河北省威縣HebeiprovinceWeixiancountry市場調(diào)研及工程建議報告ProjectReport2021年1月4日投發(fā)中心市場研究部1/30目錄Catalogue城市分析Cityanalysis市場分析Marketanalysis工程分析Projectanalysis2/30城市概況Cityintroduction威縣位于河北省東南部總?cè)丝?9萬，人口大量外流3/30威縣橫向主要干道：

愛國路：主城區(qū)北面干道開放路：城市形象路，目前城市住宅開發(fā)主要區(qū)域

洺水路：老城區(qū)商業(yè)主干道順城路：老城區(qū)交通主干道

北環(huán)：縣城北面界限威縣縱向主要干道：西環(huán)：主城區(qū)西面界限中華大街：城市縱向形象路106國道：老城區(qū)與開發(fā)區(qū)分界線振興大道：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主干道城市交通Citytraffic·邢臨高速大廣高速106國道326省道至濟南至邢臺至衡水至濮陽青銀高速至濟南至石家莊威縣由邢臨高速、大廣高速、106國道以及326省道組成城市對外交通網(wǎng)絡(luò)，可直達(dá)石家莊、濟南、邢臺、衡水等周邊城市；青銀高速、大廣高速、邢臨高速穿過縣區(qū)城市公路交通便利，道路規(guī)劃建設(shè)較為完善開發(fā)區(qū)愛國路開放路洺水路順城路中華大街西環(huán)106國道振興大街·北環(huán)4/30城市經(jīng)濟Cityeconomy經(jīng)濟概況：威縣2021年GDP超過40億，平均年增速到達(dá)44%，財政收入超過4億，開展速度較快，入選2021年河北經(jīng)濟開展先進(jìn)縣〔市〕，但威縣經(jīng)濟實力在河北省縣市中排名靠后，2021年綜合競爭力排名122位，總體經(jīng)濟實力較弱，經(jīng)濟開展水平較低。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第一產(chǎn)業(yè)為主，占比41.2%，是傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，形成棉花、畜禽、蔬菜、林果四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，棉紡業(yè)興旺，第二產(chǎn)業(yè)占比僅為28.8%，工業(yè)產(chǎn)業(yè)根底較差。經(jīng)濟實力較弱，產(chǎn)業(yè)根底薄弱近年來借助經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開展，工業(yè)開展較快5/30城市規(guī)劃Cityplanning城市生活用地向東、向北開展城市開展立足經(jīng)濟開發(fā)區(qū)向工業(yè)化轉(zhuǎn)型縣城總體開展方向：生活用地依托現(xiàn)狀向東、向北開展布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃：“兩軸、三區(qū)、四中心〞，“兩軸〞指世紀(jì)大街〔106國道〕和開放路，“三區(qū)〞指工業(yè)區(qū)、新城區(qū)和建成區(qū)，“四中心〞指行政效勞中心、文化娛樂中心、綜合商貿(mào)中心以及工業(yè)區(qū)商務(wù)效勞中心城市定位：國家重點紡織基地、華北新興商貿(mào)城市、冀南區(qū)域中心城市、農(nóng)畜產(chǎn)品加工集散基地、生態(tài)宜居城市6/30片區(qū)概況Areaintroduction威縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)簡介：河北省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位于老城區(qū)與大廣高速之間，西鄰106國道，東鄰大廣高速，南至縣城朝陽路，北至北環(huán)，規(guī)劃總面積31平方公里，涉及洺州鎮(zhèn)、賀營鄉(xiāng)、方營鄉(xiāng)、第什營鄉(xiāng)，4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的30個行政村，人口28000人。開發(fā)區(qū)已入駐企業(yè)172家，實際上投產(chǎn)企業(yè)較少，多數(shù)企業(yè)尚處于初期建設(shè)階段，初步形成電子信息、汽車及零部件、農(nóng)產(chǎn)品深加工、新材料主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。2021年11月份與北京順義區(qū)簽訂了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接協(xié)議。