東冠逸景營(yíng)銷推廣方案2012年2月16日策略三種屬性的必然聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境

項(xiàng)目資源

消費(fèi)者洞察項(xiàng)目擁有哪些資源可供訴求與挖掘？策略如何切入這些資源？我們的客戶來(lái)自于哪些人？他們有什么樣的身份背景和消費(fèi)需求？

我們面臨的市場(chǎng)環(huán)境格局是怎么樣的？傳播上有何可供切入的空間？思考的路徑——三位地產(chǎn)品牌模型策略三種屬性的必然聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境

項(xiàng)目資源

消費(fèi)者洞察項(xiàng)目擁有哪些資源可供訴求與挖掘？策略如何切入這些資源？我們的客戶來(lái)自于哪些人？他們有什么樣的身份背景和消費(fèi)需求？

我們面臨的市場(chǎng)環(huán)境格局是怎么樣的？傳播上有何可供切入的空間？思考的路徑——三位地產(chǎn)品牌模型＋

市場(chǎng)環(huán)境輔戰(zhàn)場(chǎng)臨平南/下沙東/城北/城西北主戰(zhàn)場(chǎng)喬司/九堡/丁橋/金沙湖/星橋＋

市場(chǎng)環(huán)境輔戰(zhàn)場(chǎng)臨平南/下沙東/城北/城西北主戰(zhàn)場(chǎng)喬司/九堡/丁橋/金沙湖/星橋主戰(zhàn)場(chǎng)板塊分布圖九堡板塊喬司丁橋金沙湖星橋項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處杭海路三角村公交站附近，周邊配套有喬司鎮(zhèn)配套、地鐵站等。項(xiàng)目占地面積19萬(wàn)方，建筑面積51.5萬(wàn)方?？倯魯?shù)：4266戶主力戶型：57-170㎡交付時(shí)間：已交付推售情況：少量余房源在售，余88方13套，105方10套，57方6套，140方以上戶型40套，銷售均價(jià)11000。喬司個(gè)案——復(fù)地連城國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)板塊1——九堡地段關(guān)鍵詞城市東進(jìn)、杭州城市交通樞紐中心、地鐵一號(hào)線價(jià)格指數(shù)板塊均值范圍：1.6-2.0萬(wàn)元/㎡左右前景研判目前該板塊供應(yīng)量龐大，屬高烈度競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域，價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng)，有進(jìn)一部蔓延可能。個(gè)案動(dòng)態(tài)泊林印象加推8、13、14號(hào)樓，含82方、90方三房，價(jià)格14800元/㎡

。九堡主要供應(yīng)個(gè)案縱覽板塊樓盤名約總戶數(shù)主力戶型㎡最后一期開盤時(shí)間當(dāng)期均價(jià)元/㎡當(dāng)期推售套數(shù)銷售率%九堡羅蘭春天91284-15410-9-241680036456.8%郡原·九潤(rùn)公寓80090-120

11-7-11180001695.3%天陽(yáng)·九筑90070、90、13011-9-71850040526.6%大家·多立方10099011-5-101700021646.8%德信·泊林印象150090、138、15012-2-1814800180-郡原·相江公寓200085-30011-11-192000011010%項(xiàng)目概況：羅蘭春天地處九堡九環(huán)路，周邊配套有九堡幼兒園、東城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、九堡中學(xué)等。項(xiàng)目占地面積3.7萬(wàn)方，建筑面積11.7萬(wàn)方?？倯魯?shù)：900戶主力戶型：86、100㎡交付時(shí)間：2012年10月推售情況：余房200多套，目前在售4、8、9號(hào)樓，剩余86兩房66套、100方三房63套，另有5、6、7號(hào)樓已領(lǐng)出預(yù)售證但未推，含86方152套，100方91套。在售均價(jià)16800元。個(gè)案分析——華鴻羅蘭春天項(xiàng)目概況：天陽(yáng)九筑地處九堡九環(huán)路九昌路口，周邊配套有東城幼兒園、東城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、聯(lián)華超市。項(xiàng)目占地面積4.6萬(wàn)方，建筑面積14萬(wàn)方，ART-DECO風(fēng)格，含躍層公寓?？倯魯?shù)：900戶主力戶型：90、130㎡

交付時(shí)間：2013年6月推售情況：一期基本售罄，目前在售2、3、4、6、7、8、9號(hào)樓，其中2、3、4號(hào)樓剩余90方戶型110多套，6、8、9號(hào)樓剩余130方以上大戶型127套，90方戶型70多套。9號(hào)樓復(fù)式均價(jià)18500，8號(hào)樓平層均價(jià)17500。個(gè)案分析——天陽(yáng)九筑項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處九堡九華路九福路口，周邊配套有九堡幼兒園、東城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、九堡中學(xué)等。項(xiàng)目占地面積5萬(wàn)方，建筑面積16萬(wàn)方，圍合4個(gè)院落。總戶數(shù)：800戶主力戶型：90、111、138㎡交付時(shí)間：待定推售情況：滯銷，在售1、2、4、12號(hào)樓，138方剩20套，115方剩29套，80幾方左右剩余176套，銷售均價(jià)20000。另11號(hào)樓已領(lǐng)預(yù)售證未開，有100套80幾方戶型。個(gè)案分析——郡原九潤(rùn)公寓項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處九堡九華路（東城實(shí)驗(yàn)學(xué)校南面），周邊配套有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、東城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、九堡中學(xué)等。項(xiàng)目占地面積4.8萬(wàn)方，建筑面積14萬(wàn)方，新古典主義風(fēng)格。總戶數(shù)：1009戶主力戶型：90㎡交付時(shí)間：2012年10月推售情況：前期房源基本售罄，目前在售14、15、18號(hào)樓，均價(jià)17000。主要剩余90方戶型，115套。個(gè)案分析——多立方項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處九堡仁愛(ài)路九喬街路口，周邊配套有浙大幼兒園九欣分園、聯(lián)華超市。項(xiàng)目占地面積8.2萬(wàn)方，建筑面積26萬(wàn)方，設(shè)計(jì)5萬(wàn)方法式園林。總戶數(shù)：1581戶主力戶型：80、90、127、137㎡交付時(shí)間：2014年推售情況：前期推出的小戶型基本售罄，在已推出的1、2、4、5、7、9-12號(hào)樓中剩余134-137方31套，120方116套。目前加推8、13、14號(hào)樓共180套房源，主力面積80、90、127、137方，銷售均價(jià)14800元。另有21、22號(hào)樓有預(yù)售證，但未開。個(gè)案分析——德信泊林印象項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處江干下沙大道楊公設(shè)區(qū)，東臨九堡大橋、西鄰麗江公寓，南望錢塘江。項(xiàng)目占地面積8.8萬(wàn)方，建筑面積35萬(wàn)方，產(chǎn)品設(shè)計(jì)面向高端人群?？倯魯?shù)：2000戶主力戶型：90、130-200

