紫金英郡二期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案2010年1月序言

歷史、土地惠山南麓的這片稀世之地，當(dāng)此盛世遇到以品質(zhì)與理想為信仰的金洋，其開(kāi)發(fā)的紫金英郡，將以成就新的時(shí)代傳奇；

傳承、作品紫金英郡一期、二期，以世界的眼光，取用他國(guó)之精髓，打造純正英倫高貴生活理想國(guó)，必將影響無(wú)錫的上層生活；

符號(hào)、價(jià)值當(dāng)紫金英郡成為惠山、無(wú)錫城市的一部分，成為時(shí)代的代表性作品，成為無(wú)錫城市的印記，它的價(jià)值將不可估量；品牌、戰(zhàn)略隨著紫金門(mén)、紫金英郡兩大品牌項(xiàng)目的運(yùn)作，隨著企業(yè)的成長(zhǎng)與發(fā)展，金洋房產(chǎn)正成為并已經(jīng)成為無(wú)錫高端物業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)品牌！目錄四、高端物業(yè)客戶研究及項(xiàng)目客戶定位

1、典型高端項(xiàng)目客戶分析

2、高端項(xiàng)目客戶特征

3、二期客戶定位五、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

1、價(jià)格定位及定價(jià)策略

2、形象定位及表現(xiàn)

3、推盤(pán)策略

4、推廣策略/計(jì)劃

5、營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)

6、形象策略

7、客戶策略8、服務(wù)策略

9、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算

10、開(kāi)盤(pán)概要六、廣告表現(xiàn)一、項(xiàng)目簡(jiǎn)述1、項(xiàng)目素描2、二期定位方向3、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)4、推盤(pán)初步建議二、市場(chǎng)研究

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

2、全市商品住宅市場(chǎng)分析

3、區(qū)域商品住在市場(chǎng)分析

4、近期房地產(chǎn)政策及其影響三、高端物業(yè)研究

1、高端項(xiàng)目分布特點(diǎn)

2、高端項(xiàng)目產(chǎn)品研究

3、高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析

4、未來(lái)高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析一、項(xiàng)目簡(jiǎn)述1、項(xiàng)目素描2、二期定位方向3、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)4、推盤(pán)初步建議項(xiàng)目地塊位于惠山南麓，緊臨紫金英郡一期，北靠大池路、南側(cè)1000米為梁溪路，周邊為老舊傳統(tǒng)居住區(qū)，面臨大面積城市改造。項(xiàng)目所在河埒口區(qū)域?yàn)闊o(wú)錫成熟區(qū)域，為傳統(tǒng)的富人區(qū)，民族工商業(yè)杰出代表榮氏家族即誕生于此，具有深厚的人文歷史和豐富的自然資源。項(xiàng)目素描區(qū)位、地段紫金英郡2期本項(xiàng)目繼續(xù)沿用一期建筑風(fēng)格，規(guī)劃為一個(gè)規(guī)模適中、檔次高、特色鮮明的居住區(qū)。占地面積：約7.71萬(wàn)平米整體容積率：1.69總建筑面積：13.17萬(wàn)平米住宅建筑面積：12.7萬(wàn)平米項(xiàng)目素描規(guī)劃洋房戶型以三房四房為主面積以130-190平米為主高層戶型以兩房和三房為主面積72-180平米為主項(xiàng)目素描產(chǎn)品產(chǎn)品配比戶型類(lèi)型面積范圍（M2）面積（M2）面積比例總面積比例多層電梯洋房130－1404053431.91%56.87%標(biāo)準(zhǔn)洋房140－1902548220.06%疊拼洋房190－22062244.09%高層高層經(jīng)濟(jì)型＜951862514.66%43.13%高層舒適型95－1803207725.25%高層復(fù)式型180－20040903.22%小戶型分布及配比1#樓2#樓15#樓合計(jì)面積比例95M2以下小戶型面積7918791894612529720%套數(shù)85套85套104套274套29%紫金英郡一期已基本開(kāi)發(fā)完畢，獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可，持續(xù)領(lǐng)跑區(qū)域市場(chǎng)，并先后獲得了聯(lián)合國(guó)全球人居環(huán)境最佳設(shè)計(jì)獎(jiǎng)、聯(lián)合國(guó)全球人居環(huán)境最佳典范、2009無(wú)錫最具魅力洋房社區(qū)、2009無(wú)錫最具投資價(jià)值樓盤(pán)等殊榮。本項(xiàng)目作為金洋房產(chǎn)高端洋房社區(qū)大成之作，具有重要的戰(zhàn)略意義通過(guò)一期市場(chǎng)運(yùn)作，紫金英郡目前已成為無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)、濱湖區(qū)河埒口區(qū)域中心中高端物業(yè)代表。項(xiàng)目素描市場(chǎng)基礎(chǔ)二期定位方向定位方向基于土地價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、品牌價(jià)值等多項(xiàng)指標(biāo)的全面升級(jí)，二期產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值較一期將有更大的上升空間紫金英郡一期

紫金英郡二期無(wú)錫高端物業(yè)典范無(wú)錫特色樓盤(pán)銷(xiāo)售指標(biāo)：1、簽約面積37110.98

平米2、高層均價(jià)9800-10500元/平方米洋房均價(jià)12000—12800元/平方米3、銷(xiāo)售金額4億元2010年銷(xiāo)售目標(biāo)：面積37110.98平米金額4億元品類(lèi)銷(xiāo)售面積（平米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售額（億元）洋房16430.82120001.97高層20680.16100002.03營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)2010年銷(xiāo)售目標(biāo)品類(lèi)銷(xiāo)售面積（平米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米）銷(xiāo)售額（億元）高層54792110006洋房722401400010總銷(xiāo)售額

16億元年度2010年（9月-12月）2011年（1月-12月）2012年（1-6月）銷(xiāo)售金額（億元）4億8億4億全盤(pán)指標(biāo)年度分解計(jì)劃項(xiàng)目銷(xiāo)售總體目標(biāo)21個(gè)月總銷(xiāo)16億全程均價(jià)12500元/平米營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)整體銷(xiāo)售目標(biāo)推盤(pán)計(jì)劃主要根據(jù)本項(xiàng)目各樓棟的價(jià)值和客戶對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化而初步建議，并未考慮實(shí)際地塊中工程的具體開(kāi)發(fā)條件。本項(xiàng)目由A、B、C3區(qū)組成1、在所處位置上，B、C區(qū)處于整體社區(qū)北端，A區(qū)處于南端；2、在規(guī)模上，A區(qū)8棟，B區(qū)6棟，C區(qū)2棟；3、在景觀資源上，相對(duì)于A區(qū),B區(qū)、C區(qū)更靠近惠山，更具山景資源；4、在樓棟價(jià)值上，B區(qū)大于A區(qū)，A區(qū)大于C區(qū)。所以推盤(pán)順序上，應(yīng)充分考慮A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)的產(chǎn)品和價(jià)值特征，予以合理組合：1、2010年以中等價(jià)值A(chǔ)區(qū)作為主要首發(fā)部分，帶動(dòng)C區(qū)（高層）銷(xiāo)售，用A地塊確立高端地位，拉動(dòng)C地塊價(jià)值走量；逐步提升，為B區(qū)推出創(chuàng)造條件；2、2011年以最高價(jià)值B區(qū)作為主推，帶動(dòng)A區(qū)的銷(xiāo)售；3、2012年繼續(xù)以最高價(jià)值B區(qū)作為主推，帶動(dòng)C區(qū)（洋房）的高價(jià)格銷(xiāo)售。實(shí)現(xiàn)整體最大化價(jià)值回報(bào)。4、通過(guò)以上放盤(pán)策略，既能挖掘A\B區(qū)應(yīng)有的價(jià)值，同時(shí)能夠使最弱的C區(qū)利潤(rùn)最大化。推盤(pán)順序組合說(shuō)明2010年A區(qū)+C區(qū)（高層）A走質(zhì)走量，C走量為主。2011年B區(qū)+A區(qū)B走質(zhì)，A走量。2012年B區(qū)+C區(qū)（洋房）B走質(zhì)，C走量。A區(qū)/8B區(qū)/6C區(qū)/2推盤(pán)思考二、市場(chǎng)研究

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

2、全市商品住宅市場(chǎng)分析

3、區(qū)域商品住宅市場(chǎng)分析

4、近期房地產(chǎn)政策及其對(duì)市場(chǎng)的影響

5、市場(chǎng)展望1、2009年1－11月無(wú)錫GDP總量為4815億元，環(huán)比2008年同期增幅為16.03%。

增幅明顯加快。2、無(wú)錫經(jīng)濟(jì)下半年繼續(xù)保持了上半年穩(wěn)步回升的發(fā)展勢(shì)頭，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速持

續(xù)回升，經(jīng)濟(jì)復(fù)

