2021湖北蘄春工程

物業(yè)開展策略報(bào)告本工程所在蘄春為縣級(jí)地區(qū)，城市總體消費(fèi)力有限，我們必須在產(chǎn)品和營銷上下工夫，才能保證我們在劇烈的競爭中獲勝；本項(xiàng)目開發(fā)的戰(zhàn)略思考StratagemConsider本工程所在蘄春區(qū)域?yàn)榭h城新區(qū)〔城郊結(jié)合部〕，周邊為在建醫(yī)藥園區(qū)，居住人口密度低，而開發(fā)商原規(guī)劃設(shè)計(jì)為大型商業(yè)與住宅綜合體，因此在本次物業(yè)開展建議中我們必須認(rèn)真思考此類物業(yè)的市場接受度與可行性；做好適宜的產(chǎn)品是本工程成功的關(guān)鍵一步。蘄春城市價(jià)值及區(qū)域房地產(chǎn)市場情況如何？本報(bào)告重點(diǎn)解決的問題KernelQuestionResolve我們?nèi)绾谓缍ǜ偁巺^(qū)域及工程？如何在競爭中得到啟示點(diǎn)？本工程地塊條件如何？周邊配套條件如何？本工程所在區(qū)域價(jià)值如何開掘？本工程有哪些優(yōu)勢、缺乏，時(shí)機(jī)點(diǎn)與威脅點(diǎn)？本工程應(yīng)如何精準(zhǔn)的進(jìn)行市場定位、客群定位和價(jià)格定位？本工程的產(chǎn)品應(yīng)如何做？我們的探討由此展開……

PART1：市場分析PART2：工程分析

PART4：開發(fā)戰(zhàn)略

PART5：經(jīng)濟(jì)效益分析

PART6：商務(wù)條件目錄

Contents發(fā)現(xiàn)分析解決PART3：工程定位

PART1：市場分析PART2：工程分析

PART4：開發(fā)戰(zhàn)略

PART5：經(jīng)濟(jì)效益分析

PART6：商務(wù)條件目錄

ContentsPART3：工程定位1、城市價(jià)值分析2、蘄春樓市分析3、區(qū)域市場分析4、典型個(gè)案分析城市價(jià)值分析—蘄春縣地理位置蘄春縣位于湖北東部，隸屬湖北省黃岡市管轄。蘄春縣地跨東經(jīng)115°12′-115°56′，北緯29°59′-30°40′之間，地形狹長，形如船帆，地勢北高南低，地貌復(fù)雜。城市價(jià)值分析—蘄春縣概況蘄春縣幅員面積2398平方公里，總?cè)丝?4.97萬人〔第5次全國人口普查數(shù)據(jù)〕?，F(xiàn)轄13鎮(zhèn)1鄉(xiāng)1場。蘄春以“水隈多蘄菜〔水芹菜〕〞得名，歷史上另稱蘄陽、齊昌、蘄州。蘄春早在公元前201年〔西漢高祖六年〕建縣，而其遠(yuǎn)古文明那么上溯到新石器時(shí)代，是鄂東最古老的縣之一。城市價(jià)值分析—蘄春縣經(jīng)濟(jì)

