淺談商品房銷售中的法律問題

重慶百君律師事務(wù)所秦代友律師

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的說

明》（下稱“說明”）于2003年6月1日起施行。說明的公布施行，在社會(huì)上，

特殊是在房地產(chǎn)界引起了劇烈的反響。依據(jù)說明及其他相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章，結(jié)

合本人的學(xué)習(xí)體會(huì)及執(zhí)業(yè)過程中的閱歷教訓(xùn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房提

出以下一些法律看法供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參考。

一、與商品房買賣有關(guān)的主要法律、法規(guī)及司法說明

1、中華人民共和國(guó)合同法

2、中華人民共和國(guó)物權(quán)法

3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

4、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

5、商品房銷售管理方法

6、城市商品房預(yù)售管理方法

7、物業(yè)管理?xiàng)l例

8、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適法律若干問題的說明

（“說明”）

7、重慶市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例

二、正確相識(shí)商品房的銷售廣告、宣揚(yáng)資料的法律性質(zhì)和法律效力

《重慶市國(guó)土房管局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序治理整頓的通告》

（2024年8月5號(hào)）

對(duì)于商品房的銷售廣告和宣揚(yáng)資料引起的糾紛的解決，在說明施行以前，司

法實(shí)務(wù)界一般依據(jù)《商品房銷售管理方法》第14條和15條，認(rèn)為銷售廣告和宣

揚(yáng)資料只有寫進(jìn)商品房買賣合同中的內(nèi)容才被認(rèn)定為合同要約，否則只能視為要

約邀請(qǐng)，即銷售廣告和宣揚(yáng)資料內(nèi)容只有寫入商品房買賣合同的才對(duì)開發(fā)企業(yè)具

有約束力，而沒有寫入商品房買賣合同中的內(nèi)容，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只擔(dān)當(dāng)因違

反廣告法及《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的行政責(zé)任或因欺詐誤導(dǎo)購買人的民事

責(zé)任。

說明第三條對(duì)此作出新的規(guī)定為“商品房的銷售廣告和宣揚(yáng)資料為要約邀

請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和承諾詳

細(xì)確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視

為要約。該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事

人違反的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。”即只要商品房的銷售廣告和宣揚(yáng)資料具備以下

三個(gè)條件，即使沒有被寫入商品房買賣合同，也將被認(rèn)定為要邀，開發(fā)企業(yè)將受

其約束，要嚴(yán)格履行承諾內(nèi)容，否則將擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任：（1）說明和承諾是就開發(fā)

項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作出的；（2）說明和承諾詳細(xì)、確定（如比

例、數(shù)字、型號(hào)、名稱等）；（3）對(duì)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響。

這一新規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在制作商品房的銷售廣告和宣揚(yáng)資料（包

括售樓書、模型、彩圖、報(bào)紙雜志及電視上的宣揚(yáng)）時(shí)，就開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)

的房屋及相關(guān)設(shè)施，對(duì)沒有充分信念實(shí)現(xiàn)的事項(xiàng)不能輕易對(duì)消費(fèi)者作出詳細(xì)、確

定的承諾，否則可能給自己帶來比較嚴(yán)峻的法律后果。

三、正確相識(shí)和處理商品房認(rèn)購糾紛。

在目前的房地產(chǎn)實(shí)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂正式的商品房買賣合

同之前，簽訂商品房的認(rèn)購協(xié)議（認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式）是通行做法。一般

狀況是在認(rèn)購協(xié)議中約定購房者在與開發(fā)企'也簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)向開發(fā)企業(yè)交付

數(shù)額不等的定金，當(dāng)在約定期限內(nèi)和約定條件下，購房者沒有與開發(fā)企業(yè)簽訂正

式合同，則開發(fā)企業(yè)有權(quán)不退還定金；相反，若開發(fā)企業(yè)未將認(rèn)購房屋出售給認(rèn)

購人，則應(yīng)雙倍返還定金給認(rèn)購人。認(rèn)購協(xié)議簽訂的合法條件及認(rèn)購協(xié)議中的定

金問題也是商品房買賣過程中爭(zhēng)議較大的問題。

（一）簽訂認(rèn)購書的合法條件。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房的認(rèn)購協(xié)議是商品房的預(yù)約合同，是一種獨(dú)立的合

