建發(fā)·領(lǐng)第

行銷報告壹。市場篇聚仁對于城市理解城市影響力低于城市地位城市地位目前來講，福州影響力低于廈門；說到福建，人們首先想到的是廈門！廈門聯(lián)想福州聯(lián)想經(jīng)濟特區(qū)省會城市全國優(yōu)秀旅游城市中國十大港口之一華東地區(qū)主要的航空樞紐之一中國著名的會議展覽城市之一2010年廈門福州實際利用外資（億美元）16.9711.85進出口總額（億美元）570.36246作為海西經(jīng)濟區(qū)中心城市，進一步促進樓市發(fā)展城市發(fā)展福州地位日益凸顯，在福建和全國形象、地位將得到全面提升；海峽西岸經(jīng)濟區(qū)，是指臺灣海峽西岸，以福建為主體包括周邊地區(qū)，南北與珠三角、長三角兩個經(jīng)濟區(qū)銜接，東與臺灣島、西與江西的廣大內(nèi)陸腹地貫通，具有對臺工作、統(tǒng)一祖國，并進一步帶動全國經(jīng)濟走向世界的特點和獨特優(yōu)勢的地域經(jīng)濟綜合體。經(jīng)濟區(qū)以福建為主體涵蓋浙江、廣東、江西3省的部分地區(qū)，人口約為6000～8000萬人，預(yù)計建成后的經(jīng)濟區(qū)年經(jīng)濟規(guī)模在17000億元以上。包括福建福州、廈門、泉州、漳州、龍巖、莆田、三明、南平、寧德以及福建周邊的浙江溫州、麗水、衢州；江西上饒、鷹潭、撫州、贛州；廣東梅州、潮州、汕頭、揭陽共計20市。近年來，福州樓市發(fā)展迅速，進入高速發(fā)展階段樓市發(fā)展價格快速增長，2010年增速達51.4%，2011年增速然高達23.4%；聚仁觀點：城市作為海西經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的中心城市，隨著規(guī)劃經(jīng)濟的發(fā)展帶動，將逐步改善先期城市影響力較弱形象；城市地位日益凸顯，城市形象將逐步提高、樓市發(fā)展?jié)摿M一步放大聚仁對于區(qū)位理解五四北金山馬尾樓市格局發(fā)展——屬于福州第二輪外擴區(qū)域南部隨著城市向外發(fā)展，五四北區(qū)域?qū)⒅匦逻M入新一輪熱點發(fā)展區(qū)域；第一輪外擴區(qū)域：市中心臺江、金山第二輪外擴區(qū)域：市中心五四北市中心馬尾金山南站金山

大學(xué)城整個城市呈東擴南進西拓北上態(tài)勢市中心大學(xué)城臺江板塊價值——提升空間大區(qū)域價值（萬元/㎡）臺江2.2-3.5市中心1.8-2.5五四北1-1.3（除萬科最高1.9萬表現(xiàn)）金山1.3-1.4馬尾1-1.3南部1-1.3大學(xué)城0.8-1.0五四北金山馬尾南部市中心大學(xué)城臺江萬科1.9W跳脫板塊1-1.3萬價值，趕超金山，板塊價值得于證明，增長空間巨大；目前開發(fā)進度五四北純居住定位，相對其它板塊的定位，居住價值較高；區(qū)域五四北大學(xué)城南部馬尾圖示定位“居家、生態(tài)、休閑”大學(xué)城福州市行政中心規(guī)劃區(qū)CBD商務(wù)中心打造集行政辦公、居住、科技文化、商貿(mào)休閑于一體的宜居的綠色生態(tài)型城區(qū)開發(fā)進度285畝蓄洪湖-琴亭湖開發(fā)完畢，河道治理中，化工廠開始搬遷；2000年開始規(guī)劃，防洪堤工程一二三期完工，500畝旗山湖公園施工中，企業(yè)主導(dǎo)大學(xué)城工程二期完工；目前處于起步階段，福建海峽國際會展中心投入使用2005年開始規(guī)劃，目前馬尾正推進舊屋區(qū)改造，生活配套目前主要依托五四路配套和福飛路永輝超；上街鎮(zhèn)行政辦公及大學(xué)城區(qū)域的商業(yè)金融衛(wèi)生；依托蒼山老城區(qū)；規(guī)劃福建海峽西岸國際物流商貿(mào)城小市鎮(zhèn)其它配套新店鎮(zhèn)政府、規(guī)劃希爾頓酒店、SM廣場；新東陽高爾夫球場

