新版《商品房買賣合同示范文本》解讀今時(shí)今日的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化,房屋產(chǎn)品的技術(shù)特性、開發(fā)商的開發(fā)能力、購房者的權(quán)利意識已是今非昔比。新頒布的商品房買賣合同的示范文本分為預(yù)售、現(xiàn)售兩個版本,條款基本一致,實(shí)踐中我們更多用的是預(yù)售版本的合同,該預(yù)售合同文本共24頁、主合同條款29條,同時(shí)有11個附件,篇幅內(nèi)容較2000版本增加很多,這種變化也反映了此次合同文本約定細(xì)化、規(guī)范化的顯著特點(diǎn)。一、示范文本的不統(tǒng)一性 部位/編號條款內(nèi)容小結(jié)說明1本合同文本為示范文本,由中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國國家工商行政管理總局共同制訂。各地可在有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)定的范圍內(nèi),結(jié)合實(shí)際情況調(diào)整合同相應(yīng)內(nèi)容。最新版本的《商品房買賣合同》示范文本,在全國范圍內(nèi)并非絕對、立即適用。如果把2014年版本簡稱"新版",2000年版本簡稱"舊版";舊版出臺時(shí)中國房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步,此后經(jīng)歷了十年黃金時(shí)代,舊版早已不再能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。然而住建部和工商總局直至2013年才發(fā)布新版的征求意見稿,在此之前,各地房管部門已先后頒布了地方版本,用于彌補(bǔ)舊版的模糊、空白和漏洞。新版說明第1項(xiàng)的后半句尤需注意。允許各地在合法合規(guī)的前提下,結(jié)合地方情況調(diào)整合同內(nèi)容。也就是說,新版不再強(qiáng)調(diào)全國統(tǒng)一,而是作為各地指導(dǎo)。各地可以根據(jù)新版內(nèi)容完善各自的執(zhí)行版本,而不是絕對適用新版?？梢灶A(yù)見,各地現(xiàn)用版本仍將基本執(zhí)行,但會根據(jù)新版精神做出微調(diào)。目前,各地房產(chǎn)交易的官方網(wǎng)站并未將新版設(shè)置為可下載的合同。全國各地仍然運(yùn)用現(xiàn)用版本。但作為從業(yè)人員,我們應(yīng)該提前擁有風(fēng)險(xiǎn)防范意識。二、增加"專業(yè)術(shù)語解釋""專業(yè)術(shù)語解釋"是新版的一個亮點(diǎn)。商品房銷售領(lǐng)域中的專業(yè)術(shù)語,對開發(fā)商可能是常識,對購房人而言卻不易充分理解。新版將“專業(yè)術(shù)語解釋"列于說明之后、正文之前的醒目位置,幫助購房人更好把握合同中專業(yè)術(shù)語的涵義,做到理解條款、識別風(fēng)險(xiǎn)、準(zhǔn)確決策。不過,當(dāng)購房人對專業(yè)術(shù)語關(guān)鍵要素的認(rèn)識非常清晰,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繞開法律規(guī)制的某些行為將帶來更高的風(fēng)險(xiǎn)。商品房預(yù)售。明確預(yù)售商品房的前提是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得《商品房預(yù)售許可證》,否則可能涉及欺詐行為和懲罰性賠償。法定代理人。套內(nèi)建筑面積、房屋的建筑面積。明確了套內(nèi)建筑面積和房屋的建筑面積的計(jì)算方式。計(jì)算建筑面積的房屋必須層高達(dá)到2.20M及以上。概念引自《房產(chǎn)測量規(guī)范》第一單元附錄B和第一單元8.1.2。不可抗力。必須是(1)客觀情況,而且無法(2)預(yù)見、(3)避免和(4)克服,這四大要素必須同時(shí)具備,否則就不能認(rèn)定為不可抗力。如此一來,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能簡單將違約歸因于不可抗力而免責(zé)。民用建筑節(jié)能。房屋登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、房屋登記機(jī)構(gòu)。分割拆零銷售、返本銷售、售后包租?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一、十二條禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返本銷售或者變相返本銷售,禁止對未竣工的商品房售后包租或者變相售后包租,禁止分割拆零銷售。然而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,這三種銷售模式可謂屢見不鮮。三者概念引自《商品房銷售管理辦法》第四十五條,目的是向購房人提示風(fēng)險(xiǎn),造成對違法合同無效的擔(dān)憂,此類操作不再方便。三、補(bǔ)充協(xié)議效力受到?jīng)_擊部位/編號條款內(nèi)容小結(jié)正文第二十八條對本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容,雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議(補(bǔ)充協(xié)議見附件十一)。補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任,或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的,仍以本合同為準(zhǔn)。