2021年一季度重慶市房地產(chǎn)市場

分析及春交會報告“國八條〞“房產(chǎn)稅〞“加息〞“限購令〞……NO.2“抗通脹，穩(wěn)物價〞嚴(yán)防經(jīng)濟(jì)增長過熱是當(dāng)前金融調(diào)控的主要目的NO.3

全國土地市場持續(xù)升溫NO.4二輪調(diào)控影響逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔GDP〕——增長呈V字型復(fù)蘇自2021年經(jīng)濟(jì)危機以來，中國經(jīng)濟(jì)呈V字型復(fù)蘇2021年全國GDP為397983億元，同比增長10.3%當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)處于由上升向好向穩(wěn)定增長轉(zhuǎn)變的重要時期10.3%宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔CPI〕——CPI持續(xù)走高、通脹壓力加大，消費者“購房避險〞2007年1月至2021年3月CPI和PPI走勢圖CPI持續(xù)走高2021全年CPI同比上漲3.3%，增速高于官方3%左右的調(diào)控目標(biāo)；2021年CPI預(yù)計增長4.0%，四季度分別增速4.2%，4.2%，4.0%和3.5%，1-2月份CPI實際增幅均為4.9%，3月更是到達(dá)5.1%，高于全年增速，今年加息勢在必行；CPI持續(xù)走高，通貨膨脹形勢非常嚴(yán)峻?？刂品績r過快上漲打擊投機完善政府稅制培養(yǎng)市場理性消費國八條調(diào)控目標(biāo)

新建住房價格上漲幅度低于本年度主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值。房產(chǎn)稅-獨棟商品房、高檔住宅：建筑面積交易單價為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價的3倍以下，征稅率0.5%；均價的3-4倍〔含3倍〕，征稅率1%；均價的4倍〔含4倍〕，征稅率1.2%；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人：新購第二套以上普通住房，征稅率0.5%。重慶執(zhí)行條款政策主要內(nèi)容執(zhí)行情況加強地方執(zhí)行力度地方政府向社會公布房價控制目標(biāo)，未達(dá)目標(biāo)追究責(zé)任。3月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值。加強保障法建設(shè)加大保障性安居工程建設(shè)力度保證2010年開工的1300萬方保障房順利交房，同時保證2011年1300萬方保障房順利開建稅收高房價區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未滿5年全額征稅按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行貸款二套房首付比例由5成調(diào)整為6成，利率1.1倍按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行土地供應(yīng)增加土地有效供應(yīng)，今年住宅供應(yīng)不得低于前2年年均實際供應(yīng)量，推廣“限房價、競地價”增加中低價位普通商品住房土地供應(yīng)。政府將嚴(yán)控土地出讓價格，中低檔商品房土地價格不超過房價的1/5，高檔商品房不超過1/3，別墅則另算。限購限購政策從一線城市擴大到二線城市未執(zhí)行輿論引導(dǎo)宣傳未定房價和保障房，引導(dǎo)合理消費按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行重慶限購令出臺預(yù)判市場堅挺催生限購令出臺：CPI持續(xù)走高、通脹壓力加大，消費者“購房避險〞，調(diào)控影響逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖，政府可能加大調(diào)控力度，同時催生重慶地方版限購令的出臺；限購令和限價令出臺時間：假設(shè)重慶版限購令和限價令出臺，預(yù)計將會在4月房交會前后；限購令出臺對整體市場的影響：1月28日，黃奇帆公布房產(chǎn)稅細(xì)那么明確五大要點項目重慶試點范圍重慶主城區(qū)（渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)）稅率0.5%-1.2%本地居民1、個人擁有的獨棟商品住宅

