住宅小區(qū)共有部分收益的法律剖析與實踐審視一、引言1.1研究背景與意義隨著我國城市化進程的加速，住宅小區(qū)作為居民生活的重要空間，其規(guī)模和數(shù)量不斷增長。住宅小區(qū)的共有部分，如電梯、停車場、公共區(qū)域等，在日常生活中發(fā)揮著重要作用，同時也成為了產(chǎn)生經(jīng)濟收益的來源。這些共有部分收益問題在當下社會中普遍存在，且日益凸顯其重要性。在現(xiàn)實生活里，住宅小區(qū)的共有部分收益形式多樣，包括利用電梯轎廂、小區(qū)外墻、道閘等設置廣告獲得的廣告收益，利用小區(qū)公共區(qū)域設置露天停車位、地下停車場收取的停車費用收益，以及將物業(yè)管理用房、攤位等出租產(chǎn)生的租金收益，還有公共設施場地使用費，如自動售飲水機、自動售貨機、按摩椅、電車充電樁、快遞柜等場地使用費，以及利用小區(qū)公共配套設施獲取的經(jīng)營性收入，如球場、游泳池、活動室等經(jīng)營收入。然而，由于相關法律法規(guī)在某些方面不夠完善，以及部分物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等主體在管理和執(zhí)行過程中存在不規(guī)范行為，導致住宅小區(qū)共有部分收益問題引發(fā)了諸多爭議和糾紛。例如，部分物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定將共有部分收益的收支情況進行公示，使得業(yè)主對收益的具體數(shù)額、使用情況等一無所知；一些企業(yè)甚至擅自挪用共有部分收益，將其用于企業(yè)自身的運營或其他不當用途，嚴重侵犯了業(yè)主的合法權益。在某些小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)公司就共有部分收益的歸屬和使用問題對簿公堂，耗費了大量的時間和精力，不僅影響了業(yè)主的生活質量，也對社區(qū)的和諧穩(wěn)定造成了負面影響。研究住宅小區(qū)共有部分收益問題具有多方面的重要意義。從維護業(yè)主權益的角度來看，明確共有部分收益的歸屬、管理和分配等問題，能夠使業(yè)主清楚了解自己的權益所在，當權益受到侵害時能夠依據(jù)法律進行維權，保障業(yè)主的經(jīng)濟利益。規(guī)范物業(yè)管理方面，清晰的共有部分收益規(guī)則能夠促使物業(yè)服務企業(yè)更加規(guī)范地進行管理，避免因利益沖突而產(chǎn)生的管理混亂，提高物業(yè)管理的透明度和公信力，促進物業(yè)服務企業(yè)提升服務質量，從而為業(yè)主提供更好的居住環(huán)境。從促進社會和諧穩(wěn)定的層面而言，解決好住宅小區(qū)共有部分收益問題，能夠減少業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾和糾紛，營造和諧的社區(qū)氛圍，進而推動整個社會的和諧發(fā)展，增強居民對社會治理的滿意度和信任度。1.2研究目的與方法本研究旨在全面且深入地剖析住宅小區(qū)共有部分收益問題，從法律視角出發(fā)，梳理和明確相關法律規(guī)定，剖析法律在實際應用中的難點與問題，從而為解決住宅小區(qū)共有部分收益糾紛提供堅實的理論依據(jù)與實踐指導，切實保障業(yè)主的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展。在研究過程中，將綜合運用多種研究方法，以確保研究的全面性和深入性。案例分析法是其中重要的一種，通過收集和整理大量真實的住宅小區(qū)共有部分收益糾紛案例，如[具體案例名稱]，深入剖析案例中涉及的法律問題、爭議焦點以及法院的裁判思路和依據(jù)。分析不同案例中共有部分收益的認定、歸屬、管理和分配等方面的具體情況，從中總結出具有普遍性和指導性的法律適用規(guī)則和實踐經(jīng)驗，為解決類似糾紛提供參考范例。文獻研究法也將貫穿研究始終。廣泛查閱國內外關于建筑物區(qū)分所有權、物業(yè)管理、共有財產(chǎn)等方面的法律法規(guī)，如《中華人民共和國民法典》物權編中關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定、《物業(yè)管理條例》等，梳理相關法律條文的演變和發(fā)展，準確把握法律的立法目的和精神實質。同時，收集和研讀國內外相關的學術著作、期刊論文、研究報告等文獻資料，了解學術界在住宅小區(qū)共有部分收益問題上的研究現(xiàn)狀和前沿動態(tài)，吸收和借鑒已有研究成果，為本文的研究提供理論支持和研究思路。此外，還會運用實證研究法，通過問卷調查、實地訪談等方式，對住宅小區(qū)業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等相關主體進行調研，了解他們在共有部分收益管理和分配過程中的實際做法、遇到的問題以及對相關法律規(guī)定的認知和看法。通過對實證數(shù)據(jù)的分析，揭示住宅小區(qū)共有部分收益問題在實際中的表現(xiàn)形式和存在的深層次原因，為提出針對性的建議提供現(xiàn)實依據(jù)。二、住宅小區(qū)共有部分收益的相關法律規(guī)定2.1《民法典》的核心規(guī)定2.1.1共有部分收益歸屬條款解析《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！边@一規(guī)定從法律層面明確了住宅小區(qū)共有部分收益的歸屬主體，為解決相關糾紛提供了關鍵的法律依據(jù)。從條文本身來看，首先明確了收益產(chǎn)生的來源是利用業(yè)主的共有部分，這里的共有部分范圍廣泛，包括建筑區(qū)劃內的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，以及建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或設備間等結構部分。以小區(qū)電梯為例，電梯屬于業(yè)主共有部分，若物業(yè)公司將電梯轎廂出租用于廣告投放，由此產(chǎn)生的廣告收入就屬于利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入。“扣除合理成本”是該條款的重要內容。合理成本是指利用主體為了獲取收益所支出的必要且合理的費用，這些費用的支出是為了使共有部分能夠產(chǎn)生收益。在電梯廣告收益中，廣告位的設置成本，如安裝廣告展示設備的費用；廣告的維護成本，包括定期清潔廣告畫面、維修設備等費用；管理成本，例如物業(yè)公司為洽談廣告業(yè)務、監(jiān)督廣告投放等所付出的人力、物力成本等，都屬于合理成本的范疇。利用主體，如物業(yè)服務企業(yè)，應當對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。若在訴訟中，物業(yè)公司主張扣除一定成本，就需要提供相應的合同、發(fā)票、賬目明細等證據(jù)，證明這些成本的真實性和合理性。這一規(guī)定對于保障業(yè)主權益意義重大。在以往，由于缺乏明確的法律規(guī)定，一些物業(yè)服務企業(yè)擅自將共有部分收益據(jù)為己有，業(yè)主的權益受到嚴重侵害卻難以維權。《民法典》的這一規(guī)定使業(yè)主能夠理直氣壯地主張自己的權益，當發(fā)現(xiàn)共有部分收益被不當侵占時，可以依據(jù)法律要求返還。2.1.2與建筑物區(qū)分所有權的關聯(lián)建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！睹穹ǖ洹逢P于共有部分收益的規(guī)定與建筑物區(qū)分所有權密切相關，是建筑物區(qū)分所有權中業(yè)主權利的重要體現(xiàn)。從業(yè)主對共有部分的共有權角度來看，共有部分收益歸業(yè)主共有是業(yè)主共有權在經(jīng)濟利益方面的直接體現(xiàn)。