別墅違建管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)別墅建設(shè)管理，規(guī)范別墅建設(shè)行為，維護(hù)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)秩序，保障公共利益和公民、法人及其他組織的合法權(quán)益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)別墅建設(shè)的規(guī)劃、用地、建設(shè)等活動(dòng)及其監(jiān)督管理。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照法律法規(guī)對(duì)別墅違建行為進(jìn)行查處，確保執(zhí)法活動(dòng)有法可依、有法必依。2.預(yù)防為主原則：加強(qiáng)宣傳教育，提高公眾法律意識(shí)，從源頭上預(yù)防別墅違建行為的發(fā)生。3.綜合治理原則：建立政府主導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與的綜合治理機(jī)制，共同打擊別墅違建行為。4.公平公正原則：對(duì)所有別墅違建行為一視同仁，依法依規(guī)進(jìn)行處理，確保執(zhí)法公平公正。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制與審批1.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)依據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃等，科學(xué)編制別墅建設(shè)規(guī)劃，明確別墅建設(shè)的區(qū)域、規(guī)模、布局等要求。2.別墅建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批應(yīng)嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行，確保規(guī)劃的科學(xué)性、合理性和合法性。建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)提交符合要求的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審查批準(zhǔn)后方可實(shí)施建設(shè)。（二）規(guī)劃核實(shí)1.別墅建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請(qǐng)規(guī)劃核實(shí)。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，核實(shí)內(nèi)容包括建筑物的位置、規(guī)模、高度、層數(shù)、外立面等是否符合規(guī)劃要求。2.經(jīng)核實(shí)符合規(guī)劃要求的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門出具規(guī)劃核實(shí)合格證明；不符合規(guī)劃要求的，建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)按照要求進(jìn)行整改，整改合格后方可取得規(guī)劃核實(shí)合格證明。未取得規(guī)劃核實(shí)合格證明的，不得交付使用。三、用地管理（一）土地用途管制1.嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，嚴(yán)禁擅自改變土地用途進(jìn)行別墅建設(shè)。土地管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地使用情況的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止擅自改變土地用途的行為。2.別墅建設(shè)項(xiàng)目必須使用符合規(guī)劃用途的土地，嚴(yán)禁占用農(nóng)用地、未利用地等進(jìn)行別墅建設(shè)。對(duì)于違反土地用途管制規(guī)定的，依法予以嚴(yán)肅查處。（二）土地供應(yīng)管理1.土地管理部門應(yīng)按照土地利用總體規(guī)劃和別墅建設(shè)規(guī)劃，合理安排別墅建設(shè)用地供應(yīng)。在土地出讓或劃撥過(guò)程中，應(yīng)明確土地用途、建設(shè)要求等條件，并在出讓合同或劃撥決定書(shū)中標(biāo)明。2.嚴(yán)格控制別墅建設(shè)用地規(guī)模，對(duì)別墅建設(shè)項(xiàng)目的用地面積、容積率等指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保土地資源的合理利用。對(duì)于不符合土地供應(yīng)條件的別墅建設(shè)項(xiàng)目，不得批準(zhǔn)用地。四、建設(shè)管理（一）建設(shè)工程許可1.別墅建設(shè)項(xiàng)目必須依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關(guān)建設(shè)工程許可手續(xù)后方可開(kāi)工建設(shè)。建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更建設(shè)內(nèi)容、擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模。2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)明確建設(shè)項(xiàng)目的位置、規(guī)模、高度、層數(shù)、外立面等規(guī)劃要求，以及配套設(shè)施建設(shè)要求等內(nèi)容。建設(shè)單位或個(gè)人應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的要求進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和安全。（二）施工管理1.施工單位應(yīng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證的要求進(jìn)行施工，不得擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定的內(nèi)容。施工過(guò)程中，應(yīng)采取有效的防塵、降噪等環(huán)境保護(hù)措施，減少施工對(duì)周邊環(huán)境的影響。2.建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工單位的管理，督促施工單位嚴(yán)格按照施工規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。同時(shí)，應(yīng)配合相關(guān)部門做好施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督檢查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決施工過(guò)程中存在的問(wèn)題。五、違建認(rèn)定與查處（一）違建認(rèn)定1.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)對(duì)別墅違建行為進(jìn)行認(rèn)定。在認(rèn)定過(guò)程中，應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，對(duì)建筑物的合法性進(jìn)行審查判斷。2.