蘇現(xiàn)象明顯。3、預(yù)計(jì)2010年將持續(xù)以上走勢(shì)，經(jīng)濟(jì)總量也將繼續(xù)保持上漲。宏觀經(jīng)濟(jì)分析狀況

GDP總量與增速1、無(wú)錫2009年1-11月完成固定資產(chǎn)投資總額2129.4億元，超過(guò)2008年全年水平，

增幅為27.1%。2、政府出臺(tái)一系列“擴(kuò)大內(nèi)需，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策，

2009年無(wú)錫固定資產(chǎn)投資增幅，達(dá)到近五年之最。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析固定資產(chǎn)投資1、2009年1-11月份無(wú)錫社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1488.04億元，同比上18.3%，

漲幅顯著增大。2、雖然受到2008年金融危機(jī)的影響，整體零售總額增幅趨緩，但社會(huì)消費(fèi)水平總

體依然保持上揚(yáng)趨勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析居民消費(fèi)水平年份2005年2006年2007年2008年戶籍人口（萬(wàn)人）452.84457.8461.74493.72（含江陰宜興）常住人口（萬(wàn)人）563.15584.17599.21610.731、無(wú)錫戶籍人口總量包括無(wú)錫市（267.9）、江陰市（119.77）和宜興市（106.05）

共493.72萬(wàn)人。2、無(wú)錫戶籍人口和常住人口保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，人口的增加對(duì)房屋的需求量將會(huì)增大。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析人口情況1、2009年1-11月份房地產(chǎn)投資總額為407.73億元，比2008年同期增長(zhǎng)1.1%，保持

歷年來(lái)相對(duì)較高的投資水平。2、從整體走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)投資總額由2004年的195.58億元增加到2009年的

407.73

億元，年均增長(zhǎng)較大。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資宏觀經(jīng)濟(jì)綜述：1、無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，GDP總量位列全國(guó)前十，并保持15%以上的穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均

GDP已達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。2、無(wú)錫市固定資產(chǎn)投資受到政府宏觀投資政策影響，增長(zhǎng)幅度達(dá)五年之最。3、雖然受到2008年金融危機(jī)的影響，整體零售總額增幅趨緩，但社會(huì)消費(fèi)水平總體依

然保持上揚(yáng)趨勢(shì)。4、無(wú)錫市高速城市化進(jìn)程，穩(wěn)定人口的增長(zhǎng)，支撐著整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展。5、無(wú)錫市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與08年投資基本持本，保持歷年來(lái)相對(duì)較高的水平。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況分析總結(jié)全市商品住宅04年-09年市場(chǎng)分析全市商品住宅市場(chǎng)分析

09年供應(yīng)成交走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：商品房備案平臺(tái)1、供應(yīng)量：09年無(wú)錫商品住宅全年供應(yīng)396.36萬(wàn)㎡，低于07年、08年的供應(yīng)量，出現(xiàn)明顯的供應(yīng)不足。2、成交量：09年無(wú)錫商品住宅整體成交總量為679.92萬(wàn)㎡，計(jì)54421套，月均4500套，局面火爆，超出之前歷史最好07年成交量近250萬(wàn)㎡。3、成交均價(jià)：全年商品住宅的均價(jià)一直持續(xù)上行，9月份突破6000元/㎡,年度峰值10月為6880元/㎡,，全年均價(jià)漲幅近1800元/㎡.全市商品住宅市場(chǎng)分析各面積段成交分析數(shù)據(jù)來(lái)源：商品房備案平臺(tái)1、供應(yīng)量：從09年全市商品房供應(yīng)面積段來(lái)看，80-100㎡段占了最多份額，其次為120-140㎡和100-120面積段；2、成交量：市場(chǎng)熱銷(xiāo)的戶型熱銷(xiāo)面積段為80-100㎡其次是120-140㎡，再次是100-120㎡和140-160㎡。1、供應(yīng):全年商品住宅供應(yīng)情況,濱湖區(qū)（10549套）>惠山區(qū)(7429套)>崇安區(qū)(3825套)>>>2、成交:全年商品住宅供應(yīng)情況,濱湖區(qū)（14001套）>惠山區(qū)(11926套)>新區(qū)(9606套)>>>3、均價(jià):全年商品住宅成交均價(jià):南長(zhǎng)區(qū)（10026元/㎡)>濱湖區(qū)(7587元/㎡)>崇安區(qū)(7003元/㎡)>>>全市商品住宅市場(chǎng)分析各區(qū)域成交情況分析數(shù)據(jù)來(lái)源：商品房備案平臺(tái)商品住宅市場(chǎng)情況小結(jié)：1、進(jìn)入2009年以來(lái)。無(wú)錫商品房供應(yīng)市場(chǎng)并未延續(xù)08年的態(tài)勢(shì)，而08年的慘淡成交使許多開(kāi)發(fā)商

減緩了開(kāi)工速度，09年新增較08年相比下降了23%，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的供應(yīng)不足。2、與新增供應(yīng)不同，成交表現(xiàn)非常火爆，09年全是銷(xiāo)售面積達(dá)到826.7萬(wàn)m2

，達(dá)到歷年之最，同

比增長(zhǎng)108%。3、熱銷(xiāo)戶型，主要集中在80-100㎡的兩房，和120-140㎡的三房。4、在全年商品住宅的成交量中，濱湖區(qū)，惠山區(qū)和新區(qū)分屬前三甲,成交均價(jià)南長(zhǎng)區(qū)、濱湖區(qū)和崇

安區(qū)位列前三。5、2009年無(wú)錫市商品住宅月度成交均價(jià)跨度為5113元/㎡—6883元/㎡，提升幅度近1770元/㎡。全市商品住宅市場(chǎng)分析總結(jié)1、供應(yīng)：相對(duì)于全市新增供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，濱湖區(qū)較為充足區(qū)域，商品住宅供應(yīng)量達(dá)10549套，月均套數(shù)880套，

但相比08年來(lái)看，有所減少。2、成交：濱湖區(qū)商品住宅成交量為14001套，月均1167套，為無(wú)錫之首。3、均價(jià)：2009年濱湖區(qū)商品住宅月度成交均價(jià)一路攀升，從年初5975元/㎡到年末8895元/㎡，期間增幅達(dá)

2920元/㎡，漲幅居無(wú)錫之首。區(qū)域商品住宅市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)成交分析數(shù)據(jù)來(lái)源：商品房備案平臺(tái)區(qū)域市場(chǎng)成交面積段分析區(qū)域商品住宅市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：商品房備案平臺(tái)1、主力成交面積段：2009年，濱湖區(qū)商品住宅主力成交面積120-140㎡（30%），80-100㎡（24%）、

140-160㎡（14%），有別于全市的以80-100㎡和120-140㎡為主的市場(chǎng)，更多為改善性戶型。2、大戶型面積段：160-200㎡的成交占全市該面積段（2134套）的32%，200㎡以上的面積段占全市該面

積段（1229套）的61%，均屬于高端購(gòu)房客群。序號(hào)樓盤(pán)名稱(chēng)成交套數(shù)成交面積（m2）成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交均價(jià)（元/m2）1萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)188117878314277879862太湖國(guó)際社區(qū)168519330513977472653萬(wàn)科城市花園13781440639539966224山語(yǔ)銀城10411402199406467085天鵝湖花園9831054806676363296瑜憬灣花園7791009697808777337紫金英郡765955267018375808尚錦城722892355003256069陽(yáng)光嘉園5205618142818762110金域藍(lán)灣花園391522455532610589區(qū)域商品住宅市場(chǎng)分析

2009年區(qū)域住宅市場(chǎng)成交TOP10出讓批次地塊編號(hào)地塊位置占地面積（平米）容積率用途競(jìng)得企業(yè)成交價(jià)(萬(wàn)元）樓板價(jià)（元/m2)第四批錫國(guó)土2009-30地塊位于太湖大道以南、鴻橋路以東、隱秀路以西。222616.82-5、2-6號(hào)<2.8-3.0；2-7、2-8號(hào)：<2.0-2.22-5、2-6號(hào)：商務(wù)辦公、居?。?-7、2-8號(hào)：商業(yè)、居住綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2900005921錫國(guó)土2009-36地塊位于無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園TKY-HB-A-07、08號(hào)地塊（湖景路以北、凈慧西道以西）。188496.2<1.1-1.2居住、商業(yè)重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司644002847第五批錫國(guó)土2009-38地塊位于中南路與金城路交叉口東北側(cè)。207489.6<2.0-2.4居住、商業(yè)無(wú)錫金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2240004498錫國(guó)土2009-39地塊位于蠡湖大道與高浪交叉口西北側(cè)。65706.7<2.2-2.5商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店無(wú)錫周新建設(shè)投資發(fā)展有限公司314211912.8第六批錫國(guó)土2009-64地塊位于濱湖區(qū)蠡湖大道與周新路交叉口西南側(cè)。149940<1.8住宅;商業(yè)（商服）保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司1540005705.809年濱湖區(qū)成交熱點(diǎn)地塊全市商品住宅市場(chǎng)分析

