蕪湖城東仁和路項目策劃報告2012年3月30日國際上流行兩種顧問模式，一種是|守城|，另一種是|攻城|在國內(nèi)外新經(jīng)濟形勢下，本人采用攻城戰(zhàn)略，與開發(fā)商共襄盛舉。Therearetwotypicaltypesofconsulting.Oneismoreconservativewhiletheotherismoreaggressive.我們的目標我們的一切研究都以現(xiàn)實條件為基礎，以共同的目標為導向。定位\成本\利潤\成交\品牌\持續(xù)經(jīng)營······此岸非期望結(jié)果由特定情境導致的特定結(jié)果R1此岸(項目條件)自我認知彼岸期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果想得到其它結(jié)果R2彼岸(項目目標)自我實現(xiàn)蕪湖概況區(qū)域感知房產(chǎn)感知競爭個案產(chǎn)品熱銷利潤實現(xiàn)企業(yè)使命持續(xù)經(jīng)營核心問題我們項目將來的目標客戶群是誰？怎樣的商業(yè)定位才能使商業(yè)與住宅相互促進？在產(chǎn)品類同的區(qū)域市場，項目以何種賣點訴求？如何避免區(qū)域價格戰(zhàn)，使項目價值最大化同時又能快速去化？解題大綱市場的再定義定位深度挖掘產(chǎn)品價值創(chuàng)造傳播傳統(tǒng)顛覆我們始終追求……

發(fā)現(xiàn)價值城市發(fā)展軌跡軌跡輻射下的價值發(fā)掘1

創(chuàng)造價值產(chǎn)品定位創(chuàng)造的機會點產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)造的機會點產(chǎn)品概念創(chuàng)造的機會點2

實現(xiàn)價值針對目標客戶選用何種銷售渠道何種賣點訴求4

提升價值產(chǎn)品組合帶來的價值產(chǎn)品提升帶來的價值3壹篇：發(fā)現(xiàn)價值解題方案之一市場的再定義宏觀政策調(diào)控分析城市價值挖掘區(qū)域經(jīng)濟運行市政發(fā)展規(guī)劃地產(chǎn)市場解析微觀競爭市場分析啟示宏觀PART1市場的再定義壹、政策調(diào)控分析貳、城市價值挖掘叁、區(qū)域經(jīng)濟運行肆、市政發(fā)展規(guī)劃伍、地產(chǎn)市場解析2010年至今,以遏制房地產(chǎn)市場價格快速上漲的勢頭,國家調(diào)控政策頻出,政府堅定打擊房地產(chǎn)市場的決心。2010.022010.032010.043.10，國土資源部發(fā)布《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》即國19條：其內(nèi)容包括了“開發(fā)商競買保證金最少兩成”、“1月內(nèi)付清地價50%”等19條土地調(diào)控政策。3.23財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。3.1，廣東省政府四條促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(即“粵四條”)主要體現(xiàn)在加大市場供應、打擊投資購房以及市場監(jiān)管等措施。特別指出各地在審批商品住房項目預售許可時，以整棟為最低審批規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，應當在10日內(nèi)一次性公開全部房源對外銷售，并在公開銷售24小時之前，按照“一套房一標價”的方式明碼標價，加強對房地產(chǎn)市場運行情況的監(jiān)控。4月14日召開的國務院常務會議要求：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1．1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。行政手段金融政策稅收政策土地政策2010.099.29,國家國家多部委聯(lián)合下發(fā)文件，要求各商業(yè)銀行即日起暫停發(fā)放第三套住房貸款；房貸首付提至30%；貸款購買第二套房的家庭，嚴格執(zhí)行首付不低于50%，利率不低于基準利率1.1倍。而9月份開始,全國各大中型城市”限購令”陸續(xù)出臺;2011.011月15日,合肥版限購令出臺,但相比其他城市,合肥版限購令相對溫和;1月26日,國務院出臺新“國八條”調(diào)控房地產(chǎn).政策中,對房價控制目標,保障房均有明確要求;同時,強調(diào)提高第二套住房貸款的首付款比例和利率,而擁有2套及以上住房的，禁止再買房。2011.021月28日起，重慶、上海兩直轄市正式對住房開征房產(chǎn)稅。稅率方面，重慶根據(jù)面積和單價，實行梯級稅率，稅率范圍為0.5%至1.2%；上海稅率暫定為0.6%，其中應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房均價2倍(含2倍)的，暫減為0.4%。中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。十二五規(guī)劃建議主要內(nèi)容：1、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，開創(chuàng)科學發(fā)展新局面2、堅持擴大內(nèi)需戰(zhàn)略，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展3、推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，加快社會主義新農(nóng)村建設4、發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，提高產(chǎn)業(yè)核心競爭力5、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化6、加快建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，提高生態(tài)文明水平7、深入實施科教興國戰(zhàn)略和人才強國戰(zhàn)略，加快建設創(chuàng)新型國家8、加強社會建設，建立健全基本公共服務體系9、推動文化大發(fā)展大繁榮，提升國家文化軟實力10、加快改革攻堅步伐，完善社會主義市場經(jīng)濟體制加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式被重點強調(diào)，“調(diào)結(jié)構(gòu)”成為主攻方向“十二五”將邁向更深更廣領域。十二五規(guī)劃建議不再強調(diào)GDP，提高居民收入水平，調(diào)整收入分配體制、完善公共服務體系以及加強保障制度建設成為十二五規(guī)劃關注的方向。十二五建議將擴大內(nèi)需作為第一重要目標，并獨立成章，十一五建議并未提及擴大內(nèi)需的要求，十一五規(guī)劃也未將擴大內(nèi)需作為重點。十二五規(guī)劃建議中有多次提到房地產(chǎn)市場的調(diào)控，然而十一五規(guī)劃建議中對房地產(chǎn)的調(diào)控是只字未提。十二五規(guī)劃建議特點調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)調(diào)控保民生擴大內(nèi)需擴大內(nèi)需將成為十二五期間的第一大戰(zhàn)略任務，保民生將被作為加快經(jīng)濟方式轉(zhuǎn)變的根本出發(fā)點和落腳點“皖六條”是對“國八條”的強調(diào)，合肥限購細則才是真正的殺手锏“皖六條”一、認真落實《通知》要求。各市、縣人民政府要結(jié)合本地實際，繼續(xù)增加土地有效供應，加大普通住房建設力度，切實將房價控制在合理水平。各市、縣人民政府要合理確定本地2011年度新建住房房價格控制目標，于3月底前向社會公布，并抄報省住房城鄉(xiāng)建設廳。

二、加快推進保障性安居工程建設。要繼續(xù)加大投入，支持新建廉租住房、公共租賃住房和城市及國有棚戶區(qū)改造。各地、各有關部門要及時將保障性住房建設和棚戶區(qū)改造任務，分解到具體項目，明確責任單位和責任人，落實政策措施，加快建設進度，加強工程質(zhì)量監(jiān)管，推動保障性安居工程建設任務如期順利完成。

三、強化住房用地供應監(jiān)管。全面實行房地產(chǎn)用地開竣工申報、核驗制度，嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)利用誠信情況審查，嚴禁擅自改變保障性住房用地性質(zhì)和調(diào)整容積率。加強商品住房用地的地價動態(tài)監(jiān)測，及時掌握地價異常變動情況，商品住房用地出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價為歷史新高的城市，要在規(guī)定時間內(nèi)向省國土資源廳填報房地產(chǎn)用地交易異常情況表。

四、實施住房限購措施。合肥市要按照《通知》要求，制定完善并嚴格執(zhí)行住房限購措施，合理引導住房需求。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時出臺住房限購措施。

五、加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計監(jiān)測工作。各級政府要加大財政資金支持力度，加快推進省、市、縣三級個人住房信息系統(tǒng)建設，2011年內(nèi)實現(xiàn)省、市級聯(lián)網(wǎng)，2012年上半年實現(xiàn)省、市、縣三級全面聯(lián)網(wǎng)。做好房地產(chǎn)市場監(jiān)測和市場信息發(fā)布工作，各設區(qū)的市要定期公布新建商品住房市場平均價格。

