住房增量管理辦法一、總則（一）目的為加強住房增量管理，規(guī)范住房建設、供應與分配行為，合理配置住房資源，滿足不同群體住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，依據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)新建商品住房、保障性住房等各類住房增量的規(guī)劃、建設、銷售及相關管理活動。（三）基本原則1.合理規(guī)劃原則根據(jù)本地區(qū)人口增長、經(jīng)濟發(fā)展、住房需求等因素，科學合理編制住房建設規(guī)劃，確保住房增量與經(jīng)濟社會發(fā)展水平相適應。2.供需平衡原則綜合考慮住房市場供需狀況，優(yōu)化住房供應結構，實現(xiàn)住房供給與需求的動態(tài)平衡，避免住房市場大起大落。3.公平公正原則在住房增量管理過程中，嚴格遵循公平、公正、公開的原則，保障各類住房建設項目依法依規(guī)實施，維護住房消費者的合法權益。4.節(jié)約集約原則鼓勵節(jié)約集約利用土地資源，推廣綠色建筑和節(jié)能技術，提高住房建設的質量和效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。二、規(guī)劃管理（一）規(guī)劃編制1.住房需求調(diào)查定期開展本地區(qū)住房需求調(diào)查，全面了解居民住房現(xiàn)狀、需求意愿、支付能力等情況，為住房建設規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。2.規(guī)劃編制主體由本地區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門會同發(fā)展改革、自然資源等相關部門，依據(jù)住房需求調(diào)查結果，結合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃等，編制本地區(qū)住房建設規(guī)劃。3.規(guī)劃內(nèi)容住房建設規(guī)劃應明確規(guī)劃期內(nèi)住房建設總量、供應結構（包括商品住房、保障性住房等各類住房的比例）、空間布局、建設時序等內(nèi)容，并制定相應的保障措施。（二）規(guī)劃審批1.審批程序住房建設規(guī)劃編制完成后，報本地區(qū)人民政府審批。審批通過后，向社會公布實施，并報上級住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。2.調(diào)整程序因經(jīng)濟社會發(fā)展、人口變化等原因確需調(diào)整住房建設規(guī)劃的，應按照原編制和審批程序進行調(diào)整。三、土地管理（一）土地供應計劃1.計劃編制自然資源部門會同住房和城鄉(xiāng)建設等相關部門，根據(jù)住房建設規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，編制年度土地供應計劃，明確住房用地供應總量、結構、布局和時序。2.計劃公布年度土地供應計劃經(jīng)本地區(qū)人民政府批準后，及時向社會公布，接受社會監(jiān)督。（二）土地出讓1.出讓方式住房用地出讓應根據(jù)地塊性質、規(guī)劃條件等因素，依法采取招標、拍賣、掛牌等方式進行。2.出讓條件在土地出讓文件中，應明確住房建設項目的套型結構、建設標準、銷售對象等要求，確保住房供應符合規(guī)劃和市場需求。3.土地價款繳納土地受讓人應按照土地出讓合同約定及時足額繳納土地價款，未按約定繳納的，不得發(fā)放建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（三）土地使用監(jiān)管1.開竣工監(jiān)管建立住房用地開竣工申報制度，加強對土地開發(fā)利用情況的動態(tài)監(jiān)管。土地受讓人應按照土地出讓合同約定的開工和竣工時間進行建設，逾期未開工或竣工的，應依法承擔違約責任。2.閑置土地處置對因企業(yè)原因造成的閑置土地，按照國家和地方有關規(guī)定進行處置，促進土地節(jié)約集約利用。四、建設管理（一）項目立項1.立項審批住房建設項目應按照基本建設程序辦理立項審批手續(xù)。項目建設單位應向發(fā)展改革部門提交項目可行性研究報告等相關材料，經(jīng)審批后取得項目立項批復。2.項目備案對于部分不需要進行立項審批的住房建設項目，應按照規(guī)定進行項目備案。（二）規(guī)劃許可1.規(guī)劃設計方案審查項目建設單位應委托具有相應資質的設計單位編制規(guī)劃設計方案，并報自然資源部門審查。規(guī)劃設計方案應符合住房建設規(guī)劃和相關規(guī)劃要求，明確項目的建筑密度、容積率、綠地率、戶型結構等指標。2.