興壽新城|魅力升華昌平興壽項(xiàng)目定位顧問(wèn)報(bào)告2007-02-051寫(xiě)在前面——昌平興壽項(xiàng)目，是建工集團(tuán)北建置地投資有限公司在北京進(jìn)入遠(yuǎn)郊區(qū)的關(guān)鍵項(xiàng)目；同時(shí)，也是建工品牌在北京升級(jí)和沉淀的重要項(xiàng)目。本項(xiàng)目作為大盤(pán)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需先取得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的授權(quán)并進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，之后通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作爭(zhēng)取獲得項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)，因此將是一個(gè)長(zhǎng)期的、復(fù)雜的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程。尤其是在國(guó)家房地產(chǎn)新政頒布之后，面臨撲朔迷離的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，如何找好自身立足點(diǎn)，把握整體形勢(shì)，準(zhǔn)確的研判市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行控規(guī)調(diào)整建議，成為了項(xiàng)目工作的當(dāng)務(wù)之急。偉業(yè)顧問(wèn)經(jīng)過(guò)初步研究認(rèn)為，在這個(gè)項(xiàng)目中，把握大勢(shì)，注重細(xì)節(jié)，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，“高處著眼，細(xì)節(jié)入手”是項(xiàng)目在前期市場(chǎng)研究和進(jìn)行定位建議工作的核心思路。——偉業(yè)顧問(wèn)/07.02.052我們的項(xiàng)目……我們的項(xiàng)目位于北京昌平區(qū)本項(xiàng)目地塊位于北京市正北的昌平區(qū)興壽鎮(zhèn)，在故宮的北延長(zhǎng)線上，臨近順義區(qū)和懷柔區(qū)。興壽鎮(zhèn)位于昌平衛(wèi)星城東部，距昌平衛(wèi)星城25公里，南距中心主城區(qū)34公里，東距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。本項(xiàng)目主城區(qū)3我們的項(xiàng)目……先做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，整體開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商擬獲得本項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)，并在此之前想對(duì)本項(xiàng)目控規(guī)進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品入市需要約2-3年的時(shí)間。開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需約10年的時(shí)間來(lái)進(jìn)行一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段二級(jí)開(kāi)發(fā)階段2007年2009年2017年初步開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)二級(jí)開(kāi)發(fā)結(jié)束4我們的項(xiàng)目……規(guī)模大，大盤(pán)項(xiàng)目，商業(yè)金融用地比例大項(xiàng)目原控規(guī)一類住宅用地面積49.25市政設(shè)施用地面積2.83行政辦公用地面積8.27教育科研用地面積2商業(yè)金融用地12.99綠地面積3.61耕地面積4.37一類住宅建筑面積：54.12商業(yè)金融建筑面積：15.01規(guī)劃用地面積83.32道路面積22.22總用地面積105.545我們的項(xiàng)目……開(kāi)發(fā)商：建工地產(chǎn)&北建置地融域盧師山莊蘭華國(guó)際陽(yáng)光新干線安惠北里小區(qū)翠谷玉景百子灣1號(hào)建邦華府恒富花園恒富花園II期亦莊梅園小區(qū)海特花園五里店小區(qū)魯谷小區(qū)建工地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)了一批具有代表性的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)知名度和美譽(yù)度迅速提高，消費(fèi)者品牌認(rèn)同度極高北建置地作為建工集團(tuán)下屬項(xiàng)目公司，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)6我們的項(xiàng)目……開(kāi)拓遠(yuǎn)郊市場(chǎng)的起步,完成北京整體戰(zhàn)略布局從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到城市綜合運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)變我們的項(xiàng)目對(duì)于建工地產(chǎn)足跡－建工地產(chǎn)的產(chǎn)品脈絡(luò)90年代2002200320042006百子灣一號(hào)融域陽(yáng)光新干線海特花園翠谷玉景普通住宅住宅、辦公綜合開(kāi)發(fā)高端住宅城市綜合運(yùn)營(yíng)20077我們的項(xiàng)目……項(xiàng)目在興壽鎮(zhèn)的領(lǐng)頭羊地位特點(diǎn)突出，位于興壽鎮(zhèn)的中心區(qū)域我們項(xiàng)目的特點(diǎn)是鮮明的：項(xiàng)目正處在一個(gè)變化的環(huán)境中，經(jīng)濟(jì)在變、環(huán)境在變、市場(chǎng)在變、消費(fèi)者在變、政策在變……在這樣的特點(diǎn)下，我們的定位應(yīng)該是什么呢？8我們是誰(shuí)——項(xiàng)目特性遠(yuǎn)郊低密度、復(fù)合、大盤(pán)、土地運(yùn)營(yíng)1、遠(yuǎn)郊中低密度大盤(pán)，周期長(zhǎng)——功能多元化，動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)2、舊村改造項(xiàng)目——涉及拆遷、回遷、農(nóng)民就業(yè)，考慮部分社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)3、交通條件好——第二居所的距離，第一居所的時(shí)間4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)先行，后期爭(zhēng)取二級(jí)開(kāi)發(fā)——控規(guī)調(diào)整，土地運(yùn)營(yíng)，提升土地價(jià)值，與政府保持良好的關(guān)系5、周邊景觀資源豐富——具備良好的居住環(huán)境6、周邊無(wú)其他房產(chǎn)項(xiàng)目，較荒涼——需自身造勢(shì)7、南側(cè)高壓走廊影響——需將影響降低到最小報(bào)告提綱：匯報(bào)綱要1.項(xiàng)目基礎(chǔ)分析地塊自身分析

宏觀規(guī)劃解讀

經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分析周邊環(huán)境分析規(guī)劃/交通條件地塊現(xiàn)狀/規(guī)劃市場(chǎng)供應(yīng)分析政府政策研究城市發(fā)展脈絡(luò)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)2.項(xiàng)目綜合分析參考案例分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目定位思路SWOT/解決方式典型案例研究定位推導(dǎo)思路定位思路方向3.項(xiàng)目定位建議項(xiàng)目整體定位初步市場(chǎng)定位控規(guī)調(diào)整建議

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念

項(xiàng)目主題定位功能檔次定位項(xiàng)目客戶定位控規(guī)調(diào)整建議經(jīng)濟(jì)效益驗(yàn)證政策發(fā)展走勢(shì)10項(xiàng)目基礎(chǔ)分析城市發(fā)展脈絡(luò)宏觀城市角度中觀區(qū)域角度地塊自身分析市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)政策發(fā)展趨勢(shì)大勢(shì)決定未來(lái)，大勢(shì)決定區(qū)域！站得高才能看得遠(yuǎn)！項(xiàng)目的區(qū)位條件和體量決定了項(xiàng)目的發(fā)展與整個(gè)區(qū)域的發(fā)展態(tài)勢(shì)密切相關(guān)，因此從大勢(shì)著眼，對(duì)區(qū)域發(fā)展的動(dòng)態(tài)研判是項(xiàng)目研究的出發(fā)點(diǎn)。11城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)在北京市總體規(guī)劃中的定位在北京市“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)中，昌平位于西部發(fā)展帶的北部，本項(xiàng)目位于南北中心軸的北部。昌平新城則被定位為北京市的城市發(fā)展新區(qū)，是北京發(fā)展制造業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主要載體，也是北京疏散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)和人口重要區(qū)域，是未來(lái)北京經(jīng)濟(jì)重心之一。昌平規(guī)劃定位優(yōu)勢(shì)明顯，成為分散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域！12城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)昌平區(qū)地處北京的上風(fēng)、上水區(qū)域，東臨順義區(qū)，南與朝陽(yáng)、海淀區(qū)毗鄰，西與門(mén)頭溝區(qū)和河北省懷來(lái)縣接壤，北與延慶、懷柔相連，位于太行山脈與燕山山脈交匯處，素有“京師之枕”的美譽(yù)。自然資源獨(dú)特。生態(tài)環(huán)境良好，植被種類多樣，山青水秀，空氣清新，擁有蟒山國(guó)家森林公園等自然風(fēng)景區(qū)。水資源條件較好，水質(zhì)優(yōu)良，地?zé)豳Y源豐富

。地理位置與自然條件昌平地理位置優(yōu)越，自然資源條件突出，特別適合休閑與度假！13城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)旅游資源十三陵、白羊溝、虎峪、溝崖、天龍?zhí)丁y山塔林、延壽寺、龍脈等等豐富的自然景觀資源使區(qū)域與生俱來(lái)的具有獨(dú)特的“休閑”、“度假”特質(zhì)！14城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)是全區(qū)的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一，與之相關(guān)的特色旅游地產(chǎn)將具備良好的發(fā)展基礎(chǔ)！2005年全年實(shí)現(xiàn)旅游經(jīng)營(yíng)收入15.4億元，比上年增長(zhǎng)45.1%；接待游客1514.7萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)62.9%。其中民俗旅游快速發(fā)展，民俗旅游戶達(dá)到1500戶，實(shí)現(xiàn)旅游收入0.57億元，增長(zhǎng)39.1％；接待旅游人數(shù)106.5萬(wàn)人次，增長(zhǎng)57.6%。15城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)交通狀況昌平暢通便利，四通八達(dá)，城市鐵路、京包鐵路、八達(dá)嶺、京承高速公路、立湯快速路縱貫?zāi)媳本┩ㄨF路、大秦鐵路、六環(huán)路、順沙公路橫跨東西，形成了昌平快速、便捷、經(jīng)濟(jì)的交通網(wǎng)絡(luò)。昌平交通路網(wǎng)建設(shè)完善，與北京市區(qū)的聯(lián)系很便利！從北四環(huán)至地塊約22公里16城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)昌平宏觀經(jīng)濟(jì)狀況高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、旅游會(huì)展業(yè)、現(xiàn)代流通服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，基本形成了符合昌平現(xiàn)階段發(fā)展要求的結(jié)構(gòu)模式?！笆濉庇?jì)劃各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況單位：億元名稱年均增長(zhǎng)率(%)2000年完成值“十五”計(jì)劃值2005年完成值計(jì)劃完成情況(%)地方財(cái)政收入34.535.313.2249.1工業(yè)總產(chǎn)值52.755.6——462旅游經(jīng)營(yíng)收入28.55.2818.2227.5固定資產(chǎn)投資34.318.3——80社會(huì)消費(fèi)品零售額19.7223554154.3外貿(mào)出口交貨額58.56.51065650農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入14.675132148.1112.2農(nóng)民人均純收入(元)8.8485369007400107.2城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)14.179701200015700130.82005年地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)18.7%，地方財(cái)政收入在“九五”末的基礎(chǔ)上翻了兩番，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都提前超額完成了“十五”計(jì)劃。17城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)昌平產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局“三園”中關(guān)村科技園區(qū)昌平園中關(guān)村生命科學(xué)園小湯山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園“三區(qū)”十三陵特區(qū)為龍頭的旅游區(qū)以回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房為主的文化居住區(qū)沙河大學(xué)城為主的高教區(qū)“三園三區(qū)”的發(fā)展格局促進(jìn)高科技、旅游及文化產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展大量企業(yè)與高校的遷入將加速區(qū)域發(fā)展和成熟；同時(shí)將帶來(lái)大量新增人口，使居住物業(yè)的需求保持旺盛18城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)昌平城鎮(zhèn)化進(jìn)程商業(yè)：商業(yè)設(shè)施和網(wǎng)絡(luò)日趨完善，管理水平逐步提高。國(guó)泰百貨、世紀(jì)聯(lián)華超市等一批連鎖店相繼開(kāi)業(yè)，一批社區(qū)便利店建成投入營(yíng)業(yè)，給全區(qū)商業(yè)發(fā)展注入了新的活力。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額41.6億元，同比增長(zhǎng)14.8%。農(nóng)村城鎮(zhèn)化和商業(yè)發(fā)展環(huán)境良好，生活配套設(shè)施逐步得到完善！興壽鎮(zhèn)也面臨農(nóng)村城鎮(zhèn)化！