六、建立健全約談問責機制。省政府有關部門要加強對各地住房保障和穩(wěn)定房價工作的監(jiān)督和檢查。省監(jiān)察廳、省住房城鄉(xiāng)建設廳、省國土資源廳要會同有關部門參照《通知》規(guī)定，建立健全約談問責機制，督促各市、縣人民政府切實落實國家和省房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，確保完成保障性安居工程建設任務，堅決遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。合肥限購細則一、全面限二禁三，二手房納入限購范圍：限購令對在本市城區(qū)范圍內(nèi)已擁有一套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┍臼?年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，限購一套住房（含新建商品住房和二手住房）?/p>

二、10天內(nèi)一次性公開全部房源。三、備案后3個月內(nèi)不準漲價：商品住房實際銷售價格向下浮動的范圍最低不得超過備案價的5%。

十二五規(guī)劃建議關于房地產(chǎn)相關表述傳導了政府不會放松調(diào)控的決心，短期內(nèi)加強消費者、投資客以及開發(fā)商對房地產(chǎn)市場降溫的預期。擴大內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)保民生調(diào)樓市十二五規(guī)劃建議擴大內(nèi)需、增加居民收入是未來一段時期內(nèi)政府工作的重要目標，大量剛性需求的存在將使未來房地產(chǎn)市場消費性需求進一步釋放，同時投資性購房比例下降。未來包括節(jié)能環(huán)保、信息技術等新型戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)將取代房地產(chǎn)行業(yè)的支柱行業(yè)地位，但同時節(jié)能、環(huán)保、減排的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整方向也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇。未來政府不會放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，金融政策是房市短期調(diào)控的工具，土地、稅收等政策是中長期調(diào)控的工具。未來房地產(chǎn)發(fā)展將向民生方向發(fā)展，土地和住房供應將進一步向中低收入人群傾斜，保障房供應比例進一步增加，中小城鎮(zhèn)的居住功能將得到強化。房地產(chǎn)行業(yè)是十二五期間的重要調(diào)控對象，未來房地產(chǎn)市場將趨于愈加理性。2012年，市場仍然不容樂觀——不好也不壞的市場宏觀調(diào)控繼續(xù)維持的一年

物價指數(shù)同步持續(xù)上漲的一年

貨幣政策實質(zhì)收緊的一年

政策、行政、金融三重打擊房地產(chǎn)的一年GDP增速控制在7%,CIP指數(shù)控制在4%以內(nèi)目標人民幣升值預期繼續(xù)存在，投資固定資產(chǎn)的保值效應政府換屆，政策上存在逐步解禁及放松的機會2013年政策調(diào)控可能回歸正常——2012-2013年，房地產(chǎn)市場存在轉(zhuǎn)機——？競爭背景分析本人觀點必須最大限度的挖掘和創(chuàng)造項目價值，使其成為項目在快速變化市場中的保護傘。壹、政策調(diào)控分析貳、城市價值挖掘叁、區(qū)域經(jīng)濟運行肆、市政發(fā)展規(guī)劃伍、地產(chǎn)市場解析地理位置蕪湖市位于安徽省東南部，地處長江下游南岸。南倚皖南山系，北望江淮平原，長江與青戈江交匯處。在歷史上是著名的港口城市，是安徽省沿江城市帶的代表。行政區(qū)劃蕪湖市域面積5988平方公里，人口384.21萬，其中市區(qū)面積1064.7平方公里、人口123.8萬，下轄無為、蕪湖、繁昌、南陵4縣和鏡湖、弋江、鳩江、三山4區(qū)，2個國家級開發(fā)區(qū)。

交通運輸公路：擁有幾十條國道、省道、高速公路，連接周邊及全國各主要城市。航空：蕪湖民航機場已規(guī)劃在無為縣。十二五前開工建設。目前仍依靠合肥和南京機場。鐵路：蕪湖火車站預計2013年底新建完工，屆時蕪湖將擁有我國地級城市最大的鐵路編組站。水運：蕪湖港是長江水運第五大港、煤炭能源輸出第一大港和安徽省最大的貨運、外貿(mào)、集裝箱中轉(zhuǎn)港，國家一類口岸，年通過能力5000萬噸。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)蕪湖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是安徽省最早的國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已形成了特色鮮明、具有較強競爭力的汽車及零部件、電子電器、材料三大支柱產(chǎn)業(yè)。在開發(fā)區(qū)之外，蕪湖還建立了7個各具特色的省級開發(fā)區(qū)，如今都已成為縣區(qū)經(jīng)濟的主導力量。汽車及零部件產(chǎn)業(yè)擁有中國最大的汽車民族自主品牌——奇瑞。目前，開發(fā)區(qū)共有汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)100余家，產(chǎn)品涵蓋汽車配套零部件的各個體系。代表企業(yè)：奇瑞汽車股份有限公司、大陸汽車電子(蕪湖)有限公司、蕪湖亞夏汽車股份有限公司。電子電器產(chǎn)業(yè)中國最大的家用空調(diào)生產(chǎn)基地；中國最大的微電機生產(chǎn)基地之一。代表企業(yè)：美的、日立、志高。

新材料產(chǎn)業(yè)中國最大的PVC型、管材和石膏板的新型建材生產(chǎn)基地和中國重要的銅基材料加工基地。代表企業(yè)：安徽海螺水泥股份有限公司、蕪湖海螺型材科技股份有限公司、安徽精誠銅業(yè)股份有限公司。壹、政策調(diào)控分析貳、城市價值挖掘叁、區(qū)域經(jīng)濟運行肆、市政發(fā)展規(guī)劃伍、地產(chǎn)市場解析大于8%5%-8%GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關系萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展4%-5%小于4%

蕪湖市GDP發(fā)展蕪湖的經(jīng)濟自07年起一直處于高速發(fā)展軌道，在近年安徽省各市的GDP排名榜中，蕪湖排在合肥之后，位居第二；但增幅卻超過合肥，位居全省之首。

蕪湖市人均可支配收入2011年蕪湖市人均可支配收入首次突破二萬元大關，其中工資性增長和經(jīng)營凈收入增長占據(jù)了較大比重。收入的大幅增長，為改善居住條件的需求鋪設了溫床，為房地產(chǎn)市場的再次發(fā)展提供了契機。壹、政策調(diào)控分析貳、城市價值挖掘叁、區(qū)域經(jīng)濟運行肆、市政發(fā)展規(guī)劃伍、地產(chǎn)市場解析

城市發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展方向新規(guī)劃明確為“東擴南進”

中心城區(qū)采用組團式結(jié)構(gòu)，共劃分為五大組團：城中組團：城市商貿(mào)、商務文化中心；城北組團：以蕪湖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為龍頭的先進制造產(chǎn)業(yè)區(qū)；城東組團：以現(xiàn)代工業(yè)、居住為主導的綜合型新城區(qū)；城南組團：以文化科教、高新技術產(chǎn)業(yè)為主的城區(qū)；三山組團：以臨港產(chǎn)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)為主導的綜合型新城區(qū)。