㎡交付時(shí)間：2012年12月30日推售情況：銷售極不理想，剩余90方戶型約470套、130方以上戶型389套，銷售均價(jià)20000。個(gè)案分析——郡原相江公寓九堡板塊與喬司板塊對(duì)比結(jié)論地段配套比較雖有地鐵概念，真正靠近地鐵口物業(yè)僅有泊林印象，多數(shù)樓盤離地鐵站在2公里以上?，F(xiàn)有生活配套沒(méi)有喬司集中，將來(lái)隨著大批樓盤入駐，配套才會(huì)有所改善。產(chǎn)品類型比較二者戶型定位較為接近，都是以面向剛需為主，但總體開發(fā)水平要高于喬司，無(wú)論是戶型還是建筑。價(jià)格比較九堡板塊價(jià)格水平，目前高于喬司，主要源于之前是開發(fā)熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)有所松動(dòng)，突破11000的概率不大。競(jìng)爭(zhēng)板塊2——丁橋地段關(guān)鍵詞杭州CLD居住區(qū)、地鐵3號(hào)線規(guī)劃、快速公交B3開通新城廣場(chǎng)、物美大賣場(chǎng)價(jià)格指數(shù)板塊均值范圍：1.1-1.5萬(wàn)元/㎡左右領(lǐng)導(dǎo)樓盤均值為：冠宇雋園15000元/㎡前景研判價(jià)格在前，價(jià)值在后，是剛需集中營(yíng)。個(gè)案動(dòng)態(tài)璽之灣2月18日首開，均價(jià)11500左右，折后均價(jià)1萬(wàn)左右，預(yù)定90套。丁橋主要供應(yīng)個(gè)案縱覽板塊樓盤名約總戶數(shù)主力戶型㎡最后一期開盤時(shí)間當(dāng)期均價(jià)元/㎡當(dāng)期推售套數(shù)銷售率%丁橋廣宇上東城400080-18010-9-241400038936.7%昆侖天籟123481-124

11-12110003796%中豪四季公館60081-15811-91260028022.5%頤景園90073、126、14110-101500017956.4%冠宇雋園85086-11511-11500032150%璽之灣150085-14012-211500241項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處丁橋蕙蘭雅路紫丁香路口，周邊配套有新城廣場(chǎng)物美超市、丁橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、丁蘭實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。項(xiàng)目占地面積12.8萬(wàn)方，建筑面積52萬(wàn)方，是大型復(fù)合型社區(qū)?？倯魯?shù)：4000戶主力戶型：80-180

㎡交付時(shí)間：2012年6月推售情況：前三期均已面市，其中2、4、5、10號(hào)樓銷售率不到50%，主要剩余戶型為119及以上大戶型，約158套，銷售均價(jià)14000。四期將推50-68方小戶型。個(gè)案分析——廣宇上東城項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處丁橋勤豐路明珠路路口，周邊配套有物美、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、丁蘭廣場(chǎng)、丁橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。項(xiàng)目占地面積6.6萬(wàn)方，建筑面積20萬(wàn)方，是大型復(fù)合型社區(qū)?？倯魯?shù)：1234戶主力戶型：87-124

㎡交付時(shí)間：2013年12月推售情況：2011年8月推出3、4、6號(hào)樓共325套，銷售率50%，余89方70套，余124方49套；12月推出1、10號(hào)樓共379套，銷售率6%，余89方151套，余104方20套，余120方60套，折后均價(jià)11000。小戶型去化相對(duì)較快。個(gè)案分析——昆侖天籟項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處丁橋環(huán)丁路長(zhǎng)虹路口，周邊配套有物美、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、丁蘭廣場(chǎng)、丁橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。項(xiàng)目占地面積5.3萬(wàn)方，建筑面積16.6萬(wàn)方，用材品質(zhì)較高?？倯魯?shù)：600戶主力戶型：81-158

㎡交付時(shí)間：2014年推售情況：2011年9月推出1、2、3、4號(hào)樓共280套，銷售率22.5%，余81方57套，余80幾方42套，余118方46套，余120方以上60套，折后均價(jià)12600。小戶型去化相對(duì)較快。個(gè)案分析——中豪世紀(jì)公館項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處丁橋蕙蘭雅路明珠路口，周邊配套有物美、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、丁蘭廣場(chǎng)、丁橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。項(xiàng)目占地面積3.4萬(wàn)方，建筑面積10.4萬(wàn)方，是個(gè)宜居樓盤?？倯魯?shù)：900戶主力戶型：73、126、141

