2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之房地產(chǎn)交易制度政策通關(guān)考試題庫附答案解析一、單項選擇題1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的表述中，正確的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓僅指房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移B.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時無需補繳土地出讓金C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓D.共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的，仍可單方轉(zhuǎn)讓答案：C解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押，故C正確。A錯誤，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移；B錯誤，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時需經(jīng)批準(zhǔn)并補繳土地出讓金或收益；D錯誤，共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)其他共有人書面同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。2.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件中，按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的（）以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。A.15%B.20%C.25%D.30%答案：C解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)滿足投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，故C正確。3.甲購買一套住宅，建筑面積120平方米，單價2萬元/平方米，契稅稅率為1.5%，則甲應(yīng)繳納的契稅為（）萬元。A.3.6B.4.8C.2.4D.1.8答案：A解析：契稅計算公式為：計稅依據(jù)×稅率。本題中，計稅依據(jù)為房屋總價（120×2=240萬元），稅率1.5%，故契稅=240×1.5%=3.6萬元，選A。4.根據(jù)《民法典》，租賃合同的最長期限為（）年。A.10B.15C.20D.30答案：C解析：《民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，故C正確。5.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起（）個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：D解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外，故D正確。6.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，錯誤的是（）。A.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押B.抵押人可以將已出租的房屋抵押，但抵押權(quán)實現(xiàn)后租賃合同對受讓人不具有約束力C.同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣所得價款按照登記的先后順序清償D.預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證答案：B解析：《民法典》第四百零五條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。因此，若租賃在前、抵押在后，租賃合同對受讓人繼續(xù)有效，B選項表述錯誤，選B。7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項，或者服務(wù)未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，（）。A.不得收取傭金B(yǎng).可以收取一半傭金C.可以按照約定收取部分傭金D.可以收取必要費用答案：C解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金以外的其他費用，但可以按照約定收取部分傭金，故C正確。8.下列情形中，不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是（）。A.房地產(chǎn)買賣B.房地產(chǎn)繼承C.房地產(chǎn)贈與D.房地產(chǎn)抵押答案：D解析：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。抵押是擔(dān)保行為，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，故D不屬于轉(zhuǎn)讓。9.李某將一套住房出租給王某，租賃期間李某欲轉(zhuǎn)讓該住房，根據(jù)《民法典》，李某應(yīng)當(dāng)在出賣前（）日通知王某，王某享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。A.10B.15C.20D.30答案：B解析：《民法典》第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣前十五日內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，故B正確。10.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記類型的表述中，屬于本登記的是（）。A.異議登記B.預(yù)告登記C.更正登記D.查封登記答案：C解析：本登記是指對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅等法律事實進(jìn)行的終局性登記，包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記等。異議登記、預(yù)告登記、查封登記屬于預(yù)備登記或輔助登記，故C正確。二、多項選擇題1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形有（）。A.司法機關(guān)依法裁定查封的房地產(chǎn)B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的D.以出讓方式取得土地使用權(quán)，已支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書E.權(quán)屬有爭議的答案：ABCE解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。D選項符合轉(zhuǎn)讓條件，故排除，選ABCE。2.商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容包括（）。A.商品房的銷售方式B.交付使用條件及日期C.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾D.解決爭議的方法E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱答案：ABCD解析：《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異的處理方式；（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項。E選項物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱非必須明確內(nèi)容，故排除，選ABCD。3.下列關(guān)于不動產(chǎn)登記的表述中，符合《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的有（）。A.不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理B.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料的職責(zé)C.登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記D.不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份E.