區(qū)域土地成交分析1、土地成交樓面價(jià)：有兩幅核心地塊出讓樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到近6000元/平米，相對(duì)2008年成交地塊上升了約

1000-1500元/平米；2、發(fā)展特征：全國(guó)一線品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入濱湖區(qū)市場(chǎng)，高地價(jià)和高技術(shù)的開(kāi)發(fā)能力，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)

更加激烈。1、供應(yīng)—2009年濱湖區(qū)商品住宅供應(yīng)量達(dá)10549套，月均套數(shù)880套，居全無(wú)錫之首。2、成交—濱湖區(qū)商品住宅成交量為14001套，月均1167套，為無(wú)錫之首。3、成交結(jié)構(gòu)—濱湖區(qū)商品住宅成交面積段以120-140㎡、80-100㎡和140-160㎡為主，

層次明顯高于全市的主力面積段，更為直觀的是160-200㎡的成交占全市該

面積段（2134套）的32%，200㎡以上的面積段全市該面積段（1229套）

的61%，為高總價(jià)的典型區(qū)域。4、成交板塊——以河埒口板塊和太湖新城板塊為主，均價(jià)區(qū)間為河埒6700-8000元，

太湖新城5600-7200元。4、均價(jià)—2009年濱湖區(qū)商品住宅月度成交均價(jià)一路攀升，從年初5975元/㎡到年末8895元/㎡，期間增幅達(dá)2920元/㎡，漲幅居無(wú)錫之首。4、土地—2009年濱湖區(qū)出讓核心地塊樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)5000元/平米，全國(guó)多家一線品

牌開(kāi)發(fā)企業(yè)強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入濱湖市場(chǎng)，后期，高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面越演越熱。濱湖區(qū)房地產(chǎn)小結(jié)：全市商品住宅市場(chǎng)分析總結(jié)政策及其影響近期市場(chǎng)政策09年1月四大銀行存量房七折09年3月放松符合條件的二套房貸09年4月銀監(jiān)會(huì)表示適度寬松年初確定的信貸政策沒(méi)有變09年5月商品住宅資本金比例降至20%國(guó)務(wù)院研究開(kāi)征物業(yè)稅央行表示堅(jiān)定不移落實(shí)適度寬松的貨幣政策09年6月央行示警防盲目放貸首次提出密切監(jiān)測(cè)房產(chǎn)價(jià)格09年6月商務(wù)部表示未建議松綁外商投資房產(chǎn)09年12月“國(guó)四條”出臺(tái)放二手房交易營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年拿地首付不低于50%溫總理：要穩(wěn)定樓市，價(jià)格上漲要在合理的區(qū)間面對(duì)08年的金融危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，09年政府穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，“擴(kuò)大內(nèi)需，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”。上半年出臺(tái)一系列相對(duì)“寬松”的金融和財(cái)稅政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)和投資。2009年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量和售價(jià)出現(xiàn)井噴的報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，12月，政府宏觀政策密集性出臺(tái)，防止過(guò)熱，2010年1月，無(wú)錫市日均成交量從318套跌至164套，政策具有顯著影響，后期有待觀察。1、隨著國(guó)家政策的調(diào)整，整體市場(chǎng)將呈“穩(wěn)中求變”特征；2、隨著龍湖、保利等善于打造高端物業(yè)的大品牌企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，將引起供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步豐富，品牌競(jìng)爭(zhēng)加劇。產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)一步提升，品質(zhì)將成為高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件；3、產(chǎn)品資源優(yōu)質(zhì)豐富、大品牌的高端物業(yè)的價(jià)格將持續(xù)攀升，漲幅將大于中低端產(chǎn)品；4、作為無(wú)錫城市副中心的濱湖區(qū)，將更加成為無(wú)錫高端物業(yè)集中區(qū)域，和高端客戶最關(guān)注區(qū)域。品牌競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。5、無(wú)錫房地產(chǎn)價(jià)格將快速向南京、蘇州看齊。

2009年濱湖區(qū)均價(jià)7587元，

2010年濱湖區(qū)均價(jià)將有望突破10000元。2010年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)展望三、高端物業(yè)研究

1、高端項(xiàng)目分布特點(diǎn)

2、高端項(xiàng)目產(chǎn)品研究

3、高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析

4、未來(lái)高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析無(wú)錫的豪宅主要以自然資源豪宅和城市豪宅組成，但近幾年已逐步形成了新的板塊自然+城市豪宅板塊1、自然資源豪宅主要集中在環(huán)太湖、環(huán)蠡湖邊，一般以別墅、

洋房等為主，個(gè)別為帶少量高層的混合社區(qū)。2、城市豪宅主要集中在中心城區(qū)和太湖廣場(chǎng)周邊，以高

層為主。3、自然+城市豪宅

同時(shí)擁有自然資源和城市配套功能，基本都

臨近運(yùn)河或蠡湖，如西水東、金域藍(lán)灣和太

湖國(guó)際社區(qū)等。高端項(xiàng)目分布與特點(diǎn)高端項(xiàng)目分類(lèi)按此市場(chǎng)豪宅類(lèi)別劃分標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目可發(fā)展為自然+城市豪宅城市豪宅自然+城市豪宅自然資源豪宅世貿(mào)國(guó)際公寓茂業(yè)豪園朗詩(shī)未來(lái)之家時(shí)代上城紅豆國(guó)際香榭一品蠡湖一號(hào)太湖國(guó)際社區(qū)印象劍橋湖璽莊園太湖錦園御園等板塊項(xiàng)目占地面積（萬(wàn)平米）規(guī)模（萬(wàn)平米）產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)定位自然資源豪宅蠡湖一號(hào)4550高層洋房別墅南臨蠡湖一個(gè)城市的湖居理想圣芭芭拉4036高層別墅洋房靠近靈山大佛，臨近太湖寶界山莊6.93.1別墅臨蠡湖和筆架山城市豪宅茂業(yè)豪園1.17.1高層太湖廣場(chǎng)CBD一個(gè)城市的湖居理想朗詩(shī)未來(lái)之家615高層太湖廣場(chǎng)CBD比肩世界的科技住宅玉蘭花園18.139.8高層太湖新城中心中央公園區(qū)未來(lái)城中心常工城尚城4.514高層臨近市中心市中心殿堂級(jí)豪宅香榭一品1.457.06高層近運(yùn)河、市一中城中核心，傳世豪宅自然+城市豪宅西水東26100高層洋房緊鄰市中心三面環(huán)水中央生活區(qū)太湖國(guó)際社區(qū)111146高層洋房別墅太湖新城青祈路和周新西路交匯處無(wú)錫的維多利亞港金域藍(lán)灣15.4554高層湖濱路11號(hào)濃縮一城之脈無(wú)錫市場(chǎng)高端項(xiàng)目一覽高端項(xiàng)目分布與特點(diǎn)高端項(xiàng)目分類(lèi)市場(chǎng)及競(jìng)品研究——金域藍(lán)灣項(xiàng)目名稱(chēng)金域藍(lán)灣總占地15.45萬(wàn)平米總建面54萬(wàn)平米總套數(shù)約2700套容積率2.5開(kāi)發(fā)商無(wú)錫萬(wàn)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司上海萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2.5元平方米/月綠化率48%建筑類(lèi)型高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總建筑面積（萬(wàn)m2）已推出未推出面積（萬(wàn)m2）總剩余面積（萬(wàn)m2）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）5410.327927.443.6846.6金域藍(lán)灣預(yù)售總套數(shù)792套，已售575套，可售217套80以下80-100100-120120-140140-160160以上合計(jì)高層05232126849217截止2010.1.21銷(xiāo)售情況：自開(kāi)盤(pán)月均成交34套，09年以來(lái)成交均價(jià)平穩(wěn)上漲。目前在售為精裝修房源，均價(jià)在16000元/平方米左右。推廣主題：