業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權人，對共有部分享有共有權，這種共有權不僅體現(xiàn)在對共有部分的使用上，還體現(xiàn)在對共有部分所產(chǎn)生收益的享有上。小區(qū)的公共停車場屬于業(yè)主共有部分，停車場的停車收費收益在扣除合理成本后歸業(yè)主共有，這是業(yè)主基于對停車場的共有權而應享有的經(jīng)濟利益。從共同管理權利方面分析，共有部分收益的管理和使用也體現(xiàn)了業(yè)主的共同管理權利。業(yè)主有權參與決定共有部分收益的使用方向，如用于補充專項維修資金、改善小區(qū)公共設施等，還可以通過業(yè)主大會等形式對共有部分收益的收支情況進行監(jiān)督。若物業(yè)公司擅自挪用共有部分收益，業(yè)主可以通過業(yè)主大會行使共同管理權利，要求物業(yè)公司說明情況并追回被挪用的資金。共有部分收益規(guī)定進一步保障了業(yè)主的權益。在建筑物區(qū)分所有權框架下，共有部分收益規(guī)定明確了業(yè)主在共有部分經(jīng)濟利益上的權利，使業(yè)主的權益得到更全面的保護。在共有部分收益問題上，業(yè)主不再處于被動地位，能夠依據(jù)法律積極維護自己的合法權益，增強了業(yè)主對建筑物區(qū)分所有權的實際掌控力。2.2其他相關法律法規(guī)及政策2.2.1《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。”這一規(guī)定從經(jīng)營程序和收益使用方向兩個方面對住宅小區(qū)共有部分收益進行了規(guī)范。在經(jīng)營程序方面，強調了利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營需要經(jīng)過多重同意。相關業(yè)主的同意是基于其對共有部分的共有權和使用權，其權益可能會受到經(jīng)營活動的直接影響。在小區(qū)公共區(qū)域設置攤位經(jīng)營小吃，周邊業(yè)主可能會受到噪音、衛(wèi)生等方面的影響，因此需要征得他們的同意。業(yè)主大會作為業(yè)主共同意志的體現(xiàn)，其同意是從小區(qū)整體利益出發(fā)，對經(jīng)營活動進行宏觀把控。物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)的日常管理中具有重要作用，其同意有助于經(jīng)營活動的順利開展，因為物業(yè)服務企業(yè)能夠提供關于場地使用、設施維護等方面的專業(yè)意見和協(xié)助。關于收益使用方向，規(guī)定業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，這是為了保障小區(qū)物業(yè)的長期維護和正常運轉。專項維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，如電梯的維修、小區(qū)道路的翻新等，關系到全體業(yè)主的切身利益。收益也可以按照業(yè)主大會的決定使用，這賦予了業(yè)主大會在收益使用上的自主決定權，體現(xiàn)了業(yè)主對共有部分收益的共同管理權利。業(yè)主大會可以根據(jù)小區(qū)的實際需求，決定將收益用于改善小區(qū)的公共設施，如建設小區(qū)健身廣場、增加綠化設施等?！段飿I(yè)管理條例》的這一規(guī)定與《民法典》關于共有部分收益的規(guī)定相互銜接?！睹穹ǖ洹访鞔_了共有部分收益歸業(yè)主共有，而《物業(yè)管理條例》進一步規(guī)定了收益的獲取程序和使用方向，使《民法典》的原則性規(guī)定更具可操作性。在實際應用中，當涉及住宅小區(qū)共有部分收益糾紛時，需要綜合運用兩部法律法規(guī)，以全面、準確地解決問題。2.2.2地方性法規(guī)與政策的補充細化不同地區(qū)根據(jù)自身的實際情況，針對住宅小區(qū)共有部分收益制定了各具特色的地方性法規(guī)與政策，對國家層面的法律法規(guī)進行了補充和細化。福建省住房和城鄉(xiāng)建設廳等四部門聯(lián)合發(fā)布的《福建省住宅小區(qū)公共收益管理辦法》明確規(guī)定建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用住宅小區(qū)業(yè)主的共有部分所產(chǎn)生的公共收益歸全體業(yè)主共有。在經(jīng)營合同（協(xié)議）監(jiān)管方面，要求物業(yè)服務合同未約定的住宅小區(qū)共有部分經(jīng)營事項，應當經(jīng)業(yè)主依法共同決定，并簽訂合同或者協(xié)議，作為物業(yè)服務合同的有效組成部分，向區(qū)住建局報備。在收益使用程序上進行了簡化，鼓勵由業(yè)主委員會（臨時物業(yè)管理委員會）或者物業(yè)服務企業(yè)制定住宅小區(qū)公共收益年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主依法表決同意后按計劃實施。業(yè)主大會可在管理規(guī)約中或者臨時物業(yè)管理委員會可依法征得業(yè)主同意后，采取一次性授權的方式，分別明確物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會使用公共收益的情形、條件、額度和程序。該辦法還規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會賬戶的公共收益可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)服務費用、水電公攤費用，甚至可用于房屋保險和體檢以及業(yè)主大會決定的其他事項支出。長沙市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布的《關于開展住宅小區(qū)公共收益信息公開活動的通知》，重點規(guī)范了公共收益信息公開方面的內容。通知明確了“物業(yè)公共收益”的范疇，是指利用住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等獲取的收入，扣除法定稅收、能耗、人工等管理成本后所得收益。在公開主體上，按照“誰管理誰負責”的原則，已依法成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會負責公共收益信息公開，尚未成立業(yè)主大會的或到期未進行換屆的，則由受托經(jīng)營的物業(yè)服務企業(yè)或其他主體負責公共收益信息公開。在公開方式和時限上，要求線下線上同步公開，且原則上應于每年的三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日。這些地方性法規(guī)與政策的差異，主要是由于不同地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平、物業(yè)管理現(xiàn)狀、居民需求等因素不同。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)可能更注重收益的多元化使用和高效管理，以滿足居民對高品質生活的需求；而一些地區(qū)可能由于物業(yè)管理起步較晚，更側重于規(guī)范收益的管理和信息公開，保障業(yè)主的基本知情權。地方性法規(guī)與政策的特色在于能夠因地制宜地解決本地區(qū)住宅小區(qū)共有部分收益問題，具有更強的針對性和可操作性，為國家法律法規(guī)的實施提供了有益的實踐經(jīng)驗。三、住宅小區(qū)共有部分的認定范圍3.1法定共有部分的界定3.1.1建筑區(qū)劃內的道路與綠地根據(jù)《民法典》第二百七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。