壹、政策調(diào)控分析貳、城市價值挖掘叁、區(qū)域經(jīng)濟運行肆、市政發(fā)展規(guī)劃伍、地產(chǎn)市場解析備注：

數(shù)據(jù)來源于蕪湖住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)受國家調(diào)控影響，蕪湖的商品住宅市場自09年后就進入微調(diào)時代，成交面積逐年下滑，下滑幅度在11%左右。蕪湖商品住宅市場的成交量雖大起大落，但從歷年的成交價格來看，還是保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，即使在國家調(diào)控如此嚴峻的今天，仍保持著一定的增幅。調(diào)控時代量跌價漲微觀PART2市場的再定義項目位置城東新區(qū)中江大道與赤鑄山東路交叉口西南側(cè)項目規(guī)模占地：61.47萬平米；建面：112萬平米。30萬方集中商業(yè)、80萬方住宅物業(yè)類型8層電梯洋房、高層住宅、獨幢別墅、寫字樓、獨棟辦公樓、星級酒店。規(guī)控指標綠化率：35%，容積率：1.8開發(fā)商蕪湖蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理蘇寧物業(yè)代理公司南京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問機構(gòu)價格住宅價格在6000元/平方米。開盤日期2011年11月12日開盤主力戶型89-120平方米的二房、三房去化情況月去化50套左右備注：3月底開發(fā)商推出團購活動，在享受87折優(yōu)惠的基礎上還可享受累進團購優(yōu)惠。蘇寧城市之光鏡湖萬達廣場項目位置戈江中路與北京中路交匯處項目規(guī)模占地：6.7877萬平米；建面：30萬平米。物業(yè)類型住宅、酒店、商業(yè)中心、公寓規(guī)控指標綠化率：待定，容積率：4.0開發(fā)商蕪湖萬達廣場有限公司物業(yè)管理大連萬達物業(yè)管理有限公司蕪湖分公司代理公司中國博思堂機構(gòu)價格住宅價格在6782元/平方米，商業(yè)45000元/平方米，精裝公寓6500元/平方米開盤日期2011年6月18日開盤主力戶型40平方米精裝公寓，40-80平方米寫字樓去化情況月去化100套左右備注：精裝公寓一次性付款97折，安揭99折；商鋪一次性付款96折，安揭99折。萬科城項目位置鳩江區(qū)中江大道899號項目規(guī)模占地：21.5萬平米；建面：41萬平米。物業(yè)類型公寓、花園洋房規(guī)控指標綠化率：35%，容積率：1.799開發(fā)商蕪湖萬科萬東房地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理南京萬科物業(yè)管理有限公司代理公司新聯(lián)康價格精裝公寓6279元/平方米開盤日期2011年11月21日開盤主力戶型89-128平方米精裝公寓去化情況月去化100套左右備注：3月30日、31日購房每平方米優(yōu)惠1000元/平方米，且總價再減一萬元。項目位置城東新區(qū)赤鑄山路與鳩江北路交匯處項目規(guī)模占地：21.83萬平米；建面：40萬平米。物業(yè)類型9棟11層小高層、21棟15層高層規(guī)控指標綠化率：47.28%，容積率：1.799開發(fā)商蕪湖恒大置業(yè)有限公司物業(yè)管理恒大金碧物業(yè)公司代理公司合富輝煌價格精裝公寓6500元/平方米開盤日期2011年10月21日開盤主力戶型130-200平方米精裝公寓去化情況月去化20套左右備注：裝修標準2500元/平方米。近期推出10套團購房源，89折優(yōu)惠。恒大華府偉星城項目位置赤鑄山東路與戈江路交叉處項目規(guī)模占地：34.6萬平米；建面：62萬平米。物業(yè)類型多層及高層住宅、商鋪規(guī)控指標綠化率：60%，容積率：1.8開發(fā)商安徽偉星置業(yè)有限公司物業(yè)管理安徽偉星物業(yè)管理有限公司代理公司博思堂機構(gòu)價格公寓5300元/平方米開盤日期2010年2月3日開盤主力戶型110-160平方米公寓去化情況月去化100套左右備注：4月中旬將加推一批新房源，面積在87-130平方米。區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商云集，單個項目體量巨大（30、40、60、100多萬方），由于房地產(chǎn)相關調(diào)控政策貸款控制導致滯銷，開發(fā)商推出節(jié)奏不斷放緩。同時開發(fā)商對于一次性付款和貸款客戶的優(yōu)惠政策差距也逐漸拉開，目前優(yōu)惠政策基本上是一次性付款客戶和團購多優(yōu)惠百分之10到15之間；目前推出戶型多為90到120之間戶型為主，通過對蕪湖各個項目現(xiàn)場了解到目前購買群體大部分以剛性需求首套房和改善性需求二套、三套房客戶；目前區(qū)域成交價格在5300－6000元/平方米，除了三駕馬車的去化情況尚佳（萬科和偉星：月去化100套左右，蘇寧：月去化50套左右），其他項目的月成交在20－30套左右，說明了整個市場有一定的剛性需求，同時證明了該區(qū)域具有較大的影響力。競爭市場分析啟示PART3市場的再定義2010年迄今，房地產(chǎn)市場調(diào)控持續(xù)加壓，多數(shù)城市住宅市場成交量逐步下滑，目前進入供需觀望膠著期，房價步入盤整期，受調(diào)控影響投資需求受到持續(xù)擠壓，蕪湖房地產(chǎn)市場目前主要是以剛性需求和改善型需求的客戶為主。蕪湖經(jīng)濟發(fā)展正走入高速發(fā)展階段，人均可支配年收入突破20000元大關，拉動城市社會消費品零售額，城市整體消費能力得到提升

，發(fā)展后勁十足。2011年，全市商品房實際銷售面積為188.70萬平方米,同比下降11.34％。成交均價為5766元/平方米，同比上漲9.20％，呈現(xiàn)出量縮價增的局面。隨著城市化進程不斷加快，住宅價格將會有一定幅度的上漲。目前區(qū)域市場多為小高層和高層，均以剛性客戶需求和改善型客戶需求的的二房和三方（90－120平方米），作為主力產(chǎn)品，市場價格戰(zhàn)已然形成。從區(qū)域去化情況來看，除了三駕馬車的去化情況尚佳（萬科和偉星：月去化100套左右，蘇寧：月去化50套左右），其他項目的月成交在20－30套左右，說明了整個市場有一定的剛性需求，同時證明了該區(qū)域具有較大的影響力。區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商云集，單個項目體量巨大，目前在售項目的體量已超出250萬方，后續(xù)將陸續(xù)有新的項目推出，整個區(qū)域市場競爭激烈。市場在變，游戲規(guī)則在變操作的策略，力求區(qū)別于傳統(tǒng)固定模式貳篇：創(chuàng)造價值——項目的定位解題方案之二定位深度挖掘項目出路探詢存在問題分析地塊解析項目SWOT分析策略探尋客戶走向探尋產(chǎn)品走向探尋走向融合發(fā)展建議居住理念革新建筑風格革新建筑空間革新公共空間革新出路探尋疑問：城東新區(qū)房地產(chǎn)市場供大于求，市場競爭激烈，可能出現(xiàn)價格滯漲去化減慢的情況，項目應如何解決避免該種情況？

項目發(fā)展之先決問題解析市場疑問一：當前地產(chǎn)市場以剛性需求為主，如何應對剛性需求對于質(zhì)量與價格的擠壓？疑問二：項目產(chǎn)品戶型已確定，客戶已經(jīng)厭倦了“千盤一面”的同質(zhì)市場，后期推案可能具有較多的抗性，應如何通過包裝給客戶一種嶄新的選擇？

項目發(fā)展之先決問題解析客戶疑問一：市場目前仍是賣價格、賣面積，或者滯留于虛空的概念炒作，如何打造客戶真正需要的產(chǎn)品？疑問二：項目商業(yè)的體量為八萬方，怎樣的商業(yè)定位才能使商業(yè)與住宅相互促進，二者互補，起到1+1>2的效果？

項目發(fā)展之先決問題解析

項目發(fā)展之先決問題解析產(chǎn)品項目發(fā)展之先決問題解析歸結(jié)項目發(fā)展出路到底在哪里？——出路就在起點處項目發(fā)展起點

——發(fā)展用地解析本項目項目用地處于城市新規(guī)劃發(fā)展區(qū)域——政務區(qū)，仁和路以南，海宴路以東，河清路以西，國泰路以北與蕪湖市人民政府隔路相望。該區(qū)域地域獨立，與城市中心區(qū)域銜接度不夠。地塊區(qū)位解析總用地面積164492.94平方米總建筑面積498540.12平方米地上建筑面積394781.00平方米其中住宅建筑面積305361.01平方米商業(yè)建筑面積80000.00平方米配套用房建筑面積9419.99平方米地下建筑面積103759.12平方米其中地下住宅面積81147.59平方米地下商業(yè)面積22611.23平方米容積率2.443建筑高度60.50－72.00米綠地率25%總戶數(shù)3126戶機動車停車位3016輛其中住宅部分停車2458輛商業(yè)部分停車558輛項目經(jīng)濟指標SWOT分析SWOT地塊處于政務區(qū)，與市政府大樓隔路相望，地理位置突出；地塊四面臨路，車輛進出方便；地塊相對方正，便于規(guī)劃；地塊內(nèi)沒有任何拆遷壓力，便于快速啟動開發(fā)。目前地塊周邊較為荒涼，大多數(shù)地塊尚未動工；2.項目周邊商業(yè)、教育、文化、娛樂、銀行等配套比較匱乏；3.地塊建筑高度有一定限制，對規(guī)劃不利。政府大力打造政務區(qū)發(fā)展前景良好；區(qū)域不斷的發(fā)展、形象將會不斷提升；隨著區(qū)域的發(fā)展，周邊中高端人群將會不斷匯集；蕪湖經(jīng)濟持續(xù)良好的發(fā)展態(tài)勢帶來一定市場機遇。SWOT政務區(qū)發(fā)展能否快速見效，尚難確定；目前地產(chǎn)市場尚不明朗，項目發(fā)展前景尚有不確定因素。區(qū)域后續(xù)上市量巨大，市場競爭激烈。項目SWOT分析

