物業(yè)電梯安全使用及管理規(guī)范一、引言電梯是現(xiàn)代物業(yè)管理中不可或缺的垂直交通工具，其安全運行直接關系到業(yè)主/住戶的生命財產(chǎn)安全及社區(qū)生活質量。根據(jù)《中華人民共和國特種設備安全法》《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT____）等法律法規(guī)要求，物業(yè)作為電梯使用單位，需承擔起安全管理主體責任，通過規(guī)范使用引導、強化日常管理、完善應急處置等措施，構建“預防為主、防治結合”的電梯安全保障體系。本文結合實踐經(jīng)驗，從使用規(guī)范、管理要點、應急處置、監(jiān)督評估四大維度，梳理物業(yè)電梯安全管理的全流程規(guī)范。二、電梯安全使用規(guī)范（一）乘客安全使用須知1.禁止行為嚴禁超載：電梯超載時會觸發(fā)保護機制停止運行，乘客需主動退出，避免強行擠入；嚴禁攜帶易燃、易爆、腐蝕性物品或大型家具（如未包裝的床墊、沙發(fā)）進入電梯，防止物品卡阻門系統(tǒng)或引發(fā)火災；嚴禁在電梯內(nèi)蹦跳、推擠、倚靠轎門，避免觸發(fā)安全裝置或導致電梯失衡；嚴禁隨意按動緊急報警按鈕（非緊急情況），以免影響真實報警的響應效率。2.正確操作方法進出電梯時需確認轎廂與樓層地面平齊，避免踩空；按動樓層按鈕后，待轎門完全關閉再操作其他功能；兒童、老人、行動不便者需由成人陪同，避免誤操作或摔倒；遇到電梯故障（如突然停止、轎門無法關閉）時，保持冷靜，立即按動緊急報警按鈕（通常位于轎廂內(nèi)壁），等待物業(yè)或維保人員救援，切勿強行扒門或試圖爬出轎廂（電梯困人是保護機制，防止墜落，強行逃生易引發(fā)二次事故）。（二）特殊人群使用注意事項殘障人士：物業(yè)需在電梯內(nèi)設置盲文按鈕、語音報層裝置（符合GB____《住宅設計規(guī)范》要求），并在轎廂內(nèi)張貼殘障人士求助指南；寵物攜帶：乘客需用牽引繩約束寵物，避免寵物竄入轎門縫隙或驚嚇其他乘客；裝修人員：搬運裝修材料時需提前告知物業(yè)，避免尖銳物品劃傷轎壁或堵塞電梯通道（如水泥、沙子需用密封容器裝載）。三、電梯日常管理要點（一）設備維護與保養(yǎng)1.維保單位管理物業(yè)需選擇具備電梯安裝、改造、維修資質的維保單位（查看其《特種設備生產(chǎn)許可證》），簽訂書面維保合同，明確維保范圍、頻率、責任及應急響應時間（如困人救援需在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場）；監(jiān)督維保單位嚴格按照TSGT____要求執(zhí)行維保計劃：半月保：檢查門系統(tǒng)（轎門、層門）、導軌潤滑、鋼絲繩張力、緊急報警裝置有效性；季度保：檢查制動器間隙、限速器動作速度、安全鉗聯(lián)動性能；半年保：拆解檢查轎頂、底坑部件（如緩沖器、限速器繩），測試電梯平衡系數(shù)；年度保：全面拆解檢查主機、控制柜，進行滿載、超載測試及能效評估。2.日常巡檢物業(yè)電梯管理員需每日對電梯進行常規(guī)巡檢，內(nèi)容包括：轎廂內(nèi)照明、通風是否正常；層門、轎門開關是否順暢，有無異響；緊急報警按鈕、對講系統(tǒng)是否暢通；電梯外召按鈕、樓層顯示是否清晰；底坑、轎頂是否有積水、雜物（如建筑垃圾、蚊蟲）。巡檢需填寫《電梯日常巡檢記錄表》，發(fā)現(xiàn)問題立即聯(lián)系維保單位整改，嚴禁“帶故障運行”。（二）人員管理與培訓1.電梯管理員資質物業(yè)需配備持證電梯安全管理員（取得《特種設備安全管理人員證》，代號“A”），負責電梯日常管理、維保監(jiān)督及應急協(xié)調(diào)；電梯管理員需熟悉電梯基本結構（如主機、控制柜、門系統(tǒng)）、安全法規(guī)及應急處置流程。2.培訓機制物業(yè)需定期組織員工培訓（每季度至少1次），內(nèi)容包括：電梯安全管理制度；應急處置流程（如困人救援、火災應對）；乘客投訴處理技巧（如安撫被困人員情緒）；對新入職員工進行崗前培訓，考核合格后方可上崗；聯(lián)合維保單位對員工進行設備知識培訓（如識別電梯常見故障：門無法關閉、轎廂抖動）。（三）制度建設與檔案管理1.制度體系制定《電梯安全管理制度》，明確電梯管理員職責、維保監(jiān)督流程、故障報修流程；制定《電梯應急救援預案》，包含困人救援、火災/地震應對、設備損壞等場景，定期組織演練（每年至少2次）；制定《乘客安全須知》，張貼于轎廂內(nèi)及電梯廳，引導乘客規(guī)范使用。2.檔案管理建立電梯安全技術檔案，內(nèi)容包括：電梯出廠資料（合格證、說明書、型式試驗報告）；安裝、改造、維修記錄；定期檢驗報告（每年1次，由市場監(jiān)管部門認可的檢驗機構出具）；維保記錄、巡檢記錄、故障處理記錄；應急演練記錄、員工培訓記錄。