這一規(guī)定明確了建筑區(qū)劃內道路和綠地作為共有部分的一般原則以及除外情形。在住宅小區(qū)中，除了連接小區(qū)與外部的城鎮(zhèn)公共道路外，小區(qū)內部的道路通常是供業(yè)主通行、車輛行駛以及休閑散步等使用的，這些道路屬于業(yè)主共有。小區(qū)內部的主干道、支干道以及連接各棟樓的小徑等，其建設成本往往包含在業(yè)主購房款中，土地使用權也屬于業(yè)主共有范圍，因此其所有權和使用權歸全體業(yè)主共有。在某些老舊小區(qū)改造過程中，對小區(qū)內部道路進行重新鋪設和拓寬，這一行為需要經(jīng)過業(yè)主大會的同意，因為道路屬于業(yè)主共有部分，改造涉及到業(yè)主的共同權益。對于綠地而言，除了屬于城鎮(zhèn)公共綠地，如位于小區(qū)周邊由市政部門管理和維護、對公眾開放的大型公園綠地，以及在購房合同中明確明示屬于某一戶業(yè)主個人所有的綠地外，小區(qū)內的其他綠地均屬于業(yè)主共有。小區(qū)內的草坪、花壇、綠化帶等綠地，為業(yè)主提供了休閑、觀賞的空間，提升了小區(qū)的居住環(huán)境質量，這些綠地的養(yǎng)護和管理費用也通常由業(yè)主共同承擔。在一些新建小區(qū)，開發(fā)商可能會在銷售時承諾將某塊綠地贈送給特定業(yè)主，這種情況下必須要有明確的書面約定且符合相關法律法規(guī)，否則該綠地應屬于全體業(yè)主共有。3.1.2公共場所、公用設施與物業(yè)服務用房小區(qū)內的公共場所，如小區(qū)內的廣場、休閑活動區(qū)域等，是為業(yè)主提供公共活動空間的場所，屬于業(yè)主共有。這些公共場所的建設目的是滿足業(yè)主的日常生活需求，增進業(yè)主之間的交流和互動。小區(qū)廣場經(jīng)常會舉辦業(yè)主活動，如廣場舞比賽、親子活動等，這體現(xiàn)了業(yè)主對共有公共場所的使用權利。公用設施，像小區(qū)內的健身器材、兒童游樂設施、路燈、垃圾桶等，是為保障小區(qū)正常生活秩序和居民生活便利而設置的，也屬于業(yè)主共有。這些公用設施的維修、更換等事項，需要由業(yè)主共同決定并承擔費用，通常從專項維修資金或者共有部分收益中支出。物業(yè)服務用房是物業(yè)服務企業(yè)開展物業(yè)服務活動的必要場所，其所有權依法屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務用房的用途是特定的，主要用于物業(yè)服務企業(yè)的辦公、存放物業(yè)維修工具和設備等，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自改變其用途。在實際操作中，有些物業(yè)服務企業(yè)可能會將部分物業(yè)服務用房出租用于商業(yè)經(jīng)營，這種行為侵犯了業(yè)主的共有權，業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)停止侵權行為，并將所得收益歸還給業(yè)主。3.1.3建筑物的基本結構與附屬設施部分建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，是建筑物得以安全存在和正常使用的關鍵，屬于業(yè)主共有。這些基本結構部分的維修、保養(yǎng)和改造關系到建筑物的整體安全和使用壽命，需要全體業(yè)主共同負責。在某小區(qū)，由于年久失修，建筑物的屋頂出現(xiàn)漏水問題，維修屋頂?shù)馁M用就應由全體業(yè)主共同承擔，這體現(xiàn)了業(yè)主對建筑物基本結構部分的共有責任。通道、樓梯、大堂等公共通行部分，是業(yè)主日常通行的必經(jīng)之路，也屬于業(yè)主共有。這些公共通行部分的暢通和安全至關重要，物業(yè)服務企業(yè)有責任進行維護和管理，確保業(yè)主能夠正常使用。消防、公共照明等附屬設施、設備，以及避難層、設備層或設備間等結構部分，對于保障小區(qū)的消防安全、正常照明以及設備運行等起著不可或缺的作用，同樣屬于業(yè)主共有。消防設施的定期檢查和維護需要投入資金和人力，這些費用通常從業(yè)主共同繳納的費用或者共有部分收益中支出，體現(xiàn)了業(yè)主對附屬設施部分的共有權益和責任。3.2約定共有部分的情形3.2.1合同約定與業(yè)主大會決議在住宅小區(qū)共有部分的認定中，合同約定和業(yè)主大會決議是確定約定共有部分的重要方式，它們各自有著特定的條件和程序，在實踐中也有著廣泛的應用。通過購房合同約定共有部分，是開發(fā)商與業(yè)主在房屋買賣過程中對共有部分的一種預先確定方式。這種約定需要滿足一定條件，必須在合同中以明確、具體的條款進行表述，避免產(chǎn)生歧義。合同中應詳細說明共有部分的具體范圍、使用方式、收益分配等內容，如明確指出小區(qū)內某塊空地屬于業(yè)主共有，可用于建設休閑廣場，且其收益歸全體業(yè)主共有。約定內容不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，否則該約定無效。若合同約定將本應屬于業(yè)主共有的物業(yè)服務用房歸開發(fā)商所有，這就違反了《民法典》關于物業(yè)服務用房屬于業(yè)主共有的規(guī)定，該約定不具有法律效力。業(yè)主大會決議確定共有部分，是業(yè)主行使共同管理權利的重要體現(xiàn)。業(yè)主大會決議需滿足法定程序，首先要達到法定的參會人數(shù)和表決通過比例。根據(jù)相關規(guī)定，一般情況下，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，決定某些重大事項時，如改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。在作出決議前，應充分保障業(yè)主的知情權和參與權，提前公告會議議題和相關資料，讓業(yè)主有足夠的時間了解情況并發(fā)表意見。在實踐中，合同約定常用于小區(qū)建設初期，確定一些基本的共有部分情況。在某新建小區(qū)的購房合同中，明確約定小區(qū)內的地下停車場部分車位為業(yè)主共有，其收益在扣除合理成本后用于補充小區(qū)的專項維修資金。業(yè)主大會決議則更多地應用于小區(qū)建成后的管理過程中，當需要對共有部分進行調整或利用時，通過業(yè)主大會決議來確定。某小區(qū)業(yè)主大會通過決議，將小區(qū)內一塊閑置的共有空地出租給一家企業(yè)作為臨時倉庫，所得收益用于改善小區(qū)的公共設施。3.2.2特殊共有部分的認定爭議與解決在住宅小區(qū)共有部分的認定中，一些特殊共有部分的認定存在諸多爭議，這些爭議給業(yè)主權益的保障和物業(yè)管理帶來了挑戰(zhàn)，需要通過合理的法律途徑和方法來解決。以小區(qū)內的架空層為例，架空層是建筑物中用柱子架空的那一層，其功能多樣，可用于停車、休閑活動等。在某些小區(qū)，開發(fā)商在銷售房屋時，對架空層的權屬未作明確說明，導致業(yè)主與開發(fā)商之間就架空層是否屬于業(yè)主共有產(chǎn)生爭議。開發(fā)商可能認為架空層是其投資建設的，應歸其所有；而業(yè)主則認為架空層屬于建筑物的一部分，且在購房時房價中包含了相應的公攤面積，應屬于業(yè)主共有。在[具體案例名稱]中，法院在審理此類爭議時，會綜合考慮多種因素，如規(guī)劃文件中對架空層的用途和權屬規(guī)定、購房合同中的相關約定、架空層的實際使用情況等。如果規(guī)劃文件明確架空層為公共配套設施，且購房合同中未明確架空層歸開發(fā)商所有，那么法院通常會認定架空層屬于業(yè)主共有。小區(qū)內的人防工程也常引發(fā)共有部分認定爭議。人防工程是為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰(zhàn)時可用于防空的地下室。