中國生命科學(xué)L

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SCIENCES核心趨勢洞察2025年7月目錄04

摘要06報告介紹13核心趨勢洞察-行業(yè)與房地產(chǎn)視角14核心趨勢洞察-

業(yè)主視角36

核心趨勢洞察-租戶視角54核心趨勢洞察-生命科學(xué)市場66

要點總結(jié)政策環(huán)境——國家與地方推動因素2024-2025年實施的改革顯著加速了行業(yè)發(fā)展。國家層面，中國放寬了基因和細(xì)胞治療領(lǐng)

域的外資投資限制，并允許在主要城市設(shè)立外商獨資醫(yī)院。數(shù)據(jù)保護(hù)和營銷市場獨占期等

監(jiān)管激勵措施改善了創(chuàng)新藥物的市場準(zhǔn)入。地方層面，北京、上海、深圳、廣州和蘇州等城市正推出定向補貼、快速審批通道和生態(tài)體系建設(shè)計劃，直接助力生物技術(shù)發(fā)展。行業(yè)創(chuàng)新與企業(yè)成長中國生命科學(xué)企業(yè)正從仿制藥生產(chǎn)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新療法?？捣缴?、百濟(jì)神州、亙喜生物、傳奇生物等公司已成為全球參與者，在

CAR-T細(xì)胞療法、雙特異性抗體和人工智能輔助研發(fā)領(lǐng)

域處于領(lǐng)先地位。這些企業(yè)不僅將前沿治療商業(yè)化，還吸引了國際投資和許可協(xié)議，強(qiáng)化

了中國在全球生命科學(xué)領(lǐng)域的地位。房地產(chǎn)開發(fā)與區(qū)域樞紐蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（BioBAY）

、上海張江高科技園區(qū)、廣東生物島創(chuàng)新中心等創(chuàng)新樞

紐是區(qū)域集聚的核心。這些樞紐提供端到端支持，包括共享實驗室、風(fēng)險投資接入、符合GMP標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)施以及與學(xué)術(shù)和臨床網(wǎng)絡(luò)的緊密聯(lián)系。成都、寧波等二線創(chuàng)新城市的崛起進(jìn)

一步擴(kuò)展了增長走廊。摘要中國生命科學(xué)行業(yè)正經(jīng)歷快速變革，其基礎(chǔ)是政策放寬、技術(shù)創(chuàng)新、本土主要企業(yè)崛起以及專用房地產(chǎn)

生態(tài)系統(tǒng)的發(fā)展。本報告《中國生命科學(xué)核心趨勢洞察》全面概述了當(dāng)前市場動態(tài)、監(jiān)管變化、業(yè)主與租戶視角及未來發(fā)展方向。4業(yè)主視角——演變的房地產(chǎn)模式房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主正通過輕資產(chǎn)模式、靈活租賃及高規(guī)格實驗室和生產(chǎn)空間適應(yīng)行

業(yè)特定需求。一線城市面臨飽和，但中西部地區(qū)需求穩(wěn)健。開發(fā)商正納入先進(jìn)可持續(xù)

性和合規(guī)性功能，以滿足日益增長的監(jiān)管和ESG要求，尤其在GMP和潔凈室環(huán)境中。數(shù)字化、環(huán)境政策及差異化租戶策略正在塑造表現(xiàn)。運營商現(xiàn)在聚焦集成生態(tài)系統(tǒng)，

通過平臺將租戶與研發(fā)服務(wù)、政策優(yōu)惠和技術(shù)合作伙伴連接。租戶視角——增長、創(chuàng)新與挑戰(zhàn)生命科學(xué)租戶正應(yīng)對監(jiān)管改革、合規(guī)要求提升及市場競爭加劇。許多企業(yè)正實現(xiàn)生產(chǎn)

和研發(fā)本地化，利用區(qū)域補貼并投資人工智能創(chuàng)新平臺。租戶尋求靈活性、人才與基

礎(chǔ)設(shè)施的鄰近性，以及支持加速創(chuàng)新和運營敏捷性的研發(fā)與制造共址。房地產(chǎn)方面，需求最旺盛的是GMP認(rèn)證實驗室、模塊化生產(chǎn)設(shè)施和共享創(chuàng)新平臺。租

戶強(qiáng)調(diào)區(qū)位優(yōu)勢、可持續(xù)性認(rèn)證（如

LEED、WELL）

以及融入可加快產(chǎn)品上市的集群。未來展望——高價值增長與房地產(chǎn)演進(jìn)展望2025年及以后，增長機(jī)會在于人工智能驅(qū)動的藥物研發(fā)、個性化醫(yī)療、先進(jìn)療

法（CGT、RNA）和綠色認(rèn)證設(shè)施。政府政策繼續(xù)通過快速審批、罕見病資助及與雙

碳和ESG

目標(biāo)一致的補貼支持創(chuàng)新。生命科學(xué)房地產(chǎn)正從通用園區(qū)轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、數(shù)字化賦能的園區(qū)，具備高合規(guī)性和靈活性。

投資策略日益強(qiáng)調(diào)長期合作、協(xié)同運營模式和數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施。業(yè)主和租戶均表示謹(jǐn)慎

樂觀，認(rèn)為戰(zhàn)略差異化和區(qū)域定位是釋放未來價值的關(guān)鍵。戴德梁行5報告介紹中國的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個轉(zhuǎn)型階段，由進(jìn)步政策、突破性創(chuàng)新、有影響力的生命科學(xué)公司的出現(xiàn)和戰(zhàn)略區(qū)域發(fā)展驅(qū)動。這份報告深入探討了塑造該領(lǐng)域的最新趨勢。外資準(zhǔn)入開放：2024年，中國放寬了在北京、上海、廣東和海南等自由貿(mào)易試驗區(qū)（FTZs）對干細(xì)胞研究、基因治療及遺傳診斷領(lǐng)域的外資限制。此舉允許

外資機(jī)構(gòu)參與產(chǎn)品注冊、營銷與生產(chǎn)，促進(jìn)國際合作。近期政策舉措對中國生命科學(xué)領(lǐng)域產(chǎn)生顯著影響：政策環(huán)境

——激發(fā)增長與創(chuàng)新1A6監(jiān)管激勵機(jī)制：

國辦發(fā)〔2024〕53

號文推出監(jiān)管數(shù)據(jù)保護(hù)及特定藥品（含孤兒藥與兒科用藥）市場獨占

期等措施，旨在消除創(chuàng)新藥械市場準(zhǔn)入障礙。外商獨資醫(yī)院：

中國現(xiàn)已允許在北京、上海、深圳等城市設(shè)立外商獨資醫(yī)院（中醫(yī)類除外）

，以提升醫(yī)

療服務(wù)水平并吸引外資（圖1）。圖1：中國近期全國層面政策知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)國辦發(fā)〔2024〕53號引入了

部分藥品獲批上市時，對注

冊申請人提交的自行取得且

未披露的試驗數(shù)據(jù)和其他數(shù)

據(jù)，分類別給予一定的數(shù)據(jù)

保護(hù)期。對符合條件的罕見

病用藥品、兒童用藥品、首

個化學(xué)仿制藥及獨家中藥品

種給予一定的市場獨占期。放寬外資準(zhǔn)入限制自

2024

年起，在中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（廣東）自由貿(mào)易試驗區(qū)和海南自由貿(mào)易港允許外商投資企業(yè)從事人體干細(xì)胞、基因診斷與治療技術(shù)開發(fā)和技術(shù)應(yīng)用，以用于產(chǎn)品注冊上市和生產(chǎn)。外商獨資醫(yī)院允許在北京、天津、上海、

南京、蘇州、福州、廣州、深圳和海南全島設(shè)立外商獨資醫(yī)院（中醫(yī)類除外，不含并購公立醫(yī)院）。L

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中國生命科學(xué)戴德梁行

7資料來源：戴德梁行研究部北京：作為未來科學(xué)城和生命科學(xué)園的所在地，北京地方政府通過資金資助、人才引進(jìn)計劃及簡化的臨床試驗審批途徑支持生物技術(shù)。上海：2023年4月，上海推出激勵政策，將生物技術(shù)與制藥產(chǎn)業(yè)列為“三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”

之一（與集成電路、人工智能并列），通過實質(zhì)性補貼、稅收優(yōu)惠和基礎(chǔ)設(shè)施支持吸引

初創(chuàng)企業(yè)及跨國制藥公司。深圳：作為大灣區(qū)倡議的一部分，深圳推出藥品審批快速通道項目，并擁有多個專注于

細(xì)胞治療和再生醫(yī)學(xué)的跨境生物技術(shù)合作伙伴關(guān)系。廣州：黃埔區(qū)和中新廣州知識城特別提供優(yōu)惠稅收激勵、土地補貼及公私合營融資模式以加速生物制藥創(chuàng)新。蘇州：蘇州通過針對性政策，如提供資金、稅收優(yōu)惠和簡化審批的“蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)十二項政策”支持生物醫(yī)學(xué)創(chuàng)新；同時開放自貿(mào)區(qū)允許外資更大程度參與細(xì)胞與基因治

