2025年鄭州市物流地產(chǎn)市場報(bào)告物聯(lián)云倉數(shù)字研究院研究及繪制?2025.0750yc

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Reserved

01

宏觀環(huán)境分析

02

市場數(shù)據(jù)分析

03

供給與需求分析

04

市場觀點(diǎn)總結(jié)目錄數(shù)據(jù)來源和說明

本報(bào)告數(shù)據(jù)來源于物聯(lián)云倉天鏡大數(shù)據(jù)平臺(tái)

、中國土地市場網(wǎng)等網(wǎng)站公開資料

，截至?xí)r間為2025年6月30日。

本報(bào)告中存量

、增量

、租金和空置率的統(tǒng)計(jì)對象為證照齊全

、市場化的非保稅高標(biāo)倉庫

，不包括“二房東

”倉庫。

報(bào)告中所指“租金

”，包含稅費(fèi)

、物業(yè)費(fèi)用等，

已折算免租期和裝修期。

報(bào)告中的數(shù)據(jù)

，僅包含物聯(lián)云倉天鏡大數(shù)據(jù)平臺(tái)收錄的城市數(shù)據(jù)

，存在一定的局限性

，分析結(jié)果以反映發(fā)展趨勢為主

，僅供參考。

收錄的城市區(qū)域：

中牟縣

、新鄭市

、上街區(qū)

、二七區(qū)

、新密市

、管城回族區(qū)

、滎陽市相關(guān)說明?2025.0750yc

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Reserved第一部分宏觀環(huán)境分析2024年鄭州GDP全國第十六占全省22.85%30000200001000002020-2024年鄭州市貨運(yùn)總量及增長情況20202021

2022

2023

2024

貨運(yùn)總量（

萬噸）增長率（%）20%10%0%-10%-20%800060004000200002020-2024年鄭州市社會(huì)消費(fèi)品零售額及增長情況20202021

2022

2023

2024

社會(huì)消費(fèi)品零售額（億元）

增長率（%）10%5%0%-5%-10%2020-2024年鄭州市GDP總量及增長情況20000

8%150006%100004%50002%00%宏觀背景

：經(jīng)濟(jì)實(shí)力

2024年鄭州公

、鐵

、空貨運(yùn)總量2.41

億噸+7.10%2024年鄭州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值14532.10億元

+5.70%2024年鄭州社會(huì)消費(fèi)品零售額5884.60億元+4.70%數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局

?2025.0750yc

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Reserved20202021

2022

2023

2024 GDP（億元）增長率（%）雙核三軸（紅色部分）以主城區(qū)和航空港區(qū)為

“

雙核

”

，

共同構(gòu)

建承載核心戰(zhàn)略功能

的區(qū)域性中心以區(qū)域交通廊道為支

撐

，

構(gòu)建隴海城鎮(zhèn)發(fā)

展主軸

、京廣城鎮(zhèn)發(fā)

展主軸

、機(jī)登洛特色

城鎮(zhèn)次軸

“

三軸

”

引

領(lǐng)的城鎮(zhèn)空間格局”

五片融合

、

一帶一區(qū)

、

雙核三軸

”

為引領(lǐng)

，

山

、

河

、

城

、

田和諧共生的市域國土空間總體格局宏觀背景

：城市空間規(guī)劃

五片融合（黃色部分）構(gòu)建中牟平原

、新鄭和新密

、滎陽

、鞏義

、登封

“

五片融合

”

的農(nóng)業(yè)空間格局保護(hù)黃河

文

化

生

態(tài)保

護(hù)帶

、嵩山生態(tài)文化保護(hù)

區(qū)組成的

“

一帶一區(qū)

”

生態(tài)基底資料來源：

2025年3月公布的《鄭州市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035年）》

?2025.0750yc

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Reserved一帶一曲（綠色部分）宏觀背景

：物流體系空間布局情況

鄭州市現(xiàn)代物流體系空間布局第二產(chǎn)業(yè)占37.70%增加5483.1億元+8.00%固定資產(chǎn)投資+6.40%國際陸港升級建設(shè)中歐班列集結(jié)中心示范工程

，

發(fā)揮中歐區(qū)域政策合作案例

地區(qū)引領(lǐng)作用。統(tǒng)籌域市區(qū)社層級分布式商業(yè)發(fā)展格局

，

打造

多中心

、廣集聚

、

網(wǎng)

絡(luò)

狀

商

貿(mào)流通樞紐體系。鄭州市物流載體區(qū)域分布情況2024年鄭州三大產(chǎn)業(yè)占比

、增長及投資情況國際空港升級建設(shè)推進(jìn)鄭州航空港

、

高

鐵

港

、

水港

、

國際陸港一體化聯(lián)動(dòng)