規(guī)劃7000畝的展覽城、國賓館；福建海峽國際會展中心規(guī)劃奧林匹克體育中心、三級綜合性醫(yī)院、福州海峽婦女兒童活動中心以及福州海峽青少年交流活動中心；規(guī)劃超五星福州名城豪生大酒店馬尾新城商貿(mào)區(qū)中國船政文化博物館天馬山體育休閑公園交通1號線2號線1號線，2號線，火車南站2號線小結(jié)目前形象較弱，未來發(fā)展?jié)摿Υ笈涮诇髣偲鸩诫A段剛起步階段發(fā)展?jié)摿Αc市區(qū)聯(lián)系距離+交通，與市中心聯(lián)系最緊密；區(qū)域五四北馬尾南部大學(xué)城主干道二環(huán)高架五四北路繞城高速機場高速福馬路江濱大道沈海高速福峽路京福高速316國道建平路與中心距離（公里）2141511開車時間（分鐘）5353530五四北馬尾南部大學(xué)城發(fā)展?jié)摿Α驮摧椛涿嬷苯虞椛涫袇^(qū)主力人群，客源運作基礎(chǔ)最強；至連江至連江至樂清至閩侯區(qū)域路名可達區(qū)域輻射客源區(qū)域五四北五四北二環(huán)繞城高速市區(qū)連江市區(qū)（行政中心、CBD、市區(qū)居住區(qū)）周邊市縣（連江縣）大學(xué)城316國道建平路浦上大道福銀高速市區(qū)金山閩侯金山工業(yè)區(qū)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基地周邊市縣（閩侯）南部沈海高速福峽路倉山老城區(qū)福清倉山老城區(qū)倉山科技園周邊市縣（福清）馬尾機場高速福馬路江濱路馬尾連江樂清馬尾科技園樂清連江（比五四北弱）市中心倉山市區(qū)五四北南部大學(xué)城①交通通達，客源輻射面較廣；②地理位置，對于市區(qū)客導(dǎo)入性較強；③輻射區(qū)域客群購買力較強金山工業(yè)區(qū)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)基地至福清倉山科技園馬尾馬尾科技園發(fā)展?jié)摿Α鷳B(tài)、景觀資源性山水結(jié)合，生態(tài)休閑旅游結(jié)合，生態(tài)和景觀價值最高表現(xiàn)；區(qū)域五四北大學(xué)城南部馬尾景觀資源福州國家森林（全國十大森林公園之一）觀音山風景區(qū)北峰風景區(qū)福州動物園285畝琴亭湖八一水庫500畝旗山湖公園（施工中）旗山風景區(qū)烏龍江沿江景觀大學(xué)城內(nèi)部景觀規(guī)劃烏龍江景觀閩江景觀內(nèi)部山丘閩江沿江景觀小結(jié)山水結(jié)合景觀生態(tài)休閑旅游相結(jié)合生態(tài)價值內(nèi)部景觀較差內(nèi)部景觀較差江景景觀聚仁觀點：區(qū)位作為福州樓市第二輪外擴區(qū)域之一，憑借其規(guī)劃、生態(tài)景觀資源、與市區(qū)聯(lián)系、客源輻射面等優(yōu)勢，在第二輪外擴區(qū)域中，最具發(fā)展價值；目前來看，第二輪外擴區(qū)域發(fā)展相對滯后，我們具有先發(fā)優(yōu)勢；

我們要做的：借助區(qū)域價值，提升項目檔次和價值！聚仁對于項目理解項目自身認識一期二期四期三期項目產(chǎn)品面積一期公寓90-120二期公寓90-120三期大平層200-300四期公寓106-120總建面45萬方剛需產(chǎn)品為主大盤；板塊項目對比—規(guī)模大規(guī)模居住社區(qū)形象；項目物業(yè)類型容積率體量在售三盛國際公館別墅高層、小高層（大型綜合社區(qū)）1.48122.0香山春天小高層、高層2.59.6福茂錢隆御景高層2.24.7萬科金域榕郡聯(lián)排多層、高層2.337.0琴亭湖時代小高層2.15.1待售琴亭湖畔高層4.4518.9秀峰路項目地塊綜合體4.320.7本案高層3-3.545琴亭湖畔琴亭湖時代本案萬科金域榕郡福茂錢隆御景香山春天三盛國際公館秀峰路項目三盛國際公館不屬于純正的居住社區(qū)板塊項目對比—總規(guī)內(nèi)部小圍合+組團圍湖大圍合排布，優(yōu)于其它個案；萬科金域榕郡香山春天琴亭湖畔國際公園本案半圍合式排布圍合式排布圍合式排布功能分區(qū)大型居住區(qū)圍湖組團式分區(qū)排布板塊項目對比—景觀超30%綠化率，一線湖景景觀，景觀資源性最高；項目萬科金域榕郡香山春天琴亭湖畔本案圖示綠化率30%30%30%超過30％景觀內(nèi)部園林景觀，有造林、堆坡手法；少部分樓棟擁有湖景景觀內(nèi)部瑞士風情園林景觀，中央水系景觀中央水系景觀；第一排擁有一線沿湖景觀基本全部一線湖景景觀板塊項目對比—外立面最具品質(zhì)感，風格突出，表現(xiàn)純粹；項目萬科金域榕郡香山春天琴亭湖畔本案圖示材料石材、涂料、面磚底部石材、面磚底部石材、面磚、玻璃底部石材、面磚風格新古典Artdeco現(xiàn)代Artdeco品質(zhì)感品質(zhì)感較好細節(jié)處理較差，色調(diào)輕，厚重感不足風格較突出品質(zhì)感強，風格表現(xiàn)純粹板塊項目對比—戶型送一房方式，最高附加值表現(xiàn)；項目萬科金域榕郡香山春天琴亭湖畔本案圖示附加值表現(xiàn)雙陽臺、凸窗雙陽臺三陽臺、凸窗雙陽臺、凸窗一陽臺可做一房項目認識—五四板塊對比五四北板塊標桿性個案大規(guī)模純居住形象；圍湖排布方式；一線湖景景觀+高綠化率；最具品質(zhì)感Artdeco風格；送一房高附加值戶型；板塊對比—大學(xué)城錢隆學(xué)府占地：5.86萬㎡體量：20萬㎡總規(guī)外立面景觀戶型簡單行列排布材料：涂料風格：現(xiàn)代簡約綠化率：35%表現(xiàn)：植被稀疏、綠化密植性差、無主題性常規(guī)戶型表現(xiàn)附加空間小產(chǎn)品初級市場表現(xiàn)；區(qū)域樓市特征：學(xué)區(qū)房概念為主，產(chǎn)品以小戶型為主；產(chǎn)品發(fā)展角度：剛需盤、產(chǎn)品平臺初級表現(xiàn)，整體品質(zhì)表現(xiàn)力弱；板塊對比—南部領(lǐng)秀新城占地：20萬㎡體量：42.6萬㎡總規(guī)外立面景觀戶型簡單行列排布德式簡約風格綠化率30%植被稀疏、綠化密植性差、無主題性常規(guī)戶型表現(xiàn)產(chǎn)品表現(xiàn)力較弱；區(qū)域樓市特征：小戶型公寓占一定比例，主要以剛需產(chǎn)品為主；產(chǎn)品發(fā)展角度：產(chǎn)品表現(xiàn)力較弱；板塊對比—馬尾東方名城占地：43.9萬㎡體量：88.2萬㎡總規(guī)外立面景觀戶型組團行列式排布加州中央水系景觀沿江景觀送一房面積，附加值高物業(yè)管理難度大，要求高；區(qū)域樓市特征：以特大規(guī)模社區(qū)開發(fā)為主；產(chǎn)品發(fā)展角度：同比其它區(qū)域，產(chǎn)品力有一定表現(xiàn)，但特大規(guī)模社區(qū)物業(yè)管理難度高；項目認識—板塊產(chǎn)品對比大學(xué)城—產(chǎn)品初級市場表現(xiàn)；南部—產(chǎn)品表現(xiàn)力較弱；馬尾—嘈雜居住表現(xiàn)；第二輪外擴區(qū)域標桿性個案聚仁觀點：項目目標板塊同比優(yōu)勢：大盤形象、景觀價值、Artdeco建筑風格、高附加值板塊外同比優(yōu)勢：產(chǎn)品力、物業(yè)管理難度小

我們的目標：第二輪外擴區(qū)域標桿性個案本司認為在樹立第二輪外擴區(qū)域標桿性個案項目的前提下，在目前既定的方案下，仍有必要進一步提升產(chǎn)品細節(jié)表現(xiàn)。產(chǎn)品提升建議產(chǎn)品塑造點：各片區(qū)景觀水岸景觀大堂裝修裝飾藝術(shù)花園流水花園陽光谷黑森林花園主題：裝飾藝術(shù)花園陽光谷黑森林流水花園四大主題花園，打造特色情趣的社區(qū)組團概念。1、裝飾藝術(shù)花園一線臨河景觀步道，遙望對岸風情，同時可作為社區(qū)散步、慢跑的生活享受之所；入口主軸入口處打造極具儀式感的大氣噴泉水景主軸，樹陣形式，以生態(tài)的手法突顯儀式感；精致的地面鋪裝，突出高端品質(zhì)。內(nèi)部花園磚石打造精致的樹池花池，具有一定秩序的植栽，營造了社區(qū)的尊貴性；馬賽克鋪裝的淺水水景穿插其中，增添社區(qū)景觀的靈動性與色彩感；多層次的綠化組合，形成生態(tài)立體的園林空間?