療等先進(jìn)醫(yī)學(xué)研究領(lǐng)域（圖2）。蘇州市通過《關(guān)于支持建設(shè)蘇州

生物醫(yī)藥及高端醫(yī)療器械國家先進(jìn)制造業(yè)集群的政策措施》簡稱

“蘇州生物醫(yī)藥十二條”等專項政策，為生命科學(xué)領(lǐng)域提供資金

支持、稅收優(yōu)惠及審批流程優(yōu)化，

以加速生物醫(yī)藥創(chuàng)新。上海市人民政府辦公廳于2023年

4月18

日發(fā)布《關(guān)于新時期強(qiáng)化

投資促進(jìn)加快建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體

系的政策措施》，明確將生物醫(yī)

藥產(chǎn)業(yè)定位為與集成電路、人工

智能并列的“三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”之一。北京市政府通過專項資金支持、

高層次人才引進(jìn)計劃以及臨床試

驗審批流程的優(yōu)化，推動生物技

術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。深圳市作為粵港澳大灣區(qū)的重要

組成部分，通過立法創(chuàng)新和政策

優(yōu)化，率先構(gòu)建了細(xì)胞治療與再

生醫(yī)學(xué)領(lǐng)域的跨境合作生態(tài)。黃埔區(qū)中新廣州知識城提供稅收

優(yōu)惠政策、土地補貼及政企合作

融資模式，以加速生物醫(yī)藥創(chuàng)新。圖2：中國近期城市層面政策資料來源：戴德梁行研究部

北京蘇州上海城市級政策

驅(qū)動增長廣州深圳1B核心趨勢洞察8康方生物：成立于2012年，開發(fā)了在肺癌治療中顯示潛力的雙特異性抗體依沃西。該藥物授權(quán)予美國

SummitTherapeutics公司，交易潛在價值高達(dá)

50億美元。亙喜生物：被阿斯利康以最高12億美元收購，專注于CAR-T細(xì)胞療法。此次

收購?fù)癸@中國從仿制藥生產(chǎn)向創(chuàng)新藥轉(zhuǎn)型。百濟(jì)神州：總部位于北京，聚焦分子靶向與免疫腫瘤藥物研發(fā)，建立超過40項臨床項目的研發(fā)管線。傳奇生物：

以CAR-T療法聞名，與強(qiáng)生合作，在保持中國強(qiáng)大研發(fā)能力的同時擁有國際布局。和黃醫(yī)藥：總部位于上海，專注于腫瘤及自身免疫疾病靶向療法與免疫療法，多個項目處于后期開發(fā)階段。百濟(jì)神州生物島創(chuàng)新中心：位于廣東，聚焦科研成果商業(yè)化，彌合學(xué)術(shù)界與

產(chǎn)業(yè)界之間的鴻溝（圖3）。公司名簡介康方生物專注于開發(fā)用于肺癌治

療的雙特異性抗體。亙喜生物專注于CAR-T療法。百濟(jì)神州專注于用于癌癥治療的

創(chuàng)新型分子靶向和腫瘤

免疫藥物的開發(fā)。傳奇生物專注于CAR-T療法，即嵌

合抗

原

受體T細(xì)胞

免疫療法。和黃醫(yī)藥業(yè)務(wù)聚焦于腫瘤與免疫

疾病領(lǐng)域的靶向藥物和

免疫療法開發(fā)。百濟(jì)神州生物島

創(chuàng)新中心專注于在世界范圍內(nèi)開

發(fā)

和

商

業(yè)

化創(chuàng)

新

藥

物，

為全球患者改善治療結(jié)

果，提高藥物可及性。中國生物技術(shù)公司正在取得重大進(jìn)展：創(chuàng)新與新興生命科學(xué)企業(yè)

——

引領(lǐng)發(fā)展圖3：中國生命科學(xué)行業(yè)企業(yè)近期創(chuàng)新案例地理分布百濟(jì)神州生物島創(chuàng)新中心百濟(jì)神州

北京2戴德梁行9和黃醫(yī)藥傳奇生物亙喜生物康方生物資料來源：戴德梁行研究部廣東珠海蘇州南京上海北京未來科學(xué)城：坐落于昌平，該園區(qū)包含”生物谷”，聚集了多家生命科

學(xué)研究機(jī)構(gòu)和國家實驗室，推動生物技術(shù)創(chuàng)新。上海張江高科技園區(qū)：成立于1992年，匯聚了

400余家研發(fā)機(jī)構(gòu)，聚焦生

物醫(yī)藥、集成電路及軟件產(chǎn)業(yè)?；浉郯拇鬄硡^(qū)（GBA）：2023年GDP達(dá)1.92萬億美元，是國家生物醫(yī)藥產(chǎn)

業(yè)重點發(fā)展區(qū)域。該區(qū)域構(gòu)建了從研發(fā)到生產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，匯聚了廣州白

云山制藥等領(lǐng)軍企業(yè)。成渝經(jīng)濟(jì)圈：被指定為中國”第四增長極”，聚焦先進(jìn)制造與技術(shù)創(chuàng)新，在

生物技術(shù)領(lǐng)域投入顯著。四川天府新區(qū)：被定位為未來先進(jìn)制造中心，針對生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)推出稅收優(yōu)

惠政策及孵化計劃，吸引跨國企業(yè)及科研機(jī)構(gòu)入駐。蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（BioBAY）：坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)，經(jīng)過

15年發(fā)展已成為中國最具活力的生物技術(shù)集群之一。

BioBAY匯聚了500余家企業(yè)，以專

注醫(yī)藥、醫(yī)療器械、診斷試劑及生物技術(shù)的中小型企業(yè)為主。園區(qū)提供共享

實驗室、風(fēng)險投資及研發(fā)設(shè)施等全方位支持。正在建設(shè)的獨墅湖科教創(chuàng)新區(qū)

BioBAY四期項目——毗鄰蘇州東站，

占地面積52萬平方米——將進(jìn)一步強(qiáng)化

區(qū)域互聯(lián)互通與增長潛力（圖4）。多個區(qū)域正崛起為生命科學(xué)重鎮(zhèn)：區(qū)域與城市發(fā)展

——

建設(shè)創(chuàng)新中心3核心趨勢洞察10生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群簡介中關(guān)村生命科學(xué)園未來科學(xué)城“生命谷”

，是以生命科學(xué)研究、生物技術(shù)和生物醫(yī)藥相關(guān)領(lǐng)域研發(fā)創(chuàng)新為主要方向的高科技專業(yè)園區(qū)。張江高科技園區(qū)張江高科技園區(qū)成立于1992年，擁有國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地，聚集

了400余家生物醫(yī)藥企業(yè)。粵港澳大灣區(qū)大灣區(qū)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈完善，建設(shè)了多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)和研發(fā)基地。成渝經(jīng)濟(jì)圈將重點培育具有國際競爭力的先進(jìn)制造業(yè)集群，協(xié)同發(fā)展生物醫(yī)藥、醫(yī)療器

械、現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)，

共建西部大健康產(chǎn)業(yè)基地，創(chuàng)新“一區(qū)多園”“飛地經(jīng)濟(jì)”

等建園方式，推動各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)政策疊加、服務(wù)體系共建。天府新區(qū)天府新區(qū)為生物醫(yī)藥行業(yè)提供優(yōu)惠的稅收政策和孵化計劃，吸引了跨國公司

和研究機(jī)構(gòu)。蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（BioBAY）獲得“國家級科技孵化器”與“國際納米技術(shù)科技大學(xué)”的雙重稱號。圖4：中國生命科學(xué)行業(yè)區(qū)域近期發(fā)展案例地理分布蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（BioBAY）成渝經(jīng)濟(jì)圈成都-重慶中關(guān)村生命科學(xué)園張江高科技園區(qū)粵港澳大灣區(qū)天府新區(qū)四川戴德梁行11資料來源：戴德梁行研究部北京上海蘇州國際合作：西方制藥公司正與中國企業(yè)達(dá)成協(xié)議，以獲取“生物改良”藥物，

受益于中國更快的審批流程。例如，阿斯利康收購亙喜生物科技便反映了這

一趨勢。政策驅(qū)動的市場準(zhǔn)入：放寬的監(jiān)管和激勵措施正在吸引外資，使生命科學(xué)公司能夠利用中國巨大的市場潛力和先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施。中國的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)正在迅速發(fā)展，受到國家和城市層面支持性政策、創(chuàng)新