城市價(jià)值分析—蘄春縣交通城市價(jià)值分析—蘄春縣規(guī)劃蘄春縣在十二五方案期間把握推進(jìn)“三區(qū)兩帶〞和科教與人才強(qiáng)縣戰(zhàn)略這個(gè)關(guān)鍵，牢牢把握“一主三化〞的開展思路和“建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、醫(yī)藥名縣、文化大縣〞的奮斗目標(biāo)。城市價(jià)值分析—蘄春縣開展城市價(jià)值分析—小結(jié)蘄春縣宏觀房地產(chǎn)市場分析—特征以上數(shù)據(jù)來自蘄春縣房地產(chǎn)網(wǎng)，為西科公司長期監(jiān)測數(shù)據(jù)蘄春宏觀房地產(chǎn)市場分析—小結(jié)蘄春縣房地產(chǎn)工程以普通住宅為主，缺少中高檔品質(zhì)住宅與較大規(guī)模商業(yè)工程，但蘄春縣為四線小城市，人口總量少，人均收入一般，人群總體消費(fèi)力有限，結(jié)合貴司預(yù)計(jì)開發(fā)產(chǎn)品定位和縣政府要求，我司認(rèn)為應(yīng)對(duì)市場進(jìn)行綜合分析考慮。典型個(gè)案分析本工程周邊及蘄春漕河鎮(zhèn)內(nèi)房地產(chǎn)市場較具代表性工程有6個(gè)。典型個(gè)案分析城市花園信達(dá)步行街香格里拉新城萬豪酈晶園李時(shí)珍醫(yī)藥港美景國際新城本案典型個(gè)案分析萬豪?酈晶園座落在漕河七里橋大轉(zhuǎn)盤旁，以總建筑面積8萬平米的規(guī)模氣魄，把守進(jìn)入蘄春的城市端口，與蘄春第一大道——李時(shí)珍大道融為一體，形成一座代表城市形象、集合4棟18—19層高端住宅、10000㎡精品商業(yè)生活街、1棟四星級(jí)酒店于一體，是具有現(xiàn)代化都市氣息的蘄春首席地標(biāo)級(jí)建筑群。萬豪酈晶園典型個(gè)案分析—住宅總建筑面積約81836M2（其中商業(yè)與住宅59397M2，酒店22439M2）總用地面積21919M2容積率3.63建筑密度38.2%物業(yè)類型高層配套設(shè)施1萬多平米商業(yè)街、1棟四星級(jí)酒店、市政綠化廣場戶型面積2*2*1：102/110/115M23*2*2:120-130M2價(jià)格(住宅均價(jià))3350元/M2商業(yè)情況(價(jià)格)李時(shí)珍大道段14000元，漕河一路11000元，內(nèi)街5000-8000元，二層5000-6000元。（戶型面積）一層31-200M2；二層200-300M2。（商鋪層高）一層3.6M；二層3.6M；共計(jì)兩層。（銷售情況）自2010年10月至今，100M2以下已基本售磬，100100M2以上有空余，整體銷售套數(shù)比約50%。萬豪酈晶園典型個(gè)案分析——小結(jié)1、蘄春房地產(chǎn)市場當(dāng)前正在開展中，工程總體品質(zhì)不高；2、蘄春商品住宅現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)了以高層為主的建筑形式；3、蘄春新城區(qū)住宅工程價(jià)格高于老城區(qū)住宅工程；〔老城區(qū)約2800—3000元/M2，新城區(qū)約3200—3500元/M2〕4、蘄春商業(yè)成熟區(qū)主要集中在老城區(qū)，而新城區(qū)商業(yè)資源缺乏；

PART1：市場分析PART2：工程分析

PART4：開發(fā)戰(zhàn)略

PART5：經(jīng)濟(jì)效益分析

PART6：商務(wù)條件目錄

ContentsPART3：工程定位1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析2、四至條件分析3、地塊條件分析4、市政配套分析5、SWOT分析工程分析—本工程位置工程位置本工程位于蘄春縣新城區(qū)主干道——李時(shí)珍大道旁，該路為蘄春當(dāng)前唯一的標(biāo)準(zhǔn)型雙向6車道。本工程臨近新縣政府、會(huì)展中心、李時(shí)珍醫(yī)藥港，該區(qū)域開展前景較好。本案根據(jù)本工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，本工程適宜做酒店式公寓、住宅、商業(yè)工程。產(chǎn)品品質(zhì)可定位于蘄春地區(qū)中高端。工程分析—經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案一方案二規(guī)劃總用地面積64324.30M2規(guī)劃總用地面積64324.30M2總建筑面積160810.75M2總建筑面積160810.75M2其中商業(yè)面積36504.89M2其中商業(yè)面積30157.91M2其中集中商業(yè)23270.61M2其中集中商業(yè)16512.13M2沿街商業(yè)13234.28M2沿街商業(yè)13645.78M2住宅建筑面積124305.86M2住宅建筑面積130652.84M2容積率2.5容積率2.5建筑密度19.23建筑密度18.85綠地率37.5綠地率38.5停車位723停車位756北臨：會(huì)展中心，為本工程視覺亮點(diǎn)；南臨：待開發(fā)坡地，暫無視覺影響；東臨：待開發(fā)坡地，暫無視覺影響；西臨：李時(shí)珍大道，在方便本工程出行及利于商業(yè)價(jià)值發(fā)揮的同時(shí)會(huì)為噪聲、粉塵污染。工程分析—四至分析本工程地塊現(xiàn)為毛地，地塊形狀較規(guī)那么，土地較平整，利于規(guī)劃與開發(fā)建設(shè)。工程分析—地塊條件分析工程分析—市政配套本工程位于蘄春縣政務(wù)新區(qū)內(nèi)，周邊有蘄春縣新政府、會(huì)展中心、李時(shí)珍醫(yī)藥港等市政配套設(shè)施，但缺乏商業(yè)配套，工程周邊整體市政配套設(shè)施完備度一般，劣于老城區(qū)，但未業(yè)開展前景較好。蘄春縣三中學(xué)李時(shí)珍醫(yī)藥港工商銀行蘄春縣新政府蘄春文化廣場蘄春縣三醫(yī)院文化廣場幼兒園會(huì)展中心S工程優(yōu)勢〔S〕1、本工程正臨李時(shí)珍大道，交通便捷，利于本工程商業(yè)價(jià)值發(fā)揮；2、本工程臨李時(shí)珍醫(yī)藥港，該工程建成后將會(huì)為本工程提供客源支持。項(xiàng)目的整體SWOT分析SWOTAnalyzeW項(xiàng)目的整體SWOT分析SWOTAnalyze工程劣勢點(diǎn)〔W〕