㎡交付時(shí)間：2012年9月推售情況：余70幾套尾房在售，其中74方26套，127方20套，142方26套，均價(jià)15000。個(gè)案分析——頤景園項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處丁橋蕙蘭雅路丁群街路口，周邊配套有物美、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、丁蘭廣場(chǎng)、丁橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。項(xiàng)目占地面積3.9萬(wàn)方，建筑面積12萬(wàn)方，后現(xiàn)代主義風(fēng)格?？倯魯?shù)：850戶主力戶型：86-115

㎡交付時(shí)間：2012年6月推售情況：2010年推出的1、3、4、5、7、8、11號(hào)樓基本售罄，現(xiàn)在售2、6、9、10號(hào)樓共321套房源，銷售率50%，余105方30套，119方29套，120方以上93套，銷售均價(jià)15000。個(gè)案分析——冠宇雋園項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處丁橋筧丁路與規(guī)劃丁橋東路交叉口，周邊配套有物美、好又多、世紀(jì)聯(lián)華、丁蘭廣場(chǎng)、丁橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。項(xiàng)目占地面積7.6萬(wàn)方，建筑面積17.6萬(wàn)方，后現(xiàn)代主義風(fēng)格?？倯魯?shù)：1500戶主力戶型：85-140

㎡交付時(shí)間：2013年12月推售情況：2月18日首次開盤推出的11、18、19、20號(hào)樓共241套，銷售均價(jià)11500左右。含136方19套，134方41套，118方45套，89方135套。個(gè)案分析——璽之灣丁橋板塊與喬司板塊對(duì)比結(jié)論地段配套比較丁橋是剛需盤集中區(qū)，開發(fā)有經(jīng)濟(jì)適用房。沒(méi)有地鐵概念，配套較缺，但隨著入駐率提升，配套會(huì)有所改善產(chǎn)品類型比較丁橋產(chǎn)品開發(fā)均以經(jīng)濟(jì)性剛需為主要對(duì)象，戶型面積以中小戶型為主，與喬司板塊相似。隨著大鱷進(jìn)入，開發(fā)水平有所提升，但曲高和寡的風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格比較前期價(jià)格高于喬司，但最近有下調(diào)，已接近11000的均價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)板塊3——金沙湖地段關(guān)鍵詞杭州CLD居住區(qū)、地鐵3號(hào)線規(guī)劃、快速公交B3開通新城廣場(chǎng)、物美大賣場(chǎng)價(jià)格指數(shù)板塊均值范圍：1.2-1.4萬(wàn)元/㎡左右領(lǐng)導(dǎo)樓盤均值為：龍湖艷瀾山14000元/㎡前景研判價(jià)格雪崩后，步入相對(duì)平穩(wěn)期。個(gè)案動(dòng)態(tài)德信中外公寓于24月推出146套房源，折后均價(jià)12900，預(yù)訂8成金沙湖主要供應(yīng)個(gè)案縱覽板塊樓盤名約總戶數(shù)主力戶型㎡最后一期開盤時(shí)間當(dāng)期均價(jià)元/㎡當(dāng)期推售套數(shù)銷售率%下沙中外公寓90070、90、1202-241290014680%龍湖滟瀾山1619120方以上12-11420010590%精歐榮寓58085-13811-101200046816.2%項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處下沙星河北路上沙路口，周邊配套有世紀(jì)聯(lián)華超市、高沙商業(yè)街、金沙湖配套等。項(xiàng)目占地面積2.7萬(wàn)方，建筑面積10萬(wàn)方，近代使領(lǐng)館概念?？倯魯?shù)：900戶主力戶型：70、90、120

㎡交付時(shí)間：2013年推售情況：11年11月之前小戶型去化相對(duì)較快，主要剩余120方以上戶型。11月之后，相繼推出1、2、3、4、8、12、17號(hào)樓，共180套房源，去化10%。余120方戶型110多套，90方戶型54套。2月24日推出18號(hào)樓，其中70方戶型46套，120方戶型120套。折后均價(jià)12900個(gè)案分析——德信中外公寓項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處下沙海達(dá)南路上沙路口，周邊配套有世紀(jì)聯(lián)華超市、高沙商業(yè)街、金沙湖配套等。項(xiàng)目占地面積18萬(wàn)方，建筑面積80萬(wàn)方，定位第三代豪宅?？倯魯?shù)：1619戶主力戶型：120㎡以上

