紹興柯巖項(xiàng)目概念報(bào)告及服務(wù)建議書(shū)CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree建議Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree建議Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位Partone項(xiàng)目背景項(xiàng)目基本信息區(qū)域發(fā)展前景主要商圈分析緣起柯巖歷史文化名城紹興城西，“天堂之城”杭州東郊，“絕勝之地”柯巖風(fēng)景區(qū)位于其中柯巖景區(qū)是國(guó)家首批“AAAA”級(jí)旅游區(qū)——柯巖風(fēng)景區(qū)的核心景區(qū)，面積1.2平方公里景區(qū)融觀光、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體，秀美風(fēng)光，妙不勝收；水鄉(xiāng)風(fēng)情，韻味十足，眾多參與體驗(yàn)活動(dòng)，樂(lè)趣無(wú)窮

項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目位置北市：在城市北部（柯袍線(xiàn)以北）以金柯橋大道為發(fā)展軸線(xiàn)，向北發(fā)展輕紡及延伸配套的相關(guān)市場(chǎng)、配套基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施中商：重點(diǎn)在城市中部（104國(guó)道-柯袍線(xiàn)之間）發(fā)展商貿(mào)三產(chǎn)服務(wù)業(yè)，以此帶動(dòng)和促進(jìn)柯北新城及“兩湖”地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)南閑：在城市南部（104國(guó)道以南）重點(diǎn)發(fā)展旅游及相關(guān)休閑設(shè)施，適度開(kāi)發(fā)科技含量高、無(wú)污染的科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)和黃酒特色產(chǎn)業(yè)帶。區(qū)域發(fā)展前景本項(xiàng)目周邊有越都明府、廣夏康郡、嘉華馥園、圍爐別墅等住宅，項(xiàng)目?jī)?nèi)景觀資源豐富；同時(shí)有香林大道和柯巖大道兩條主干道，交通便利。項(xiàng)目周邊有湖山假日酒店、鑒湖大酒店等商業(yè)，同時(shí)缺乏展示紹興歷史、藝術(shù)、文化等特色的相關(guān)產(chǎn)品，所以本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。藍(lán)天玫瑰園（棋盤(pán)山地塊）廣廈·康郡風(fēng)笛洲嘉華·馥園（Q3、Q4）唯美品格圍爐別墅往柯橋市區(qū)往柯橋市區(qū)主要商圈分析南京市市級(jí)商圈目前有兩個(gè)，即新街口商圈和湖南路商圈，本案處于兩大商圈中間，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。南京市級(jí)商圈——新街口商圈主要商圈分析新街口商圈——主要百貨商場(chǎng)概況新街口區(qū)域商業(yè)特征分析新街口商圈各業(yè)態(tài)配比嚴(yán)重失衡，傳統(tǒng)百貨業(yè)所占比重高達(dá)80%左右，餐飲、休閑、娛樂(lè)業(yè)發(fā)展很不均衡，近年來(lái)開(kāi)始逐步向集購(gòu)物、旅游、文化、休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū)過(guò)渡，仍處于起步階段；傳統(tǒng)百貨業(yè)高度密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈；服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)相對(duì)分散。主要商圈分析南京市級(jí)商圈——湖南路商圈主要商圈分析湖南路商圈

商圈地理位置：湖南路商圈西起山西路市民廣場(chǎng)，東至中央路。

規(guī)模及業(yè)闡述：沿街200多家商店中，名牌、精品、專(zhuān)賣(mài)店已達(dá)83%以上。湖南路商業(yè)圈是南京第二大商業(yè)圈。此商圈的消費(fèi)群體以本地為主，另外，湖南路商圈內(nèi)形成了成熟的配套，如以服飾為主的湖南路步行街、以美食為主的獅子橋步行街、以?shī)蕵?lè)休閑為主的山西路廣場(chǎng)等。主要商圈分析現(xiàn)有商場(chǎng)大多以零售、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)較傳統(tǒng)重復(fù)。缺乏集餐飲、娛樂(lè)、文化、創(chuàng)意、藝術(shù)于一體的創(chuàng)意文化休閑街區(qū)。CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree服務(wù)與收費(fèi)Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位Partfour時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目發(fā)展定位本項(xiàng)目體量小，交通不便，部分房屋結(jié)構(gòu)不合理，加上周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈等客觀因素該項(xiàng)目該如何打造？如何將項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？

