寧波小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強寧波小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居民的生活品質(zhì)，維護小區(qū)的安全、整潔、有序，依據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合寧波小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于寧波行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設施設備的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則充分尊重居民意愿，保障居民合法權益，為居民提供優(yōu)質(zhì)、便捷、高效的服務，滿足居民對美好生活的向往。2.依法管理原則嚴格遵守國家法律法規(guī)，依法履行管理職責，確保小區(qū)管理活動合法合規(guī)。3.民主自治原則鼓勵居民參與小區(qū)管理，發(fā)揮業(yè)主大會、業(yè)主委員會的自治作用，共同協(xié)商解決小區(qū)管理中的問題。4.專業(yè)服務原則引入專業(yè)的物業(yè)管理服務企業(yè)，運用科學的管理方法和先進的技術手段，提高小區(qū)管理服務水平。二、小區(qū)規(guī)劃與建設（一）規(guī)劃設計1.小區(qū)規(guī)劃設計應符合城市總體規(guī)劃和相關專項規(guī)劃要求，合理布局各類功能區(qū)域，滿足居民的生活、休閑、娛樂等需求。2.規(guī)劃設計應充分考慮小區(qū)的安全性、舒適性和便利性，設置合理的停車位、消防通道、綠化景觀等設施。3.小區(qū)配套設施應與住宅同步規(guī)劃、同步建設、同步交付使用，確保居民入住后能夠正常使用。（二）建設質(zhì)量1.建設單位應嚴格按照工程建設標準和規(guī)范進行施工，確保小區(qū)建設質(zhì)量。2.施工過程中，建設單位應接受相關部門的監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時整改。3.小區(qū)交付使用前，建設單位應組織相關單位進行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。三、小區(qū)業(yè)主與業(yè)主組織（一）業(yè)主權利與義務1.業(yè)主享有以下權利：依法享有建筑物專有部分的所有權，對專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。依法享有建筑物共有部分的共有權，包括電梯、樓道、屋頂、外墻等共有部分。參加業(yè)主大會會議，行使投票權。選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權。監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量。對小區(qū)的管理、服務等事項提出建議和意見。法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.業(yè)主應履行以下義務：遵守國家法律法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約。遵守業(yè)主大會議事規(guī)則。執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主委員會的決議。按照物業(yè)服務合同的約定，按時足額交納物業(yè)服務費用。配合物業(yè)服務企業(yè)的管理服務工作。愛護小區(qū)公共設施設備和綠化景觀。法律法規(guī)規(guī)定的其他義務。（二）業(yè)主大會1.一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。3.業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。4.業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。5.業(yè)主大會決定以下事項：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則。制定和修改管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。籌集和使用專項維修資金。改建、重建建筑物及其附屬設施。改變共有部分的用途。利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用。法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的其他事項。（三）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責。2.業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。3.業(yè)主委員會委員人數(shù)為5至11人單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。4.業(yè)主委員會履行以下職責：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同。監(jiān)督管理規(guī)約的實施。業(yè)主大會賦予的其他職責。5.業(yè)主委員會應當定期向業(yè)主公布工作情況和財務收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。四、物業(yè)服務企業(yè)（一）資質(zhì)管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得相應的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。2.物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級，新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。3.物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級實行分級審批制度。國務院建設主管部門負責一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責二級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監(jiān)督。設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設主管部門的指導和監(jiān)督。（二）服務內(nèi)容與標準1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供以下服務：物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護和管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃、保潔、垃圾分類等。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護，包括門崗值班、巡邏等。車輛停放管理。裝飾裝修管理服務。物業(yè)檔案資料管理。法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他服務。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和地方有關標準，制定物業(yè)服務標準，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。（三）服務費用1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定交納。2.物業(yè)服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式。3.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。4.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，定期公布物業(yè)服務費用的收支情況。（四）監(jiān)督管理1.物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度。2.業(yè)主、業(yè)主大會對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量不滿意的，可以通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)整改。