在一些小區(qū)，人防工程平時被用作停車場，對于其收益歸屬存在爭議。從法律規(guī)定來看，人防工程的所有權屬于國家，但在和平時期，投資者可以對人防工程進行使用和收益。開發(fā)商作為人防工程的投資者，可能主張對人防工程停車場的收益享有權利；而業(yè)主則認為，雖然人防工程所有權屬于國家，但他們在購房時支付了相應的費用，且小區(qū)的物業(yè)服務費用中也包含了對人防工程維護管理的費用，因此人防工程停車場的收益應在扣除合理成本后歸業(yè)主共有。在解決這類爭議時，通常依據(jù)相關法律法規(guī)，如《中華人民共和國人民防空法》等，同時結合當?shù)氐木唧w政策和實際情況。一些地區(qū)規(guī)定，人防工程平時的使用收益應優(yōu)先保障小區(qū)業(yè)主的停車等需求，收益在扣除必要的維護管理成本后，可按照一定比例在開發(fā)商和業(yè)主之間進行分配。在處理特殊共有部分認定爭議時，業(yè)主可以通過協(xié)商、調解、仲裁或訴訟等法律途徑來解決。協(xié)商是爭議雙方首先嘗試的方式，業(yè)主與開發(fā)商或物業(yè)服務企業(yè)可以就爭議問題進行溝通，尋求雙方都能接受的解決方案。如果協(xié)商不成，可以請求當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門、消費者協(xié)會等第三方機構進行調解。若調解無果，根據(jù)雙方事先簽訂的仲裁協(xié)議，可向仲裁機構申請仲裁；若沒有仲裁協(xié)議，則可以向有管轄權的人民法院提起訴訟，通過司法裁判來確定特殊共有部分的歸屬和收益分配等問題。四、住宅小區(qū)共有部分收益的常見類型4.1廣告收益4.1.1電梯廣告收益案例分析以西安市灞橋區(qū)永澤五里州小區(qū)為例，該小區(qū)業(yè)主喬先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)公示的2024年度電梯廣告收入總計僅3600元，這與他所了解的實際情況嚴重不符。經(jīng)他統(tǒng)計，小區(qū)7棟樓，部分樓有兩個單元，每個單元配備兩個電梯，每個電梯轎廂內有4個廣告位，電梯間還有1個廣告位，總計有108個廣告位，其中還包含部分電子屏廣告。按照公示收入計算，一個廣告位一年費用才33元，每月僅2塊多錢，價格明顯不合理。喬先生查詢了解到，一二線城市一個廣告位一個月投放費用最少在百十元錢，因此對物業(yè)公示的收入情況提出質疑，希望物業(yè)能出具更清楚的明細或相關證據(jù)。物業(yè)負責人回應稱，小區(qū)電梯廣告運營統(tǒng)一交給廣告公司，合同約定一年價格就是3600元，并表示廣告費受地理位置、入住率等多因素影響，小區(qū)位置偏，900余戶居民入住率不到60%，廣告投入后成交率低，所以收入較低。當記者咨詢能否查看或公示物業(yè)公司與廣告商簽訂的合同，物業(yè)負責人表示合同不在其手里，目前找不見。從這一案例可以看出，電梯廣告收益糾紛主要集中在廣告投放合同簽訂和收益歸屬爭議兩方面。在廣告投放合同簽訂上，物業(yè)公司與廣告公司簽訂合同，卻未能妥善保管合同，導致業(yè)主對合同內容和收益價格的真實性存疑。合同簽訂過程缺乏業(yè)主參與和監(jiān)督，業(yè)主對廣告投放的具體條款、價格確定依據(jù)等一無所知。在收益歸屬爭議方面，根據(jù)《民法典》第282條規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。小區(qū)電梯屬于業(yè)主共有部分，其廣告收益應歸業(yè)主共有，但物業(yè)在收益公示上存在問題，未能充分保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權，引發(fā)業(yè)主對收益歸屬的質疑。這一案例凸顯了規(guī)范電梯廣告收益管理，加強合同監(jiān)管和收益公示的重要性。4.1.2小區(qū)公共區(qū)域其他廣告收益除了電梯廣告收益，小區(qū)大堂、外墻等公共區(qū)域廣告收益也具有獨特特點。小區(qū)大堂是業(yè)主和訪客進出小區(qū)的必經(jīng)之地，人員流量較大，廣告受眾面廣。大堂廣告通常以燈箱廣告、電子屏廣告等形式呈現(xiàn)，內容涵蓋各類商業(yè)廣告、社區(qū)通知等。外墻廣告則具有較大的展示面積和較強的視覺沖擊力，能夠吸引過往行人的注意。在一些臨街的小區(qū)，外墻廣告甚至可以為周邊商家提供廣告宣傳服務。目前，小區(qū)大堂、外墻等公共區(qū)域廣告收益的管理現(xiàn)狀并不樂觀。部分物業(yè)服務企業(yè)在未經(jīng)業(yè)主大會同意的情況下，擅自與廣告商簽訂合同，進行廣告投放。在收益管理方面，存在收支不透明的問題，業(yè)主難以了解廣告收益的具體數(shù)額、使用情況等。一些物業(yè)服務企業(yè)將廣告收益挪作他用，未按照規(guī)定用于補充專項維修資金或其他業(yè)主共同決定的事項。與電梯廣告收益相比，小區(qū)大堂、外墻等公共區(qū)域廣告收益的相同點在于，它們都屬于利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本后應歸業(yè)主共有，都需要遵循相關法律法規(guī)和管理規(guī)定，保障業(yè)主的知情權和參與權。不同點在于，廣告展示位置和受眾不同，導致廣告收益的價格和形式可能存在差異。電梯廣告受眾主要是小區(qū)業(yè)主，而大堂、外墻廣告受眾還包括訪客、過往行人等。廣告設置和管理難度也有所不同，外墻廣告的設置可能需要考慮建筑安全、城市規(guī)劃等多方面因素，管理難度相對較大。4.2停車收益4.2.1占用共有道路或場地的停車費收益以芝罘法院公布的一起小區(qū)停車收益歸屬典型案例為例，某小區(qū)規(guī)劃有地面停車位442個、地下停車位167個以及業(yè)委會后期自行劃線的地面車位。2005年8月起，開發(fā)商委托Y物業(yè)公司為涉案小區(qū)提供物業(yè)服務，根據(jù)前期物業(yè)服務合同約定，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括車輛的停放管理，地面車位每輛機動車每月60元，地下停車庫每輛每月70元。2018年3月，小區(qū)業(yè)委會成立，2019年1月，小區(qū)業(yè)委會通過相應程序解聘Y物業(yè)公司，次日，Y物業(yè)公司撤離小區(qū)，不再繼續(xù)提供物業(yè)服務。2022年，該小區(qū)業(yè)委會向法院提起訴訟，請求Y物業(yè)公司返還自2005年8月至2019年1月被告撤場之日期間小區(qū)地面停車收益款及利息。法院經(jīng)審理認為，涉案小區(qū)地面停車位包括規(guī)劃的442個以及后期業(yè)委會自行劃線的地面車位。其中，442個地面停車位雖經(jīng)規(guī)劃，但并無獨立產(chǎn)權，現(xiàn)有證據(jù)亦無法證明開發(fā)商與業(yè)主有對上述車位的歸屬作出約定，且該部分車位實際占用了小區(qū)共有場地，故應認定為全體業(yè)主共有；業(yè)委會占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的其他車位，亦屬于業(yè)主共有。物業(yè)公司對屬于業(yè)主共有部分區(qū)域進行停車管理所取得的每車每月60元費用，應屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)公司辯稱每車每月60元的停車費用為其停車管理服務費，并非涉案小區(qū)的公共收益，缺乏依據(jù)，法院不予采信。最終判決Y物業(yè)公司扣除25%的物業(yè)停車經(jīng)營管理費用后，返還75%的地面停車收益。一審判決后，Y物業(yè)公司上訴，二審維持原判。從這一案例可以看出，占用業(yè)主共有的道路或場地設置停車位的停車費收益，在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有。