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效答案：ABCD解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請不動產(chǎn)登記；第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；第二十一條規(guī)定，登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記；第九條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份。E選項錯誤，《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效（原“三個月”為舊法規(guī)定，已更新為“九十日”），故排除E，選ABCD。4.房屋租賃合同中，承租人的義務(wù)包括（）。A.按照約定的方法使用房屋B.妥善保管房屋C.不得擅自轉(zhuǎn)租D.按時支付租金E.維修房屋答案：ABCD解析：《民法典》第七百一十四條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物；第七百一十條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物；第七百一十六條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意可以轉(zhuǎn)租，否則不得擅自轉(zhuǎn)租；第七百二十一條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。E選項維修義務(wù)一般由出租人承擔(dān)（當(dāng)事人另有約定除外），故排除E，選ABCD。5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明的事項包括（）。A.應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料B.服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限C.經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間D.交易可能存在的風(fēng)險E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格答案：ABCDE解析：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關(guān)系；（二）應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；（三）委托房屋的市場參考價格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險；（五）房屋交易涉及的稅費；（六）經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn)；（七）經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和支付時間；（八）其他需要告知的事項。同時，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)明示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)資格，故ABCDE均正確。三、案例分析題案例1：2023年5月，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買一套期房，約定2024年12月31日前交付。開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，合同簽訂后張某支付了首付款50萬元。2024年10月，張某發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂無法繼續(xù)施工，遂要求解除合同并返還首付款及利息。問題：（1）張某與開發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房預(yù)售合同》是否有效？為什么？（2）張某要求解除合同并返還首付款及利息的請求是否應(yīng)得到支持？解答：（1）合同無效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。本案中開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證，且至2024年10月仍未取得，故合同無效。（2）應(yīng)得到支持。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。開發(fā)企業(yè)因無效合同取得的首付款50萬元應(yīng)返還張某，并賠償張某因此造成的利息損失（按同期LPR計算）。案例2：2024年3月，王某將其名下一套住房出售給李某，雙方簽訂《存量房買賣合同》，約定房價200萬元，李某于合同簽訂后3日內(nèi)支付定金10萬元，王某收到定金后10日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同簽訂后，李某支付了定金，但王某以房價上漲為由拒絕辦理過戶，并提出愿雙倍返還定金。李某不同意，要求繼續(xù)履行合同。經(jīng)查，該住房為王某與妻子陳某的夫妻共同財產(chǎn)，陳某未在合同上簽字。問題：（1）王某與李某簽訂的買賣合同是否有效？為什么？（2）李某要求繼續(xù)履行合同的請求是否應(yīng)得到支持？解答：（1）合同有效。根據(jù)《民法典》第五百九十七條，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，王某未經(jīng)共有人陳某同意擅自處分共有財產(chǎn)，屬于無權(quán)處分，但無權(quán)處分不影響合同效力，合同有效。（2）不應(yīng)得到支持。根據(jù)《民法典》第三百一十一條，無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，受讓人善意取得需滿足三個條件：受讓人受讓時善意、以合理價格轉(zhuǎn)讓、已登記。本案中，住房為夫妻共同財產(chǎn)，李某作為買受人應(yīng)盡到合理審查義務(wù)（如查看房產(chǎn)證共有人信息），若李某明知或應(yīng)知王某無權(quán)單獨處分（如房產(chǎn)證顯示共有），則不構(gòu)成善意；即使李某善意，因未完成過戶登記，不滿足善意取得條件。因此，陳某作為共有人有權(quán)拒絕追認(rèn)，合同無法繼續(xù)履行，李某只能要求王某承擔(dān)違約責(zé)任（雙倍返還定金或賠償損失）。案例3：2024年1月，趙某將其住房出租給孫某，租期3年，月租金5000元。2024年6月，趙某因急需資金，將該住房抵押給銀行借款150萬元，并辦理了抵押登記。2025年2月，趙某未按期還款，銀行欲行使抵押權(quán)，拍賣該住房。問題：（1）銀行行使抵押權(quán)時，孫某的租賃合同是否繼續(xù)有效？（2）若住房被拍賣，新買受人是否有權(quán)要求孫某搬離？解答：（1）租賃合同繼續(xù)有效。根據(jù)《民法典》第四百零五條，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。本案中，租賃發(fā)生在抵押之前（2024年1月租賃，2024年6月抵押），且孫某已實際占有房屋，故租賃合同對抵押權(quán)人（銀行）繼續(xù)有效。（2）新買受人無權(quán)要求孫某搬離。抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃關(guān)系繼續(xù)存在，新買受人應(yīng)繼續(xù)履行原租賃合同至租期屆滿（2027年1月），因此不得要求孫某提前搬離。案例4：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱“經(jīng)紀(jì)公司”）接受業(yè)主周某委托出售一套住房，掛牌價300萬元。經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)員王某帶客戶李某看房，李某表示愿意以290萬元購買。王某為促成交易，告知周某“市場行情不好，最多只能賣280萬元”，周某信以為真，同意以280萬元出售。后李某與周某簽訂合同，王某收取傭金3萬元。問題：（1）經(jīng)紀(jì)公司及王某的行為違反了哪些規(guī)定？（2）周某可以采取哪些法律措施維護(hù)權(quán)益？解答：（1）違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（二）對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣出房屋賺取差價；（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易。王某故意隱瞞李某愿以290萬元購買的真實信息，欺