發(fā)展。做大做強(qiáng)功能性口岸加快申建更多功能性口岸及

特種口岸落戶。商貿(mào)流通中心東部新城組團(tuán)（總部型）

西部新城組團(tuán)（生產(chǎn)型）南部新城組團(tuán)（臨港型）特色流通中心鞏義衛(wèi)星城組團(tuán)

新密衛(wèi)星城組團(tuán)登封衛(wèi)星城組團(tuán)數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局

，

資料來源《鄭州市

“十四五

”現(xiàn)代流通體系發(fā)展規(guī)劃》

?2025.0750yc

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Reserved增加8857.80億元+4.30%固定資產(chǎn)投資+5.10%增加191.10億元+3.20%固定資產(chǎn)投資-35.80%中牟縣主城區(qū)流通中心東部新城組團(tuán)西部新城組團(tuán)第一產(chǎn)業(yè)占1.30%六組團(tuán)特色流通中心主城區(qū)流通中心航空港副城流通中心第三產(chǎn)業(yè)占61.00%鞏義衛(wèi)星城組團(tuán)南部新城組團(tuán)登封衛(wèi)星城組團(tuán)航空港副城流通中心新密衛(wèi)星城城組團(tuán)登封市新密市鞏義市金水區(qū)關(guān)城回族區(qū)中原區(qū)二七區(qū)新鄭市惠濟(jì)區(qū)滎陽市上街區(qū)層級產(chǎn)業(yè)政策核心內(nèi)容與相關(guān)規(guī)劃國家戰(zhàn)略賦能《國家物流樞紐年度建設(shè)名單》：截至2025年

，河南8個(gè)城市

、

10個(gè)物流樞紐納入國家布局建設(shè)范圍

，其中

，鄭州空港型等7個(gè)物

流樞紐獲批納入國家建設(shè)名單

，總量居全國第5位?！蛾P(guān)于開展物流數(shù)據(jù)開放互聯(lián)試點(diǎn)工作的通知》(2025年2月)：鄭

州入選全國首批物流數(shù)據(jù)開放互聯(lián)試點(diǎn)城市（2025年）

，破除

“信息孤島

”，推動(dòng)多式聯(lián)運(yùn)數(shù)據(jù)互聯(lián)

，促進(jìn)物流資源優(yōu)化配置

、

推動(dòng)有效降低全社會(huì)物流成本。區(qū)域政策支持《河南省有效降低社會(huì)物流成本實(shí)施方案》(2025年2月)：提出從

降低物流體系運(yùn)行成本

、降低物流資源配置成本

、降低物流協(xié)同

組織成本

、降低物流技術(shù)升級成本

、降低物流企業(yè)經(jīng)營成本和加

強(qiáng)組織實(shí)施6個(gè)方面

，打造物流降本增效先行區(qū)

。其中明確

，支持

鄭州加快實(shí)施城郊大倉基地建設(shè)方案

，接續(xù)推進(jìn)洛陽

、開封

、新鄉(xiāng)等Ⅱ型大城市布局建設(shè)城郊大倉基地。地方行動(dòng)方案《2025年鄭州市政府工作報(bào)告》

(2025年2月)：

強(qiáng)化“

四港聯(lián)動(dòng)

”，提升樞紐能級；統(tǒng)籌推進(jìn)9大功能性口岸發(fā)展

，打造整車出

口基地及進(jìn)口汽車區(qū)域性展銷和集散分撥中心；依托鐵路口岸

，

打通國際班列水果進(jìn)口運(yùn)輸通道；加快占楊

、薛店鐵路物流基地

建設(shè)；

壯大鄭州集裝箱鐵水聯(lián)運(yùn)市場

，打造東向出海大通道

，實(shí)

現(xiàn)到發(fā)集裝箱業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長。宏觀背景

：物流產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境

鄭州四港軟硬聯(lián)通方案空港服務(wù)能級躍升鐵路港擴(kuò)能提質(zhì)出海港跨越發(fā)展公路港銜接暢通河南省國家物流樞紐建設(shè)名單鄭州空港型樞紐洛陽生產(chǎn)服務(wù)型樞紐安陽陸港型樞紐?研究建設(shè)鄭州國際陸港與高鐵物流基地

、新鄭國際機(jī)場南貨運(yùn)區(qū)智慧物流專用走廊項(xiàng)目

，

依托鄭州港協(xié)同建設(shè)鐵水聯(lián)運(yùn)貨站

、鐵水聯(lián)運(yùn)鐵路專用線；?研究建設(shè)高鐵物流基地與鄭州新鄭國際機(jī)場南貨運(yùn)區(qū)空高聯(lián)運(yùn)項(xiàng)目；?

提升航空港區(qū)南海大道

、青州大道

、金陵大道貨運(yùn)服務(wù)功能

，打造四港聯(lián)動(dòng)貨運(yùn)主通道。?

推動(dòng)航空貨運(yùn)與高鐵快運(yùn)在裝載單元

、組織形式

、流程設(shè)計(jì)等方面一體融合；?