合理成本包括物業(yè)公司為停車管理所支出的人員工資、設備維護費用、能耗費用等必要的經(jīng)營成本。在收益分配方面，通常由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定具體的分配方式，可以用于補充專項維修資金，以保障小區(qū)公共設施的維修和更新；也可以按照業(yè)主專有部分面積所占比例分配給業(yè)主，或者用于改善小區(qū)的公共設施，如建設充電樁、美化停車環(huán)境等。在實踐中，為避免類似糾紛，應明確停車位的權屬，在購房合同、物業(yè)服務合同中對停車費收益的歸屬、管理和分配等事項作出清晰約定。物業(yè)公司應定期向業(yè)主公示停車費收益的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督，確保收益的透明管理和合理使用。4.2.2利用地下人防工程停車位收益地下人防工程停車位收益歸屬存在較大爭議。從法律規(guī)定來看，《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定：“國家對人民防空設施建設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！边@表明人防工程平時的收益歸投資者所有。在實際情況中，開發(fā)商往往是人防工程的投資者，他們認為自己有權獲取人防工程停車位的收益，如通過出租人防車位收取租金。業(yè)主則認為，雖然人防工程所有權屬于國家，但他們在購房時支付了相應的費用，且小區(qū)的物業(yè)服務費用中也包含了對人防工程維護管理的費用，因此人防工程停車場的收益應在扣除合理成本后歸業(yè)主共有。部分業(yè)主還指出，人防工程是小區(qū)的配套設施，其主要目的是為了保障業(yè)主的權益，收益也應服務于業(yè)主。為解決這一爭議，應依據(jù)相關法律法規(guī)，結合當?shù)氐木唧w政策和實際情況。一些地區(qū)規(guī)定，人防工程平時的使用收益應優(yōu)先保障小區(qū)業(yè)主的停車等需求，收益在扣除必要的維護管理成本后，可按照一定比例在開發(fā)商和業(yè)主之間進行分配。開發(fā)商和業(yè)主可以通過協(xié)商，在合同中明確人防工程停車位收益的分配方式，如約定將部分收益用于小區(qū)公共設施的維護和建設，或者以降低業(yè)主停車租金等方式讓業(yè)主分享收益。在某小區(qū)，業(yè)主委員會與開發(fā)商達成協(xié)議，將人防車位租金的30%用于補充小區(qū)的維修基金，既保障了開發(fā)商的收益權，也使業(yè)主從人防車位的收益中獲得了實際利益。如果協(xié)商不成，業(yè)主可以通過訴訟等法律途徑來維護自己的權益，由法院根據(jù)具體情況作出公正的判決。4.3其他經(jīng)營收益4.3.1攤位出租收益小區(qū)內攤位出租收益主要來源于在小區(qū)公共區(qū)域設置攤位進行商業(yè)經(jīng)營所收取的租金。在一些規(guī)模較大的小區(qū)，為了滿足業(yè)主日常生活需求，會在小區(qū)內部劃定專門區(qū)域設置攤位，用于經(jīng)營水果、蔬菜、小吃等。這些攤位的設置通常需要經(jīng)過一定的審批程序，以確保其合法性和規(guī)范性。在攤位出租管理方面，一般由物業(yè)服務企業(yè)負責具體的管理工作。物業(yè)服務企業(yè)會與攤主簽訂租賃合同，明確租賃期限、租金標準、攤位使用規(guī)定等事項。租金標準的確定通常會考慮多種因素，如攤位的位置、面積大小、小區(qū)的人流量等。位于小區(qū)出入口附近、面積較大的攤位，租金可能相對較高；而位置較為偏僻、面積較小的攤位，租金則會相對較低。目前，攤位出租收益分配中存在一些問題。部分物業(yè)服務企業(yè)未將攤位出租收益納入共有部分收益進行管理，而是將其作為企業(yè)自身的經(jīng)營收入，導致業(yè)主無法享受這部分收益。在收益分配比例上也存在爭議，一些企業(yè)在扣除成本時，存在不合理扣除的情況，如將與攤位出租管理無關的費用也計入成本，從而減少業(yè)主應得的收益份額。為解決這些問題，應加強對攤位出租收益的監(jiān)管。明確規(guī)定攤位出租收益屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務企業(yè)必須將其納入共有部分收益管理體系。建立健全收益分配機制，在扣除合理成本時，應制定詳細的成本清單，并向業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會或業(yè)主委員會應積極參與攤位出租收益的管理，定期對收益情況進行審計，確保收益分配的公平、公正。4.3.2公共配套設施經(jīng)營收益小區(qū)內的球場、游泳池、活動室等公共配套設施，在滿足業(yè)主日常休閑娛樂需求的同時，也可以通過合理經(jīng)營產(chǎn)生收益。以球場為例，一些小區(qū)的籃球場、羽毛球場等在非高峰時段可以對外出租，收取一定的場地使用費；游泳池可以通過辦理會員、單次收費等方式獲取收益；活動室可以用于舉辦各類培訓課程、文化活動等，收取相應的費用。從收益歸屬來看，根據(jù)相關法律規(guī)定，這些公共配套設施屬于業(yè)主共有部分，其經(jīng)營收益在扣除合理成本后，應歸業(yè)主共有。合理成本包括設施的維護費用、水電費、管理人員工資等。游泳池的水處理藥劑費用、加熱設備的能耗費用，以及球場的場地維護費用等，都屬于合理成本的范疇。在管理模式上，目前存在多種方式。一種是由物業(yè)服務企業(yè)負責經(jīng)營管理，物業(yè)服務企業(yè)負責設施的日常運營、維護、人員管理等工作，收益在扣除成本后，按照一定比例分配給業(yè)主。另一種是由業(yè)主委員會自行組織經(jīng)營管理，業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)人員負責設施的運營，收益直接歸業(yè)主共有，用于小區(qū)公共設施的維護和改善等。還有一些小區(qū)采用合作經(jīng)營的模式，與專業(yè)的體育機構、文化機構等合作，共同經(jīng)營公共配套設施，按照合作協(xié)議分配收益。不同管理模式各有優(yōu)劣。物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理模式的優(yōu)勢在于其具有豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)的管理團隊，能夠保證設施的正常運營和良好維護；但缺點是可能存在利益沖突，如為了追求自身利益而不合理扣除成本，導致業(yè)主收益受損。業(yè)主委員會自行經(jīng)營管理模式的優(yōu)勢在于能夠更好地保障業(yè)主的權益，收益分配更加透明；但可能面臨管理經(jīng)驗不足、運營成本較高等問題。合作經(jīng)營模式的優(yōu)勢在于可以充分利用合作方的專業(yè)資源和市場渠道，提高設施的運營效率和收益水平；但需要注意合作協(xié)議的簽訂和執(zhí)行，避免出現(xiàn)糾紛。五、住宅小區(qū)共有部分收益的分配與管理5.1收益分配的原則與方法5.1.1約定優(yōu)先原則約定優(yōu)先原則在住宅小區(qū)共有部分收益分配中具有重要地位，其法律依據(jù)明確且在實踐中有著廣泛的應用?！睹穹ǖ洹返诙侔耸龡l規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定?！边@一規(guī)定確立了約定優(yōu)先原則在建筑物區(qū)分所有權相關事務中的法律地位，為住宅小區(qū)共有部分收益分配提供了首要遵循。在實踐中，常見的約定方式包括在購房合同、物業(yè)服務合同以及業(yè)主公約等文件中對共有部分收益分配進行明確約定。