放大優(yōu)勢+克服劣勢

搶占機會+消除威脅項目發(fā)展方略以項目拉動區(qū)域價值提升充分挖掘區(qū)域價值和未來人群特征著力于產(chǎn)品打造，提升競爭力引導居住理念升級自起點處審視項目出路有哪些？走向1

以市場為導向，從市場真空中覓得機會。

市場策略走向2以目標客戶為導向，營造集中性需求亮點?？蛻舨呗宰呦?以產(chǎn)品打造為導向，構(gòu)建市場異質(zhì)化產(chǎn)品。產(chǎn)品策略我要去哪兒？走向4

？

？單一走向會大大減弱項目排斥競爭的能力，因此，需將多種走向的優(yōu)勢予以合理有效地融合，進而歸結(jié)出項目發(fā)展出路！策略探尋壹、客戶走向探尋貳、產(chǎn)品走向探尋叁、走向融合50通過對蕪湖在售項目成交客戶的了解發(fā)現(xiàn)，城市客戶核心的特點為觀念傳統(tǒng)、追求面子、渴望都市。追求面子“我工作挺好的，有些閑錢活動活動，和我差不多的朋友都有二套房了，總不能比別人差吧，現(xiàn)在我也考慮買，但錢不是太多,只要總價合適的房子我就買。觀念傳統(tǒng)“我們本地人家庭觀念很重，老人、兄弟、老婆孩子都是最重要的，孩子小的時候上學是個問題，長大了結(jié)婚房子是個問題….現(xiàn)在賺了點錢，就是想幫孩子買個房或者買個更大點的房…”渴望都市都是生活在下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，看病、買東西、孩子讀書等都十分不方便，現(xiàn)在有點錢了，就希望待在城市里，啥都方便，啥都能買到…”類型基本背景經(jīng)濟實力居住現(xiàn)狀生活享受型客戶公司股東或企業(yè)的老板，收入頗豐，已經(jīng)擁有了幾百萬甚至上千萬的身家多次置業(yè)，除市內(nèi)居住需要外，多在外地置業(yè)，用于出租投資價值投資型客戶中、小店鋪老板、企業(yè)中層干部或者是同時享有雙份工資的公務員年收入5-10萬，收入穩(wěn)定，有一定積蓄，屬于城市工薪族的中上水平他們大部分有1-2次置業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)在多居住在老城區(qū)實用型客戶首次置業(yè)企業(yè)的普通員工，是機關、事業(yè)單位的職員或者是學校里面的普通教師或鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民薪水中低水平，家庭收入除支付每月生活的各項開支外，剩余不多他們多租住在距公司較近的房屋內(nèi)、與上班地點有便捷交通聯(lián)系的區(qū)域，或與父母同住居住改善企事業(yè)單位的普通員工，有些為單位底層管理者，有一定的工作經(jīng)驗工資水平在蕪湖屬中等水平，收入較為穩(wěn)定，有一定積蓄他們大部分擁有一套住房，希望通過住房升級改善生活狀態(tài)，并已有成型的購房計劃拆遷補償多為社會底層的老百姓，傾向?qū)㈠X存在銀行收入一般，區(qū)域拆遷得到的補償是其購房的主要來源居住在老城區(qū)或者郊區(qū)已經(jīng)很多年，破舊的土墻、低矮的院子就是他們的家123我們從三個方面來分析市場客戶特征----客戶特征描述財富特征置業(yè)特征行為特征1、生活享受型客戶2、價值投資型客戶3、實用型客戶

首次置業(yè)客戶居住升級客戶拆遷客戶

54他們的收入豐厚，已經(jīng)有相當?shù)呢敻环e累，支付能力強，價格對他們來講已經(jīng)不是很重要的問題。他們是：房地產(chǎn)企業(yè)的老板，或者是公司的股東隨著蕪湖的快速發(fā)展，他們的收入頗豐，已經(jīng)擁有了幾百萬甚至上千萬的身家他們的年齡大多40多歲，已經(jīng)通過自己的努力，積累了一定的財富，實現(xiàn)了財務自由，出于投資考慮，價格仍是關注要素之一生活享受型客戶財富特征他們享受生活，追求時尚、愛面子，投資是他們財富積累的主要來源，所以會關注項目的品牌和升值潛力。生活享受型客戶行為特征他們追求時尚、愛面子、喜歡開好車，奧迪A6或者豐田、現(xiàn)代的越野車是他們的首選很多人都在蕪湖買了房子，很多親戚朋友也有打算在蕪湖或其他的大城市買套房，用于出租投資他們金錢往來頻繁，經(jīng)常因資金業(yè)務需要去打理各種關系他們興趣廣泛，追逐品牌，對上層人士喜好的運動、休閑消費比較熱衷。追求時尚&投資心理生活享受型客戶置業(yè)特征他們已經(jīng)擁有了多套房子、置業(yè)經(jīng)驗豐富，對產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境的關注度明顯提高?，F(xiàn)在他們已經(jīng)有了2套以上的房子，但是他們還會繼續(xù)買房子目前住在老城區(qū)離單位近的一套里面，另外的房子要么租出去，要么留給家人住更看重的是投資價值，因此讓他們看到升值前景是最重要的關注物業(yè)區(qū)位與價格，對房子的外立面、物業(yè)有一定要求。別致的外立面、品質(zhì)感往往是吸引他們的重要因素1、生活享受型客戶2、價值投資型客戶3、實用型客戶

首次置業(yè)客戶居住升級客戶拆遷客戶

他們工作穩(wěn)定并擁有較高的收入，具有一定的財富積累和支付能力。他們是市區(qū)中、小店鋪的老板、已有5年以上的工作經(jīng)驗的企業(yè)中層干部或者是同時享有雙份工資的公務員他們年齡30-40歲左右，工作穩(wěn)定，收入還有較大的提升預期。他們年收入在10-15萬，收入較為穩(wěn)定，有一定積蓄，很多人有額外的收入，屬于城市工薪族里的中上水平。事業(yè)獲得初步成功并且相對穩(wěn)定，對工作仍保持著熱情，并認為還有較大的上升空間……價值投資型客戶財富特征他們?nèi)栽谂Φ奶嵘约旱氖杖爰吧钏?，購房對他們來說是重要的投資渠道之一，因而很關注項目的升值潛力。他們生活比較簡單，作息規(guī)律隨著年齡的增長，愈加珍惜下班后屬于自己的生活他們注重項目的投資價值，回報率親人、朋友、同事的推薦能大大提升購買動機他們除了需要基本的生活配套，還希望有更完善的休閑、娛樂、健身等設施……價值投資型客戶行為特征他們兼具投資和自住的雙重需求，主要看重物業(yè)以后的升值潛力。他們大部分有1-2次置業(yè)經(jīng)驗，現(xiàn)在多居住在離工作單位較近位置、或老城區(qū)。他們追求舒適的居住感受及創(chuàng)新的居住產(chǎn)品。他們長遠考慮可以作為一項投資，穩(wěn)定且回報率較高，因而關注樓盤區(qū)位及交通條件。價值投資型客戶置業(yè)特征1、生活享受型客戶2、價值投資型客戶3、實用型客戶

