2012.8金色夏威夷區(qū)域競品市場調(diào)研分析市調(diào)思路：競品主要分布在二環(huán)路沿線，由縣政府往西；相對存貨較多，或者年內(nèi)有新品加推，與項(xiàng)目具有一定程度的客戶重疊中源凝香華都中央領(lǐng)域綠地中央花園玉虹藍(lán)庭國際鉑金漢宮兆基君城金色夏威夷格林春天競品項(xiàng)目一：中源凝香華都項(xiàng)目位置位于二環(huán)路與花明北路交會(huì)東南角，縣一中對面項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積21萬方總建筑面積47萬方容積率2.41綠化率43%總戶數(shù)3000戶開發(fā)商湖南中源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目定位概念英倫尺度，生活原本產(chǎn)品類型住宅、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)住宅1.4元/㎡、商業(yè)2.2元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目內(nèi)因剖析現(xiàn)行均價(jià)：一期、二期剩余90多套，以三房居多住宅——4600元/㎡，折扣：一次性97、按揭99、業(yè)主介紹96管理費(fèi)：住宅1.4元/㎡、商業(yè)2.2元/㎡社區(qū)配套：歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)、9萬平米綠化景觀、3000平米私人會(huì)所、2600平米中央湖景，知名品牌的運(yùn)用打造寧鄉(xiāng)頂級高層豪宅；沿街商鋪，滿足生活購物需求；縣城唯一四季恒溫室內(nèi)泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場及會(huì)所。交通情況：公交路線：18、19、寧鄉(xiāng)至長沙多趟中巴、長益快線在售分析組團(tuán)物業(yè)類型推售概況均價(jià)（元/㎡）1-18#公寓57㎡，剩余30多套4600三房120左右，剩余50套4400-4600二、四房100-150左右，剩余15套現(xiàn)行狀況：一期、二期剩余71套，以三房居多住宅——4600元/㎡，其中一房10套集中在17A18A棟折扣：一次性97、按揭99、業(yè)主介紹96商業(yè)剩余45套，主要集中在8、9棟，均價(jià)18000元/㎡推售策略戶型兩房三房四房復(fù)式合計(jì)建筑面積約80100-120150140、210——套數(shù)約160約300約3012500比例31.6%60%6%2.4%100.0%戶型比例組團(tuán)規(guī)模：6棟11-18層小高層，2至4房，約500套銷售情況：現(xiàn)辦1萬抵2萬，辦卡中，至9月8日，VIP客戶日總價(jià)優(yōu)惠50元，本周末舉辦“抓金幣”活動(dòng)，30元/金幣；9月8日開盤，推出37、39、40、41棟，10月份推36、38棟，共計(jì)500套貨源；價(jià)格預(yù)計(jì)4200左右。1.優(yōu)勢位于二環(huán)路與花明北路交匯處，縣法院對面，地理位置優(yōu)越；品牌開發(fā)商，實(shí)力強(qiáng)大；超高綠化率，9萬平米社區(qū)綠化景觀資源；縣城唯一四季恒溫室內(nèi)泳池、國際標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場及會(huì)所；商業(yè)銀行、學(xué)校、縣委縣政府、縣法院、縣檢察院等圍繞項(xiàng)目周圍，配套齊全。2.劣勢曾發(fā)生毆打業(yè)主事件，一定程度上影響后期形象；周邊類似項(xiàng)目存在較大競爭。優(yōu)劣勢分析競品項(xiàng)目二：金融街中央領(lǐng)域項(xiàng)目位置位于二環(huán)路與花明北路交會(huì)西南角，縣政府斜對面主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積39929.8㎡總建筑面積125975㎡容積率2.6綠化率40%總戶數(shù)720戶開發(fā)商寧鄉(xiāng)捷登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目定位概念城市中心的絕版美宅、一站式生活體驗(yàn)、享央?yún)^(qū)之榮耀產(chǎn)品類型住宅、商業(yè)、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)住宅1.4元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目內(nèi)因分析現(xiàn)行均價(jià)：未開盤，預(yù)計(jì)價(jià)格住宅——4000元/㎡（以上）商業(yè)——30000-40000元/㎡（以上）寫字樓——整層出售，價(jià)格不詳管理費(fèi)：住宅1.4元/㎡社區(qū)配套：200米南北景觀軸線，一步一景，400㎡中央架空層將小區(qū)園林景觀連為一體；25000㎡全地下車庫，完全實(shí)現(xiàn)小區(qū)人車分流；大型中央水景，花鳥魚蟲，水榭亭臺，相得益彰；四大2000㎡景觀組團(tuán)與中央景觀大道、水景園林緊密相連。