型企業(yè)以及戰(zhàn)略性區(qū)域發(fā)展的推動。隨著中國繼續(xù)向外資開放醫(yī)療保健和生

物技術(shù)領(lǐng)域，并培育創(chuàng)新，它有望成為生命科學(xué)領(lǐng)域的全球領(lǐng)導(dǎo)者（圖5）。有鑒于此，接下來，讓我們結(jié)合客戶調(diào)查結(jié)果，特別是生命科學(xué)行業(yè)關(guān)鍵房

地產(chǎn)業(yè)主和在中國開展業(yè)務(wù)的公司對該行業(yè)及相關(guān)房地產(chǎn)的最新看法，進(jìn)行

進(jìn)一步分析。中國生命科學(xué)

產(chǎn)業(yè)的增長創(chuàng)新與區(qū)域發(fā)展中國的生命科學(xué)領(lǐng)域正日益參與全球合作：國際合作政策驅(qū)動的市場準(zhǔn)入圖5：中國生命科學(xué)行業(yè)市場動態(tài)全球合作與市場動態(tài)4資料來源：戴德梁行研究部核心趨勢洞察12核心趨勢洞察——

行業(yè)與房地產(chǎn)視角本報告接下來兩部分的內(nèi)容，將展示我們從針對中國生命科學(xué)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士的深度訪談?wù){(diào)查中收集到的見

解。該調(diào)查共包含20個問題。第一部分重點關(guān)注服務(wù)于生命科學(xué)行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)主的觀點，第二部分則探討同一行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)租戶的視角。每一部分都突出了從調(diào)查問題答案中提煉出的關(guān)鍵觀點。兩部分均強(qiáng)調(diào)了新興趨勢、當(dāng)前挑戰(zhàn)和未來機(jī)遇——既從生命科學(xué)企業(yè)的角度，也通過中國市場不斷發(fā)展的生命科學(xué)房地產(chǎn)格局來呈現(xiàn)。戴德梁行

13核心趨勢洞察——

業(yè)主視角14ii觀點2：戰(zhàn)略租金調(diào)整與資產(chǎn)優(yōu)化2024年不斷變化的市場環(huán)境促使租金策略和資產(chǎn)規(guī)劃采取更加靈活和定

制化的方法。中國的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園采用了創(chuàng)新的租金模式——從靈活定

價到旨在吸引高價值租戶的階梯定價方案——展現(xiàn)出對不斷變化的需求的

適應(yīng)性反應(yīng)。向輕資產(chǎn)運營模式的加速轉(zhuǎn)變，提高了流動性，而對優(yōu)化現(xiàn)有資產(chǎn)組合

的關(guān)注，則推動了創(chuàng)造性再利用策略的興起（圖

6）。舊設(shè)施的翻新和重

新利用獲得了關(guān)注，使受訪的生命科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主能夠更好地使資產(chǎn)與當(dāng)前租戶的需求和可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)保持一致。i觀點1：區(qū)域差異2024年，中國的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異，凸顯了戰(zhàn)略

定位的機(jī)遇。受宏觀經(jīng)濟(jì)因素和供應(yīng)充足的影響，

一線城市的表現(xiàn)較為溫和；而中西部核心城市則因產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)強(qiáng)、生態(tài)系統(tǒng)日益完善，入住率保持健康水平，資產(chǎn)價值穩(wěn)步增長。國有企業(yè)支持的項目繼續(xù)展現(xiàn)出強(qiáng)勁的基本面，這得益于政策的一致性

和戰(zhàn)略支持。與此同時，民營主導(dǎo)的開發(fā)項目則面臨著競爭激烈的價格環(huán)境，其中許多項目采取了積極主動的措施，以加強(qiáng)定位并保護(hù)資產(chǎn)價值。L

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中國生命科學(xué)2024年

在中國的業(yè)務(wù)優(yōu)勢?降低前期成本。?靈活調(diào)整空間規(guī)模。?加速上市。?聚焦創(chuàng)新，而非地產(chǎn)。關(guān)鍵特征?租賃實驗室和研發(fā)設(shè)施。?將生產(chǎn)環(huán)節(jié)委托給合同研發(fā)與生產(chǎn)組織

（CDMO）。?依托創(chuàng)新園區(qū)，租賃共享實驗室。定義生物醫(yī)藥公司通過租賃實驗室和辦公空間，而

非自建建筑，以降低固定資產(chǎn)投入?？臻g提供方由專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商打造定制化的生命科學(xué)研發(fā)、生產(chǎn)設(shè)施，并提供配套服務(wù)。您如何描述您在中國

生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在

2024年的整體表現(xiàn)

（例如，出租率、租

金增長、資產(chǎn)價值）圖6：中國輕資產(chǎn)型生命科學(xué)地產(chǎn)解析1戴德梁行

15資料來源：戴德梁行研究部i觀點1：生命科學(xué)房地產(chǎn)面臨的關(guān)鍵挑戰(zhàn)與增長催化劑A.合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)不斷演變監(jiān)管框架的持續(xù)完善，包括2024年《中華人民共和國藥品管理法》（圖

7）和升級的藥品生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)范（GMP）標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)了更嚴(yán)格的合規(guī)性——全

面提高了中國的運營標(biāo)準(zhǔn)。盡管這些變化需要更多的資本投入，但它們鼓勵了

頂級設(shè)施的開發(fā)，并推動了以質(zhì)量為導(dǎo)向的需求。B.土地使用和環(huán)境政策相關(guān)成本在“三區(qū)三線”框架（圖

8）和綠色建筑要求的嚴(yán)格土地使用政策下，

中國的新開發(fā)項目質(zhì)量得到了提升。盡管2024年的成本有所上升，但這些標(biāo)準(zhǔn)將實

現(xiàn)長期競爭力和環(huán)境、社會和治理（ESG）目標(biāo)的一致性，鼓勵開發(fā)商在未來從一開始就整合可持續(xù)設(shè)計和技術(shù)。藥品生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)范（GMP）?影響：

制藥設(shè)施需滿足嚴(yán)格的設(shè)計、衛(wèi)生

與安全標(biāo)準(zhǔn)。?結(jié)果：

推動高規(guī)格工業(yè)建筑及定制化制藥

工廠建設(shè)。藥品上市許可持有人制度（MAH）?影響：研發(fā)公司無需自建生產(chǎn)設(shè)施。?結(jié)果：推動第三方制造（CDMO）空間及生命科學(xué)園區(qū)共享實驗室需求增長。研發(fā)與創(chuàng)新支持?影響：政策鼓勵新藥研發(fā)與審批加速。?結(jié)果：

推動上海、蘇州、廣州等重點城市

研發(fā)樞紐、創(chuàng)新園區(qū)及生物孵化器發(fā)展。許可與追溯?影響：場地需支持全藥物追溯及安全存儲。?結(jié)果：增加智能倉庫與數(shù)字追蹤系統(tǒng)需求。處罰與合規(guī)風(fēng)險?影響：高違規(guī)處罰提升了租戶的期望值。?結(jié)果：業(yè)主必須提供符合監(jiān)管要求的設(shè)施及設(shè)施管理能力，以吸引并留住制藥行業(yè)租戶。作為中國生命

科學(xué)領(lǐng)域的房

地產(chǎn)業(yè)主，您

在2024年面

臨的主要挑戰(zhàn)

是什么？（例

如：租戶需求、

監(jiān)管合規(guī)、建

設(shè)成本）圖7：《中華人民共和國藥品管理法》及其對中國生命科學(xué)地產(chǎn)的影響2資料來源：戴德梁行研究部核心趨勢洞察16 生命科學(xué)設(shè)施可建設(shè)或擴(kuò)建的限制區(qū)域 項目必須避開嚴(yán)格禁止開發(fā)的區(qū)域加強(qiáng)盡職調(diào)查需要對土地使用、分區(qū)和可持續(xù)性影響進(jìn)行更

多檢查“三區(qū)”包括城鎮(zhèn)空間、農(nóng)業(yè)空間和生態(tài)空間“三線”則是與之對應(yīng)的永久基本農(nóng)田保護(hù)紅線、生態(tài)保護(hù)紅線和城鎮(zhèn)開發(fā)邊界三條控制線

集群式開發(fā)受到青睞鼓勵在指定的創(chuàng)新園區(qū)內(nèi)建設(shè)生命科學(xué)園區(qū)需選擇在批準(zhǔn)的城市開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)選址變得更為嚴(yán)格環(huán)境合規(guī)性至關(guān)重要實驗室和生產(chǎn)場地必須符合生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)圖8：中國生命科學(xué)地產(chǎn)與“三區(qū)三線”框架L

