545.8843514358雨花124.811376090.0186406917岳麓74.76800083.46819558782012上半年區(qū)域商品住宅供求對比區(qū)域供求區(qū)域競爭由傳統(tǒng)的開福、雨花、岳麓三強鼎立，向雨花、岳麓兩強相爭轉(zhuǎn)變長沙商品住宅市場2012年上半年商品住宅供求熱點區(qū)域為雨花區(qū)及岳麓區(qū)。雨花區(qū)供求主要集中在武廣板塊，岳麓區(qū)熱點板塊為麓谷、梅溪湖、洋湖垸及濱江新城板塊。2012年上半年各區(qū)價格較去年有所下跌，凸顯上半年開發(fā)商的策略乃是以價換量，以求生存。數(shù)據(jù)來源：CRIC2面積供求結(jié)構(gòu)剛需產(chǎn)品始終占據(jù)住宅市場主導(dǎo)地位無論是供應(yīng)市場還是需求市場，主城區(qū)商品住宅都是以70-130㎡區(qū)間，主力針對首置、首改類的剛性需求產(chǎn)品為主。今年上半年，70-130㎡產(chǎn)品累計新增供應(yīng)23695套，供應(yīng)面積232萬㎡，占比約63%；累計成交23031套，成交面積226萬㎡，占比約67%。今年上半年，150㎡舒適型產(chǎn)品供應(yīng)46萬㎡，成交47萬㎡，供求量占比約13%左右。從區(qū)位分布上來看，舒適型還是主要集中在河?xùn)|老中心城區(qū)和湘江沿線等區(qū)位、資源條件等優(yōu)越的地段。長沙商品住宅市場數(shù)據(jù)來源：CRIC2面積供求結(jié)構(gòu)70㎡以上面積段供求基本均衡，50㎡以下投資性產(chǎn)品去化遇阻從各戶型今年上半年供求量對比來看，70㎡以上產(chǎn)品基本保持供求平衡。50㎡以下投資型小戶型產(chǎn)品上半年供求比顯著高于其他面積段產(chǎn)品，達到3.0的較高水平。可以看出，雖然長沙限購令對長沙樓市并未產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，但是對小戶型產(chǎn)品的沖擊還是比較大的。今年上半年有該類產(chǎn)品成交的82個項目中，除德思勤、康乃馨、雍晟等個別項目成交套數(shù)能超過180套以外，其他項目普遍不足60套。長沙商品住宅市場數(shù)據(jù)來源：CRIC22012年上半年70-130平米面積段成交占上半年成交總量的67%，約成交226萬平米。2012年上半年，70-90、90-110、110-130平米面積段成交占比較去年分別增加3-5個百分點，而130平米以上面積段成交比例都較去年有不同程度的減少。通過面積段成交占比變化可以看出，今年上半年市場剛需特征比去年更為明顯，剛需被激發(fā)，市場需求更多地轉(zhuǎn)向70-130平米面積段戶型。面積供求結(jié)構(gòu)剛性需求受政策影響相對較小，在政府、開發(fā)商積極動作下，剛需率先被激發(fā)，推動樓市回穩(wěn)；在樓市前景不明朗的情況下，高總價舒適性產(chǎn)品需求明顯萎縮。長沙商品住宅市場2整個2012上半年，成交仍是以70-130平米戶型為主，也說明整個上半年，剛需對樓市回暖的貢獻頗大。從各面積段成交占比月度變化可以看出，限購令對長沙樓市的作用確實有限，對成交結(jié)構(gòu)起到顯著作用的乃是貨幣政策。需求面積結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC限購令對長沙市場作用甚微。在樓市下行期，70-130㎡剛需主力產(chǎn)品成為市場主力支撐點。長沙商品住宅市場2需求單價結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年上半年，6000-7000元為主城區(qū)成交量最大的單價區(qū)間，成交住宅9515套，成交面積96.0萬㎡，占比約29%；其次為5000-6000元區(qū)間，占比約24%。5000-7000元是當前長沙主城樓市主力單價需求區(qū)間長沙商品住宅市場2上半年5000-7000區(qū)間仍是主力單價區(qū)間，約占成交總量的53%。7000是當下長沙房地產(chǎn)市場的一個分水嶺，上半年7000以上區(qū)段成交占比僅為25%，大部分需求仍集中在單價7000以下房源。2012年上半年7000元/平米單價以下各區(qū)間成交占比都有2-4%的提升，其中6000-7000元/平米單價區(qū)間成交占比由去年25%增至29%，提升幅度最大。