完善多式聯(lián)運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)框架體系

，探索空鐵聯(lián)運(yùn)貨類劃分

、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)則等方面的規(guī)則；?在航空港區(qū)建設(shè)綜合信息平臺(tái)

，推動(dòng)與物流

、產(chǎn)業(yè)

、海關(guān)等信息共享

，

實(shí)現(xiàn)物流供需智

能匹配

、信息交叉驗(yàn)證與互認(rèn)

、通關(guān)信息查詢等

“一站式

”服務(wù)功能。物流樞紐名單及鄭州四港聯(lián)通方案鄭州陸港型樞紐

南陽商貿(mào)服務(wù)型樞紐商丘商貿(mào)服務(wù)型樞紐洛陽商貿(mào)服務(wù)型樞紐?2025.0750ycLtd.

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Reserved硬聯(lián)通軟聯(lián)通2022年獲批陸港型國家物流樞紐戰(zhàn)略定位鄭州陸港型國家樞紐以中歐班列（中豫號）

為核心載體

，形成"1+N"境內(nèi)外物流節(jié)點(diǎn)體系宏觀背景

：鄭州市物流樞紐定位

截至2025年6月

，

中國國家物流樞紐承載城市共152個(gè)

，

涵蓋陸港型

、港口型

、

空港型

、

生產(chǎn)服務(wù)型

、

商貿(mào)服務(wù)型和陸上邊境口

岸

型

六

大

類

型

，

布

局

建

設(shè)

2

2

9

個(gè)

國

家

物

流

樞

紐

。鄭州作為物流樞紐承載城市

，將布局陸港型

、空港型

、生產(chǎn)服務(wù)型

、商貿(mào)服務(wù)型4種類型國家物流樞紐

，

其

中

陸

港

型

、

空

港

型

已

入

選

國

家

建

設(shè)

規(guī)

劃

名

單

。國家物流樞紐是物流體系的核心基礎(chǔ)設(shè)施

，是輻射區(qū)域更廣

、集聚效應(yīng)更強(qiáng)

、服務(wù)功能更優(yōu)

、運(yùn)行效率更高的綜合性物流樞紐資料來源：《國家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》

?2025.0750yc

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Reserved?

21個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目總投資超240億元

，

重點(diǎn)建

設(shè)航空港站高鐵物流中心?

2025年新增至東盟

、

中亞線路3條

，

年開

行量目標(biāo)5000列?

2024年鄭州機(jī)場年貨郵吞吐量突破80萬噸?

2024年跨境電商貨運(yùn)量達(dá)9.4萬噸?

配套建成肉類

、水果進(jìn)口指定口岸及電子

口岸中心

陸港型

鄭州物流

空港型樞紐功能生產(chǎn)服務(wù)型國家物流樞紐

，依托大型廠礦

、制

造業(yè)基地等

，為工業(yè)

、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供原材料供

應(yīng)

、中間產(chǎn)品和產(chǎn)成品儲(chǔ)運(yùn)等服務(wù)商貿(mào)服務(wù)型國家物流樞紐

，依托商貿(mào)集聚區(qū)

、

大型專業(yè)市場等

，

為商貿(mào)活動(dòng)提供倉儲(chǔ)

、分

撥配送等服務(wù)2019年獲批空港型國家物流樞紐鄭州空港型國家物流樞紐是國家"通道+樞紐+

網(wǎng)絡(luò)"物流體系的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)商貿(mào)服務(wù)型生產(chǎn)服務(wù)型生產(chǎn)服務(wù)型功能承載

商貿(mào)服務(wù)型功能承載建設(shè)情況戰(zhàn)略定位建設(shè)情況定位第二部分市場數(shù)據(jù)分析市場數(shù)據(jù)

：鄭州市場概覽

截

至

2

0

2

5

年

6

月，

鄭

州

市

非

保

稅

高

標(biāo)

倉

市

場

總

存

量

4

2

2

.

9

萬

㎡，

平

均

有

效

租

金

為14

.

5

7

元

/

㎡/

月，

總

體

空

置

率

為11

.

5

9

%，2024年鄭州市的平均有效租金開始出現(xiàn)明顯下滑

，

空置率下滑相對滯后

，

2025年上半年鄭州市的平均有效租金與空置趨于

相對穩(wěn)定的水平

。2024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q2 平均有效租金(元/㎡/月)空置率30%25%20%15%10%5%數(shù)據(jù)來源：

物聯(lián)云倉

?2025.0750yc

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Reserved平均有效租金14.57元/㎡/月420.4

420.4

422.9

422.9

422.9

422.92024Q1-2025Q2鄭州市高標(biāo)倉有效租金與空置率變化情況2024Q1-2025Q2鄭州市高標(biāo)倉存量情況（萬㎡）總存量422.9萬㎡5004504003503002502001501005002024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q2空置率11.59%22212019181716151413普洛斯京東產(chǎn)發(fā)深國際菜鳥安博豐樹唯品會(huì)慶通（樂坤）蘇寧豐泰2025Q2鄭州市開發(fā)商存量前十（存量占比）21.18%9.71%6.92%6.05%5.40%4.08%4.03%4.02%4.00%3.88%0102030405060708090100面積市場數(shù)據(jù)

：競爭格局

截至2025年6月

，

按照開發(fā)商在鄭州的高標(biāo)倉存量面積排序，普

洛

斯

存

量

面

積

約占比

2

1

.

