老年地產(chǎn)研究2021年4月參謀部報(bào)告提綱Part1北京老年地產(chǎn)現(xiàn)狀Part4案例Part2打造老年地產(chǎn)的條件Part3打造老年地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)PART

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北京老年地產(chǎn)現(xiàn)狀老年地產(chǎn)宏觀背景老年人口增長2000年到2021年北京市60歲及以上常住老年人口復(fù)合增長率4.9%，同期常住人口復(fù)合增長率僅2.8%養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率及吸納數(shù)逐年上升2001-2021年間入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的人數(shù)，年均復(fù)合增長率到達(dá)13%，遠(yuǎn)高于老年人口增長的速度；2001年每萬名老人入住68人，2021年每萬名老人入住120人，增長近一倍，未來養(yǎng)老市場需求增長樂觀；截至2021年底，全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位使用率57%平均每年新增吸納的床位數(shù)為2468個(gè)；2021年全年床位吸納數(shù)為6563個(gè)，為近年最高。

北京本地老人入住居多，女性相對(duì)占較大比例政府辦機(jī)構(gòu)醫(yī)療條件完善，收治的需護(hù)理老人比例大大高于民辦機(jī)構(gòu)整體市場入住人群情況北京市1990年進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老問題備受關(guān)注，隨著社會(huì)養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，在政府大力支持下，近幾年老年地產(chǎn)迅速開展9101612581413261811972115112034北京中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多分布在五環(huán)以外，周邊環(huán)境較好17項(xiàng)目名稱運(yùn)營模式豐臺(tái)區(qū)王佐老年綜合服務(wù)中心政府辦香山老年公寓政府辦平谷老年公寓政府辦北京匯晨老年公寓政府辦太陽城銀齡老年公寓社會(huì)辦北京英智老年公寓社會(huì)辦康夢圓國際老年公寓社會(huì)辦新秋老年公寓社會(huì)辦圣澤峰老年公寓社會(huì)辦太申祥和山莊社會(huì)辦政府辦占比40%社會(huì)辦占比60%目前社會(huì)辦養(yǎng)老地產(chǎn)正逐漸成為中高端養(yǎng)老工程的主流近年北京高端工程嚴(yán)格控制規(guī)模，平均建筑面積17590平方米，平均容積率0.8，工程更加注重其配套和效勞平均建筑面積：17590平方米目前北京各老年地產(chǎn)工程體量均較小，平均建筑面積17590平米老年地產(chǎn)工程多為公寓類型，戶型仍以單人間、雙人間為主結(jié)論一伴隨著我國人口進(jìn)入老齡化，養(yǎng)老問題逐步引發(fā)社會(huì)關(guān)注，養(yǎng)老地產(chǎn)借勢迅速發(fā)展結(jié)論二近年北京老年地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增多，但個(gè)項(xiàng)目體量均較小，開發(fā)商更注重項(xiàng)目配套和服務(wù)的打造結(jié)論三目前老年地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)類型仍然以公寓為主，主流產(chǎn)品戶型為單人間和雙人間小結(jié)：PART

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打造老年地產(chǎn)的條件開發(fā)商自身?xiàng)l件：經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，短期內(nèi)能注入大量資金，有較強(qiáng)的資金周轉(zhuǎn)能力開發(fā)商自身?xiàng)l件：熟知老年人居住需求，明確工程定位，充分考慮不同階段老年人的不同需求關(guān)注點(diǎn)PART

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打造老年地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)，為老人提供優(yōu)質(zhì)效勞及時(shí)處理各項(xiàng)小區(qū)內(nèi)事務(wù)，為老人提供各種便捷效勞交通便利、環(huán)境優(yōu)美、安靜規(guī)劃設(shè)計(jì)配套設(shè)施醫(yī)療：完善的醫(yī)療配套，獨(dú)立的醫(yī)院休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊等用來休息、交談的安靜場所、為

老人或殘疾人提供行進(jìn)、散步、晨練場所娛樂：老年活動(dòng)中心、老年大學(xué)、棋牌中心等無障礙設(shè)計(jì)的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區(qū)采用人車分流的道路系統(tǒng)、以保護(hù)老齡人的行動(dòng)平安為根底室外環(huán)境專業(yè)效勞物業(yè)管理區(qū)位選擇打造老年地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)硬件軟件建筑形式：以多層公寓形式為主，局部獨(dú)棟別墅及四合院形式將府莊園什剎海寧心園老年公寓太陽城銀齡老年公寓匯晨老年公寓硬件打造空間結(jié)構(gòu)：空間緊湊，室內(nèi)明亮，通風(fēng)良好，面積為40㎡左右夫妻間單人間夫妻間雙人間硬件打造防滑踏步室內(nèi)配套：消除室內(nèi)高差，合理設(shè)置樓梯踏步尺寸和照明位置樓梯踏步尺寸：對(duì)于老年人踏步高應(yīng)該在16mm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30mm以上，踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否那么容易絆倒老人。樓梯踏步防滑：樓梯踏步外表應(yīng)選擇防滑材料。樓梯照明：注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步外表出現(xiàn)陰影或自身的投影。最理想情況是設(shè)置地?zé)?。硬件打造室?nèi)配套：設(shè)置樓梯扶手，各通道內(nèi)應(yīng)全無障礙扶手設(shè)置：在樓梯起始處，扶手端部應(yīng)該延長200mm以上，否那么易發(fā)生危險(xiǎn)?？稍O(shè)置為雙層扶手。扶手端部應(yīng)向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。輪椅使用：各處的入口和通道，必須全無障礙，地面假設(shè)有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺(tái)或升降機(jī)等。硬件打造室內(nèi)配套：房間內(nèi)均配備獨(dú)立衛(wèi)生間及老人專用設(shè)備老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應(yīng)中選用便于施力的杠桿式手柄。老人存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當(dāng)調(diào)高所有地面，都使用防滑地磚，而且必須有扶手桿設(shè)置硬件打造醫(yī)療配套：24小時(shí)無縫對(duì)接醫(yī)療護(hù)理，為護(hù)理型老人提供全天候的專業(yè)護(hù)理效勞和平安保障。硬件打造娛樂配套：供老年人學(xué)習(xí)、休閑健身等設(shè)備健身室娛樂室溫泉水療硬件打造小橋流水涼亭室外休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊等用來休息、交談的安靜場所、為老人或殘疾人提供行進(jìn)、散步、晨練場所果樹綠化涼亭小橋流水硬件打造專業(yè)效勞：每位老人都有專業(yè)貼身護(hù)理團(tuán)隊(duì)，提高老人生活質(zhì)量專業(yè)貼身護(hù)理團(tuán)隊(duì)包含健康鑒定師、康復(fù)指導(dǎo)師、營養(yǎng)師、心理輔導(dǎo)師、護(hù)理師、生活指導(dǎo)員、醫(yī)生、護(hù)士、養(yǎng)生參謀等專業(yè)護(hù)理人員，讓老人得到全方位的的國際化品質(zhì)效勞，全面提高老年人的生活質(zhì)量。醫(yī)師護(hù)士營養(yǎng)師康復(fù)師養(yǎng)生參謀健康鑒定師心理輔導(dǎo)護(hù)理師軟件服務(wù)專業(yè)護(hù)理人員細(xì)致入微軟件服務(wù)PART