濃縮一城之脈產(chǎn)品：擁有地段優(yōu)勢(shì)，位于南長(zhǎng)區(qū)緊鄰古運(yùn)河，同時(shí)產(chǎn)品目前以90平米小戶型為主客戶：以濱湖區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、崇安區(qū)客戶為主，中年人較多營(yíng)銷(xiāo)：現(xiàn)場(chǎng)展示營(yíng)銷(xiāo)高貴感覺(jué)，同時(shí)利用榮氏家族保留建筑修建售樓處，挖掘項(xiàng)目歷史文脈價(jià)值可借鑒要點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)展示與項(xiàng)目?jī)r(jià)值的有效結(jié)合；貼近市場(chǎng)需求調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)高端項(xiàng)目個(gè)案分析個(gè)案分析面積：約220㎡戶型：四室兩廳兩衛(wèi)面積：約122㎡戶型：兩室兩廳一衛(wèi)面積：約158㎡戶型：三室兩廳兩衛(wèi)分布：14號(hào)樓9、10單元成交套數(shù)：51成交均價(jià)：12965元/平方米金域藍(lán)灣戶型圖熱銷(xiāo)戶型高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析市場(chǎng)及競(jìng)品研究——西水東總建筑面積（萬(wàn)m2）已推出未推出面積（萬(wàn)m2）總剩余面積（萬(wàn)m2）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）1005.73695.3694.394.64西水東預(yù)售總套數(shù)369套，已售348套，可售21套80以下80-100100-120120-140140-160160以上合計(jì)高層50006712小高層0000011商業(yè)8截止2010.1.21占地面積26萬(wàn)平米建筑面積100萬(wàn)平米容積率2.7綠化率30%總套數(shù)一期800套開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009.9.26建筑形態(tài)高層、多層、花園洋房地理位置東、南沿線為健康路，西至學(xué)前西路，北至解放路古運(yùn)河開(kāi)發(fā)商盛高置地（控股）有限公司物業(yè)公司暫無(wú)銷(xiāo)售表現(xiàn)：自開(kāi)盤(pán)推出369套房源，已基本售罄，成交均價(jià)在13520元/m2

。推廣定位：中央生活區(qū)產(chǎn)品：

84--110㎡的精致兩房、118-135㎡的緊湊三房、145-180㎡的舒適大三房、216-240㎡寬敞四房、以及300㎡以上的珍藏版空中別墅客戶：大都在35歲以上，以作為第一居所居多。基本都是多次置業(yè)。營(yíng)銷(xiāo)：以其特有的地段、歷史和人文價(jià)值進(jìn)行宣傳造勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)有較大大沖擊，渠道客戶資源整合比較成功。高端項(xiàng)目個(gè)案分析個(gè)案分析房型：豪華三房面積：約170平米房型：豪華三房面積：約170平米戶型：舒適兩房面積：約88平方米分布：2號(hào)樓16單元成交套數(shù)：55成交均價(jià)：11584元/平方米戶型：奢享三房面積：約135平方米西水東戶型圖熱銷(xiāo)戶型高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析市場(chǎng)及競(jìng)品研究——蠡湖壹號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)蠡湖壹號(hào)總占地45.4萬(wàn)平米總建面71萬(wàn)平米總套數(shù)一期約1000多戶容積率1.2開(kāi)發(fā)商無(wú)錫陽(yáng)光置業(yè)有限公司物業(yè)公司公誠(chéng)物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.46元平方米/月綠化率47%建筑類(lèi)型高層，洋房、別墅建筑風(fēng)格新亞洲主義風(fēng)格總建筑面積（萬(wàn)m2）已推出未推出面積（萬(wàn)m2）總剩余面積（萬(wàn)m2）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）7115.9210249.555.0861.5預(yù)售總套數(shù)1024套，已售702套，可售136套，限制銷(xiāo)售186套80以下80-100100-120120-140140-160160以上合計(jì)高層41211271244110洋房0000101424別墅0000022截止2010.1.21銷(xiāo)售情況：蠡湖壹號(hào)自開(kāi)盤(pán)月均成交57套，09年高層成交均價(jià)為11026元/平方米，洋房成交均價(jià)為12658元/平方米，別墅成交均價(jià)為15065元/平方米。推廣主題：

一步蠡湖厚載一生產(chǎn)品：擁有地段優(yōu)勢(shì)及蠡湖景觀資源客戶：以濱湖區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)客戶為主，同時(shí)有不少客戶為陽(yáng)光置業(yè)老客戶營(yíng)銷(xiāo)：最近以企業(yè)團(tuán)購(gòu)為主，取得較好效果，12月份銷(xiāo)售230套可借鑒要點(diǎn)：營(yíng)銷(xiāo)渠道的充分挖掘，利用企業(yè)團(tuán)購(gòu)可以快速出貨高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析洋房房型：三室兩廳面積：約143-148平米成交套數(shù)：16成交均價(jià)：12916元/平方米高層戶型：兩房面積：約93平方米分布：3、4、5號(hào)樓成交套數(shù)：43成交均價(jià)：10781元/平方米戶型：三房?jī)蓮d面積：約1154-160平方米蠡湖壹號(hào)戶型圖熱銷(xiāo)戶型高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析市場(chǎng)及競(jìng)品研究——玉蘭花園項(xiàng)目名稱(chēng)玉蘭花園總占地18.1萬(wàn)平米總建面39.8萬(wàn)平米容積率2.2開(kāi)發(fā)商無(wú)錫綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)2.46元平方米/月綠化率51.3%建筑類(lèi)型高層建筑風(fēng)格歐式古典主義總建筑面積（萬(wàn)m2）已推出未推出面積（萬(wàn)m2）總剩余面積（萬(wàn)m2）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）39.85.73395.3334.134.47玉蘭花園預(yù)售總套數(shù)290套，已售272套，可售18套80以下80-100100-120120-140140-160160以上合計(jì)高層001001718截止2010.1.21銷(xiāo)售情況：自09年10月開(kāi)盤(pán)推出房源290套，目前已基本售罄，剩余房源多為180平米以上的大戶型，成交均價(jià)為了10088元/平方米。推廣定位：

中央公園區(qū)未來(lái)城中心產(chǎn)品：建筑立面使用的天然花崗石干掛、歐式的園林景觀，戶型面積從104㎡—200㎡不等,以160㎡以上的大套型為主,涵蓋二房、三房、四房,分別是18、28、30層的高層客戶：改善型居住和對(duì)高品質(zhì)生活追求的人群營(yíng)銷(xiāo)：突出項(xiàng)目自身的的高品質(zhì)和未來(lái)城市的行政中心，傾力打造的歐式風(fēng)情建筑高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析面積：約202.64㎡戶型：四室兩廳兩衛(wèi)分布：1號(hào)樓88單元成交套數(shù)：2成交均價(jià)：10029元/平方米面積：約174.87㎡戶型：三室兩廳兩衛(wèi)分布：1號(hào)樓87單元成交套數(shù)：14成交均價(jià)：9832元/平方米戶型點(diǎn)評(píng)：戶型方正，功能齊全，贈(zèng)送面積較多。面積：約104.22㎡戶型：兩室兩廳一衛(wèi)玉蘭花園戶型圖熱銷(xiāo)戶型高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析市場(chǎng)及競(jìng)品研究——太湖國(guó)際社區(qū)總建筑面積（萬(wàn)m2）已推出未推出面積（萬(wàn)m2）總剩余面積（萬(wàn)m2）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）14631.2252030.76114.8115.24太湖國(guó)際社區(qū)預(yù)售總套數(shù)2520套，已售2494套，可售26套80以下80-100100-120120-140140-160160以上合計(jì)高層07005214小高層0001001低層22多層279截止2010.1.21總占地111萬(wàn)平米總建面146萬(wàn)平米容積率1.12開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)新鴻基房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司華潤(rùn)新鴻基物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)1.9元/平米·月綠化率39.85%建筑類(lèi)型多層、小高層，高層，洋房別墅建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格銷(xiāo)售表現(xiàn)：開(kāi)盤(pán)至今已售2494套，月均成交86套，目前成交均價(jià)為9000元/左右。推廣主題：