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中國生命科學(xué)戴德梁行

17資料來源：戴德梁行研究部 數(shù)字微流控應(yīng)用

數(shù)字微流控技術(shù)的采用正推動微型化、減少污染的實驗流程，提高合成生物學(xué)應(yīng)用中的可重復(fù)性和通量

資料來源：戴德梁行研究部18C.市場競爭2024年，中國二三線城市生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園的激增繼續(xù)促使競爭環(huán)境加劇。然而，這也激勵了受訪的生命

科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主專注于差異化——通過吸引專業(yè)租戶、提高服務(wù)質(zhì)量，以及確保與合同研究組織（CRO）和物流提供商等生態(tài)系統(tǒng)推動者保持一致。D.技術(shù)驅(qū)動的空間演變調(diào)整數(shù)字化和實驗室自動化（圖

9）在2024年繼續(xù)重塑空間需求，使中國受訪的生命科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主能夠重

新構(gòu)想物業(yè)設(shè)計。向更敏捷、高效的工作空間轉(zhuǎn)變的趨勢，為將大型資產(chǎn)重新定位為創(chuàng)新就緒型中心創(chuàng)

造了機(jī)遇。圖9：中國生命科學(xué)實驗室自動化

機(jī)器人技術(shù)進(jìn)步沈陽新松機(jī)器人等公司正在開發(fā)適用于受限實

驗室空間的靈活六軸機(jī)器人，提升自動化能力

人工智能與物聯(lián)網(wǎng)（IoT）的融合實驗室正越來越多地采用人工智能和物聯(lián)網(wǎng)技

術(shù)，打造智能化、高效且安全的實驗環(huán)境，這一趨勢在慕尼黑上海分析生化展中得到展示智能實驗室合作騰泉生物科技（SPT

Labtech）與愛思益普在北京聯(lián)合推出自動化實驗室，采用

firefly?液體處理平臺以提升高通量篩選和檢測開發(fā)效率人工智能驅(qū)動的藥物發(fā)現(xiàn)晶泰科技等企業(yè)正在利用人工智能進(jìn)行藥物開

發(fā)，并擴(kuò)展到材料科學(xué)領(lǐng)域，與中國推動技術(shù)

自主可控的政策方向一致核心趨勢洞察

標(biāo)分

一租致性的計劃、

。

，

，

M

、學(xué)

平的

域

，化，，：樞等融新術(shù)合創(chuàng)技整為療臺作醫(yī)平區(qū)、園藥字學(xué)制數(shù)科物建命生搭生跨過其育通了培固過型鞏通轉(zhuǎn)主。受訪業(yè)作資源賦能租戶建略、，戶，。：與值高勢價本優(yōu)高資爭等保競臺確區(qū)發(fā)資園研投業(yè)享驗產(chǎn)共體科室租命驗導(dǎo)生實指各準(zhǔn)析化標(biāo)分強(qiáng)P據(jù)同。力置定中的訪賃優(yōu)化與受租，0科策命賃生租與活持靈?；谥茰?zhǔn)出率標(biāo)推駐入動入準(zhǔn)主產(chǎn)戶主資租業(yè)了寬產(chǎn)升放地有效提式租金及科學(xué)房合激活目過iiii觀點4：戰(zhàn)略差異化與韌性建設(shè)2024年，面對資源競爭壓力，中國生命科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主通過戰(zhàn)略結(jié)盟

與設(shè)施升級（如認(rèn)證檢測實驗室、合規(guī)服務(wù)平臺）確保服務(wù)質(zhì)量與租戶留存。混合所有制改革與合資合作進(jìn)一步分散風(fēng)險，提升整體競爭力。您在2024年實施了

哪些關(guān)鍵策略來提升生命科學(xué)物業(yè)的表

現(xiàn)？（例如：租賃計

劃、物業(yè)升級、租戶

參與）L

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中國生命科學(xué)3戴德梁行

19

投，

。工業(yè)基

。

，差4：生與催務(wù)步服同化但異來成本壓力業(yè)園區(qū)通過帶產(chǎn)升學(xué)提科準(zhǔn)命標(biāo)生規(guī)國合中環(huán)境年機(jī)制盡管202升與級稅營進(jìn)升及運改量地（》法量，40統(tǒng)學(xué)傳科代命取生步國逐中勵動激推系規(guī)體法態(tài)等生）與10金圖現(xiàn)吸質(zhì)實資

0

4

，

稅整，

租。業(yè)的：更具適應(yīng)性的主帶來新機(jī)遇群形產(chǎn)集場地新市房創(chuàng)導(dǎo)學(xué)的引科規(guī)正命合架生政策管框受訪發(fā)整與ESG及雙碳目標(biāo)對齊?鼓勵更綠色、影響更小的項目?吸引尋求合規(guī)與未來適應(yīng)性資產(chǎn)的全球投資者從補貼轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)基金?資金支持與國家目標(biāo)一致的優(yōu)先領(lǐng)域（如

綠色科技、先進(jìn)制造）?減輕地方政府財政壓力2024年，中國的監(jiān)管環(huán)

境如何影響了

您的生命科學(xué)

房地產(chǎn)運營？

（例如，區(qū)域

規(guī)劃法規(guī)、建

筑審批、環(huán)境

法規(guī)）基于生態(tài)系統(tǒng)的激勵措施?聚焦基礎(chǔ)設(shè)施、人才、創(chuàng)新平臺及產(chǎn)業(yè)集群?提供長期支持而非一次性現(xiàn)金注入提升投資效率?吸引高質(zhì)量、創(chuàng)新驅(qū)動型企業(yè)?促進(jìn)可持續(xù)且可擴(kuò)展的區(qū)域發(fā)展監(jiān)管合規(guī)?公平競爭審查限制扭曲性補貼?確保市場公平準(zhǔn)入和良性競爭圖10：生命科學(xué)——中國轉(zhuǎn)向可持續(xù)投資吸引模式資料來源：戴德梁行研究部204核心趨勢洞察LFE中國生命科學(xué)5在您2024年在中國的房地產(chǎn)

戰(zhàn)略中，合作伙伴關(guān)與協(xié)作（例如與租戶、開發(fā)商和政府機(jī)構(gòu)

的合作）發(fā)揮了什么作用？iiiiii觀點1：增長與創(chuàng)新的賦能機(jī)制協(xié)作是2024年策略的核心。中國生

命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主動擔(dān)當(dāng)賦能者角色，

通過串聯(lián)生命科學(xué)企業(yè)與政策制定方，

精準(zhǔn)施策提供補貼、定制化設(shè)施解決

方案，并共建共享型研發(fā)平臺——全方位提升生態(tài)體系價值創(chuàng)造能力。觀點2：協(xié)同網(wǎng)絡(luò)與運營卓越2024年，

中國項目落地依托政府、開

發(fā)商、租戶、金融機(jī)構(gòu)等多邊協(xié)作網(wǎng)絡(luò)。

政策協(xié)同支持、聯(lián)合融資機(jī)制及協(xié)同

設(shè)計流程，共同構(gòu)建起可擴(kuò)展、前瞻

性的設(shè)施交付體系。觀點3：戰(zhàn)略優(yōu)化破解發(fā)展挑戰(zhàn)盡管2024年中國面臨資金約束與合

作伙伴能力參差不齊等挑戰(zhàn)，受訪生命科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主通過租約創(chuàng)新與生

態(tài)共創(chuàng)實現(xiàn)突圍。戰(zhàn)略重心從補貼依

賴轉(zhuǎn)向價值導(dǎo)向協(xié)作，有效鞏固了競

爭優(yōu)勢。戴德梁行21

勢，評級與觀點雖存分歧，50

。，

，

、

焦、，：成的學(xué)目戶科項租命值向生加導(dǎo)訪附新受高創(chuàng)但化聚力準(zhǔn)壓精統(tǒng)爭向系競轉(zhuǎn)態(tài)臨生面式業(yè)區(qū)模產(chǎn)園發(fā)化業(yè)開業(yè)產(chǎn)值型專學(xué)價用問科期通叮命長離略生與脫戰(zhàn)化圍質(zhì)突機(jī)出同化年異鍵據(jù)主5差關(guān)占業(yè)2

會

物

成

命

創(chuàng)）（，策生層國家中國國，503年：學(xué)11科圖場對生的政策市費共同強(qiáng)化了銀發(fā)健康消持社政策改革與市場擴(kuò)展?干細(xì)胞與基因治療（CGT）外資限制放開：

在中國（北京）

自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（上

海）自由貿(mào)易試驗區(qū)、中國（廣東）自由

貿(mào)易試驗區(qū)和海南自由貿(mào)易港，允許外商

投資企業(yè)從事人體干細(xì)胞、基因診斷與治

療技術(shù)開發(fā)和技術(shù)應(yīng)用?上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)增長：2024年，上海生

