2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀人之房地產(chǎn)交易制度政策通關(guān)試題庫(有答案)一、單項選擇題1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件的表述中，正確的是（）。A.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時已完成開發(fā)投資總額的15%即可B.劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，無需補繳土地出讓金C.共有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意D.已抵押的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓答案：C解析：A選項錯誤，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合“完成開發(fā)投資總額的25%以上”的條件（《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條）。B選項錯誤，劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，需經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批，準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地出讓金（《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條）。C選項正確，根據(jù)《民法典》第三百零一條，處分按份共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意（共有人另有約定的除外）。D選項錯誤，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人（《民法典》第四百零六條）。2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，其開發(fā)項目總投資為8000萬元，已投入開發(fā)建設(shè)資金2000萬元。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，該企業(yè)是否符合預(yù)售條件？（）A.符合，投入資金已達25%B.不符合，投入資金未達25%C.符合，投入資金已達20%D.不符合，需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書答案：B解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，商品房預(yù)售需滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上”。本題中總投資8000萬元，25%為2000萬元，但“投入開發(fā)建設(shè)的資金”需為“已完成的工程建設(shè)投資”，若2000萬元僅為土地出讓金或前期費用，未實際投入工程建設(shè)，則不符合條件。題目未明確資金用途，默認需嚴格滿足25%且為工程建設(shè)投入，因此2000萬元剛好達到25%，但實際操作中可能要求“超過25%”，故本題選B（注：部分地區(qū)執(zhí)行“達到25%”即可，需結(jié)合最新政策，此處按嚴格標準判斷）。3.存量房買賣合同網(wǎng)簽的主體是（）。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)B.買賣雙方C.不動產(chǎn)登記機構(gòu)D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)答案：B解析：根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范和加強存量房交易管理工作的通知》，存量房買賣合同網(wǎng)簽的主體是買賣雙方，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)僅提供協(xié)助服務(wù)，不得代替當事人簽訂合同。4.關(guān)于房屋租賃登記備案，下列說法正確的是（）。A.備案是租賃合同的生效要件B.未備案的租賃合同無效C.備案主要是為了管理，不影響合同效力D.備案由承租人單方申請答案：C解析：根據(jù)《民法典》第七百零六條，當事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。租賃登記備案是行政管理手段，非合同生效要件（《商品房屋租賃管理辦法》第十四條）。備案需由出租人和承租人共同申請（第十五條）。5.某住宅轉(zhuǎn)讓價格為300萬元，購房人申請商業(yè)貸款200萬元，貸款成數(shù)為（）。A.66.7%B.70%C.75%D.80%答案：A解析：貸款成數(shù)=貸款金額/房價款×100%=200/300≈66.7%。6.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列情形中，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記的是（）。A.申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限B.利害關(guān)系人申請異議登記C.預(yù)告登記D.查封登記答案：A解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記：（一）違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的；（二）存在尚未解決的權(quán)屬爭議的；（三）申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。7.個人轉(zhuǎn)讓購買滿2年的普通住房，增值稅政策為（）。A.全額征收5%B.免征C.差額征收5%D.差額征收3%答案：B解析：根據(jù)2023年最新政策（假設(shè)2025年延續(xù)），個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅（北上廣深非普通住房除外）。8.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，未辦理抵押登記的，抵押權(quán)（）。A.自合同簽訂時設(shè)立B.自登記時設(shè)立C.無效D.效力待定答案：B解析：根據(jù)《民法典》第四百零二條，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。二、多項選擇題1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形有（）。A.司法機關(guān)依法查封的B.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的C.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的D.已抵押但經(jīng)抵押權(quán)人同意的答案：ABC解析：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）依法收回土地使用權(quán)的；（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（五）權(quán)屬有爭議的；（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。D選項中已抵押但經(jīng)抵押權(quán)人同意的可以轉(zhuǎn)讓（《民法典》第四百零六條）。2.