；▓@細節(jié)突顯品質(zhì)精心雕刻的石材花池、花缽；水池邊的噴水小品；不同材質(zhì)的道路鋪裝；精心修剪植栽的草木花卉；……在建筑環(huán)繞的中心，是一片青青草地，是一片翠綠的休閑生活的平臺……2、陽光谷陽光休閑草坪休閑漫步步道快樂兒童游樂區(qū)輕松休息交流空間陽光谷的參與性內(nèi)容輕松休息交流空間漫步步道休閑草坪兒童游樂3、黑森林堆坡造景，植被密植，打造如同森林大氧吧的高品質(zhì)生活空間……黑森林的塑造漫步于茂密的樹蔭下，行走于緩坡之間。如同一片世外桃源，遠離塵囂。享受最生態(tài)私密的生活品質(zhì)。在喬木林當中，隱匿著涼亭與休息平臺，供業(yè)主閑聊暢談。夏日更可享受樹下的涼意。道路兩旁緩坡設(shè)計，增強景觀的層次感，塑造行走于其間的私密性。生態(tài)、私密，高品質(zhì)居住環(huán)境。蜿蜒的淺溪水景貫穿于社區(qū)中，潺潺流水環(huán)繞，打造特色水主題的組團……4、流水花園以淺溪的形式為主，局部水池節(jié)點。清澈見底的河水、天然形態(tài)的龜紋石、鵝卵石，河道旁密植多層次植被，生態(tài)又充滿野趣，品質(zhì)感十足。在宅間自然變化過度，營造生態(tài)多變的情趣；水景的不同形式——淺溪端景水池環(huán)繞淺溪休閑娛樂主題水岸平臺：硬質(zhì)鋪裝為主，生態(tài)為輔。大宅+社區(qū)會所剛需小宅剛需小宅剛需小宅生態(tài)親水水岸：以生態(tài)堆坡植栽為主，局部親水平臺，打造可漫步閑談的特色水岸盡管。硬質(zhì)水岸為主：大宅+社區(qū)會所組團處的親水平臺景觀，打造為可參與性強的硬質(zhì)鋪裝為主的水岸平臺。考慮到可緊密與會所功能進行結(jié)合，打造戶外泛會所的概念，充分發(fā)揮水岸的功能價值，整體提升產(chǎn)品價值。（建議將沿河景觀進一步打造升級，打造私屬性的親水平臺，讓家的領(lǐng)域感從路上就可以蔓延）2.生態(tài)水岸為主：剛需小宅的水岸景觀以生態(tài)為主，合理的控制成本，同時生態(tài)的水岸景觀可很好的成為會所處水岸向外看的景觀價值。1、休閑娛樂主題的水岸生活硬質(zhì)水岸平臺，結(jié)合會所，打造休閑娛樂為主的泛會所功能……水岸硬質(zhì)塑造結(jié)合社區(qū)整體的artdeco裝飾主義風格，打造精致藝術(shù)的水岸平臺。文化石的情趣鋪裝結(jié)合防腐木的水岸圍邊，層次鮮明，附有節(jié)奏感。裝飾花缽、柱式進行了細節(jié)的點綴與美化。裝飾主義的入口節(jié)點與組團的景觀軸形成呼應(yīng)對仗，連通了內(nèi)外景觀，從景觀自身的塑造，增強了聯(lián)動性。精致、藝術(shù)、聯(lián)通戶外集中共享平臺空間，提供社區(qū)集中型的活動場地。廣場同可舉辦燒烤、啤酒節(jié)、音樂節(jié)、冷餐會等各類大型活動。水岸泛會所——水岸廣場在轉(zhuǎn)彎節(jié)點處，打造特色的水岸廣場，提供了一個休閑娛樂的集中平臺區(qū)域。方便定期舉辦社區(qū)活動，也為售樓期間，組織活動，提供了大容量的戶外集中區(qū)域。在湖中局部設(shè)置音樂噴泉，供觀賞，增加水景價值和亮點。水岸泛會所——休閑娛樂功能功能：慢跑步道、趣味休憩設(shè)施、健身器材、湖邊垂釣、游艇小船…湖邊垂釣健身設(shè)施水岸碼頭情趣休憩設(shè)施2、生態(tài)水岸堆坡密植，生態(tài)水岸，打造最佳景觀視野，塑造最優(yōu)水岸環(huán)境……生態(tài)水岸塑造：以生態(tài)堆坡。密植植被為主。景觀步道穿插其中，局部增設(shè)親水木棧道、臺階平臺，形成層次豐富的景觀效果?；ɑ苄∑伏c綴，情趣盎然。會所大堂單元大堂突顯社區(qū)高端品質(zhì)，打造全新的尊貴入戶享受現(xiàn)代摩登的酒店式大堂裝修。大堂設(shè)有休息等候區(qū)，知名品牌家具成列，凸顯社區(qū)的高尚品味；鏡面與石材的結(jié)合，水晶與與燈光的呼應(yīng)，極富有裝飾性；局部地毯的鋪設(shè)，更增添了一份雅致與人文氣息。會所大堂大宅單元大堂以沉穩(wěn)大氣的大理石對地面與墻面進行鋪裝，突出大宅的尊貴與高端性；造型簡約大氣，色彩沉穩(wěn)干練，迎合大宅客源的心理需求。頂面局部造型石膏板吊頂，更增添精致感。局部鋁板裝飾，塑造artdeco般現(xiàn)代摩登的品質(zhì)。