城鎮(zhèn)小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)城鎮(zhèn)小區(qū)的規(guī)范化管理，提升小區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量，保障居民的合法權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)所有城鎮(zhèn)住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民的生活需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，充分尊重居民意愿，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的管理服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和地方相關(guān)政策，依法履行管理職責(zé)，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。3.公平公正原則：對(duì)小區(qū)內(nèi)所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類管理事務(wù)，維護(hù)各方的合法權(quán)益。4.共同治理原則：建立業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)等多方參與的共同治理機(jī)制，形成管理合力。二、管理主體與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)1.成立條件與程序符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：（1）專有部分面積占建筑物總面積百分之五十以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主提議；（2）已交付使用的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上且人數(shù)達(dá)到總?cè)藬?shù)百分之三十以上的業(yè)主提議。業(yè)主大會(huì)的成立程序按照相關(guān)法律法規(guī)和地方規(guī)定執(zhí)行。2.職責(zé)（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（二）業(yè)主委員會(huì)1.組成與任期業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為五至十一人的單數(shù)，任期一般為三至五年。2.職責(zé)（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（6）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動(dòng)。2.職責(zé)（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，房屋共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化養(yǎng)護(hù)管理，秩序維護(hù)管理等；（2）制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理方案，建立健全各項(xiàng)管理制度；（3）及時(shí)向業(yè)主和物業(yè)使用人通報(bào)物業(yè)管理情況；（4）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)部門的監(jiān)督檢查，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；（5）協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范、社區(qū)建設(shè)等工作。（四）社區(qū)居委會(huì)1.職責(zé)（1）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉和換屆工作；（2）協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、計(jì)劃生育等工作；（4）組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展。三、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1.城鎮(zhèn)小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全等標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，滿足居民的生活需求和安全要求。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃配套設(shè)施，包括教育、醫(yī)療、商業(yè)、文化、體育等設(shè)施，確保居民能夠方便地享受各類公共服務(wù)。（二）建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定進(jìn)行施工，確保小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。2.建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗(yàn)收，并向相關(guān)部門備案。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。（三）配套設(shè)施建設(shè)1.小區(qū)配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與主體工程同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。2.配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和合同約定確定，確保其正常使用和維護(hù)。四、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)合同1.業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限、違約責(zé)任等條款。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下基本服務(wù)內(nèi)容：（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（3）環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔，垃圾的收集、運(yùn)輸和處理等；（4）綠化養(yǎng)護(hù)管理，包括小區(qū)內(nèi)花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等；（5）秩序維護(hù)管理，包括小區(qū)出入口的值班、巡邏，車輛停放管理等；（6）其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和地方相關(guān)規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。（三）服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本等因素合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（四）物業(yè)承接查驗(yàn)1.在物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)。2.物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等內(nèi)容。3.承接查驗(yàn)合格后，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。（五）物業(yè)使用與維護(hù)1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定合理使用物業(yè)，不得損害他人合法權(quán)益。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查和維護(hù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.物業(yè)維修、更新、改造等費(fèi)用的籌集和使用應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。五、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定小區(qū)清掃保潔制度，明確清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)時(shí)間。2.小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)每日定時(shí)清掃，保持整潔衛(wèi)生，無雜物、無垃圾堆積。3.樓道、電梯等部位應(yīng)當(dāng)定期清掃，保持干凈整潔。（二）垃圾分類處理1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，推行垃圾分類制度。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。3.定期對(duì)垃圾進(jìn)行清運(yùn)，確保垃圾日產(chǎn)日清，保持小區(qū)環(huán)境整潔。（三）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常使用。2.環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施包括垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所等，應(yīng)當(dāng)保持清潔衛(wèi)生，無損壞、無異味。六、小區(qū)綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設(shè)1.小區(qū)綠化應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，合理布局，營造優(yōu)美的居住環(huán)境。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綠化建設(shè)，確保綠化質(zhì)量。（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定綠化養(yǎng)護(hù)管理制度，明確養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)要求。2.定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好。3.保護(hù)綠化設(shè)施，不得擅自砍伐、移植樹木，不得破壞綠化景觀。（三）綠化改造與提升1.根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和業(yè)主需求，適時(shí)進(jìn)行綠化改造和提升工作。2.綠化改造和提升應(yīng)當(dāng)遵循生態(tài)、美觀、實(shí)用的原則，提高小區(qū)綠化品質(zhì)。七、小區(qū)秩序維護(hù)管理（一）人員出入管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)出入口設(shè)置值班崗?fù)?，安排專人?fù)責(zé)人員和車輛的出入登記。2.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行身份核實(shí)，對(duì)攜帶物品進(jìn)行檢查，防止無關(guān)人員和危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū)。（二）巡邏防范1.制定小區(qū)巡邏制度，安排專人定時(shí)進(jìn)行巡邏。2.巡邏人員應(yīng)當(dāng)佩戴明顯標(biāo)識(shí)，保持通訊暢通，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。（三）車輛停放管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)。2.對(duì)車輛停放進(jìn)行規(guī)范管理，引導(dǎo)車輛有序停放，確保小區(qū)道路暢通。3.收取停車費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）安全防范設(shè)施建設(shè)與維護(hù)1.小區(qū)應(yīng)當(dāng)配備必要的安全防范設(shè)施，如監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)、消防設(shè)施等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)安全防范設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。八、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋共用部位進(jìn)行日常巡查和維護(hù)，包括屋頂、外墻、樓梯、走廊等。2.發(fā)現(xiàn)共用部位出現(xiàn)損壞、滲漏等問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修，確保其安全使用。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.建立共用設(shè)施設(shè)備管理制度，明確管理責(zé)任和操作規(guī)程。2.對(duì)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等，進(jìn)行定期巡查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。3.按照規(guī)定及時(shí)更新和改造共用設(shè)施設(shè)備，保障居民的生活需求和安全。（三）專項(xiàng)維修資金管理1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳納，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。2.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定履行審批程序，接受業(yè)主監(jiān)督。九、小區(qū)文化建設(shè)與社區(qū)活動(dòng)（一）文化建設(shè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，開展豐富多彩的文化活動(dòng)，營造良好的小區(qū)文化氛圍。2.文化活動(dòng)可以包括文藝演出、體育比賽、書法繪畫展覽、讀書分享會(huì)等形式，豐富居民的業(yè)余生活。（二）社區(qū)活動(dòng)組織1.業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極組織社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主之間的溝通與交流，促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展。2.社區(qū)活動(dòng)可以包括節(jié)日慶祝活動(dòng)、親子活動(dòng)、志愿者服務(wù)活動(dòng)等，提高居民的參與度和歸屬感。十、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督管理部門1.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)城鎮(zhèn)小區(qū)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。2.其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，依法對(duì)小區(qū)管理中的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)情況進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并督促整改。（三）考核評(píng)價(jià)1.建立小區(qū)管理考核評(píng)價(jià)機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、秩序維護(hù)等方面進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。2.考核評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開，接受業(yè)主和社會(huì)監(jiān)督。對(duì)考核評(píng)價(jià)不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改；整改仍不合格的，應(yīng)當(dāng)依法予以清退。十一、法律責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，損害他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。2.業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同的約定，未履行相應(yīng)服務(wù)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，或者擅自占用