商品房現(xiàn)售應(yīng)當符合的條件包括（）。A.已通過竣工驗收B.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件C.物業(yè)管理方案已落實D.取得商品房預(yù)售許可證答案：ABC解析：《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，商品房現(xiàn)售應(yīng)當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。D選項為預(yù)售條件。3.房屋租賃合同的必備條款包括（）。A.租賃期限B.租金及支付方式C.房屋維修責(zé)任D.裝修條款答案：ABC解析：《商品房屋租賃管理辦法》第七條規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：（一）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；（二）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（三）租金和押金數(shù)額、支付方式；（四）租賃用途和房屋使用要求；（五）房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能；（六）租賃期限；（七）房屋維修責(zé)任；（八）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃氣等相關(guān)費用的繳納；（九）爭議解決辦法和違約責(zé)任；（十）其他約定。裝修條款非必備，但常見于合同中。4.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有（）。A.抵押人可以是債務(wù)人或第三人B.以集體土地使用權(quán)抵押的，需經(jīng)集體經(jīng)濟組織同意C.正在建造的建筑物可以抵押D.抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)需經(jīng)抵押權(quán)人書面同意答案：AC解析：A正確，抵押人可以是債務(wù)人本人或第三人（《民法典》第三百九十四條）。B錯誤，集體土地使用權(quán)抵押需符合《民法典》第三百九十九條規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押（法律另有規(guī)定的除外）。C正確，《民法典》第三百九十五條規(guī)定，正在建造的建筑物可以抵押。D錯誤，《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，只需通知抵押權(quán)人（無需同意）。三、判斷題1.房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以代客戶簽訂存量房買賣合同。（）答案：×解析：存量房買賣合同的簽訂主體是買賣雙方，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及人員僅提供居間或代理服務(wù)，不得代替當事人簽訂合同（《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十四條）。2.經(jīng)濟適用住房購房人擁有完全產(chǎn)權(quán)。（）答案：×解析：經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買滿5年并補繳土地收益等價款后，方可取得完全產(chǎn)權(quán)（《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第三十條）。3.房屋租賃合同中約定“租賃期間房屋增值收益歸出租人所有”，該條款無效。（）答案：×解析：租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同，增值收益屬于所有權(quán)范疇，雙方可約定歸屬，條款有效。4.不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)（法律另有規(guī)定的除外）。（）答案：√解析：《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。四、案例分析題案例1：2024年5月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）開發(fā)的“幸福家園”項目取得商品房預(yù)售許可證，總投資1.2億元，已投入開發(fā)資金3500萬元（其中土地出讓金2000萬元，工程建設(shè)投入1500萬元）。2024年6月，購房人張某與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定2025年12月交房，張某支付首付款80萬元，剩余120萬元申請銀行貸款。2025年3月，甲公司因資金鏈斷裂停工，無法按約交房。張某要求解除合同并賠償損失。問題：（1）甲公司取得預(yù)售許可證是否符合條件？為什么？（2）張某能否解除合同？法律依據(jù)是什么？（3）若甲公司未取得預(yù)售許可證即與張某簽約，合同效力如何？答案：（1）不符合條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，商品房預(yù)售需滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上”。本題中總投資1.2億元，25%為3000萬元，但“投入開發(fā)建設(shè)的資金”指工程建設(shè)投入（不包括土地出讓金），甲公司工程建設(shè)投入僅1500萬元，未達到3000萬元的25%標準，因此預(yù)售許可證的取得不符合法定條件（注：實際中預(yù)售許可審核可能存在瑕疵，但法律上需嚴格滿足工程建設(shè)投入比例）。（2）張某可以解除合同。根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，對方可以解除合同。甲公司因停工無法按約交房，構(gòu)成根本違約，張某有權(quán)解除合同。此外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，買受人可以解除合同。（3）若甲公司未取得預(yù)售許可證即簽約，合同無效。根據(jù)上述司法解釋第二條，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。案例2：2024年10月，李某將其名下一套住房（登記在李某一人名下，實際為李某與妻子王某的夫妻共同財產(chǎn)）通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀公司出售給趙某，售價280萬元。趙某查看了不動產(chǎn)權(quán)屬證書（僅登記李某），經(jīng)紀公司未核實共有人情況。雙方簽訂《存量房買賣合同》，趙某支付定金10萬元，約定2025年1月辦理過戶。2025年1月，王某得知后反對出售，拒絕配合辦理過戶。問題：（1）李某與趙某簽訂的合同是否有效？為什么？（2）趙某能否取得房屋所有權(quán)？為什么？（3）經(jīng)紀公司是否存在過錯？應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答案：（1）合同有效。根據(jù)《民法典》第五百九十七條，因出賣人未取得處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。無權(quán)處分不影響合同效力，合同有效（僅物權(quán)變動受影響）。（2）趙某不能取得房屋所有權(quán)。該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，李某單獨處分屬于無權(quán)處分。趙某雖查看了權(quán)屬證書（僅登記李某），但根據(jù)《民法典》第三百一十一條（善意取