補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理地加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本合同為準(zhǔn)。顯失公平的補(bǔ)充協(xié)議可變更或撤銷；但今后爭議極大,待司法機(jī)關(guān)確認(rèn)效力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于自我保護(hù)、降險(xiǎn)止損的考慮,常常借助補(bǔ)充協(xié)議變更《商品房買賣合同》主合同條款。事實(shí)上,補(bǔ)充協(xié)議的主要特點(diǎn)和功能之一,就是排除買受人權(quán)利、免除出賣人責(zé)任或加重買受人責(zé)任,以至于補(bǔ)充協(xié)議常常替代主合同的實(shí)際地位。新版明確排除適用不合理的補(bǔ)充協(xié)議,但也不能因此認(rèn)定補(bǔ)充協(xié)議無效。因?yàn)橹骱贤c其補(bǔ)充協(xié)議從意思自由的角度來看是平等的,主合同可以約定變更主合同條款的補(bǔ)充協(xié)議為無效,補(bǔ)充協(xié)議也可以約定主合同的第二十八條為無效。關(guān)于"顯失公平"的法律行為如何規(guī)制,我國法律早有規(guī)定,但最終被變更或撤銷的還是少數(shù)。新版第二十八條必然會極大增加對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的威懾作用和法律風(fēng)險(xiǎn),但其本身的法律效力也存在極大爭議。我們認(rèn)為,第二十八條的真正效果,取決于司法部門的法律實(shí)踐,尤其是最高人民法院的司法解釋。在此之前,我們應(yīng)當(dāng)更謹(jǐn)慎地設(shè)計(jì)補(bǔ)充協(xié)議：避免顯失公平的表述;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任相互對應(yīng),避免數(shù)字化、直觀化的差異；變更新版第二十八條。四、商品房基本情況部位/編號條款內(nèi)容小結(jié)正文第一條第1款1.出賣人以【出讓】【劃撥】【】方式取得坐落于地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊【國有土地使用權(quán)證號】【】為,土地使用權(quán)面積為平方米。買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房）所占用的土地用途為,土地使用權(quán)終止日期為年月日。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常都是綜合用地,明確約定所購商品房占用土地的具體用途,避免所購與所需,或者所建與規(guī)劃不符。正文第三條第3款3.該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的【幢】【座】【】____單元___層___號。房屋竣工后,如房號發(fā)生改變,不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖見附件一。房屋竣工后,房號改變不鮮見,但更為根本的是房號改變不能影響所購商品房特定位置,否則是違約。正文第三條第4款4.該商品房的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)為,其預(yù)測建筑面積共_____平方米,其中套內(nèi)建筑面積____平方米,分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e_____平方米。該商品房共用部位見附件二。該商品房層高為米,有個陽臺,其中個陽臺為封閉式,個陽臺為非封閉式。陽臺是否封閉以規(guī)劃設(shè)計(jì)文件。該商品房層高為米，有個陽臺，其中個陽臺為封閉式，個陽臺為非封閉式。陽臺是否封閉以規(guī)劃設(shè)計(jì)文件。新版第三條“商品房基本情況”更多體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)測面積等客觀要素,而非雙方簡單約定,表述不實(shí)可能定性為欺詐,所建不符屬于違約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變規(guī)劃用途的現(xiàn)象確實(shí)存在,最可能涉及行政處罰、民事賠償?shù)确韶?zé)任。由于新版第三條"商品房基本情況"更多體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)測面積等客觀要素之表述,而非雙方簡單約定,表述不實(shí)可能定性為欺詐,所建不符則屬于違約。新版明確,合同載明的建筑面積為測繪部門預(yù)測面積,而不是舊版的"合同約定"面積。實(shí)際上,舊版載明的建筑面積也不是買賣雙方憑空而定的,同樣也是測繪部門的預(yù)測面積。但新版須注明測繪機(jī)構(gòu)名稱,增加對測繪機(jī)構(gòu)和賣方的威懾,而且一旦出現(xiàn)面積差的糾紛,處置前提將是測繪部門的預(yù)測和實(shí)測是否合法、合理,而不再是簡單的違約問題。陽臺封閉,這原本是開發(fā)商“偷”面積和增加銷售賣點(diǎn)的好方法,如果與規(guī)劃設(shè)計(jì)不符,今后也可能造成我方違約。五、抵押情況和權(quán)利狀況部位/編號條款內(nèi)容小結(jié)正文第四條與該商品房有關(guān)的抵押情況為【抵押】【未抵押】。抵押類型:,抵押人:,抵押權(quán)人:,抵押登記機(jī)構(gòu):_____,抵押登記日期:,債務(wù)履行期限:___________。抵押類型:,抵押人:,抵押權(quán)人:,抵押登記機(jī)構(gòu):_____,抵押登記日期：,債務(wù)履行期限：___________。