交付時(shí)間：2013年推售情況：銷售較好，推出房源基本售磬，主要剩余120方以上大戶型，銷售均價(jià)14000。個(gè)案分析——龍湖滟瀾山項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處下沙5號(hào)大街與6號(hào)大街路口，周邊配套有杭州外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。項(xiàng)目占地面積2.5萬(wàn)方，建筑面積11.4萬(wàn)方，ARTDECO風(fēng)格?？倯魯?shù)：580戶主力戶型：85、89、138㎡交付時(shí)間：2013年推售情況：去年10月推出1、2、3、5號(hào)樓，共468套房源，銷售率16.2%。余85方戶型115套，余89方戶型211套，余138方戶型82套。銷售均價(jià)12000個(gè)案分析——精歐榮寓金沙湖板塊與喬司板塊對(duì)比結(jié)論地段配套比較與喬司一樣均有地鐵概念，現(xiàn)有配套主要依賴高沙商業(yè)街，金沙湖規(guī)劃前景要優(yōu)于喬司。產(chǎn)品類型比較產(chǎn)品客群定位要高于喬司，總體開發(fā)水平較高，比較適合于首次改善型客戶。價(jià)格比較價(jià)格從前期的20000降目前的12900，降價(jià)幅度較大，但由于促銷樓盤房源殆盡，價(jià)格再度下行的概率不大。競(jìng)爭(zhēng)板塊4——星橋地段關(guān)鍵詞丁橋臨平走廊、世紀(jì)大道臨丁路對(duì)接價(jià)格指數(shù)板塊均值范圍：9300-10160元/㎡左右領(lǐng)導(dǎo)樓盤均值為：天都城10160元/㎡前景研判大盤供應(yīng)，價(jià)格有松動(dòng)跡象個(gè)案動(dòng)態(tài)美耀灣推出3幢排屋，均價(jià)19000星橋主要供應(yīng)個(gè)案縱覽板塊樓盤名約總戶數(shù)主力戶型㎡最后一期開盤時(shí)間當(dāng)期均價(jià)元/㎡當(dāng)期推售套數(shù)銷售率%星橋東田擎天半島200089、110、13911-9-2930018814.9%經(jīng)緯美耀灣53083-17911-5880010919.3%天都城愛(ài)尚公寓36890-14011-10101601029.8%五月花城57090-140未開嘉和銀領(lǐng)時(shí)代103090-200未開錦上豪庭952140方以上未開順發(fā)云錦城200088、120未開項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處星橋藕花洲大街臨丁路口，周邊配套有星橋中小學(xué)、星橋大酒店等。項(xiàng)目占地面積36萬(wàn)方，建筑面積36萬(wàn)方，英倫風(fēng)格?？倯魯?shù)：2000戶主力戶型：90、134㎡交付時(shí)間：2013年底推售情況：2010年90方左右戶型銷售較為理想，2011年隨著大戶型上市及臨平價(jià)格戰(zhàn)開局，銷售開始只換。目前余80-90方戶型308套，113方21套，123方47套，134方邊套。最新一期銷售均價(jià)9300。個(gè)案分析——東田擎天半島項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處星橋藕花洲大街星源路口，周邊配套有星橋中小學(xué)、星橋大酒店等。項(xiàng)目占地面積7萬(wàn)方，建筑面積12萬(wàn)方，有聯(lián)排及公寓?？倯魯?shù)：530戶主力戶型：83、124、140㎡交付時(shí)間：2013年推售情況：排屋1套未售，余50套。83方中套余24套，90方余42套，120方邊套余79套，140方邊套余14套。銷售均價(jià)8800.個(gè)案分析——經(jīng)緯美耀灣項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地處星橋天都大道，周邊配套有星橋中小學(xué)、天都聯(lián)華超市等。項(xiàng)目占地面積1.8萬(wàn)方，建筑面積5.2萬(wàn)方，面向剛需?？倯魯?shù)：368戶主力戶型：90、115、130㎡交付時(shí)間：2013年推售情況：90方戶型銷售相對(duì)較好，余90方42套，120方及以上余99套。銷售均價(jià)10100個(gè)案分析——廣廈天都城愛(ài)尚公寓星橋板塊與喬司板塊對(duì)比結(jié)論地段配套比較地段較為尷尬，是二不靠區(qū)域，規(guī)劃前景有限，無(wú)地鐵利好。產(chǎn)品類型比較產(chǎn)品定位面向經(jīng)濟(jì)性剛需，戶型以中小為主。價(jià)格比較價(jià)格較有競(jìng)爭(zhēng)力，是置業(yè)起步價(jià)。＋

市場(chǎng)環(huán)境輔戰(zhàn)場(chǎng)臨平南/下沙東/城北/城西北主戰(zhàn)場(chǎng)喬司/九堡/丁橋/金沙湖/星橋關(guān)聯(lián)板塊1——臨平南地段關(guān)鍵詞杭州副城、地鐵1號(hào)線北口、臨平城南成熟地段價(jià)格指數(shù)板塊均值范圍：1.2-1.3萬(wàn)元/㎡左右領(lǐng)導(dǎo)樓盤均值為：名仕苑13000元/㎡前景研判在啟城價(jià)格沖擊下，價(jià)格有下行風(fēng)險(xiǎn)個(gè)案動(dòng)態(tài)錢塘梧桐藍(lán)山加推14號(hào)樓，成交均價(jià)12000臨平南主要供應(yīng)個(gè)案縱覽板塊樓盤名約總戶數(shù)主力戶型㎡最后一期開盤時(shí)間當(dāng)期均價(jià)元/㎡當(dāng)期推售套數(shù)銷售率%臨平南康城一品1055128-17811-12-26129003593%錢塘梧桐藍(lán)山200088-18812-2120002092%中意名仕苑65088-14710-11-201300015087.3%關(guān)聯(lián)板塊2——下沙東地段關(guān)鍵詞錢塘江景、地鐵1號(hào)線東端、下沙大學(xué)城價(jià)格指數(shù)板塊均值范圍：8500-13500元/㎡左右領(lǐng)導(dǎo)樓盤均值為：晨光國(guó)際13500元/㎡前景研判供求失衡，價(jià)格仍有下行空間個(gè)案動(dòng)態(tài)保利江語(yǔ)海推150套小戶型，均價(jià)12000.下沙東主要供應(yīng)個(gè)案縱覽板塊樓盤名約總戶數(shù)主力戶型㎡最后一期開盤時(shí)間當(dāng)期均價(jià)元/㎡當(dāng)期推售套數(shù)銷售率%下沙東保利江語(yǔ)海119680-21111-7-311200025667.1%宋都晨光國(guó)際250090-13811-11-51350013343.6%觀瀾時(shí)代500088、13811-101060014454.2%保利玫瑰灣128880-1402011-9-11120009619.8%保利東灣340077-19010-101050010841.7%江濱花園252686-15910-128500140080.5%關(guān)聯(lián)板塊3——城北地段關(guān)鍵詞秋石快速路、快速公交B3價(jià)格指數(shù)板塊均值范圍：1.29-1.58萬(wàn)元/㎡左右領(lǐng)導(dǎo)樓盤均值為：嘉里樺楓居15800元/㎡前景研判在橋西板塊帶動(dòng)下，將有價(jià)格下行個(gè)案動(dòng)態(tài)樺楓居將降價(jià)推出新房源，均價(jià)13000-14000城北主要供應(yīng)個(gè)案縱覽板塊樓盤名約總戶數(shù)主力戶型㎡最后一期開盤時(shí)間當(dāng)期均價(jià)元/㎡當(dāng)期推售套數(shù)銷售率%城北中鐵田逸之星60090-13911-12-31290013876%萬(wàn)泰新語(yǔ)66780-13011-10-19140002114.7%嘉里樺楓居100085-13911-8-161580044917%元都新苑104888-13610-12-251300031444%關(guān)聯(lián)板塊4——城西北地段關(guān)鍵詞大運(yùn)河、上塘高架、綜合體聚集區(qū)價(jià)格指數(shù)板塊均值范圍：11980-19500元/㎡左右領(lǐng)導(dǎo)樓盤均值為：麗晶灣19500元/㎡前景研判價(jià)格戰(zhàn)區(qū)，價(jià)格體系在尋求新的平衡個(gè)案動(dòng)態(tài)方正荷塘月色和華盛達(dá)閱城分別以均價(jià)11980和12500推出新房，預(yù)訂均達(dá)8成城西北主要供應(yīng)個(gè)案縱覽板塊樓盤名約總戶數(shù)主力戶型㎡最后一期開盤時(shí)間當(dāng)期均價(jià)元/㎡當(dāng)期推售套數(shù)銷售率%城西北華盛達(dá)閱城70090-14012-2-231250019780%建投陽(yáng)光郡223984-16011-9-251700022612.4%方正荷塘月色99786-13612-2-231198020080%麗晶灣60089-13011-9-251950023751.5%金地自在城160076-14611-121800037127.8%中海紫藤苑100074-13911-6-91300033896.4%德信北海公園100090-139未開協(xié)安紫郡200090-180未開策略三種屬性的必然聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境