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value?項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域高速發(fā)展，隸屬南京市商業(yè)的核心大交通便利，可有效擴(kuò)展項(xiàng)目輻射力度項(xiàng)目條件市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地處雞鳴寺、玄武湖、明城墻等風(fēng)景區(qū)，具備以歷史文化創(chuàng)意為主題的絕天優(yōu)勢(shì)商業(yè)體量規(guī)模中等，可打造具有獨(dú)特文化藝術(shù)的創(chuàng)意園區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)較為傳統(tǒng)單一，缺乏主題商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合需綜合考慮項(xiàng)目區(qū)位、自身?xiàng)l件及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等元素突出商業(yè)主題特色，業(yè)態(tài)品牌與商圈項(xiàng)目形成差異化業(yè)態(tài)全面，打造集餐飲、娛樂(lè)、文化、創(chuàng)意、藝術(shù)于一體的創(chuàng)意文化休閑街區(qū)南京市最純粹的創(chuàng)意文化休閑街區(qū)打造成集餐飲、娛樂(lè)、文化、創(chuàng)意、藝術(shù)于一體的創(chuàng)意文化休閑街區(qū)項(xiàng)目發(fā)展定位集餐飲、娛樂(lè)、文化、創(chuàng)意、藝術(shù)五種體驗(yàn)為一體引領(lǐng)南京中心區(qū)從傳統(tǒng)商業(yè)向多層次、多元化商業(yè)的升級(jí)換代創(chuàng)意藝術(shù)風(fēng)情酒吧、各色餐飲集中區(qū)生活時(shí)尚潮流區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、藝術(shù)文化創(chuàng)作區(qū)

咖啡甜品休閑區(qū)

創(chuàng)意文化休閑街區(qū)項(xiàng)目發(fā)展定位主題餐飲輕松的咖啡吧，繽紛的美食，美好一天的開(kāi)始時(shí)尚休閑娛樂(lè)構(gòu)筑一條創(chuàng)意風(fēng)情街區(qū)，引領(lǐng)都市生活風(fēng)尚。時(shí)尚發(fā)布會(huì)文化創(chuàng)意閑庭漫步，用文化創(chuàng)意打發(fā)閑散的時(shí)光小劇場(chǎng)藝術(shù)體驗(yàn)讓我們的文化、娛樂(lè)、購(gòu)物及生活徜徉在藝術(shù)的海洋之中吧CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree服務(wù)與收費(fèi)Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位Partfour時(shí)間節(jié)點(diǎn)服務(wù)模式合作模式：全程代理服務(wù)與收費(fèi)項(xiàng)目服務(wù)報(bào)價(jià)服務(wù)分類(lèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合作年限商業(yè)策劃商業(yè)策劃60萬(wàn)自合同簽訂日起，共計(jì)1至2年招商代理月費(fèi)12萬(wàn)/月（團(tuán)隊(duì)入駐項(xiàng)目之日起）

招商傭金：

2個(gè)月租金（按照100/㎡/月計(jì)算）銷(xiāo)售代理月費(fèi)10萬(wàn)/月扣點(diǎn)：2-5%我方建議合作方案：商業(yè)策劃、招商代理、銷(xiāo)售代理。服務(wù)與收費(fèi)商業(yè)策劃服務(wù)內(nèi)容服務(wù)與收費(fèi)項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃建議建筑平面規(guī)劃建議項(xiàng)目立面效果建議項(xiàng)目商業(yè)平面布局及功能規(guī)劃主要商戶(hù)工程技術(shù)要求業(yè)態(tài)布局租戶(hù)組合租金評(píng)估租金收入測(cè)算（項(xiàng)目開(kāi)業(yè)十年期租金收入測(cè)算）招商租金報(bào)價(jià)體系招商政策及策略方案

招商代理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)與收費(fèi)招商工作執(zhí)行計(jì)劃招商工作流程建議招商范本文件的擬定主力店招商工作計(jì)劃一般商戶(hù)招商工作計(jì)劃招商工具設(shè)計(jì)制作建議項(xiàng)目分期招商策略建議分期市場(chǎng)推廣工作建議主力商戶(hù)洽商簽署一般商戶(hù)洽商簽署銷(xiāo)售代理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)與收費(fèi)價(jià)格建議銷(xiāo)售政策制定營(yíng)銷(xiāo)策略制定案場(chǎng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)CONTENTPartone項(xiàng)目背景Partthree服務(wù)與收費(fèi)Parttwo項(xiàng)目發(fā)展定位Partfour時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目操作時(shí)間表2014.03

2014.042015.022015.03

市場(chǎng)調(diào)研細(xì)化定位方案優(yōu)化設(shè)計(jì)方案招商籌備主力店招商意向一期試營(yíng)業(yè)完成銷(xiāo)售回款目標(biāo)

營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)招商收尾工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2014年4月圍墻拆除、8月客戶(hù)可進(jìn)場(chǎng)裝修、10月一期改造工程完畢、12月一期試營(yíng)業(yè)；根據(jù)項(xiàng)目工程時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行倒推，項(xiàng)目關(guān)鍵操作時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下：銷(xiāo)售目標(biāo)：預(yù)期到2015年3月一期實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售