本工程周邊商業(yè)市政配套不全，對(duì)現(xiàn)階段住宅居住有一定影響；O項(xiàng)目的整體SWOT分析SWOTAnalyze工程時(shí)機(jī)點(diǎn)〔0〕

本工程位于蘄春縣新城區(qū)，位于政務(wù)中心內(nèi)，開展前景較好。T項(xiàng)目的整體SWOT分析SWOTAnalyze工程分析—小結(jié)1、本工程按經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與地塊情況分析，適宜建造中高端住宅、酒店式公寓及商業(yè)工程；2、本工程所在區(qū)域商業(yè)配套一般，需要本工程自建商業(yè)配套支持，商業(yè)規(guī)模需適當(dāng)控制。

PART1：市場分析PART2：工程分析

PART4：開發(fā)戰(zhàn)略

PART5：經(jīng)濟(jì)效益分析

PART6：商務(wù)條件目錄

ContentsPART3：工程定位1、市場定位2、客群定位3、價(jià)格定位住宅項(xiàng)目的市場定位TheOrientationOfProjectMarket分析關(guān)鍵點(diǎn)：區(qū)域住宅工程定位、競爭分析、本工程條件分析區(qū)域住宅項(xiàng)目競爭分析蘄春區(qū)域內(nèi)住宅工程定位多為中低端，中高端住宅工程較少，中低端住宅市場競爭較劇烈，中高端住宅市場競爭那么較小。本項(xiàng)目地塊條件分析本工程地塊形狀規(guī)那么，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)允許，周邊無高大建筑物，利于我工程建設(shè)中高層住宅工程，并成為區(qū)域地標(biāo)。本項(xiàng)目區(qū)域條件分析本工程地處蘄春政務(wù)新區(qū)內(nèi)，該區(qū)域的政府機(jī)關(guān)及公務(wù)員將對(duì)我工程住宅提供穩(wěn)定客源支持。酒店式公寓項(xiàng)目的市場定位TheOrientationOfProjectMarket分析關(guān)鍵點(diǎn)：同業(yè)競爭性、區(qū)域環(huán)境及使用消費(fèi)客群同業(yè)競爭性分析