項(xiàng)目資源

消費(fèi)者洞察1、本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要來(lái)自區(qū)域外板塊，競(jìng)爭(zhēng)者主要承接主城剛需。2、金沙湖板塊經(jīng)過(guò)前期價(jià)格調(diào)整，房源去化將盡，價(jià)格體系趨于穩(wěn)定3、九堡板塊價(jià)格虛高，房源滯銷，出現(xiàn)大幅降價(jià)是大概率事件。4、丁橋是剛需集中板塊，有在售樓盤與本案價(jià)格相當(dāng)，但配套不足，居住層次不高是軟肋。5、星橋板塊是丁橋的延伸板塊，配套是軟肋，價(jià)格是生命線。6、臨平、下沙東、城北、城西北等關(guān)聯(lián)板塊在區(qū)域差異及價(jià)格水平上有較大差異，客源重疊較少。策略三種屬性的必然聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境

項(xiàng)目資源

消費(fèi)者洞察項(xiàng)目擁有哪些資源可供訴求與挖掘？策略如何切入這些資源？我們的客戶來(lái)自于哪些人？他們有什么樣的身份背景和消費(fèi)需求？

我們面臨的市場(chǎng)環(huán)境格局是怎么樣的？傳播上有何可供切入的空間？思考的路徑——三位地產(chǎn)品牌模型＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀大區(qū)位——坐擁三城，地鐵1號(hào)一線牽杭海路德勝快速路繞城高速東湖路九堡大橋杭州主城、下沙副城、臨平副城，三城交會(huì)，城東金三角核心地理位置：

北至繞城公路，東至東湖路，南至德勝路，西至和睦港，在江干區(qū)九堡鎮(zhèn)和余杭區(qū)喬司鎮(zhèn)范圍內(nèi)，用地總面積約7.8平方公里，比整個(gè)錢江新城還要大。

項(xiàng)目進(jìn)度：

項(xiàng)目處于規(guī)劃階段，初步規(guī)劃方案已出。

與本案距離：

地體一站路距離，約1.5公里。九喬商貿(mào)城在規(guī)劃中，將成杭州的“義烏”九喬商貿(mào)城規(guī)劃功能服裝小商品城家紡布藝城國(guó)際酒水城國(guó)際家居主題創(chuàng)意MALL數(shù)碼科技城康體博覽城外貿(mào)尾單市場(chǎng)網(wǎng)商總部中心東湖路工程已在啟動(dòng)中小區(qū)位——喬司核心，地鐵喬司站口200米地鐵1號(hào)線國(guó)慶節(jié)即通車喬司核心，網(wǎng)羅繁華配套余杭第一人民醫(yī)院?jiǎn)趟痉衷壕嚯x500米喬司中心小學(xué)600米喬司南街商業(yè)街150米距離品立方農(nóng)品市場(chǎng)距離300米地鐵口物業(yè)配套對(duì)比樓盤名地鐵距離現(xiàn)有配套現(xiàn)有生活指數(shù)前景指數(shù)東冠逸景200米喬司鎮(zhèn)配套、世紀(jì)聯(lián)華超市☆☆☆☆☆☆☆☆☆復(fù)地連城國(guó)際1500喬司鎮(zhèn)配套☆☆☆☆☆☆☆☆多立方2000九堡幼兒園、東城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、九堡中學(xué)等☆☆☆☆☆☆☆天陽(yáng)九筑3000九堡幼兒園、東城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、九堡中學(xué)等☆☆☆☆☆☆☆羅蘭春天4000九堡幼兒園、東城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、九堡中學(xué)等☆☆☆☆☆☆九潤(rùn)公寓3500九堡幼兒園、東城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、九堡中學(xué)等☆☆☆☆☆☆龍湖艷瀾山500世紀(jì)聯(lián)華超市、高沙商業(yè)街☆☆☆☆☆☆☆泊林印象1000世紀(jì)聯(lián)華超市、高沙商業(yè)街☆☆☆☆☆☆☆精歐榮寓3000杭州外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)中學(xué)☆☆☆＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀蓄勢(shì)待發(fā)的宜居生活區(qū)喬司成熟核心區(qū)繁華地鐵口九喬商貿(mào)城輻射圈＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀近8萬(wàn)方低密度宜居住品世紀(jì)聯(lián)華大賣場(chǎng)景觀——日本大師級(jí)團(tuán)隊(duì)力作，新亞洲園林意境精心雕琢日式新亞洲主題園林，以情趣為主，重視感情的互通，以協(xié)和自然為宗，奉行“天人合一”，精致而典雅。