首次置業(yè)客戶居住升級客戶拆遷客戶

62鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，渴望進入城市；普通上班族，工作時間短、財富積累少，部分有父母的資金支持，對價格十分敏感。他們是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、企業(yè)的普通員工，是機關、事業(yè)單位的職員或者是學校里面的普通教師；薪水中低水平，面對蕪湖的高消費，兩人的收入除支付每月生活的各項開支外，剩余不多；他們傾向住在城中，但卻承擔不起如此高昂的房屋價格，故在購買房屋時，會首選區(qū)域價格較低的城東區(qū)；置業(yè)考慮的最重要因素是價格，價格承受度決定了他們的購房意向；首次置業(yè)客戶財富特征63他們大多沒有自己的車子，而工作地點固定、工作時間要求較為嚴格，因而對交通的關注度高。他們的工作地點比較固定，而且大多還沒有屬于自己的車；如果公共交通方便，出門不遠最好就有公交站點，區(qū)位遠點也沒關系；他們的生活靈活性高，愛好活動，對配套設施有一定的需求。受工作性質(zhì)影響，現(xiàn)在一般多選擇在工作單位附近居住，位于交通擁堵的老城區(qū)……首次置業(yè)客戶行為特征64具有強烈的剛性需求，關注基本居住需求的滿足，因而更多的關注產(chǎn)品面積、戶型等基本要素。居住現(xiàn)狀：要么在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，要么他們多租住在距公司較近的房屋內(nèi)，與上班地點有便捷交通聯(lián)系的區(qū)域，或是每日往返在公司和父母的老房子之間；置業(yè)動機：因為想獨立生活，或即將結(jié)婚……希望擁有屬于自己的房屋；面積不用太大，兩居室就可以了；配套設施能夠滿足基本生活需求即可。首次置業(yè)客戶置業(yè)特征每日奔波在老舊的住屋與公司之間，疲憊卻毫無歸屬感……買房了，才意味著有自己的家了……1、生活享受型客戶2、價值投資型客戶3、實用型客戶

首次置業(yè)客戶

居住升級客戶拆遷客戶

他們工作和收入穩(wěn)定，具有初步的財富積累，但支付能力有限，價格敏感。他們是企事業(yè)單位的普通員工，有些為單位底層管理者，有一定的工作經(jīng)驗，工資水平在蕪湖屬中等水平，收入較為穩(wěn)定，有一定積蓄；他們平均年齡35歲左右，大部分都已經(jīng)結(jié)婚，少部分育有子女，多數(shù)正打算養(yǎng)育小孩；受支付能力限制，他們對于價格還是比較敏感，價格合適的房子才會引起他們的注意。居住升級客戶財富特征他們關注家庭尤其是孩子的需求，因而對個性的要求較高。他們追求居室空間的絕對增長，支付能力范圍內(nèi)的高性價比的實用型產(chǎn)品；平日消費非常務實，均以實用為主；他們青睞兩居或三居戶型，面積在120平米左右；他們部分可能擁有私家車，但更多的希望居住區(qū)附近有便捷的公共交通設施。居住升級客戶行為特征68他們追求家人居住水平的改善而但具有較為剛性的資金限制，因而產(chǎn)品的面積、戶型等基本要素仍是最關注的因素。他們大部分只擁有一套住房，希望通過住房升級改善生活狀態(tài)；他們可能會為了孩子或者父母而準備換房；也可能對于目前擁擠的居住環(huán)境不滿而換房；他們除學校、超市等常規(guī)配套外，他們也會在乎是否有有一些比較適合年輕人的東西，比如健身、酒吧等，也希望配備幼兒園、小學等教育配套，以及供老人休閑娛樂的設施。小小的房屋，隨著新生命的到來將更顯局促……小孩的到來，老人同住，換房成為生活的必要……居住升級客戶置業(yè)特征1、生活享受型客戶2、價值投資型客戶3、實用型客戶

首次置業(yè)客戶居住升級客戶

拆遷客戶

70他們通過拆遷補償突然獲得了一筆財富，但是用于購置房產(chǎn)的資金并不多，因而價格仍是影響其購買的重要因素。他們年齡差別較大，從年輕人到老年人都有，但是由于他們所在的區(qū)域進行拆遷而得到了相當數(shù)量的補償，支付能力差別較大；他們大多數(shù)生活在社會的底層，儲蓄是他們較常采用的投資渠道。他們一般都會選擇利用賠償金為家人買房子，但通常是一次性付款。拆遷客戶財富特征71從某種程度上講，他們是真正的“暴發(fā)戶”，但消費觀念傳統(tǒng)，從眾心理強，不會購買特別好的房子。具有很強的從眾心理，易受口碑或廣告的影響，大家說好的，那肯定很好；與老城區(qū)的舊樓房甚至是平房相比，政府拆遷補償?shù)臉欠康木幼l件已經(jīng)獲得了較大的改善；居住環(huán)境、品質(zhì)等還不在具體的考慮范圍內(nèi)，有房子就是好的。拆遷客戶行為特征大家都說這個不錯……72具有一定的剛性需求，受消費觀念和置業(yè)經(jīng)驗的限制，對于房產(chǎn)的關注點還停留在地段、價格、戶型等基本層面。他們以前居住在老城區(qū)或者郊區(qū)已經(jīng)很多年，破舊的土墻、低矮的院子就是他們的記憶中的家；一部分人有剛性需求，更多的人得到了住房與貨幣相結(jié)合的補償；多數(shù)人還會選擇為家人購置房產(chǎn)，比如老人為孩子再購買一套甚至幾套房；在購買住房時，考慮的還是地段、價格、戶型等基本層面的東西。不會買很好的房子，價格是影響其購買的重要因素。老舊的房屋就是他們以前的家……拆遷客戶置業(yè)特征客戶類型行為特征置業(yè)特征生活享受型客戶價值投資型客戶享受生活，追求時尚、愛面子追求品質(zhì)優(yōu)良，具有良好口碑的樓盤追求更好的物質(zhì)享受，注重投資回報追求舒適的居住感受、創(chuàng)新的居住產(chǎn)品、高投資價值追求可支付的總價，便利的公共交通無理性投資概念，從眾心理強追求低價及基本生活配套置業(yè)關注點產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、投資價值首次置業(yè)居住升級拆遷客戶經(jīng)濟緊張，對大件物品采買慎重購買物品均追求高性價比追求總價控制，更多居住空間，良好的公共交通價格、戶型設計、公共交通實用型客戶123產(chǎn)品形式、品牌、投資價值各類客戶需求特征總結(jié)受房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的影響，目前蕪湖房產(chǎn)消費的主要客群以剛性需求和改善型需求為主。因此從風險控制和項目發(fā)展效益兩方面綜合考慮，本人建議：以滿足市場剛性需求的客群的為主！客戶研究結(jié)論核心客群：實用型客戶邊緣客群：價值投資型客戶和生活享受型客戶壹、客戶走向探尋貳、產(chǎn)品走向探尋叁、走向融合蕪湖市場產(chǎn)品特點越來越高：市場供應以高層社區(qū)為主。目前城東新區(qū)市場的產(chǎn)品大部分為小高層和高層組成，十八層以上的純高層項目較少。蕪湖城市化率相對不高，市民對于高層住宅的接觸周期較長，但在高層短期放量過大的情況下，市民對高層住宅的擠壓可能會產(chǎn)生抗性。所以，未來項目發(fā)展路徑之一，無疑就是在如何打造客戶能夠接受的高品質(zhì)高層住宅。而這，正是目前蕪湖市場的空白所在！蕪湖市場產(chǎn)品特點產(chǎn)品單調(diào)：無贈送面積的產(chǎn)品。目前蕪湖市場大部分在售樓盤的房型基本都沒采用了贈送面積的方式（例如贈送露臺、贈送入戶花園、贈送陽臺等等），只有少數(shù)樓盤有小面積的贈送（飄窗等）。說明此種做法至今未被當?shù)亻_發(fā)商重視，另一方面，也說明客戶對于住宅戶型創(chuàng)新的要求不高。所以，贈送面積的房型將受到市場的追捧，這也是本項目的一個契機點。蕪湖市場產(chǎn)品特點建筑風格千篇一律：目前蕪湖住宅市場的建筑風格幾乎可以說是“千盤一面”，市場亮點不多！蕪湖市場產(chǎn)品特點居住理念乏善可陳。目前蕪湖市場的住宅產(chǎn)品在居住理念打造上較為乏力，這具體表現(xiàn)在：居住內(nèi)部空間給予客戶的居住感受很少來自客戶的真實需求；居住服務意識較差，不能為客戶提供完善周備的服務管理；社區(qū)娛樂資源疲弱，無法讓客戶在居住的同時享受到工作以外的體驗內(nèi)容；社區(qū)空間層次并不能滿足客戶視覺、行為和感受三方面的需求，公共空間的功能化、層次化、立體化比較差。壹、客戶走向探尋貳、產(chǎn)品走向探尋叁、走向融合1、拋開城市整體市場走勢疲怠的局限，立足微觀區(qū)域?qū)で箜椖堪l(fā)展拉力；也即充分挖掘區(qū)域價值。2、重點鎖定蕪湖客群，適當延伸客群輻射半徑。3、從居住理念高度打造引領市場的產(chǎn)品。項目發(fā)展走向發(fā)展建議項目發(fā)展理念基于項目的產(chǎn)品已經(jīng)確定，以下只是本人對該項目的一些想法，僅供張董您參考！我們要做的是：在蕪湖掀起一場住宅產(chǎn)品的革新運動！也即“四步革新”！第一步：居住理念革新第二步：建筑風格革新第三步：建筑空間革新第四步：公共空間革新居住理念革新結(jié)合蕪湖住宅市場現(xiàn)狀，倡導一種嶄新的住宅發(fā)展理念，即：