在購房合同中，開發(fā)商與業(yè)主可以約定小區(qū)共有部分收益的分配方式，如約定將部分廣告收益用于小區(qū)公共設施的建設和維護。物業(yè)服務合同中，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)也可以就共有部分收益的分配、管理等事項達成約定，如約定物業(yè)服務企業(yè)在共有部分收益中提取一定比例作為管理費用。業(yè)主公約作為業(yè)主共同遵守的行為準則，也可以對共有部分收益分配作出規(guī)定，以保障全體業(yè)主的共同利益。以某小區(qū)為例，在其物業(yè)服務合同中明確約定，小區(qū)電梯廣告收益在扣除合理成本后，70%歸業(yè)主共有，用于補充專項維修資金，30%作為物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營管理費用。這種約定既考慮了業(yè)主對共有部分收益的合法權益，又為物業(yè)服務企業(yè)提供了一定的經(jīng)濟激勵，使其能夠更好地履行管理職責。在實際操作中，按照這一約定，該小區(qū)每年將電梯廣告收益的70%及時存入專項維修資金賬戶，用于小區(qū)電梯的維修和更新，保障了電梯的正常運行；物業(yè)服務企業(yè)則將30%的收益用于廣告業(yè)務洽談、維護管理等方面的支出，確保了廣告投放的順利進行。約定優(yōu)先原則的重要性不言而喻。它充分尊重了業(yè)主的意思自治，使業(yè)主能夠根據(jù)小區(qū)的實際情況和自身需求，自主決定共有部分收益的分配方式，體現(xiàn)了對業(yè)主權利的尊重和保障。通過明確的約定，可以有效減少收益分配糾紛的發(fā)生，提高物業(yè)管理的效率和透明度。在上述案例中，由于有明確的約定，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在電梯廣告收益分配上不存在爭議，雙方能夠按照約定履行各自的義務，避免了因分配問題引發(fā)的矛盾和糾紛。5.1.2按比例分配原則當住宅小區(qū)共有部分收益分配沒有約定或約定不明時，按比例分配原則成為解決收益分配問題的關鍵依據(jù)，其具有充分的合理性且在實際操作中有明確的計算方法?！睹穹ǖ洹返诙侔耸龡l規(guī)定：“沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定?！边@一規(guī)定為按比例分配原則提供了堅實的法律基礎。按比例分配原則的合理性在于，它充分考慮了業(yè)主對住宅小區(qū)共有部分的權益份額。業(yè)主專有部分面積越大，其對共有部分的占有和使用權益相對也越大，因此在共有部分收益分配中應獲得相應更多的份額。這種分配方式體現(xiàn)了公平、公正的原則，能夠保障每個業(yè)主的合法權益。在實際計算中，首先需要確定業(yè)主專有部分面積和建筑物總面積。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權解釋》第8條規(guī)定，專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積則是所有業(yè)主專有部分面積之和。在某小區(qū)中，業(yè)主A的專有部分面積為100平方米，小區(qū)建筑物總面積為10000平方米。該小區(qū)共有部分收益在扣除合理成本后為10萬元。按照按比例分配原則，業(yè)主A應分得的收益為：（100÷10000）×100000=1000元。按比例分配原則在實踐中有著廣泛的應用。在一些小區(qū)，共有部分收益如廣告收益、停車收益等，在沒有約定的情況下，通常按照業(yè)主專有部分面積所占比例進行分配。這種分配方式簡單明了，易于操作，能夠確保收益分配的公平性。在處理小區(qū)共有部分收益分配糾紛時，法院也通常會依據(jù)按比例分配原則進行裁判，以保障業(yè)主的合法權益。在[具體案例名稱]中，法院在審理小區(qū)共有部分收益分配糾紛時，由于雙方?jīng)]有約定收益分配方式，法院依據(jù)按比例分配原則，根據(jù)各業(yè)主專有部分面積所占比例，對共有部分收益進行了合理分配，解決了糾紛，維護了業(yè)主的權益。5.2收益管理的主體與職責5.2.1業(yè)主委員會的管理職責業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在住宅小區(qū)共有部分收益管理中肩負著重要職責，這些職責涵蓋多個方面，且在實際操作中通過具體工作得以體現(xiàn)，同時也面臨著一些挑戰(zhàn)。賬目管理是業(yè)主委員會的關鍵職責之一。業(yè)主委員會應當建立健全規(guī)范的賬目管理制度，對共有部分收益的收支情況進行詳細、準確的記錄。設立專門的賬戶用于存儲共有部分收益，確保資金的安全和獨立管理。定期編制財務報表，包括收入明細、支出明細、余額等，以便清晰地反映收益的收支狀況。在實際工作中，業(yè)主委員會需要安排專人負責賬目管理，定期對賬目進行核對和審計，確保賬目的真實性和準確性。某小區(qū)業(yè)主委員會設立了財務委員崗位，由具有財務專業(yè)知識的委員負責共有部分收益賬目管理，每月編制財務報表，并在小區(qū)公告欄進行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。監(jiān)督收益使用也是業(yè)主委員會的重要職責。業(yè)主委員會有權對共有部分收益的使用方向和使用過程進行監(jiān)督，確保收益按照業(yè)主大會的決定和相關法律法規(guī)的規(guī)定使用。當共有部分收益計劃用于補充專項維修資金時，業(yè)主委員會要監(jiān)督資金的使用是否真正用于維修項目，是否存在挪用、浪費等情況。在實際操作中，業(yè)主委員會可以通過參與維修項目的招標、驗收等環(huán)節(jié)，對資金使用進行全程監(jiān)督。某小區(qū)在使用共有部分收益進行電梯維修時，業(yè)主委員會成立了監(jiān)督小組，參與電梯維修公司的招標工作，對維修合同的簽訂進行審核，在維修過程中定期檢查維修進度和質量，維修完成后組織專業(yè)人員進行驗收，確保維修資金的合理使用。組織收益分配同樣是業(yè)主委員會不可忽視的職責。根據(jù)業(yè)主大會的決定和相關法律法規(guī)，業(yè)主委員會負責具體組織共有部分收益的分配工作。在分配過程中，要確保分配的公平、公正，按照約定的分配方式或按比例分配原則進行分配。當收益分配方式為按業(yè)主專有部分面積所占比例分配時，業(yè)主委員會需要準確計算各業(yè)主的分配份額，并及時發(fā)放收益。某小區(qū)業(yè)主委員會在進行共有部分收益分配時，首先根據(jù)業(yè)主大會的決議確定分配方案，然后通過查閱房產(chǎn)資料準確計算各業(yè)主的專有部分面積，按照比例計算出每個業(yè)主應得的收益份額，最后通過銀行轉賬的方式將收益發(fā)放到業(yè)主賬戶，并在小區(qū)公告欄公示分配結果。然而，業(yè)主委員會在履行職責過程中面臨諸多困難和挑戰(zhàn)。部分業(yè)主委員會成員缺乏專業(yè)的財務管理知識和經(jīng)驗，在賬目管理和收益分配等工作中可能出現(xiàn)錯誤或不規(guī)范的情況。一些成員對財務報表的編制、審計等工作不熟悉，導致賬目管理混亂。業(yè)主委員會在監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的過程中，可能會受到物業(yè)服務企業(yè)的阻礙，雙方在收益管理的理念和方式上存在分歧，導致監(jiān)督工作難以有效開展。在某小區(qū)，業(yè)主委員會要求物業(yè)服務企業(yè)提供共有部分收益的詳細賬目和合同，但物業(yè)服務企業(yè)以各種理由拖延，拒絕提供相關資料，使得業(yè)主委員會的監(jiān)督工作無法進行。5.2.2物業(yè)服務企業(yè)的管理義務物業(yè)服務企業(yè)在住宅小區(qū)共有部分收益管理中承擔著一系列重要義務，這些義務明確了其在收益管理中的責任和行為規(guī)范，違反義務將承擔相應的法律責任。