2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房外地居民在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房計稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)類型計稅區(qū)間稅率獨棟商品房高檔住房建筑面積交易單價為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價的3倍以下0.5%建筑面積交易單價為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價的3-4倍（含3倍）1%建筑面積交易單價為上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價的4倍（含4倍）1.2%在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購第二套以上普通住房0.5%1、普通商品住宅〔以中檔商品房為主〕定價向9941的征收線靠近，近期可能出現(xiàn)普通商品住房價格上漲的現(xiàn)象。2、土地剛性下，中心區(qū)域商品住房價格將被約束。3、消費逐漸外移，新區(qū)和區(qū)縣市場作為價格洼地迎來時機。4、受9941的價格限制，市場出現(xiàn)躲避新招，如精裝產(chǎn)品的價格拆分，甚至二手房市場經(jīng)常使用的一些躲避稅費的方法會出現(xiàn)在一手房市場中。重慶房產(chǎn)稅影響：根據(jù)1-3月份的市場成交情況，只有2.60%的產(chǎn)品會征收房產(chǎn)稅，其中別墅影響面較廣，到達(dá)63.57%，洋房7.09%，高層只有0.88%。2011年1月2011年2月2011年3月合計整體容量高價房容量所占比例整體容量高價房容量所占比例整體容量高價房容量所占比例整體容量高價房容量所占比例高層132931300.98%5616470.84%10041770.77%289502540.88%洋房749658.68%246208.13%472194.03%14671047.09%別墅43929767.65%1106559.09%1629055.56%71145263.57%合計144814923.4%59721322.21%106753571.74%311288102.60%按照2021年1-3月份的成交結(jié)構(gòu)計算，重慶房產(chǎn)稅將針對目前市場上2.60%的產(chǎn)品征收，整體看影響面較窄，但別墅類產(chǎn)品影響大，63.57%的別墅將征收房產(chǎn)稅，洋房占比7.09%，高層0.88%。數(shù)據(jù)說明：選擇建筑面積100㎡以上，單價在9941元以上的商品房。重慶房產(chǎn)稅影響：房產(chǎn)稅影響主要集中在高端產(chǎn)品，大局部別墅產(chǎn)品及少量洋房和高檔高層；房產(chǎn)稅最高征收標(biāo)準(zhǔn)1.2%，重房價漲幅目標(biāo)略低于10%，價格預(yù)期遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對購置高檔客戶而言，影響微乎其微。首置首改普通再改高端再改及TOP普通高層洋房平層普通四房經(jīng)濟(jì)型別墅洋房躍層大平層住宅性SOHO商業(yè)/寫字樓大別墅平安一般危險風(fēng)險時機銀行貸款影響：銀行收緊貸款、利率上調(diào)和限貸對整個樓市的影響遠(yuǎn)超過房產(chǎn)稅所帶來的影響，銀行利率的松緊成為影響工程銷售的一個主要因素。當(dāng)前市場多數(shù)銀行收緊貸款，利率上調(diào)，收取手續(xù)費等，工商、交行執(zhí)行三套禁貸；農(nóng)業(yè)銀行是目前唯一可以利率打折的銀行，9折，9.5折，基準(zhǔn)利率三種執(zhí)行方案，根據(jù)銀行與開發(fā)商的親密關(guān)系界定，如融僑城9折利率，大鼎第一時間9.5折利率，協(xié)信阿卡迪亞基準(zhǔn)利率。這也是導(dǎo)致近期融僑城高層熱銷的一個主要原因。銀行類型按揭政策案例國家銀行首套、二套房利率上浮、部分銀行收取手續(xù)費。雅居樂工商銀行首套利率上浮1倍；二套上浮1.1倍；三套停貸。貸款需繳納千分之五手續(xù)費，5萬元1年定期。春森彼岸建設(shè)銀行建行收0.5%的手續(xù)費，實行基本利率融僑城農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)行利率9折，貸款50萬以內(nèi)收取3000手續(xù)費，貸款大于50萬收取8000。優(yōu)惠不分1套或2套。商業(yè)銀行大部分商業(yè)銀行暫停按揭貸款業(yè)務(wù)。江與城招商收取1%的手續(xù)費，首套利率上浮10%如深圳發(fā)展銀行、興業(yè)銀行暫停按揭貸款業(yè)務(wù)、吸納存款地方銀行首套、二套房利率上浮、部分銀行收取手續(xù)費。春森彼岸重慶農(nóng)村商業(yè)農(nóng)村商業(yè)銀行收0.5%的手續(xù)費，實行基本利率雅居樂重慶銀行首套利率上浮1.1倍；二套上浮1.5倍；三套停貸。50萬元內(nèi)3000手續(xù)費，50萬元以上5000元手續(xù)費外資銀行首套、二套房利率上浮、無手續(xù)費。國際社區(qū)匯豐匯豐首套上浮10%，二套上浮20%。不收取手續(xù)費。弘揚華城國際東亞銀行首套無優(yōu)惠，二套利率上浮12%。不收取手續(xù)費。各大房企應(yīng)對措施：免房產(chǎn)稅金科集團(tuán)：別墅太陽海岸、洋房十年城兩個工程在計稅范圍內(nèi)，通過特價房、開發(fā)商減免房款抵稅兩種營銷手段，躲避房產(chǎn)稅對客戶的影響。同景國際城：原優(yōu)惠7.5萬元，本次優(yōu)惠為8萬〔對外宣傳為免20年的房產(chǎn)稅〕；各大房企應(yīng)對措施：免房產(chǎn)稅龍湖東橋郡招商江灣城江與城·千山萬樹龍湖春森此岸富力城未來調(diào)控的幾個方向限購信貸稅收供給