18

%，

遠(yuǎn)

高

于

其

他

開

發(fā)

商的

存

量

占比，

京

東

產(chǎn)

發(fā)

存

量

面

積

約占比

9

.

7

1%，

深

國

際

存

量

面

積

約

占比

6

.

9

2

%

。上

半

年

高

標(biāo)

倉

租

賃

數(shù)

據(jù)中，

快

遞

快

運(yùn)占比

6

2

.

7

8

%，

三

方

物流

占

比

18.99%

，電商

占

比

13

.

16

%

，

零售批發(fā)

業(yè)

占

比

5

.

0

6

%

。2025年上半年鄭州市租戶租賃情況鄭州市高標(biāo)倉開發(fā)商存量占比情況數(shù)據(jù)來源：

物聯(lián)云倉

?2025.0750yc

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Reserved2025年上半年鄭州市租戶交易面積占比零售/批發(fā)業(yè)5.06%快遞快運(yùn)62.78%三方物流18.99%電商13.16%市場數(shù)據(jù)

：凈吸納量變動(dòng)情況

鄭

州

高

標(biāo)

倉的

凈吸

納

量已

經(jīng)

連

續(xù)

六

個(gè)

季

度

為正，

2

0

2

4

年

第四

季

環(huán)比

增

長明

顯。

2

0

2

5

年

第

一

季

度，

4

個(gè)區(qū)

域

為正，

1

個(gè)區(qū)

域

為負(fù)，

各區(qū)

域

的

凈

吸

納

量

較

少；

第

二

季

度，

2

個(gè)區(qū)

域

為

正，

4

個(gè)區(qū)

域

為

負(fù)，

其中中

牟

縣

單

季

度

凈

吸

納

量

18

.

8

萬

㎡，

遠(yuǎn)

超

其

他區(qū)

域；

新

鄭

市已

經(jīng)

連

續(xù)

兩

個(gè)

季

度

凈

吸

納

量

為

負(fù)，

兩

個(gè)

季

度

累

計(jì)

-

13

.

5

萬

㎡

。中牟縣

上街區(qū)

二七區(qū)新密市管城回族區(qū)滎陽市新鄭市2025Q1

2025Q2數(shù)據(jù)來源：

物聯(lián)云倉

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Reserved2024Q1-2025Q2鄭州市高標(biāo)倉凈吸納量變化情況（萬㎡）2025Q1&Q2鄭州市各子市場高標(biāo)倉凈吸納量（萬㎡）6555453525155-5-1520151050-5-10-152024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q2區(qū)域存量（萬㎡）高標(biāo)倉數(shù)量平均有效租金（元/㎡/月）空置率中牟縣271.92814.026.96%新鄭市78.8914.5626.64%管城回族區(qū)25.3317.677.89%二七區(qū)20.6218.002.43%滎陽市9.6116.0031.25%新密市9.0115.006.64%上街區(qū)7.6112.0039.47%市場數(shù)據(jù)

：鄭州子市場概覽

總體來看鄭州市高標(biāo)倉存量分布相對不均衡

，截至2025年6月，按照各區(qū)域高標(biāo)倉存量面積排序，

其中中牟縣存量高達(dá)

2

7

1

.

9

萬

㎡，

作

為

鄭

州

倉

儲(chǔ)

與

物

流

樞

紐的

核

心

承

載

地；

新

鄭

市、

管

城區(qū)、

二

七區(qū)

也

有

一

定的

體

量，

但

都

未

突

破10

0

萬

㎡。鄭州市高標(biāo)倉分布情況鄭州市各子市場高標(biāo)倉數(shù)據(jù)概覽鄭州市高標(biāo)倉主要分布在中牟縣和新鄭市

。

以鐵路、航空港口

和

經(jīng)

開區(qū)

產(chǎn)

業(yè)園

為中

心

聚

集

，

產(chǎn)

業(yè)

導(dǎo)

向明

顯

。數(shù)據(jù)來源：

物聯(lián)云倉

?2025.0750yc

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Reserved中牟縣經(jīng)開區(qū)航空鐵路

聯(lián)動(dòng)區(qū)市場數(shù)據(jù)

：鄭州子市場租金分布通過觀察高標(biāo)倉集中分布的區(qū)域發(fā)現(xiàn)