同，是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同（商品房買賣合同）而達(dá)

成的承諾或協(xié)議。只要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦妥了所預(yù)售房屋的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審

批手續(xù)就可以與準(zhǔn)購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議，即簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)，并不要求開發(fā)企業(yè)

必定取得商品房預(yù)售許可證。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在取得預(yù)售許可證以后，才可簽訂認(rèn)

購協(xié)議。目前的房地產(chǎn)行政主管部門就基本堅(jiān)持這一觀點(diǎn)。其依據(jù)是建設(shè)部《城

市商品房預(yù)售管理方法》第九條規(guī)定的“開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購

人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必需載明《商品房預(yù)售許可證》

的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！?/p>

本人認(rèn)同第一種觀點(diǎn)。理由是，《城市商品房預(yù)售管理方法》第九條中的“商

品房預(yù)售”應(yīng)當(dāng)是指簽訂《商品房預(yù)售合同》，而不包括簽訂認(rèn)購協(xié)議，因?yàn)楹?/p>

訂認(rèn)購協(xié)議只是商品房預(yù)售的預(yù)約，而非商品房預(yù)售。在實(shí)務(wù)中，假如開發(fā)企業(yè)

已辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，那么開發(fā)項(xiàng)目的總面積、容積率、建筑密度、

綠化率等建筑指標(biāo)均已確定，即商品房中位置、戶型、朝向、結(jié)構(gòu)等對(duì)商品房銷

售價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響的條件已確定，但因未繳清土地出讓金，未取得預(yù)售許可證等

緣由，尚不具備預(yù)售條件，應(yīng)當(dāng)說此時(shí)開發(fā)商已具備簽訂認(rèn)購協(xié)議（預(yù)約合同）

的條件，在認(rèn)購協(xié)議中可以對(duì)商品房預(yù)售的核心條款作出約定，待條件成熟時(shí)即

可簽訂正式的商品房預(yù)售合同（本合同）。因此，取得《商品房預(yù)售許可證》僅

僅是簽訂正式《商品房買賣合同》的必要條件，而非簽訂認(rèn)購書的必要條件。

雖然如此，在預(yù)售條件有爭(zhēng)議的狀況下，特於是在房地產(chǎn)行政主管部門持保

守觀點(diǎn)的狀況下，我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在取得預(yù)售許可證后才簽訂認(rèn)購

協(xié)議。

（二）認(rèn)購糾紛的處理。

實(shí)務(wù)中，買賣雙方因商品房合同的內(nèi)容不能取得合意而不能簽訂合同所引發(fā)

糾紛也是比較常見的問題。關(guān)于簽訂認(rèn)購協(xié)議后沒有簽訂正式商品房買賣合同的

責(zé)任劃分問題，在實(shí)務(wù)中集中體現(xiàn)在簽訂認(rèn)購協(xié)議后沒有簽訂正式商品房買賣合

同時(shí)，對(duì)定金的處理原則。說明第四條規(guī)定“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方

式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，假如因當(dāng)事人一方緣由未

能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不行歸責(zé)于當(dāng)事人

雙了方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受

人」

何為“因當(dāng)事人一方緣由"？又何為“不行歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”？本

人認(rèn)為，一方當(dāng)事人對(duì)不簽訂正式商品房買賣合同存有有意或過失就屬于這一規(guī)

定中的“因當(dāng)事人一方緣由二以下狀況應(yīng)當(dāng)屬于“當(dāng)事人一方緣由”：

（1）買受人簽訂認(rèn)購書后，根本未在約定的時(shí)間內(nèi)與出買賣人協(xié)商簽訂《商

品房買賣合同》的；該種狀況下，應(yīng)屬買賣受人的責(zé)任，出賣人有權(quán)不退還定金。

（2）出賣人簽訂認(rèn)購書后，據(jù)絕與買受人在約定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商簽訂《商品