而7000元/平米以上各單價區(qū)間成交占比都有小幅減少。需求單價結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC自2011年9月開始，長沙樓市入冬，長沙房價開始進入回落通道，7000元以下中低價位成交量大幅上升長沙商品住宅市場2今年長沙市場持續(xù)回暖，同時單月7000元/平米以下商品住宅成交占比較去年下半年提升明顯，剛需重新爭得市場話語權(quán)。也說明開發(fā)商以價換量的策略取得了實際成效。今年1月4000以下成交占比大幅提升，主要源于新城國際花都1月集中網(wǎng)簽所致。需求單價結(jié)構(gòu)自年初開始，各項目積極以價換量，尋求突圍，市場價格明顯回落，8000元以上中高價位產(chǎn)品陷銷售困境。長沙商品住宅市場2需求總價結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年上半年，40-70萬總價段累計成交住宅17654套，成交面積169萬㎡，占比約50%。40-70萬是當前長沙主城樓市主力總價需求區(qū)間長沙商品住宅市場2今年上半年30-70萬總價各區(qū)間均有不同幅度的成交占比上升，其中40-50萬區(qū)間增幅最大，達到5.2個百分點。與之相反的則是70萬以上各總價段需求占比全面下滑，累計下滑幅度達到10個百分點。需求總價結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：CRIC單價回調(diào)導(dǎo)致主力需求總價回落，70萬以下總價產(chǎn)品成交占比攀升超過20個百分點。長沙商品住宅市場230-50萬的低總價區(qū)間上半年成交較去年更為活躍，望城區(qū)新城國際花都及潤和紫郡等均價4000以下項目貢獻頗大。今年1月由于望城區(qū)新城國際花都集中網(wǎng)簽，導(dǎo)致30-40萬區(qū)間成交異常放大。需求總價結(jié)構(gòu)上半年各總價區(qū)間月度占比基本平衡，80萬以上高總價區(qū)間明顯收縮。長沙商品住宅市場需求總價結(jié)構(gòu)70-90㎡戶型主要集中在40-60萬，90-110㎡戶型主要集中在50-70萬，110-130㎡戶型主要集中在60-70萬區(qū)間，其次70-90萬也有較大比重分布2數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場2成交排行銷售面積TOP10名次項目名稱區(qū)域銷售面積（萬平米）1保利麓谷林語岳麓區(qū)12.22新城國際花都望城區(qū)11.73中海國際社區(qū)岳麓區(qū)8.14萬科城開福區(qū)7.35長沙恒大城雨花區(qū)6.76北辰三角洲開福區(qū)6.27卓越蔚藍海岸岳麓區(qū)6.28萬科金域華府雨花區(qū)6.19恒大雅苑開福區(qū)5.710開福萬達廣場開福區(qū)5.6銷售金額TOP10名次項目名稱區(qū)域銷售金額（億元）1開福萬達廣場開福區(qū)7.92保利麓谷林語岳麓區(qū)6.43北辰三角洲開福區(qū)5.44中海國際社區(qū)岳麓區(qū)5.25萬科城開福區(qū)4.86萬科金域華府雨花區(qū)4.87新城國際花都望城區(qū)4.38長沙恒大城雨花區(qū)3.99恒大雅苑開福區(qū)3.910融科東南海雨花區(qū)3.6銷售套數(shù)TOP10名次項目名稱區(qū)域銷售套數(shù)（套）1新城國際花都望城區(qū)11762保利麓谷林語岳麓區(qū)11433萬科城開福區(qū)8064中海國際社區(qū)岳麓區(qū)7655卓越蔚藍海岸岳麓區(qū)6796香樟蘭亭雨花區(qū)6427北辰三角洲開福區(qū)6188五礦萬境長洲雨花區(qū)5579利海米蘭春天岳麓區(qū)55110萬科金域華府雨花區(qū)5402012年上半年長沙主城六區(qū)商品住宅銷售排行榜麓谷林語、新城國際花都稱雄，半年度銷量門檻有所下降數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場成交排行名次項目名稱成交套數(shù)1萬科城8062北辰三角洲6183恒大雅苑455名次項目名稱成交面積（萬平米）1萬科城7.32北辰三角洲6.23