，

中牟縣高標(biāo)倉數(shù)量多

，

其租金分布也更加分散

，

最高與最低租金相差約9元

；

新鄭市作為高標(biāo)倉數(shù)量第二多的區(qū)域

，

其租金分布相對集中

，

整體平均租金也高于中牟縣

。數(shù)據(jù)來源：

物聯(lián)云倉

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Reserved22212019181716151413122024Q1-2025Q2中牟縣高標(biāo)倉有效租金與空置率變化情況2024Q1

2024Q2

2024Q3

2024Q4

2025Q1

2025Q2 平均有效租金(元/㎡/月)空置率30%25%20%15%10%5%0%中牟縣：

高標(biāo)倉分布與數(shù)據(jù)走勢

中牟縣因去化壓力大

，

且部分新增倉庫處于市場適應(yīng)期

，

高標(biāo)倉租金在2024年第二季度大幅下降，

租金調(diào)整也導(dǎo)致空

置率下降明顯

。

經(jīng)過一年的調(diào)整，

2025年中牟縣高標(biāo)倉的

空置率與租金已維持在相對穩(wěn)定的水平

。中

牟

縣

高

標(biāo)

倉的

存

量

為2

7

1

.

9

萬

㎡，

北

邊

集中

分

布

在

經(jīng)

開區(qū)汽車制造產(chǎn)業(yè)園

，

南邊主要集中在航空港鐵路站周邊

。存量

規(guī)模前三的開發(fā)商為

：

普洛斯、京東產(chǎn)發(fā)、菜鳥

。平均有效租金與空置率走勢高標(biāo)倉分布與頭部開發(fā)商數(shù)據(jù)來源：

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?2025.0750yc

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Rights

Reserved新鄭市：

高標(biāo)倉分布與數(shù)據(jù)走勢

新

鄭

市

高

標(biāo)

倉的

存

量

為

7

8

.

8

萬

㎡，

分

別

分

布

在

新

鄭國際

機(jī)場西南部和新政快速通道與太湖西路的交匯處

。存量規(guī)模前

三

的

開

發(fā)

商

為

：

普

洛

斯、深

國

際、慶

通（樂

坤）

。相對于中牟縣來說，

新鄭市租金變化相對較小，

截至2025年6月，

有效租金已維持在穩(wěn)定水平

。

從空置率來看，

新鄭

市空置率呈現(xiàn)周期波動(dòng)態(tài)勢

，

目前區(qū)內(nèi)空置率相對較高

。平均有效租金與空置率走勢高標(biāo)倉分布與頭部開發(fā)商數(shù)據(jù)來源：

物聯(lián)云倉

?2025.0750yc

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Rights

Reserved2024Q1

2024Q2

2024Q3

2024Q4

2025Q1

2025Q2 平均有效租金(元/㎡/月)空置率2024Q1-2025Q2新鄭市高標(biāo)倉有效租金與空置率變化情況40%35%30%25%20%15%10%5%0%2221201918171615141312第三部分供給與需求分析2

0

2

5

下

半

年

至

2

0

2

6

年，

鄭

州

市

高

標(biāo)

倉

預(yù)

計(jì)

新

增

6

0

.

0

萬

㎡，

遠(yuǎn)

期

預(yù)

計(jì)

新

增14

.

2

萬

㎡，

主

要

集中

在中

牟

縣

和

新

鄭

市，

其中中

牟縣占比

7

7

.

0

9

%，

新

鄭

市占比

2

2

.

9

1%

。從

項(xiàng)目

情

況

來

看，

高

標(biāo)

倉

的

開

發(fā)

商

主

要

以

頭

部

大

開

發(fā)

商

為

主，

且

單

個(gè)

項(xiàng)目

體

量

較

大

。2025-2026年新增供應(yīng)區(qū)域占比情況倉儲(chǔ)供給：未來兩年預(yù)計(jì)新增量超60萬㎡數(shù)據(jù)來源：

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?2025.0750yc

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Reserved新鄭市22.91%中牟縣77.09%鄭州主城區(qū)包括中原區(qū)、金水區(qū)、

二七區(qū)、

惠濟(jì)區(qū)、

上街區(qū)、

管城回族區(qū)、

高新區(qū)、

經(jīng)開區(qū)、

鄭東新區(qū)以及航空港區(qū)，

也是鄭

州

市

物

流

樞

紐

核

心

承

載區(qū)，

總

體

來

看

工

礦

倉

儲(chǔ)

用

地

供

應(yīng)

呈

現(xiàn)

增

長

態(tài)

勢，

2

0

2

5

年

供

應(yīng)占比

達(dá)

到

4

9

.