監(jiān)管問責(zé)

保障房

房價上漲過快城市限購是否出臺房價控制目標(biāo)

限購城市的擴大化

限購力度的加強

首套房首付款的提升和貸款利率的上調(diào)

銀行信貸總量和流向的控制

土地增值稅的嚴(yán)格清算

營業(yè)稅、契稅優(yōu)惠的全面取消

新稅種出臺違法違規(guī)用地處分和收回土地供給的進(jìn)一步擴大保障房的保質(zhì)保量打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)預(yù)售行為，進(jìn)行預(yù)售制度取消的試點2021年1季度土地交易分析2021年1季度宏觀市場成交分析2021年1季度成交排名2021年1-3月成交結(jié)構(gòu)分析第二局部2021年1季度主城區(qū)宏觀市場分析2021年1季度土地交易分析土地市場供給量在2021年4季度爆發(fā)式增長之后，季度出現(xiàn)縮量回調(diào)在一季度出現(xiàn)縮量回調(diào)。在季度出現(xiàn)縮量回調(diào)在土地供給方案尚未出臺的前提下供給總量保持低迷。重慶居住及商業(yè)供給土地情況比照土地供給熱點————兩江新區(qū)地塊仍然緊俏2021年1季度土地交易分析重慶2021年一季度居住及商業(yè)供給土地區(qū)域分布統(tǒng)計分析表2021年1季度土地交易分析2021年1季度宏觀市場成交分析1月供給持續(xù)良好勢頭，2月春節(jié)新政雙重影響，供給大幅度下降，3月“限購令〞謠傳出臺，開發(fā)商搶先出貨，供給大幅度上漲，創(chuàng)歷史同期最高水平。1月延續(xù)10年良好的勢頭，供給163.77萬方；2月在春節(jié)及新政的雙重影響下，供給45萬方，到達(dá)近3年來最低點，環(huán)比下降72.52%，同比下降39.52%；3月兩會召開，再次從嚴(yán)調(diào)控，“限購令〞謠傳4月出臺，同時春交會臨近，開發(fā)商提前供貨，供給量195.68萬方，創(chuàng)歷史同期最高水平。2021年1季度宏觀市場成交分析1月是延續(xù)10年的良好勢頭，持續(xù)熱銷；2月受春節(jié)和新政的雙重影響，成交量跌入歷史最低點；3月市場受新政影響較大，同比成交下滑4成1月整體市場持續(xù)熱銷，受10年市場熱消，整體庫存缺乏影響，環(huán)比下降21.07%，同比上漲1.32%，成交量同期最高，經(jīng)濟(jì)適用房占比3.47%；2月受春節(jié)和新政雙重影響，成交量大幅度下降，回到08年以前春節(jié)月成交水平，其中經(jīng)濟(jì)適用房占比23.53%。導(dǎo)致2月份價格結(jié)構(gòu)性下降；3月成交123.55萬方，環(huán)比1月下降24.62%，同比下降36.44%。經(jīng)濟(jì)適用房占比8.02%。1月價格持續(xù)上漲，2月經(jīng)濟(jì)適用房成交量加大，價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降，3月經(jīng)濟(jì)適用房成交下降，價格反彈上揚；2、3月份普通高層價格均呈微漲趨勢，別墅、洋房價格小幅下降。2021年1季度宏觀市場成交分析2021年1季度成交排名龍湖、恒大、金科等多盤銷售，排名前三甲，龍湖地產(chǎn)穩(wěn)座龍頭寶座，拉開與前三甲中恒大、金科的距離，其它企業(yè)相互競爭大。