房產(chǎn)成本管理辦法一、總則（一）目的為加強公司房產(chǎn)項目成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，提高成本管理水平，確保公司經(jīng)濟效益最大化，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司所有房產(chǎn)項目的成本管理，包括項目的前期規(guī)劃、設計、施工、銷售及售后等各個階段。（三）基本原則1.成本效益原則在進行成本管理時，應充分考慮成本與效益的關(guān)系，確保所采取的成本管理措施能夠帶來經(jīng)濟效益的提升。2.全面管理原則成本管理應貫穿于房產(chǎn)項目的全過程，涵蓋各個部門和環(huán)節(jié)，實現(xiàn)全員、全過程、全方位的成本管理。3.動態(tài)控制原則根據(jù)項目進展情況和市場變化，及時調(diào)整成本管理策略和方法，確保成本始終處于可控狀態(tài)。4.責權(quán)利相結(jié)合原則明確各部門和人員在成本管理中的職責、權(quán)力和利益，做到責任到人、權(quán)力到位、利益掛鉤，充分調(diào)動各方面的積極性和主動性。二、成本管理組織與職責（一）成本管理領(lǐng)導小組成立以公司總經(jīng)理為組長，各相關(guān)部門負責人為成員的成本管理領(lǐng)導小組。其主要職責是：1.制定和完善公司房產(chǎn)成本管理的政策、制度和辦法。2.審批項目成本預算、成本控制目標和成本核算報告。3.協(xié)調(diào)解決成本管理中的重大問題，決策成本管理的重大事項。（二）成本管理部門公司設立專門的成本管理部門，負責房產(chǎn)項目成本管理的具體工作。其主要職責是：1.編制和執(zhí)行項目成本預算，監(jiān)控成本支出情況，及時發(fā)現(xiàn)和糾正成本偏差。2.建立和完善成本核算體系，準確核算項目成本，定期編制成本核算報告。3.參與項目的前期規(guī)劃、設計、招標、合同談判等工作，從成本角度提出專業(yè)意見和建議。4.負責成本分析與預測，為公司決策提供成本數(shù)據(jù)支持和決策依據(jù)。5.對項目成本管理工作進行考核和評價，總結(jié)經(jīng)驗教訓，不斷改進成本管理工作。（三）其他部門職責1.工程部門負責項目的施工組織與管理，確保工程質(zhì)量和進度，控制工程變更和現(xiàn)場簽證。配合成本管理部門進行工程成本核算和分析，提供相關(guān)工程資料和數(shù)據(jù)。2.設計部門優(yōu)化項目設計方案，在滿足項目功能和質(zhì)量要求的前提下，降低設計成本。配合成本管理部門進行設計概算的編制和審核，控制設計變更費用。3.采購部門負責項目物資設備的采購工作，選擇優(yōu)質(zhì)供應商，確保物資設備的質(zhì)量和價格合理。建立物資設備采購價格信息庫，定期進行市場調(diào)研和價格分析，控制采購成本。4.銷售部門制定合理的銷售策略，控制銷售費用，確保銷售目標的實現(xiàn)。配合成本管理部門進行銷售成本核算和分析，提供銷售數(shù)據(jù)和市場信息。三、成本預算管理（一）預算編制原則1.以項目目標成本為依據(jù)，結(jié)合項目實際情況和市場行情，科學合理地編制成本預算。2.遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的編制程序，充分征求各部門意見，確保預算的準確性和可操作性。3.預算編制應涵蓋項目的全部成本費用，包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、銷售費用、管理費用、財務費用等。（二）預算編制流程1.項目啟動階段成本管理部門根據(jù)項目規(guī)劃和目標，制定項目成本預算編制計劃，明確預算編制的時間節(jié)點和要求。2.基礎(chǔ)資料收集階段各部門按照成本管理部門的要求，收集與項目成本相關(guān)的基礎(chǔ)資料，如項目規(guī)劃設計文件、市場價格信息、歷史成本數(shù)據(jù)等。3.成本估算階段成本管理部門根據(jù)收集到的基礎(chǔ)資料，結(jié)合項目特點和經(jīng)驗數(shù)據(jù)，對項目成本進行初步估算，并形成項目成本估算報告。4.預算編制階段成本管理部門組織各部門對項目成本估算報告進行討論和分析，根據(jù)項目目標成本和各部門的意見，對成本估算進行調(diào)整和細化，編制項目成本預算草案。5.預算審核與審批階段成本管理部門將項目成本預算草案提交給成本管理領(lǐng)導小組進行審核，審核通過后報公司總經(jīng)理審批。經(jīng)審批后的項目成本預算作為項目成本控制的依據(jù)。（三）預算執(zhí)行與監(jiān)控1.項目成本預算一經(jīng)批準，各部門應嚴格按照預算執(zhí)行，確保成本支出控制在預算范圍內(nèi)。2.成本管理部門應建立預算執(zhí)行監(jiān)控機制，定期對項目成本預算執(zhí)行情況進行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)和糾正預算執(zhí)行偏差。3.對于預算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的重大偏差或不可預見的成本支出，應及時提交成本管理領(lǐng)導小組進行研究和決策，必要時調(diào)整項目成本預算。四、成本核算管理（一）核算原則1.合法性原則成本核算應符合國家法律法規(guī)和財務制度的規(guī)定，確保成本核算數(shù)據(jù)的真實性和合法性。2.相關(guān)性原則成本核算應與項目的成本管理目標相關(guān)，能夠準確反映項目的成本構(gòu)成和成本水平。