薈萃·你世界產(chǎn)品：以大面寬、小進(jìn)深為顯著特色，陽(yáng)光日照充沛，通透性出眾；戶型設(shè)計(jì)上，陽(yáng)光半地下室、躍層大露臺(tái)等亮點(diǎn)眾多客戶：以關(guān)注開(kāi)發(fā)商品牌、居住環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度為主的客群營(yíng)銷(xiāo)：突出項(xiàng)目的品質(zhì)及利用城市“南拓”規(guī)劃的總體趨勢(shì)，營(yíng)造“未來(lái)城市副中心”，以給人極大的吸引力。高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析房型：三房?jī)墒覂蓮d面積：約157平米分布：39號(hào)樓9單元成交套數(shù)：1成交均價(jià)：12047元/平方米戶型：兩室兩廳一衛(wèi)面積：約89平方米分布：52、53號(hào)樓104、105單元成交套數(shù)：48成交均價(jià)：7749元/平方米戶型：三室三廳兩衛(wèi)面積：約136.23平方米分布：5、6、7、20、21、22號(hào)樓成交套數(shù)：21成交均價(jià)：10688元/平方米太湖國(guó)際社區(qū)戶型圖熱銷(xiāo)戶型高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析市場(chǎng)及競(jìng)品研究——時(shí)代上城總建筑面積（萬(wàn)m2）已推出未推出面積（萬(wàn)m2）總剩余面積（萬(wàn)m2）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）1038.23395.4694.897.54時(shí)代上城預(yù)售總套數(shù)640套，已售481套，可售159套80以下80-100100-120120-140140-160160以上合計(jì)高層0000000小高層000310749159截止2010.1.21總占地39.8萬(wàn)平米總建面103萬(wàn)平米容積率2.6開(kāi)發(fā)商九龍倉(cāng)置業(yè)有限公司物業(yè)公司無(wú)錫上都物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2.2元/平米·月綠化率48.6%建筑類(lèi)型多層、高層，洋房、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品：融多層、高層、超高層于一體，三重入口大堂，立體車(chē)庫(kù)，主城區(qū)唯一一個(gè)逾百萬(wàn)平方的超級(jí)大盤(pán)客戶：對(duì)精致、舒適生活有著高標(biāo)準(zhǔn)要求的社會(huì)上流人士營(yíng)銷(xiāo)：較強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的沖擊力及客戶深層次次的挖掘銷(xiāo)售表現(xiàn)：時(shí)代上城自09年9月開(kāi)盤(pán)已成交481套，月均成交約120套，成交均價(jià)為9317元/平方米。推廣主題：太湖廣場(chǎng)百萬(wàn)平米國(guó)際城邦高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析房型：三房?jī)墒覂蓮d面積：約143平米分布：9、10、32、33單元成交套數(shù)：26成交均價(jià)：10102元/平方米戶型：兩室兩廳一衛(wèi)面積：約89平方米分布：B1棟樓5、6、7單元成交套數(shù)：157成交均價(jià)：8351元/平方米戶型：三室三廳兩衛(wèi)面積：約148平方米時(shí)代上城在售及熱銷(xiāo)戶型圖熱銷(xiāo)戶型高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析市場(chǎng)及競(jìng)品研究——金域緹香銷(xiāo)售表現(xiàn)：金域緹香自09年10月底開(kāi)盤(pán)以來(lái)推出420套房源，已成交了355套，月均成交約120套，成交均價(jià)為11338元/平方米。推廣定位：城市繁華處60萬(wàn)平米國(guó)際人居新版圖優(yōu)勢(shì)：

1.品牌——萬(wàn)科作為全國(guó)房地產(chǎn)第一品牌的號(hào)召力。2.物業(yè)——萬(wàn)科一流物業(yè)的吸引力3.地段——位于新區(qū)核心地段，離市中心距離較近。4.配套——周邊有歐尚超市等購(gòu)物場(chǎng)所，生活便利5.現(xiàn)場(chǎng)——銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)井然有序，給人較大的現(xiàn)場(chǎng)打擊力。劣勢(shì)：

萬(wàn)科品牌掩飾了項(xiàng)目固有的缺點(diǎn)。項(xiàng)目名稱(chēng)金域緹香總占地12.2萬(wàn)平米總建面30.5萬(wàn)平米總套數(shù)約2170套容積率2.5開(kāi)發(fā)商無(wú)錫東城房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司上海萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)1.75元平方米/月綠化率40%建筑類(lèi)型高層、多層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格總建筑面積（萬(wàn)m2）已推出未推出面積（萬(wàn)m2）總剩余面積（萬(wàn)m2）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）30.53.984203.326.5227.2金域緹香預(yù)售總套數(shù)420套，已售355套，可售65套80以下80-100100-120120-140140-160160以上合計(jì)高層0200002多層92910101252商業(yè)110000011截止2010.1.21高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析面積：約144㎡戶型：三室兩廳面積：約90㎡戶型：兩室兩廳一衛(wèi)分布：3號(hào)樓60單元成交套數(shù)：123成交均價(jià)：10858元/平方米面積：約160㎡戶型：復(fù)式三室兩廳兩衛(wèi)金域緹香戶型圖熱銷(xiāo)戶型高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析市場(chǎng)及競(jìng)品研究——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總建筑面積（萬(wàn)m2）已推出未推出面積（萬(wàn)m2）總剩余面積（萬(wàn)m2）面積（萬(wàn)m2）套數(shù)銷(xiāo)售面積（萬(wàn)m2）7020.6533919.0749.3550.93萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)預(yù)售總套數(shù)2069套，已售1950套，可售119套80以下80-100100-120120-140140-160160以上合計(jì)高層320273035小高層000237039商業(yè)1642302045截止2010.1.21總占地17.93萬(wàn)平米總建面70萬(wàn)平米容積率3開(kāi)發(fā)商無(wú)錫萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司物業(yè)公司萬(wàn)達(dá)物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.95元/平米·月綠化率35%建筑類(lèi)型小高層、高層、建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格銷(xiāo)售表現(xiàn)：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自開(kāi)盤(pán)以來(lái)月均成交118套，09年成交均價(jià)為7998元/平方米。推廣主題：70萬(wàn)平方米中心國(guó)際生活城產(chǎn)品：綜合體項(xiàng)目，包括大型購(gòu)物中心；五星級(jí)酒店、酒店式公寓；高檔住宅區(qū)；商務(wù)樓；五星級(jí)的多廳萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城；市民休閑廣場(chǎng)?？蛻簦簩?duì)現(xiàn)代城市繁華生活向往的客戶，兼考慮投資升值。營(yíng)銷(xiāo)：強(qiáng)化投資升值概念，營(yíng)銷(xiāo)渠道深度挖掘，全媒體的大面積覆蓋。高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析房型：兩室兩廳一衛(wèi)面積：約97平米分布：15號(hào)樓14、18單元成交套數(shù)：32成交均價(jià)：7308元/平方米南北通透，采光通風(fēng)效果好，贈(zèng)送面積約8平方米。戶型：三室兩廳一衛(wèi)面積：約123平方米戶型：一室一廳一衛(wèi)面積：50.57平方米分布：2號(hào)樓29單元成交套數(shù)：462成交均價(jià)：8919元/㎡萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在售及熱銷(xiāo)戶型圖熱銷(xiāo)戶型高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品主力銷(xiāo)售面積推廣定位金域藍(lán)灣2008-9-28542.5歐式風(fēng)格高層高層二房：88.76-89.5高層四房：157.23-175.63濃縮一城之脈西水東2009-9-261002.7現(xiàn)代風(fēng)格小高層高層小高三房：137.19-137.51高層二房：87.68-88.46高層三房：160.5-178.21中央生活區(qū)蠡湖壹號(hào)2008-6-15711.2新亞洲主義風(fēng)格高層別墅洋房高層二房：93.25-96.26高層三房：118.14-162.61高層四房：166.51-201.37一步蠡湖厚載一生玉蘭花園2009-1039.82.2英式風(fēng)格高層高層二房：103.59高層三房：168.4-174.87高層四房：183.33-209.02中央公園區(qū)未來(lái)城中心太湖國(guó)際社區(qū)2007-6145一期1，二期1.4三期1.2現(xiàn)代風(fēng)格別墅、多層、小高層、高層別墅：249.3-260.74多層三房：134.21-136.98小高二房：106.61-107.65小高三房：125.56-150.11高層二房：89.1-130.85高層三房：131.07-146.76無(wú)錫維多利亞港時(shí)代上城2009-91032.6現(xiàn)代風(fēng)格小高層高層小高二房：122.25-123.13小高三房：143.33-145.38高層二房：88.91-89.94高層三房：106.36-106.5太湖廣場(chǎng)百萬(wàn)平米國(guó)際城邦金域緹香2009-10-31602.5現(xiàn)代風(fēng)格花園洋房高層洋房三房：110.76-137.14高層二房：89.61-89.7城市繁華處60萬(wàn)平米國(guó)際人居新版圖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2008-9-6703現(xiàn)代風(fēng)格高層小高層高層一房：49.91-72.83高層二房：89.35-98.97高層三房：116.82-143.02小高層四房：165.87-170.3370萬(wàn)m2

中心國(guó)際生活城高端項(xiàng)目對(duì)比分析

當(dāng)前市場(chǎng)高端項(xiàng)目規(guī)模均較大，已有3個(gè)超過(guò)百萬(wàn)平米，規(guī)劃起點(diǎn)較高，自建配套齊全。產(chǎn)品與規(guī)劃價(jià)格區(qū)間（元/m2）樓盤(pán)名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（m2）總價(jià)(萬(wàn)元）一居兩居三居三居以上一居兩居三居三居以上12000以上西水東洋房無(wú)無(wú)137--137183--290無(wú)無(wú)204-216238-504高層無(wú)87--89136--137230--399無(wú)104-112196474-560160--178199-230金域緹香洋房無(wú)77--97110--125無(wú)無(wú)71-110117-162無(wú)133--155160-258高層無(wú)89--89無(wú)無(wú)無(wú)85-101無(wú)無(wú)金域藍(lán)灣洋房無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)高層無(wú)88--89121157--216無(wú)55-75165-171172-296蠡湖一號(hào)洋房無(wú)無(wú)136--143208--286無(wú)無(wú)134-215256-378高層69--6993--96118--122187--20168-8087-120104-158201-300141--162150-23210000-12000玉蘭花園洋房無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)高層無(wú)103168--174183--346無(wú)92-104154-177165-371時(shí)代上城洋房無(wú)122--123143--145216--255無(wú)145-155157-184168-304高層無(wú)88--89106--106無(wú)無(wú)70-7994無(wú)9000-1000萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)洋房無(wú)無(wú)141無(wú)無(wú)無(wú)102無(wú)高層49--7281--98124--14315039-7058-7788-144145高端項(xiàng)目個(gè)案分析