8

3

%，

歷

年

供

應(yīng)

情

況

如

下

：土地供給：鄭州主城區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)27.97%19.75%785.8612.1數(shù)據(jù)來源：鄭州市自然資源和規(guī)劃局

?2025.0750yc

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Rights

Reserved2997.32813.22021-2025年鄭州主城區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃3927.9400035003000250020001500100050003098.42809.660%50%40%30%20%10%0%35.76%1071.92023工礦倉儲(chǔ)用地（公頃）2024

工礦倉儲(chǔ)用地占比23.53%924.1總供應(yīng)面積(公頃）49.83%1401.9202120222025區(qū)域總供應(yīng)面積(公頃)工礦倉儲(chǔ)用地(公頃)工礦倉儲(chǔ)用地占比航空港區(qū)1018.8751.473.75%鄭東新區(qū)436.6110.325.26%經(jīng)開區(qū)311.6195.462.73%高新區(qū)256.9139.554.30%中原區(qū)256.89.73.79%惠濟(jì)區(qū)239.7116.248.49%管城回族區(qū)88.78.59.61%金水區(qū)83.419.423.23%二七區(qū)70.420.829.55%上街區(qū)50.430.660.77%合計(jì)2813.21401.949.83%土地供給：

2025年鄭州各區(qū)土地供應(yīng)從

總

體

數(shù)

據(jù)

來

看，

鄭

州

市

主

城區(qū)

國

有

建

設(shè)

用

地

計(jì)

劃

供

應(yīng)

2

8

13

.

18

公

頃，

其中

工

礦

倉

儲(chǔ)

用

地

14

0

1

.

8

7

公

頃，占比

4

9

.

8

3

%

。航

空港區(qū)

供

應(yīng)

面

積

最

大、

占比

最

高，

工

礦

倉

儲(chǔ)

用

地

供

應(yīng)占比

達(dá)

到7

3

.

7

5

%，

預(yù)

計(jì)

未

來

2

-

3

年

有

較

多的

相

關(guān)

項(xiàng)目

逐

步

落

地。

具

體

情

況

見下表

：數(shù)據(jù)來源：鄭州市自然資源和規(guī)劃局

?2025.0750yc

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Rights

Reserved土地交易

：鄭州倉儲(chǔ)物流用地交易情況鄭

州

市

2

0

2

4

年

倉

儲(chǔ)

物

流

用

地

成

交

18

0

4

.

4

畝，

2

0

2

5

年

上

半

年

倉

儲(chǔ)

物

流

用

地

成

交

7

4

4

.

0

畝，

同比

增

長

9

1

.

6

0

%，

本

年

度

交

易

集中在新鄭市、

中牟縣和惠濟(jì)區(qū)

。2024Q1-2025Q2鄭州市倉儲(chǔ)物流用地交易情況66.663.640.11318.962.540.1744.02024Q12024Q22024Q32024Q42025Q12025Q2

用地面積（畝）

平均單價(jià)（萬元/畝）97.20.00.0數(shù)據(jù)來源：

中國土地市場網(wǎng)

，

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?2025.0750yc

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Rights

Reserved1400120010008006004002000706050403020100318.869.5區(qū)域交易數(shù)量交易面積（畝）平均單價(jià)（

萬元/畝）新鄭市3379.260.97惠濟(jì)區(qū)1198.363.19中牟縣1166.565.06合計(jì)5744.062.472

0

2

5

上

半

年

鄭

州

成

交

倉

儲(chǔ)

物

流

用

地

5

起，

成

交

面

積

7

4

4

.

0

畝

，總

金

額

4

6

4

8

1

.

0

0

萬

元，

中

牟

縣

成

交

單

價(jià)

最

高，

達(dá)

到6

5

.

0

6

萬

元

/

畝，

新

鄭

市

成

交

量

最

大，

共

3

7

9

.

2

畝。其中

4

起

交

易

為

物流地產(chǎn)開發(fā)商競得

，

未來可關(guān)注這些地區(qū)物流倉儲(chǔ)設(shè)施的

增量情況

。2025年Q1&Q2鄭州市倉儲(chǔ)物流用地交易情況土地交易

：子市場倉儲(chǔ)物流用地交易情況數(shù)據(jù)來源：

中國土地市場網(wǎng)

，

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?2025.0750yc

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Rights

Reserved面積（畝）平均單價(jià)（萬元/畝）198.363.19166.565.06379.260.97惠濟(jì)區(qū)金水區(qū)

中原區(qū)面積（畝）

平均單價(jià)（萬元/畝）面積（畝）

平均單價(jià)（萬元/畝）滎陽市上街區(qū)中牟縣新密市登封市新鄭市關(guān)城回族區(qū)鞏義市二七區(qū)3025201510502020-2025H1鄭州市快遞業(yè)務(wù)量及增長情況2020-2025H1鄭州市快遞業(yè)務(wù)收入及增長情況60%50%40%30%20%10%0%-10%250200150100500203.66161.3131.14113.6926.26%23.00%20.69%15.46%5.42%25.6840.71%33.67%18.2940.42%15.5323.18%-4.10%2020

2021

2022

2023

20242025H1

快遞業(yè)務(wù)（億件）增長率2020

2021

2022

2023

20242025H1

快遞業(yè)務(wù)收入（億元）

增長率需求分析：快遞業(yè)務(wù)降本增效導(dǎo)向明顯

鄭

州

快

遞

業(yè)

務(wù)

市

場

正

處

于

業(yè)

務(wù)

量

爆

發(fā)

式

增

長，

但

單

票

收

入

承

壓、

競

爭

加

劇的階

段。

從

業(yè)

務(wù)

量

來

看，

2

0

2

3

年

增

長

2

3

.18

%

，2

0

2

4

年

增

長

4

0.