房買賣合同》的，甚至于出賣人已將房屋出賣給第二人的：該種狀況下，應(yīng)屈出

賣人的責(zé)任，出賣人雙倍退還定金給買受人。

（3）雙方在約定時(shí)間內(nèi)協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，但某一方因不同意合

同某些內(nèi)容而未在期限內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，但該爭(zhēng)議內(nèi)容已在認(rèn)購書及

附件中有約定，則應(yīng)當(dāng)屬于異議方的責(zé)任。例如，若認(rèn)購書中已明確約定房屋位

置、戶型、面積、交房時(shí)間、價(jià)格等主要內(nèi)容，在簽訂認(rèn)購協(xié)議后，認(rèn)購人以房

屋位置、戶型、面積、交房時(shí)間、價(jià)格等不合意出賣人又不讓步為理由不簽訂正

式合同，就應(yīng)屬于認(rèn)購人一方緣由，因?yàn)樵诤炗喺J(rèn)購協(xié)議前，認(rèn)購人就能夠、也

應(yīng)當(dāng)了解房屋的位置，也能夠確定自己能不能接受房屋的價(jià)格。

下列狀況應(yīng)當(dāng)屬于“不行歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由”：

（1）任何一方因不行抗力事務(wù)導(dǎo)致不能簽訂或不能在約定期限內(nèi)簽訂《商

品房買賣合同》。

（2）雙方在約定時(shí)間內(nèi)協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，但雙方對(duì)合同某些內(nèi)

容不能達(dá)成一樣看法，因而未在期限內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，且該爭(zhēng)議內(nèi)容

在認(rèn)購書及附件中并沒有約定。

按前述理解，若在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)將雙方將簽署的《商品房

買賣合同》及其他文件出示給了認(rèn)購人并得到認(rèn)購人的認(rèn)可，目出示的文件已含

了房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、預(yù)售登記時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間、付款時(shí)間以、

雙方違約時(shí)的違約責(zé)任、前期物業(yè)管理等主要內(nèi)容，則假如買賣雙方因商品房

合同的內(nèi)容不能取得合意而不能簽訂合同，責(zé)任應(yīng)歸屬于認(rèn)購人一方；相反，若

在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)，開發(fā)企業(yè)沒有如上面所述作為，則若因商品房正式合同的內(nèi)

容買賣雙方不能取得合意而不能簽訂合同，責(zé)任應(yīng)歸屬于開發(fā)企業(yè)。

囚此，我們建區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)應(yīng)當(dāng)將用于簽署的《商品

房買賣合同》及其他全部文件范本張貼公示給認(rèn)購人，認(rèn)購協(xié)議及這些將簽署的

文件應(yīng)當(dāng)具有如后一些內(nèi)容：房屋的精確位置、價(jià)格、簽約時(shí)限、違反認(rèn)購協(xié)議

約定的責(zé)任、房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間、預(yù)售登記時(shí)間、產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間、付

款時(shí)間以、雙方違約時(shí)的違約責(zé)任、前期物業(yè)管理內(nèi)容等。同時(shí)，最好聘請(qǐng)公證

機(jī)關(guān)對(duì)公示行為進(jìn)行公證，并對(duì)公示的《商品房買賣合同》及其他全部文件范本

封存。

四、簽訂《商品房買賣合同》時(shí)的一些留意事項(xiàng)。

（一）應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證后，才與買受人簽訂合同。假如沒有取得預(yù)售

許可證，簽訂了《商品房買賣合同》，則應(yīng)當(dāng)在簽訂后盡快辦理。否則，不但可

能擔(dān)當(dāng)行政責(zé)任，受到較重的行政懲罰；而且據(jù)說明第2條的規(guī)定，一旦發(fā)生糾

紛，在買受人起訴前仍沒有取得預(yù)售許可證的，合同將被認(rèn)定為無效，旦開發(fā)企

業(yè)可能為此擔(dān)當(dāng)較重的民事賠償責(zé)任。

（二）簽訂合同時(shí)的形式審查

1、主體審查

（1）單位購買主體時(shí)的審查：審查執(zhí)照。如不是獨(dú)立法人（法人的分支機(jī)