檔案需妥善保存，保存期限不少于電梯使用年限（通常為15-20年）。四、應急處置流程（一）電梯困人應急處理1.響應流程第一步：接警：物業(yè)監(jiān)控中心或客服接到困人報警后，立即通過轎廂對講系統(tǒng)聯(lián)系被困人員，告知“我們已收到報警，正在聯(lián)系救援人員，請保持冷靜”，穩(wěn)定其情緒；第二步：聯(lián)動：立即通知簽約維保單位（明確告知電梯編號、被困樓層、被困人數(shù)），要求其在30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場；同時安排保安人員前往現(xiàn)場警戒，防止無關人員靠近電梯；第三步：救援：維保人員到達后，需先通過對講系統(tǒng)確認被困人員狀態(tài)，再按照《電梯困人救援操作規(guī)程》實施救援（如使用三角鑰匙打開層門、手動盤車將轎廂移至平層）；第四步：后續(xù)處理：救援完成后，維保人員需對電梯進行全面檢查（如測試門系統(tǒng)、制動器），確認無故障后恢復運行；物業(yè)需記錄事件經(jīng)過（時間、被困人員情況、救援時間、故障原因），并向業(yè)主反饋處理結果。2.注意事項嚴禁非專業(yè)人員（如保安、物業(yè)員工）嘗試救援，避免操作不當引發(fā)二次事故；被困人員需配合救援，不要強行扒門或敲打轎壁，以免消耗體力或破壞設備。（二）火災、地震等特殊場景應對1.火災應對當建筑內(nèi)發(fā)生火災時，物業(yè)需立即通過消防聯(lián)動系統(tǒng)關閉所有電梯（迫降至首層并切斷電源），引導乘客通過樓梯逃生；電梯管理員需確認電梯內(nèi)無被困人員后，在電梯廳張貼“火災禁用電梯”提示；火災撲滅后，需由維保單位對電梯進行全面檢查（如確認電氣系統(tǒng)無損壞、轎廂內(nèi)無煙霧殘留），經(jīng)檢驗合格后方可恢復使用。2.地震應對地震發(fā)生時，電梯會觸發(fā)“地震感知裝置”（若配備）自動停止運行，被困人員需按動緊急報警按鈕等待救援；地震結束后，物業(yè)需聯(lián)系維保單位對電梯進行地震后檢查（如檢查導軌是否變形、主機是否移位），確認安全后恢復運行。（三）故障報修與跟進業(yè)主/住戶發(fā)現(xiàn)電梯故障（如門無法關閉、轎廂抖動、樓層顯示錯誤）時，可通過物業(yè)客服電話、微信公眾號或現(xiàn)場報修箱提交故障信息；物業(yè)需在15分鐘內(nèi)響應報修，聯(lián)系維保單位前往處理；故障處理完成后，物業(yè)需對報修人進行回訪（如“電梯故障已修復，是否恢復正常使用？”），并將故障原因、處理結果記錄在《電梯故障臺賬》中。五、監(jiān)督與評估機制（一）內(nèi)部監(jiān)督體系物業(yè)需建立電梯安全檢查小組（由項目經(jīng)理、電梯管理員、維保單位負責人組成），每月對電梯運行狀況進行檢查，內(nèi)容包括：維保記錄是否完整、規(guī)范；巡檢記錄是否及時、真實；應急設備（如三角鑰匙、手電筒）是否齊全；乘客投訴處理率（要求100%處理，滿意度≥90%）。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題（如維保單位未按計劃執(zhí)行、電梯管理員巡檢遺漏），需下達《整改通知書》，明確整改期限（如3日內(nèi)），并跟蹤整改結果。（二）外部監(jiān)督與協(xié)同業(yè)主監(jiān)督：物業(yè)需在電梯廳張貼“電梯安全監(jiān)督公示牌”，公示電梯編號、維保單位名稱、物業(yè)管理員聯(lián)系方式、市場監(jiān)管部門投訴電話（如____），方便業(yè)主反饋問題；政府監(jiān)督：配合市場監(jiān)管部門的定期檢驗（每年1次）及專項檢查（如節(jié)日前安全檢查），對檢驗中發(fā)現(xiàn)的問題（如安全鉗失效、限速器未校準）立即整改，確保電梯符合《電梯安全技術規(guī)范》（TSGT____）要求；維保單位協(xié)同：每季度召開電梯安全會議，與維保單位溝通電梯運行狀況、常見故障及改進措施，提升維保質量。（三）績效評估與持續(xù)改進物業(yè)需每年度對電梯安全管理工作進行績效評估，指標包括：電梯故障率（要求≤2%/年）；困人救援及時率（要求100%）；業(yè)主滿意度（通過問卷調(diào)查評估，要求≥95%）；根據(jù)評估結果，調(diào)整管理措施（如更換維保單位、增加巡檢頻率、優(yōu)化應急流程），持續(xù)提升電梯安全管理水平。六、結論電梯安全管理是物業(yè)管理的核心工作之一，需物業(yè)、維保單位、業(yè)主三方協(xié)同配合：物業(yè)需承擔起主體責任，規(guī)范日常管理與應急處置；維保單位需提供專業(yè)的維護保養(yǎng)服務，確保設備性能穩(wěn)定；業(yè)主需遵守使用規(guī)范，主動參與監(jiān)督。只有