收益代收是物業(yè)服務企業(yè)的基本義務之一。當住宅小區(qū)共有部分產(chǎn)生收益時，如廣告收益、停車收益等，物業(yè)服務企業(yè)通常負責代收這些收益。在代收過程中，要確保收益的及時收取和準確記錄。對于電梯廣告收益，物業(yè)服務企業(yè)應按照廣告合同的約定，及時向廣告商收取廣告費用，并開具合法的收款憑證，同時在賬目上準確記錄每一筆收入。成本核算也是物業(yè)服務企業(yè)的重要義務。在共有部分收益管理中，物業(yè)服務企業(yè)需要對為獲取收益而支出的成本進行核算，以確定合理的成本扣除額。成本核算應遵循真實性、合理性和準確性的原則，確保扣除的成本確實是為了獲取收益而支出的必要費用。在核算電梯廣告成本時，要包括廣告位的設置成本、廣告的維護成本、管理成本等。物業(yè)服務企業(yè)應保存好相關的成本支出憑證，如發(fā)票、合同等，以便在需要時進行查證。定期公示共有部分收益的收支情況是物業(yè)服務企業(yè)的法定義務。根據(jù)相關法律法規(guī)和物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)服務企業(yè)應定期將共有部分收益的收支情況向業(yè)主公示，保障業(yè)主的知情權。公示的內容應包括收入明細、支出明細、余額等，公示的方式可以是在小區(qū)公告欄張貼公告、在業(yè)主微信群發(fā)布信息等。某小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)每月在小區(qū)公告欄張貼共有部分收益收支情況公告，詳細列出本月的廣告收入、停車收入、攤位出租收入等各項收入，以及用于廣告維護、車位管理、攤位管理等方面的支出，讓業(yè)主清楚了解共有部分收益的收支情況。如果物業(yè)服務企業(yè)違反上述義務，將承擔相應的法律責任。在收益代收方面，若物業(yè)服務企業(yè)未按照合同約定及時收取收益，導致業(yè)主利益受損，應承擔違約責任。若未能準確記錄收益，造成賬目混亂，影響業(yè)主對收益情況的了解，業(yè)主有權要求其整改，并賠償由此造成的損失。在成本核算中，若物業(yè)服務企業(yè)故意虛增成本，以減少業(yè)主應得的收益份額，業(yè)主可以要求其返還多扣除的成本，并承擔侵權責任。在收益公示方面，若物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定定期公示收支情況，業(yè)主有權向相關部門投訴，相關部門可對其進行行政處罰。在[具體案例名稱]中，物業(yè)服務企業(yè)未按時公示共有部分收益收支情況，被業(yè)主投訴后，當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門對其進行了警告，并責令限期整改。六、住宅小區(qū)共有部分收益的法律糾紛與解決6.1常見法律糾紛類型6.1.1收益歸屬爭議糾紛在住宅小區(qū)共有部分收益相關糾紛中，收益歸屬爭議糾紛較為常見。在西安市灞橋區(qū)永澤五里州小區(qū)，業(yè)主喬先生對小區(qū)物業(yè)公示的電梯廣告收益提出質疑。小區(qū)物業(yè)公示2024年度電梯廣告收入總計僅3600元，但喬先生經(jīng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)小區(qū)廣告位眾多，按照公示收入計算廣告位價格明顯不合理。物業(yè)雖回應稱受多種因素影響收入低且合同約定如此，但無法提供合同，導致業(yè)主對收益歸屬存疑。此案例中，爭議焦點在于電梯廣告收益的真實數(shù)額及歸屬。業(yè)主認為電梯屬于業(yè)主共有部分，廣告收益應歸業(yè)主共有，且物業(yè)公示收入與實際情況不符，可能存在侵占業(yè)主收益的情況；而物業(yè)則以合同約定和多種影響因素為由，主張公示收入的合理性。從法律依據(jù)來看，《民法典》第二百八十二條明確規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。在該案例中，小區(qū)電梯屬于業(yè)主共有部分，因此電梯廣告收益在扣除合理成本后應歸業(yè)主共有。這一規(guī)定為解決此類收益歸屬爭議糾紛提供了關鍵的法律支撐，明確了業(yè)主對共有部分收益的合法權益。6.1.2收益分配不公糾紛收益分配不公糾紛在住宅小區(qū)共有部分收益問題中也時有發(fā)生。以佛山市禪城區(qū)惠景城小區(qū)為例，該小區(qū)部分業(yè)主對公共收益分配存在不滿。小區(qū)實行“包干制”規(guī)定公共收益分配方案，物業(yè)經(jīng)營歸業(yè)主所有的共用部位，商業(yè)廣告、場地租賃等每年固定3萬元經(jīng)營收入劃入公共收益賬戶，停車經(jīng)營收入每月固定劃入7萬元（其中1萬元業(yè)委會辦公經(jīng)費，1萬元稅費）。業(yè)主認為停車收費每月收益幾十萬，但公共收益賬戶每月僅收入六七萬元，比例太低且十幾年未提高標準，存在分配不合理和侵吞公共財務之嫌；而物業(yè)及業(yè)委會則稱大半公共收益需補貼物業(yè)公司日常運營，小區(qū)物業(yè)處于“虧損”運營，須公共收益補償物業(yè)運營以提供正常服務。此糾紛產(chǎn)生的原因主要在于分配方案缺乏合理性和動態(tài)調整機制?，F(xiàn)行分配方案多年未變，未考慮小區(qū)實際收益增長情況，導致業(yè)主認為自身權益受損。物業(yè)與業(yè)主之間缺乏有效溝通和協(xié)商機制，在制定和調整分配方案時，未充分征求業(yè)主意見，導致雙方對收益分配的認知和期望存在較大差異。信息不對稱也是重要原因，業(yè)主對物業(yè)運營成本和收益情況了解有限，難以判斷分配方案的合理性，容易引發(fā)對物業(yè)和業(yè)委會的信任危機。6.1.3收益賬目不明糾紛收益賬目不明糾紛同樣困擾著住宅小區(qū)共有部分收益管理。在湖南省株洲市石峰區(qū)某小區(qū)，業(yè)主趙某認為自2019年以來，所在小區(qū)公共區(qū)域諸如廣告、飲水機、快遞柜等產(chǎn)生的收益，屬于業(yè)主的公共收益，但物業(yè)公司從未向小區(qū)業(yè)主進行公示，也未分配，侵犯了業(yè)主的知情權和監(jiān)督權，遂向法院提起訴訟，請求物業(yè)公司公布2019年以來小區(qū)的公共收益明細，并分割收益。根據(jù)《民法典》第九百四十三條規(guī)定，物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第三項規(guī)定，業(yè)主請求公布、查閱物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況的，人民法院應予支持。在該案例中，物業(yè)公司未履行公示義務，違反了相關法律規(guī)定。解決此類糾紛，業(yè)主可依法要求物業(yè)公司公開收益賬目，若物業(yè)公司拒絕，業(yè)主可向法院提起訴訟，通過司法途徑維護自身的知情權和監(jiān)督權。相關部門也應加強對物業(yè)公司的監(jiān)管，對拒不公示收益賬目的行為進行處罰，督促物業(yè)公司規(guī)范管理，保障業(yè)主的合法權益。6.2糾紛解決途徑與法律責任6.2.1協(xié)商與調解協(xié)商是解決住宅小區(qū)共有部分收益糾紛的基礎方式，具有靈活性和自主性。當業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人就共有部分收益問題產(chǎn)生糾紛時，雙方可以直接進行面對面的溝通和協(xié)商。在某小區(qū)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公示的共有部分收益賬目存在疑問，認為收益被低估，遂與物業(yè)進行協(xié)商。