抵押權(quán)人同意該商品房轉(zhuǎn)讓的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三。抵押信息全公開。正文第五條1.出賣人對該商品房享有合法權(quán)利;2.該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人;3.該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況;4.;5.。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符,導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的,應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人,出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分）,并自買受人付款之日起,按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的,由出賣人支付【已付房價(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款(含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%(不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率)計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。如該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符，導(dǎo)致不能完成預(yù)售合同登記備案或房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人，出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價(jià)款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。對權(quán)利狀況做出承諾并且提高違約的責(zé)任。最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第九條規(guī)定,出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明,或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這就是商品房買賣"1+1"賠償?shù)那樾沃弧１M管表面極為嚴(yán)厲,但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往由于融資需要和銷售便利而心存僥幸,尤其是對于抵押和預(yù)售許可兩個要素,只要項(xiàng)目運(yùn)作得當(dāng),"合同無效或者被撤銷、解除"的情形就不會出現(xiàn)。新版第四條將提醒購房人注意與所購商品房有關(guān)的抵押情況。而且如果存在抵押,必須提供抵押權(quán)人同意商品房預(yù)售的證明,實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)難度很大。新版第五條提高了開發(fā)商違約時(shí)的法律風(fēng)險(xiǎn)。商品房的實(shí)際權(quán)利狀況與出賣人所披露的不一致并因此導(dǎo)致不能辦理預(yù)售備案或產(chǎn)權(quán)過戶的,購房人有權(quán)解除合同,出賣人退還已收房款外還需支付利息。若購房人遭受損失,出賣人應(yīng)支付賠償金,賠償金的數(shù)額等于購房人已付房款一倍,或者等于購房人全部損失,出賣人只能二選一。舊版第十二條約定,"因出賣人原因,造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任"。新版與舊版的區(qū)別在于:1.原因不同,舊版很寬泛,只要是出賣人原因,無論原因是在簽約前或簽約后,而新版將原因限定為"該商品房權(quán)利狀況與上述情況不符";2.后果不同,舊版為不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛,也很寬泛,而新版為不能辦理預(yù)售備案或產(chǎn)權(quán)過戶;3.責(zé)任不同,舊版為"出賣人承擔(dān)全部責(zé)任",卻無法界定"全部"的范圍,最終實(shí)際由開發(fā)商承擔(dān)的法律責(zé)任較輕,而新版明確規(guī)定了三類四種法律責(zé)任。我們認(rèn)為,如果選用新版合同,應(yīng)將第五條的第4、5項(xiàng)刪去,計(jì)付利息的標(biāo)準(zhǔn)等于同期貸款基準(zhǔn)利率,并選擇【買受人全部損失】。六、商品房交付條件與交付手續(xù)更加嚴(yán)格部位/編號條款內(nèi)容小結(jié)正文第九條該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1.2.、項(xiàng)所列條件:1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件;2.該商品房已取得房屋測繪報(bào)告;3.;4.。該商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。正文第十條(一)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備1.供水、排水:交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施齊全,并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接。