企業(yè)成交金額排名一覽表企業(yè)成交體量排名一覽表序號企業(yè)名稱成交建面（萬方）成交金額（億元）1龍湖25.4123.292恒大20.3014.133金科14.689.234同創(chuàng)13.582.465中渝10.168.626東原9.607.087和泓7.614.078融僑6.674.829融匯6.453.8010魯能5.493.5411保利5.114.5512華宇5.003.6313協(xié)信4.995.8214中海4.693.1115萬科4.647.9416東海4.212.1317融創(chuàng)3.553.7118晉愉3.231.8219華潤2.972.3420涌鑫2.962.38序號企業(yè)名稱成交建面（萬方）成交金額（億元）1龍湖25.4123.292恒大20.3014.133金科14.689.234中渝10.168.625萬科4.647.946東原9.607.087協(xié)信4.995.828融僑6.674.829保利5.114.5510和泓7.614.0711融匯6.453.8012融創(chuàng)3.553.7113華宇5.003.6314魯能5.493.5415瑞安2.793.3916申基2.023.2717中海4.693.1118同創(chuàng)13.582.4619涌鑫2.962.3820華潤2.972.342021年1季度成交排名工程成交金額排名一覽表工程成交體量排名一覽表序號企業(yè)名稱成交建面（萬方）成交金額（億元）1重慶科技學(xué)院新校區(qū)教職工住宅區(qū)11.842.372山頂?shù)绹e城6.906.693恒大雅苑6.734.994和泓四季6.354.055龍湖時代天街4.947.856融僑城5.224.647錦繡華城4.751.838東原D7區(qū)4.354.109龍湖源著4.654.5110金科陽光小鎮(zhèn)4.303.0211魯能星城3.413.2512恒大城4.063.0213融匯半島3.992.8014恒大名都3.693.4415龍湖U城3.422.6316保利香雪花園3.332.9517東海阿特豪斯2.941.8418國際社區(qū)2.542.1319江與城2.782.5120世紀(jì)英皇2.731.78序號企業(yè)名稱成交建面（萬方）成交金額（億元）1龍湖時代天街6.317.852山頂?shù)绹e城8.326.693萬科悅府2.425.714恒大雅苑7.824.995融僑城6.214.646龍湖源著5.484.517東原D7區(qū)5.534.108和泓四季7.594.059恒大名都4.253.4410解放碑威斯汀酒店2.023.2711魯能星城5.153.2512瑞安重慶天地2.683.2213恒大城4.953.0214金科陽光小鎮(zhèn)5.283.0215保利香雪花園4.072.9516融匯半島4.772.8017龍湖東橋郡1.942.7618龍湖U城4.152.6319江與城3.292.5120重慶國際家紡城2.962.382021年1-3月成交結(jié)構(gòu)分析2021年1-3月房地產(chǎn)市場成交情況一覽表物業(yè)形態(tài)成交套數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額成交均價（元/㎡）成交結(jié)構(gòu)比例（套數(shù)）（套）建面套內(nèi)（億