物業(yè)服務企業(yè)拒不整改或者整改后仍不符合要求的，業(yè)主、業(yè)主大會可以依法解除物業(yè)服務合同。3.物業(yè)服務企業(yè)違反法律法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定，損害業(yè)主利益的，業(yè)主、業(yè)主大會可以依法向人民法院提起訴訟。五、小區(qū)公共設施設備管理（一）共用部位管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對小區(qū)內(nèi)的建筑物共用部位，如屋頂、外墻、樓道、電梯井、管道井等進行日常巡查和維護，確保其安全、完好。2.共用部位的維修、更新、改造費用，按照國家和地方有關規(guī)定從專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例分攤。（二）共用設施設備管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當對小區(qū)內(nèi)的共用設施設備，如電梯、消防設施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等進行日常運行、維護和管理，確保其正常運行。2.共用設施設備的維修、更新、改造費用，按照國家和地方有關規(guī)定從專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例分攤。3.物業(yè)服務企業(yè)應當建立共用設施設備檔案，記錄設施設備的運行、維護、維修等情況。4.電梯應當由有資質(zhì)的專業(yè)單位進行定期維護保養(yǎng)，并按照規(guī)定進行安全檢驗檢測，確保電梯安全運行。六、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對小區(qū)內(nèi)的道路、樓道、電梯、停車場等公共區(qū)域進行定時清掃保潔，保持環(huán)境整潔。2.清掃保潔工作應當做到無雜物、無積水、無異味，垃圾日產(chǎn)日清。3.物業(yè)服務企業(yè)應當合理設置垃圾桶、垃圾收集點等垃圾收集設施，并定期進行清理和消毒。（二）垃圾分類1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和地方有關規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)推行垃圾分類制度，引導居民正確分類投放垃圾。2.物業(yè)服務企業(yè)應當設置垃圾分類收集容器，并標明垃圾分類標識。3.物業(yè)服務企業(yè)應當定期組織垃圾分類宣傳活動，提高居民的垃圾分類意識。七、小區(qū)綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對小區(qū)內(nèi)的綠化景觀進行日常養(yǎng)護管理，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好。2.綠化養(yǎng)護工作應當做到無缺株、無死株、無病蟲害，綠化景觀整潔美觀。3.物業(yè)服務企業(yè)應當合理規(guī)劃綠化區(qū)域，保護小區(qū)內(nèi)的古樹名木和原有綠化植被。（二）綠化設施管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當對小區(qū)內(nèi)的綠化設施，如花壇、花架、亭廊等進行日常巡查和維護，確保其安全、完好。2.綠化設施的維修、更新、改造費用，按照國家和地方有關規(guī)定從專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例分攤。八、小區(qū)秩序維護管理（一）門崗值班1.物業(yè)服務企業(yè)應當在小區(qū)出入口設置門崗，安排專人24小時值班，對進出小區(qū)的人員、車輛進行登記和查驗。2.門崗值班人員應當熟悉小區(qū)業(yè)主和車輛情況，對陌生人員和車輛進行詢問和核實，防止無關人員和車輛進入小區(qū)。3.門崗值班人員應當維護門崗秩序，確保出入口暢通。（二）巡邏管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定巡邏制度，安排專人對小區(qū)進行定時巡邏，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。2.巡邏人員應當佩戴明顯標識，攜帶必要的巡邏工具，按照規(guī)定的巡邏路線和時間進行巡邏。3.巡邏人員應當對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、共用設施設備、綠化景觀等進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告并協(xié)助處理。（三）車輛停放管理1.物業(yè)服務企業(yè)應當合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設置明顯的停車標識和標線。2.物業(yè)服務企業(yè)應當對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進行管理，引導車輛有序停放，確保停車秩序良好。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，收取車輛停放費用。（四）安全防范措施1.物業(yè)服務企業(yè)應當建立健全小區(qū)安全防范制度，配備必要的安全防范設施設備，如監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、報警系統(tǒng)等，確保小區(qū)安全。2.物業(yè)服務企業(yè)應當定期對安全防范設施設備進行檢查和維護，確保其正常運行。3.物業(yè)服務企業(yè)應當加強對小區(qū)內(nèi)的安全防范工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。九、小區(qū)裝飾裝修管理（一）裝修申報1.業(yè)主需要進行裝飾裝修的，應當在裝飾裝修前向物業(yè)服務企業(yè)提出書面申請，并提交相關資料，如裝修設計方案、施工單位資質(zhì)證書等。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在接到申請后的規(guī)定時間內(nèi)進行審核，對符合要求的予以批準，并與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。（二）裝修監(jiān)管1.物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主的裝飾裝修活動進行監(jiān)管，確保裝修活動符合法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。2.物業(yè)服務企業(yè)應當安排專人對裝修施工現(xiàn)場進行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止并要求整改。3.裝修施工單位應當遵守施工時間規(guī)定，避免在居民休息時間進行產(chǎn)生噪聲、粉塵等污染的作業(yè)。（三）裝修驗收1.裝飾裝修工程竣工后，業(yè)主應當通知物業(yè)服務企業(yè)進行驗收。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議的約定進行驗收，對驗收合格的予以簽字確認；對驗收不合格的，應當要求業(yè)主限期整改，整改合格后再進行驗收。十、小區(qū)專項維修資金管理（一）資金繳存1.業(yè)主應當按照國家和地方有關規(guī)定，按時足額繳存專項維修資金。2.專項維修資金可以由業(yè)主直接繳存，也可以由建設單位代收代交。（二）資金使用1.專項維修資金應當專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。2.專項維修資金的使用應當按照國家和地方有關規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會討論通過，并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。3.專項維修資金的使用應當遵循公開、公平、公正的原則，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）資金管理1.專項維修資金應當存入專戶管理銀行，建立專項維修資金賬戶，專款專用。2.專項維修資金管理單位應當定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。十一、小區(qū)應急管理（一）應急預案制定1.物業(yè)服務企業(yè)應當制定小區(qū)應急預案，包括火災、地震、洪水、電梯故障等突發(fā)事件的應急處置措施。2.應急預案應當明確應急處置的組織機構、職責分工、應急響應程序、