城市化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大，城市功能日趨完善,農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐步加快，山區(qū)面貌明顯改善，全區(qū)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到51.1%，進(jìn)入了城市化加速發(fā)展階段。19城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)建筑業(yè)：全年完成總產(chǎn)值58.3億元，同比增長(zhǎng)21.2%；其中區(qū)屬企業(yè)完成產(chǎn)值45.1億元，同比增長(zhǎng)27.2%，占全區(qū)建筑業(yè)總產(chǎn)值的77.3%。全年完成施工面積458.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.2%；其中新開(kāi)工面積251.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.2%。房地產(chǎn)業(yè)：全年完成投資75.2億元，同比增長(zhǎng)45.9%，占全社會(huì)總投資的70.3%。全年開(kāi)復(fù)工面積462.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19%；竣工面積111.3萬(wàn)平方米，同比下降4.1%。

建筑與房地產(chǎn)業(yè)的投資增長(zhǎng)明顯、開(kāi)發(fā)熱度持續(xù)升溫！城鎮(zhèn)化率已超過(guò)50%，正在加速與北京的接軌！昌平城鎮(zhèn)化進(jìn)程20城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)昌平人口與收支狀況截止2005年底，全區(qū)常住人口78.2萬(wàn)人，比上年末增加5.1萬(wàn)人。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，年末全區(qū)戶籍人口48.2萬(wàn)人，比上年末增加1.2萬(wàn)人目前昌平衛(wèi)星城和沙河衛(wèi)星城的總?cè)丝跒?0萬(wàn)左右，未來(lái)幾年內(nèi)將增加一倍，到2020年昌平新城的總?cè)丝陬A(yù)計(jì)達(dá)到60萬(wàn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配性收入達(dá)到15684.2元，同比增長(zhǎng)13.7%；消費(fèi)性支出10848.9元，同比增長(zhǎng)10.5%。城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積20.2平方米。

未來(lái)15年昌平新城將吸引外來(lái)人口約30萬(wàn)人，此部分人群將表現(xiàn)出強(qiáng)大的購(gòu)買需求！21城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)規(guī)劃昌平區(qū)域規(guī)劃與空間布局

一帶：北部山區(qū)生態(tài)帶

兩軸：八達(dá)嶺高速公路昌平段為西軸（綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸），立湯路為東軸（休閑度假農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸）

一城：昌平新城

多點(diǎn)：各鎮(zhèn)中心區(qū)和重要產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。在昌平“一帶兩軸，一城多點(diǎn)”的空間格局中興壽鎮(zhèn)位于立湯路沿線的東部休閑度假都市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸本案22城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)形成“新城——重點(diǎn)鎮(zhèn)——一般鎮(zhèn)——邊緣組團(tuán)”的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)；新城：由原昌平衛(wèi)星城、沙河衛(wèi)星城、百善、馬池口、埝頭工業(yè)區(qū)組成；重點(diǎn)鎮(zhèn)：南口鎮(zhèn)、陽(yáng)坊鎮(zhèn)、小湯山鎮(zhèn)、北七家鎮(zhèn)，為發(fā)展條件好、潛力大、對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一定輻射帶動(dòng)作用；一般鎮(zhèn)：十三陵鎮(zhèn)、流村鎮(zhèn)、興壽鎮(zhèn)、崔村鎮(zhèn)，為所轄地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。興壽鎮(zhèn)規(guī)劃為一般鎮(zhèn)，其影響力相對(duì)有限，并且受昌平新城東擴(kuò)影響和周邊小湯山鎮(zhèn)、北七家鎮(zhèn)等重點(diǎn)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)輻射帶動(dòng)影響。城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)規(guī)劃23城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)規(guī)劃昌平生態(tài)體系結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目位于山區(qū)生態(tài)屏障和區(qū)域綠色通道之間，景觀優(yōu)勢(shì)明顯本案24城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平區(qū)規(guī)劃昌平旅游發(fā)展規(guī)劃本案本項(xiàng)目位于昌平規(guī)劃中的生態(tài)休閑旅游發(fā)展區(qū)昌平區(qū)已被確定為2008年奧運(yùn)會(huì)旅游服務(wù)區(qū)。25城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平新城規(guī)劃解讀昌平新城發(fā)展導(dǎo)則昌平新城的定位：是西部發(fā)展帶城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重心，疏散中心城產(chǎn)業(yè)和人口的重要區(qū)域。是北京京西北方向上的重要新城，具有發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，同時(shí)它也是西北部旅游服務(wù)的核心。昌平新城采取組團(tuán)式的布局模式，建設(shè)用地規(guī)模不宜過(guò)大。2020年規(guī)劃城鎮(zhèn)人口控制在60萬(wàn)人，集中城市建設(shè)用地控制在65平方公里。昌平新城的功能定位是：北京重要的高新技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，引導(dǎo)發(fā)展高新技術(shù)研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能；空間布局為“二組團(tuán)”結(jié)構(gòu)，兩組團(tuán)之間以綠化隔離帶相間隔，嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)規(guī)模的無(wú)序擴(kuò)張。昌平新城規(guī)劃有完善的自循環(huán)系統(tǒng)，并且規(guī)劃高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅瑢⒊蔀楸辈康貐^(qū)重要的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力源之一，因此其影響會(huì)向四周擴(kuò)展，興壽鎮(zhèn)作為其東擴(kuò)延長(zhǎng)線地帶，也將受益于新城的發(fā)展！26城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平新城規(guī)劃解讀昌平新城發(fā)展布局新城空間布局結(jié)構(gòu)：“兩個(gè)組團(tuán)、一條產(chǎn)業(yè)走廊、兩條生態(tài)廊道”兩個(gè)組團(tuán)：昌平組團(tuán)（在原昌平中心區(qū)基礎(chǔ)上東擴(kuò)

發(fā)展）；沙河組團(tuán)（結(jié)合沙河高教園區(qū)建設(shè)和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整改造，適當(dāng)增加高新技術(shù)研發(fā)等功能）一條產(chǎn)業(yè)走廊：沿京包高速公路和京昌高速公路的城市綜合功能產(chǎn)業(yè)走廊兩條生態(tài)廊道：由十三陵水庫(kù)、東沙河和南沙河連接而成的藍(lán)色走廊和南北兩組團(tuán)之間的具有組團(tuán)隔離作用的綠色走廊本案本項(xiàng)目并不位于昌平新城內(nèi)，但是會(huì)受昌平組團(tuán)東擴(kuò)發(fā)展的影響，隨著昌平新城內(nèi)產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展及升級(jí)，將為本項(xiàng)目提供有效的居住客戶及消費(fèi)客戶！