3.分期核算原則成本核算應按照項目的建設周期進行分期核算，以便及時掌握項目各階段的成本情況。4.權(quán)責發(fā)生制原則成本核算應遵循權(quán)責發(fā)生制原則，凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應當負擔的費用，不論款項是否收付，都應當作為當期的收入和費用；凡是不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，也不應當作為當期的收入和費用。（二）核算對象與項目1.成本核算對象應根據(jù)項目的特點和成本管理的要求確定，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項工程為成本核算對象。2.對于同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。3.對于規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。（三）成本項目與核算內(nèi)容1.土地成本包括土地出讓金、土地征用及拆遷補償費、土地契稅等。2.前期工程費包括規(guī)劃設計費、可行性研究費、地質(zhì)勘察費、三通一平費等。3.建筑安裝工程費包括建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。4.基礎(chǔ)設施費包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊等基礎(chǔ)設施建設費用。5.公共配套設施費包括教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)等公共配套設施建設費用。6.開發(fā)間接費包括項目管理人員工資、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費、折舊費、修理費等。7.銷售費用包括廣告宣傳費、銷售代理費、銷售傭金等。8.管理費用包括公司管理人員工資、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費、折舊費、修理費等。9.財務費用包括利息支出、匯兌損益等。（四）核算方法與流程1.成本核算應采用制造成本法，將開發(fā)項目的成本劃分為直接成本和間接成本，直接成本直接計入各成本核算對象，間接成本按照一定的方法分配計入各成本核算對象。2.成本核算流程一般包括成本數(shù)據(jù)收集、成本數(shù)據(jù)整理、成本計算、成本分析與報告等環(huán)節(jié)。3.成本管理部門應定期收集各部門提供的成本核算資料，對成本數(shù)據(jù)進行整理和分類，按照成本核算方法計算各成本核算對象的成本，并編制成本核算報告。4.成本核算報告應包括項目成本概況、成本構(gòu)成分析、成本變動情況分析等內(nèi)容，為公司成本管理決策提供依據(jù)。五、成本控制管理（一）設計階段成本控制1.推行限額設計，在設計任務書中明確項目的成本控制目標，要求設計單位在保證項目功能和質(zhì)量的前提下，嚴格控制設計成本。2.加強設計方案的評審和優(yōu)化，組織相關(guān)部門和專家對設計方案進行評審，從技術(shù)、經(jīng)濟、功能等方面進行綜合評價，選擇最優(yōu)設計方案。3.嚴格控制設計變更，建立設計變更審批制度，對設計變更進行嚴格審核和控制，確保設計變更的必要性和合理性，避免因設計變更導致成本增加。（二）招標階段成本控制1.編制合理的招標文件，明確招標范圍、技術(shù)要求、評標標準等內(nèi)容，確保招標文件的嚴謹性和公正性。2.選擇合適的招標方式，根據(jù)項目特點和成本控制要求，選擇公開招標、邀請招標或競爭性談判等招標方式，確保招標過程的公開、公平、公正。3.加強對投標單位的資格審查和報價評審，選擇信譽良好、報價合理的投標單位，確保項目成本得到有效控制。（三）施工階段成本控制1.加強工程進度管理，合理安排工程進度，避免因工期延誤導致成本增加。2.嚴格控制工程變更和現(xiàn)場簽證，建立工程變更和現(xiàn)場簽證審批制度，對工程變更和現(xiàn)場簽證進行嚴格審核和控制，確保其必要性和合理性。3.加強工程質(zhì)量管理，確保工程質(zhì)量符合合同要求，避免因質(zhì)量問題導致返工和維修費用增加。4.加強工程成本核算和分析，定期對工程成本進行核算和分析，及時發(fā)現(xiàn)和糾正成本偏差，確保工程成本控制在預算范圍內(nèi)。（四）銷售階段成本控制1.制定合理的銷售策略，根據(jù)市場行情和項目實際情況，制定合理的銷售價格和銷售方案，確保銷售目標的實現(xiàn)。2.控制銷售費用，加強對廣告宣傳費、銷售代理費、銷售傭金等銷售費用的管理，嚴格控制銷售費用支出，確保銷售費用不超過預算。六、成本分析與考核（一）成本分析1.定期進行成本分析，成本管理部門應每月或每季度對項目成本進行分析，及時掌握項目成本變動情況，分析成本偏差原因，提出改進措施和建議。2.成本分析方法一般包括比較分析法、因素分析法、比率分析法等，通過對成本數(shù)據(jù)的分析，找出成本管理中的薄弱環(huán)節(jié)，為成本控制提供依據(jù)。3.成本分析報告應包括項目成本概況、成本構(gòu)成分析、成本變動情況分析、成本偏差原因分析、改進措施和建議等內(nèi)容，為公司成本管理決策提供參考。（二）成本考核1.建立成本考核制度，明確成本考核的對象、內(nèi)容、指標、方法和程序等，對各部門和人員的成本管理工作進行考核和評價。2.成本考核指標一般包括成本預算完成率、成本降低率、成本節(jié)約