恒大雅苑5.7名次項目名稱成交金額（億元）1開福萬達廣場7.92北辰三角洲5.43萬科城4.82012年上半年長沙主城各區(qū)商品住宅銷售排行榜開福區(qū)名次項目名稱成交套數(shù)1香樟蘭亭6422五礦萬境長洲5573萬科金域華府540名次項目名稱成交面積（萬平米）1長沙恒大城6.72萬科金域華府6.13香樟蘭亭5.6名次項目名稱成交金額（億元）1萬科金域華府4.82長沙恒大城3.93融科東南海3.6雨花區(qū)2數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場成交排行名次項目名稱成交套數(shù)1保利麓谷林語11432中海國際社區(qū)7653卓越蔚藍海岸679名次項目名稱成交面積（萬平米）1保利麓谷林語12.22中海國際社區(qū)8.13卓越蔚藍海岸6.2名次項目名稱成交金額（億元）1保利麓谷林語6.52中海國際社區(qū)5.23卓越蔚藍海岸2.92012年上半年長沙主城各區(qū)商品住宅銷售排行榜岳麓區(qū)名次項目名稱成交套數(shù)1新城國際花都11762時代傾城4723潤和紫郡447名次項目名稱成交面積（萬平米）1新城國際花都11.72潤和紫郡5.13時代傾城4.6名次項目名稱成交金額（億元）1新城國際花都4.32時代傾城2.63潤和紫郡1.9望城區(qū)2數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場成交排行名次項目名稱成交套數(shù)1才子佳郡3122萬象凱旋灣1753東郡華城廣場171名次項目名稱成交面積（萬平米）1才子佳郡2.92紅橡華園2.13萬象凱旋灣1.7名次項目名稱成交金額（億元）1紅橡華園1.42才子佳郡1.33東郡華城廣場1.22012年上半年長沙主城各區(qū)商品住宅銷售排行榜芙蓉區(qū)名次項目名稱成交套數(shù)1綠地公館4012克拉美麗山莊3533雍晟時代公館315名次項目名稱成交面積（萬平米）1克拉美麗山莊3.72綠地公館3.73興威帕克水岸3.0名次項目名稱成交金額（億元）1華遠金外灘2.92綠地公館2.73保利南湖2.1天心區(qū)2數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場2區(qū)域存量（萬平米）去化周期（月）備注芙蓉83.022.7鑒于當前市場形勢，以過去一年(2011.7-2012.6)各區(qū)平均月度銷售面積計算存量去化周期開福136.99.8天心100.814.7望城132.015.7雨花194.612.8岳麓144.88.4六區(qū)792.212.1當前六區(qū)商品住宅存量近800萬方，存量套數(shù)約76200余套，整體去化周期近12個月。六區(qū)中存量最多的區(qū)域為雨花區(qū)，約195萬方，去化周期達13個月。芙蓉區(qū)存量最少，約77萬方，整體去化周期六區(qū)最長，達21個月。去化速度最快的區(qū)域為岳麓區(qū)，月均去化17萬方，去化周期僅8個月，同時岳麓區(qū)六區(qū)均價較低，是六區(qū)當中市場風(fēng)險最小的一個區(qū)域。住宅存量備注：住宅存量為2010年以來累計未售存量，下同數(shù)據(jù)來源：CRIC主城六區(qū)住宅存量接近800萬方高位，雨花區(qū)存量最大長沙商品住宅市場2住宅存量二環(huán)線內(nèi)住宅存量約209萬㎡金星北約68萬㎡尚東約61萬㎡含浦約58萬㎡麓谷約35萬㎡金鷹月湖約38萬㎡熱門板塊存量高企，去存量成項目下半年要務(wù)數(shù)據(jù)來源：CRIC紅星洞井約48萬㎡二環(huán)內(nèi)中心城區(qū)存量接近210萬方，主要分布于在雨花區(qū)42萬㎡，天心區(qū)約40萬㎡，開福區(qū)老城區(qū)和四方坪的住宅存量也達到54萬㎡左右。二環(huán)至三環(huán)線范圍內(nèi)，以望城區(qū)金星北路板塊存量最大，接近70萬㎡。芙蓉區(qū)尚東板塊也達到61萬㎡。岳麓區(qū)存量主要集中在含浦片區(qū)和麓谷。雨花區(qū)則以武廣和紅星洞井板塊存量最大，兩板塊存量接近100萬㎡。長沙商品住宅市場2住宅存量數(shù)據(jù)來源：CRIC剛需類產(chǎn)品存銷相對比例合理，投資型小戶型和舒適型產(chǎn)品去存量壓力較大70-130㎡戶型存銷比在7.5-9.7之間，市場風(fēng)險相對可控。