27城市發(fā)展脈絡(luò)——昌平新城規(guī)劃解讀昌平組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)昌平城區(qū)東擴(kuò)趨勢(shì)明顯，本項(xiàng)目位于昌平城區(qū)東擴(kuò)區(qū)域，昌平人對(duì)此認(rèn)可度較高，加上大學(xué)區(qū)、科技園區(qū)的發(fā)展將會(huì)為本項(xiàng)目帶來(lái)一定的潛在客戶！城市中心區(qū)大學(xué)區(qū)科技園區(qū)東擴(kuò)區(qū)域本案大學(xué)區(qū)科技園區(qū)城市中心區(qū)（舊城區(qū)）東擴(kuò)區(qū)域28道路交通111國(guó)道立湯路昌懷路六環(huán)路昌谷路順沙路京承高速路八達(dá)嶺高速路崔阿路地塊周邊大的交通環(huán)境呈現(xiàn)為在“4橫4縱”道路系統(tǒng)帶領(lǐng)下的網(wǎng)格棋盤(pán)狀道路交通體系，交通通達(dá)性佳。通過(guò)4橫4縱道路系統(tǒng)，可從地塊方便快捷地到達(dá)順義、昌平、昌平新城、懷柔及主城區(qū)。（4橫：昌懷路、昌谷路、順沙路、六環(huán)路；4縱：八達(dá)嶺高速、崔阿路、立湯路-111國(guó)道、京承高速。）從地塊驅(qū)車25-30分鐘可到達(dá)。其道路主要連接主城區(qū)北二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)至昌平、延慶，目前已通車。從地塊驅(qū)車15-20分鐘可到達(dá)。其道路主要連接主城區(qū)北三環(huán)、四環(huán)至懷柔、密云，目前已通車。從地塊驅(qū)車2-3分鐘可到達(dá)。通過(guò)該道路可到達(dá)懷柔、昌平新城、海淀，目前已通車。從地塊驅(qū)車5-7分鐘可到達(dá)。通過(guò)該道路可迅速到達(dá)主城區(qū)。地塊西側(cè)，緊鄰地塊。通過(guò)該道路驅(qū)車40-45分鐘可到達(dá)主城區(qū)。從地塊驅(qū)車2-3分鐘可到達(dá)。通過(guò)該道路可到達(dá)順義、昌平新城、八達(dá)嶺高速。從地塊驅(qū)車5-6分鐘可到達(dá)。通過(guò)該道路可到達(dá)順義、八達(dá)嶺高速。從地塊驅(qū)車8-10分鐘可到達(dá)。通過(guò)該道路可到達(dá)懷柔、昌平新城、海淀及主城區(qū)目前已通車。城市發(fā)展脈絡(luò)——大交通環(huán)境分析29公交線路從軌道交通環(huán)境上看，目前地塊周邊現(xiàn)狀存在公交線路4條：803、975、949、947。通過(guò)使用這4條交通線路可到達(dá)望京、亞運(yùn)村、北四環(huán)、北三環(huán)、北二環(huán)、東直門(mén)、平安大街、長(zhǎng)安街、南二環(huán)、南三環(huán)、順義、昌平等城區(qū)、郊區(qū)區(qū)域。同時(shí)通過(guò)使用803、975、949這3條公交線路還可以與現(xiàn)狀地鐵13號(hào)線、規(guī)劃地鐵5號(hào)線進(jìn)行換乘。地塊所處區(qū)域軌道交通可達(dá)性強(qiáng)。975線路示意圖949線路示意圖城市發(fā)展脈絡(luò)——大交通環(huán)境分析30地鐵5號(hào)線太平莊北站距離本項(xiàng)目車程時(shí)間約10分鐘，該線路通車將使本項(xiàng)目具備更城市化的交通條件軌道交通城市發(fā)展脈絡(luò)——大交通環(huán)境分析31鐵路交通大秦鐵路京通鐵路從大的交通環(huán)境上看，地塊周邊還存在現(xiàn)狀2條鐵路：大秦鐵路及京通鐵路。大秦鐵路距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)且為大同至秦皇島的運(yùn)煤專線，與本項(xiàng)目關(guān)系弱。京通鐵路連接北京昌平至內(nèi)蒙古通遼，是華北通往東北地區(qū)的鐵路干線。其在本案北側(cè)設(shè)有興壽?？空?，距離本案約4公里，對(duì)本項(xiàng)目存在一定配套作用。城市發(fā)展脈絡(luò)——大交通環(huán)境分析32城市發(fā)展脈絡(luò)——宏觀層面分析總結(jié)宏觀層面特征總結(jié)昌平地理自然條件優(yōu)越，旅游資源豐富，特別適宜休閑度假！昌平新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃將帶動(dòng)區(qū)域城市化進(jìn)程和人口素質(zhì)提速發(fā)展！未來(lái)昌平新增人口約30萬(wàn)，居住需求非常旺盛！昌平將成為分散城市中心區(qū)產(chǎn)業(yè)與人口的重要區(qū)域！昌平與北京之間的區(qū)域交通非常便利！33城市發(fā)展脈絡(luò)——興壽鎮(zhèn)興壽鎮(zhèn)概況興壽鎮(zhèn)位于北京北部地區(qū)，昌平區(qū)的東部。全鎮(zhèn)總域面積150平方公里，其中純山區(qū)面積62平方公里，平原、半山區(qū)面積88平方公里。全鎮(zhèn)13個(gè)行政村，總?cè)丝?6509人，總耕地面積3587畝，是昌平區(qū)東部大鎮(zhèn)。到2005年底，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入達(dá)6.5億元，年均增長(zhǎng)18.4％；人均純收入達(dá)6527元，年均增長(zhǎng)12.1％；工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2.8億元，年均增長(zhǎng)15.5％。興壽鎮(zhèn)順義區(qū)懷柔區(qū)

昌平區(qū)

興壽鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積大，但山區(qū)較多，經(jīng)濟(jì)總量不足，發(fā)展基礎(chǔ)需要進(jìn)一步夯實(shí)

34城市發(fā)展脈絡(luò)——興壽鎮(zhèn)興壽鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀主要產(chǎn)業(yè)：特色林果業(yè)、綠色養(yǎng)殖業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)有了初步發(fā)展，但主要還停留在出售農(nóng)產(chǎn)品的環(huán)節(jié)上，附加值不高。工業(yè)總量小，布局松散，沒(méi)有形成規(guī)模，龍頭企業(yè)少，缺乏主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，可持續(xù)發(fā)展后勁有待提高。旅游業(yè)還存在各自為戰(zhàn)的格局，需要進(jìn)一步整合旅游資源，開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，規(guī)劃旅游線路，提高旅游的品牌效應(yīng)?；A(chǔ)設(shè)施：水、電、路、通訊等比較落后的基礎(chǔ)設(shè)施仍然是制約興壽鎮(zhèn)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)“瓶頸”。昌懷公路、京豐公路、麥辛路等主要交通干道的路況和等級(jí)都無(wú)法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要。北部山區(qū)道路系統(tǒng)薄弱，道路建設(shè)亟需加強(qiáng)。興壽鎮(zhèn)一產(chǎn)基礎(chǔ)作用不夠突出、二產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成、三產(chǎn)發(fā)展水平有待提高，基礎(chǔ)設(shè)施落后，發(fā)展環(huán)境需要進(jìn)一步優(yōu)化，應(yīng)有效進(jìn)行資源整合，突出自身特色！35城市發(fā)展脈絡(luò)——興壽鎮(zhèn)全鎮(zhèn)民俗旅游村發(fā)展到了7個(gè)，民俗旅游戶144個(gè)，共接待游客10余萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入1000余萬(wàn)元，民俗旅游業(yè)成為山區(qū)人民增收致富的重要途徑之一。靜之湖

大楊山：大楊山風(fēng)景區(qū)山勢(shì)陡峭，森林茂盛，遮天避日且幽靜典雅，氣候宜人，是避暑度假的極好地方，這里核桃、山楂等土特產(chǎn)馳名中外。銀山塔林：銀山塔林景區(qū)位于八達(dá)嶺-十三陵風(fēng)景名勝區(qū)的東部。銀山得名于冬季“冰雪層積，色白如銀”；又因“麓有石崖，皆成黑色”稱為鐵壁，合稱鐵壁銀山。興壽鎮(zhèn)旅游業(yè)36城市發(fā)展脈絡(luò)——興壽鎮(zhèn)興壽鎮(zhèn)規(guī)劃興壽鎮(zhèn)的發(fā)展定位是：生態(tài)示范基地、旅游休閑新區(qū)。發(fā)展三大特色產(chǎn)業(yè)，即有機(jī)農(nóng)業(yè)、都市型工業(yè)和旅游休閑產(chǎn)業(yè)。全鎮(zhèn)的區(qū)域空間布局大致為：一線一帶、一心兩區(qū)：一線：北部山區(qū)“安泗路”沿線。一帶：北部山前暖帶。一心：興壽中心鎮(zhèn)。兩區(qū)：旅游渡假區(qū)（即規(guī)劃中的位于桃峪口地區(qū)、京密引水渠兩側(cè)，面積為10.41平方公里的區(qū)域）、工業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)（包括鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、6個(gè)村級(jí)工業(yè)基地、規(guī)劃中位于秦屯河?xùn)|岸面積為1200畝的高科技園區(qū)，及南部鄰近立湯路、六環(huán)路的3個(gè)村）。2020年規(guī)劃鎮(zhèn)域人口控制在3.5萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口2萬(wàn)人，鎮(zhèn)內(nèi)集中建設(shè)用地面積控制在2.4平方公里。興壽鎮(zhèn)區(qū)居住用地集中布置在鎮(zhèn)區(qū)東部，鎮(zhèn)區(qū)西部布置各類公共服務(wù)、旅游服務(wù)設(shè)施，為北部山區(qū)桃峪口度假區(qū)、銀山塔林、大楊山森林公園等旅游組團(tuán)提供配套服務(wù)。37城市發(fā)展脈絡(luò)——興壽鎮(zhèn)興壽鎮(zhèn)與周邊鎮(zhèn)的關(guān)系昌平新城興壽鎮(zhèn)北七家小湯山崔村小湯山：旅游觀光、度假、康復(fù)、療養(yǎng)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)北七家：特色工業(yè)、生態(tài)居住、農(nóng)業(yè)旅游崔村鎮(zhèn)：旅游、休閑、度假興壽鎮(zhèn)：特色農(nóng)業(yè)、觀光采摘業(yè)、民俗旅游業(yè)相鄰城鎮(zhèn)功能定位趨同，又各有特色，本項(xiàng)目可充分依托其他城鎮(zhèn)，發(fā)展特色配套；小湯山、北七家是重點(diǎn)鎮(zhèn)，其輻射作用會(huì)帶動(dòng)興壽鎮(zhèn)，因此將受其產(chǎn)業(yè)輻射影響；昌平新城東擴(kuò)新區(qū)會(huì)影響到興壽鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將為本項(xiàng)目提供未來(lái)潛在客戶。38興壽鎮(zhèn)與小湯山鎮(zhèn)的關(guān)系小湯山鎮(zhèn)作為全國(guó)小城鎮(zhèn)試點(diǎn)鎮(zhèn)，是北京的旅游、度假、康復(fù)療養(yǎng)、觀光基地，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)，其產(chǎn)業(yè)發(fā)展可為本項(xiàng)目提供第一居所客群；2020年，規(guī)劃鎮(zhèn)域人口控制在10萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口為9萬(wàn)人，鎮(zhèn)內(nèi)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模約為10.74平方公里。小湯山內(nèi)部的商業(yè)公建分布在內(nèi)部次道路的兩側(cè)，易于租金商業(yè)規(guī)模的形成；城市發(fā)展脈絡(luò)——興壽鎮(zhèn)小湯山鎮(zhèn)對(duì)興壽鎮(zhèn)將起到一定帶動(dòng)作用，且從空間布局上，興壽鎮(zhèn)接近于小湯山的“輔城”39項(xiàng)目基礎(chǔ)分析城市發(fā)展脈絡(luò)地塊自身分析市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)政策發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本是土地價(jià)值的挖掘！用地條件的細(xì)微特征往往能夠決定項(xiàng)目的最終產(chǎn)品特性，因此在對(duì)用地有深刻的理解之后，才可能規(guī)劃和設(shè)計(jì)出最符合用地價(jià)值的產(chǎn)品。40項(xiàng)目規(guī)模：原規(guī)劃指標(biāo)