物醫(yī)藥制造業(yè)產(chǎn)值超過2,000億元核心趨勢洞察2025年對中國的商業(yè)預(yù)期全球許可與并購活動?百時美施貴寶（BMS）與百利天恒藥業(yè)達(dá)成

協(xié)議，

以最高84億美元收購EGFR×HER3

雙特異性抗體偶聯(lián)藥物（雙抗ADC）?百歐恩泰（BioNTech）近十億美元收購中國生物科技公司普米斯獎項與認(rèn)可?2024年，

由BioCentury和

BayHelix聯(lián)合

舉辦的中國醫(yī)療健康峰會上，傳奇生物獲

“年度最佳公司獎”?晶泰科技憑借其人工智能驅(qū)動的藥物發(fā)現(xiàn)平臺榮獲

“最佳商業(yè)成就獎”突破性藥物批準(zhǔn)?依沃西單抗（康方賽諾醫(yī)藥有限公司）

：一

種靶向結(jié)合人血管內(nèi)皮生長因子-A

（VEGF-A）和程序性死亡蛋白-1（PD-1）

的IgG1亞型人源化雙特異性抗體，獲批用于非小細(xì)胞肺癌（NSCLC）患者的治療您對2025年在中國

生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)前

景的樂觀程度如何？

（1-10分）臨床試驗活動激增?2024年中國臨床試驗總量超過7100項圖11：中國生物制藥——過去一年的關(guān)鍵成就資料來源：戴德梁行研究部226

一G

。

（

，

，、，：50新可國創(chuàng)許中動市對推上域品領(lǐng)式藥分模配細(xì)營適興運新向施等導(dǎo)設(shè)物發(fā)礎(chǔ)藥研基體間的化抗空活制化靈定學(xué)制支持依托生物域定圖開，：建從命科圖

12施體化服務(wù)實現(xiàn)差MP生產(chǎn)空間的細(xì)胞基因治療中試規(guī)模與GMP

戶。

，劃

。

，提未中503年：過理通了可供區(qū)產(chǎn)擎園資引業(yè)良長產(chǎn)不增學(xué)及效科地績命土期生用長的利建略分構(gòu)策充應(yīng)規(guī)購展效間收擴(kuò)同空為合

更高的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)?推動對潔凈室、空氣凈化系統(tǒng)和驗證公用

設(shè)施的需求?要求專設(shè)或大規(guī)模改造的設(shè)施監(jiān)管審查與認(rèn)證周期?業(yè)主需更深入理解合規(guī)流程以減少停機(jī)時間?認(rèn)證延遲可能影響租賃和投資回報率資本支出與運營維護(hù)成本增

加?房地產(chǎn)開發(fā)需考慮符合GMP的材料、流程

和科技?長期維護(hù)負(fù)擔(dān)加重，影響業(yè)主與租戶的收益區(qū)位與規(guī)劃壓力?生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園集群化發(fā)展，配套基礎(chǔ)設(shè)

施完善?更傾向于靠近監(jiān)管機(jī)構(gòu)和人才中心的選址您認(rèn)為2025年中國

的生命科學(xué)房地產(chǎn)領(lǐng)

域有哪些具體增長機(jī)

會？（例如，擴(kuò)大實

驗室設(shè)施、新開發(fā)項

目、收購）?租戶偏好可適應(yīng)性強(qiáng)的空間，以加速GMP認(rèn)證和空間重構(gòu)?支持生物制品、細(xì)胞與基因治療的快速擴(kuò)展租戶整合與資產(chǎn)專業(yè)化?GMP推動租戶向高規(guī)格、合規(guī)設(shè)施集中

——

專業(yè)化生命科學(xué)REITs和基金市場持續(xù)增長靈活與模塊化設(shè)計需求圖12：《藥品生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)范》（GMP）及其對中國生命科學(xué)地產(chǎn)的影響L

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中國生命科學(xué)7戴德梁行23資料來源：戴德梁行研究部藥品上市許可持有人（MAH）制度對房地產(chǎn)的影響推動需要符合GMP標(biāo)

準(zhǔn)的合同研發(fā)生產(chǎn)組織

（CDMOs）的發(fā)展促進(jìn)集成了綜合服務(wù)的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展

)

（

成值

。

、，：50引同吸合園區(qū)RO/業(yè)C推動生命科學(xué)產(chǎn)大對高價值療法速構(gòu)建（CDMO醫(yī)保報創(chuàng)新與生加國新值軍產(chǎn)（”,精圖成長軌跡形將釋放顯著價新藥械舉措與租戶措預(yù)計32

條創(chuàng)與步持T）逐支CG策動政活療勵發(fā)治激式研因性?；莩稚畎罩н^細(xì)國準(zhǔn)通都中精

異i

賃

。，，要：0學(xué)成科正命施生設(shè)的礎(chǔ)設(shè)基建境規(guī)環(huán)合的局后力布級爭前升競提但租下勢與持趨力支升引策上吸政呈價目貼本溢項補成爭升在管競著素國規(guī)區(qū)差224您認(rèn)為2025年政府

政策法規(guī)將如何影響您在中國生命科學(xué)

房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)？

（例如，支持創(chuàng)新中

心、環(huán)境法規(guī)）24圖13：中國生命科學(xué)地產(chǎn)與藥品上市許可持有人（MAH）制度推動對靈活、以研發(fā)為主的實驗室空間的需求增長支持小型公司使用可擴(kuò)展、模塊化的實驗室加快產(chǎn)品上市速度，重塑空間需求鼓勵輕資產(chǎn)生物技術(shù)商業(yè)模式MAH允許藥物

開發(fā)者外包生產(chǎn)8資料來源：戴德梁行研究部核心趨勢洞察資料來源：戴德梁行研究部戴德梁行25數(shù)字和人工智能工具的整合增加對智能、技術(shù)驅(qū)動的生命科學(xué)設(shè)施的需求支持國內(nèi)創(chuàng)新促進(jìn)本地生物技術(shù)和醫(yī)療器械公司增長，需孵化和中試場地

支持罕見病和兒科藥物需專業(yè)、適應(yīng)性強(qiáng)的實驗室和生產(chǎn)環(huán)境推廣藥品上市許可持有人

（MAH）制度促進(jìn)外包和輕資產(chǎn)運營優(yōu)先審查途徑開發(fā)商需接近市場的測試和生產(chǎn)場地

加快創(chuàng)新藥物和設(shè)備的審批更強(qiáng)的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)吸引外資，提升一、二線城市創(chuàng)新樞紐需求圖14：“32條創(chuàng)新藥

/醫(yī)療器械措施”概要及其對中國生命科學(xué)地產(chǎn)的影響L

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中國生命科學(xué)加速研發(fā)周期，推動實驗室空間需求i

ii觀點1：資產(chǎn)升級與可持續(xù)再開發(fā)投資2025年，

中國城市更新區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有資產(chǎn)收購

與升級將持續(xù)成為重點。這一策略不僅降低

開發(fā)成本與周期，更與綠色發(fā)展優(yōu)先戰(zhàn)略形

成深度契合，強(qiáng)化資產(chǎn)組合的可持續(xù)價值。觀點2：功能轉(zhuǎn)換激活新價值2025年，

中國未充分利用的資產(chǎn)正通過戰(zhàn)略

性功能轉(zhuǎn)換，精準(zhǔn)匹配下一代生命科學(xué)租戶

的空間與運營需求，實現(xiàn)價值最大化、適應(yīng)

性提升及ESG一致性。i觀點1：研發(fā)模型轉(zhuǎn)型與基建升級2025年，人工智能技術(shù)正加速藥物研發(fā)轉(zhuǎn)化

進(jìn)程，推動中國實驗室向模塊化與靈活空間

配置轉(zhuǎn)型。這要求配套雙回路供電、精密溫

控系統(tǒng)、高速網(wǎng)絡(luò)及數(shù)據(jù)中心，以支撐實時

數(shù)據(jù)處理需求。同時，細(xì)胞基因治療（CGT）

與合成生物學(xué)的發(fā)展正重塑生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，迫使

區(qū)域生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)

ISO

5

級潔凈室、

改造廢水處理系統(tǒng)，并開發(fā)可拆卸潔凈區(qū)，

以滿足柔性化生產(chǎn)需求。ii觀點2：空間重構(gòu)、行業(yè)整合與融資策略2025年，醫(yī)藥合同研發(fā)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)（CDMO）

市場收縮促使生命科學(xué)企業(yè)優(yōu)化中國現(xiàn)有資

產(chǎn)布局。二三線生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需通過稅

收優(yōu)惠吸引中型企業(yè)入駐。醫(yī)療器械公司側(cè)