個(gè)案分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)比較高端項(xiàng)目對(duì)比分析優(yōu)劣勢(shì)分析當(dāng)前市場(chǎng)高端項(xiàng)目多為品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，品質(zhì)和配套方面均具有相當(dāng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱(chēng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)金域緹香1.萬(wàn)科高端品牌定位2.規(guī)劃好，產(chǎn)品好，4層情景洋房、首創(chuàng)復(fù)式兩房，贈(zèng)送面積多部分戶型居住舒適度較差.緊鄰長(zhǎng)江北路，噪音大，灰塵多，高層樓間距近，采光差。金域藍(lán)灣1.萬(wàn)科地產(chǎn)在全國(guó)地產(chǎn)的知名度。2.地段交通——無(wú)錫民族工商業(yè)的發(fā)祥地。3.物業(yè)——萬(wàn)科物業(yè)已在無(wú)錫樹(shù)立良好的形象。1、噪聲污染——緊鄰運(yùn)河，渡船的噪聲污染嚴(yán)重2、戶型——戶型不合理，無(wú)銜接的130-140平米左右的戶型。西水東1.地段交通——緊鄰市區(qū)最繁華的地段，交通便利2.配套——周邊各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，融工作生活?yuàn)蕵?lè)于一體3.規(guī)模——建筑面積達(dá)百萬(wàn)平米，涵蓋商業(yè)中心，打造無(wú)錫商業(yè)新地標(biāo)4.戶型——利用設(shè)備平臺(tái)偷面積，2房變3房，非常有吸引力。1、地塊容積率高，洋房樓間距僅為15米，采光差。2、城市綜合體項(xiàng)目，居住品質(zhì)不高。3、價(jià)格高，已經(jīng)提前透支升值空間，投資回報(bào)率低。蠡湖壹號(hào)1、品牌——陽(yáng)光置業(yè)在無(wú)錫的品牌影響力2、環(huán)境——蠡湖與其近在咫尺，周邊環(huán)境優(yōu)美。3、升值潛力——位于蠡湖新城的核心位置，未來(lái)升值潛力較大。1、配套——目前周邊缺乏相應(yīng)的生活及其它設(shè)施，生活不便。2、交通——目前交通線路較少，給出行帶來(lái)諸多不便。高端項(xiàng)目對(duì)比分析優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目名稱(chēng)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)玉蘭花園1.品牌——綠城地產(chǎn)的品牌影響力2.綠化——綠城項(xiàng)目大面積的綠化用地，吸引了大批熱愛(ài)自然的購(gòu)房群體3.升值潛力——位于太湖新城，未來(lái)地鐵經(jīng)過(guò)升值潛力巨大1、配套——目前周邊配套尚不齊全，無(wú)大型的購(gòu)物場(chǎng)所，生活不便.2、交通——目前交通線路較少，給出行帶來(lái)諸多不便。太湖國(guó)際社區(qū)1.品牌——華潤(rùn)地產(chǎn)知名品牌的號(hào)召力2.地段——位于蠡湖之濱，周邊景色怡人。3.物業(yè)——高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。1.配套——目前周邊生活配套尚不完善。2、交通——目前交通線路較少，給出行帶來(lái)諸多不便。時(shí)代上城1.規(guī)模——建筑面積達(dá)百萬(wàn)平米，規(guī)模較大，獨(dú)立成為一個(gè)高檔的住宅小區(qū)。2.產(chǎn)品——產(chǎn)品涵蓋高層、小高層、多層及洋房等，可以有滿足不同購(gòu)房群體的需求。3.地段——位于太湖廣場(chǎng)附近，交通便利，地理位置優(yōu)越。1.位于中星苑安居房附近，居住品住差。2.位于檸檬酸旁，空氣污染嚴(yán)重。3.小區(qū)主入口設(shè)計(jì)距離主干道比較遠(yuǎn)，交通不方便。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)1.品牌——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)地產(chǎn)界的知名度為其贏得了廣泛的市場(chǎng)關(guān)注度2.地段——位于河埒口老商業(yè)區(qū)，有多路公交線路，交通便捷。3.配套——周邊有大型超市大潤(rùn)發(fā)，加上本項(xiàng)目自身的商業(yè)部分，形成了多種商業(yè)形態(tài)，生活便利。1.萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是商住混合型項(xiàng)目，使住宅項(xiàng)目缺乏相對(duì)的寧?kù)o環(huán)境。2、容積率相對(duì)較高，居住舒適度欠佳。當(dāng)前高端住宅高層價(jià)格均已突破萬(wàn)元，洋房和高層價(jià)差在1500—2500元/㎡之間（部分項(xiàng)目差價(jià)在3000元/平米以上）項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品及主力面積08年銷(xiāo)售量（套）08年銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）09年銷(xiāo)售量（套）09年銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）金域緹香花園洋房高層洋房三房：110.76-137.14高層二房：89.61-89.7未開(kāi)盤(pán)

洋房：166高層：123洋房：11371高層：10857金域藍(lán)灣高層高層二房：88.76-89.5高層四房：157.23-175.63165805639110785西水東小高層高層小高三房：137.19-137.51高層二房：87.68-88.46高層三房：160.5-178.21未開(kāi)盤(pán)小高：33高層：241小高：14654高層：12081蠡湖壹號(hào)高層洋房別墅高層二房：93.25-96.26高層三房：118.14-162.61高層四房：166.51-201.37高層：438洋房：51別墅：18高層：10959洋房：13018別墅：14900高層：287洋房81別墅：45高層：11026洋房：12658別墅：15065玉蘭花園高層高層二房：103.59高層三房：168.4-174.87高層四房：183.33-209.02未開(kāi)盤(pán)

高層：268高層：10088高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析價(jià)格與銷(xiāo)量項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品及主力面積08年銷(xiāo)售量（套）08年銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）09年銷(xiāo)售量（套）09年銷(xiāo)售均價(jià)（元/m2）太湖國(guó)際社區(qū)別墅多層小高層高層別墅：249.3-260.74多層三房：134.21-136.98小高二房：106.61-107.65小高三房：125.56-150.11高層二房：89.1-130.85高層三房：131.07-146.76多層：4小高：100高層：197多層：9893小高：7433高層：7340別墅：17多層：122小高：379高層：1424別墅：12534多層：9923小高：7380高層：8154時(shí)代上城小高層高層小高二房：122.25-123.13小高三房：143.33-145.38高層二房：88.91-89.94高層三房：106.36-106.5未開(kāi)盤(pán)小高：145高層：321小高：10633高層：8216萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高層小高層高層一房：49.91-72.83高層二房：89.35-98.97高層三房：116.82-143.02小高層四房：165.87-170.33高層：203小高：1高層：7112小高：8837高層：1865小高：68高層：7901小高：9717高端項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)分析價(jià)格與銷(xiāo)量項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積（萬(wàn)㎡）容積率產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商物業(yè)地址天元世家2010-634.62.5高層無(wú)錫銀城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南長(zhǎng)區(qū)紅星路與健康路交界處金科南長(zhǎng)項(xiàng)目201045.52.2高層花園洋房無(wú)錫金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南長(zhǎng)區(qū)中南路與金城路交叉口東北側(cè)華潤(rùn)梁溪路項(xiàng)目201034.43.3高層華潤(rùn)新鴻基梁溪路與湖濱路交叉口西北側(cè)綠城太湖大道南項(xiàng)目201148.52.2高層綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司濱湖區(qū)太湖大道以南，鴻橋路以東，隱修路以西龍湖·滟瀾山2010201.1別墅高層無(wú)錫龍湖置業(yè)有限公司濱湖區(qū)湖景路以北，凈慧西道以西2010年即將面市的高檔項(xiàng)目概況分析：1、2010年即將面世的高檔項(xiàng)目總建筑面積183萬(wàn)平方米，本項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)體量較大；2、華潤(rùn)梁溪路項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較近，將會(huì)是本項(xiàng)目的最強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。高端項(xiàng)目對(duì)比分析