規(guī)劃許可證核發(fā)經(jīng)審查合格的規(guī)劃設計方案，由自然資源部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。（三）施工許可1.施工圖紙審查項目建設單位應委托具有相應資質的施工圖審查機構對施工圖紙進行審查，確保施工圖紙符合工程建設強制性標準。2.施工許可證申領項目建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工圖紙審查合格證明后，向住房和城鄉(xiāng)建設部門申領施工許可證。住房和城鄉(xiāng)建設部門應按照規(guī)定對申請材料進行審核，符合條件的予以核發(fā)施工許可證。（四）工程質量安全監(jiān)管1.質量監(jiān)督住房和城鄉(xiāng)建設部門應加強對住房建設工程質量的監(jiān)督管理，建立健全質量監(jiān)督管理制度，定期對工程質量進行檢查，督促建設、施工、監(jiān)理等單位嚴格履行質量責任。2.安全監(jiān)督住房和城鄉(xiāng)建設部門應加強對住房建設工程安全生產(chǎn)的監(jiān)督管理，督促建設、施工、監(jiān)理等單位落實安全生產(chǎn)責任制，加強施工現(xiàn)場安全管理，防范安全事故發(fā)生。（五）竣工驗收1.驗收程序住房建設項目竣工后，建設單位應組織設計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。驗收合格后，向住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。住房和城鄉(xiāng)建設部門應按照規(guī)定對備案材料進行審查，符合條件的予以備案。2.交付使用條件住房建設項目交付使用前，應滿足以下條件：完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；有完整的技術檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。五、銷售管理（一）預售許可1.預售條件商品住房預售應符合以下條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。2.預售許可申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品住房預售許可，應向住房和城鄉(xiāng)建設部門提交預售許可申請表、土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資25%以上的證明、預售方案等材料。住房和城鄉(xiāng)建設部門應按照規(guī)定對申請材料進行審核，符合條件的予以核發(fā)《商品房預售許可證》。（二）銷售價格管理1.價格備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在商品住房預售前，將預售價格報價格主管部門備案。價格主管部門應按照公平、公正、公開的原則，對備案價格進行審核，確保價格合理。2.明碼標價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在售樓處醒目位置公示商品住房銷售價格、價格構成、優(yōu)惠折扣及其他影響價格的因素，實行明碼標價，不得在標價之外加價銷售，不得收取任何未予標明的費用。（三）銷售合同管理1.合同簽訂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的商品住房銷售合同應使用統(tǒng)一的示范文本，明確雙方的權利和義務。合同中應包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質量標準、違約責任等內(nèi)容。2.合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應在商品住房銷售合同簽訂之日起30日內(nèi)，將合同報住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。住房和城鄉(xiāng)建設部門應建立健全合同備案管理制度，加強對合同備案情況的監(jiān)督檢查。（四）銷售行為規(guī)范1.禁止捂盤惜售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取捂盤惜售、炒賣房號、虛假宣傳等方式哄抬房價，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。2.禁止違規(guī)銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將不符合銷售條件的房屋進行銷售，不得向購房人收取定金、預訂款等費用。六、保障性住房管理（一）保障性住房規(guī)劃建設1.規(guī)劃編制住房和城鄉(xiāng)建設部門會同發(fā)展改革、自然資源等相關部門，根據(jù)本地區(qū)保障性住房需求情況，編制保障性住房建設規(guī)劃，明確保障性住房建設總量、供應結構、空間布局、建設時序等內(nèi)容。