使用自建設(shè)施供水的,供水的水質(zhì)符合國家規(guī)定的飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),;2.供電:交付時(shí)納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電,;3.供暖:交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn),使用城市集中供熱的,納入城市集中供熱管網(wǎng),；4.燃?xì)猓航桓稌r(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè),并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接,保證燃?xì)夤?yīng),;5.電話通信:交付時(shí)線路敷設(shè)到戶;6.有線電視:交付時(shí)線路敷設(shè)到戶;7.寬帶網(wǎng)絡(luò):交付時(shí)線路敷設(shè)到戶。以上第1.2.3項(xiàng)由出賣人負(fù)責(zé)辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;第4.5.6.7項(xiàng)需要買受人自行辦理開通手續(xù)。如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到交付使用條件,雙方同意按照下列第_____種方式處理:(1）以上設(shè)施中第1、2、3、4項(xiàng)在約定交付日未達(dá)到交付條件的,出賣人按照本合同第十二條的約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任。第5項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的,出賣人按日向買受人支付_______元的違約金；第6項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的,出賣人按日向買受人支付_______元的違約金；第7項(xiàng)未按時(shí)達(dá)到交付使用條件的,出賣人按日向買受人支付________元的違約金。出賣人采取措施保證相關(guān)設(shè)施于約定交付日后日之內(nèi)達(dá)到交付使用條件。(2)。(二)公共服務(wù)及其他配套設(shè)施(以建設(shè)工程規(guī)劃許可為準(zhǔn))1.小區(qū)內(nèi)綠地率:___年__月__日達(dá)到;2.小區(qū)內(nèi)非市政道路:__年___月___日達(dá)到;3.規(guī)劃的車位、車庫:___年___月__日達(dá)到;4.物業(yè)服務(wù)用房:_____年____月____日達(dá)到;5.醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu):___年__月__日達(dá)到;6.幼兒園:__年____月____日達(dá)到;7.學(xué)校:___年__月__日達(dá)到；8.;9.。以上設(shè)施未達(dá)到上述條件的,雙方同意按照以下方式處理:1.小區(qū)內(nèi)綠化率未達(dá)到上述約定條件的,。2.小區(qū)內(nèi)非市政道路未達(dá)到上述約定條件的,。3.規(guī)劃的車位、車庫未達(dá)到上述約定條件,。4.物業(yè)服務(wù)用房未達(dá)到上述約定條件的,。5.其他設(shè)施未達(dá)到上述約定條件的,。關(guān)于本項(xiàng)目內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的具體約定見附件五。正文第十一條第(三）項(xiàng)第（三)項(xiàng)第（三）項(xiàng)(三)查驗(yàn)房屋1.辦理交付手續(xù)前,買受人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗(yàn),出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。2.買受人查驗(yàn)的該商品房存在下列除該地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問題的,由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起___日內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù),并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用,修復(fù)后再行交付。(1)屋面、墻面、地面滲漏或開裂等;(2)管道堵塞;(3)門窗翹裂、五金件損壞;(4）燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用;（5)_______________;(6)_______________。3.查驗(yàn)該商品房后,雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜?雙方同意按照以下方式處理：（1）;(2）。（2)。（2）。新版要求的交付條件比舊版苛刻,商品房取得竣工驗(yàn)收備案證明文件和已取得房屋面積實(shí)測報(bào)告是交房的兩大硬性要求,同時(shí)可以自由增加兩項(xiàng)條件,當(dāng)然如果當(dāng)?shù)胤抗懿块T不加行政干預(yù),自由增加沒有可能性。第九條的變化要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要合理確定交房時(shí)間,既要不影響銷售又要規(guī)避交房及后續(xù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任。