省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)人口約2.8萬開發(fā)區(qū)處于初期開發(fā)階段，實際投產(chǎn)企業(yè)較少·7/30宏觀小結(jié)Summary城市經(jīng)濟開展根底較弱城市開展處于起步階段，具有一定潛力8/30目錄Catalogue城市分析Cityanalysis市場分析Marketanalysis工程分析Marketanalysis9/30住宅市場Housingmarket大都匯售價：3000元/㎡都市華庭售價：2500元/㎡書香華庭售價：2800元/㎡港達(dá)國際售價：2300元/㎡永康九頃庭院售價：3200元/㎡圣豐時代售價：2800元/㎡住宅開發(fā)集中于開放路沿線，滿足剛需老城區(qū)售價2300-2800元/㎡，開放路沿線2500-3200元/㎡威縣老城區(qū)住宅售價2300-2800元/㎡，顧客以周邊政府機關(guān)、事業(yè)單位以及個體商戶為主北面開放路沿線住宅工程售價2500-3200元/㎡，以個體商戶、開發(fā)區(qū)企業(yè)員工、以及局部下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主要對象1km宏盛康城售價：預(yù)計2400元/㎡，未開盤10/30商圈分析Values

Analysis未有大型專業(yè)市場出現(xiàn)專業(yè)市場以沿街商戶為主重汽汽配、汽修電動車、汽摩配汽修、五金手機、五金購物街區(qū)服裝、百貨五金·威縣專業(yè)市場主要為沿街商鋪，主要分布于北外大街、交通大街、順城路、開放路西段四條干道沿線：北外大街：老城區(qū)主干道之一，北段為五金商戶聚集區(qū)，老舊底商為主，約40戶商戶，南段主要以百貨以及服裝為主，約250戶商戶；交通大街：原縣城汽車站所在區(qū)域，依托汽車站形成市場，南端分布有局部五金商戶；順城路：開發(fā)區(qū)路段主要為重型汽車維修以及配件零售，道路中段主要為電動車銷售以及汽摩配；開放路：道路西段分布約50戶汽車美容維修商戶以及局部五金商戶匯金廣場信合商廈中華市場振威市場和園11/30家居市場Typicalproject家居市場沿城市主干道零散分布以私家經(jīng)營、家居賣場形式為主，總體量約2萬㎡市場分布：沿主干道零散分布建筑形式：一層展廳、底商總體量：2萬㎡典型工程：全友家居、天都家具城、順城路沿線家居商鋪租金：商鋪20-30元/㎡·月12/30建材市場Typicalproject威縣唯一建材市場約320家商戶，體量約2萬㎡工程名稱：中華市場工程坐落：中華北大街、洺水路交匯處建筑形式：一拖二條鋪主力面積：70㎡總體量：2萬㎡租金：15-25元/㎡·月備注：市場為政府統(tǒng)一規(guī)劃，由居民按照政府規(guī)劃自行建成，為威縣唯一建材市場，約320家商戶，經(jīng)營狀況良好，市場原為居民住宅，后自發(fā)形成建材市場。13/30五金市場Typicalproject五金市場總體量約5500㎡，120家商戶以民用五金零售為主，租金30-40元/㎡·月工程名稱：開放西路、北外大街北段五金街鋪工程坐落：開放西路、北外大街北段建筑形式：底商、沿街鋪面主力面積：30㎡，50㎡總體量：3500㎡租金：30元/㎡·月備注：約80家商戶，建筑形式老舊，民用五金零售為主工程名稱：交通大街五金街鋪工程坐落：交通大街南段建筑形式：沿街鋪面主力面積：50㎡總體量：2000㎡租金：40元/㎡·月備注：約40家商戶，民用五金為主，經(jīng)營狀況較好14/30汽配市場Typicalproject重汽街以重汽汽修為主，配套局部汽配電動車市場租金15-25元/㎡·月，摩配市場40-50元/㎡·月工程名稱：順城路重汽街工程坐落：順城路東段〔開發(fā)區(qū)〕建筑形式：沿街鋪面主力面積：50㎡總體量：5000㎡租金：10元/㎡·月備注：順城路為326省道，東段沿線約100家商戶，建筑形式老舊，依托威縣交通節(jié)點優(yōu)勢，主要面對由邢臺往東的煤炭運輸車輛，以汽修為主，配套局部重汽汽配工程名稱：順城路電動車市場工程坐落：順城路中段建筑形式：沿街鋪面主力面積：電動車200㎡，摩配50㎡總體量：7000㎡租金：電動車15-25元/㎡·月，摩配40-50元/㎡·月備注：約30家電動車商戶，20家摩配商戶15/30小商品市場Typicalproject重汽街以重汽汽修為主，配套局部汽配電動車市場租金15-25元/㎡·月，摩配市場40-50元/㎡·月工程名稱：北外大街服裝、百貨街工程坐落：北外大街中、南段建筑形式：沿街鋪面主力面積：50㎡總體量：1.5萬㎡租金：服裝20-40元/㎡·月，百貨50-70元/㎡·月備注：南段約150戶服裝商戶，中段約100戶百貨商戶，百貨經(jīng)營狀況較好16/30小商品市場Typicalproject振威市場租金15-30元/㎡·月市場局部區(qū)域成為居民區(qū)，經(jīng)營狀況較好工程名稱：振威市場工程坐落：交通北大街建筑形式：一拖二條鋪主力面積：60㎡總體量：2.5萬㎡租金：15-30元/㎡備注：振威市場是城市早期開發(fā)的市場〔約20年〕，工程原先由市場出售給個人，目前市場局部已由個人改建成住宅樓，市場經(jīng)營服裝、百貨、副食等，經(jīng)營狀況較好17/30工程名稱：匯金廣場工程坐落：中華北大街西側(