蘭陵住宅管理辦法總則制定目的為了加強(qiáng)蘭陵住宅的管理，保障住宅的安全、舒適和正常使用，維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，特制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于蘭陵轄區(qū)內(nèi)所有住宅及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動，包括但不限于住宅小區(qū)、公寓樓、別墅等?；驹瓌t1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家和地方有關(guān)法律法規(guī)，依法履行管理職責(zé)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：在管理過程中，堅(jiān)持公平、公正的原則，維護(hù)各方的合法權(quán)益。4.統(tǒng)一管理原則：對蘭陵住宅實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，確保管理工作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。管理職責(zé)1.蘭陵住宅管理部門負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)住宅管理的法律法規(guī)和政策。制定和完善蘭陵住宅管理的規(guī)章制度，并組織實(shí)施。指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，協(xié)調(diào)解決管理中的重大問題。負(fù)責(zé)住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用。處理業(yè)主和使用人的投訴和建議，維護(hù)小區(qū)的和諧穩(wěn)定。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，包括房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等。定期向業(yè)主和使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作，配合有關(guān)部門做好小區(qū)的綜合治理工作。建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，妥善保管相關(guān)資料。3.業(yè)主大會和業(yè)主委員會業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作等。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。住宅使用管理入住與裝修管理1.入住手續(xù)辦理業(yè)主在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有效身份證件、購房合同等相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主提供的資料進(jìn)行審核，并與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.裝修申報與審批業(yè)主需要進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，并提交裝修設(shè)計方案、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到申請后的[X]個工作日內(nèi)進(jìn)行審核，對符合要求的予以批準(zhǔn)，并與業(yè)主簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，以及雙方的責(zé)任和義務(wù)。3.裝修監(jiān)督與檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時要求施工單位整改。業(yè)主和施工單位應(yīng)當(dāng)遵守裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、損壞共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。裝修工程竣工后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)使用。房屋使用規(guī)范1.禁止行為禁止在住宅內(nèi)從事違法犯罪活動。禁止擅自改變房屋用途，將住宅改為經(jīng)營性用房。禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途。禁止占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備。禁止在建筑物的屋頂、樓道、陽臺、窗外等部位堆放雜物、懸掛物品，影響建筑物外觀和安全。禁止飼養(yǎng)家禽家畜，排放有毒有害物質(zhì)，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等影響他人正常生活的行為。2.注意事項(xiàng)業(yè)主應(yīng)當(dāng)合理使用房屋，不得超負(fù)荷使用電器設(shè)備，避免發(fā)生安全事故。業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對房屋進(jìn)行檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告。業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好房屋的維修和養(yǎng)護(hù)工作，按照規(guī)定繳納住宅專項(xiàng)維修資金。共用部位與共用設(shè)施設(shè)備管理共用部位管理1.共用部位范圍共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。2.日常維護(hù)與保養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對共用部位進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)并處理存在的問題。對共用部位的門窗、玻璃、欄桿等進(jìn)行定期清潔和保養(yǎng)，保持外觀整潔。對共用部位的防水、防潮、防腐等設(shè)施進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，確保其正常使用。3.維修與更新改造當(dāng)共用部位出現(xiàn)損壞時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時組織維修。維修費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。對于共用部位的重大維修和更新改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行審批，并征求業(yè)主的意見。共用設(shè)施設(shè)備管理1.共用設(shè)施設(shè)備范圍共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、綠化灌溉系統(tǒng)、道路照明系統(tǒng)等。2.運(yùn)行與維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理制度，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢、保養(yǎng)和維修，做好記錄。對設(shè)施設(shè)備的操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保其持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作。3.安全管理加強(qiáng)對共用設(shè)施設(shè)備的安全管理，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志。對電梯、消防設(shè)施等重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢測和維護(hù)，確保其安全性能符合要求。制定應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。4.維修與更新改造共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障需要維修時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時組織維修。維修費(fèi)用按照相關(guān)規(guī)定從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。對于共用設(shè)施設(shè)備的重大維修和更新改造項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行審批，并征求業(yè)主的意見。環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)道路、廣場、停車場等公共區(qū)域應(yīng)當(dāng)每日清掃，保持整潔干凈。樓道、電梯間等公共部位應(yīng)當(dāng)定期清掃，無雜物堆積。垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等垃圾收集設(shè)施應(yīng)當(dāng)及時清理，做到日產(chǎn)日清。公共廁所應(yīng)當(dāng)保持清潔衛(wèi)生，定期消毒。2.垃圾分類管理按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類投放設(shè)施。引導(dǎo)業(yè)主和使用人正確分類投放垃圾，對可回收物、有害垃圾、廚余垃圾和其他垃圾進(jìn)行分類收集和處理。與有資質(zhì)的垃圾處理企業(yè)簽訂合同，確保垃圾得到妥善處理。