舊版對基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間及逾期交付責(zé)任均未作規(guī)定。新版明確約定基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件,開發(fā)商今后也無法單方面變更交付的標(biāo)的、標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間節(jié)點(diǎn),約束力明顯增加,交付違約的風(fēng)險(xiǎn)也衍生到配套設(shè)施。從新版第十一條可以看出,購房人有權(quán)以配套設(shè)施設(shè)備不到位、未交付為由,拒絕收房。但同樣依據(jù)新版第十一條,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí),無需提供基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施符合規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的證明文件。所以舉證的責(zé)任在購房人。舊版只規(guī)定交付時(shí)間,而新版增設(shè)交付流程,并且約定辦理交付手續(xù)前購房人有權(quán)對該商品房進(jìn)行查驗(yàn),而且無任何前置條件(例如繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件)。商品房查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題(無論該問題是嚴(yán)重還是細(xì)微到五金件）,開發(fā)商必須限期修復(fù)后方才具備交付條件。這是一個革命性的變化?，F(xiàn)實(shí)慣例是,開發(fā)商以五大責(zé)任主體分戶驗(yàn)收合格證明作為商品房具備交付條件的惟一憑證。但根據(jù)合同相對性原則,五大責(zé)任主體分戶驗(yàn)收,是施工單位向建設(shè)單位移交商品房的驗(yàn)收程序。開發(fā)商向購房人移交商品房的驗(yàn)收,則應(yīng)由購房人自行進(jìn)行驗(yàn)收。兩個驗(yàn)收程序的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不同,五大責(zé)任主體分戶驗(yàn)收合格,并不必然意味著商品房無質(zhì)量問題。這將導(dǎo)致今后交付過程中的協(xié)商難度提高,增加我方后續(xù)維修的責(zé)任和延期交付的責(zé)任。七、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更部位/編號條款內(nèi)容小結(jié)正文第十四條第(一）項(xiàng)第（一)項(xiàng)第（一）項(xiàng)(一)出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房,不得擅自變更。雙方簽訂合同后,涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更的,出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)解除合同。雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠化率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。正文第十五條第(一）項(xiàng)第（一)項(xiàng)第（一）項(xiàng)(一)雙方簽訂合同后,出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件,涉及下列可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的,出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)解除合同。1.該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;2.供熱、采暖方式;3.__________;4.__________;5.__________。因規(guī)劃變更導(dǎo)致買受人解除合同的,出賣人需支付利息外,還得支付違約金。舊版將出賣人應(yīng)當(dāng)通知買受人規(guī)劃變更的情形限定為:"經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能"。新版規(guī)定,只要規(guī)劃變更就要通知買受人,買受人均有權(quán)解除合同。因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致買受人解除合同的,出賣人需支付利息外,還得支付違約金。明確規(guī)定供熱、采暖方式設(shè)計(jì)變更也應(yīng)當(dāng)通知買受人。這兩條將增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通知義務(wù),以及隨之而來的解約風(fēng)險(xiǎn)。八、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任(一)新版區(qū)分不同的質(zhì)量問題,規(guī)定不同的處理辦法:1.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)經(jīng)檢測不合格的,買受人有權(quán)解除合同,并就損失向出賣人索賠,與第五條賠償損失不同點(diǎn)在于,第十六條既可在全部房價(jià)款一倍、買受人全部損失之間選擇,也可另行約定計(jì)算賠償金方式。