交通情況：公交路線：18、19、寧鄉(xiāng)至長沙多趟中巴、長益快線推售分析組團(tuán)物業(yè)類型推售概況均價(jià)（元/㎡）1#2梯2戶純板房134、135㎡兩種3+1戶型，共72套四千以上2#2梯2戶純板房135、137㎡兩種3+1戶型，共72套四千以上2#寫字樓每層500㎡，共計(jì)13套五千以上1#、2#商業(yè)一層街鋪，30-100㎡未定2-4層，1000㎡/層，一批次預(yù)計(jì)共推兩萬方未定戶型比例組團(tuán)規(guī)模：2棟22層兩梯兩戶純板房、寫字樓一層臨街獨(dú)立鋪面30-100㎡/間、二至四層整層商業(yè)1000㎡/層產(chǎn)品特色：兩棟均臨二環(huán)路，1至4層為商業(yè)銷售情況：預(yù)計(jì)9、10月份一期開盤，現(xiàn)辦卡住宅1萬抵2萬，商業(yè)2萬抵四萬，已收到近200多個(gè)誠意登記（住宅為主）。優(yōu)劣勢分析1.優(yōu)勢位于二環(huán)路與花明北路交匯處，縣政府東側(cè)對面，地理位置優(yōu)越；寫字樓設(shè)計(jì)，市場稀缺；全地下車庫，小區(qū)人車分流，安全系數(shù)高；2萬平米中央園林景觀，打造城市中心天然氧吧；商業(yè)銀行、學(xué)校、縣委縣政府、縣法院、縣檢察院等圍繞項(xiàng)目周圍，配套齊全。2.劣勢商業(yè)部分全部出售，不利于后期經(jīng)營管理，難成規(guī)模；區(qū)域同類產(chǎn)品較多，市場競爭大。競品項(xiàng)目三：綠地中央花園項(xiàng)目位置位于二環(huán)路，縣政府正對面項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積15.35萬方總建筑面積39.81萬方容積率2.2綠化率40%總戶數(shù)一期700戶開發(fā)商湖南新府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目定位概念央?yún)^(qū)奢華國際住區(qū)產(chǎn)品類型住宅、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)住宅1.5元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目內(nèi)因剖析現(xiàn)行均價(jià)：住宅——4000元/㎡，折扣：一次性94、按揭95管理費(fèi)：住宅1.5元/㎡社區(qū)配套：7萬平米商業(yè)配套，中軸商業(yè)街，打造寧鄉(xiāng)商業(yè)、金融第一街；交通情況：公交路線：18、19、寧鄉(xiāng)至長沙多趟中巴、長益快線在售分析現(xiàn)行狀況：15、20號棟兩房特價(jià)3700元/㎡22、23號棟均價(jià)4000元/㎡，一次性94、按揭95組團(tuán)物業(yè)類型推售概況均價(jià)（元/㎡）15、20#2梯3戶總房源套數(shù)166套，90平兩房剩余26套、130㎡三房剩余2套370021、23#2梯3戶總房源套數(shù)200套，88.74㎡、137㎡兩種戶型，剩余120套40001.優(yōu)勢縣政府正對面，地理位置優(yōu)越；品牌開發(fā)商，實(shí)力強(qiáng)大；7萬平米大商業(yè)配套，打造寧鄉(xiāng)“華爾街”；商業(yè)銀行、學(xué)校、縣委縣政府、縣法院、縣檢察院等圍繞項(xiàng)目周圍，配套齊全。2.劣勢戶型一般，結(jié)構(gòu)缺點(diǎn)多，基本無贈(zèng)送；小區(qū)綠化品質(zhì)較差。優(yōu)劣勢分析競品項(xiàng)目四：玉虹藍(lán)庭國際城項(xiàng)目位置位于二環(huán)西路，縣文體中心對面項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積16萬方總建筑面積51萬方容積率3.31綠化率46%總戶數(shù)3680戶開發(fā)商湖南玉虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目定位概念國際生態(tài)健康城產(chǎn)品類型住宅、商業(yè)、公寓、酒店物業(yè)管理費(fèi)住宅1.4元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目內(nèi)因剖析現(xiàn)行均價(jià)：住宅——折后3600-3700元/㎡（折扣83、84），一口價(jià)2988元/㎡起管理費(fèi)：住宅1.4元/㎡社區(qū)配套：30000平米商業(yè)步行街與寧鄉(xiāng)縣人民醫(yī)院合作，定期給社區(qū)人員體檢內(nèi)置大型綜合運(yùn)動(dòng)中心2100平米雙語幼兒園交通情況：公交路線：無在售分析現(xiàn)行狀況：一期4棟18層小高層，公寓兩梯四戶，住宅兩梯兩戶，2至4房，約480套7月份成交20套左右，8月份成交10套，剩余房源在121套；下期推貨未確定，以消化余貨為主。推出商業(yè)部分2、3#一層獨(dú)立商鋪面積50-100㎡，單價(jià)17800-21600元/㎡共16套，剩14間。