4

2

%，

2

0

25

年

上

半

年同比

增

長3

6.

05

%；

從

業(yè)

務(wù)

收

入

來

看，

2

0

2

3

年

之

后

每

年

也

維

持

2

0

%

左

右的

增

長

率，

2

0

2

5

年

上

半

年同比

增

長19

.

2

3

%。

面

對

快

遞

業(yè)

務(wù)

量

的

持

續(xù)

增

長，

對

倉

儲(chǔ)

效

率

與自

動(dòng)

化

的

迫

切

需

求

將

愈

發(fā)

明

顯，

但

逐

年

走

低

的

快遞業(yè)務(wù)單票收入

，

也將給物流倉儲(chǔ)行業(yè)帶來更大的降本增效壓力

。年份202020212022202320242025H1單票收入（

元/件）9.378.038.838.827.937.32數(shù)據(jù)來源：鄭州市郵政管理局

，

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?2025.0750yc

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Reserved60%50%40%30%20%10%0%15.4811.00124.4103.0714.85需求分析：快遞業(yè)務(wù)異地為主

鄭州快遞業(yè)務(wù)對于異地寄遞需求占比較高

，

從歷年數(shù)據(jù)來看均在80%以上

，

2025年上半年已趨近90%

，

同城寄遞業(yè)務(wù)量呈現(xiàn)波動(dòng)趨勢，

但總體占比持續(xù)下降

。

高比例且持續(xù)增長的異地寄遞需求，

可能進(jìn)一步增加該區(qū)域?qū)邆浯罅靠焖俜謸苣芰洼^

強(qiáng)交通優(yōu)勢的倉儲(chǔ)需求

。數(shù)據(jù)來源：鄭州市郵政管理局

，

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?2025.0750yc

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Rights

Reserved86.33%12.78%0.89%88.20%11.13%0.66%87.69%11.70%0.62%86.99%12.35%0.66%84.26%15.55%0.18%87.05%12.05%0.90%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%202020212022202320242025H12020-2025H1鄭州市快遞業(yè)務(wù)量占比變動(dòng)情況異地國際/港澳

同城鄭

州

市

新

能

源

汽

車

產(chǎn)

量

不斷

創(chuàng)

新

高，

2

0

2

4

年比

亞

迪

鄭

州

基

地

新

能

源

汽

車

產(chǎn)

量

達(dá)

5

4

.

5

0

萬

輛，

同比

增

長16

9

.

8

0

%。

2

0

2

4

年

河南

新

能

源

汽

車

產(chǎn)

量同比

增

長

117

.

3

0

%，

遠(yuǎn)

高

于

3

4

.

4

0

%

的

全國

平

均

增

速。鄭

州

定

下目

標(biāo)，

2

0

2

5

年

力

爭

整

車

產(chǎn)

能

突

破

3

0

0

萬

輛

。

汽車產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，

將在一定程度上導(dǎo)致汽配供應(yīng)鏈需求增加、

整車物流倉儲(chǔ)需求擴(kuò)大

。

市場將需要更多符合汽車產(chǎn)業(yè)標(biāo)

準(zhǔn)

，

特別是能滿足新能源汽車電池安全存儲(chǔ)要求的高質(zhì)量倉儲(chǔ)空間

。83.0038.07%62.5741.7331.6016.73%6.98近一年車企租用與在租情況1

.

福

特

汽

車

-中

牟

縣

項(xiàng)目2

.比

亞

迪

-

中

牟

縣

項(xiàng)目3

.

小

米

-中

牟

縣

項(xiàng)目4

.

宇

通

客

車

-中

牟

縣

項(xiàng)目5

.