元）建面套內(nèi)2010年2011年1季度環(huán)比別墅71017.1616.5723.6213766142552.43%1.87%-0.56%洋房146722.8620.0616.47720482084.25%3.87%-0.38%普通高層25811235.30193.35158.886752821771.51%68.09%-3.42%經(jīng)濟(jì)適用房313930.8826.207.082294270310.60%8.28%-2.32%商業(yè)115412.9011.3014.3711140127153.17%3.04%-0.13%寫字樓139712.519.4915.3012237161221.36%3.69%2.33%車庫602820.758.355.29254963366.67%15.90%9.23%合計39706352.35285.33241.0168408447100%100%2021年1季度，商品房共成交39706套，同比2021年1季度減少8858套；成交建筑面積352.35萬㎡，同比2021年1季度降幅24.6%；成交金額241.01億元，同比2021年1季度降幅2.4%；成交建面單價6840元/㎡〔套內(nèi)單價8447元/㎡〕，同比2021年1季度有所增長，增幅35.7%。2021年1季度，住宅成交結(jié)構(gòu)環(huán)比2021年均有一定幅度下降，別墅下降0.56個百分點，洋房下降0.38個百分點，高層下降2.32個百分點，商業(yè)寫字樓成交上漲，寫字樓環(huán)比上漲2.33個百分點。別墅成交結(jié)構(gòu)：2021年1季度，別墅成交以150-250㎡的聯(lián)排別墅為主，占整體成交的49%，單價以10000-12000元/㎡的性價比別墅和1800-20000元/㎡的品質(zhì)別墅為主。產(chǎn)品形態(tài)0-150150-200200-250250-300300-350350-400400-1000總計獨立別墅12152745聯(lián)排別墅219915211947313553疊拼別墅772447112總計79223156120564630710產(chǎn)品形態(tài)0-80008000-1000010000-1200012000-1400014000-1600016000-1800018000-20000總計獨立別墅1968631245聯(lián)排別墅4395134685614143553疊拼別墅3829239751112總計821331638569221567102021年1季度別墅市場成交面積一覽表2021年1季度別墅市場成交單價一覽表1季度市場表現(xiàn)[別墅]：別墅市場受工期及新政雙重影響，供給量缺乏，1季度新增供給工程缺乏10個；房產(chǎn)稅對市場及購房者的心理影響要大于實際影響，客戶一定程度上采取觀望態(tài)度，同時受貸款影響，導(dǎo)致成交小幅下降；別墅成交價格多數(shù)工程采取穩(wěn)中微升的策略，以不變應(yīng)萬變，另以東橋郡、太陽海岸外代表的工程那么快速反響，推出位置較差房源，變相降價，價格降幅10%以內(nèi)，獲取快速去化。物業(yè)類型熱/滯銷項目名稱本次開盤上次開盤價格環(huán)比成交去化率環(huán)比開盤時間推出套數(shù)銷售套數(shù)成交均價蓄客時間開盤時間推出套數(shù)銷售套數(shù)成交均價蓄客時間別墅別墅