重靠近醫(yī)院資源布局，而中藥制造商則需求

集成GMP車間與傳統(tǒng)工藝加工專區(qū)，

形成

差異化競爭力。您認(rèn)為2025年

生命科學(xué)領(lǐng)域的

哪些新興趨勢將

影響中國商業(yè)房

地產(chǎn)需求（例如

生物技術(shù)發(fā)展、人工智能驅(qū)動研

究、GMP設(shè)施的

需求）計劃在2025年對

中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

園區(qū)進(jìn)行哪些調(diào)整？（例如，擴(kuò)大

開發(fā)項目、資產(chǎn)再

利用、資產(chǎn)剝離等）910核心趨勢洞察26iiiii觀點2：入駐率——區(qū)域差異分析中

國生

命

科

學(xué)產(chǎn)

業(yè)

園

區(qū)入

駐

率

主要

集

中

在70%-90%區(qū)間，其中高績效專業(yè)化項目及國資背景項目表現(xiàn)尤為突出。盡管部分新建園區(qū)

及配套設(shè)施仍在完善中，但精準(zhǔn)的行業(yè)協(xié)同、成本控制措施及戰(zhàn)略集群效應(yīng)，仍推動核心生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)保持強(qiáng)勁租賃表現(xiàn)。觀點3：輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型與服務(wù)升級中國受訪生命科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主正積極從重資

產(chǎn)開發(fā)向靈活的服務(wù)導(dǎo)向型模式轉(zhuǎn)型。通過

輕資產(chǎn)合作模式及模塊化設(shè)施加速器，實現(xiàn)

更快捷的租戶獲取，并針對租戶動態(tài)需求提

供高度靈活的解決方案i觀點1：規(guī)?；瘮U(kuò)展與區(qū)域活力受訪生命科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主普遍呈現(xiàn)“多站點

部署與分階段開發(fā)”特征，其在中國的資產(chǎn)組合集中于3-5個生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總建筑

面積覆蓋

5

萬至160

萬平方米。值得關(guān)注的是，

新建項目正通過分階段開發(fā)策略實現(xiàn)審慎增

長，展現(xiàn)出敏銳的市場響應(yīng)與前瞻性布局。L

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中國生命科學(xué)中國房地產(chǎn)

現(xiàn)狀您如何描述您目前在

中國的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)

園區(qū)？（例如，物業(yè)

數(shù)量、總建筑面積、

出租率）11戴德梁行27i

ii

iii觀點1：核心研發(fā)與生產(chǎn)設(shè)施受訪中國生命科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主打造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以研發(fā)實驗室與GMP合規(guī)車間

為核心，配套高效液相色譜（HPLC）系統(tǒng)、基因測序儀等標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，全面覆

蓋研發(fā)生產(chǎn)需求。模塊化GMP配置支持細(xì)胞治療等快速成長領(lǐng)域，集成環(huán)境

系統(tǒng)助力租戶簡化合規(guī)流程，穩(wěn)健的生產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施則保障端到端運營連續(xù)性。觀點2：孵化服務(wù)與共享生態(tài)孵化空間正升級為綜合創(chuàng)新中心，集成共享實驗室與

CDMO平臺，顯著降低初創(chuàng)企業(yè)研發(fā)成本。領(lǐng)先的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研生態(tài)系統(tǒng)，諸多企

業(yè)通過內(nèi)部孵化器形成自持創(chuàng)新閉環(huán)。冗余辦公空間被改造為“設(shè)備共享+技

術(shù)咨詢”模式，配套路演中心、檢測平臺等增值服務(wù)，強(qiáng)化競爭力。觀點3：配套升級與空間形態(tài)人才導(dǎo)向型配套如公寓與激勵計劃（圖

15）有效提升租戶留存率。設(shè)施建設(shè)

強(qiáng)調(diào)安全合規(guī)，包括P4

實驗室與先進(jìn)廢水處理系統(tǒng)。空間設(shè)計呈現(xiàn)多樣化特征，

從研發(fā)生產(chǎn)一體化綜合體到高密度研發(fā)塔樓、靈活混合用途園區(qū)，精準(zhǔn)匹配不

同租戶需求。提升國家公共衛(wèi)生防御和應(yīng)急響應(yīng)能力確保符合全球生物安全標(biāo)準(zhǔn)需配備氣密系統(tǒng)、安全廢物處理和隔離區(qū)域的專用房地產(chǎn)設(shè)施P4=生物安全四級實驗室（BSL-4）

——最高防護(hù)級別處理致命性、高風(fēng)險病原體（如埃博拉病毒、馬爾堡病毒）、圖15：

P4實驗室–增強(qiáng)健康與合規(guī)性

實施最嚴(yán)格的安全協(xié)議以保護(hù)研究人員和環(huán)境支持疫苗、抗病毒藥物及病原體研究中國先進(jìn)生物醫(yī)學(xué)研發(fā)能力的象征您主要為中國生

命科學(xué)租戶提供

哪些類型的設(shè)施？（例如，研

發(fā)實驗室、GMP

生產(chǎn)、孵化器空

間、辦公空間）P4實驗室，即生物安全四級實驗室，是等級和安全性最高的

生物安全實驗室12資料來源：戴德梁行研究部核心趨勢洞察28iiiiiiL

FE

SCIENCES

中國生命科學(xué)觀點1：高質(zhì)租戶與定向組合多數(shù)受訪中國生命科學(xué)房地產(chǎn)業(yè)主對租戶質(zhì)量表示滿意，尤其是構(gòu)建閉環(huán)產(chǎn)業(yè)

生態(tài)的園區(qū)。覆蓋研發(fā)到量產(chǎn)的戰(zhàn)略性租戶組合推動高入駐率與租金收繳率（常

超98%），凸顯培育核心租戶及行業(yè)龍頭的價值。觀點2：入駐率——卓越運營成就標(biāo)桿盡管入駐率穩(wěn)定在80%-90%，領(lǐng)先生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過深度垂直整合與行業(yè)適配設(shè)施，進(jìn)一步吸引區(qū)域租戶。部分園區(qū)通過價格調(diào)整保持競爭力，體現(xiàn)適應(yīng)性與持續(xù)優(yōu)化租戶服務(wù)的決心。觀點3：市場環(huán)境與政策生態(tài)支撐國資背景生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有效利用定向政策與激勵措施維持租戶粘性。民營

園區(qū)則加速升級配套服務(wù)，探索吸引國際客戶路徑，彰顯強(qiáng)化長期競爭力的持

續(xù)努力。

）與

，動

則

，

，供

、基：創(chuàng)運包政）資動理投推處性極廢韌積危施界設(shè)業(yè)應(yīng)礎(chǔ)時汽期同蒸長優(yōu)主本生設(shè)入商成舊與運維國點業(yè)行：優(yōu)國施。設(shè)區(qū)劇驗園加實營爭物民競室標(biāo)與驗指代實產(chǎn)迭局生具布的工略鉤策提能篩選產(chǎn)運政策領(lǐng)增細(xì)科模分以精命資細(xì)接用生投引對采國吸策區(qū)中1準(zhǔn)政園訪點

戴德梁行

29預(yù)成、：。進(jìn)略積發(fā)推策來性步任帶續(xù)同留討持務(wù)質(zhì)量保障培訓(xùn)投入與價機(jī)制的探謀求長期可改進(jìn)回命解點您在管理中國

生命科學(xué)房地

產(chǎn)時遇到過哪

些挑戰(zhàn)？（例

如，吸引租戶、

維護(hù)專業(yè)設(shè)施、

成本控制等）您對您在中國

生命科學(xué)物業(yè)

中的現(xiàn)有租戶

組合和租賃表

現(xiàn)滿意程度如

何？1314i

ii觀點1：戰(zhàn)略定位兼顧合規(guī)與引領(lǐng)受訪生命科學(xué)房地產(chǎn)運營商指出，中國生命科學(xué)地產(chǎn)項目正日益重視可持

續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略價值。部分項目采取合規(guī)導(dǎo)向策略，聚焦認(rèn)證獲取與選擇性改造；另一些則主動構(gòu)建集成化綠色系統(tǒng)。例如，雙認(rèn)證（圖16）

與示范區(qū)資質(zhì)正提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)形象，輔以智能計量與廢水處理系統(tǒng)投資，強(qiáng)

化市場定位。觀點2：認(rèn)證體系彰顯長期價值實現(xiàn)盡管綠色建筑認(rèn)證（圖

16）

多由政策要求驅(qū)動，但其作為品牌塑造與租戶

留存工具的價值正被廣泛認(rèn)可。國資背景項目率先推進(jìn)改造，民營運營商

則逐步采用成本效益型可持續(xù)策略，為未來投資回報（ROI）增長奠定基礎(chǔ)。中國綠色建筑標(biāo)