2.建設標準保障性住房建設應嚴格執(zhí)行國家和地方有關建設標準，確保住房質量和安全。保障性住房戶型設計應滿足基本居住需求，合理控制面積標準。（二）保障性住房分配1.申請受理符合保障性住房申請條件的家庭或個人，應向戶籍所在地或居住地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應受理申請，并對申請材料進行初審。2.審核公示初審通過的申請家庭或個人，由區(qū)（縣）住房保障管理部門會同相關部門進行審核。審核結果應在申請家庭或個人所在社區(qū)進行公示，公示期不少于7個工作日。3.輪候配租經(jīng)公示無異議或異議不成立的申請家庭或個人，進入輪候庫。住房保障管理部門應根據(jù)房源情況，按照輪候順序進行配租。配租方式可采取公開搖號、抽簽等方式進行。（三）保障性住房使用管理1.租賃合同簽訂保障性住房承租人應與住房保障管理部門簽訂租賃合同，明確雙方的權利和義務。租賃合同應包括租賃期限、租金標準、租金支付方式、房屋用途、使用要求、維修責任等內(nèi)容。2.租金管理保障性住房租金標準應按照略低于同地段、同品質商品住房市場租金水平的原則確定，并根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展情況適時調(diào)整。承租人應按照租賃合同約定按時足額繳納租金。3.使用監(jiān)督住房保障管理部門應加強對保障性住房使用情況的監(jiān)督檢查，定期對承租人的住房使用情況進行核實。承租人不得擅自改變房屋用途、轉租、轉借保障性住房。（四）保障性住房退出管理1.退出條件承租人有下列情形之一的，應當退出保障性住房：租賃期滿未按規(guī)定提出續(xù)租申請或續(xù)租申請未獲批準的；已不符合保障性住房申請條件的；擅自改變房屋用途、轉租、轉借保障性住房的；無正當理由連續(xù)6個月以上閑置保障性住房的；拖欠租金累計6個月以上的。2.退出程序承租人應在規(guī)定的期限內(nèi)騰退保障性住房。住房保障管理部門應在承租人騰退保障性住房后，按照規(guī)定辦理相關手續(xù)。七、監(jiān)督管理（一）部門職責分工1.住房和城鄉(xiāng)建設部門負責住房增量管理的綜合協(xié)調(diào)工作，牽頭組織實施住房建設規(guī)劃、土地供應計劃等，加強對住房建設、銷售、保障性住房管理等環(huán)節(jié)的監(jiān)督檢查。2.發(fā)展改革部門負責住房建設項目的立項審批、投資計劃安排等工作，會同相關部門做好住房建設規(guī)劃與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的銜接。3.自然資源部門負責住房用地的規(guī)劃管理、土地供應等工作，加強對土地開發(fā)利用情況的監(jiān)督檢查。4.價格主管部門負責商品住房銷售價格的備案管理和監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。5.其他相關部門按照各自職責，做好住房增量管理的相關工作。（二）監(jiān)督檢查措施1.定期檢查各相關部門應定期對住房增量管理情況進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題。2.專項檢查針對住房建設、銷售、保障性住房管理等重點領域和關鍵環(huán)節(jié)，適時開展專項檢查，嚴厲打擊違法違規(guī)行為。3.投訴舉報處理建立健全住房增量管理投訴舉報制度，暢通投訴舉報渠道，及時受理和處理群眾投訴舉報。對經(jīng)查實的違法違規(guī)行為，依法予以嚴肅處理。（三）信用管理建立住房增量管理信用檔案，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關企業(yè)和從業(yè)人員的信用信息進行記錄和管理。對違法違規(guī)行為嚴重的企業(yè)和個人，依法予以信用懲戒。八、法律責任（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處罰房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，暫停其新項目開發(fā)建設：1.未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的；2.捂盤惜售、炒賣房號、虛假宣傳等方式哄抬房價的；3.將不符合銷售條件的房屋進行銷售的；4.擅自改變保障性住房用途、轉租、轉借保障性住房的；5.無正當理由連續(xù)6個月以上閑置保障性住房的；6.拖欠租金累計6個月以上的。（二）對建設單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關企業(yè)的處罰建設單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列