（熱銷項目）同景國際城11.3.26505011828約1個月11.2.19645311442約2個月3.37%20.75%龍湖·東橋郡11.1.20161413023約1個月10.12.2816714010約1個月-7.04%100%別墅

（滯銷項目）奧山“伯爵堡”11.3.2910215645約1個月11.2.1911115613約1個月0.20%120%金科·太陽海岸11.3.2622212459約個2半月11.1.1610113457約1個月-7.42%-9.09%富力城11.1.22901111770約4個月——————————————別墅市場受工期及新政雙重影響，供給量缺乏，1季度新增供給工程缺乏10個，高層成交結(jié)構(gòu)：2021年1季度，高層成交以60-80㎡的舒適兩房及兩房半為主，主要滿足居住需求及新政下一步到位購房需求，單價集中在7000-9000元/㎡。戶型0-3030-4040-5050-6060-7070-8080-9090-100100-120120-140140-160160-200總計一室81217992017396895113二室624719035186331652513411317三室197092147234123883372677974四室2008701971401407總計81218052264229952944025267224752588120722314725811戶型0-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-20000總計一室212427893106190011874375117二室1100221727172777173448928411318三室80813152079192311954472027969四室55123242500258149801407總計2175408259316261408722721003258112021年1季度高層市場成交面積一覽表2021年1季度高層市場成交單價一覽表1季度市場表現(xiàn)[高層]

本次開盤上次開盤

物業(yè)類型熱/滯銷項目名稱開盤時間推出套數(shù)銷售套數(shù)成交均價蓄客時間開盤時間推出套數(shù)銷售套數(shù)成交均價蓄客時間價格環(huán)比成交去化率環(huán)比高層高層

（熱銷項目）龍湖·源著11.3.192302079074約2個月11.1.312311938706約2個月4.23%7.72%保利·可愛島11.4.34344346962約3個月——————————————中交·麗景11.3.264303467164約3個月11.1.222322326956約2個月2.99%-19.53%保利·香雪11.3.121861469079約半個月11.2.262222228521約2個月6.55%-21.51%黃山大道東11.3.121801499841約3個月10.11.201801538625約1個月14.10%-2.61%財信·城市國際11.3.1225420910302約6個月10.10.162502508654約4個月19.04%-17.72%龍湖·U城11.1.221801476955約2個月10.11.276425507468約2個月-6.87%-4.67%協(xié)信城11.3.2759248114928約3個月10.12.2624818913102約2個月13.94%6.61%中渝·國賓城11.3.124062689920約3個月10.12.254053189285約3個月6.84%-15.93%高層

（滯銷項目）恒大名都11.3.133842211116約3個月10.12.28192319981約1個月11.37%-64.52%魯能星城11.3.261533410772約1個月11.2.192165710667約1個月0.98%-15.79%瑞安·雍江悅庭11.2.191631814071約2個月10.12.251919315069約半個月-6.62%-77.32%金科·10年城11.3.5186359347約2個月11.12個月-1.41%18.97%首創(chuàng)·沃德公元11.3.26192319396約3個月11.1.151941298655約2個月8.56%-75.72%招商·江灣城11.1.231202112225約1個月10.12.171164210784約7個月13.36%-51.67%融匯半島·艾德公館11.1.22156316283約1個月10.12.25145836192約1個月1.47%-65.28%華宇·金沙時代11.3.26196878634約2個月11.11個月3.62%105.90%復(fù)地·天璽11.4.397319249約1個月11.3.1297218874約2個月4.23%47.62%金科·陽光小鎮(zhèn)11.3.23301886795約半個月11.3.4199456940約2個月-2.09%29.29%第三局部2021年重慶春季交易會分析展會概況本屆房交會主題為：山水都市，宜居重慶；本屆房交會于舉行，為期4天；本屆春交會在南坪會展中心舉行，展位面積3萬多平方米；本期參展企業(yè)共177家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)125家;本期房交會可交易商品住宅面積633萬平方米。參展企業(yè)——數(shù)量減少，開發(fā)企業(yè)持平2021年重慶春季房交會參展企業(yè)共計177家，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)125家〔含區(qū)縣旅游地產(chǎn)工程12家〕中介機構(gòu)16家建材裝飾企業(yè)25家媒體11家。本屆參展企業(yè)總體數(shù)量較