構(gòu)），需審查是否超過其經(jīng)營(yíng)范圍和職權(quán)范圍；法人的職能部門對(duì)外簽訂的合同

未經(jīng)法人授權(quán)或認(rèn)可，對(duì)該法人無效。

（2）自然人購買主體的審查：審查身份證是否真實(shí)；審查是否成年。

2、必需有印章或簽字，且名稱、姓名必需與印章、身份證相符。

3、如由代理人以被代理人名義所簽訂合同的情形，要留意審查代理人的資

格。

4、留意寫上訂約時(shí)間，許多合同都約定從簽約時(shí)生效，也有約定義務(wù)在簽

約或合同生效后肯定時(shí)間內(nèi)履行。

5、填.上雙方真實(shí)的通訊地址、郵政編碼和聯(lián)系電話。

（三）商品房購買人為境外主體的留意事項(xiàng)

1、2024年后，再也沒有內(nèi)銷、外銷商品房之分。

2、境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人購房有肯定的限制條件限制。

《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的看法》（建設(shè)部、商務(wù)部、發(fā)展改

革委、人民銀行、工商總局、外匯局2006年7日11日）第三條規(guī)定：

（1）境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的

企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購買符合實(shí)際須要

的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、

代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購買商

品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活須要，可在境內(nèi)限購肯定面積的自住商品房。

（2）符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購買自用、自住商品房必需實(shí)行實(shí)名制，

并持有效證明（境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外

個(gè)人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管

部門辦理相應(yīng)的土地運(yùn)用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必需嚴(yán)格

依據(jù)自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人的產(chǎn)權(quán)登記,對(duì)不符合條件的不予登記。

3、臺(tái)灣同胞與內(nèi)地居民在購房方面享有同等待遇。這是《臺(tái)灣同胞投資愛

護(hù)法》規(guī)定的。

（四）最好在合同中對(duì)合同建筑面積（即套內(nèi)建筑面積與公攤建筑面積之和）

與實(shí)際建筑面積差異的處理作出約定。在建設(shè)部《商品房銷售管理方法》、《重慶

市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》施行以后，重慶市內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》多以

房屋套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和處理爭(zhēng)議的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)套內(nèi)建筑面積的差異般也有較為

合理的約定，但是大多合同并沒有對(duì)公攤建筑面積的差異的解決方式作出約定。

在實(shí)務(wù)中，已出現(xiàn)因公攤面積縮水而引起的商品房買賣合同糾紛，這應(yīng)當(dāng)引起房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度重視。

（五）當(dāng)合同約定買受人以按揭方式付款時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人因單方緣由不能

與銀行簽訂按揭貸款合同的處理方式作出約定。實(shí)務(wù)中，開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂

《商品房買賣合同》在前，買受人與銀行簽訂按揭貸款合同在后，開發(fā)企業(yè)與買

受人簽訂了《商品房買賣合同》，部份買受人因自身?xiàng)l件沒有達(dá)到申請(qǐng)銀行的要

求而不能取得銀行的貸款，從而引發(fā)糾紛。為了避開出現(xiàn)對(duì)開發(fā)企業(yè)不利局面，

我們可以在合同中約定，若因買受人緣由沒能取得按揭貸款，開發(fā)企業(yè)可以允許

買受人將付款方式改為一次付款或分期付款，否則，買受人應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)逾期付款的

違約責(zé)任。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好避開如下一些作法出現(xiàn)：

（1）在簽訂合同時(shí)有意隱瞞沒有取得預(yù)售許可證的事實(shí)或者供應(yīng)虛假商品

房預(yù)售許可證；

（2）在簽訂合同時(shí)有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)或商品房買賣合司簽

訂后，未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（3）在簽訂合同時(shí)，有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償

安置房屋的事實(shí)，或者在商品房買賣合同簽訂后或補(bǔ)償安置被拆遷人以后，雙出

賣或補(bǔ)償安置給第三人。

因?yàn)槿绯霈F(xiàn)前述任何一種狀況，依據(jù)說明第七條、第八條、第九條的規(guī)定，

都屬于惡意違約或者欺詐行為，開發(fā)企業(yè)可能擔(dān)當(dāng)懲處性的賠償責(zé)任即合同相對(duì)