地塊自身分析規(guī)模大，商業(yè)金融用地占總用地的12%，比例非常大。項(xiàng)目原控規(guī)一類住宅用地面積49.25市政設(shè)施用地面積2.83行政辦公用地面積8.27教育科研用地面積2商業(yè)金融用地12.99綠地面積3.61耕地面積4.37一類住宅建筑面積：54.12商業(yè)金融建筑面積：15.01規(guī)劃用地面積83.32道路面積22.22總用地面積105.5441項(xiàng)目四至——東側(cè)地塊自身分析地塊東側(cè)現(xiàn)狀有一條道路穿過(guò),連接昌懷路與鎮(zhèn)政府南側(cè)路,規(guī)劃中將此路拓寬至50M,未來(lái)將是一城市豎向的次干道;地塊東側(cè)為干枯鉆子嶺溝，樹(shù)木較多，景觀價(jià)值高，改造成生態(tài)公園比較好，規(guī)劃中鉆子嶺溝東側(cè)為旅游用地，對(duì)本項(xiàng)目外圍環(huán)境有積極的意義。42項(xiàng)目四至——北側(cè)地塊自身分析地塊北側(cè)現(xiàn)狀為鎮(zhèn)學(xué)校、醫(yī)院、公交車站、工廠、政府機(jī)關(guān)單位、村落，形象較差，規(guī)劃中將全改造成耕地或綠地，有利于開(kāi)闊地塊的視野；地塊北側(cè)200M為京密引水渠，景觀極佳，是難得的外部景觀資源；北側(cè)道路西段比較平坦，東段為村莊內(nèi)部路較差。43項(xiàng)目四至——西側(cè)地塊自身分析地塊西側(cè)與111國(guó)道之間有一100M的綠化帶,可以有效的減弱道路噪音的影響,另可成為一個(gè)良好的景觀元;111國(guó)道為立湯路延長(zhǎng)線，現(xiàn)已建成,路面寬闊平坦，增強(qiáng)了本項(xiàng)目外部交通的通達(dá)性；西側(cè)地塊內(nèi)部，現(xiàn)為耕地，平坦開(kāi)闊。44項(xiàng)目四至——南側(cè)地塊自身分析地塊南側(cè)有一高壓線通過(guò),之間有40M的綠化隔離帶,對(duì)地塊視覺(jué)及心理影響較大;南側(cè)40M的城市次干道將地塊南側(cè)一小部分隔離出去,隔離出去部分比較狹長(zhǎng);地塊南側(cè)內(nèi)部一辦公建筑（鎮(zhèn)政府辦公所在地）,體量較大,形象一般,對(duì)項(xiàng)目有一定的影響;鎮(zhèn)政府南側(cè)路為40M，平坦寬闊增強(qiáng)了本項(xiàng)目的橫向交通的通達(dá)性。45地塊自身分析——內(nèi)部現(xiàn)狀興壽村中心區(qū)的人口主要由舊村搬遷的人口及外來(lái)人口構(gòu)成?，F(xiàn)狀農(nóng)田，平整開(kāi)闊鎮(zhèn)政府辦公所在地內(nèi)部現(xiàn)狀路，比較平坦，路邊有些配套如超市、飯館等。46地塊自身分析——周邊區(qū)域111國(guó)道：全長(zhǎng)2050公里，北京段長(zhǎng)166.9公里，連接順義、懷柔、河北、內(nèi)蒙古。南側(cè)道路京密引水渠鉆子嶺溝地塊南邊的高壓線47地塊自身分析——周邊區(qū)域興壽學(xué)校（小學(xué)和中學(xué)）電爐廠南側(cè)草莓種植基地興壽醫(yī)院48本項(xiàng)目規(guī)劃與現(xiàn)狀關(guān)系

地塊自身分析村莊主要集中在東北部，其它為地勢(shì)平坦的基本耕地，對(duì)未來(lái)規(guī)劃實(shí)施有積極意義；四周都有現(xiàn)狀路，交通通達(dá)性較強(qiáng)；小地塊較多，開(kāi)發(fā)的彈性空間??；現(xiàn)狀與規(guī)劃的矛盾比較??；現(xiàn)狀立湯路延長(zhǎng)線東側(cè)路路形彎曲，規(guī)劃中將其拓寬不利于土地的分割49地塊規(guī)劃交通分析地塊自身分析內(nèi)部及周邊規(guī)劃了六種道路：內(nèi)部路網(wǎng)密集；道路等級(jí)較高；外部交通發(fā)達(dá)。77M.25M50M.25M30M.15M25M.14M15M.8M40M.20M50地塊自身分析——環(huán)境分析近景：農(nóng)耕地及綠化帶中景：京密引水渠遠(yuǎn)景：北邊山區(qū)51地塊自身分析——環(huán)境分析圖地塊價(jià)值分析東部有部分建筑需要拆遷,而緊鄰鉆子嶺溝,規(guī)劃中此處綠化較好,由于地塊狹長(zhǎng),分割比較細(xì),地塊價(jià)值很難體現(xiàn);南部緊鄰高壓線,中間有一辦公建筑體量較大,形象較差,而南側(cè)地塊分割較細(xì),緊鄰城市道路,比較適合布置商業(yè);西部現(xiàn)狀為基本農(nóng)田,地勢(shì)平坦,面積較大，內(nèi)部地塊比較干凈,此處與道路有綠化隔離,向南向北視野比較開(kāi)闊,北側(cè)的二類住宅用地對(duì)其有一定的影響,西側(cè)地塊價(jià)值最大;東北部回遷住宅主要集中在此,由于規(guī)劃中用地性質(zhì)為耕地和綠地,對(duì)本項(xiàng)目拆遷有一定的好處;北側(cè)現(xiàn)狀拆遷量較大,實(shí)施時(shí)間較長(zhǎng),未來(lái)規(guī)劃為耕地,可以有效的打開(kāi)其視野,北側(cè)地塊價(jià)值較高;52項(xiàng)目基礎(chǔ)分析城市發(fā)展脈絡(luò)地塊自身分析市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)政策發(fā)展趨勢(shì)了解和把握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是大盤(pán)項(xiàng)目關(guān)鍵因素！研究市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)，并了解供應(yīng)結(jié)構(gòu)及需求特征是項(xiàng)目定位工作必須要做的基本功課！53市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——市場(chǎng)分析結(jié)構(gòu)住宅市場(chǎng)研究周邊公建市場(chǎng)研究未來(lái)土地供應(yīng)研究周邊核心區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)（或參考）區(qū)域昌平城區(qū)奧北地區(qū)供應(yīng)結(jié)構(gòu)潛在供應(yīng)需求特征54市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——市場(chǎng)分析結(jié)構(gòu)昌平新城興壽鎮(zhèn)北七家小湯山崔村55住宅市場(chǎng)研究核心區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——

核心區(qū)域市場(chǎng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)范圍本案核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)本項(xiàng)目位于昌平興壽鎮(zhèn)位置，屬北六環(huán)外。本次研究確定核心競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)區(qū)域范圍為小湯山鎮(zhèn)至興壽鎮(zhèn)范圍內(nèi)。58市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——核心區(qū)域市場(chǎng)分析珠江溫泉花園靜之湖園楓園本案核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目分布

59市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——核心區(qū)域市場(chǎng)分析核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)商物業(yè)類型開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間歷史價(jià)格（元/平米）園楓園昌平小湯山環(huán)島東北京海峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司獨(dú)棟，聯(lián)排2001年8月22日2002年中獨(dú)棟：6000（精裝修）珠江溫泉花園昌平溫榆河和京密引水渠之間北京珠江溫泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司塔樓、聯(lián)排別墅1995年2月1日2002年8月31日塔樓：2800聯(lián)排：4000靜之湖昌平興壽鎮(zhèn)桃峪口北京中北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司別墅1998年4月1日1999年12月31日獨(dú)棟：5000可以看到目前區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)現(xiàn)存項(xiàng)目以早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，于5年前已全部入住，區(qū)域已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以低密度別墅類項(xiàng)目為主，項(xiàng)目歷史價(jià)格表現(xiàn)為獨(dú)棟5000元/平米左右，普通住宅3000元/平米左右。整體看，目前市場(chǎng)在售量空白點(diǎn)明顯，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成熟度較弱。60昌平城區(qū)市場(chǎng)分析普通住宅在售項(xiàng)目分布

昌平城區(qū)：世濤天朗藍(lán)郡國(guó)際花園新新公寓燕平家園富泉花園果嶺小鎮(zhèn)龍澤國(guó)際公館沙河區(qū)北一街8號(hào)善緣人家果嶺小鎮(zhèn)富泉花園世濤天朗燕平家園藍(lán)郡國(guó)際花園龍澤國(guó)際公館新新公寓善緣人家北一街8號(hào)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——昌平城區(qū)市場(chǎng)分析62普通住宅供應(yīng)概況該區(qū)域內(nèi)住宅總體供應(yīng)量約為129萬(wàn)平米，目前均價(jià)約為5800元/平米；普通住宅類產(chǎn)品形式較多，有多層、小高板、花園洋房等，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品向高檔次發(fā)展，昌平城區(qū)對(duì)于高品質(zhì)產(chǎn)品的認(rèn)可度較高。從目前市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，昌平城區(qū)普通住宅供量較小，存在一定需求空間。區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積容積率均價(jià)產(chǎn)品形式昌平城區(qū)世濤天朗301.54200元/平米板樓藍(lán)郡國(guó)際花園172.35700元/平米小高層、塔樓新新公寓133.74750元/平米塔樓燕平家園52.173133元/平米塔樓富泉花園110.656000元/平米花園洋房果嶺小鎮(zhèn)230.847000元/平米洋房龍澤國(guó)際公館3.83.485700元/平米板塔沙河北一街8號(hào)152.155800元/平米洋房、板樓善緣人家11.231.465700元/平米板樓市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——昌平城區(qū)市場(chǎng)分析63富泉花園果嶺小鎮(zhèn)北京灣麓鳴果墅北一街8號(hào)順馳林溪無(wú)雙華遠(yuǎn)靜林灣園墅經(jīng)濟(jì)型別墅在售項(xiàng)目分布