識評級國家級綠色評級（一至三

星級），涵蓋能源、水資源、

材料及環(huán)境質(zhì)量EDGE（國際金融公

司（IFC），美國）推動新興市場低成本、資

源高效的綠色建筑發(fā)展可持續(xù)發(fā)展在您中

國生命科學(xué)房地產(chǎn)

戰(zhàn)略中的重要性如

何？您是否推進(jìn)綠

色建筑認(rèn)證或?qū)嵤?/p>

可持續(xù)建筑實踐？全球可持續(xù)、節(jié)能建筑的

基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先考慮設(shè)計與運營中的

健康、舒適與福祉本地化健康導(dǎo)向的建筑性

能認(rèn)證專注于室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的實

時監(jiān)測從設(shè)計到使用的全面可持

續(xù)性評估重點關(guān)注空氣質(zhì)量與使用

者健康從城市或社區(qū)層面評估可

持續(xù)性LEED（美國）中國健康建筑認(rèn)

證綠色生態(tài)認(rèn)證WELL（美國）中國類似WELL

的標(biāo)準(zhǔn)RESET（新加坡）BREEAM（英國）圖16：中國——部分綠色建筑認(rèn)證體系15資料來源：戴德梁行研究部核心趨勢洞察30圖17:

《藥物非臨床研究質(zhì)量管理規(guī)范》（GLP）

——核心要點《藥物非臨床研究質(zhì)量管理規(guī)范》（GLP）——核心要點確保非臨床實驗室研究可靠性和可重復(fù)性的質(zhì)量體系由

FDA（美國）、NMPA（中國）、OECD

（國際）等機(jī)構(gòu)監(jiān)管資料來源：戴德梁行研究部

》

，

《

產(chǎn)

新

。

。

，能數(shù)、：用升專力同時字化式鍵過范關(guān)通的力型展?fàn)庌D(zhuǎn)發(fā)競營業(yè)期運行長細(xì)成為為鞏固轉(zhuǎn)向精集成能臺模準(zhǔn)功平規(guī)精多術(shù)從營統(tǒng)技正運傳建業(yè)代構(gòu)行化取業(yè)漸產(chǎn)科專逐資命。的，設(shè)：非。生物盛點藥旺試?yán)m(xù)長勢頭GMP進(jìn)設(shè)施需求持強(qiáng)勁（圖

17租賃及專用設(shè)動型開發(fā)證實驗室需實驗室但高標(biāo)準(zhǔn)量險顯GL指剩營臨睞范運面礎(chǔ)青規(guī)產(chǎn)能基受理地可用備管房間專將量學(xué)空焦來質(zhì)科型聚未究命用）研生通1L

FE

SCIENCES

中國生命科學(xué)戰(zhàn)略定位呈現(xiàn)“被動合規(guī)與主動實踐”的雙軌分化您預(yù)計未來3-5年內(nèi)中國生命科學(xué)領(lǐng)域

的房地產(chǎn)需求或供應(yīng)

會發(fā)生怎樣的變化？

（例如，開發(fā)創(chuàng)新中

心、擴(kuò)大實驗室設(shè)施、

提供靈活辦公空間）全球范圍內(nèi)支持監(jiān)管申報的實驗室必須遵循涵蓋研究計劃制定、執(zhí)行、監(jiān)控及報告全流程保障數(shù)據(jù)完整性、可追溯性和問責(zé)制主要適用于藥

品、化學(xué)品及產(chǎn)

品的安全性測試有助于保護(hù)人類健康和環(huán)境安全16戴德梁行

31iiiiii觀點1:市場信心與戰(zhàn)略布局近半數(shù)受訪中國生命科學(xué)房地產(chǎn)利益相關(guān)方將生命科學(xué)視為符合國家戰(zhàn)略的高

潛力領(lǐng)域。其余企業(yè)則基于資源考量與跨行業(yè)戰(zhàn)略興趣進(jìn)行選擇性評估，展現(xiàn)多元布局思路。觀點2：能力建設(shè)與資源整合中國專業(yè)化生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需兼具技術(shù)專長與資金實力。部分企業(yè)受投資

約束掣肘，另一些則通過針對性策略積蓄動能——例如，依托自身優(yōu)勢投資

CDMO或醫(yī)療設(shè)備設(shè)施，強(qiáng)化行業(yè)定位。觀點3：細(xì)分聚焦與本土適配成功受訪投資者強(qiáng)調(diào)針對中國市場的專注策略：或瞄準(zhǔn)醫(yī)療器械領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)快速回報，或選址具備扎實產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的核心區(qū)域。按需開發(fā)與分階段推出模式既控制風(fēng)險，又精準(zhǔn)捕捉高增長機(jī)遇。

要

間。

基

，開，布、空：生考訪心受核多的眾策是決仍發(fā)建調(diào)整是中國定制化與適配性局及服務(wù)的需求務(wù)空任如間首室的求驗動商需實驅(qū)營態(tài)于求運動對需產(chǎn)些業(yè)戶地這企租房應(yīng)學(xué)學(xué)適科1科點

策

。戰(zhàn)略生命科學(xué)。：略與租戶定位從行業(yè)補貼到具深刻影響著投資關(guān)鍵外部驅(qū)動要素工為勵策作激政續(xù)府些持政這勵與持策支扶政策向方政定地域家點，

（

、

改革

）市，成、：如反腐生物學(xué)勢合趨如方市速引導(dǎo)決策關(guān)政策與與創(chuàng)新加相長盈好業(yè)創(chuàng)戶向行塑面命通基國點哪些因素最有可

能影響您在中國的房地產(chǎn)決策？（例如，租戶需求、

政府激勵措施、研發(fā)投資增長）您是否考慮投資

專業(yè)生命科學(xué)領(lǐng)

域的房地產(chǎn)，如

研究園區(qū)、生物

制藥園區(qū)或加速

器空間？原因是

什么？1718核心趨勢洞察32圖18：中國生命科學(xué)園區(qū)創(chuàng)新集群的優(yōu)勢創(chuàng)新集群對生命科學(xué)園區(qū)的優(yōu)勢實驗室、醫(yī)藥合同研發(fā)生產(chǎn)機(jī)構(gòu)（CDMO）、檢測中心等共享資源降低成本構(gòu)建活躍的生態(tài)系統(tǒng)，留住頂尖人才和初創(chuàng)企業(yè)資料來源：戴德梁行研究部

（

8

。房同

，

創(chuàng)

戰(zhàn)

，。

向

，，：空是型而新興區(qū)域向研發(fā)導(dǎo)再局限于租金收益野不視如略例式的定作闊綁協(xié)廣度用更深采作出長速合射成加業(yè)折戶正產(chǎn)型與營長轉(zhuǎn)器運到的化產(chǎn)入目孵地收項與房金移金學(xué)租轉(zhuǎn)基科從術(shù)資命與過國點，：資）與投Cs估正（I評商群才營集人運新產(chǎn)創(chuàng)時地如學(xué)型求科轉(zhuǎn)需命域態(tài)生領(lǐng)動訪長企業(yè)受高增力化1政1潛業(yè)圖新點您預(yù)計中國日益

重視創(chuàng)新和研發(fā)

將如何影響您未

來的房地產(chǎn)開發(fā)

和租賃戰(zhàn)略？吸引風(fēng)險投資（VC）、跨國藥企

及科技合作伙伴提升地方及國家層面的政策支持力度與行業(yè)影響力支持跨學(xué)科研發(fā)（如人工智能

+生物技術(shù)）更易獲取人才、高校及科研機(jī)構(gòu)

支持L

FE

SCIENCES

中國生命科學(xué)加速新療法和醫(yī)療

器械的商業(yè)化落地通過協(xié)作與知識共

享加速創(chuàng)新進(jìn)程19戴德梁行33i

ii觀點1：全周期賦能的靈活性核心據(jù)受訪生命科學(xué)房地產(chǎn)運營商反饋，靈活空間顯著降

低企業(yè)啟動成本，并快速適配動態(tài)需求。中國生命科

學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)正構(gòu)建覆蓋企業(yè)全成長周期的空間配置方

案，同時選址策略日益聚焦運營效率與協(xié)同潛力，形

成空間設(shè)計與產(chǎn)業(yè)需求的深度咬合。觀點2：數(shù)字基建賦能智能運營與創(chuàng)新受訪中國生命科學(xué)房地產(chǎn)運營商普遍認(rèn)同，數(shù)字化系

統(tǒng)正全面提升安全、可持續(xù)性與生產(chǎn)效能。其中，人

工智能平臺與智能傳感器（圖

19）實現(xiàn)精準(zhǔn)研發(fā)與資

源優(yōu)化配置。數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施已突破成本負(fù)擔(dān)屬性，