人可以懇求解除、撤銷合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以懇求出

賣人擔(dān)當(dāng)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這樣的后果是特別嚴(yán)峻的，假如發(fā)

生，也是特別可怕的。

（七）關(guān)于房屋交付的特殊約定及交房通知的證據(jù)保保留

1、作出對(duì)出賣人的約定

“乙方因任何緣由未收到甲方發(fā)出的交房通知,則本合同第六條約定的交房

期限屆滿之日為雙方交接房屋的日期,乙方有義務(wù)在該日前往房屋所在地接收房

屋,甲方有義務(wù)在該日應(yīng)乙方的要求向乙方交付房屋J

2、交房通知的證據(jù)保留

（1）交房通知的送達(dá)

（2）作好看房記錄

（八）《商品房買賣合同》的登記及產(chǎn)權(quán)證辦理

1、關(guān)于合同登記

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的商品房銷售法律制度，商品房預(yù)售買賣合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記的

義務(wù)人是出主人即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè).開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完成登記的時(shí)間，《商品房預(yù)

售管理方法》第九條是規(guī)定在合同簽訂后30日內(nèi)，而《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易

管理?xiàng)l例》第十八條卻是規(guī)定在合同簽訂后10日內(nèi)。建議重慶市的房地產(chǎn)開發(fā)

企業(yè)盡量在簽訂合同后10日內(nèi)完成預(yù)售合同的登記，以避開法律責(zé)任。

2、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證的辦理

本人認(rèn)為，在辦理商品房土地運(yùn)用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房屋的買受人是主

要義務(wù)人，而出賣人即開發(fā)企業(yè)負(fù)有的是幫助義務(wù)。對(duì)此作出規(guī)定的法規(guī)和規(guī)章

有《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（第33條）、《商品房預(yù)售管理方法》（第34

條）、《商品房預(yù)售管理方法》（第12條）、《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》（第

26條），除《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》以外的其他法規(guī)規(guī)章都將辦理商

品房的產(chǎn)權(quán)證規(guī)定為買受人為主要義務(wù)人。在這些法規(guī)規(guī)章中，《城市房地立開

發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，法律效力位階最高，所以應(yīng)當(dāng)以之為

標(biāo)準(zhǔn)。因此，買受人是辦理商品房土地運(yùn)用權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)證的主要義務(wù)人，而

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是幫助義務(wù)人。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的幫助義務(wù),主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：（1）

向主管部門提交包括土地使權(quán)用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、綜合驗(yàn)收合格證明、

房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的房屋建筑測(cè)繪成果報(bào)告及房屋分戶平面圖等文件，辦理“大

產(chǎn)權(quán)證”；（2）辦理分戶產(chǎn)權(quán)證條件成熟時(shí)剛好通知買受人辦理產(chǎn)權(quán)證。本人認(rèn)

為，雖然開發(fā)企業(yè)在辦產(chǎn)權(quán)證中居于次要義務(wù)人的地位，但若沒有完成前述兩方

面任何一點(diǎn)義務(wù)，其仍將擔(dān)當(dāng)說明第18條規(guī)定“由于出賣人的緣由”而拖延辦

證的法律責(zé)任。

所以，我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一方面要在簽訂合同時(shí):對(duì)自己打算的辦證所

需證明文件的時(shí)間要有一個(gè)充分的估計(jì)，以便在合同中約定一個(gè)恰當(dāng)?shù)南蛑鞴懿?/p>

門提交相關(guān)證明文件的期限；另一方面，在簽訂合同后，應(yīng)依據(jù)事先估計(jì)進(jìn)程，

為按時(shí)順當(dāng)辦理產(chǎn)權(quán)證作好打算，并在己方作好打算時(shí)剛好通知買受，以避開在

辦理產(chǎn)權(quán)證這一環(huán)節(jié)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

五、前期物業(yè)管理問題

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年9月1FI施行，2。07年*月26F1修改、10月1

日施行）對(duì)前期物業(yè)管理有如下規(guī)定：

（1）國(guó)家提倡全部物業(yè)的房地