cè)、開放路北側(cè)建筑形式：商業(yè)街區(qū)、底商主力面積：60-200㎡總體量：12萬㎡售價：6000-8000元/㎡備注：匯金廣場是大都匯工程的商業(yè)部分，是威縣唯一集中商業(yè)街區(qū)，項目區(qū)位優(yōu)越，位于開放路中心位置在售商業(yè)Typicalproject匯金廣場售價6000-8000元/㎡和園商業(yè)售價一拖二售價7200元/㎡，地下室2800元/㎡工程名稱：和園工程坐落：開放路與106國道交匯處建筑形式：底商主力面積：100-200㎡售價：7200元/㎡〔一拖二〕地下室2800元/㎡備注：工程區(qū)位優(yōu)越，緊鄰106國道，包含住宅區(qū)以及配套商業(yè)18/30購物中心Typicalproject威縣唯一購物商廈區(qū)位優(yōu)勢明顯，經(jīng)營狀況好工程名稱：信合商廈開業(yè)時間：2021年工程坐落：中華北大街東側(cè)、開放路北側(cè)建筑形式：展廳總體量：3萬㎡備注：威縣唯一大型購物商場，區(qū)位優(yōu)勢明顯，品牌檔次中低端，經(jīng)營狀況極好，人流量大。19/30物流市場Typicalproject以農(nóng)業(yè)配套倉儲物流為主20/30市場小結(jié)Summary專業(yè)市場總體量約10萬㎡工程假設(shè)開發(fā)，需要考慮市場容量較小的問題21/30目錄Catalogue城市分析Cityanalysis市場分析Marketanalysis工程分析Marketanalysis22/30工程概況Projectintroduction一期凈用地460畝，目前已開發(fā)約80畝工業(yè)廠房工業(yè)用地2萬元/畝，商住用地10萬元/畝〔轉(zhuǎn)性補交差價〕地塊坐落：位于威縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)，東至跨越路、南至順城路、北至洺水路、西至騰飛大道；地塊面積：總規(guī)劃1000畝，分兩期，一二期各500畝，一期凈用地460畝〔已按工業(yè)用地摘地380余畝，剩余約80畝商住用地待摘〕，工業(yè)與商業(yè)用地比為7：3，平均容積率約2.0，無自持要求；目前已開發(fā)約80畝工業(yè)用地；地價：工業(yè)用地2萬元/畝，商住用地10萬元/畝〔如后期需調(diào)整為商業(yè)或商住用地，需補交8萬元/畝〕；工程可分割獨立產(chǎn)權(quán)，要求工業(yè)物業(yè)分割面積不低于200㎡，商業(yè)物業(yè)不低于50㎡·順城路跨越路騰飛路洺水路23/30工程概況Projectintroduction工程位于開發(fā)區(qū)南部，區(qū)位較為優(yōu)越距離大廣高速口4.5km，距離邢臨高速口6.8km邢臨高速口大廣高速口威縣汽車站縣政府106國道106國道以東為威縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)內(nèi)部現(xiàn)狀以工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村為主，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部處于開展初期，實際投產(chǎn)企業(yè)較少，其余多數(shù)處于建設(shè)階段或者存在土地空置狀況。24/30工程現(xiàn)狀Projectstatus工程四面緊鄰主干道，交通便捷一期地塊內(nèi)部已建成五棟標(biāo)準(zhǔn)廠房，其余為凈地西北側(cè)汽車配件產(chǎn)業(yè)園北側(cè)洺水路〔斷頭〕西側(cè)騰飛大道南側(cè)順城路工程北側(cè)村莊工程內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)廠房內(nèi)部凈地東側(cè)跨越路25/30工業(yè)廠房（80畝）住宅區(qū)（80畝）商貿(mào)區(qū)300畝方案一：方案：300畝商貿(mào)+80畝商住+80畝工業(yè)廠房工程定位方向：1、工業(yè)廠房板塊：目前已建局部樓宇，保存工程目前現(xiàn)有方案，不做修改；2、住宅板塊：住宅+沿街底商，戶型以三房為主；3、商貿(mào)區(qū)：以一拖二為主，面積控制在80平以內(nèi)，業(yè)態(tài)為全業(yè)態(tài)商貿(mào)城，假設(shè)開發(fā)以家具建材優(yōu)先，其次為五金汽配。26/30方案一：經(jīng)濟測算由于本工程住宅售價偏低，僅2300元/平，帶來-2.5億元的現(xiàn)金流虧損故從本錢分析角度不建議開發(fā)住宅物業(yè)27/30工業(yè)廠房（80畝）住宅區(qū)（80畝）商貿(mào)區(qū)200畝物流區(qū)100畝方案二：200畝商貿(mào)+100畝物流+80畝商住+80畝工業(yè)廠房工程定位方向：1、工業(yè)廠房板塊：目前已建局部樓宇，保存工程目前現(xiàn)有方案，不做修改；2、住宅板塊：住宅+沿街底商，戶型以三房為主；3、商貿(mào)區(qū)：