3.環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查制度，定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查。對發(fā)現(xiàn)的問題及時進(jìn)行整改，對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和糾正。綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)的綠化植物應(yīng)當(dāng)定期澆水、施肥、修剪、病蟲害防治，保持良好的生長狀態(tài)。綠地應(yīng)當(dāng)無雜草、無雜物，草坪平整，花卉、樹木生長茂盛。綠化設(shè)施應(yīng)當(dāng)完好無損，定期進(jìn)行維護(hù)和更新。2.綠化建設(shè)與改造根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況，合理規(guī)劃綠化布局，增加綠化面積，提高綠化覆蓋率。對老化、損壞的綠化植物進(jìn)行及時更換和改造，提升小區(qū)的綠化景觀效果。3.綠化保護(hù)與管理加強(qiáng)對綠化植物的保護(hù)，禁止隨意砍伐、移植、踐踏綠化植物。對破壞綠化的行為進(jìn)行制止和糾正，情節(jié)嚴(yán)重的依法予以處罰。秩序維護(hù)與安全管理秩序維護(hù)管理1.人員出入管理在小區(qū)出入口設(shè)置崗?fù)?，安排專人?fù)責(zé)人員和車輛的出入登記。對進(jìn)入小區(qū)的人員進(jìn)行身份核實(shí)，對來訪人員進(jìn)行登記，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可放行。對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查，確保車輛停放有序，不影響小區(qū)交通。2.巡邏制度制定巡邏計劃，安排專人定時對小區(qū)進(jìn)行巡邏。巡邏人員應(yīng)當(dāng)佩戴明顯標(biāo)識，攜帶必要的巡邏工具。巡邏過程中應(yīng)當(dāng)注意觀察小區(qū)內(nèi)的治安情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告并處理。3.車輛停放管理合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的停車位，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識。對車輛停放進(jìn)行規(guī)范管理，引導(dǎo)車輛有序停放，不得亂停亂放。收取停車費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。安全管理1.消防安全管理按照國家和地方有關(guān)消防安全的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置消防設(shè)施設(shè)備，并確保其完好有效。制定消防安全制度，定期組織消防演練，提高業(yè)主和使用人的消防安全意識和自防自救能力。加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)消防通道的管理，確保消防通道暢通無阻。對違反消防安全規(guī)定的行為進(jìn)行制止和糾正，情節(jié)嚴(yán)重的依法予以處罰。2.治安防范管理安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行24小時監(jiān)控。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的協(xié)作配合，及時處理小區(qū)內(nèi)的治安案件。對小區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)部位和重要設(shè)施設(shè)備加強(qiáng)防范，確保安全。3.突發(fā)事件應(yīng)急管理制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、搶劫等突發(fā)事件的應(yīng)急處置措施。定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。發(fā)生突發(fā)事件時，應(yīng)當(dāng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，及時采取措施進(jìn)行處置，并向上級主管部門報告。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與收取1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、成本等因素，按照合理、公開、質(zhì)價相符的原則確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.費(fèi)用收取方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。3.費(fèi)用收取時間業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般按月收取，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在每月的[具體日期]前繳納當(dāng)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。費(fèi)用使用與管理1.費(fèi)用使用范圍物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)主要用于以下方面：物業(yè)服務(wù)人員的工資、福利、社會保險等費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。辦公費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。2.費(fèi)用使用管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用管理制度，嚴(yán)格按照規(guī)定的用途使用費(fèi)用。定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的使用情況進(jìn)行查詢和監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)業(yè)主的查詢。住宅專項(xiàng)維修資金管理資金繳存與管理1.繳存標(biāo)準(zhǔn)住宅專項(xiàng)維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一般按照購房款的一定比例繳存。2.繳存方式業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將住宅專項(xiàng)維修資金存入專戶管理銀行。3.管理原則住宅專項(xiàng)維修資金實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。4.管理機(jī)構(gòu)住宅專項(xiàng)維修資金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理，也可以委托專門的管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。資金使用與監(jiān)督1.使用范圍住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。2.使用程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議。業(yè)主委員會組織制定使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、施工單位選擇等內(nèi)容，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示[X]天。公示期滿無異議的，按照使用方案列支；有異議的，由業(yè)主委員會組織業(yè)主投票表決，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，按照使用方案列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主按照規(guī)定組織實(shí)施維修和更新、改造項(xiàng)目。維修和更新、改造項(xiàng)目竣工后，應(yīng)當(dāng)組織驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后按照規(guī)定結(jié)算費(fèi)用。3.監(jiān)督檢查房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅專項(xiàng)維修資金使用情況的監(jiān)督檢查，定期對專戶管理銀行的賬戶進(jìn)行核查。業(yè)主有權(quán)對住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時向房地產(chǎn)行政主管部門反映。業(yè)主大會與業(yè)主委員會業(yè)主大會的成立與運(yùn)作1.成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定及時報送相關(guān)資料，籌備成立業(yè)主大會。2.籌備組組建建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)資料后的[X]日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。3.業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會的選舉與職責(zé)1.選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會由業(yè)主大會選