具有下列情形之一的，認(rèn)定為別墅違建：未依法取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的；未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，包括擅自改變建設(shè)位置、規(guī)模、高度、層數(shù)、外立面等規(guī)劃要求的；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地用途進(jìn)行建設(shè)的；其他違反法律法規(guī)和規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)的行為。（二）查處程序1.發(fā)現(xiàn)別墅違建行為后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)及時(shí)進(jìn)行立案調(diào)查。立案后，應(yīng)向違建當(dāng)事人送達(dá)《責(zé)令停止違法行為通知書(shū)》，責(zé)令其停止違法行為，并限期自行拆除違建。2.城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、調(diào)查取證，收集相關(guān)證據(jù)材料，包括違建建筑物的照片、視頻、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、土地使用證明等。在調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)聽(tīng)取違建當(dāng)事人的陳述和申辯，并制作調(diào)查筆錄。3.根據(jù)調(diào)查結(jié)果，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)依法作出行政處罰決定。行政處罰決定應(yīng)明確處罰種類、處罰依據(jù)、處罰金額等內(nèi)容，并送達(dá)違建當(dāng)事人。違建當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。4.對(duì)于逾期不自行拆除的別墅違建，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。在申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)按照規(guī)定履行催告等法定程序，確保強(qiáng)制執(zhí)行程序合法合規(guī)。六、部門職責(zé)分工（一）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門負(fù)責(zé)別墅建設(shè)的規(guī)劃管理工作，包括規(guī)劃編制與審批、規(guī)劃核實(shí)、違建認(rèn)定等工作。依法查處違反規(guī)劃的別墅建設(shè)行為，對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，責(zé)令停止建設(shè)、限期改正或拆除；對(duì)無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除或沒(méi)收實(shí)物及違法收入，并處罰款。（二）土地管理部門負(fù)責(zé)別墅建設(shè)的用地管理工作，包括土地用途管制、土地供應(yīng)管理等工作。依法查處違反土地管理法律法規(guī)的別墅建設(shè)行為，對(duì)擅自改變土地用途、非法占用土地等行為，責(zé)令退還土地、限期拆除或沒(méi)收地上建筑物和其他設(shè)施，并處罰款；對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。（三）建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)別墅建設(shè)的施工管理工作，包括建設(shè)工程許可、施工質(zhì)量安全監(jiān)督等工作。依法查處違反建設(shè)工程管理法律法規(guī)的別墅建設(shè)行為，對(duì)未取得建筑工程施工許可證擅自施工的，責(zé)令停止施工，限期改正，并處罰款；對(duì)施工過(guò)程中存在質(zhì)量安全問(wèn)題的，責(zé)令整改，情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū)。（四）其他相關(guān)部門城市管理、公安、消防、環(huán)保等部門應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好別墅違建管理工作。城市管理部門負(fù)責(zé)對(duì)別墅違建行為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)制止、拆除等工作；公安部門負(fù)責(zé)維護(hù)執(zhí)法現(xiàn)場(chǎng)秩序，依法處理阻礙執(zhí)法等違法行為；消防部門負(fù)責(zé)對(duì)別墅違建項(xiàng)目的消防安全進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)存在消防安全隱患的，責(zé)令整改，拒不整改的，依法予以處罰；環(huán)保部門負(fù)責(zé)對(duì)別墅違建項(xiàng)目施工過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)違反環(huán)保法律法規(guī)的，依法予以處罰。七、公眾參與與監(jiān)督（一）公眾參與1.建立健全公眾參與機(jī)制，鼓勵(lì)公眾參與別墅違建管理工作。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、土地管理部門等應(yīng)通過(guò)政府網(wǎng)站、微信公眾號(hào)、公告欄等渠道，及時(shí)公開(kāi)別墅建設(shè)規(guī)劃、違建查處等信息，接受公眾監(jiān)督。2.設(shè)立舉報(bào)電話、郵箱等舉報(bào)渠道，鼓勵(lì)公眾對(duì)別墅違建行為進(jìn)行舉報(bào)。對(duì)舉報(bào)屬實(shí)的，給予舉報(bào)人適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，保護(hù)舉報(bào)人的合法權(quán)益，對(duì)舉報(bào)人進(jìn)行打擊報(bào)復(fù)的，依法予以嚴(yán)肅處理。（二）監(jiān)督檢查1.建立健全別墅違建管理監(jiān)督檢查制度，加強(qiáng)對(duì)各部門履職情況的監(jiān)督檢查。上級(jí)主管部門應(yīng)定期對(duì)下級(jí)部門的別墅違建管理工作進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題。2.加強(qiáng)對(duì)別墅違建管理工作的內(nèi)部監(jiān)督，建立健全內(nèi)部考核機(jī)制，將別墅違建管理工作納入部門績(jī)效考核內(nèi)容，對(duì)工作不力、造成嚴(yán)重后果的部門和個(gè)人，依法依規(guī)追究責(zé)任。八、法律責(zé)任（一）對(duì)違建當(dāng)事人的處罰1.對(duì)認(rèn)定為別墅違建的當(dāng)事人，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、土地管理部門等應(yīng)依法作出行政處罰決定，責(zé)令其停止違法行為，限期自行拆除違建。逾期不自行拆除的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并可依法處以罰款。2.對(duì)阻礙執(zhí)法人員依法執(zhí)行職務(wù)的違建當(dāng)事人，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）對(duì)相關(guān)部門及其工作人員的責(zé)任追究1.對(duì)在別墅違建管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