八達(dá)嶺沿線：華遠(yuǎn)靜林灣園墅無(wú)雙順馳林溪北一街8號(hào)富泉花園果嶺小鎮(zhèn)麓鳴果墅北京灣市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——昌平城區(qū)市場(chǎng)分析64八達(dá)嶺沿線經(jīng)濟(jì)型別墅總體供應(yīng)量約為115萬(wàn)平米，目前均價(jià)約為8800元/平米。別墅類項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；本項(xiàng)目周邊別墅市場(chǎng)項(xiàng)目的建筑形式以聯(lián)排為主，其次是獨(dú)棟和雙拼。八達(dá)嶺沿線別墅分布將呈現(xiàn)出北擴(kuò)的趨勢(shì)。區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積容積率均價(jià)產(chǎn)品形式八達(dá)嶺沿線昌平城區(qū)周邊富泉花園110.66000元/平米獨(dú)棟、聯(lián)排果嶺小鎮(zhèn)230.89000元/平米聯(lián)排麓鳴果墅200.76000元/平米獨(dú)棟、聯(lián)排北京灣100.310000元/平米獨(dú)棟沙河無(wú)雙6.10.510600元/平米獨(dú)棟順馳林溪190.48000元/平米獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排北一街8號(hào)11.22.27000元/平米聯(lián)排回龍觀華遠(yuǎn)靜林灣4.80.87000元/平米聯(lián)排園墅100.810300元/平米聯(lián)排、雙拼、疊拼經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)量市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——昌平城區(qū)市場(chǎng)分析65客戶分析昌平城區(qū)住宅項(xiàng)目主要被本區(qū)域客戶所消化，隨著住宅品質(zhì)的不斷提升，將逐漸吸引外區(qū)域客戶的眼球。昌平城區(qū)高等學(xué)府較多，特別是隨著沙河大學(xué)城的逐漸完善，教師、教授等高素質(zhì)、高收入人群逐漸增多，為高檔住宅提供了充足的客源。昌平城區(qū)產(chǎn)業(yè)較豐富，特別是高科技園區(qū)內(nèi)擁有中、小型企業(yè)眾多，是昌平城區(qū)住宅項(xiàng)目的主要客戶來(lái)源。客戶分類普通住宅類客戶低密度類客戶區(qū)域特征昌平本地客戶為主，約占80%，市內(nèi)客戶約占10%，外地客戶約占10%昌平本地客戶約占50%-60%，市內(nèi)客戶約占30%，外地客戶約占10%-20%年齡特征30-45歲為主35-45歲為主職業(yè)特征周邊高校教師、科技園區(qū)內(nèi)員工、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主、園區(qū)高層管理者、中型企業(yè)中高管家庭結(jié)構(gòu)3口之家兩代或三代人用途劃分自住自住為主，小部分投資、度假置業(yè)次數(shù)一次/二次置業(yè)二次/三次置業(yè)付款類型貸款比例占60%-70%一次性付款比例約占50%市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——昌平城區(qū)市場(chǎng)分析66奧北地區(qū)（泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域）市場(chǎng)分析促進(jìn)奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好因素奧運(yùn)——奧運(yùn)會(huì)無(wú)疑是該板塊的強(qiáng)心劑，國(guó)家2800億資金強(qiáng)力注入，市政改造建設(shè)的全力投入，13000畝國(guó)家森林公園的打造，使得奧北房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升值。

交通——軌道交通：城鐵5號(hào)線、13號(hào)線、15號(hào)線交匯于此。公路交通：北京市第一條環(huán)城高速公路五環(huán)路使北京路網(wǎng)增加１０％的容量，為市區(qū)多提供２０萬(wàn)輛汽車容納能力。

公交客運(yùn)：安立路快速公交線路將于今年內(nèi)通車，屆時(shí)將運(yùn)營(yíng)18米長(zhǎng)的快速公交車，每輛車的運(yùn)力達(dá)到180人至200人。配套——明天商業(yè)中心、龍德廣場(chǎng)、北方明珠、海龍電子市場(chǎng)、東亞奧北商街等眾多商業(yè)配套全面開(kāi)花，麥當(dāng)勞、肯德基、家樂(lè)福、沃爾瑪、伊力諾依、國(guó)美電器、永樂(lè)電器等知名品牌商戶相繼入住，逆轉(zhuǎn)了該區(qū)域配套設(shè)施的落后狀況。市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——奧北地區(qū)市場(chǎng)分析68市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析泛區(qū)域市場(chǎng)范圍確定考慮到地塊周邊核心競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，且數(shù)量較少，目前在售項(xiàng)目匱乏。因此我司將研究范圍南擴(kuò)到北五環(huán)，確定北六環(huán)以南、北五環(huán)以北、回龍觀以東、京承高速以西區(qū)域?yàn)楸敬窝芯恐焊?jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)范圍。本案泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)69市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析具體項(xiàng)目確認(rèn)及項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)商物業(yè)類型占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)平米）目前均價(jià)（元/平米）灣流匯昌平區(qū)北六環(huán)與立湯路交匯處東北角上海復(fù)地集團(tuán)獨(dú)棟231112000一千棟昌平區(qū)七家路口向西2公里珠江地產(chǎn)獨(dú)棟16059.212000東方普羅旺斯昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)耀江集團(tuán)獨(dú)棟65.762215000達(dá)華依云莊園昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)魯瞳村達(dá)華地產(chǎn)獨(dú)棟66.72014000長(zhǎng)河玉墅昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)立湯路與溫榆河交匯口的西南側(cè)北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獨(dú)棟692612000威尼斯花園昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)北京市裕發(fā)東瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)排、雙拼2717聯(lián)排7000雙拼8000麥卡倫地昌平小湯山鎮(zhèn)立湯路38號(hào)北京眾益家園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獨(dú)棟211216000溫哥華森林昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東沙各莊首創(chuàng)置業(yè)北京楓樹(shù)置業(yè)有限公司獨(dú)棟71.922.814000北京太陽(yáng)城昌平區(qū)小湯山東三旗馬坊橋東北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司板樓、獨(dú)棟4230板樓5900獨(dú)棟10000保利壟上立湯路9號(hào)保利地產(chǎn)獨(dú)棟別墅57.4361000070市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱位置開(kāi)發(fā)商物業(yè)類型占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)平米）目前均價(jià)（元/平米）北京北昌平區(qū)城鐵13號(hào)線立水橋站西北京新天麓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司高層板塔結(jié)合7.4216500頂秀清溪昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村北京泰富恒投資公司洋房、小高層7.518.78100山水LAVIE紅軍營(yíng)東路加拿大LVC國(guó)際投資集團(tuán)板樓、塔樓153011500北京洋房昌平區(qū)北七家定泗路北京置信安華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司三疊拼25一、二期10一、二期12.85700明天第一城朝陽(yáng)區(qū)國(guó)家森林公園旁立水橋北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司普通住宅花園洋房13.78公頃50萬(wàn)平米6850

華發(fā)頤園朝陽(yáng)區(qū)北苑路18號(hào)北京九郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司板樓,小高層4.4萬(wàn)平米15萬(wàn)平米8800公園2008朝陽(yáng)區(qū)立水橋東南側(cè)北京城建興華地產(chǎn)有限公司板樓,塔樓,板塔結(jié)合11.97公頃40萬(wàn)平米8200傲城尊邸朝陽(yáng)區(qū)北苑紅軍營(yíng)南路北辰實(shí)業(yè)股份有限公司疊拼、板樓、塔樓910.913500具體項(xiàng)目確認(rèn)及項(xiàng)目概況

71市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析核心市場(chǎng)范圍目前在售項(xiàng)目數(shù)量約18個(gè)。從產(chǎn)品形式看，核心區(qū)域市場(chǎng)在售房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品形式涵蓋較廣，既有低密度的獨(dú)棟別墅，亦有中低密度的疊拼、洋房，同時(shí)也有中高密度的小高層、高層項(xiàng)目。各種產(chǎn)品的需求在區(qū)域內(nèi)均有所體現(xiàn)。從開(kāi)發(fā)商看，目前區(qū)域開(kāi)發(fā)商既有大型國(guó)企、北京市內(nèi)大中型民營(yíng)企業(yè)，也有外地大型建設(shè)集團(tuán)、國(guó)外專業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商多方構(gòu)成，造成項(xiàng)目操作模式、運(yùn)作理念不可避免的具有較強(qiáng)之差異化。目前在售之住宅項(xiàng)目總建筑規(guī)模約為454萬(wàn)平米。區(qū)域項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品差異性較強(qiáng)從而造成區(qū)域銷售均價(jià)區(qū)間范圍較廣，表現(xiàn)為5700-16000元/平方米之間。

區(qū)域概述72市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析溫哥華森林灣流匯北京太陽(yáng)城麥卡倫地保利壟上長(zhǎng)河玉墅東方普羅旺斯達(dá)華依云莊園壹千棟威尼斯花園北京洋房北京北頂秀清溪山水lavie傲城尊邸明天第一城華發(fā)頤園公園2008項(xiàng)目分布圖

73市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)狀況泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域處于城市擴(kuò)張發(fā)展新興區(qū)域，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展目前已具備一定水平，近2-3年來(lái)區(qū)域供給項(xiàng)目集中放量，同時(shí)伴隨后期舊村改造工程的進(jìn)行，將有一定量的潛在供給放量。就區(qū)域目前主要在售之典型商品住宅項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，總供應(yīng)量約454萬(wàn)平米，目前在售市場(chǎng)存量約為79萬(wàn)平米，未來(lái)潛在供應(yīng)量約為308萬(wàn)平米。74市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目建筑規(guī)模狀況建筑規(guī)模個(gè)數(shù)比例項(xiàng)目名稱10-20萬(wàn)633%灣流匯、達(dá)華依云莊園、威尼斯花園、麥卡倫地、頂秀清溪、華發(fā)頤園20-40萬(wàn)844%東方普羅旺斯、長(zhǎng)河玉墅、溫哥華森林、北京太陽(yáng)城、保利壟上、北京北、山水LAVIE、北京洋房40-60萬(wàn)317%一千棟、公園2008、明天第一城60萬(wàn)以上16%北辰綠色家園被調(diào)樣本從開(kāi)發(fā)規(guī)模上看，總建筑面積處于20-40萬(wàn)平米在之間范圍內(nèi)的達(dá)到被調(diào)查項(xiàng)目的44%（共8個(gè)，其中北京洋房考慮到其后期供應(yīng)，總規(guī)模將達(dá)到30萬(wàn)平米左右）；規(guī)模在10-20萬(wàn)平米之間范圍的項(xiàng)目占到33%的比例（6個(gè)）；超過(guò)40萬(wàn)平米的項(xiàng)目占到23%的比例（4個(gè)）?？梢钥吹絽^(qū)域供應(yīng)以中大盤(pán)供應(yīng)為主，這也使得區(qū)域開(kāi)發(fā)的整體性得到較好的保障，同時(shí)中大盤(pán)供應(yīng)為主的特點(diǎn)也將區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)線拓寬并增強(qiáng)了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。