未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析說(shuō)明：以上僅統(tǒng)計(jì)2010年將面市的高端住宅項(xiàng)目（未來(lái)3-5年將有近300萬(wàn)平米高端住宅供應(yīng)市場(chǎng)）。四、高端物業(yè)客戶研究及項(xiàng)目客戶定位

1、典型高端項(xiàng)目客戶分析

2、高端項(xiàng)目客戶特征

3、項(xiàng)目一期客戶分析

4、項(xiàng)目二期客戶定位特征總結(jié)：主要來(lái)自南長(zhǎng)區(qū)和主城區(qū)，其它區(qū)域亦有相當(dāng)比例，江陰、宜興以及周邊城市亦有相當(dāng)客戶。多為生意人，政府官員以及企業(yè)高管。主要看中項(xiàng)目主城區(qū)絕版地段及良好的城市生活功能規(guī)劃。一般家里都有2輛車(chē)以上關(guān)注私密性、安全性、部分關(guān)注風(fēng)水看重項(xiàng)目的絕版地段、城市生活功能規(guī)劃和升值潛力。項(xiàng)目現(xiàn)已形成極高知名度和影響力，目前銷(xiāo)售以口碑傳播為主，高端項(xiàng)目客戶分析西水東看重項(xiàng)目的良好地段和萬(wàn)科品牌。高端項(xiàng)目客戶分析金域藍(lán)灣特征總結(jié)：主要來(lái)自南長(zhǎng)區(qū)、濱湖區(qū)和主城區(qū)，其它區(qū)域亦有相當(dāng)比例，江陰、宜興亦有相當(dāng)客戶。大都在35歲以上。以作為第一居所居多?；揪鶠槎啻沃脴I(yè)。多為生意人，企業(yè)高管和政府官員。主要看中項(xiàng)目良好地段和萬(wàn)科品牌（高端物業(yè)營(yíng)造能力。一般家里都有2輛車(chē)以上一次性付全款較少，二套房貸政策對(duì)首付還是有一定影響，但大多數(shù)都是自住?？粗仨?xiàng)目的產(chǎn)品（科技住宅概念）、地段。項(xiàng)目現(xiàn)已形成品牌知名度，銷(xiāo)售以口碑傳播為主，高端項(xiàng)目客戶分析朗詩(shī)未來(lái)之家特征總結(jié)：主要來(lái)自南長(zhǎng)區(qū)、濱湖區(qū)。大概占到60-80%。多為生意人，政府官員以及企業(yè)高管。主要看好該項(xiàng)目科技住宅的品質(zhì)和臨近太湖廣場(chǎng)CBD的優(yōu)勢(shì)地段。一般家里都有2輛車(chē)以上關(guān)注私密性、安全性、部分關(guān)注風(fēng)水特征總結(jié)：住宅部分客戶以濱湖區(qū)為主，北塘、崇安、南長(zhǎng)等區(qū)域亦有一定比例。多為生意人，機(jī)關(guān)事業(yè)單位公務(wù)員以及企業(yè)管理人員。主要看中其全功能業(yè)態(tài)規(guī)劃及萬(wàn)達(dá)品牌。約70%客戶擁有家庭汽車(chē)關(guān)注小區(qū)環(huán)境、生活便利性和升值空間看重項(xiàng)目的政府規(guī)劃、良好地段和升值潛力。高端項(xiàng)目客戶分析萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客戶群體基本特征企業(yè)主生意人——此類(lèi)客戶是項(xiàng)目主力客戶群，社會(huì)閱歷豐富，有一段自己的創(chuàng)業(yè)史，一般自已擁有的公司或工廠?！蠖嘤卸啻沃脴I(yè)經(jīng)歷，自信果斷，往往不會(huì)將價(jià)格作為其購(gòu)房的主要依據(jù)，往往是2-4上門(mén)即成交，決策周期很短。企業(yè)管理層——此類(lèi)客戶一般為外資企業(yè)、股份企業(yè)或事業(yè)單位高層管理人員，一般均受過(guò)良好教育，具有獨(dú)特的品位和見(jiàn)解，較為強(qiáng)勢(shì)（管理者心態(tài)）?！谝饧?xì)節(jié)，往往細(xì)節(jié)成為其成交的主導(dǎo)因素，愿意與銷(xiāo)售人員交流，并盡可能了解項(xiàng)目信息，成為其決策依據(jù)。——外出旅游比較頻繁（一般為香港或國(guó)外），節(jié)假日很難預(yù)約其時(shí)間。政府官員——比較在意社區(qū)的居住人群素質(zhì)，希望社區(qū)能形成一定的符號(hào)區(qū)隔；關(guān)注私密、隱私及風(fēng)水問(wèn)題。無(wú)錫周邊縣市富裕階層——無(wú)錫周邊富裕階層多為周邊縣市的企業(yè)主和生意人?！獊?lái)自周邊縣級(jí)市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶考慮在市區(qū)里置業(yè)的目的主要是占有、標(biāo)簽無(wú)錫豪宅客戶由四大類(lèi)構(gòu)成：企業(yè)主（生意人）、企業(yè)管理層、政府官員、周邊區(qū)縣富裕階層高端項(xiàng)目客戶分析基本特征客戶群體基本特征特征客戶以中年人為主，自住，年齡35~50歲。90%以上都是二次置業(yè)，看中地段，改善性需求，對(duì)于投資或自住的界定原本就比較模糊（但以購(gòu)買(mǎi)第一居所為出發(fā)點(diǎn)）。職業(yè)私營(yíng)老板居多，符合無(wú)錫目前以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主體的特征。還有一部分為企業(yè)高層管理者和少量政府高級(jí)官員區(qū)域來(lái)源客戶構(gòu)成以選擇在市區(qū)居住的客戶以無(wú)錫本地人居多，尤其是考慮自住的客戶。而且絕大部分客戶都有區(qū)域情結(jié)，一般會(huì)考慮在原來(lái)熟悉的環(huán)境附近置業(yè)。以金域藍(lán)灣為例，客戶普遍都來(lái)自崇安、南長(zhǎng)、濱湖三個(gè)區(qū)域，有很多客戶是從旁邊的陽(yáng)光城市花園過(guò)來(lái)的。同時(shí)來(lái)自無(wú)錫市周邊縣級(jí)市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶也占有一定比例，例如江陰、宜興。置業(yè)目的買(mǎi)房子潛意識(shí)是為了自主，以自己喜歡為前提條件，價(jià)格為次要因素，幾乎都有車(chē)，素質(zhì)不錯(cuò)。產(chǎn)品需求高端客戶選擇市區(qū)內(nèi)中高端住宅時(shí)一般傾向于選擇140平米左右的改善性住宅，但也有一定區(qū)別：如果是一家三口自住，可能傾向更大一點(diǎn)的戶型，160~180平米都有可能；如果是買(mǎi)給自己的子女或者老人，那120~140平米的三房就能滿足他們的需求高端項(xiàng)目客戶分析基本特征

[年富力強(qiáng)、政商階層、多次置業(yè)、市區(qū)+周邊]無(wú)錫市區(qū)高端客戶的基本特征對(duì)比關(guān)鍵客戶表征客戶深入年齡年齡集中在35－50歲意味著孩子不大，父母尚在，有一定積累文化背景中國(guó)文化背景房屋在中國(guó)人價(jià)值體系中代表的是家、更是一種社會(huì)身份地位當(dāng)前生活區(qū)域目前生活無(wú)錫，活動(dòng)在長(zhǎng)三角或全國(guó)見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有極挑剔要求經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)過(guò)多年奮斗，收入穩(wěn)定，甚至向上穩(wěn)定的收入狀況，使之具有更自信的還款能力和借貸意識(shí)成長(zhǎng)經(jīng)歷60年代生人或70年代生人，進(jìn)入社會(huì)就趕上了中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛階段改革開(kāi)發(fā)三十年的成功經(jīng)歷，使其意識(shí)到、也更樂(lè)于用開(kāi)放心態(tài)接受各種文化置業(yè)經(jīng)歷擁有多次置業(yè)經(jīng)歷不斷地改善自己的住房，房屋也逐漸從居住功能變成一種精神享受或身份標(biāo)簽家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或四口如果居所換得更大，可能接父母同住也可能因?yàn)橛写巫佣枰獢U(kuò)大居所購(gòu)買(mǎi)行為特征對(duì)品牌所提供的身份標(biāo)簽作用，社交圈層作用、增值保值作用非常關(guān)注意識(shí)到自己的鄰居是什么樣的人意味著自己的標(biāo)簽可能就是什么樣的人高端項(xiàng)目客戶分析基本特征