小宅單元大堂大堂整體裝修暖色調(diào)為主，墻面深色點綴，整體表現(xiàn)精致輕松又不失一定的沉穩(wěn)；地面：采用不同色澤的仿石磚做簡單的拼花與多層次的圍邊，控制成本的同時也彰顯了品質(zhì)；頂面：用裝飾石膏板做吊頂處理，整體燈光柔和明亮，通過燈帶、射燈、吊燈相結(jié)合；盡頭運用木紋石與印花鏡面結(jié)合，形成裝飾性凹龕，加以壁燈，裝飾擺設(shè)等；靠邊放置沙發(fā)茶幾以供休憩；客源運作本案萬科金域榕郡福茂錢隆御景香山春天三盛國際公館項目上半年去化主力面積客源區(qū)域職業(yè)分布置業(yè)目的萬科101-12580%鼓樓、晉安20%周邊八縣市，以連江為主行政、事業(yè)單位白領(lǐng)小業(yè)主市區(qū)居民70%自住30%投資中央公園123-13960%市中心，鼓樓為主40%周邊八縣市，以連江為主行政、事業(yè)單位白領(lǐng)小業(yè)主市區(qū)居民60%自住40%投資香山春天88-9870%市中心，鼓樓為主30%周邊八縣市，以連江為主行政、事業(yè)單位白領(lǐng)小業(yè)主市區(qū)居民80%自住20%投資錢隆御景123-12470%市中心，鼓樓為主30%周邊八縣市，以連江為主行政、事業(yè)單位白領(lǐng)小業(yè)主市區(qū)居民70%自住30%投資區(qū)域市場客源情況主要以市區(qū)客源為主，以公務(wù)員和白領(lǐng)為主要職業(yè)特征，投資占20%~40%；客源運作基礎(chǔ)—政府機關(guān)大量政府機關(guān)集中于市區(qū)；本項目1列舉部分政府機關(guān)編號行政單位編號行政單位1省政府11省財政廳2市政府12省高級人民法院3鼓樓區(qū)政府13省稅務(wù)局4福建對外經(jīng)濟合作廳14鼓樓區(qū)人民法院5市財政廳15晉安區(qū)人民法院6市農(nóng)業(yè)局16省財政廳7臺江市政府17新店鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府8晉安市政府18鼓樓區(qū)財政局9省郵政局19晉安區(qū)財政局10省衛(wèi)生廳20省交通廳各類省市區(qū)行政事業(yè)單位150余家集中于市中心5439826710171113141516181920省行政機關(guān)集中區(qū)市行政機關(guān)集中區(qū)鼓樓行政機關(guān)集中區(qū)晉安行政機關(guān)集中區(qū)客源運作基礎(chǔ)—CBD工作白領(lǐng)人群CBD白領(lǐng)人群數(shù)量龐大，購買力較強；本項目15439826710171113141516181920列舉部分寫字樓編號行政單位編號行政單位1新華興大廈11富來樓2保險大廈12晉安大廈3證劵大廈13高景商貿(mào)中心4凱捷大廈14中美大廈5中福廣場15新興大廈6亞太中心16勞動大廈7金安大廈17冠正大廈8華源大廈18閩東大廈9利達大廈19金鹿大廈10中閩大廈20國藥大廈福州寫字樓80%集中于鼓樓區(qū)，鼓樓區(qū)目前寫字樓體量共有約150座寫字樓，體量約390萬，入駐企業(yè)涵蓋金融、軟件、旅游、商貿(mào)、物流等；按80%入住率，人均使用10㎡計算，白領(lǐng)人群31.2萬福州市CBD進駐福州CBD500強名企部分列舉畢馬威甲骨文惠普馬士基物流肯德基?？松梨诩坠俏乃伎铺匾踪彵Ｕ\威立雅宏利金融作為海西經(jīng)濟區(qū)的中心城市，截止2010年底，86家世界500強企業(yè)落戶福州，其中55家落戶CBD本項目客源運作基礎(chǔ)—居住居民市區(qū)常住居民基數(shù)大，客源運作空間大；《福州市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》區(qū)域常住人口（萬人）市區(qū)常住人口總計鼓樓68.8192.7萬晉安79.2臺江44.7鼓樓晉安臺江客源運作基礎(chǔ)—周邊八縣居民周邊八縣經(jīng)濟發(fā)達，市區(qū)購房能力和意愿強；區(qū)縣人口表現(xiàn)產(chǎn)業(yè)連江縣5616萬在全國主要經(jīng)營網(wǎng)吧商人石材、在外經(jīng)營網(wǎng)吧閩侯縣661998年起進入福建省“十強”縣，旅居國外華僑11.6萬人，港、澳、臺同胞5.5萬人閩侯經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)福清123全國著名的僑鄉(xiāng)，旅外華僑逾80萬人，旅外鄉(xiāng)親整體經(jīng)濟實力雄厚，資產(chǎn)總量至少在五百億美元以上；電子、食品，在外經(jīng)營礦業(yè)私營業(yè)主；全國少有、福建最佳”的深水良港—江陰港長樂市68長樂人多在外投資或移民海外，一部分留在本地辦企業(yè)，紡織、鋼鐵、食品、電子、水泥等是長樂人的民營企業(yè)。擁有空、海、江“三港”齊備的交通優(yōu)勢；2010年全市流量資金高達8500億元，僑匯收入超過60億元紡織、食品、鋼材三大支柱產(chǎn)業(yè)周邊八縣經(jīng)濟發(fā)達，私營業(yè)主眾多，購買能力強，尤其以閩侯、福清、長樂為最，具有很強的市區(qū)購房意愿，連江縣客源隨著隧道的打通，從五四北開車到連江縣僅20分鐘路程，連江私營企業(yè)主在本區(qū)域購房意愿更是大增；訪案場福州籍資深銷售林先生客源定位—區(qū)域分布主力客群分布于鼓樓、晉安，次主力客群分布于連江縣；連江縣15%鼓樓、晉安65%長樂、福清5%其它5%倉山5%臺江5%人群檔次客群分布比例職業(yè)特征置業(yè)目的主力人群鼓樓、晉安65%公務(wù)員白領(lǐng)自住為主次主力人群連江縣15%私營業(yè)主一半投資一半自住偶得人群臺江7%市區(qū)居民自住倉山3%市區(qū)居民自住長樂、福清5%私營業(yè)主投資為主其它5%私營業(yè)主投資為主客源定位—客群特征公務(wù)員和白領(lǐng)為主要職業(yè)特征，客源以自住型客源為主；職業(yè)特征行政機關(guān)公務(wù)員CBD白領(lǐng)私營業(yè)主市區(qū)居民35%30%25%10%置業(yè)目的投資自住20%80%聚仁觀點：客源運作前期運作：以區(qū)位優(yōu)勢、項目形象，吸引市中心公務(wù)員、CBD白領(lǐng)自住型客源，樹立市場口碑；后期運作：擴大市區(qū)客源、外區(qū)域偶得客源和八縣投資客源。項目價格價格運作—未來供應(yīng)項目名稱項目總體量推出體量去化體量未來供應(yīng)琴亭湖時代2.12.11.11.0福茂錢隆御景9.39.39.20.1家天下三木城555554.50.5萬科金域榕郡二期22.522.515.66.9香山春天9.65.23.95.7三盛國際公館753.92.073秀峰路項目地塊150015琴亭湖畔18.90018.9未來總計121.1供應(yīng)環(huán)境樂觀；未來區(qū)域供應(yīng)量121.1萬方，未來競爭主要集中于三盛國際公館，其它個案競爭較少，體量較小價格運作—市場去化主力面積87-125㎡市場，去化表現(xiàn)良好；項目名稱今年最早推盤時間推出/去化推出面積推出主力面積去化主力面積月均去化萬科金域榕郡1.15944/62183-23883-138101-12596福茂錢隆御景3.22318/31837-134123-124123-12475香山春天3.21514/41271-13188-9888-9896三盛國際公館5.27285/15284-191123-139123-13976家天下三木城2010.11.27156/15261-10097-10097-10019琴亭湖時代1.06210/11288-16887~8887~8816尾盤和小盤區(qū)域個案月均去化75-96套，去化體量0.9-1.6萬方；價格運作—市場價格目前價格平臺較低；項目名稱去化均價（元/㎡）主力總價（萬元）琴亭湖時代1.0587-95萬科金域榕郡1.65（裝修2200）160-210（140-190）福茂錢隆御景1.3158-165香山春天1.2105-115三盛國際公館1.1135-155家天下三木城1.2116-120區(qū)域價格集中1.0-1.3萬/㎡，除萬科1.65表現(xiàn)，總價集中200萬以下；聚仁觀點：上市價格依據(jù)競爭供應(yīng)環(huán)境和市場去化，項目自身，結(jié)合目前市場均價1-1.65萬/㎡表現(xiàn)；上市目標：價格：1.6萬/㎡；月均去化：75-96套貳。行銷篇PART1營銷目標PART2營銷策略