75市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析建筑規(guī)模&產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品形式項(xiàng)目名稱建筑面積產(chǎn)品形式灣流匯11獨(dú)棟北京太陽(yáng)城30板樓、聯(lián)排、獨(dú)棟麥卡倫地12獨(dú)棟山水LAVIE30多層板樓、小高層板樓、塔樓威尼斯花園17聯(lián)排、雙拼北京洋房30，一、二期12.8三疊拼、聯(lián)排頂秀清溪18.7洋房、小高層保利壟上36獨(dú)棟北京北21高層板塔結(jié)合北辰綠色家園108疊拼、板樓、塔樓東方普羅旺斯22獨(dú)棟明天第一城50普通住宅花園洋房溫哥華森林22.8獨(dú)棟華發(fā)頤園15板樓,小高層長(zhǎng)河玉墅26獨(dú)棟公園200840板樓,塔樓,板塔結(jié)合建筑規(guī)模與產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的交叉對(duì)比中我們可以看到：項(xiàng)目規(guī)模越大，其供應(yīng)產(chǎn)品的類型相對(duì)越多。中大盤(pán)項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)在于其可以通過(guò)拓寬產(chǎn)品線，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)開(kāi)發(fā)節(jié)奏的動(dòng)態(tài)把握也是中大盤(pán)項(xiàng)目尤其是大盤(pán)項(xiàng)目的成敗點(diǎn)之一。76市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目容積率狀況容積率個(gè)數(shù)所占比例項(xiàng)目名稱0.5以下844%灣流匯、一千棟、保利壟上、東方普羅旺斯、達(dá)華依云、長(zhǎng)河玉墅、麥卡倫地、溫哥華森林0.5-1.5528%傲城尊邸、山水LAVIE、北京洋房、威尼斯花園、北京太陽(yáng)城1.5以上528%頂秀清溪、北京北、公園2008、華發(fā)頤園、明天第一城受區(qū)域整體區(qū)位條件影響，核心區(qū)域主要房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率普遍較低，集中在1.5以下，達(dá)到72%的比例。其中容積率在0.5以下的低密度產(chǎn)品占區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目的44%，容積率在0.5-1.5之間的中低密度產(chǎn)品和1.5以上的高密度產(chǎn)品均占區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目的28%。其中容積率最高在公園2008項(xiàng)目體現(xiàn)，達(dá)到2.86。

77市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析價(jià)格水平分析本案研究泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)各典型個(gè)案的平均價(jià)格水平從5700到16000元/平米不等。其中普通住宅項(xiàng)目售價(jià)主要集中在6000-8000元/平米，傲城尊邸項(xiàng)目由于產(chǎn)品差異性強(qiáng)，價(jià)格體現(xiàn)為13500元/平米。目前該區(qū)域內(nèi)普通住宅平均價(jià)格水平約為8339元/平米；獨(dú)棟別墅項(xiàng)目售價(jià)主要集中在10000-16000元/平米，平均價(jià)格水平為11818元/平米。以上提及的均價(jià)水平主要是各調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)階段對(duì)外報(bào)價(jià)（成交均價(jià)將在下文另作研究），其中北京洋房距離本項(xiàng)目最近，價(jià)格為5700元/平米，遠(yuǎn)低于區(qū)域均價(jià)。本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域距離調(diào)研區(qū)域較遠(yuǎn)，價(jià)格預(yù)期將低于泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域均價(jià)。物業(yè)類別項(xiàng)目名稱銷售單價(jià)調(diào)研區(qū)域均價(jià)普通住宅明天第一城68508339華發(fā)頤園8800公園20088200頂秀清溪8100北京北6500北京太陽(yáng)城（板樓部分）5900傲城尊邸13500山水LAVIE11500北京洋房5700別墅類威尼斯花園（聯(lián)排部分）700011818威尼斯花園（雙拼部分）8000灣流匯12000一千棟12000東方普羅旺斯15000達(dá)華依云莊園14000長(zhǎng)河玉墅12000麥卡倫地16000溫哥華森林14000北京太陽(yáng)城（獨(dú)棟部分）10000保利壟上1000078市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析總價(jià)水平分析區(qū)域項(xiàng)目由于產(chǎn)品差異化明顯，總價(jià)范圍體現(xiàn)較廣，普通住宅總價(jià)集中在50-150萬(wàn)，獨(dú)棟別墅項(xiàng)目總集中在300-600萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)。同時(shí)我們看到泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)最高總價(jià)已達(dá)到1000萬(wàn)，價(jià)格上限已被打開(kāi)。79市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析普通住宅戶型面積供應(yīng)狀況區(qū)域普通住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)如上圖所示分為兩大供應(yīng)區(qū)間：多層、小高層平層普通戶型供應(yīng)集中在80-150平米之間；躍層、疊拼戶型供應(yīng)狀況集中在160-220平米?？傮w看中小面積緊湊型戶型在區(qū)域內(nèi)供給量低。80市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析別墅項(xiàng)目戶型面積供應(yīng)狀況81市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域別墅項(xiàng)目戶型供應(yīng)以300-450平米為主(除一千棟、達(dá)華依云莊園、北京太陽(yáng)城外含三分之一地上面積的地下面積)，各項(xiàng)目主力戶型區(qū)間設(shè)置重復(fù)性較強(qiáng)，客戶戶型面積可選擇余地較大，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較強(qiáng)。300以下及450平米以上戶型面積在區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量有限，市場(chǎng)空間具一定可塑性。項(xiàng)目名稱主力面積灣流匯240-300（含60-90平米地下）一千棟460-480（部分含100平米左右地下）東方普羅旺斯420-1000（含100-200平米地下）達(dá)華依云莊園284-350長(zhǎng)河玉墅370-400（含100-128平米地下）威尼斯花園300-440（含95-150平米地下）麥卡倫地430-570（含160-190平米地下）溫哥華森林400-450（含120-190平米地下）保利壟上350-650（含50-220平米地下）北京太陽(yáng)城（獨(dú)棟部分）300-350別墅項(xiàng)目戶型面積供應(yīng)狀況82市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析裝修標(biāo)準(zhǔn)分析項(xiàng)目名稱裝修狀況精裝標(biāo)準(zhǔn)傲城尊邸毛坯-灣流匯毛坯-一千棟毛坯-東方普羅旺斯毛坯-達(dá)華依云莊園毛坯-長(zhǎng)河玉墅毛坯-威尼斯花園毛坯-麥卡倫地庭院精裝30-50萬(wàn)/套溫哥華森林毛坯-北京太陽(yáng)城精裝修800元/平米保利壟上毛坯-北京北毛坯-頂秀清溪毛坯-山水LAVIE精裝修1000元/平米北京洋房毛坯-明天第一城毛坯-華發(fā)頤園精裝修1300元/平米公園2008毛坯-區(qū)域供應(yīng)項(xiàng)目裝修情況以毛坯為主，占到77%的比例。提供精裝修的項(xiàng)目占到17%的比例（共3個(gè)），全部為普通住宅項(xiàng)目，同時(shí)有1個(gè)別墅項(xiàng)目（麥卡倫地）提供庭院精裝修。從市場(chǎng)角度上看，普通住宅通過(guò)廚衛(wèi)精裝提升項(xiàng)目附加值，別墅項(xiàng)目通過(guò)提供庭院精裝修提升附加值及精裝成品別墅屬于區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)。