充分體現(xiàn)城市立體感的純凈主義！釋義：

城市立體感：本案地處城東新區(qū)，特殊的環(huán)境特征決定了本案必須致力于為目標客戶提供完善的配套服務，而這需要在軟硬件上理清層次，也即構(gòu)筑立體化的居住享受層次；

純凈主義：本案的打造需拋開目前占據(jù)蕪湖市場主流的居住產(chǎn)品氛圍，舍棄由鋼筋混凝土堆砌而成的呆板、生硬建筑體群落給客戶帶來的壓抑、窒息的居住感受，為客戶提供技術和人性化和諧統(tǒng)一的居住空間，讓客戶回歸心靈的純凈和居住的自然。居住理念革新城市立體感居住內(nèi)部空間的立體化社區(qū)空間的立體化各項配套的立體化物管及服務的立體化純凈主義建筑風格的純凈建筑空間的簡約、明晰社區(qū)空間的純凈居住理念居住理念結(jié)構(gòu)如下：第一步：居住理念革新第二步：建筑風格革新第三步：建筑空間革新第四步：公共空間革新“反建筑五大綱領”—建筑空間規(guī)劃綱領一：讓建筑回到“品質(zhì)、舒適度、美觀”這個本質(zhì)意義上來。綱領二：一切建筑師都要從頭學習。回到蕪湖，了解蕪湖，注重空間審美和功能品質(zhì)。綱領三：顛覆偽善的旗手們。真正關心生活的本質(zhì)。綱領四：家是平臺，而非孤立的點。這個平臺必須為“生活”創(chuàng)造一切便利，包括有休閑區(qū)，有交往的公共空間。綱領五：新文化，就是為人所需的文化。建設成城東新居住文化的中心。第二步：建筑風格革新以超越市場同行的眼光，為蕪湖市場引入嶄新的建筑風格！這是時代的氣息！這也是與目標客群特質(zhì)和心里追求最為接近的建筑！第二步：建筑風格革新以超越市場同行的眼光，為蕪湖市場引入嶄新的建筑風格！這是時代的氣息！這也是與目標客群特質(zhì)和心里追求最為接近的建筑！第一步：居住理念革新第二步：建筑風格革新第三步：建筑空間革新第四步：公共空間革新第五步：配套商業(yè)空間革新第三步：建筑空間革新讓贈送露臺等措施不再那么刻意，讓一寸空間都能為客戶所用！讓客戶的每一分資本支出，都能換回高回報的空間享受！47m2建筑戶型提點可以改為餐廳可以改為臥室、書房或功能房誰能相信，建筑面積僅僅47m2的戶型竟然能夠提供這么完善、區(qū)分合理的建筑空間和功能享受？但，這就是現(xiàn)實！這就是建筑空間革新的杰作！第三步：建筑空間革新當然，這種戶型并非沒有缺陷，調(diào)整后主臥室無法直接采光便是缺陷之一。但是，既然是革新，那便會有不足！我們需要做的就是在邁步走向革新的同時，將不足予以彌補！而完成這項艱巨任務的法寶，就是秉持革新理念同時所擁有的專業(yè)技術革新力量！第三步：建筑空間革新90m2戶型提點誰能相信，建筑面積僅僅90m2的戶型竟然能夠完成奢華的三房兩廳一衛(wèi)的功能配置和居住享受？但，這也是現(xiàn)實！這也是建筑空間革新的杰作！可以改為臥室二分離衛(wèi)生間