蘄春縣城內(nèi)暫酒店式公寓工程，無同業(yè)競爭性。區(qū)域環(huán)境分析本工程周邊景觀較優(yōu)，交通便捷，利于打造酒店式公寓。使用消費(fèi)客群分析本工程地處蘄春政務(wù)新區(qū)內(nèi)，政府機(jī)關(guān)云集，且臨會(huì)展中心、醫(yī)藥港，較多的政府機(jī)關(guān)及商務(wù)人士將為本工程提供穩(wěn)定的使用客群支持。商業(yè)街項(xiàng)目的市場定位TheOrientationOfProjectMarket分析關(guān)鍵點(diǎn)：商業(yè)繁華度、人車流量。區(qū)域商業(yè)繁華度分析區(qū)域內(nèi)無大型商業(yè)，以本工程為核心，周邊1公里內(nèi)無大型商業(yè)，商業(yè)繁華度低。人車流量分析本工程正臨李時(shí)珍大道人車流量較大。區(qū)域人口密度本工程地處蘄春政務(wù)新區(qū)內(nèi)，周邊住宅工程較少，但未來政府機(jī)關(guān)云集，且臨會(huì)展中心、醫(yī)藥港，較多的政府機(jī)關(guān)及商務(wù)人士將為本工程提供穩(wěn)定的使用客群支持。項(xiàng)目的市場定位TheOrientationOfProjectMarket區(qū)域住宅項(xiàng)目競爭分析本項(xiàng)目區(qū)域條件分析本項(xiàng)目地塊條件分析適宜定位中高端住宅√住宅市場定位同業(yè)競爭性分析區(qū)域環(huán)境分析使用消費(fèi)客群分析適宜定位酒店式公寓酒店式公寓區(qū)域商業(yè)繁華度分析人車流量分析區(qū)域人口密度分析適宜定位商業(yè)街商業(yè)街√√項(xiàng)目的市場定位TheOrientationOfProjectMarket在蘄春政務(wù)新區(qū)中高端住宅+酒店式公寓+商業(yè)街工程建立形象上中高端；產(chǎn)品品質(zhì)中高端；價(jià)格中端。置業(yè)特點(diǎn)置業(yè)傾向客戶來源客戶層級(jí)客戶職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)生活習(xí)慣消費(fèi)習(xí)慣二口或三口之家自我，理性，講求面子喜歡熱鬧、好炫耀、好跟風(fēng)跟風(fēng)消費(fèi)重視區(qū)域環(huán)境以及區(qū)域便利性關(guān)注產(chǎn)品附加值以及社區(qū)知名度客戶更多的集中于蘄春中心城區(qū)的中高間階層城市新銳公務(wù)員，企事業(yè)單位職工客群定位客群描述本工程客群特征成功家庭蘄春縣城及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府公務(wù)員，企事業(yè)單位管理層三口之家或三世同堂淡靜、繁忙理性與感性結(jié)合消費(fèi)重視生活品質(zhì)，追求高享受的生活關(guān)注社區(qū)品質(zhì)、品牌和社區(qū)成熟度蘄春縣城及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)蘄春縣城及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅客群區(qū)域以蘄春縣城為主體，

逐步向下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴(kuò)散蘄春縣城50-60%片區(qū)內(nèi)客戶群體呈現(xiàn)多層次,本區(qū)域的開展趨勢,受到區(qū)域情結(jié)的限制,客戶還是以蘄春本地客戶為主。下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%-50%客群定位客群區(qū)域蘄春縣城50-60%