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案例匯晨老年公寓地理位置：北京匯晨老年公寓位于北京昌平區(qū)北七家，立湯路以東。工程定位：向老年人提供養(yǎng)老生活效勞的大型綜合性社會(huì)福利設(shè)施。匯晨老年公寓是北京市老年社區(qū)的一期工程，屬國內(nèi)首家具有國際水平的老年社區(qū)。效勞理念：科學(xué)、人文、健康、尊嚴(yán)優(yōu)美的環(huán)境：中心區(qū)有大量綠地和水系，綠化率高達(dá)45%工程一期建筑規(guī)模3萬平方米，占地9.8萬平方米，整體容積率0.3，工程建筑設(shè)計(jì)為4層板樓，中心區(qū)布置大量的綠地和水系，方便老人室外活動(dòng)園區(qū)種植70余種苗木，30多種花卉，綠化率高于45%標(biāo)準(zhǔn)間建筑面積：48.6平方米標(biāo)準(zhǔn)套間建筑面積：80平方米豪華套間建筑面積：112平方米工程所有房間均朝陽設(shè)計(jì)，樓體進(jìn)深較小，北側(cè)為走廊由于工程定價(jià)較高，主力戶型以48.6平米標(biāo)準(zhǔn)間為主，配有少量的標(biāo)準(zhǔn)套間及豪華套間。戶型設(shè)置：房間朝陽設(shè)計(jì)，以48.6平米標(biāo)準(zhǔn)間為主室內(nèi)裝修：簡單溫馨，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)充分考慮老年人的需求每位老人隨身攜帶身份識(shí)別卡〔集身份認(rèn)證、刷卡消費(fèi)、門禁出入管理、救助看護(hù)于一體?！钞?dāng)突發(fā)狀況發(fā)生時(shí)，老人可以按下隨身攜帶的身份識(shí)別卡上的緊急救助按紐，借助定位救護(hù)系統(tǒng)，與監(jiān)控中心的值班人員取得聯(lián)系。監(jiān)控中心的值班人員即時(shí)對(duì)老人所在方位進(jìn)行定位，并在電腦上即時(shí)查看到求助老人個(gè)人的健康狀況、曾患過的疾病等相關(guān)信息。醫(yī)護(hù)人員一般在兩分鐘內(nèi)感到現(xiàn)場進(jìn)行救治，如果情況緊急，撥打999緊急救援中心，二十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行救治?？萍歼\(yùn)用：每位老人隨身攜帶身份識(shí)別卡，遇到突發(fā)狀況發(fā)生時(shí)，老人可以按下身份識(shí)別卡上的“緊急救助按紐〞求助豐富的休閑娛樂設(shè)施及活動(dòng)社區(qū)內(nèi)擁有豐富多彩的休閑娛樂設(shè)施，其中包括：溫泉康復(fù)中心、室內(nèi)游泳池、綜合運(yùn)動(dòng)館、室內(nèi)外網(wǎng)球場、門球場、健身房、棋牌室、臺(tái)球、乒乓球、沙弧球等。除此以外社區(qū)專門設(shè)立了閱覽室、書畫室、網(wǎng)絡(luò)教室、音樂室、活動(dòng)室。設(shè)區(qū)定期會(huì)舉辦門球比賽、歌舞晚會(huì)等活動(dòng)，豐富社區(qū)老人的精神生活根據(jù)訪談，設(shè)區(qū)內(nèi)老人對(duì)環(huán)境及效勞情況十分滿意，唯一感到不滿意的地方是還未建設(shè)社區(qū)醫(yī)院及康復(fù)中心。標(biāo)準(zhǔn)間（48.6㎡）小套間（65.6㎡）標(biāo)準(zhǔn)套間（80.5㎡）大套間（112㎡）押金（萬元）標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用床位/月躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用床位/月躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用床位/月躉交1年躉交2年標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用床位/月躉交1年躉交2年5435040023828528048584646630057965544630057965544104180384636785080467444706130564053946130564053942038503542338847