臥室都帶凸窗

獨立工作陽臺

固定收納

廚房和餐廳互動性較好第三步：建筑空間革新89m2建筑戶型提點誰能相信，建筑面積僅僅89m2的戶型竟然能夠完成三房兩廳一衛(wèi)的功能配置和居住享受？但，這也是現(xiàn)實！這也是建筑空間革新的杰作！空中花園與設備平臺可設置為多功能房，空間利用率最大化設備平臺可連通陽臺使用，增加空間利用率主臥南向轉(zhuǎn)角飄窗設計，通透明亮，視野開闊第三步：建筑空間革新120m2建筑戶型提點陽光房露臺誰能相信，建筑面積僅僅120m2的戶型竟然能夠完成四房兩廳二衛(wèi)的功能配置和居住享受？但，這也是現(xiàn)實！這也是建筑空間革新的杰作！第三步：建筑空間革新所有這些都在向我們證明：我們需要革新！沒有革新，就不能從同質(zhì)化市場中劈路而出！我們需要革新！很多成功的案例已經(jīng)給了我們在蕪湖市場成功實現(xiàn)革新的經(jīng)驗保證和信心保證！第一步：居住理念革新第二步：建筑風格革新第三步：建筑空間革新第四步：公共空間革新第四步：公共空間革新我們不需要嬌貴而不實用的草坪；我們也不敢將兒童的人身安全放在沒有實時物管人員監(jiān)控保障的水景的邊上；我們需要的是革新！公共空間革新的宗旨，是將公共空間的打造與客戶切身需要緊密相連！第四步：公共空間革新比如：將兒童游樂場所和設備放在物管人員能夠目視且能快速奔援的地方；比如將公共綠化設置成能給客戶帶來身體愉悅的形式……第四步：公共空間革新比如：這是一個天池，也即半空游泳池。業(yè)主可以在里面游泳；這也是社區(qū)的主要景觀之一；這同時還是社區(qū)的交通樞紐，因為下面便是社區(qū)道路，雨雪天，居民可以在下面行走，避免被雨雪淋濕。第四步：公共空間革新比如：這是一個立體式的空中通道；這也是社區(qū)的景觀之一；這種通道和社區(qū)內(nèi)的地面通道共同組成社區(qū)內(nèi)部交通網(wǎng)，既提高了土地使用效率，優(yōu)化了社區(qū)交通組織，同時也增強了社區(qū)景觀的立體感和空間層次感。第四步：公共空間革新比如：公共交通的人性化和景觀化：這是半封閉的社區(qū)公共走道。這一方面從根本上克服了雨雪風沙天氣對于居民出行的影響；另一方面，這也增強了社區(qū)空間層次的立體感，并且極大優(yōu)化了社區(qū)的景觀效果。第四步：公共空間革新比如：為了全面凸顯項目景觀品質(zhì)，必須在空間層次上予以豐富化，以消除社區(qū)可能給客戶帶來的呆板的公共空間感受。第四步：公共空間革新比如：為了全面凸顯項目景觀品質(zhì)，必須在空間層次上予以豐富化，以消除社區(qū)可能給客戶帶來的呆板的公共空間感受。第四步：公共空間革新比如：這是一個架空層，卻設計成為一個簡易的籃球場；這種簡易的室內(nèi)活動場地從根本上克服了雨雪風沙天氣對于居民室外活動的影響；這不僅使得架空層這類原本用途不大的公共空間極大發(fā)揮了使用效力，同時也增強了社區(qū)空間層次的立體感。第四步：公共空間革新比如：讓景觀小品富于時代和時尚氣息，避免景觀落于俗套：這就極大增強了社區(qū)空間層次的立體感，并且優(yōu)化了社區(qū)的景觀效果。第四步：公共空間革新比如：讓景觀小品富于時代和時尚氣息，避免景觀落于俗套：這就極大增強了社區(qū)空間層次的立體感，并且優(yōu)化了社區(qū)的景觀效果。第四步：公共空間革新比如：精心雕琢建筑細節(jié)，使之賦予時代和時尚氣息，避免景觀落于俗套：這是通透的陽光門廳，且入戶門脫離了呆板格式，富于變化。這就增強了建筑的質(zhì)感，同時也提升了項目的品質(zhì)和形象。叁篇：提升價值解題方案之三附價值創(chuàng)造項目價值重視商業(yè)主題定位內(nèi)部裝修創(chuàng)新第一步：項目價值的重視第二步：商業(yè)和住宅的契合第三步：內(nèi)部裝修的創(chuàng)新城市價值雄厚的經(jīng)濟基礎高速發(fā)展的蕪湖蕪湖市經(jīng)濟有著突出表現(xiàn)，2011年GDP躍居全省第二，僅次于省會合肥；增幅位居全省首位。良好的經(jīng)濟基礎為城市的發(fā)展奠定了堅實的基礎。蕪湖融入大型城市圈的優(yōu)勢條件，將蕪湖的發(fā)展和發(fā)達城市精密聯(lián)系在一起，城市房地產(chǎn)也將隨之飛速發(fā)展。經(jīng)濟基礎＝發(fā)展基礎城市發(fā)展＝價值空間啟示1：城市的發(fā)展，區(qū)域的成熟，無形于物業(yè)價值的升值地段價值絕版地段未來的城市副中心項目位于市政府大樓對面，仁和路與海宴路的十字路口，四面臨街，地理位置突出。隨著政府對城東地區(qū)的大力打造，和城東區(qū)域不斷的發(fā)展，本區(qū)域已經(jīng)成為城市又一個重視之地。地理位置100分區(qū)域位置90分啟示2：項目的價值與區(qū)域的發(fā)展有著密不可分的關系產(chǎn)品價值景觀一個集中綠化和四個組團綠化，形成了區(qū)域內(nèi)獨有的景觀特色。啟示3：大面積贈送的房型和具有特色的景觀，使項目的價值進一步得到提升。房型本項目設計的房型，都有大面積的贈送，是蕪湖市場的首創(chuàng)。附加值當?shù)厥讋?chuàng)產(chǎn)品城市價值和區(qū)域地段價值也是其他項目所共同擁有的，單靠本身的產(chǎn)品價值較難支撐起整個項目。因此，我們必須再次深度挖掘項目的價值，這才是我們的出路！價值審視第一步：項目價值的重視第二步：商業(yè)和住宅的契合第三步：內(nèi)部裝修的創(chuàng)新商業(yè)與住宅相互促進，商業(yè)繁華促使住宅熱銷，住宅熱銷將使商業(yè)快速成熟，二者互補，將到起到1+1>2的效果1+1>2怎樣的商業(yè)主題才能契合？以項目為中心，預計2015年將新增居住人口10萬。這將是項目未來主要消費群體。如何滿足本項目業(yè)主、及附近居民的日常消費需求的將是定位的關鍵。蕪湖市現(xiàn)有商業(yè)發(fā)展與城市的經(jīng)濟發(fā)展脫節(jié)，主要商業(yè)形態(tài)仍停留在以綜合百貨及大賣場占主導的商業(yè)發(fā)展中期階段，休閑、主題型商業(yè)供應亟待提升。目前項目區(qū)域內(nèi)的蘇寧商業(yè)體量約為30萬方，作為一個城市綜合體，它業(yè)態(tài)豐富，輻射范圍大，給本項目的定位及招商帶來了一定的難度。所制定商業(yè)的主題必須與項目的住宅相融合，這樣才能做到1＋1>2。與項目住宅的融合市場格局消費人群

1、五萬三千平方米左右（去除酒店和辦公）的體量，以何種主題才能具有鮮明特色和亮點。

2、制定的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能吸引滿足周邊的消費群體，這樣確保商業(yè)的永續(xù)發(fā)展。

3、確保制定的商業(yè)業(yè)態(tài)，能對項目整個帶來推動作用。對本項目的啟示主題定位依據(jù)商業(yè)主題建議

體驗式社區(qū)購物廣場

將五萬多方的商業(yè)作為整個住宅的配套來打造，你居住的小區(qū)有五萬方的配套嗎？物業(yè)類型功能業(yè)態(tài)社區(qū)購物廣場生活館大賣場休閑館餐飲、休閑、娛樂家居館軟裝飾兒童館兒童教育、兒童娛樂、兒童購物商業(yè)功能建議第一步：項目價值的重視第二步：商業(yè)和住宅的契合第三步：內(nèi)部裝修的創(chuàng)新

一戶一世界，一戶指的就是一個家庭，而世界又是由千千萬萬個家庭組成的；不同的裝修（生活化、情景化、角色化、個性化、主題化）就組成了不同的世界。

建議本項目部分精裝對外銷售，可為客戶提供菜單式的裝修選擇，在滿足了客戶需求的同時又能凸項目的個性。關鍵詞：一戶一世界

由于項目的產(chǎn)品已經(jīng)確定，無法變動。精裝房已被市場接受，通過不同裝修的風格，吸引滿足客戶，來凸顯項目的個性。男主人身邊的愛物

設置主人的愛好、空間預設功能。到這里，仿佛到了自己夢想的家園。小主人的寶貝女主人收集的蝴蝶標本角色化

通過主題的設置，增加浪漫感，增強場景記憶點，在這里，童年的夢想被喚起。海的女兒主題化

通過主題的設置，增加浪漫感，增強場景記憶點，在這里，童年的夢想被喚起。愛麗絲夢游仙境蜘蛛俠主題化有點個性、有點另類、有點出位，很有震撼。整面墻都是”暴力熊“漫畫做成墻紙個性化

有點個性、有點另類、有點出位，很有震撼。天花板上的時鐘臥室內(nèi)的浴缸臥室天花板安裝的鏡子個性化有點個性、有點另類、有點出位，很有震撼。讓人記憶深刻的個性家具個性化肆篇：實現(xiàn)價值解題方案之四傳播顛覆傳統(tǒng)概念辨局辨群攻擊刺激贏造制造變化PK發(fā)展是當今世界的最大特點也是蕪湖未來的主旋律與城市面貌的一日千里相一致蕪湖的房地產(chǎn)一直在變化這是一個變化的時代不顛覆？就被顛覆?