[懷舊、樂(lè)于迎新、社會(huì)意義、精神意義、挑剔]無(wú)錫市區(qū)高端客戶心理特征紫金英郡一期客戶及二期客戶特征簡(jiǎn)述一期客戶特征二期客戶特征年齡范圍主要在30-45之間。主要在35-50之間。職業(yè)以公司白領(lǐng)、公務(wù)員為主，私業(yè)業(yè)主、企業(yè)高官等比例較少。以私營(yíng)業(yè)主、政府高級(jí)官員、企業(yè)高管為主，也涉及其他領(lǐng)域的精英人士。當(dāng)前生活區(qū)域以濱湖、南長(zhǎng)、崇安區(qū)客戶為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及江陰、宜興、浙江、福建、常州等周邊縣市亦有部分。以無(wú)錫城市中心區(qū)域客戶為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、滬寧線上高端客戶、江陰、宜興、浙江、福建等地投資型客戶比例將會(huì)增大。經(jīng)濟(jì)實(shí)力家庭年收入10-20萬(wàn)為主，20-40萬(wàn)也有部分，少數(shù)家庭年收入在50萬(wàn)以上。家庭年收入絕大多數(shù)在20萬(wàn)以上。付款方式一次性付款約1/4，大多采用銀行按揭。絕大多數(shù)仍采用銀行貸款方式，一次性付款客戶比例較少。置業(yè)目的以剛性需求為主，首次置的比例約30%；以投資為目的的客戶較少，約占10%左右。以多次置業(yè)為主，首次置業(yè)僅占一成左右；以投資為目的的客戶比例遠(yuǎn)高于一期。家庭結(jié)構(gòu)以兩代三口、四口之家為主，一代作為婚房的也有相當(dāng)比例。多為三口、四口之家，兩代和三代人均有一定比例。購(gòu)買(mǎi)喜好看重地理位置，大部分追求性價(jià)比，對(duì)山景和城市功能較看中。絕大多數(shù)屬享受性客戶，看重要身份、地位和尊貴感。項(xiàng)目客戶定位重要客戶核心客戶周邊區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)高端客戶，主要以生意人為主，周邊城市高端客戶，主要以投資客為主濱湖、北塘、南長(zhǎng)、崇安、高端客戶：生意人、政府官員、企業(yè)高管紫金英郡Ⅱ客戶主要區(qū)域項(xiàng)目客戶定位五、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃

1、價(jià)格定位及定價(jià)策略

2、形象定位及表現(xiàn)

3、推盤(pán)策略與計(jì)劃

4、推廣策略及推廣計(jì)劃

5、營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)6、形象策略

7、客戶策略8、服務(wù)策略

9、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用預(yù)算

10、開(kāi)盤(pán)概要

價(jià)格定位及定價(jià)策略價(jià)格策略制定價(jià)格的總體思路關(guān)鍵思路：理性價(jià)格入市逐步提升快速出貨滾動(dòng)發(fā)展針對(duì)項(xiàng)目自身情況和項(xiàng)目周邊市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，結(jié)合項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位和高端市場(chǎng)特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目采取理性價(jià)格入市持續(xù)高走的策略，使得本項(xiàng)目在日后的銷(xiāo)售過(guò)程中具有：

1、較大的市場(chǎng)彈性空間

2、較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

3、先購(gòu)者的物業(yè)升值

4、快速搶占市場(chǎng)份額

5、提高金洋房產(chǎn)的市場(chǎng)口碑的作用項(xiàng)目在具體的實(shí)際銷(xiāo)售中，若內(nèi)部認(rèn)購(gòu)能引爆市場(chǎng)，則在正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，適當(dāng)將價(jià)格提高，具體提高的幅度，根據(jù)市場(chǎng)及客戶的反應(yīng)確定。價(jià)格制定參考當(dāng)前市場(chǎng)在售可類(lèi)比高端項(xiàng)目:1、蠡湖一號(hào)2、西水東3、太湖國(guó)際社區(qū)4、時(shí)代上城5、金域緹香根據(jù)市場(chǎng)比較法、權(quán)重系數(shù)法制定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格價(jià)格定位及定價(jià)策略定價(jià)方法樓盤(pán)權(quán)重本項(xiàng)目蠡湖一號(hào)西水東太湖國(guó)際社區(qū)時(shí)代上城金域緹香Ａ12345權(quán)重Q’100%25%22%20%20%13%折算毛坯均價(jià)(元/M2）Ｐ

----

----126581687599231110711371地段1311121210108交通13121212111210配套1312101212139小區(qū)規(guī)模7577777環(huán)境景觀11799101010產(chǎn)品規(guī)劃10899998自然及人文資源11109101088容積率8786777物業(yè)服務(wù)8677888開(kāi)發(fā)商品牌6455656合計(jì)100QAQ1Q2Q3Q4Q5828889908981價(jià)格定位及定價(jià)策略價(jià)格測(cè)算294925%1179511721元/平米本項(xiàng)目預(yù)期價(jià)PA14962047Ｇ×Q＇13%20%Q’1151110233G180820%9041342122%15548蠡湖一號(hào)金域緹香時(shí)代上城項(xiàng)目名稱(chēng)太湖國(guó)際社區(qū)西水東根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，本項(xiàng)目洋房?jī)r(jià)格應(yīng)為11721元/平米同理測(cè)得本項(xiàng)目高層價(jià)格應(yīng)為9662元/平米綜合當(dāng)前市場(chǎng)情況，可適當(dāng)提高洋房可以12000—13000元/平米入市高層可以9600—10000元/平米入市QA:本項(xiàng)目毛坯基本價(jià)格預(yù)期Q1～5：各項(xiàng)目得分；Q’：各項(xiàng)目權(quán)重值；P:折算毛坯均價(jià)；PA:預(yù)期毛坯價(jià)格；G=（QA／Q1～5）×P:修正后各相關(guān)樓盤(pán)價(jià)格;PA=∑G×Q’價(jià)格定位及定價(jià)策略價(jià)格測(cè)算2012年17000元/平米2011年15000元/平米2010年12000—13000元/平米2012年13000元/平米2011年11000元/平米2010年9600—10000元/平米洋房高層A區(qū)高層B區(qū)高層C區(qū)高層A區(qū)洋房B、C區(qū)洋房B區(qū)中心洋房?jī)r(jià)格定位及定價(jià)策略價(jià)格走勢(shì)預(yù)判形象定位及表現(xiàn)形象定位思考能夠成為紫金英郡主人的，多為政商領(lǐng)域優(yōu)秀的成功的人士，他們抒寫(xiě)著盛世傳奇，也在演繹著家族譜系。他們關(guān)心的不只是財(cái)富地位成就，且有著高遠(yuǎn)的志向與理想。紫金英郡的居者們，歸則怡心、養(yǎng)性、善其身，出則經(jīng)世、致業(yè)、濟(jì)天下。以家國(guó)為擔(dān)當(dāng)，傳承著的正是上層士人家國(guó)情懷的當(dāng)代體現(xiàn)。

如此襟懷，唯千年惠山龍脈能養(yǎng)；

如此抱負(fù)，唯城西雍容富貴之地能容；

如此人生，唯盛世華宅——紫金英郡能承。形象定位及表現(xiàn)形象定位思考以格調(diào)卓顯身份的時(shí)代。所有的物質(zhì)基礎(chǔ)旨在營(yíng)建身份標(biāo)簽及階層屬性是成就與成功不言自表的宣言紫金·英郡Ⅱ期借助得天獨(dú)厚的惠山龍脈與泊來(lái)的英倫建筑征候昭示無(wú)錫新貴的尊貴涵養(yǎng)峯脊之上的英倫傳世宅邸——————具體解構(gòu)本項(xiàng)目的核心價(jià)值——————風(fēng)情符號(hào)物業(yè)類(lèi)別價(jià)值所在寓于惠山的高端論調(diào)惠山龍脈與純英倫建筑品質(zhì)屬性尊榮深厚的品質(zhì)底蘊(yùn)家族承延的典范居所“峯脊”是紫金·英郡Ⅱ期產(chǎn)品的核心屬性是惠山和純英倫建筑特征及可提供的生活利益是英倫高貴高尚的哲思內(nèi)涵，是客人對(duì)財(cái)富的駕御能力更是高端的生活品位及生活要求，建筑予環(huán)境，建筑予人的屬性對(duì)位紫金·英郡Ⅱ十六峯峯脊之上的英倫傳世宅邸

源自二期項(xiàng)目總共16棟建筑，每一棟建筑都是一種高度生活的體驗(yàn)。項(xiàng)目緊鄰惠山，惠山山有九峰，形如九龍。十六峯與惠山九峰遙遙相對(duì)，相得宜彰?？v觀歐洲貴族的古堡莊園往往依山而建，以十六峯為名完美契合了我們純粹英倫風(fēng)情的建筑品性。形象定位及表現(xiàn)案名峯脊之上的英倫傳世宅邸

形象