投資小戶存銷比高達27.5左右，150㎡以上各區(qū)間存銷比也都在22-32之間，去存量壓力大。長沙商品住宅市場2別墅市場普通住宅物業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)定，別墅等高端產(chǎn)品受重創(chuàng)住宅物業(yè)別墅洋房普通住宅供應(yīng)套數(shù)35912037250供應(yīng)面積（萬㎡）9.91.8353.5成交套數(shù)36631831511成交面積（萬㎡）10.24.8321.7成交均價10083706463232012年上半年各形態(tài)住宅產(chǎn)品供求對比今年上半年，住宅交易結(jié)構(gòu)中，普通住宅產(chǎn)品供求比重高達96%。別墅、洋房等高端低密度物業(yè)表現(xiàn)低迷。上半年主城六區(qū)別墅新增供應(yīng)總量不足10萬㎡，套數(shù)僅約360套，成交量也僅僅只在366套，約10萬㎡，供求量均遠低于去年同期水平。2012年前6月，別墅市場無一新項目，或老項目新組團入市，市場表現(xiàn)低迷。不過海爾云海灣、萬業(yè)巴厘島、盈峰翠邸小獨棟組團均已計劃在3季度入市，預(yù)計下半年別墅市場交易將有所回升，但仍難超過去年全年水平。數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場2別墅市場聯(lián)排別墅依然是市場供求主力，但價格實現(xiàn)低于其他產(chǎn)品2012年上半年主城六區(qū)成交的366套別墅物業(yè)中，聯(lián)排別墅成交259套，成交面積7.04萬㎡；獨棟別墅成交29套，成交面積1.18萬㎡；雙拼別墅成交35套，成交面積1.27萬㎡；疊加別墅成交43套，成交面積6900㎡。價格方面，獨棟、雙拼等高端物業(yè)成交均價突破12000元/㎡；疊加別墅則由于目前在售的該類產(chǎn)品均集中在主城區(qū)核心范圍內(nèi)，因此實現(xiàn)交易價格接近11000元/㎡；聯(lián)排別墅則由于分布范圍廣，檔次參差，成交均價明顯低于其他類型別墅產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場2別墅市場區(qū)域別墅交易以雨花區(qū)、岳麓區(qū)為主。依托高爾夫、生態(tài)植物園的優(yōu)質(zhì)生態(tài)區(qū)域別墅交易活躍數(shù)據(jù)來源：CRIC結(jié)合區(qū)域板塊來看，目前別墅市場交易比較活躍的區(qū)域主要還是集中在雷鋒大道沿線（87套）、武廣板塊（92套）、天際嶺公園周邊（44套），和青竹湖板塊（33套）長沙商品住宅市場2別墅市場今年上半年別墅需求面積以200-350㎡為主，主力需求單價集中在7-9K，主力需求總價集中在150-300萬2012年上半年別墅主力需求面積集中在200-350㎡，累計成交190套，成交面積5.25萬㎡；主力需求單價集中在7-9K，累計成交135套，成交面積3.78萬平米；主力需求總價集中在150-300萬之間，累計成交241套，成交面積6.0萬㎡，其中200萬以下低總價別墅依然是市場需求熱點。數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場2別墅市場紅墅灣和金科東方大院稱雄上半年別墅市場名次項目名稱成交套數(shù)1紅墅灣532金科東方大院483萬科金域華府39名次項目名稱成交面積（萬平米）1紅墅灣1.792金科東方大院1.013水映加州0.97名次項目名稱成交金額（億元）1紅墅灣1.522金科東方大院1.063美洲故事0.88別墅物業(yè)數(shù)據(jù)來源：CRIC長沙商品住宅市場3商辦市場形勢3商辦物業(yè)市場2012上半年商業(yè)物業(yè)成交量達28.38萬平米，比去年同期上升16.7%，環(huán)比去年下半年上升15.2%，商業(yè)市場上半年繼續(xù)保持良好勢頭。上半年商業(yè)市場成交均價16557元/平米，比去年同期上升2.1%，較去年下半年下降7%。上半年商業(yè)市場供應(yīng)量已達74.9萬平米，為去年全年的63%，預(yù)計全年商業(yè)供應(yīng)將超去年。