成為區(qū)域競爭的核心要素——通過強(qiáng)化數(shù)據(jù)整合與構(gòu)

建高端服務(wù)生態(tài)，持續(xù)吸引頂尖人才與創(chuàng)新資源。在未來幾年，靈

活實驗室和辦公

空間以及數(shù)字基

礎(chǔ)設(shè)施將在您中

國生命科學(xué)房地

產(chǎn)戰(zhàn)略中發(fā)揮什

么作用？20核心趨勢洞察34戴德梁行35核心趨勢洞察——

租戶視角361您如何描述貴公司

2024年在中國的整

。長

，體業(yè)務(wù)表現(xiàn)？（例如，

收入增長、市場份額、

盈利能力）

場

因

。

。不過

，2貴公司在中國面臨的最大挑戰(zhàn)是什么？（例如，監(jiān)管

了，

高，

使、環(huán)境、市場競爭、供應(yīng)鏈問題）

的

高。

企，、仍：40和物化生優(yōu)進(jìn)本先成與求是追其業(yè)尤訪戰(zhàn)索使的探促企的正高破力本突壓成術(shù)些技這長，控購，調(diào)：戰(zhàn)轉(zhuǎn)重和系年程體4流的02部明2內(nèi)透在促效制升更本提向成的著險求志保要標(biāo)療規(guī)也醫(yī)合但和對構(gòu)采應(yīng)結(jié)中業(yè)價集企定如學(xué)和科入整命準(zhǔn)調(diào)整化訪市監(jiān)管優(yōu)受的的監(jiān)的分國繁劃部中頻1升業(yè)行學(xué)利生國，：40（如優(yōu)更本和成）過加通增業(yè)出企支訪關(guān)受相分計部設(shè)力上能縮本盈利率壓因成升市有過，40表好業(yè)利企策分政部的但利溫和品和為產(chǎn)較新仍創(chuàng)遇增通機(jī)體業(yè)的整企展的學(xué)顯了差異化發(fā)盡管許多企業(yè)家受訪生命科多元化勁收

，和，402年：環(huán)持態(tài)略動戰(zhàn)種化這土但本競爭升級的術(shù)烈技激過更通臨業(yè)面企企業(yè)學(xué)企市

展品。

，更，：40但平的依賴構(gòu)成障礙國內(nèi)外企業(yè)處于發(fā)產(chǎn)躍新端活創(chuàng)高發(fā)和口愈力進(jìn)局努對格化和爭本土鏈挑戰(zhàn)的競L

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SCIENCES

中國生命科學(xué)2024年

在中國的業(yè)務(wù)戴德梁行37i

iiiii觀點1：產(chǎn)品創(chuàng)新與研發(fā)優(yōu)化截至2024年，中國多家受訪生命科學(xué)企業(yè)通過增加研發(fā)投入，尤其在人工智

能輔助藥物開發(fā)等領(lǐng)域，實現(xiàn)了穩(wěn)健收入增長，成功將差異化產(chǎn)品推向市場。包括慢性病先進(jìn)療法和新一代疫苗在內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品已、正、并將幫助拓展產(chǎn)品組合并滿足更廣泛的醫(yī)療需求。觀點2：數(shù)字化轉(zhuǎn)型與技術(shù)賦能數(shù)字技術(shù)已、正、并將在中國發(fā)揮越來越重要的作用，提升運營效率和決策質(zhì)量。

從智能園區(qū)管理平臺到集成數(shù)據(jù)共享系統(tǒng)及人工智能驅(qū)動的研發(fā)，2024年眾

多受訪生命科學(xué)企業(yè)成功利用數(shù)字工具，不僅加速創(chuàng)新，還優(yōu)化了運營并控制了成本。觀點3：協(xié)作網(wǎng)絡(luò)與政策協(xié)同產(chǎn)學(xué)研更緊密的協(xié)作，如與高校共建聯(lián)合實驗室，正在中國培育更活躍的生命

科學(xué)創(chuàng)新生態(tài)。區(qū)域合作與本土化戰(zhàn)略進(jìn)一步強(qiáng)化了

2024

年的市場參與。同時，

支持性政策，例如”國家重大新藥創(chuàng)制專項”補貼（圖

19）已、正、并將助

力受訪企業(yè)及其他生命科學(xué)機(jī)構(gòu)擴(kuò)大創(chuàng)新規(guī)模，更快將有前景的療法推向患者。目標(biāo)?推動具有重大影響力的

創(chuàng)新藥物研發(fā)，改善公

共衛(wèi)生并減少對進(jìn)口的

依賴貴公司于2024年在中國實施了

哪些關(guān)鍵戰(zhàn)略來

推動增長？（例

如，合作伙伴關(guān)

系、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、

產(chǎn)品創(chuàng)新）?加速國內(nèi)藥物創(chuàng)新?同類首創(chuàng)及突破性療法增多?中國制藥企業(yè)全球競爭力增強(qiáng)支持機(jī)制?政府資金與補貼?符合條件的藥物享受快速監(jiān)管審查?與國家醫(yī)療優(yōu)先事項及醫(yī)保覆蓋相結(jié)合?2008年，作為“國家科

技重大專項”組成部分?涵

蓋

藥

物

開

發(fā)

全

周

期

——

從藥物發(fā)現(xiàn)到臨

床試驗及商業(yè)化成果啟動時間覆蓋范圍圖19：國家重大新藥創(chuàng)制專項3資料來源：戴德梁行研究部核心趨勢洞察38LSCIENCES

中國生命科學(xué)戴德梁行i

ii

iii觀點1：合規(guī)與審批挑戰(zhàn)的應(yīng)對2024年，中國多家生命科學(xué)企業(yè)，包括眾多受訪企業(yè)，主動適應(yīng)因監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)

趨嚴(yán)（如

GMP合規(guī)要求、嚴(yán)格的審批流程）而提升的合規(guī)需求。這促使企業(yè)

戰(zhàn)略資源重新分配并加大對監(jiān)管能力的投入。盡管創(chuàng)新藥領(lǐng)域的審批周期延

長仍是障礙，但也推動/正推動/將推動企業(yè)更注重臨床試驗效率與質(zhì)量。觀點2：市場準(zhǔn)入格局的演變政策動態(tài)調(diào)整（如市場準(zhǔn)入門檻變化、激勵方案更新）在2024年為中國生命科學(xué)企業(yè)進(jìn)入市場增添了新復(fù)雜性。不過，許多受訪企業(yè)在此背景下發(fā)現(xiàn)/正發(fā)現(xiàn)優(yōu)化市場策略的機(jī)遇。部分企業(yè)已通過加強(qiáng)監(jiān)管溝通與長期規(guī)劃，成功應(yīng)對審批不一致和部門協(xié)調(diào)問題。觀點3：監(jiān)管改革與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)升級近期政策改革，例如《中華人民共和國藥品管理法》（圖

20）修訂在2024年

繼續(xù)為中國營造更利于創(chuàng)新的環(huán)境。簡化的審批路徑加速了新技術(shù)商業(yè)化，

而監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)化提升則強(qiáng)化了專業(yè)保障并提高了行業(yè)基準(zhǔn)——為可持續(xù)增長奠定

更堅實基礎(chǔ)。資料來源：戴德梁行研究部戴德梁行

39中國監(jiān)管環(huán)境

對您在2024年的業(yè)務(wù)有何

影響？（例如，

合規(guī)成本、審

批時間、市場

準(zhǔn)入）監(jiān)管框架安全與質(zhì)量優(yōu)先更嚴(yán)格的監(jiān)管藥品上市許可持

有人（MAH）制

度鼓勵創(chuàng)新規(guī)范中國地區(qū)藥品研發(fā)、生產(chǎn)、

流通及使用全流程貫穿產(chǎn)品全生命周期，強(qiáng)調(diào)藥品

安全性、有效性和質(zhì)量可控性強(qiáng)化對臨床試驗、生產(chǎn)規(guī)范（GMP）

及上市后監(jiān)測的監(jiān)管力度對違規(guī)行為加重處罰，包括罰款、

吊銷許可證及追究刑事責(zé)任允許研發(fā)機(jī)構(gòu)或個人持有藥品

批準(zhǔn)文號，并委托生產(chǎn)支持新藥研發(fā)，對急需或創(chuàng)新療法開辟快速審批通道圖20：《中華人民共和國藥品管理法》概要4更嚴(yán)厲的處罰

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趨（如（本的成國略中，0規(guī)國合用P使M如暢進(jìn)行并強(qiáng)化了國產(chǎn)替代同時與不斷演變的政策與研發(fā)通過成本效率提升持戰(zhàn)保料施原24點

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