PART3推案策略

PART4銷售保障

PART1 營銷目標營銷目標：2011福州明星個案不僅是銷量更是口碑不是是項目口碑更是集團口碑新聚仁對項目的理解1：五四第一盤！本項目本案是五四北板塊，也是大市中心版圖！新聚仁對項目的理解2：琴亭湖第一盤！萬科先與本案入市，但擁有琴亭湖資源的只有極少數(shù)幾棟樓琴亭湖畔項目與本案同擁琴亭湖，但規(guī)模、品牌力弱與本案琴萬領(lǐng)領(lǐng)領(lǐng)領(lǐng)新聚仁對項目的理解3：高附加值戶型品質(zhì)第一盤！新聚仁對項目的理解4：建發(fā)2011扛鼎之作！建發(fā)領(lǐng)域，別墅大作。建發(fā)領(lǐng)第，高端公寓大作。客戶賣點五四第一盤琴亭湖第一盤建發(fā)2011扛鼎之作品質(zhì)第一盤3個月最大化實現(xiàn)1#、4#地塊的銷售必須最大化的制造市場影響力必須實現(xiàn)最大化的現(xiàn)場來人量9月底，售樓處樣板區(qū)樣板房公開12月，1號地塊拿到預(yù)售證11月，4號地塊拿到預(yù)售證【重要節(jié)點】PART2 營銷策略如何引發(fā)市場關(guān)注？至少3次以上頻度才能引起注意在當今信息爆炸的時代，這個頻度數(shù)字更高——摘自《傳播學(xué)》線上媒體布局常規(guī)動作1：戶外陣地已有：通往機場的樓頂看板建議增加：萬寶商圈內(nèi)看板常規(guī)動作》》非常規(guī)手法市中心核心街道口【戶外】五四路沿線至本案的公交站臺廣告1、公交站臺廣告創(chuàng)意建議發(fā)想：從這里到建發(fā)領(lǐng)第，只有5站路常規(guī)動作》》非常規(guī)手法2、建議申請本案公交站點，由“新店鎮(zhèn)政府”更名為“建發(fā)領(lǐng)第”常規(guī)動作項目戶外陣地戶外陣地全面引導(dǎo)與傳播本案（樓體巨幅）廣告?zhèn)闳f寶商圈機場公交站臺常規(guī)動作2：1、建議媒體：《海峽都市報》、《東南快報》、《福州晚報》、《福州日報》2、使用方法：重要節(jié)點，采用8聯(lián)版形式出擊。規(guī)格節(jié)點，封面位廣告福州四大報廣告發(fā)行量比例報紙媒體常規(guī)動作3：網(wǎng)絡(luò)媒體1、建議媒體：搜房2、使用方法：硬廣博眼球，軟文不斷滲透網(wǎng)絡(luò)時代，不得不提的營銷案例金地藝境，因為博客和微博，客戶意外的全程參與項目成長，正是因為這樣的參與感，他們成為了藝境的業(yè)主。而這樣的故事，還不只一個！常規(guī)動作》》非常規(guī)手法要求每人定期實現(xiàn)一定的博客量、微博量結(jié)合新浪、搜房的自身首頁推薦結(jié)合項目的推廣動作引發(fā)業(yè)內(nèi)、網(wǎng)民的關(guān)注度新浪、搜房潛在的強大用戶群博客、微博、論壇渠道獨特的高參與度、傳播度開通建發(fā)軍團微博與博客開通建發(fā)領(lǐng)第微博與博客深度經(jīng)營建發(fā)領(lǐng)第業(yè)主論壇競品與老社區(qū)業(yè)主論壇營銷（改善需求客戶分布區(qū)）Web2.0時代的網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)常規(guī)動作4：福廣調(diào)頻AM913、876、987913，周一至周六，每天四次，7:15，7:45，8:15，8:45876,周一到周六，每天四次，7：30，10：05，14：15，16：30987，周一至周日，每天四次，8:00-8:15,8:30-8:45,17:30-17:45,18:00-18:15