商業(yè)市場供求今年上半年商業(yè)市場成交量同環(huán)比均保持增長態(tài)勢，全年交易量有望超去年數(shù)據(jù)來源：CRIC從2011年至今，商業(yè)市場成交價格基本呈上升趨勢，同時成交趨勢線與價值線保持平行，說明量價走勢基本一致，成交量當前正處上升階段。雖然樓市調(diào)控不止，但是商業(yè)市場近兩年仍保持強勢，部分原因在于長沙商業(yè)市場仍有很大發(fā)展空間，另一方面原因則是限購政策將商品住宅投資性需求轉(zhuǎn)移至商業(yè)市場，致使商業(yè)市場對宏觀調(diào)控具備了一定的抗性。商業(yè)市場供求長沙商業(yè)市場宏觀調(diào)控下保持良好升勢數(shù)據(jù)來源：CRIC3商辦物業(yè)市場長沙市商業(yè)市場供求主要集中在岳麓、雨花兩個區(qū)，約占六區(qū)供求總量的70%左右。未來岳麓區(qū)濱江新城、梅溪湖、洋湖垸三大板塊還將持續(xù)發(fā)酵，促使岳麓區(qū)商業(yè)供求持續(xù)向上。2012上半年各區(qū)供應(yīng)占比2012上半年各區(qū)成交占比商業(yè)市場供求上半年商業(yè)物業(yè)以岳麓、雨花兩區(qū)供求領(lǐng)先數(shù)據(jù)來源：CRIC3商辦物業(yè)市場2012上半年辦公市場成交量較去年同期有大幅增長，上半年市場成交量達16.47萬平米，比去年同期上升83.4%，環(huán)比去年下半年下降22.5%。辦公產(chǎn)品的購置具備一定的周期性，下半年通常是辦公市場成交放量的一個時期，主要原因是為了避免妨礙企業(yè)正常運營，管理者通常將更換辦公地址的時間選在年底。因此，下半年辦公物業(yè)成交將有很大可能超過上半年，全年成交將可能大大超過去年。上半年成交均價為11438元/平米，比去年同期上升34.7%，環(huán)比去年下半年下降13.9%。2012上半年辦公市場新增供應(yīng)49.41萬平米，。下半年還有萬達廣場、德思勤城市廣場、順天國際金融中心等大型項目放出辦公供應(yīng)，預(yù)計全年辦公物業(yè)供應(yīng)將達100萬方左右。辦公市場供求數(shù)據(jù)來源：CRIC上半年辦公市場供求量同比大幅上揚，全年有望實現(xiàn)交易量新高3商辦物業(yè)市場2011年到現(xiàn)在，辦公市場量價趨勢向上，只不過價格上升速度要快于市場消化速度。限購等樓市調(diào)控政策將住宅市場很大一部分投資性需求吸引到了商業(yè)及辦公市場，這也是辦公市場在限購限貸等政策背景下，穩(wěn)步增長的重要原因。辦公市場供求隨著多個優(yōu)質(zhì)城市綜合項目面市，今年上半年辦公市場延續(xù)了去年以來的強勢上升勢頭數(shù)據(jù)來源：CRIC3商辦物業(yè)市場2012上半年辦公物業(yè)供求主要集中在岳麓、開福、天心、雨花四個區(qū)，其中辦公物業(yè)供求以雨花區(qū)為主，約占上半年供求總量的35%。下半年雨花區(qū)還有順天國際金融中心、德斯勤城市廣場等大型項目放出辦公供應(yīng)，預(yù)計下半年雨花區(qū)仍將是長沙市辦公市場供求的熱點區(qū)域。辦公市場供求2012上半年各區(qū)供應(yīng)占比2012上半年各區(qū)成交占比雨花區(qū)辦公市場活躍度領(lǐng)先其他區(qū)域3商辦物業(yè)市場數(shù)據(jù)來源：CRIC名次項目名稱區(qū)域銷售面積（萬平米）1綠地中央廣場岳麓區(qū)3.22羅馬商業(yè)廣場岳麓區(qū)2.93星城榮域天心區(qū)1.4商業(yè)物業(yè)辦公物業(yè)數(shù)據(jù)來源：CRIC名次項目名稱區(qū)域銷售金額（億元）1羅馬商業(yè)廣場岳麓區(qū)6.62綠地中央廣場岳麓區(qū)2.83喜盈門范城雨花區(qū)2.7名次項目名稱區(qū)域銷售面積（萬平米）1民生大廈岳麓區(qū)4.22水岸天際新寓雨花區(qū)2.63友阿大廈天心區(qū)1.9名次項目名稱區(qū)域銷售金額（億元）1民生大廈岳麓區(qū)5.302友阿大廈天心區(qū)3.23開福萬達廣場開福區(qū)2.703銷售排行商辦物業(yè)市場1國內(nèi)外及長沙市經(jīng)濟形勢“市場的歸市場，政府的歸政府”——這句話極好地闡明了市場經(jīng)濟的基本特征。無論政府如何動用行政手段，決定樓市走向的始終是“貨幣”及市場供求。如果流動性不斷被釋放，房地產(chǎn)