佛

吉

亞中國

-

新

鄭

市

項(xiàng)目（數(shù)據(jù)為物聯(lián)云倉采集，

僅反

應(yīng)市場趨勢

）說明2020年至2022年

數(shù)

據(jù)

來自

鄭

州市

統(tǒng)

計(jì)局

，2023年至

2024年數(shù)據(jù)來

自

相關(guān)政府工作報(bào)告

。

比

亞

迪

鄭

州工

廠自

2023年投產(chǎn)

，

但

鄭州市統(tǒng)計(jì)局在進(jìn)

行經(jīng)濟(jì)核算時(shí)可能

剔除了相關(guān)飛地產(chǎn)

能

。需求分析：新能源汽車發(fā)展遠(yuǎn)超全國水平20202021202220232024

汽車總產(chǎn)量（

萬輛）其中新能源汽車（

萬輛）新能源汽車占比數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局

、鄭州市政府工作報(bào)告

，

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?2025.0750yc

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Rights

Reserved46.278.34%3.8640.679.56%3.8912010080604020060%50%40%30%20%10%2020-2024年鄭州市汽車產(chǎn)量及新能源汽車占比情況110.00

56.88%0%需求分析

：航空港吞吐量快速增長

2

0

2

5

年

鄭

州國

際

機(jī)

場

貨郵

吞吐

量目

標(biāo)

為10

0

萬噸，

截

至

2

0

2

5

年

一

季

度已

實(shí)

現(xiàn)

2

0

.

7

0

萬噸

，

同

比

增

長

4

2

.

7

0

%

。

國際

及

地

區(qū)

貨運(yùn)

量占比

顯

著，

達(dá)

5

4

.

9

%。

國際

貨

運(yùn)占比

提

升

意

味

著

需

更

多

倉

儲(chǔ)

空間

支

持

跨

境

物

流

運(yùn)

作，

需

更

加

關(guān)

注

保

稅

倉

儲(chǔ)、

冷

鏈

轉(zhuǎn)

運(yùn)

結(jié)

點(diǎn)等特殊倉儲(chǔ)需求

。空港物流設(shè)施相關(guān)規(guī)劃鄭州機(jī)場國際物流大通關(guān)基地（一期

）（

前期規(guī)劃階段

）：

規(guī)

劃提出為適應(yīng)鄭州國際機(jī)場貨運(yùn)

增長，

該項(xiàng)目主要建設(shè)海關(guān)監(jiān)管

倉庫、保稅倉庫、運(yùn)轉(zhuǎn)中心倉庫、

物流倉庫、綜合服務(wù)區(qū)等內(nèi)容

。100.035.77%82.521.20%60.8202020212022202320242025

國際機(jī)場貨郵吞吐量（萬噸）增長率數(shù)據(jù)來源：鄭州市統(tǒng)計(jì)局

?2025.0750yc

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Reserved-2.72%-11.35%70.562.510.21%50%40%30%20%10%0%-10%-20%1201008060402002020-2025年鄭州國際機(jī)場貨郵吞吐量（萬噸）22.49%63.92025發(fā)展目標(biāo)第四部分市場觀點(diǎn)總結(jié)?

鄭州市高標(biāo)倉存量規(guī)模已達(dá)422.9萬平方米

。其中

，普洛斯作為該市最大的單一投資開發(fā)商

，其持有存量占比超過市場總量的五分之一

。市場運(yùn)行指標(biāo)方面

，平均有效租金呈下降趨勢

，

目前已降至14.50元/平方米/月左右；

空置率在去年三季度出現(xiàn)明顯下降

，

目前維持在10%-15%

之間。?

從子市場來看

，受產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)與物流樞紐布局的雙重驅(qū)動(dòng)

，

中牟縣

、新鄭市的高標(biāo)倉存量規(guī)模較大

，其中中牟縣高標(biāo)倉數(shù)量較多

，

區(qū)域內(nèi)

項(xiàng)目間租金差異較大

，新鄭市區(qū)域內(nèi)租金分布相對集中。?

鄭州市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為地區(qū)倉儲(chǔ)行業(yè)帶來機(jī)遇與挑戰(zhàn)：一是快遞業(yè)務(wù)：盡管業(yè)務(wù)量保持高速增長

，但行業(yè)競爭加劇與企業(yè)降本增效壓力增大

，將對倉儲(chǔ)行業(yè)產(chǎn)生一定影響

。二是汽車產(chǎn)業(yè)：尤其是新能源汽車產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展

，催生了對高效供應(yīng)鏈保障的迫切需求

，適配汽車制造業(yè)的倉儲(chǔ)需求可能增加

。三是航空物流：航空貨郵吞吐量持續(xù)穩(wěn)定增長

，且跨境業(yè)務(wù)占比已超50%

，未來支持跨境物流運(yùn)作的專業(yè)化倉

儲(chǔ)需求或迎來增長。?

從空間分布來看

，鄭州市依據(jù)“六組團(tuán)特色流通中心

”的模塊架構(gòu)規(guī)劃城市物流功能區(qū)體系

。已成功獲批陸港型

、空港型兩類國家物流樞紐

。

鄭州市正積極強(qiáng)化“

四港聯(lián)動(dòng)

”，以保證空港服務(wù)能級躍升

、鐵路港擴(kuò)能提質(zhì)

、出海港跨越發(fā)展

、公路港銜接暢通。?

從政策方向來看

，鄭州市物流產(chǎn)業(yè)政策主要圍繞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

、企業(yè)扶持