城東新項目該如何應變概念PART1傳播顛覆傳統(tǒng)理性與想象始終處于博弈之中當想象大于理性，我們樂于在空白之上造夢當理性大于想象時，我們苦于在輝煌之后圓夢但我們樂此不疲，致力于在和城市保持敏銳生活觸覺的土地上精雕細作我們深信這是更精致的拓荒，更復雜的創(chuàng)造，更具挑戰(zhàn)的使命在城東締造一個具有都會感的規(guī)模住區(qū)籍此以實現(xiàn)城市的光榮與夢想辨局PART2區(qū)域市場的絕對領導者誰在思考蕪湖地產(chǎn)？浙江？江蘇？上海？北京？深圳？缺位的中國地產(chǎn)，角色變化到底缺什么？——答案：個性誰在思考城東地產(chǎn)？萬科？恒大？蘇寧？萬達？偉星？還是金浩？眾星的城東，角色變化到底將怎樣·····——答案：？？？判斷城東新項目,需要新的生活風格出現(xiàn)需要新的審美風格出現(xiàn)需要新的居住文化加入需要新的人群加入辨群PART3變化的消費心態(tài)不同的人群呈現(xiàn)出了不同的文化現(xiàn)象；城市的主流人群處于盲從文化的狀態(tài)，他們追求購物中心的文化，他們居住注重認知，他們注重聚會和吃喝，；然而城市的另外一批人，他們是年輕態(tài)（不僅指年齡），他們是城市精英，他們追求不同的文化狀態(tài)，他們追求個性，他們強調(diào)復合化的功能，他們?nèi)リP注商務聚會，關注機會和時尚文化，他們……然而，他們的需求正在轉(zhuǎn)變，主流將在精英的帶動下開始追求個性文化，精英將逐步去追求體驗文化。因此就形成了未來城市文化發(fā)展兩階段：盲從到個性-個性到體驗，然而他們的心底的文化需求真正是體驗文化。盲從到品位百貨超市的興起不肯離開城市中心生活圈子固定,對現(xiàn)狀滿意中老年人群居多購物中心興起外延,副中心形成形成居住的高檔區(qū)吃喝玩逐漸興起朋友商務聚會增加圈子擴大但盲目對事物鑒賞能力提高但非本質(zhì)性居民出現(xiàn)分化商業(yè)強調(diào)參與性居住復合化出現(xiàn)夜文化大幅出現(xiàn)城市功能復合化吃喝玩強調(diào)個性聚會商務活動增年輕人消費逐漸成為主力,年輕態(tài)明顯體驗文化強調(diào)外部文化的參與強調(diào)個性與共融創(chuàng)意文化項目出現(xiàn)不斷拋棄傳統(tǒng)文化夜生活繼續(xù)放大,酒吧等設施成為主要消費場所強調(diào)綜合項目的文化體驗，新天地、海上海等出現(xiàn)年輕態(tài)和中年態(tài)共同構(gòu)成消費主力家庭式消費逐漸增加品位文化聚集文化盲從文化個性文化體驗文化文化鑒賞回歸傳統(tǒng)文化重新繁榮城市文化品位上升創(chuàng)意文化地產(chǎn)項目藝術中心\美術館發(fā)揮作用文化底蘊高城市呈現(xiàn)出后發(fā)優(yōu)勢居民品味城市文化,去追求商業(yè)文化……要生活、也要個性和品位；他們，要麻將，也要露營；他們，不希望遠離茶館，也經(jīng)常走進咖啡廳；他們，接受先進文化的熏陶，享受是他們的共性，享受品味生活……消費群寫真1有需求，更有要求一方面，與蕪湖高端消費群體們相比，他們需要選擇低成本的房子，自然要承受地塊的一些缺點（如配套、商業(yè)、交通等）；另一方面，他們對商業(yè)的需求極其旺盛，一定量的商業(yè)顯然是必須的。除了滿足生活所需之外，最好能夠有一些個性品牌店，能夠呼應自身的情緒,呼應自己的氣質(zhì)。消費群寫真2要品牌，更要品質(zhì)他們對生活品質(zhì)、生活空間具有一定要求他們希望看到符合自己審美觀、價值觀的事物對居住空間同樣如此消費群寫真3攻擊PART4主題下的核心攻擊策略建立勢能，規(guī)避風險，取得領先王者必勝：高度決定命運，塑造出中高檔次、品位、戶型合理價格又能被廣泛接受的精品社區(qū)形象，影響蕪湖人的置業(yè)理念，讓到“城東生活居住”成為時尚蕪湖人的生活方式，塑造城東區(qū)地產(chǎn)的又一品牌。目標釋：明確宣傳目標的高度性唯一性。目標：創(chuàng)造城東區(qū)的多功能現(xiàn)代綜合社區(qū)典范形象：提煉產(chǎn)品形象概念；傳播：借助產(chǎn)品形象，重塑蕪湖中產(chǎn)生活方式；策略：利用主題（商業(yè)和住宅結(jié)合），營造客戶(生活典范)，區(qū)域(產(chǎn)品樣板)，雙向遞進。精神宜居生活典范·中產(chǎn)生活專屬城市新興品質(zhì)領地關鍵詞宜居的生活的性價比唯美的現(xiàn)代的人性的空間的文化的審美的風格的文化的中心的便捷的高尚的綜合的潛力的未來的藝術的CBD的行政的品質(zhì)的城市的標準的氛圍的中產(chǎn)的專屬的釋：新城市源點·新生活體驗:暗示產(chǎn)品以人為本的設計理念和人性化開發(fā)的精神；彰顯開創(chuàng)一種新生活氣象的自信態(tài)度和創(chuàng)新居所理念。優(yōu)品尚都名起人性·生活·空間備選:金浩?香榭麗舍金浩?華府天地金浩?君悅?cè)A庭金浩?格林花都金浩?世紀城現(xiàn)代逸居/一米陽光/陽光城市。刺激PART5核心主題下的企劃刺激我們是誰？我們將創(chuàng)造什么？關于生活空間＼生活方式＼生活體驗的思考……

我們——新生活方式的締造者讓你的生活，從心起飛，我們將帶你飛向哪里？讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想，對未來的美好憧憬······!溝通，從心開始要讓客戶清晰的知道我們在說什么＼倡導什么……怎樣溝通？顛覆PART8我們說什么廉價促銷能解決多少問題？蕪湖大部分樓盤忽略了人性化和生活化這個命題，我們在說什么之前，需要尋找更加明確的主題，廣告最需要的是給到客戶體驗的享受，一看就懂，自然而然，萬科城、偉星城等消化了相當一部分本區(qū)域客群，我們要做的是再次積累和挖掘更多潛在客群?？蛻?，因何而買？蘇寧、恒大的品牌\萬科、偉星的物業(yè)管理\城東熱點\社區(qū)環(huán)境\生活方式……我們知道萬科、恒大等具有較高知名度，問題在于：新項目將如何改變客戶的生活？缺乏有效的傳播，與客戶的距離將被疏遠。我們要清楚的告訴客戶我們給他帶來什么，他能得到什么……

我們要解決的是：生活，為什么從心起飛？給出客戶購買的理由······我們的規(guī)劃理念：——中產(chǎn)生活專屬領地·宜居生活典范１、秩序，將建筑語言人性化２、審美，讓建筑和空間富有設計感和人情味

3、人性：心靈的歸屬和配套，鄰里中心······金浩代表什么？對于城東對于城東的消費者對于城東消費者的生活我們總是有最好辦法實現(xiàn)···生活的一切人性、空間、創(chuàng)意、想法、樂趣、開心、悠閑、隨意和自由……

城市的IDEA（城東的發(fā)展）生活的IDEA（生活方式）風景的IDEA（全景住宅）陽光的IDEA（扭轉(zhuǎn)的角度，面寬）空間的IDEA（錯位布局，庭園空間）戶型的IDEA（入戶花園，采光露臺）建筑的IDEA（設計感+人情味）健康的IDEA（環(huán)保材料）······重生PART6我們怎么說去哪里我們堅信：劣勢從來就不是孤獨的相伴它的，總有一個優(yōu)勢世界，就是這么公平劣勢與優(yōu)勢，恰如電池的兩極在本項目的環(huán)境規(guī)劃、區(qū)域競爭、客群競爭中貫穿始終如何規(guī)避劣勢，強化優(yōu)勢，讓這個“項目”充滿“競爭電力”是本人對產(chǎn)品和企劃的思考點······它是人性的，有太多體貼入微的細節(jié)讓我沉醉，許久不能忘懷；它是生活的，有著古城的深厚積淀，又透出“蔻時代”的俊秀風情；它是空間的，有著美好的未來，既不顯山露水，也不偏居一隅；它是寬廣的，有太多驚喜的空間來滿足人們隨心所欲的運動與鍛煉；它是休閑的，讓人們行在其中似是于閑庭信步，毫無壓力，身心均得到輕松舒展，盡情放縱；它又是貼近客戶的，恬靜而不做作，擁有它，感受它，只是每天生活中不可或缺的一個小小插曲，而不是一種刻意的隔離與追求；它還必須是生態(tài)的、健康的、自然的，人們要的居所不是城市水泥森的重復堆砌，他們更