景觀——活水園林，一河七園景觀——宅間園林，景觀均好景觀——架空層泛會(huì)所架空層泛會(huì)所景觀＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀精致的舒適生活住區(qū)低密度多層小高層1河7園，日式景觀架空層泛會(huì)所＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀新古典主義精工筑品建筑風(fēng)格典雅雋永，內(nèi)斂中蘊(yùn)含優(yōu)雅氣質(zhì)是城市的一道風(fēng)景線建筑細(xì)節(jié)亮點(diǎn)太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)配備目前杭州罕有的太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，集中儲(chǔ)熱，分戶供水雨水收集系統(tǒng)將日常雨水收集凈化，以補(bǔ)充園林供水具有節(jié)水節(jié)電的優(yōu)勢(shì)＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀本案剩余戶型分析戶型面積戶型功能可變空間套數(shù)占比A902室2廳1衛(wèi)7615%B89.72室2廳1衛(wèi)5.28183.6%B′89.72室2廳1衛(wèi)5.28122.4%C852室2廳1衛(wèi)10.8244.7%E892室2廳2衛(wèi)5.2820.4%G1153室2廳2衛(wèi)367.1%H1123室2廳2衛(wèi)183.5%J862室2廳1衛(wèi)17534.5%K1133室2廳2衛(wèi)224.3%K′1133室2廳2衛(wèi)183.6%L892室2廳2衛(wèi)6.487013.8%M933室2廳1衛(wèi)183.5%N933室2廳1衛(wèi)183.6%總數(shù)507另有7號(hào)樓：

65至115方單身公寓

72套戶型分布情況AAACGJJJJJJJMNBBBBBBBBKKKKKKHHLLLLLLLLLLD86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)144.5W戶型對(duì)比——羅蘭春天J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W本案優(yōu)勢(shì)：

廚房比較宜居

本案劣勢(shì)：

臥室開間較小

對(duì)比優(yōu)勢(shì)：

雙臥朝南

次臥開間3.6米

主臥開間4.0米

C100方3室2廳1衛(wèi)總價(jià)168W戶型對(duì)比——羅蘭春天L89方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)111.3W本案優(yōu)勢(shì)：

多一個(gè)衛(wèi)生間

主臥獨(dú)衛(wèi)

可變空間可作書房

客廳餐廳采光好

本案劣勢(shì)：

臥室開間較小

對(duì)比劣勢(shì)：

走道面積浪費(fèi)

A89方3室2廳1衛(wèi)總價(jià)160W贈(zèng)送13.78戶型對(duì)比——九筑L89方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)111.3W本案優(yōu)勢(shì)：

多一個(gè)衛(wèi)生間

主臥獨(dú)衛(wèi)

本案劣勢(shì)：

臥室開間較小

贈(zèng)送空間少

B89方3室2廳1衛(wèi)總價(jià)160W贈(zèng)送11.86戶型對(duì)比——九筑J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W本案優(yōu)勢(shì)：

廚房功能宜居

本案劣勢(shì)：

少一個(gè)房間

開間尺度較小

贈(zèng)送空間少

對(duì)比優(yōu)勢(shì)：

雙臥朝南

89方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)160W戶型對(duì)比——九潤(rùn)公寓J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W本案優(yōu)勢(shì)：

全明戶型

居住舒適

本案劣勢(shì)：

少一個(gè)房間

89方3室2廳2衛(wèi)總價(jià)168W戶型對(duì)比——九潤(rùn)公寓本案優(yōu)勢(shì)：

贈(zèng)送可變空間

臥室開間較大

本案劣勢(shì)：

廚房相對(duì)較小

L89方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)111.3W89方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)151W戶型對(duì)比——多立方L89方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)111.3W本案優(yōu)勢(shì)：

贈(zèng)送可變空間

臥室開間較大

本案劣勢(shì)：

廚房相對(duì)較小

多立方89方2室2廳1衛(wèi)151W戶型對(duì)比——多立方J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W本案優(yōu)勢(shì)：

開間較大

廚房功能宜居

本案劣勢(shì)：

無(wú)贈(zèng)送面積

90方3室2廳1衛(wèi)總價(jià)133W戶型對(duì)比——泊林印象J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W本案優(yōu)勢(shì)：

廚房功能宜居

本案劣勢(shì)：

少一個(gè)房間

沒(méi)有贈(zèng)送空間

90方3室2廳1衛(wèi)總價(jià)133W戶型對(duì)比——泊林印象L89方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)111.3W本案優(yōu)勢(shì)：

有可變空間

多一個(gè)衛(wèi)生間

本案劣勢(shì)：

少一個(gè)房間

117方2室2廳2衛(wèi)128W戶型對(duì)比——昆侖天籟H112方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)140W本案優(yōu)勢(shì)：

廚房功能宜居

臥室開間更大

本案劣勢(shì)：

無(wú)可變空間

戶型對(duì)比——昆侖天籟89方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)97.9W贈(zèng)送5.4J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W本案優(yōu)勢(shì)：