83市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)狀況項(xiàng)目名稱管理公司物業(yè)費(fèi)傲城尊邸信合物業(yè)2.85北京北中經(jīng)物業(yè)1.88頂秀清溪北京鴻路澤物業(yè)管理有限公司2.5山水LAVIE九天物業(yè)公司2.98北京洋房北京太月物業(yè)管理有限責(zé)任公司2.8北京太陽(yáng)城（板樓）北京寶氏華商物業(yè)管理有限公司1.9北京太陽(yáng)城（別墅）北京寶氏華商物業(yè)管理有限公司2.5保利壟上保利合利4.3灣流匯復(fù)地4.95一千棟瑞特4.88東方普羅旺斯高力國(guó)際5.39達(dá)華依云莊園香港戴德梁行4.25長(zhǎng)河玉墅達(dá)文世紀(jì)4.98威尼斯花園開(kāi)發(fā)商3.15麥卡倫地上海喬樂(lè)物業(yè)5.81溫哥華森林金網(wǎng)絡(luò)4.3明天第一城深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理有限公司1.85華發(fā)頤園珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司北京分公司2.5公園2008北京城承物業(yè)管理有限公司2.3484市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)分析區(qū)域普通住宅項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)水平主要集中在2-3元/月/平米之間，別墅項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)集中在5-6元/月/平米區(qū)間內(nèi)。85市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析可以看到區(qū)域核心市場(chǎng)各典型項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)集中在6000-8000元/平米區(qū)間及10000-11500元/平米區(qū)間內(nèi)，成交均價(jià)超過(guò)10000元/平米的項(xiàng)目體現(xiàn)為6個(gè)，占到區(qū)域總供應(yīng)的40%比例。各典型項(xiàng)目成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)86市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析核心區(qū)域普通住宅項(xiàng)目銷售速度如上圖所示，其中明天第一城由于項(xiàng)目主力戶型控制在100平米以內(nèi)、銷售價(jià)格控制在6700元/平米左右、總價(jià)控制在較低水平內(nèi)，同時(shí)其臨近城鐵站，位置優(yōu)勢(shì)明顯，因此造成了月均322套的熱銷狀況，該項(xiàng)目不具備代表性。在不考慮明天第一城的情況下，我們看到區(qū)域普通住宅項(xiàng)目在推廣、產(chǎn)品、總價(jià)控制得到保障的前提下，月均銷售保持在24-30套之內(nèi)，處于較良好的水平，區(qū)域客戶認(rèn)可度處于較高水平。項(xiàng)目名稱銷售速度（套/月）傲城尊邸24北京北135.4頂秀清溪28.8北京洋房26.9北京太陽(yáng)城12.2明天第一城322華發(fā)頤園49公園2008104普通住宅銷售速度87市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目名稱銷售速度（套/月）保利壟上21.8一千棟11.3東方普羅旺斯11.5達(dá)華依云莊園1.1長(zhǎng)河玉墅6.2威尼斯花園6.9麥卡倫地4.8溫哥華森林8.3區(qū)域別墅市場(chǎng)銷售情況如上表所示，保持在月均7-12套范圍內(nèi)，保利壟上項(xiàng)目由于產(chǎn)品設(shè)置合理、推廣充分、周邊自然環(huán)境及交通環(huán)境較好、整體項(xiàng)目性價(jià)比較高而造成了月均21.8套的熱銷，而達(dá)華依云莊園項(xiàng)目由于推廣專業(yè)度弱、產(chǎn)品檔次感差、項(xiàng)目形象未成功樹(shù)立，而造成了滯銷。整體看，區(qū)域別墅市場(chǎng)銷售狀況處于較良好的水平，別墅產(chǎn)品在本區(qū)域具較高的認(rèn)可度。別墅項(xiàng)目銷售速度88首先研究泛競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，我們看到在其區(qū)域范圍內(nèi)潛在供應(yīng)主要以目前在售項(xiàng)目后期供應(yīng)為主，潛在未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要為上游別墅、麥卡倫地北側(cè)地塊及南北七家舊村改造項(xiàng)目。其中南北七家舊村改造項(xiàng)目規(guī)模較大，各項(xiàng)建筑指標(biāo)與本項(xiàng)目趨同性較強(qiáng)，且入世時(shí)間與本案可能會(huì)產(chǎn)生重疊，對(duì)吸引市區(qū)內(nèi)客戶之競(jìng)爭(zhēng)性、攔截性相對(duì)較強(qiáng)。潛在供應(yīng)項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品概況表項(xiàng)目名稱目前規(guī)劃容積率目前規(guī)劃產(chǎn)品類型東方普羅旺斯三期、四期0.33獨(dú)棟長(zhǎng)河玉墅二期0.21獨(dú)棟達(dá)華依云二期0.3獨(dú)棟一千棟三-六期0.35獨(dú)棟北京洋房二-四期1.2聯(lián)排、獨(dú)棟、洋房蓬萊苑三期0.45獨(dú)棟山水LAVIE二期2高板、高塔上游別墅0.4獨(dú)棟麥卡倫地北側(cè)地塊不詳未定市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)分析潛在市場(chǎng)供應(yīng)分析泛競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量充足，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)較強(qiáng)。89市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——客戶需求分析物業(yè)類別項(xiàng)目名稱客戶描述地域年齡職業(yè)購(gòu)買目的普通住宅北京北海淀、朝陽(yáng)20-40中小型企業(yè)普通員工、白領(lǐng)自住、投資少頂秀清溪亞奧30以上商界精英自住山水LAVIE朝陽(yáng)、望京、亞運(yùn)村25-40中型企業(yè)白領(lǐng)、外企高職自住、極少投資明天第一城中關(guān)村、上地、望京、國(guó)貿(mào)25-35中小型公司職員自住、投資華發(fā)頤園亞北28-40白領(lǐng)、高管自住公園2008上地、中關(guān)村25-35中小型企業(yè)職員、白領(lǐng)自住傲城尊邸亞奧區(qū)域30-50中石化中高層職員、企業(yè)主自住北京洋房望京、亞運(yùn)村、中關(guān)村客戶居多25—50大多是私企老板和國(guó)企員工自住北京太陽(yáng)城（板樓）海淀、望京區(qū)域居多40以上大學(xué)教授、機(jī)關(guān)干部居多自住區(qū)域在售項(xiàng)目客戶構(gòu)成90市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——客戶需求分析物業(yè)類別項(xiàng)目名稱客戶描述地域年齡職業(yè)購(gòu)買目的別墅類灣流匯亞北、朝陽(yáng)30-50私營(yíng)企業(yè)主自住一千棟北京北部、東部，20%外地人35-45歲運(yùn)動(dòng)員、藝人、私企老板自住東方普羅旺斯中央別墅區(qū)、國(guó)貿(mào)、海淀40歲以上金融投資業(yè)人士居多自住達(dá)華依云莊園亞奧、望京區(qū)域35-40歲以上私營(yíng)老板居多自住、投資長(zhǎng)河玉墅亞奧、望京、中關(guān)村等35-50歲中央歌劇院、演藝人士、私營(yíng)業(yè)主自住、投資威尼斯花園海淀、朝陽(yáng)30-50歲私營(yíng)業(yè)主、白領(lǐng)自住、投資麥卡倫地亞運(yùn)村、學(xué)院路、中關(guān)村等40歲以上私企老板、金融、IT業(yè)高管自住溫哥華森林亞奧、中關(guān)村等京北、京西北方向40-50歲私營(yíng)業(yè)主，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)高管等自住北京太陽(yáng)城（獨(dú)棟）海淀、望京區(qū)域居多30-50歲大學(xué)教授、機(jī)關(guān)干部居多自住保利壟上北京北部及東部區(qū)域35-55私營(yíng)業(yè)主，演藝人士等自住、少投資區(qū)域在售項(xiàng)目客戶構(gòu)成91市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——客戶需求分析

從客戶區(qū)域來(lái)源上看，普通住宅類客戶及低密度別墅類客戶趨同性較強(qiáng)，均主要來(lái)自于亞運(yùn)村、學(xué)院路、中關(guān)村、北三環(huán)、北四環(huán)等京北、京西北區(qū)域。從購(gòu)買目的上看，普通住宅類客戶及低密度別墅類客戶均主要以自住為主，區(qū)域投資客戶進(jìn)入量較少。六環(huán)內(nèi)區(qū)域之低密度別墅類客戶購(gòu)買用途從第二居所向第一居所演變趨勢(shì)較明顯。從職業(yè)及職業(yè)背景上看，低密度別墅類客戶主要以IT、金融、投資、教育等行業(yè)為主，職業(yè)背景以私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高管、商人、演藝界人士、高校教授等為主；普通住宅類客戶職業(yè)特征與低密度別墅類客戶類似，但由于可承受總價(jià)相對(duì)較低，其職業(yè)背景亦低于別墅類客戶。區(qū)域在售項(xiàng)目客戶構(gòu)成小結(jié)92公建市場(chǎng)研究市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——公建市場(chǎng)分析西域民俗村香堂文化新村靜之湖瑤臺(tái)山莊軍都山滑雪場(chǎng)桃?？诙燃賲^(qū)西域園會(huì)議度假中心興壽學(xué)校、醫(yī)院東燕周城遺址翠花山風(fēng)景區(qū)龍脈溫泉九華山莊溫都水城拉斐特城堡景山學(xué)校分部亞運(yùn)村汽車交易中國(guó)航空博物館華能培訓(xùn)中心東開(kāi)培訓(xùn)中心電信溫泉度假村商業(yè)學(xué)校北大資源美術(shù)學(xué)院學(xué)校醫(yī)療文化培訓(xùn)休閑娛樂(lè)郵電管理干部學(xué)院對(duì)外經(jīng)貿(mào)管理干部學(xué)院小湯山醫(yī)院七個(gè)民俗村項(xiàng)目周邊以及立湯路沿線配套主要以休閑娛樂(lè)為主，學(xué)校醫(yī)療設(shè)施比較匱乏，且檔次較低區(qū)域公建分布圖94市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——公建市場(chǎng)分析本區(qū)域休閑娛樂(lè)配套豐富，且檔次較高，形成了北京北部地區(qū)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)集群，采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，借助已有配套產(chǎn)業(yè)之勢(shì)，充分利用優(yōu)勢(shì)資源，發(fā)展特色娛樂(lè)休閑區(qū)域休閑娛樂(lè)配套95市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——公建市場(chǎng)分析文化培訓(xùn)配套相對(duì)比較多，規(guī)模也相對(duì)較大，充分考慮這部分客戶的需求特點(diǎn)，與培訓(xùn)中心形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的配套格局區(qū)域文化培訓(xùn)配套96市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——公建市場(chǎng)分析教育醫(yī)療配套層次較低，僅滿足當(dāng)?shù)鼐用褫^低需求，缺乏輻射全市的教育醫(yī)療機(jī)構(gòu)目前區(qū)域內(nèi)共有大專院校5家，中小學(xué)5家，三級(jí)醫(yī)院1家最高檔次的有景山學(xué)校分校和小湯山醫(yī)院小湯山醫(yī)院興壽學(xué)校97土地供應(yīng)市場(chǎng)研究昌平區(qū)土地供應(yīng)情況

2006年昌平區(qū)土地供應(yīng)共有75宗地塊，其中住宅類用地共計(jì)5塊，工業(yè)類用地共計(jì)7塊，其余均為公建類用地。

2006年昌平區(qū)土地供應(yīng)宗地面積共計(jì)約118萬(wàn)平米，其中住宅類用途規(guī)劃建筑面積共計(jì)約63萬(wàn)平米，工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積約4萬(wàn)平米，公建類規(guī)劃建筑面積約51萬(wàn)平米。