電臺媒體線上媒體布局戶外陣地報紙媒體電臺媒體網(wǎng)絡(luò)媒體9月底的這輪立體媒體戰(zhàn)能否保證現(xiàn)場的來人量？線下針對性營銷新聚仁眼中的【福州】熟人社會熟人，更有說服力熟人社會中的人情體現(xiàn)為感情、關(guān)系、規(guī)范和機制等層面。在人情的作用下,熟人社會成了一張微觀權(quán)力關(guān)系網(wǎng),因此也被整合為對內(nèi)紛爭較少、對外團結(jié)一致的親密社群。在熟人社會中,人們的行為圍繞著人情關(guān)系展開,行為準則是人情規(guī)范,這種人情取向的行動規(guī)律就是“鄉(xiāng)土邏輯”。因此,“鄉(xiāng)土邏輯”可以用來分析當前福州市場的秩序。能否讓“熟人圈”成為本案的編外“銷售員”新聚仁在福州，缺乏“熟人圈”的優(yōu)勢但是，新聚仁擁有“熟人圈”營銷的成功經(jīng)驗例如：金地天御（上海）、萬科金域華府（合肥）1號“熟人圈”福州的媒體乙方超出常規(guī)的高規(guī)格的媒體招標會1、甲方高規(guī)格領(lǐng)導(dǎo)出席2、全程高規(guī)格迎送款待3、95%的產(chǎn)品PPT介紹，5%的媒體招標說明執(zhí)行要點：不錯！這類媒體朋友的數(shù)量很少這些媒體朋友，可能會買，也可能不會買這并不重要。重要的是讓他們感受到建發(fā)的對他們的姿態(tài)和禮遇他們會在他們各自的圈子里主動議論建發(fā)、主動議論建發(fā)領(lǐng)第不要小看熟人圈的威力……2號“熟人圈”建發(fā)的合作廠商超規(guī)格的供應(yīng)商招標會行項目推廣之實3號“熟人圈”建發(fā)的政府朋友運用禮物策略影響政府朋友：辦公類禮物4號“熟人圈”福州的同行朋友高規(guī)格接待策略：3、現(xiàn)場軟環(huán)境的高規(guī)格服務(wù)1、管理團隊親自接待2、現(xiàn)場硬環(huán)境的高規(guī)格展示5號“熟人圈”福州的建發(fā)老業(yè)主9/12中秋節(jié)。1、特制月餅包裝盒【建發(fā)濃情定制——建發(fā)農(nóng)莊】2、物業(yè)登門送月餅3、月餅盒內(nèi)的一封來自建發(fā)董事長簽名的感謝信【感謝您選擇了建發(fā)，建發(fā)在您的信任支持下，這幾年又有了長足的發(fā)展。福州五四板塊又將出現(xiàn)一處建發(fā)高端作品。中秋快樂。。?！?、全家人與建發(fā)團圓月餅禮盒合照2、上傳微博，并@建發(fā)領(lǐng)第微博3、截止到9/20，轉(zhuǎn)發(fā)量最大的前20名可免費獲贈蔡琴演唱會門票聯(lián)動19/12送月餅9/24蔡琴演唱會網(wǎng)絡(luò)微博推廣活動聯(lián)動2老業(yè)主現(xiàn)場售樓處、樣板區(qū)建發(fā)獻禮琴亭湖畔，璀璨煙花節(jié)規(guī)格：大型、重磅未來：可以成為建發(fā)每年大型業(yè)主活動熟人圈營銷媒體、合作廠商政府朋友老業(yè)主同行朋友與眾不同的房展會特別策劃1

》》房展會最核心目的：借助房展會的人潮，引導(dǎo)到項目現(xiàn)場如何在房展會上，吸引眼球？既體現(xiàn)賣點，又吸引眼球！話題：手工精神地產(chǎn)商【建發(fā)集團】帶給福州前所未有的3D震撼前往房展會建發(fā)領(lǐng)第展廳，福州市民有機會親眼見證神奇的3D畫！在福州房展會上，建發(fā)領(lǐng)第展廳福州將迎來首次3D畫展與高端時尚結(jié)合的話題活動特別策劃2

》》90%的富人擁有iphone4;90%的富人都渴望擁有iphone5。蘋果創(chuàng)造世界傳奇，引發(fā)世界的跟潮作為福州第一盤，我們的客戶也是走在潮浪前面的….IPHONE5，據(jù)悉2011年10月上市…是不是可以借蘋果之力，幫助本案蓄客？活動方式一：在iphone5國內(nèi)發(fā)行之計搶先購置一批iphone5，定卡就送，同時媒體炒作?；顒臃绞蕉簛碓L客戶抽取iphone5活動。僅屬于你的建發(fā)，僅屬于你的iphone5總結(jié)一、線上媒體布局1、戶外陣地全城引導(dǎo)與傳播2、報紙媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、電臺媒體全線鋪設(shè)三、線下特別策劃1、3D房展會2、時尚話題互動二、線下熟人圈營銷1、媒體朋友、合作廠商朋友——招標知名，推廣之實2、政府朋友——禮物策略3、同行朋友——高規(guī)格接待