廚房功能宜居

本案劣勢(shì)：

無(wú)可變空間

對(duì)比優(yōu)勢(shì)：

雙臥朝南

86方3室2廳1衛(wèi)總價(jià)108W戶型對(duì)比——四季公館J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W本案優(yōu)勢(shì)：

廚房功能宜居

本案劣勢(shì)：

無(wú)可變空間

119方3室2廳2衛(wèi)總價(jià)150W戶型對(duì)比——四季公館H112方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)140W本案優(yōu)勢(shì)：

廚房功能宜居

本案劣勢(shì)：

無(wú)面積贈(zèng)送

少一儲(chǔ)藏間

89方3室2廳1衛(wèi)總價(jià)102W戶型對(duì)比——璽之灣J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W本案優(yōu)勢(shì)：

廚房功能宜居

本案劣勢(shì)：

少一個(gè)房間

89方3室2廳1衛(wèi)總價(jià)102W戶型對(duì)比——璽之灣L89方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)111.3W本案優(yōu)勢(shì)：

可變空間

多一個(gè)衛(wèi)生間

本案劣勢(shì)：

少一個(gè)房間

118方3室2廳1衛(wèi)135.8WH112方2室2廳2衛(wèi)總價(jià)140W戶型對(duì)比——璽之灣本案優(yōu)勢(shì)：

多一個(gè)衛(wèi)生間

開間較大

88方3室2廳1衛(wèi)105.6W戶型對(duì)比——精歐榮寓本案優(yōu)勢(shì)：

廚房功能宜居

本案劣勢(shì)

臥室開間較小

無(wú)贈(zèng)送面積

J86方2室2廳1衛(wèi)總價(jià)107.5W＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀適合首置、首改的剛需戶型主力90方，適合剛需廚房功能設(shè)計(jì)合理開間適中可變空間贈(zèng)送＋

項(xiàng)目資源建筑品牌戶型地段規(guī)劃與景觀東冠集團(tuán)

東冠聯(lián)合控股（集團(tuán)）有限公司創(chuàng)建于1975年，歷經(jīng)三十多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為以通信服務(wù)為主導(dǎo)，以房產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)為兩翼，金融貿(mào)易、樓宇經(jīng)濟(jì)為新增長(zhǎng)點(diǎn)，包含工業(yè)制造在內(nèi)的大型集團(tuán)型企業(yè)。集團(tuán)擁有海寧、濱江兩大工業(yè)園區(qū)，18家子公司，20億總資產(chǎn)，為全國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)，浙江省“五個(gè)一批”重點(diǎn)扶持大企業(yè)集團(tuán)之一?？毓杉瘓F(tuán)從2000年開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)。旗下東冠置業(yè)集團(tuán)歷經(jīng)10年地產(chǎn)耕耘，成功開發(fā)上海華亭雅居、東冠創(chuàng)業(yè)大廈、東冠逸家花苑、東冠恒鑫大廈、東冠繁華逸城、東冠逸品花苑、“日月潭”農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑園、東冠逸郡等項(xiàng)目。策略三種屬性的必然聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目資源消費(fèi)者洞察1、本案緊鄰地鐵口，以及隨地鐵開通帶來(lái)的城市變化，是項(xiàng)目最有吸引力的價(jià)值所在。2、本案戶型面積適于剛需，功能宜居，無(wú)明顯缺點(diǎn)，屬主流標(biāo)準(zhǔn)戶型3、地鐵國(guó)慶通車，是項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)策略三種屬性的必然聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境

項(xiàng)目資源消費(fèi)者洞察項(xiàng)目擁有哪些資源可供訴求與挖掘？策略如何切入這些資源？我們的客戶來(lái)自于哪些人？他們有什么樣的身份背景和消費(fèi)需求？

