北京小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)北京小區(qū)的管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，保障居民的合法權(quán)益，營(yíng)造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和北京市的實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則充分尊重居民的意愿和需求，以居民滿意為管理工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。2.依法管理原則嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和北京市的相關(guān)規(guī)定，依法履行管理職責(zé)，規(guī)范管理行為，確保管理工作合法合規(guī)。3.公平公正原則對(duì)待小區(qū)內(nèi)所有居民和相關(guān)單位，一視同仁，公平公正地處理各類問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)公平正義。4.共同治理原則鼓勵(lì)居民、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)等各方積極參與小區(qū)管理，形成共建共享的良好局面。二、管理主體與職責(zé)（一）業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)依法履行制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等職責(zé)。2.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理，公共秩序維護(hù)，車輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全各項(xiàng)管理制度，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，協(xié)助社區(qū)居委會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。（三）社區(qū)居委會(huì)1.社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的矛盾和問(wèn)題。2.社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展社區(qū)文化、教育、衛(wèi)生、體育等活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)居民之間的交流與和諧。3.社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助政府有關(guān)部門(mén)做好小區(qū)的社會(huì)治安、環(huán)境衛(wèi)生、計(jì)劃生育等工作，維護(hù)小區(qū)的公共秩序和社會(huì)穩(wěn)定。（四）政府相關(guān)部門(mén)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。2.城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌等違法行為進(jìn)行查處。3.公安部門(mén)負(fù)責(zé)小區(qū)的社會(huì)治安管理，維護(hù)小區(qū)的公共秩序，依法處理各類治安案件。4.消防部門(mén)負(fù)責(zé)小區(qū)的消防安全管理，監(jiān)督檢查消防設(shè)施設(shè)備的配備和使用情況，依法處理各類消防安全違法行為。5.其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好小區(qū)管理的相關(guān)工作。三、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃要求1.小區(qū)的規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃的要求，合理布局，配套完善。2.小區(qū)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃建設(shè)必要的公共服務(wù)設(shè)施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)居委會(huì)用房、停車場(chǎng)、綠地、健身設(shè)施等，滿足居民的日常生活需求。3.在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)充分征求居民的意見(jiàn)和建議，確保規(guī)劃設(shè)計(jì)方案符合居民的實(shí)際需求。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.小區(qū)的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和北京市的相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，確保工程質(zhì)量。2.房屋建筑應(yīng)當(dāng)符合安全、抗震、防火等要求，配套設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)齊全、完好、運(yùn)行正常。3.小區(qū)應(yīng)當(dāng)建設(shè)完善的排水、供電、供氣、通信等基礎(chǔ)設(shè)施，確保居民的正常生活。（三）驗(yàn)收備案1.小區(qū)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并通知相關(guān)部門(mén)和居民代表參加。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收合格后，按照規(guī)定向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案。未經(jīng)備案的小區(qū)，不得交付使用。3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)小區(qū)建設(shè)工程的質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改。四、房屋及設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知業(yè)主并協(xié)助整改。3.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納房屋維修資金，專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的基本情況、維修保養(yǎng)記錄等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常巡查、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢測(cè)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。3.共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或者損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織維修，維修費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定列支。（三）專項(xiàng)維修資金管理1.專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和北京市的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行繳存、使用和管理。2.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、專款專用、公開(kāi)透明的原則，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定程序列支。3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)維修資金繳存、使用和管理情況的監(jiān)督檢查，確保資金安全。五、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行清掃、保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持小區(qū)環(huán)境整潔。2.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置足夠數(shù)量的垃圾桶、垃圾收集點(diǎn)等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，并定期進(jìn)行清理和維護(hù)。3.禁止在小區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔垃圾、亂倒污水等行為，違反規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止并進(jìn)行勸阻。（二）綠化管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠地、樹(shù)木進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化景觀良好。2.小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施應(yīng)當(dāng)保持完好，不得擅自破壞或者占用。3.鼓勵(lì)居民參與小區(qū)綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)，共同營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。六、公共秩序維護(hù)與車輛停放管理（一）公共秩序維護(hù)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定公共秩序維護(hù)制度，配備必要的保安人員和設(shè)施設(shè)備，維護(hù)小區(qū)的公共秩序。2.保安人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.小區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，提醒居民注意安全。（二）車輛停放管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛停放進(jìn)行管理，設(shè)置合理的停車位，引導(dǎo)車輛有序停放。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放車輛，不得占用消防通道、綠地等公共區(qū)域。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況收取車輛停放服務(wù)費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公示。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與財(cái)務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容等信息，接受業(yè)主的監(jiān)督。（二）財(cái)務(wù)管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)質(zhì)量。3.業(yè)主大會(huì)可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。八、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立投訴處理機(jī)制，設(shè)立專門(mén)的投訴電話、郵箱等，及時(shí)受理業(yè)主的投訴。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主的投訴進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)，并采取有效措施解決問(wèn)題。3.業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴處理結(jié)果不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)部門(mén)投訴。（二）糾紛調(diào)解1.小區(qū)內(nèi)發(fā)生糾紛的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)等應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解，化解矛盾。2.調(diào)解應(yīng)當(dāng)遵循自愿、合法、公正的原則，充分聽(tīng)取各方意見(jiàn)，尋求最佳解決方案。3.經(jīng)調(diào)解達(dá)成協(xié)議的，各方應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行；調(diào)解不成的，可以通過(guò)仲裁、訴訟等方式解決。九、監(jiān)督檢查與考核評(píng)價(jià)（一）監(jiān)督檢查1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督檢查，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況等進(jìn)行檢查。2.城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)、公安部門(mén)、消防部門(mén)等應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法行為進(jìn)行查處。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，定期組織業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)。（二）考核評(píng)價(jià)1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評(píng)價(jià)制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、