雙方就賬目明細、成本扣除等問題進行深入交流，物業(yè)向業(yè)主詳細解釋了收益計算方式和成本支出情況，業(yè)主也提出了自己的看法和訴求。通過協(xié)商，雙方最終達成一致，物業(yè)重新核算收益并完善賬目公示，解決了糾紛。這種方式能夠充分尊重雙方的意愿，避免矛盾進一步激化，節(jié)省時間和精力成本。調解則是借助第三方的力量來調和糾紛雙方的矛盾。第三方可以是當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門、消費者協(xié)會、人民調解委員會等。在調解過程中，第三方會依據(jù)相關法律法規(guī)和事實情況，對糾紛進行客觀分析，提出合理的調解方案。在[具體案例名稱]中，某小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)因共有部分收益分配問題產(chǎn)生糾紛，雙方僵持不下。當?shù)厝嗣裾{解委員會介入調解，調解員首先了解雙方的訴求和爭議焦點，然后組織雙方進行調解會議。在會議上，調解員依據(jù)《民法典》等相關法律法規(guī)，指出共有部分收益分配應遵循的原則，并結合小區(qū)實際情況，提出了一個公平合理的分配方案。經(jīng)過多次調解，雙方最終接受了調解方案，糾紛得以解決。調解的優(yōu)勢在于能夠借助第三方的專業(yè)知識和中立立場，增強調解結果的公正性和權威性，提高糾紛解決的成功率。6.2.2仲裁與訴訟仲裁是解決住宅小區(qū)共有部分收益糾紛的一種重要方式，具有高效性和專業(yè)性。當糾紛雙方在事前或事后達成仲裁協(xié)議時，任何一方均可向約定的仲裁機構申請仲裁。仲裁協(xié)議是雙方自愿將糾紛提交仲裁的書面約定，其形式可以是單獨的仲裁協(xié)議，也可以在合同中約定仲裁條款。仲裁程序相對簡潔，通常不公開進行，能夠保護當事人的隱私。仲裁裁決具有終局性，一旦作出，雙方必須履行。在某小區(qū)共有部分收益糾紛中，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同中約定了仲裁條款。因共有部分收益分配問題產(chǎn)生糾紛后，業(yè)主委員會依據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構申請仲裁。仲裁庭由專業(yè)的仲裁員組成，他們在審理過程中，充分聽取雙方的陳述和證據(jù)，依據(jù)相關法律法規(guī)和合同約定進行裁決。最終仲裁庭作出裁決，支持了業(yè)主委員會的部分訴求，明確了共有部分收益的分配方式，雙方均接受了仲裁結果。訴訟則是通過法院來解決糾紛，具有權威性和強制性。當糾紛雙方無法通過協(xié)商、調解或仲裁解決糾紛時，任何一方都可以向有管轄權的人民法院提起訴訟。訴訟程序相對復雜，包括立案、審理、判決等多個階段。在訴訟過程中，雙方需要提供證據(jù)來支持自己的主張，法院會依據(jù)法律規(guī)定和證據(jù)情況進行公正的裁判。在[具體案例名稱]中，某小區(qū)業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)擅自挪用共有部分收益，侵犯了業(yè)主的權益，在與物業(yè)協(xié)商無果后，向法院提起訴訟。在訴訟過程中，業(yè)主提供了物業(yè)收支賬目、相關合同等證據(jù)，證明物業(yè)存在挪用收益的行為；物業(yè)則進行了答辯和舉證。法院經(jīng)過審理，依據(jù)《民法典》等相關法律法規(guī)，判決物業(yè)返還被挪用的共有部分收益，并承擔相應的違約責任。訴訟的優(yōu)勢在于其裁判結果具有權威性和強制執(zhí)行力，能夠有效保障當事人的合法權益。6.2.3侵權方的法律責任建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人若侵犯業(yè)主共有部分收益權，將承擔相應的民事責任。根據(jù)《民法典》相關規(guī)定，當這些主體擅自挪用、侵占共有部分收益時，業(yè)主有權要求其返還收益，并賠償因侵權行為給業(yè)主造成的損失。在某小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)將共有部分收益用于企業(yè)自身的經(jīng)營活動，未按照規(guī)定分配給業(yè)主。業(yè)主發(fā)現(xiàn)后，要求物業(yè)返還收益。若物業(yè)拒絕返還，業(yè)主可以向法院提起訴訟。法院在審理過程中，會依據(jù)相關證據(jù)和法律規(guī)定，判決物業(yè)返還被挪用的收益，并按照銀行同期貸款利率支付相應的利息，以賠償業(yè)主的損失。從行政責任角度來看，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關法規(guī)，若建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人存在不公示共有部分收益收支情況、違規(guī)挪用收益等行為，相關行政主管部門可以對其進行行政處罰。責令限期改正，要求其在規(guī)定時間內公示收益收支情況或停止違規(guī)挪用行為；警告，對違規(guī)行為進行正式的批評和告誡；罰款，根據(jù)違規(guī)情節(jié)的輕重，處以一定金額的罰款，以起到懲戒作用。在某小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定公示共有部分收益收支情況，被業(yè)主投訴。當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門接到投訴后，對物業(yè)進行調查核實，確認其違規(guī)行為屬實。隨后，房地產(chǎn)管理部門責令物業(yè)限期公示收益收支情況，并對其處以警告和罰款的行政處罰，督促物業(yè)規(guī)范管理共有部分收益。七、結論與建議7.1研究結論總結本研究深入剖析了住宅小區(qū)共有部分收益問題，涵蓋相關法律規(guī)定、共有部分認定、收益類型、分配管理以及法律糾紛與解決等多個關鍵方面。在法律規(guī)定層面，《民法典》明確指出建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，這一核心規(guī)定為共有部分收益歸屬奠定了堅實的法律基礎?！段飿I(yè)管理條例》則在經(jīng)營程序和收益使用方向上進行了規(guī)范，要求利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營需征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意，并規(guī)定收益主要用于補充專項維修資金，也可按業(yè)主大會決定使用。各地還結合實際制定了地方性法規(guī)與政策，對國家法律法規(guī)進行了補充細化，如福建省明確了共有部分收益的歸屬和經(jīng)營合同監(jiān)管等內容，長沙市規(guī)范了公共收益信息公開。在共有部分認定范圍上，法定共有部分包括建筑區(qū)劃內的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）、公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房以及建筑物的基本結構與附屬設施部分等。約定共有部分則可通過合同約定和業(yè)主大會決議來確定，不過在特殊共有部分，如架空層、人防工程等的認定上存在爭議，需要依據(jù)相關法律法規(guī)和實際情況進行判斷。住宅小區(qū)共有部分收益常見類型多樣，廣告收益中，電梯廣告收益常因合同簽訂和收益歸屬引發(fā)糾紛，小區(qū)大堂、外墻等公共區(qū)域廣告收益也存在管理不規(guī)范、收支不透明的問題。停車收益方面，占用共有道路或場地的停車費收益在扣除合理成本后屬于業(yè)主共有，地下人防工程停車位收益歸屬則存在開發(fā)商與業(yè)主