2006年昌平區(qū)土地供應(yīng)集中分布在昌平城區(qū)和回龍觀，八達(dá)嶺高速沿線及小湯山亦有少部分土地供應(yīng)。用地種類宗地?cái)?shù)(塊)宗地面積（萬(wàn)平米）規(guī)劃建筑面積（萬(wàn)平米）住宅類用地56263工業(yè)用地7224公建類用地633451市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——土地供應(yīng)市場(chǎng)分析99昌平區(qū)土地供應(yīng)分布100市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)——市場(chǎng)分析小結(jié)核心競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目以早期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主，目前無(wú)在售供應(yīng)量，區(qū)域發(fā)展不成熟但區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)弱；泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)近2-3年開(kāi)始發(fā)力，目前在售供應(yīng)量集中，產(chǎn)品供應(yīng)類型豐富，競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)客戶泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域認(rèn)可度較高；泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)受交通條件、城市基礎(chǔ)建設(shè)配套設(shè)施等因素發(fā)展影響，目前住宅屬性正在從第二居所向第一居所逐步過(guò)渡，本案所處之核心區(qū)域亦必然在一定呈上受此影響；縱觀泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)，其發(fā)展成熟度、客戶認(rèn)可度均處于較高水平，同時(shí)位置、配套發(fā)展等因素優(yōu)于本案所處之核心區(qū)域市場(chǎng)，未來(lái)將對(duì)本案形成較強(qiáng)的攔截態(tài)勢(shì)；從潛在供應(yīng)看，核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)目前發(fā)展尚淺，區(qū)域潛在供應(yīng)儲(chǔ)備充足，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；同時(shí)泛競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量亦充足，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)強(qiáng)。綜上，本案所處之核心區(qū)域?qū)傩袠I(yè)未發(fā)展地區(qū)，區(qū)域整體市場(chǎng)發(fā)展不成熟，客戶區(qū)域認(rèn)可度需進(jìn)一步培養(yǎng)；但同時(shí)市場(chǎng)比較“純潔”，有利于規(guī)劃發(fā)展。未來(lái)幾年，區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品將逐漸細(xì)分，由于受新政影響，低密度供應(yīng)將有所減弱，普通住宅供應(yīng)將增多，同時(shí)價(jià)格保持平穩(wěn)上升。101項(xiàng)目基礎(chǔ)分析城市發(fā)展脈絡(luò)地塊自身分析市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)政策發(fā)展趨勢(shì)把握好政策動(dòng)向是順利開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的前提！政策對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意義重大，尤其是對(duì)于大盤(pán)項(xiàng)目，因此對(duì)政策有正確的認(rèn)識(shí)并分析其發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于項(xiàng)目定位產(chǎn)生原則性的影響。102政策發(fā)展趨勢(shì)——土地政策2006年5月23日，《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》發(fā)布，規(guī)定：除市政府確定的重大項(xiàng)目和利用自有國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)之外，其他土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體”。2006年5月30日，國(guó)土資源部頒布《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》：嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)。堅(jiān)決執(zhí)行停止別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)的規(guī)定，從即日起，一律停止其供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，進(jìn)行全面清理。從2007年起，北京將全面實(shí)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)制，共有90多個(gè)項(xiàng)目、約5000公頃土地將在2至3年內(nèi)完成一級(jí)開(kāi)發(fā)，形成“熟地”并上市。一級(jí)土地市場(chǎng)規(guī)范化趨勢(shì)，別墅、低容積率產(chǎn)品受限明顯，強(qiáng)調(diào)宏觀調(diào)控土地相關(guān)政策

103政策發(fā)展趨勢(shì)——金融政策2006年4月，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率。2006年8月初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)文件）：信托投資公司開(kāi)辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購(gòu)承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行212號(hào)文件有關(guān)規(guī)定。主導(dǎo)思想：抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格金融相關(guān)政策

104政策發(fā)展趨勢(shì)——舊村改造保障被征地農(nóng)民的當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益、土地節(jié)約集約利用2004年7月1日實(shí)施了《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（148號(hào)令），即實(shí)行了征地最低保護(hù)價(jià)，普遍提高征地標(biāo)準(zhǔn)，以及逢征必轉(zhuǎn)、逢轉(zhuǎn)必保的社保體制等政策，下一步將繼續(xù)按照《通知》要求，進(jìn)一步完善148號(hào)令，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的當(dāng)前和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益?！侗本┦惺晃逡?guī)劃》明確規(guī)定：完善舊村改造的用地周轉(zhuǎn)、用地取得方式、新建房屋土地產(chǎn)權(quán)、改造節(jié)余土地使用方式及收益分配等政策，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，為農(nóng)村發(fā)展提供有效空間。完善農(nóng)民宅基地與房產(chǎn)制度。進(jìn)一步深化征地制度改革，完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拓展安置途徑，規(guī)范征地程序，探索建立征用農(nóng)村土地出后，土地出讓收益的返還制度，形成農(nóng)民在開(kāi)發(fā)中長(zhǎng)期享受土地收益的長(zhǎng)效機(jī)制。舊村改造相關(guān)政策105政策發(fā)展趨勢(shì)——社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)建設(shè)新農(nóng)村實(shí)施內(nèi)容建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村核心思想之一

——維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益完善農(nóng)村集體土地管理制度，重新調(diào)整了農(nóng)村土地征占政策，節(jié)約土地資源，探索建立征地留用制度和建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制，既保留出農(nóng)村發(fā)展、農(nóng)民就業(yè)的空間，又要促進(jìn)土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)。

完善土地承包制度，制定農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的辦法，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，確保農(nóng)民的權(quán)利。目前，全市98%以上的村已完成了土地確權(quán)。

舊村改造是新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容，北京市確定了13個(gè)舊村改造試點(diǎn)。在試點(diǎn)過(guò)程中逐步完善舊村改造涉及的有關(guān)土地政策，包括加強(qiáng)村鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃的編制和實(shí)施管理、關(guān)于舊村改造用地周轉(zhuǎn)政策、舊村改造用地的取得方式政策和舊村改造的新建設(shè)房屋的土地產(chǎn)權(quán)政策等，從政策上維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。1062003年4月——121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)

2004年3月——831大限提高拿地“門(mén)檻”調(diào)控開(kāi)始

2005年3月——房貸優(yōu)惠政策取消，調(diào)控涉及消費(fèi)層面2005年3月——房地產(chǎn)稅改革深入，調(diào)控觸及交易環(huán)節(jié)

2005年3月——國(guó)八條出臺(tái)，調(diào)控上升到政治高度

2005年5月——七部委意見(jiàn)，調(diào)控加強(qiáng)、細(xì)則出臺(tái)

2005年6月——禁止期房轉(zhuǎn)讓，落實(shí)調(diào)控精神

2006年4月——房貸利率再次上調(diào)，調(diào)控卷土重來(lái)

2006年5月17日——

國(guó)六條出臺(tái)，新一輪調(diào)大幕開(kāi)啟2006年5月29日——

九部委意見(jiàn)，嚴(yán)厲宏觀調(diào)空、穩(wěn)定房?jī)r(jià)2006年7月13日——建設(shè)部細(xì)則頒布，澄清“90平米和70%”指標(biāo)問(wèn)題2006年5月29日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》“套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。”“對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；”“個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％?！?006年7月13日，國(guó)家建設(shè)部出臺(tái)的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》，“90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積；套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)總面積的70%，這個(gè)比例適用于各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房的總面積，其中包括經(jīng)濟(jì)適用住房。”一系列調(diào)控政策出臺(tái)，逐步明確而嚴(yán)厲的調(diào)控措施的執(zhí)行核心的內(nèi)涵是什么？政策發(fā)展趨勢(shì)——房地產(chǎn)新政解讀今年主要房地產(chǎn)政策及新政107宏觀調(diào)控的內(nèi)涵——增加對(duì)普通消費(fèi)者的關(guān)注開(kāi)發(fā)商的宗旨——社會(huì)責(zé)任感北京市細(xì)則尚未明確是否按區(qū)域可調(diào)整，90平方米政策未來(lái)有調(diào)整可能性，我們的建議現(xiàn)階段充分尊重政策要求VS.方案預(yù)留彈性調(diào)整可能性政策發(fā)展趨勢(shì)——房地產(chǎn)新政解讀108政策發(fā)展趨勢(shì)——發(fā)展走勢(shì)從2003年以來(lái)，政府為了避免房地產(chǎn)泡沫在京嚴(yán)重化，預(yù)防房地產(chǎn)業(yè)垮臺(tái)而帶來(lái)的對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地行業(yè)的核心就是調(diào)控，但直到目前為止房地產(chǎn)行業(yè)政策體制依然不完整，從06年政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)大手筆可以預(yù)測(cè)，未來(lái)1-2年內(nèi)房地產(chǎn)政策走勢(shì)依然是以宏觀調(diào)控為主，政策體系將進(jìn)一步完善化，具體將表現(xiàn)為：1、行政命令為主的調(diào)控手段向市場(chǎng)調(diào)控手段（貨幣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整）轉(zhuǎn)變。2、原則、指導(dǎo)意見(jiàn)到細(xì)則、操作指導(dǎo)發(fā)展。3、從宏觀調(diào)控發(fā)展成微觀調(diào)控的趨勢(shì)。4、不符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的政策未來(lái)有調(diào)整可能性，但是需要一定時(shí)間的市場(chǎng)檢驗(yàn)，因此大盤(pán)項(xiàng)目先期仍以滿足政策為主，后期預(yù)留彈性調(diào)整空間。109項(xiàng)目基礎(chǔ)分析小結(jié)110項(xiàng)目分析小結(jié)用地規(guī)模大（105公頃），未來(lái)項(xiàng)目人口達(dá)到2萬(wàn)人——“小鎮(zhèn)”概念城市空間分布特點(diǎn)為“孤島”，且離主城區(qū)遠(yuǎn)——要形成自循環(huán)大交通條件好，可方便聯(lián)系主城區(qū)、昌平、懷柔、順義等區(qū)域——對(duì)外聯(lián)系性強(qiáng)新都市主義小鎮(zhèn)111“小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)原則”：以可持續(xù)發(fā)展的原則，從城市的角度出發(fā)、動(dòng)態(tài)的看待整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展小鎮(zhèn)居住要素—復(fù)合（1）、復(fù)合有機(jī)功能，各功能之間能夠互相促進(jìn)，提供盈利所需要的客戶群居住娛樂(lè)教育服務(wù)休閑商業(yè)停車餐飲其他項(xiàng)目分析小結(jié)——新都市主義小鎮(zhèn)112小鎮(zhèn)居住要素—人的尺度（2）、步行距離，10分鐘原則－即各種物業(yè)功能應(yīng)有機(jī)組合，步行十分鐘可以到達(dá)（半徑500米）項(xiàng)目分析小結(jié)——新都市主義小鎮(zhèn)113小鎮(zhèn)居住要素——交往（3）、居住鄰里，設(shè)施多樣便利提倡住戶相互間的溝通，重塑鄰里關(guān)系，滿足現(xiàn)代人情感交流的需要鄰里居住概念項(xiàng)目分析小結(jié)——新都市主義小鎮(zhèn)114小鎮(zhèn)居住要素——有鎮(zhèn)中心，小鎮(zhèn)具有個(gè)性化、可識(shí)別性（4）、社區(qū)標(biāo)志與社區(qū)中心，為居住者提供有豐富的識(shí)別性的建筑空間組織與功能設(shè)置，營(yíng)造有很強(qiáng)心理認(rèn)知度的社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目分析小結(jié)——新都市主義小鎮(zhèn)115小鎮(zhèn)居住要素——與自然融合（5）、以貼近自然的山水環(huán)境為居住的重要元素，在享受便利的配套服務(wù)前提下能夠同時(shí)享受自然項(xiàng)目分析小結(jié)——新都市主義小鎮(zhèn)116項(xiàng)目分析小結(jié)昌平新城東擴(kuò)，未來(lái)大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)，會(huì)為項(xiàng)目提供潛在購(gòu)買客戶北京北部地區(qū)發(fā)