組團(tuán)物業(yè)類型推售概況均價(jià)（元/㎡）一期公寓50㎡，共30多套，剩余6套折后3800二房90㎡左右，共30多套，剩余9套折后3600-3700三房110-140㎡，剩余110套左右推售策略推出一口價(jià)2988元/㎡起，吸引客戶，但實(shí)際成交情況一般1.優(yōu)勢縣文體中心對面，未來發(fā)展及配套設(shè)施條件好項(xiàng)目規(guī)模大、產(chǎn)品豐富自身配套豐富，幼兒園、全城最大游泳池、豪裝會(huì)所等2.劣勢交通不便；周邊類似項(xiàng)目存在較大競爭。優(yōu)劣勢分析競品項(xiàng)目五：鉑金漢宮項(xiàng)目位置位于二環(huán)西路，縣文體中心東側(cè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積63畝總建筑面積11.7萬方容積率2.69綠化率35%總戶數(shù)826戶開發(fā)商湖南寧鄉(xiāng)新宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目定位概念關(guān)注時(shí)尚階層品位及生活哲學(xué)的人文宅邸產(chǎn)品類型住宅、商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)住宅1.2元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目內(nèi)因剖析現(xiàn)行均價(jià)：一期剩余110多套，均勻去化住宅——折后3500-3700元/㎡，一次性95、按揭97管理費(fèi)：住宅1.2元/㎡社區(qū)配套：毗鄰文體中心，未來發(fā)展良好；中央水景組團(tuán)；商業(yè)配套齊全，生活方便；交通情況：公交路線：無在售分析現(xiàn)行狀況：2棟18層小高層，2至3房，共274套5.8米挑空陽臺，錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，大贈(zèng)送今年5月24日開盤，共推1、2#共274套房源，兩房、三房均勻走貨，已去化60%。組團(tuán)物業(yè)類型推售概況均價(jià)（元/㎡）一期二房101㎡，剩余46套3800-4000三房125、127㎡，剩余57套3800-4000一期商業(yè)1、2#：一層15000-18000；臨街兩棟商業(yè)樓：一層40-100㎡，23000元/㎡，二、三層6000-8000；-優(yōu)劣勢分析1.優(yōu)勢文體中心東側(cè)，地段優(yōu)勢；5.8米挑高陽臺，錯(cuò)層結(jié)構(gòu)，戶型優(yōu)勢；戶型贈(zèng)送多，套內(nèi)實(shí)用面積大。2.劣勢挑空陽臺部位私密性差；項(xiàng)目體量小，交通配套不成熟，周邊大盤林立。競品項(xiàng)目六：兆基君城項(xiàng)目位置位于二環(huán)西路，文體中心斜對面項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積500畝總建筑面積60萬方容積率2.15綠化率71%總戶數(shù)2014戶開發(fā)商長沙錦程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目定位概念寧鄉(xiāng)首席360度全景豪宅產(chǎn)品類型住宅、商業(yè)、酒店物業(yè)管理費(fèi)住宅1.2元/㎡交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯項(xiàng)目內(nèi)因剖析現(xiàn)行均價(jià)：

住宅——3400-3900元/㎡

折扣：一次性97、按揭99管理費(fèi)：住宅1.2元/㎡社區(qū)配套：10多萬㎡超大園林綠化，讓業(yè)主生活在公園里；8萬㎡商業(yè)街區(qū)，讓購物變得更快捷；2700㎡大型豪華專屬會(huì)所、3000余㎡泛會(huì)所，1所品牌國際幼兒園、網(wǎng)球場、籃球場等配套設(shè)施，一應(yīng)俱全；五星級標(biāo)準(zhǔn)的健康、安全、生活三大管家服務(wù)體系。交通情況：公交路線：無在售分析組團(tuán)物業(yè)類型推售概況均價(jià)（元/㎡）12#住宅121㎡3+1戶型、共44套，剩余2套340015#住宅143㎡3+1戶型、36套，117㎡3房、18套；剩余7套3600-420019#住宅143㎡3+1戶型、36套，117㎡3房、18套；剩余14套4000-430016#住宅125㎡、22套，122㎡3+1戶型、44套；剩余10套3500-380020#住宅125㎡、22套，122㎡3+1戶型、44套（開盤僅推22套）剩余14套3房居多3400-380024#住宅82-101㎡兩房、117-121㎡三房、共108套，剩余3套3房3500-3900銷售概況6棟住宅共計(jì)420套；6月10日開盤推出300來套房源，現(xiàn)剩余50套

推售策略26#、27#開始認(rèn)籌，一萬抵兩萬主力戶型105-131平二至三房預(yù)計(jì)9月23日開盤，價(jià)格3500-3600元/㎡共計(jì)243套房源推出組團(tuán)樓層戶型總數(shù)均價(jià)（元/㎡）26#18121-130平，三房，144套400027#11105-130平二至三房，99套40001.優(yōu)勢文體中心、公安局對面，地段優(yōu)越；公園式看房之旅，全城唯一；10多萬㎡