下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%-50%住宅客群定位客群定位住宅客群核心價(jià)值提取蘄春本地自住型客群是我工程住宅的主力客群住宅客群定位客群定位酒店式公寓、商業(yè)街價(jià)格定位定價(jià)原那么定價(jià)原那么根據(jù)銷售需要，本次定價(jià)主要針對(duì)本工程住宅局部進(jìn)行估價(jià)，而較少考慮公建局部；在本次估價(jià)時(shí)，遵循客觀、公正、合理的原那么，估算出市場公開價(jià)格，而不受其它人為因素及實(shí)際開發(fā)本錢影響；在市場法定價(jià)修正、打分取值時(shí)，保證客觀合理，為正確定價(jià)提供指導(dǎo)依據(jù)；在定價(jià)時(shí)需考慮與市場情況和銷售去化等因素，并留有一定調(diào)整空間，最終實(shí)現(xiàn)銷售整體均價(jià)；在定價(jià)時(shí)需認(rèn)真分析競爭工程目前住宅價(jià)格水平。住宅價(jià)格定位定價(jià)思路定價(jià)思路根據(jù)本工程住宅產(chǎn)品特點(diǎn)，在本工程可比較范圍內(nèi)有數(shù)個(gè)工程在售或預(yù)計(jì)近期銷售工程，其交易時(shí)間相近，交易情況相同，交易狀況類似，其交易價(jià)格可作為可比實(shí)例為本次定價(jià)作參考依據(jù)，因此采用市場法作為本次定價(jià)的方法，并以此得出本工程住宅整體均價(jià)的理論價(jià)格，再根據(jù)我司對(duì)蘄春區(qū)域住宅及商業(yè)市場開展的預(yù)估提出本工程住宅及商業(yè)的整體均價(jià)。住宅價(jià)格定位價(jià)格計(jì)算表蘄春項(xiàng)目住宅整體均價(jià)計(jì)算表項(xiàng)目名稱比較因素權(quán)重城市花園美景國際新城萬豪酈晶園香格里拉新城信達(dá)步行街本項(xiàng)目交通狀況18.58.28.58.387.7商業(yè)配套187.98.38.387.7中小學(xué)校0.87.987.9887.7醫(yī)院0.787.88887.7建筑品質(zhì)0.87.27.37.57.77.57.7建筑規(guī)劃0.77.27.57.57.77.37.7容積率0.77.8887.87.57.7建筑密度0.87.37.97.97.57.37.7綠化率0.87.27.67.67.77.77.7車位配比0.57.57.57.57.77.57.7戶型設(shè)計(jì)17.67.77.57.77.77.7開發(fā)商品牌0.67.7888.17.97.7物業(yè)服務(wù)0.67.67.77.77.97.67.7合計(jì)1099.5101.1101.9102.4100100修正系數(shù)1001.010.990.980.981.00

實(shí)際均價(jià)

33503200340030003000修正均價(jià)33673165333729303000項(xiàng)目可比性權(quán)重10.250.20.250.150.15比準(zhǔn)價(jià)格3198住宅價(jià)格定位入市整體均價(jià)建議我司在充分進(jìn)行市場分析、對(duì)本工程產(chǎn)品及客群有足夠認(rèn)識(shí)的前提下，同時(shí)考慮開發(fā)商的利益，本著科學(xué)合理、客觀公正的態(tài)度提出本工程價(jià)格建議：住宅局部整體銷售均價(jià)為人民幣3300元/M2；商業(yè)局部整體銷售均價(jià)為人民幣7500元/M2

PART1：市場分析PART2：工程分析PART4：開發(fā)戰(zhàn)略

PART5：經(jīng)濟(jì)效益分析

PART6：商務(wù)條件目錄

ContentsPART3：工程定位1、分期開發(fā)建議2、戶型配比建議3、建筑風(fēng)格建議4、園林景觀建議5、商業(yè)街建議6、智能化建議根據(jù)本工程產(chǎn)品規(guī)劃、定位及市場開展分析，我司建議：1、本工程分三期開發(fā)；〔住宅局部分兩期開發(fā)，商業(yè)局部整體開發(fā)〕2、先開發(fā)銷售住宅局部，再開發(fā)銷售商業(yè)局部。開發(fā)戰(zhàn)略—分期開發(fā)建議開發(fā)戰(zhàn)略—戶型配比建議根據(jù)工程檔次，采用中高端市場的房型定位；工程主力戶型定位考慮熱銷戶型的總價(jià)區(qū)間與房型；根據(jù)工程價(jià)格定位進(jìn)行戶型面積定位；結(jié)合蘄春當(dāng)?shù)刂懈叨俗≌こ虘粜团浔冗M(jìn)行定位。戶型建筑面積（㎡）套數(shù)占比2*2*185-9030%3*2*1105-11030%3*2*2120-13030%4*2*2138-14510%住宅戶型配比建議注：以上住宅戶型配比不包含酒店式公寓開發(fā)戰(zhàn)略—建筑風(fēng)格建議層級(jí)清楚的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以遠(yuǎn)高近低的層級(jí)方式排布，上下錯(cuò)落，符合人的空間尺度感。外立面設(shè)計(jì)著重突出整體的層次感和空間表情，通過空間層次的轉(zhuǎn)變，打破傳統(tǒng)立面的單一和呆板，其節(jié)奏、比例、尺度符合數(shù)學(xué)美。西班牙建筑中融入了陽光和活力，采取更為質(zhì)樸溫暖的色彩，使建筑外立面色彩明快，既醒目又不過分張揚(yáng)，具有典型的西班