我們面臨的市場(chǎng)環(huán)境格局是怎么樣的？傳播上有何可供切入的空間？思考的路徑——三位地產(chǎn)品牌模型目標(biāo)客群定位路徑從區(qū)域出發(fā)喬司本地從產(chǎn)品出發(fā)九堡及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊新杭州人主城新杭州人90方首置剛需110方首次改善分巢小家庭，及小太陽(yáng)家庭。+從區(qū)域出發(fā)擁有自己的幸福小窩（配套需求，本地情結(jié)）喬司本地形態(tài)描述需求核心人群細(xì)分有殷實(shí)小戶，也有分巢小家庭城鎮(zhèn)中心的現(xiàn)代生活（向城鎮(zhèn)聚合）九堡及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在喬司及九堡一帶工作、經(jīng)商的中青年，事業(yè)小成。留在杭州的便利居所（交通便利、生活周到）周邊新杭州人被主城高房?jī)r(jià)“擠出”或半自住半投資地鐵、生活配套、宜居品質(zhì)（低總價(jià)門檻，生活便利）主城新杭州人新杭州人及周邊分巢小家庭。+從產(chǎn)品出發(fā)擁有自己的幸福小窩（配套需求，本地情結(jié)）90方首置剛需形態(tài)描述需求核心人群細(xì)分喬司及周邊殷實(shí)小戶城鎮(zhèn)中心的現(xiàn)代生活（向城鎮(zhèn)聚合）110方首次改善九堡周邊及主城新杭州人地鐵物業(yè)地鐵口便利交通及未來(lái)發(fā)展?jié)摿ξ苓吋爸鞒侨巳捍际炫涮妆景钢髁腿憾床靸r(jià)格洼地90方主力享有喬司鎮(zhèn)原有成熟配套，宜居性明顯，是新杭州人安家的理想之選地鐵一線中屬于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)樓盤；相對(duì)主城及周邊板塊有吸引力面積合理，總價(jià)經(jīng)濟(jì)，特別適合對(duì)價(jià)格敏感的剛需客戶九堡周邊市場(chǎng)里的小老板主力客群寫真（1）主要是70后、80后，在九堡周邊的專業(yè)市場(chǎng)里做生意，在杭州打拼多年后，略有小成，孩子逐漸長(zhǎng)大要入學(xué)，同時(shí)在杭州買房也是證明自己生意成功的一個(gè)表現(xiàn)。會(huì)選擇在九堡市場(chǎng)附近買房，對(duì)總價(jià)有一定限制，寧愿按揭也要資金留出來(lái)投入經(jīng)營(yíng)或投資。九堡周邊企業(yè)里的中高層管理主力客群寫真（2）從年齡來(lái)看，80后為主，預(yù)備成家；從職業(yè)來(lái)看，以管理層為主，工作體面，處于事業(yè)上升期；從家庭收入來(lái)看，具備首付和還貸實(shí)力，有著穩(wěn)定的增長(zhǎng)預(yù)期，希望在杭州扎根。主城區(qū)為婚房奮斗的白領(lǐng)主力客群寫真（3）主要是80后，需要購(gòu)買婚房結(jié)婚，他們不同于在丁橋及下沙江東一帶買房剛需白領(lǐng)，雖然都是被主城高房?jī)r(jià)擠出去，他們還是在自己的承受范圍內(nèi)，追求格調(diào)，講究體面，雖然都是向現(xiàn)實(shí)妥協(xié)，但他們是單膝跪著，就像在和自己心中的理想求婚，他們相信有一天還能和自己的追求，并肩而立。策略三種屬性的必然聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目資源消費(fèi)者洞察1、本案未來(lái)目標(biāo)客群將是新杭州人，包括九堡周邊及杭州主城的剛需客群。2、本地及周邊的客源總量有限，無(wú)法支持項(xiàng)目的快速去化。策略三種屬性的必然聯(lián)系市場(chǎng)環(huán)境

項(xiàng)目資源

消費(fèi)者洞察戶型及價(jià)格適于剛需近鄰地鐵口，獨(dú)秀于競(jìng)爭(zhēng)樓盤群目標(biāo)客群是新杭州人各板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤搶奪剛需思考的路徑——三位地產(chǎn)品牌模型＋

策略目標(biāo)渠道策略目標(biāo)快速切入主城剛需市場(chǎng)以新杭州人刺激原住民購(gòu)房形象策略目標(biāo)鮮明形象引發(fā)關(guān)注讓剛需盤更體面＋

形象策略產(chǎn)品體驗(yàn)形象推廣形象包裝推廣形象定位路徑從客群出發(fā)從產(chǎn)品出發(fā)1號(hào)線地鐵口200米高性價(jià)比高附加值生活目標(biāo)訴求對(duì)象消費(fèi)習(xí)慣剪影喜歡網(wǎng)購(gòu)衣服，但一定有幾套體面的衣服不藏酒，但對(duì)名酒文化頗有了解即使租房子住卻有可能買包豪斯椅常國(guó)內(nèi)旅游心里憧憬著歐洲游他們是這樣一群人——曾經(jīng)的理想主義者，對(duì)格調(diào)生活心向往之/他們消費(fèi)不起名品，但比正在消費(fèi)名品的人更懂得品牌文化/打拼多年有一定積累，為了愛(ài)人與家庭，在理想與現(xiàn)實(shí)之間他們選擇妥協(xié)，也許他們?cè)?jīng)計(jì)劃將積蓄投入事業(yè)/他們相信自己將來(lái)能過(guò)上更好的生活，現(xiàn)在對(duì)生活也不會(huì)將就，還是力所能及地講究，一句話要體面。他們選擇本案，是其理想與現(xiàn)實(shí)之間的平衡點(diǎn)決策。要生活，不要生地是穿越，不是紅燈前望穿秋水要優(yōu)雅，不要月末咬牙是理想的貴族，不是現(xiàn)實(shí)的跪族相似氣質(zhì)品牌——VANCL凡客誠(chéng)品堅(jiān)持國(guó)際一線品質(zhì)，中產(chǎn)階級(jí)合理價(jià)位。提倡簡(jiǎn)單得體的生活方式，希望跟別人打交道時(shí)是得體的。一句話，活在當(dāng)下，主動(dòng)向上。

地鐵口200米·1號(hào)線主動(dòng)生活圈從客群出發(fā)從產(chǎn)品出發(fā)1號(hào)線地鐵口200米主動(dòng)生活推廣名——新巢90＋

形象策略產(chǎn)品體驗(yàn)形象推廣形象包裝+樣板房體驗(yàn)樣板房戶型選取原則：最多的+最好的+有抗性的結(jié)合本案情況，建議選取4號(hào)樓一層?xùn)|邊套及中間套，二個(gè)戶型均帶地下空間贈(zèng)送，另選取5號(hào)樓東邊套頂層帶閣樓戶型?？捶客ǖ缽某勤蛑新防@到北面進(jìn)入，避開工地施工區(qū)。45樣板房戶型風(fēng)格建議——現(xiàn)代樣板房戶型風(fēng)格建議——現(xiàn)代樣板房戶型風(fēng)格建議——現(xiàn)代樣板房戶型風(fēng)格建議——現(xiàn)代樣板房戶型風(fēng)格建議——簡(jiǎn)歐樣板房戶型風(fēng)格建議——簡(jiǎn)歐樣板房戶型風(fēng)格建議——簡(jiǎn)歐+地鐵生活體驗(yàn)在地鐵開通前一個(gè)月，向登記客戶贈(zèng)送地鐵年票，充分彰顯本案的地鐵盤特色。＋

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